Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e RAYE + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e ACHIARDY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/06066 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7B7

DEMANDERESSE :

Madame [F] [Q] [V] [I] [S]

née le 11 Juin 1967 à HAUBOURDIN (59320)

40 Boulevard Emmanuel Rouquier, La Chesnaie B6

06130 GRASSE

représentée par M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [R] [E] [T] [W]

née le 25 Octobre 1945 à LILLE (59000)

11 Rue de Touraine

59700 MARCQ-EN-BAROEUL

représentée par M^e Elodie ACHIARDY, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur Côme JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 11 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Mars 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signatures privées en date du 5 août 2021, [R] [W] a reconnu avoir emprunté à [R] [W] la somme de 20 000 €. L’acte stipule que cette somme sera remboursée selon sa valeur nominale et sans intérêts, sur la vente des parts sociales d’une société civile coopérative de construction “Le Vitoria”donnant droit à la jouissance d’un appartement situé dans la résidence Le Vitoria sise 132, Bd Poincaré à Juan-les-Pins, le remboursement devant intervenir au plus tard dans les 5 années de la la reconnaissance de dette.

[F] [I] [S] est entrée dans les lieux dans le cours de l’année 2021, et a réalisé divers travaux d’aménagement.

La vente des parts sociales ou de l’appartement à la jouissance duquel elles ouvrent droit n’a pas été réalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du [F] [I] [S] a fait assigner [R] [W] afin d’obtenir l’annulation de la reconnaissance de dette et le remboursement de la somme de 20 000 €, outre la condamnation de [R] [W] à l’indemniser des travaux réalisés et de la perte de chance de réalisation d’une plus-value que lui aurait permise la revente du bien dont elle avait l’intention de se porter acquéreuse.

[R] [W] a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 14 novembre 2025 l’instruction a été déclarée close avec effet au 11 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie au 5 janvier 2026.

***

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de [F] [I] [S], selon conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025 :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile

Vu l’article 1104 du Code civil

Vu les articles 1130, 1131 et 1137 du Code civil

Vu l’article 1178 du Code civil

Vu l’article 1303 du Code civil

Vu l’article 1132 du Code civil

Vu l’article 1240 du Code civil

SUR LA NULLITÉ :

PRONONCER la nullité de la reconnaissance de dette signée le 05 août 2021 ;

CONDAMNER Mme [R] [W] à restituer la somme de 20 000,00 € à Mme [F] [I] [S] ;

SUR L’ENRICHISSEMENT SANS CAUSE A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER Mme [R] [W] à payer la somme de 15 090,84 € à Mme [F] [I] [S] au titre de l’enrichissement sans cause ;

SUR L’ACTION EN RÉPARATION ET LA CONDAMNATION A RÉGLER DES DOMMAGES ET INTÉRÊTS A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si le Tribunal devait écarter la demande formée au titre de l’enrichissement sans cause :

CONDAMNER Mme [R] [W] à payer à Mme [I] [S] la somme de 15 090,84 € à titre de dommages et intérêts

SUR LA PERTE DE CHANCE :

CONDAMNER Mme [R] [W] à payer la somme de75.000 € à Mme [F] [I] [S] au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value, compte tenu des

travaux réalisés si la vente était intervenue entre les parties, conformément à leur accord, pour

un prix de 100 000 €

SUR L’ACTION EN RÉPARATION DU PRÉJUDICE MORAL :

CONDAMNER Mme [R] [W] à payer à Mme [I] [S] la somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral subi

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Mme [R] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Mme [R] [W] à payer à Mme [I] [S] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

[F] [I] [S] expose en substance qu’il était convenu que [R] [W] lui vende un appartement dont elle était propriétaire pour l’avoir recueilli dans la succession de sa mère. La vente était convenue au prix de 100 000 €. C’est dans ce contexte et escomptant être rapidement propriétaire de ce bien qu’elle a accepté de prêter la somme de 20 000 €, somme disponible comme lui provenant du paiement d’une prestation compensatoire perçue dans le cadre de son divorce, ce dont [R] [W] avait connaissance. C’est dans ce même état d’esprit qu’elle a pris possession de manière anticipée de l’appartement.

Elle soutient que la reconnaissance de dette est nulle, en application des articles 1104 et 1137 du code civil, parce qu’obtenue par dol. [R] [W] aurait profité de sa situation de précarité, caractérisée par son divorce et son absence de domicile, en lui faisant espérer devenir rapidement propriétaire. Selon elle, [R] [W] a abusé sa confiance, sachant très bien que la vente du bien ne pouvait intervenir à bref délai, puisqu’en fait elle n’en était pas propriétaire, mais détenait des parts sociales de la SCCV Le VITORIA, parts dont la transmission posait difficulté. [R] [W] n’avait en fait aucune intention de réaliser rapidement cette transaction, et encore moins de restituer les fonds prêtés.

Sans l’espoir d’acquérir le bien à bref délai elle n’aurait jamais consenti non seulement de prêter les fonds a fortiori sans intérêts.

Elle considère en second lieu que la promesse est nulle en raison d’une erreur en application de l’article 1132 du code civil. L’erreur porterait sur la personne de sa cocontractante, et l’ignorance dans laquelle elle était de ce que celle-ci n’avait pas qualité pour réaliser la vente. L’erreur porterait aussi sur les qualités essentielles de la prestation.

Pour obtenir le paiement de la somme de 15 090,84 € correspondant à diverses factures de travaux réalisés dans l’appartement litigieux, fournitures de matériaux et main d’oeuvre, [F] [I] [S] invoque l’enrichissement sans cause qui en résulterait pour [R] [W], alors que les travaux seraient à l’origine au profit de la propriétaire d’une plus-value de 30 000 €. Elle se prévaut de l’application de l’article 1303 du code civil pour obtenir le paiement de la plus faible des deux sommes correspondant à son appauvrissement (le coût des travaux).

A titre subsidiaire elle soutient que cette même somme lui serait due à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, ayant engagé des travaux à perte en raison du comportement fautif de [R] [W].

Enfin, elle prétend que la vente du bien immobilier est devenue possible depuis le 30 avril 2025, mais que [R] [W] ne veut en fait plus vendre, sans pour autant restituer les fonds prêtés. Par suite du refus de vendre de [R] [W] elle aurait perdu la chance de réaliser une plus-value de 75 000 € compte tenu de la prise de valeur de l’appartement, en particulier grâce aux travaux réalisés.

Quant à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, elle expose qu’elle était très proche de [R] [W]. Elle a donc été très affectée par le différend qui s’est élevé entre elles. Elle s’est en outre trouvée dans une situation inextricable et contrainte d’acquérir un autre bien immobilier dans des conditions bien moins favorables, ceci après avoir entrepris des travaux dans celui qu’elle occupait et espérait pouvoir acheter. Elle a été contrainte de déménager à plusieurs reprises.

S’agissant des demandes présentées par [R] [W], elle conteste l’existence d’un bail, et de la fixation d’un quelconque loyer, de même qu’un quelconque engagement de payer des charges. Elle considère qu’en l’absence de bail, il n’y a non seulement pas lieu à versement d’un loyer, mais pas plus au versement d’une indemnité d’occupation, ni à une quelconque expulsion.

Prétentions de [R] [W], selon conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025 :

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu les articles 1303 et suivants du même code,

Il est demandé à la juridiction de :

— DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 16 120 € somme arrêtée à mars 2025, au titre des arriérés de loyers et subsidiairement au titre d’une indemnité d’occupation,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 2 998 € au titre du remboursement de la taxe d’habitation pour 2022 à 2024,

— Au titre des charges de copropriété, CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de :

— Pour 2022 : 2 201,78 €

— Pour 2023 : 1 918,03 €

— Pour 2024 : 1 561,42 €

— Pour 2025 : 1 944,33 €

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 1 148,00 € correspondant à la taxe foncière 2022 et 2023,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 5 000,00 € pour préjudice moral,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER Madame [S] aux entiers frais et dépens d’instance.

Reconventionnellement,

— PRONONCER la résiliation du bail verbal existant entre les parties,

— ORDONNERlalibérationdeslieuxetlaremisedesclésparMadame [S], le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir sur le fond,

— ORDONNER l’expulsiondeMadameDESCAMPSoudetoutepersonnes’y trouvant de son fait, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir sur le fond,

— ORDONNER la compensation entre les sommes éventuellement dues par les parties entre elles.

[R] [W] expose pour l’essentiel être de bonne foi et avoir rencontré des difficultés imprévisibles dans le règlement de la succession de sa mère en particulier dans l’entrée en jouissance des parts sociales de la SCCV LE VITORIA ouvrant droit à la jouissance de l’appartement dont la vente avait été convenue avec [F] [I] [S].

Son intention était que la vente puisse être régularisée au profit de [F] [I] [S] fin 2021, mais il s’est avéré que les formalités de retrait de la SCCV et d’attribution de l’appartement en propriété n’avaient pas été réalisées et que, contrairement à ce qu’elle pouvait penser en l’état de l’acte de partage dont elle était bénéficiaire et d’un testament de 2012, elle n’était pas propriétaire de l’appartement. La régularisation de l’acte de retrait et d’attribution s’est avérée complexe compte tenu de l’ancienneté de la société et de l’absence de publication des actes d’attribution successifs des parts sociales. Ce n’est que par acte de Me [L], Notaire à Nice en date du 30 avril 2025, que la situation pu être régularisée, après désignation d’un administrateur judiciaire en charge de représenter la SCCV. Elle considère avoir réalisé, dès octobre 2021 toutes diligences utiles pour parvenir au retrait de la SCCV et à l’attribution de l’appartement.

Quant au contexte des relations avec [F] [I] [S], elle expose avoir accepté de louer l’appartement à cette dernière compte tenu de sa situation précaire, à des conditions particulièrement favorables à savoir un loyer de 250 € outre 60 € de « charges mensuelles ». C’est dans ces conditions qu’alors que le différend s’est élevé concernant la réalisation de la vente elle a offert de rembourser la somme de 20 000 € après compensation avec les loyers dus, [F] [I] [S] proposant pour sa part de liquider sa créance à 26 000 € au titre du remboursement de la reconnaissance de dette et des travaux effectués.

Elle fait valoir que dans le dernier état des relations, [F] [I] [S] ne souhaite plus acquérir le bien et elle ne souhaite plus le vendre. La vente est donc selon elle impossible. En tout état de cause, la vente n’étant pas intervenue, le remboursement de la dette de 20 000 € conditionné à cette vente, n’est pas exigible.

Elle conteste tout dol, se prévalant des diligences qu’elle a effectuées pour parfaire la procédure de retrait de la SCCV et d’attribution de l’appartement.

Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que si elle devait être condamnée au remboursement de la dite somme sur la base de la reconnaissance de dette il y aurait lieu à compensation avec ses propres créances.

Selon elle, en l’absence de vente, [F] [I] [S] est occupante sans droit ni titre du bien.

Elle prétend qu’il n’a jamais été convenu que l’occupation de l’appartement serait gratuite. Il n’existe selon elle aucune intention libérale. Pour établir la réalité d’un loyer et d’un bail elle expose avoir reçu en paiement des chèques établis par des clients de [F] [I] [S], laquelle exerçait une activité à domicile au sein de l’appartement.

Elle s’estime donc fondée, d’une part à réclamer le paiement du loyer convenu, d’autre part, à réclamer le paiement des charges du logement, charges de copropriété et taxe d’habitation et encore l’expulsion du logement loué, alors que [F] [I] [S] a laissé sans suite les demandes réitérées de restitution des clefs et qu’il a été constaté que le logement était sous loué, ce qui atteste de la poursuite de l’occupation sans droit ni titre. Elle demande d’ordonner cette expulsion sur le fondement de l’inexécution contractuelle.

Dès lors, elle conteste tout enrichissement sans cause de sa part et s’oppose ainsi aux demandes de [F] [I] [S] en paiement des travaux réalisés. Elle fait encore valoir, d’une part, que [F] [I] [S] est mal fondée à invoquer un enrichissement sans cause du fait de ces travaux dont elle a elle-même profité, d’autre part, que certaines factures invoquées concernent le bien dont [F] [I] [S] s’est rendue acquéreuse à Grasse et non l’appartement litigieux.

Enfin, elle prétend que la preuve du préjudice de perte de chance dont [F] [I] [S] se prévaut n’est pas rapportée.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions sus-visées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Par message électronique en date du 19 janvier 2026, le président d’audience a invité les conseils des parties à faire des observations complémentaires dans les termes suivants :

« Maîtres,

Connaissance prise des écritures des parties dans cette affaire, je constate qu’elles s’opposent sur le caractère onéreux ou non de l’occupation du bien litigieux par Mme [I] [S]. Il m’apparaît nécessaire que les parties s’expliquent en tant que de besoin sur la qualification éventuelle de cette occupation comme prêt à usage régi par les articles 1875 et suivants du code civil.

J’invite dès lors les parties à faire toutes observations complémentaires à ce sujet en application des articles 12 et 16 du code de procédure civile, au plus tard le 28 février 2026 en l’état du délibéré fixé au 30 mars. »

Par retour de message en date du 28 janvier 2026, le conseil de Mme [I] [S] adresse un courrier dans les termes suivants :

« Je viens vers vous en ma qualité de Conseil de Mme [I] [S].

« A votre demande, je vous confirme que l’occupation accordée à Mme [I] [S], dans l’attente de la réalisation de la vente, s’analyse en un commodat ou prêt à usage sur le fondement de l’article 1875 du Code civil.

« Cette qualification juridique ne pouvait pas évoluer en cours d’exécution, sauf volonté commune des parties, ce qui n’a jamais été le cas.

« L’article 1888 du Code civil précise que le prêteur ne peut pas retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu.

« En l’espèce, le terme convenu était la réalisation de la vente au profit de Mme [I] [S].

« Sur le fondement de l’article 1876 du Code civil, le prêt est gratuit. En outre, la gratuité de l’occupation prévue initialement ressort des pièces produites aux débats »

« De son côté, Mme [W] adresse un courrier réplique dans les termes suivants :

« Madame [S] croit pouvoir déduire de la reconnaissance de dette à son profit le droit d’utiliser gratuitement le bien objet de la vente prévue, le temps que la vente se contractualise, et revendique aujourd’hui une occupation à titre gratuit de plusieurs années.

« Aucun élément du dossier ne vient appuyer la thèse d’un prêt à usage.

« Le prêt à usage ne se présume pas (CA Paris, 24 déc. 1912 : DP 1915, 5, p. 4), alors même que la remise serait établie ou non contestée (Cass. 1re civ., 2 juill. 1980,Bull. civ. I, n° 208).

« Rien n’établit la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage, tel que le définit l’article 1875. La remise, à elle seule, ne saurait faire présumer cet accord de volonté, car elle a pu se faire en vertu d’un autre contrat, comme c’est le cas en l’espèce.

« Il ressort au contraire des échanges des parties que l’occupation du bien devait nécessairement se faire à titre onéreux.

« Dès l’emménagement de Madame [S], les parties conviennent de régulariser un bail devant notaire. Je rappelle le contenu de la pièce n°10 : (…)

« Cet échange montre déjà que les relations se tendent entre les parties. Le délai initial prévu pour la signature est rallongé en raison des difficultés notariales.

« Les parties conviennent donc de faire rédiger un bail.

« Les parties ont envisagé la somme de 300 € / mois avec charges. Il ne peut donc pas se déduire de ces échanges la moindre intention libérale.

« Pour s’en convaincre davantage, la juridiction se réfèrera également aux différents versements, certes très ponctuels, adressés à Madame [W] le temps de l’occupation (pièce n°34).

« Je souligne également la pièce n° 15 du 6 octobre 2023 qui vient corroborer cette analyse : (…)

« Madame [S] a tout simplement abusé de Madame [W] en se maintenant dans les lieux sans raison, alors que cette dernière devait gérer la problématique de sa succession (Madame [W] est âgée de 80 ans en 2025).

« Madame [S] a fait changer les serrures démontrant ainsi sa volonté de se maintenir par pure voie de fait (pièce n°44).

« Madame [S] a par ailleurs renoncé rapidement à l’acquisition du bien en question, mais a tout de même invité sa famille et ses amis à profiter du bien en s’acquittant de sommes ponctuelles et largement sous-évaluées, privant ainsi Madame [W] de la jouissance de son bien en bord de mer.

« Si Madame [S] revendique aujourd’hui l’existence d’un prêt à usage, elle aurait dû le rendre à première demande, ou à tout le moins au moment de sa renonciation à la vente, son occupation ne se justifiant alors plus.

« Les faits démontrent qu’en réalité le régime du prêt à usage ne correspond ni à la volonté ni aux actes des parties, et n’a d’ailleurs jamais été invoqué par Madame [S] si ce n’est pour la première fois dans le cadre de cette note en délibéré. »

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Qualification :

L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Sur la nullité de la reconnaissance de dette :

Selon les articles 1130 et suivants du code civil, les vices du consentement, à savoir l’erreur, le dol et la violence sont une cause de nullité relative du contrat lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol :

L’article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il résulte des termes mêmes de la reconnaissance de dette que la vente envisagée portait sur des parts sociales de la société désignée comme la SCCV VITORIA donnant droit à l’occupation de l’appartement. C’est donc vainement que [F] [I] [S] prétend que la circonstance que l’appartement n’était pas la propriété personnelle de [R] [W] lui aurait été dissimulée. La reconnaissance de dette lui permettait non seulement de savoir que la jouissance du bien tenait à la propriété des parts sociales, mais encore que la société dont s’agit était une « SCCV », soit une société coopérative de construction vente.

C’est tout aussi vainement qu’elle prétend qu’on lui aurait fait miroiter la possibilité d’une réalisation de vente à très bref délai alors que la reconnaissance de dette réservait un délai de 5 années pour cette réalisation et le remboursement de la somme prêtée de 20 000 €. La production d’une note manuscrite accompagnant la reconnaissance de dette à signer et terminant par la mention suivante « T’inquiète tout va bien Tu es bientôt propriétaire A toi la vie en rose » ne démontre aucune manœuvre trompeuse intentionnelle.

En l’absence de manœuvres dolosives, elle sera donc déboutée de la demande de dommages et intérêts (10 000 €) qu’elle présente au titre d’un préjudice moral qui en serait découlé.

L’erreur :

Quant à l’erreur de droit ou de fait, l’article 1132 du code civil dispose qu’elle constitue une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

[F] [I] [S] ne démontre nullement l’existence d’une erreur quant à la qualité de la personne avec laquelle elle contractait. En effet, ainsi que déjà rappelé la reconnaissance de dette assortie de la promesse de vente faisait expressément référence à un appartement détenu via une SCCV, et dont la jouissance était attachée aux parts sociales de la société.

Selon partage en date du 18 août 2021 [R] [W] s’est effectivement vue attribuer les parts sociales de la dite société, donnant droit, en premier lieu à la jouissance, puis à l’attribution (pièce 2 produite par [R] [W], bulletin de souscription à la SCCV) de l’appartement. Dès lors elle avait parfaitement qualité pour céder les parts sociales en cause et la jouissance qui y était attaché.

Les démarches qui ont ultérieurement posé difficulté et nécessité la désignation d’un administrateur ad’hoc sur requête auprès du président du tribunal judiciaire de Grasse concerne l’attribution en propriété du bien immobilier à la propriétaire des parts sociales.

En acceptant une reconnaissance de dette prévoyant le remboursement de la somme prêtée par compensation avec le prix de la vente à venir, et réservant un délai de 5 ans pour la réalisation de la vente, [R] [W] ne pouvait ignorer la nécessité de la réalisation de diligences préalables à la vente, diligences dont le délai de réalisation était nécessairement incertain puisqu’aucun terme précis n’était fixé ci ce n’est le délai maximum de 5 ans, expirant le 5 août 2026. Un échange de messages téléphoniques écrits en date du 8 octobre 2021, dont il sera plus loin plus amplement question, confirme d’ailleurs, que [F] [I] [S] était parfaitement au courant de la nécessité de réaliser diverses diligences, préalablement à la vente, elle écrit en effet : « Coucou, [P], j’ai eu la notaire de Cagnes qui prévoit plusieurs mois de procédure, elle me conseille de faire un bail pour assurer l’occupation et les travaux que je veux entreprendre. [X] est du même avis. Quand penses-tu toi ? Gros bisous ! »

L’erreur sur la qualité de [R] [W], ou sur les qualités substantielles de la chose vendue n’est donc pas démontrée.

[F] [I] [S] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la reconnaissance de dette.

Elle ne présente de demande en paiement de la somme de 20 000 € que sur ce fondement. La demande d’annulation étant rejetée, elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 20 000 €.

Sur la qualification de l’occupation de l’appartement du 132 Bd Poincaré à Juan les Pins :

L’article 12 du code de procédure civile donne au juge mission de donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur juste qualification, ceci dans le respect du principe de la contradiction qui s’impose à lui en application de l’article 16 du même code.

Il est constant que [F] [I] [S] a occupé l’appartement sans attendre la réalisation de vente. [R] [W] prétend que cette occupation a commencé en juillet 2021 puisqu’elle réclame le paiement de loyers à ce titre depuis ce mois. [F] [I] [S] ne donne pas de précision à ce sujet. Il ressort toutefois des échanges de messages téléphoniques dont l’impression est versée aux débats (SMS pièces 4 de la demanderesse), qu’elle occupait les lieux antérieurement au 8 octobre 2021.

Mme [W] prétend que cette occupation relève d’un contrat de bail à usage d’habitation, ce que Mme [S] conteste, ne se reconnaissant redevable d’aucun loyer.

En application de l’article 1353 du code de civil, il appartient à [R] [W] de rapporter la preuve de l’existence du bail dont elle se prévaut.

En application de l’article 1714 du code civil, le bail est valablement conclu verbalement ou par écrit. La loi du 6 juillet 1989 applicable au bail d’habitation et dont les dispositions sont d’ordre public (article 2 alinéa 1er), ne fait pas exception à cette règle. Si la rédaction d’un écrit est en effet exigée, la sanction de l’omission de cet écrit est l’obligation d’en établir un, conforme aux dispositions légales (article 3 alinéa 16).

Selon l’article 1715 du code civil, la preuve de l’existence du bail qui a commencé à s’exécuter peut-être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, l’occupation du bien avec l’accord de la propriétaire n’est pas contestée, et ressort au surplus des échanges de messages entre les parties en date du 8 octobre 2021 (pièce 4 de la demanderesse). Cet accord ne suffit toutefois pas à établir l’existence d’un bail. [R] [W] doit aussi rapporter la preuve de l’accord intervenu entre les parties sur les éléments caractéristiques d’un bail, à savoir, par opposition à un contrat de prêt à usage, par nature gratuit, l’existence d’un accord sur le principe d’un loyer. Il est rappelé que le différend éventuel sur le montant du loyer aurait vocation à être tranché par application de l’article 1716 du code civil, soit par le serment du bailleur, soit par le recours à l’expertise aux frais du preneur.

Au soutien de l’hypothèse du caractère onéreux du contrat [R] [W] se prévaut des échanges de correspondance du 8 octobre 2021 versés aux débats par [F] [I] [S] (pièce 4 déjà citée), ainsi que de copies de chèques et bordereau de dépôt de chèques en banque.

Les termes de l’échange du 8 octobre 2021 sont les suivants :

[F] [I] [S] :

« Coucou, [P], j’ai eu la notaire de Cagnes qui prévoit plusieurs mois de procédure, elle me conseille de faire un bail pour assurer l’occupation et les travaux que je veux entreprendre. [X] est du même avis. Quand penses-tu toi ? Gros bisous !

[R] [W] :

« Tu sais que [M] est entrée fin septembre 2019 jusque fin mai 2020 puis septembre 2020 jusque mai 2021 j’ai payé les charges plus l’électricité pendant 16 mois tu m’a réglé régulièrement c’était parfait mais 300 € par mois moins 135 € ce qui fait 165 € / mois je ne peux plus rien régler un bail ok, mais sous condition de régler le quatrième trimestre d’arrêter le compteur d eau et d’électricité régler l impôt foncier qui doit être dans la boite à lettre sache que je ne suis pas tout à fait débile et que si tu veux quoique ce soit j’aimerai que tu passes d abord par moi pour le reste les travaux et autre sui d’accord bonne journée bisous

[F] [I] [S] :

« [C] on va faire simple, dis moi ce que tu veux que je rajoute pour [M] et je stop l’achat de [I]. Comme tu me l’as proposer rend moi les 20 000 € et met à la vente ton appartement.

[R] [W] :

« Je ne te demande rien pour [M] ni pour toi mais quand tu me dis que je ne suis pas sympa j’ai trouvé à ça un peu fort plus de trente d’amitié c’est un peu triste d en arriver là c’est tout maintenant si tu veux demandes un bail au notaire pour les travaux ok si on attend fin novembre pour le remboursement si tu veux bien bonne journee

[F] [I] DESCAMPS :

« Je ne peux pas attendre fin novembre.

« Si tu ne peux pas faire autrement, je me débrouillerai

[R] [W] :

« T inquiètes tu les auras le plus vite possible je vais faire le maximum. »

Des explications de [R] [W], il résulte, d’une part, que l’appartement a été occupé antérieurement à juillet 2021 par une nommée [M], dont les autres échanges entre les parties permettent de deviner qu’il s’agirait d’une proche de [F] [I] [S] (sa fille). Il en résulte encore que cette occupation n’était pas exempte d’obligations financières, l’occupation donnant lieu au versement d’une somme de 300 € par mois jusqu’en mai 2021. L’existence d’un loyer ne s’en déduit toutefois pas évidemment alors que [R] [W] expose qu’elle payait les charges de l’appartement, y compris des charges courantes tenant à l’occupation (eau, électricité, chauffage).

Toutefois, des propres explications de l’intéressée, il résulte que cette situation a pris fin en mai 2021.

Il résulte de ses propres écrits (courriel du 27 avril 2023, pièce 17, et du 31 juillet 2024, pièce 20) ainsi que du décompte de sa créance, que l’occupation des lieux par [F] [I] [S] aurait, selon elle, débuté en juillet 2021. Il s’agit donc d’une occupation distincte de celle qui avait cours avec la nommée [M].

Aux déclarations de [R] [W], [F] [I] [S] répond d’ailleurs en offrant de compléter des paiements au titre de l’occupation de la dite [M] (« Dis-moi ce que tu souhaites que je rajoute pour [M] »), elle n’offre toutefois aucun paiement en ce qui concerne son occupation, évoquant en revanche, son souhait de renoncer à la vente et sa demande de remboursement de la somme prêtée de 20 000 €.

A quoi, [R] [W] répond en refusant tout paiement complémentaire en ce qui concerne « [M] » et en précisant qu’elle ne demande rien à [F] [I] [S] « pour elle ».

S’agissant des preuves de paiement du loyer, [R] [W] une série de chèques tirés par des personnes autres que [F] [I] [S] et établis à son ordre, soit la somme totale de 120 € en février 2022, 60 € en avril 2022, 240 € en mars 2022 300 € en mai 2022. Elle produit encore des bordereaux de remise de chèques en banque.

Ces dernières pièces sont par nature dépourvues de toute force probante. Nul ne peut en effet s’établir de preuve à soi-même.

Quant aux chèques, rien ne corrobore les affirmations de Mme [W] selon lesquels ils procéderaient de délégations de paiements dues à [F] [I] [S] au titre de prestations de soins qu’elle aurait dispensées, la dite délégation destinée à payer les loyers et provisions pour charges convenus. Ces paiements, ne concernent qu’une courte période. Ils ne correspondent pas même au montant des loyers et provisions pour charges allégués. Il n’est rapporté la preuve d’aucun autre paiement.

[R] [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère onéreux de l’occupation et donc de l’existence d’un bail.

Pour voir reconnaître l’existence d’un bail, [R] [W] fait valoir que l’absence de bail impliquerait de sa part une intention libérale. Toutefois le consentement à l’occupation d’un bien à titre gratuit n’implique pas nécessairement une intention libérale. En effet, une telle convention s’analyse en un prêt à usage, parfaitement identifié et régi par le code civil en ses articles 1875 et suivants du code civil.

Il est établi que [R] [W] a effectivement consenti à l’occupation du bien par [F] [I] [S], ce dont témoigne les correspondances déjà citées. En l’absence de preuve du caractère onéreux de cette occupation et la relation contractuelle ne peut s’analyser que comme un prêt à usage, par nature gratuit (article 1876 du code civil). Le consentement à cette occupation gratuite est au surplus parfaitement vraisemblable dans le contexte du projet de vente de l’appartement, nonobstant l’incertitude subsistant sur le délai de la réalisation de la transaction.

Sur la demande en paiement de loyer ou indemnité d’occupation :

En l’absence de contrat de bail, [R] [W] est nécessairement déboutée de sa demande en paiement de loyer.

Elle prétend néanmoins au versement d’une indemnité d’occupation. Elle se prévaut ce sens de l’absence d’intention libérale et, en l’absence de bail, d’une nécessaire absence de titre d’occupation.

Toutefois, ainsi qu’il a déjà été relevé, elle a expressément consenti à l’occupation, sans demande de contrepartie financière. En présence d’une relation contractuelle qui s’analyse en un prêt à usage, elle est mal fondée à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation, sauf à se prévaloir d’une obligation de restituer le bien à la charge de [F] [I] [S] dans les conditions et hypothèses qui découlent de cette qualification, soit :

— en cas de réalisation du terme convenu,

— lorsque la chose a servi à l’usage en vue duquel elle était prêtée (article 1888 du code civil),

— dans le cas où la restitution est ordonnée en justice avant que le besoin ait pris fin (article 1889 du code civil).

Il résulte des circonstances que les deux parties exposent, confortées par les correspondances qu’elles ont échangées et qui sont produites aux débats, que l’occupation consentie par [R] [W] avait pour finalité de permettre à [F] [I] [S] de résider dans les lieux, en l’absence d’autre logement, dans l’attente de la réalisation de la vente.

Des écritures de [F] [I] [S] il résulte qu’elle a renoncé à la réalisation de cette vente, ce que confirme le fait qu’alors même qu’elle reconnaît qu’il n’existe pas d’obstacle juridique, à tout le moins depuis l’acte de retrait attribution du 30 avril 2025, elle n’en demande pas la réitération. Elle expose d’autre part avoir acquis un autre bien immobilier pour pourvoir à son logement. Il s’agit d’ailleurs selon elle d’un des éléments constitutifs du préjudice dont elle demande l’indemnisation.

Ainsi, il est établi (pièce 47 [R] [W]) que, par acte du 14 décembre 2022, [F] [I] [S] a acquis un appartement à usage d’habitation à Grasse, 40 Bd Emmanuel Rouquier, adresse à laquelle elle déclare demeurer dans ses écritures. Dans son message du 8 octobre 2021, elle déclarait son intention de « stopper » l’opération de vente. Il est ainsi démontré que l’usage en vue duquel le commodat avait été consenti a pris fin à compter de cette date.

Dès lors, le prêt à usage ayant pris fin, [R] [W] est bien fondée à revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Il en résulterait à défaut un enrichissement sans cause au profit de [F] [I] [S].

S’agissant de l’occupation d’un appartement de type studio au 3 ème étage, avec une entrée, une cuisine séparée, une salle d’eau avec WC, et accès à un balcon, assorti d’une cave et place de parking, le tout au 132 Bd Poincaré à Antibes-Juan les Pins, en centre-ville à quelques encablures des plages, l’indemnité réclamée chiffrée à 300 € par mois, augmentée des charges de nature locative apparaît amplement justifiée.

Dans les limites de la demande présentée, arrêtée au 31 octobre 2025 (et non à mars comme indiqué par erreur matérielle au dispositif, la somme réclamée de 16 120 € correspondant au décompte arrêté au 31 octobre figurant dans la partie discussion des écritures), il convient d’allouer au titre de l’indemnité d’occupation :

décembre 2022 : 17jours / 31 jours x 300 € = 164,52 €

janvier 2023 à octobre 2025 : 34 mois x 300 € = 10 200 €

total : 10 364,20 €.

Pour le surplus, le tribunal ne peut que constater qu’il n’est pas demandé au dispositif des écritures de la défenderesse de fixer une indemnité d’occupation à échoir pour l’avenir.

Quant aux charges de nature locatives, [R] [W] justifie des dépenses suivantes :

2022

montant

Pièce probante

Taxe d’habitation

898,00 €

35

Charges de copropriété récupérables

0,00 €

36

Un projet de répartition des charges ne rapporte pas la preuve de la créance

2023

Taxe d’habitation

946,00 €

35

Charges de copropriété récupérables

0,00 €

37

Des appels de fonds qui ne distinguent pas les charges locatives ou non ne rapportent pas la preuve de la créance

2024

Taxe d’habitation

1 154,00 €

35

Charges de copropriété récupérables

967,00 €

39

2025

Charges de copropriété récupérables

0,00 €

39

Des appels de fonds, pour une année dont les charges ne sont pas arrêtées ne rapportent pas la preuve des charges exposées.

Total

3 965,00 €

S’agissant des demandes afférentes à l’année 2022, il est rappelé que par application de l’article 1890 du code civil interprété a contrario, l’emprunteur supporte les dépenses ordinaires qui sont la contrepartie de l’usage de la chose.

Pour le surplus, [R] [W] sera déboutée de toutes autres demandes concernant ces chefs de prétentions.

Sur la demande en paiement des dépenses de travaux (15 090,84 €) :

[F] [I] [S] fonde sa demande sur l’enrichissement sans cause qui résulterait de la réalisation de travaux dans l’appartement.

Il lui appartient toutefois de démontrer, d’une part, la réalité de la réalisation des travaux et l’enrichissement qui en résulterait pour [R] [W] et, d’autre part, la circonstance que, comme elle l’affirme, l’enrichissement serait dénué de cause.

Or, il est retenu que s’est noué entre les parties un prêt à usage encore dénommé commodat. L’article 1890 du code civil, dispose que l’emprunteur n’est fondé à réclamer remboursement au prêteur que des dépenses extraordinaires, nécessaires pour la conservation de la chose et tellement urgentes qu’il n’ait pas pu en prévenir le prêteur.

En l’espèce, il est établi que des travaux ont été réalisés au sein de l’appartement, à tout le moins sans contestation concernant l’aménagement de la cuisine, et, selon [R] [W] qui s’en plaint, la pose d’un carrelage.

[R] [W] conteste en revanche la réalisation de travaux d’aménagement de la salle d’eau pour lesquels sont produites des factures de fournitures de matériaux et un devis de main-d’œuvre forfaitaire prévoyant notamment la pose d’une baignoire et d’une vasque.

Elle fait valoir que les factures dont [F] [I] [S] se prévaut démontrent que les travaux en cause ont été effectués dans l’appartement qu’elle a acheté à Grasse.

Un devis de main-d’œuvre daté du 16 novembre 2023 (3 250 €), soit plus de 2 ans après l’échange du 8 octobre 2021 et postérieur à l’achat de son bien immobilier à Grasse, apparaît en effet manifestement sans rapport avec des travaux dont les autres factures de fournitures permettent de constater que les travaux litigieux ont été réalisés en novembre et février 2022.

Quant aux travaux dont la réalisation est justifiée par les autres pièces (factures d’achat de matériaux) ils consistent en des travaux de remise en peinture, pose de 15,84 m² de carrelage, et installation de meubles de cuisine intégrés. Les pièces versées aux débats ne démontrent nullement qu’il s’agisse de dépenses nécessaires à la conservation de la chose. Dès lors, [F] [I] [S] est mal fondée en ses demandes de ce chef sur le fondement d’un enrichissement sans cause.

Elle échoue pour le surplus à démontrer la faute, au demeurant contractuelle et non extra-contractuelle, s’agissant d’un défaut d’exécution de la promesse de vente de l’appartement, dont elle se prévaut à titre subsidiaire pour obtenir le paiement des sommes exposés au titre des travaux qu’elle a réalisés.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur l’obligation de quitter les lieux et l’expulsion :

Il est retenu que la relation contractuelle entre les parties s’analyse en un commodat et que ce commodat a pris fin le 14 décembre 2022. Dès lors, [F] [I] [S] est, depuis cette date, sans titre d’occupation.

Il a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Les circonstances de l’espèce et l’ancienneté du litige justifient d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux mise à la charge de [F] [I] [S], alors qu’il est établi qu’elle n’occupe pas personnellement le logement prêté et que le projet de vente n’a plus aucune actualité.

Préjudice de perte de chance de réaliser une plus-value :

[F] [I] [S] se prévaut en ce sens des dispositions de l’article 1240 du code civil, et d’une responsabilité extra-contractuelle qui résulterait du refus de vendre l’appartement opposé par [R] [W]. Elle prétend que ce refus la prive de la possibilité qu’elle aurait pu avoir de revendre l’appartement au prix estimé de 75 000 € et de réaliser ainsi une plus-value de ce montant.

Toutefois, il résulte des circonstances ci-dessus examinées, que chacune des parties a en fait renoncé à se prévaloir de la promesse de vente dont la reconnaissance de dette rapporte la preuve. [F] [I] [S] reconnaît que la vente ne se heurte à aucun obstacle juridique, toutefois, elle n’en poursuit pas la réalisation. Dans son message d’octobre 2021 elle faisait part de son intention de « stopper » la vente. Elle s’est engagée dans une autre acquisition. Elle ne rapporte ainsi ni la preuve de la faute de [R] [W], ni celle d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice qu’elle allègue.

Elle sera déboutée de ce chef.

Exécution provisoire :

Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Chacune des parties succombe partiellement. Dès lors chacune supportera la moitié des dépens et conservera la charge des autres frais qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Déboute [F] [I] [S] de sa demande d’annulation de la reconnaissance de dette souscrite le 5 août 2021 ;

Déboute [F] [I] [S] de sa demande de répétition de la somme de 20 000 € par voie de conséquence de l’annulation ;

Dit que l’occupation par [F] [I] [S] du bien immobilier, à savoir un studio au 3 ème étage bloc A, avec cave et parking, situé à Antibes- Juan-les-Pins, résidence Le Vitoria sise 132, Bd Poincarré, s’analyse en un commodat ;

Déboute [R] [W] de sa demande en paiement de loyers et charges ;

Dit que [F] [I] [S] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2022 ;

Ordonne que [F] [I] [S] libère les lieux sus-visés sans délai et à défaut ordonne son expulsion dans les formes et délais légaux ;

Dit que faute d’avoir libéré les lieux dans le délai de 2 mois suivant la signification du présent jugement, [F] [I] [S] supportera une astreinte de 50,00 € par jour retard à compter du 1er jour suivant l’expiration du délai de 2 mois ;

Rappelle que :

— l’expulsion ne peut pas être mise à exécution entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf en cas de solution de relogement adaptée à la situation de l’occupant ;

— l’expulsion ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— si des biens ont été laissés sur place, ils seront cantonnés sur place ou déposés à la diligence du commissaire de justice instrumentaire en un lieu approprié, aux frais de l’occupant ; sommation sera faite à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal d’expulsion, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

Condamne [F] [I] [S] à payer à [R] [W] les sommes suivantes :

— indemnité d’occupation du 14 décembre 2022 au 31 octobre 2025 : 10 364,20 €

— charges récupérables : 3 965,00 €

Déboute [R] [W] du surplus de ses demandes à ces titres ;

Déboute [F] [I] [S] de sa demande en paiement de la somme de 15 090,84 € ;

Déboute [F] [I] [S] de ses demandes en dommages et intérêts (10 000 € au titre d’un préjudice moral, 75 000 € au titre d’une perte de chance de plus-value) ;

Dit que les condamnations ci-dessus prononcées produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et que les intérêts échus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Et le président a signé avec le greffier.

LE PRÉSIDENT LE GREFFIER