N° RG 23/02701 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4RA

Copie exécutoire délivrée

le à

expéditions le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Deuxième ‘ Chambre

Jugement du Juge aux Affaires Familiales du 13 MARS 2025

Prononcé par Madame Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente, assistée de Madame Catherine PASQUIER, Greffière, présente lors du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G] [T]

né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 21] (95), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Magalie MINAUD, avocat au barreau du MANS, vestiaire : 4

DEFENDERESSE

Madame [C] [A] [I] [K]

née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] [Adresse 15]

représentée par M^e Aouatef BRABER, avocat au barreau du MANS, vestiaire : 72

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge aux affaires familiales

Greffière présente à l’appel des causes : Madame PASQUIER, Greffière

DEBATS

A l’audience publique du : 23 Janvier 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 Mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 13 Mars 2025

— prononcé publiquement par Madame JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— Contradictoire

— signé par Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge aux affaires familiales et Madame Catherine PASQUIER, Greffière, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

copie à M^e Aouatef BRABER – 72, M^e Magalie MINAUD – 4

EXPOSE DU LITIGE :

M. [R] [T] et Mme [C] [K] ont vécu en concubinage.

Durant leur vie commune, par acte notarié passé le 25 mai 2012 devant Maître [Z] [M], Notaire à [Localité 19] (72), ils ont acquis en indivision en pleine propriété à hauteur de 45% pour M. [R] [T] et à hauteur de 55% pour Mme [C] [K], un bien immobilier sis sur la commune de [Localité 19] (72), [Adresse 13], cadastré section YM, numéro [Cadastre 6] au lieudit “[Localité 17]” pour une surface totale de 1 hectare, 45 ares et 19 centiares.

Cette acquisition a été financée au moyen de trois prêts.

Le couple est aujourd’hui séparé.

Par acte d’huissier signifié le 9 octobre 2023, M. [R] [T] a assigné Mme [C] [K] devant le juge aux affaires familiales du Tribunal Judiciaire du MANS aux fins de règlement des intérêts patrimoniaux des ex-concubins.

*****

M. [R] [T], dans ses écritures intitulées “conclusions n°1" signifiées par voie dématérialisée le 28 mai 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, demande:

— d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [R] [T] et Mme [C] [K] et la désignation de Maître [E] [Y], notaire à [Localité 9] (72) pour y procéder et commettre un magistrat du siège pour veiller à la réalisation des dites opérations ;

— d’ordonner, préalablement, par le ministère de Maître [Y], notaire commis, la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un seul lot, de l’immeuble situé [Adresse 18] (FRANCE) figurant au cadastre de la commune sous les références section YM n°[Cadastre 6] sur la base d’une mise à prix de 160.000 €, avec possibilité de baisse sans pouvoir descendre au-dessous de 5%, soit 152.000 €, et après établissement du cahier des charges et de toutes les formalités judiciaires et de publicité de la vente,

— de fixer au 17 juin 2021 la date à compter de laquelle une indemnité d’occupation est due par Mme [C] [K] à l’indivision [U] au titre de la jouissance privative du bien immobilier indivis,

— de constater que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Les moyens développés par M. [R] [T] au soutien de ses demandes seront exposés dans chacune des parties correspondant aux dites demandes.

*****

Mme [C] [K], dans ses dernières “conclusions en réponse n°2" et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige :

— acquiesce à la demande d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire des intérêts patrimoniaux des ex-concubins et à la demande de désignation de Maître [Y], notaire à [Localité 9] (72), pour y procéder,

— demande d’ordonner la vente amiable du bien immobilier indivis,

— sollicite de débouter M. [R] [T] de sa demande d’indemnité d’occupation,

— sollicite de condamner M. [R] [T] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC), ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du CPC au profit de Maître BRABER.

Les moyens développés par Mme [C] [K] au soutien de ses demandes seront exposés dans chacune des parties correspondant aux dites demandes.

*****

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 23 janvier 2025. À cette audience, les parties ont déposé leur dossier en l’état de leurs dernières écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS :

A. Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage :

Selon l’article 815 du code civil, “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention”.

L’article 835 du Code Civil dispose que “le partage amiable peut intervenir sans forme et selon les modalités choisies par les parties”.

L’article 840 du même code dispose que “le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer […]”.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité de procéder par la voie judiciaire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des ex-concubins.

B. Sur la demande de Mme [C] [K] d’ordonner la vente amiable du bien immobilier indivis:

Pour rappel, le sens commun et le sens juridique des termes “vente amiable” ne désigne pas la même réalité. En effet, ce qui est appelé communément une vente amiable fait généralement référence à ce qui est qualifié juridiquement de “vente de gré à gré”.

En l’espèce, Mme [C] [K] ne fonde sa demande d’ordonner la vente amiable sur aucun texte particulier. Or, la vente amiable au sens juridique désigne la vente visée à l’article R.233-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à savoir la vente à laquelle le débiteur est en droit de procéder dans le mois qui suit la signification de l’acte l’informant de la saisie et qui dans la majorité des cas n’est soumise à aucune formalité particulière.

Dans la mesure où le bien immobilier indivis dont il est question ne fait l’objet d’aucune saisie, il apparaît que Mme [C] [K] utilise au lieu du terme vente de gré à gré, le terme vente amiable.

Or, dans le cadre d’une indivision, il ressort de l’article 815-3 du Code Civil que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux que la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Exceptionnellement, le juge peut autoriser l’un des indivisaires à signer une vente de gré à gré en application de l’article 815-5 du Code Civil si le refus d’un co-indivisaire met en péril l’intérêt commun.

A défaut, dans le cadre du partage judiciaire, lorsque le bien ne peut être séparé commodément, il y a lieu de procéder conformément à l’article 1361 du CPC à une vente par licitation.

Ainsi, conformément à la notion “de gré à gré” qui renvoie au principe de liberté contractuelle, chacun des indivisaires est libre de consentir ou non à la vente de gré à gré d’un bien immobilier indivis. Cette liberté de disposer librement de ses biens est limitée par les dispositions dérogatoires exposées ci-dessus lesquelles ne prévoient nullement la possibilité pour le juge d’ordonner une vente de gré à gré.

Mme [C] [K] sera donc déboutée de sa demande d’ordonner la vente amiable du bien immobilier indivis.

C. Sur la demande de licitation du bien immobilier sis sur la commune de [Localité 19] (72), [Adresse 13], cadastré section YM, numéro [Cadastre 6] au lieudit “[Localité 17]” pour une surface totale de 1 hectare, 45 ares et 19 centiares :

L’article 1377 du CPC prévoit : “Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution”.

L’article 1686 du Code Civil dispose que “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires”.

L’article 1273 du CPC impose au tribunal ou au juge de déterminer la mise à prix du bien lorsqu’il ordonne sa licitation.

Au soutien de sa demande, M. [R] [T] fait valoir que Mme [C] [K] n’a formulé aucune offre sérieuse de rachat des parts du dit bien et ne justifie pas de sa capacité financière à cette attribution, ni au versement d’une soulte à son profit. Il répond au souhait exprimé par Mme [C] [P] de procéder par vente amiable à défaut pour elle de pouvoir conserver le bien, que la licitation permet une issue à la situation sans solliciter à nouveau le juge en présence d’une mauvaise foi de Mme [C] [K] et que le délai nécessaire à la mise en oeuvre d’une vente aux enchères, lui laisse nécessairement le temps de réaliser les démarches pour conserver le bien.

Mme [C] [K] s’oppose à cette demande, indiquant qu’elle souhaite conserver le bien et qu’en raison du refus que lui a opposé M. [T] de fixer la valeur du bien à 130.000 €, elle n’a pu obtenir un quelconque accord de financement auprès de sa banque, laquelle ne peut lui faire une proposition sans connaître le montant de la somme à emprunter.

En l’espèce, Mme [C] [K] souhaite conserver le bien. Il ressort du mail adressé par cette dernière au conseil de M. [T] le 7 février 2023 qu’elle a fait estimer le bien en sollicitant de [8] un avis de valeur qui situe le prix du bien entre 140.000 et 150.000 €, et a fait une offre à hauteur de 130.000 € pour le rachat du bien sis [Adresse 13] à [Localité 19] (72), refusée par M. [T]. Dans ses écritures, elle n’explique pas les motifs pour lesquels elle formule une offre de 10.000 € en dessous de la fourchette basse de l’estimation réalisée. Par ailleurs, elle ne verse aucun document relatif à sa situation économique, de sorte qu’elle ne démontre nullement sa capacité à racheter le dit bien y compris en présence d’un prix fixé à 130.000 €. Par ailleurs, elle n’a pas donné de suite à la proposition d’estimation du bien lors d’un rendez-vous en présence de M. [T].

Dès lors, en présence d’un bien qui n’est pas commodément partageable et en l’absence d’éléments versés aux débats par Mme [C] [K] démontrant qu’elle est en capacité de racheter le bien immobilier indivis, la licitation du dit bien sera ordonnée à l’issue d’un délai de six mois laissé aux parties pour procéder à la vente de gré à gré du dit bien.

La mise à prix proposée par M. [R] [T] apparaît exagérée au regard du seul avis de valeur produit. Pour autant, en l’absence de contreproposition de Mme [C] [K], il n’y a pas lieu de diminuer cette mise à prix qui sera fixée à 160.000 € au dispositif de la présente décision, avec faculté de baisse du prix jusqu’à 152.000 € à défaut d’enchérisseur.

D. Sur la désignation d’un notaire :

L’article 1364 du Code de procédure civile dispose que “si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal”.

En l’espèce, en présence d’un immeuble constituant l’actif de l’indivision à partager qui a vocation à être vendu aux enchères, le partage à opérer par la suite n’apparaît pas complexe, puisque l’actif ne sera composé que de numéraire à distribuer après paiement des dettes, sauf à ce que le solde soit négatif et qu’il faille répartir les dettes. Pour autant, il n’est pas certain que la vente aux enchères ait lieu en présence d’un délai laissé aux parties pour vendre de gré à gré le bien immobilier, délai que Mme [C] [K] pourrait également mettre à profit pour faire une proposition sérieuse de rachat du bien.

En conséquence, les opérations pouvant potentiellement se révéler complexes, un notaire sera commis pour y procéder en désignant Maître [Y], notaire à [Localité 9] (72).

E. Sur demande de fixer au 17 juin 2021 la date à compter de laquelle une indemnité d’occupation est due à l’indivision par Mme [C] [K] :

Selon l’article 815-9 du Code Civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise, est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

M. [R] [T] soutient que Mme [C] [K] occupe seul le bien indivis depuis le 17 juin 2021 et que contrairement aux dires de cette dernière qui ne sont nullement prouvés, il n’a pas conservé les clés de la maison, n’y est jamais venu y compris pour récupérer des meubles ; que les seules clés restées en sa possession étaient celles de la cave dont il s’est servi pour récupérer sa moto après en avoir informé Mme [C] [K] à laquelle il a ensuite rendu les dites clés de cave ; que le frigo et la table qu’il a empruntés, l’ont été grâce à la clé des enfants, qui lui ont également permis de rendre les dits objets après les avoir utilisés.

Mme [C] [K] répond que M. [R] [T] a conservé les clés de l’habitation, y étant venu à plusieurs reprises pour récupérer des affaires, et utilisant les clés des enfants qu’il récupère pendant son temps de garde.

Il est constant que Mme [C] [K] est domiciliée depuis la séparation à l’adresse de l’immeuble indivis, admettant y vivre avec les enfants. Concernant la conservation des clés du logement par M. [R] [T], elle ne résulte pas des attestations produites par Mme [C] [P], mais des messages échangés courant novembre 2021 entre le demandeur et la défenderesse dont il résulte qu’il disposait d’un accès à la maison et qu’il en usait lorsqu’il en avait besoin, considérant qu’en tant que propriétaire, il devait pouvoir en conserver l’accès autant que l’indivisaire-occupante.

Mme [C] [K] ne bénéficiait pas au 17 juin 2021 d’une jouissance privative rendant impossible l’usage de l’immeuble pour son co-indivisaire en présence d’un accès à l’immeuble conservé au mois de novembre 2021 pour M. [R] [T] en tant que co-indivisaire.

M. [R] [T] sera donc débouté de sa demande de fixer la date à compter de laquelle Mme [C] [K] doit une indemnité d’occupation à l’indivision au 21 juin 2021.

F. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

1) Sur les frais du procès :

L’article 696 du code de procédure civile dispose:

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020".

L’article 700 du code de procédure civile dispose :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat”.

Aucune des parties ne succombant totalement, chacune sera condamnée au paiement des dépens à hauteur de la moitié, et il n’y a pas davantage lieu à application de l’article 700 du CPC au regard des circonstances de l’affaire.

2) Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du Code de Procédure Civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Sera donc rappelé au dispositif de la présente décision qu’elle est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la liquidation des intérêts patrimoniaux des ex-concubins,

Madame [C], [A], [I] [K], née le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 10] (72)

et M. [R] [G] [T], né le [Date naissance 5] 1983 à [Localité 20] (95) ;

DÉSIGNE Maître [E] [Y], notaire en résidence au [Adresse 4], pour y procéder,

COMMET le juge aux affaires familiales en charge du contentieux des liquidations/partage des régimes matrimoniaux au sein de la chambre 2', afin de surveiller les opérations de liquidation/partage;

DIT qu’en cas d’empêchement le notaire et le Magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête,

DIT qu’à compter du jour où le présent jugement sera passé en force de la chose jugée le notaire disposera d’un délai de douze mois pour dresser un état liquidatif à partir des éléments que les parties soumettront à leur accord;

DIT qu’en cas de désaccord il dressera au plus tard à l’issue de ce délai un procès-verbal énumérant précisément et point par point les différentes contestations soulevées, ainsi que les éléments permettant de les trancher,

DIT que le procès-verbal auquel sera annexé le projet d’état liquidatif sera remis à chacune des parties,

DIT qu’il appartiendra alors à la partie la plus diligente de saisir le tribunal pour qu’il soit statué sur les difficultés consignées;

DIT qu’en cas d’établissement d’un simple procès-verbal de carence, la saisine du tribunal ne pourra se faire que par voie d’assignation;

RAPPELLE que si le notaire commis se heurte à l’inertie d’un indivisaire il peut le mettre en demeure, par acte extra-judiciaire, de se faire représenter par application des dispositions de l’article 841-1 du code civil. Faute d’avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations;

DIT que le notaire pourra d’initiative interroger le [11] et le [12] sur la base de la présente décision;

DÉBOUTE Mme [C] [K] de sa demande d’ordonner la vente de gré à gré (“amiable”) du bien immobilier indivis “[Adresse 13]” sis à [Localité 19] (72),

ORDONNE à l’issue d’un délai de six mois laissé aux parties pour procéder à la vente de gré à gré du bien immobilier indivis, par le ministère de Maître [E] [Y], notaire à [Localité 9] (72), la licitation du bien immobilier indivis sis sur la commune de [Localité 19] (72) au lieudit “[Localité 14]”, cadastré section YM, numéro [Cadastre 6] au lieudit “[Localité 17]” pour une surface totale de 1 hectare, 45 ares et 19 centiares, sur la base d’une mise à prix de 160.000 euros avec faculté de baisse de 5%, soit jusqu’à 152.000 € à défaut d’enchérisseur, et après établissement du cahier des charges et de toutes formalités judiciaires et de publicité des ventes,

DÉBOUTE M. [R] [T] sa demande de fixer au 17 juin 2021 la date à compter de laquelle Mme [C] [K] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative du bien immobilier indivis sis “[Adresse 16],

CONDAMNE Mme [C] [K] au paiement de la moitié des dépens,

CONDAMNE M. [R] [T] au paiement de la moitié des dépens,

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande de condamnation de l’autre sur le fondement de l’article 700 du CPC,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge aux affaires familiales

Catherine Pasquier Emilie JOUSSELIN