TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/08991 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUUI

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

DEMANDEUR :

M. [W] [T]

Exerçant sous l’enseigne “LE [Localité 1]”,

établissement inscrit au RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le numéro 398 993 030

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas PELLETIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [B]

inscrite au RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le numéro 889 514 444

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 30 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Mars 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 28 mars et 5 mai 2003, les consorts [K] (Mme [I] [J] veuve [K] usufruitière et Mmes [A], [Q] et [V] [K], nues propriétaires) ont donné à bail à la S.N.C [L] et Cie des locaux situés dans l’immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 1] au sous-sol et au rez-de-chaussée, à usage de “café-tabac et accessoires, jeux de la Française des Jeux et petite restauration se rapportant au commerce” moyennant le règlement d’un loyer annuel de 7 320 euros.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2003.

Par acte notarié en date des 13 octobre et 23 novembre 2006, la S.N.C [L] & Cie a cédé son bail à M. [W] [T] à compter du 16 octobre 2006.

Après un congé avec offre de renouvellement délivré à M. [W] [T] le 21 septembre 2011, les parties se sont rapprochées et ont convenu de renouveler le bail suivant acte sous seing privé en date des 21 mars, 2, 9 et 23 avril 2012. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012 et moyennant le règlement d’un loyer annuel de 10 160,41 euros payable trimestriellement et d’avance outre une provision sur charges mensuelle d’un montant de 500 euros.

Se plaignant d’impayés de loyers, les consorts [K] ont fait délivrer à M. [W] [T] un commandement de payer le 28 mars 2019 et ont obtenu par jugement du tribunal judiciaire de Lille du 19 mars 2020, la résiliation du bail et sa condamnation à leur verser la somme de 17 201,64 euros.

Le local loué a été vendu par les consorts [K] à la société GTMC par acte notarié du 18 décembre 2020, avant d’être revendu à la S.C.I [B] par acte notarié du 23 décembre 2020.

Un arrêt de la cour d’appel de Douai du 7 juillet 2022 a infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il avait constaté la résiliation du bail et a condamné la S.C.I [B] à indemniser M. [W] [T] pour un montant de 6 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’état des parties communes de l’immeuble.

Arguant de nouveaux impayés de loyers, la S.C.I [B] a fait délivrer à M. [W] [T] par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 090,35 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2022, M. [W] [T] a assigné la S.C.I [B] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de contestation du commandement de payer et de désignation d’un expert pour apprécier l’état des parties communes de l’immeuble.

Sur cette assignation, la S.C.I [B] a constitué avocat et les parties ont échangés leurs conclusions.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 juin 2024, l’affaire a été radiée du rang des affaires en cours avant d’être réinscrite sous le nouveau n° RG 24-08991.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 mars 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 8 décembre 2025.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 janvier 2025, M. [W] [T] sollicite du tribunal de :

Faire droit à son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2022 ;

Juger que la S.C.I [B] ne prouve pas qu’il n’a pas réglé les loyers ;

Juger qu’il prouve qu’il a réglé la totalité de ses loyers ;

En conséquence,

Juger que le commandement de payer est nul ;

Juger qu’il a été délivré de mauvaise foi ;

Juger qu’il est abusif et frustratoire ;

En conséquence,

Condamner la S.C.I [B] à une provision de 5 366 € de décembre 2020 à novembre 2022 au titre du préjudice de jouissance à valoir sur son indemnisation définitive le temps que les travaux mettant fin à son préjudice de jouissance soient finalisés ;

La Condamner à une provision à hauteur de 10 000 € au titre du préjudice moral;

La Condamner à lui communiquer les justificatifs des charges pour l’année 2021,2022,2023,2024 sous peine d’astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard à compter la décision à venir ;

La Condamner à communiquer les quittances de loyer depuis le 1er janvier 2021 jusqu’à aujourd’hui, sous peine d’astreinte à hauteur de 500 € par jour de retard à compter de la décision à venir ;

La Condamner à une indemnité de 10 000 € pour le préjudice moral résultant de l’arrêté du 3 janvier 2024 l’empêchant d’exploiter sa terrasse du fait d’un effondrement de pans complets de murs ;

La Condamner à une indemnité de 10 000 € pour le préjudice moral résultant de la mauvaise réputation causée par la publicité de l’arrêté du 3 janvier 2024 auprès de la clientèle ;

Ordonner avant dire droit une expertise afin d’apprécier tous les travaux à entreprendre dans les parties communes du local pour mettre un terme à son préjudice de jouissance et Ordonner une expertise comptable pour déterminer le quantum de son préjudice de jouissance ;

Ordonner, dans l’attente des expertises à venir et compte tenu de l’urgence de délabrement des parties communes, la S.C.I [B] à entreprendre sans attendre les expertises les travaux suivants :

— Traitement des problèmes d’humidité et Réfection (reprise des parois, peinture) de toutes les parties communes,

— Dératisation des parties communes,

— Changement de la chaudière collective se trouvant dans la cave de M. [W] [T], l’ensemble immobilier étant aujourd’hui dépourvu de chauffage,

— Traitement dans toutes les parties communes de l’immeuble, des xylophages et plus précisément des charançons,

— Ravalement de toute la façade de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2]

— Réfection de la toiture de l’immeuble et de la cheminée effondrée

Assortir la réalisation des travaux d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans l’accomplissement des travaux à l’échéance d’un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à venir ;

Condamner la S.C.I [B] au paiement d’une indemnité ad litem à hauteur de 10 000 € ou à hauteur de la somme mise à la charge de M. [W] [T] au titre de la consignation pour les deux expertises à venir ;

Surseoir à la liquidation définitive du préjudice de M. [W] [T] au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner la S.C.I [B] au paiement d’une somme à hauteur de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens ;

La Condamner à payer les intérêts au taux légal sur l’intégralité des sommes, à compter de la délivrance de l’assignation en date du 25 novembre 2022 ;

Ordonner également l’anatocisme.

M. [W] [T] estime son opposition au commandement de payer recevable en l’absence de décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée constatant ou prononçant la résiliation du bail. Il invoque ensuite la nullité dudit commandement soutenant avoir réglé les sommes appelées. Il relève que le décompte du bailleur omet de tenir compte de trois règlements qu’il a effectué en 2021 entre les mains de l’agence [D] et également d’un versement daté du 9 août 2022.

Il en déduit que le commandement a été délivré comme le premier commandement du 28 mars 2019, sur la base d’un “faux décompte”. Il sollicite la condamnation du bailleur qu’il estime de mauvaise foi, à lui transmettre les quittances de loyers depuis le 1er janvier 2021.

Il invoque que le bailleur ne justifie pas des charges appelées ni des régularisations de charges et sollicite qu’il soit condamné à lui communiquer sous astreinte les justificatifs.

Il rappelle que la cour d’appel de [Localité 5] dans son arrêt du 7 juillet 2022 avait constaté la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de son commandement de payer au vu de l’état des parties communes et expose qu’en délivrant ainsi deux mois plus tard, un nouveau commandement de payer sans avoir réalisé les travaux visant à résoudre les désordres affectant les parties communes, la mauvaise foi du bailleur est également caractérisée.

Il expose que les conditions sont toujours les mêmes voire se sont aggravées avec la résiliation du mandat de gestion des parties communes par l’agence [D].

Il allègue subir un préjudice de jouissance en raison du mauvais état des parties communes qui ne sont plus entretenues depuis au moins décembre 2020 alors qu’il continue de régler des charges au titre de leur entretien à hauteur de 700 euros par trimestre et évalue son préjudice de jouissance en résultant à la somme de 5 366 euros pour la période de décembre 2020 à novembre 2022.

Il ajoute que les tentatives d’expulsion par le biais de commandements de payer lui causent un préjudice moral accru par son état de santé et sollicite une indemnité à hauteur de 10 000 euros.

Il fait valoir que deux expertises ont constaté la présence d’insectes xylophages, une forte humidité, des éboulis d’éléments de solidité et que la mairie a dû prendre un arrêté en date du 3 janvier 2024 du fait de l’effondrement de pans de murs de l’immeuble sur la terrasse du locataire. Il soutient être fondé à solliciter une expertise aux fins de déterminer les travaux à entreprendre dans les parties communes pour mettre un terme à son préjudice de jouissance et sollicite également une expertise comptable pour déterminer le préjudice sur son activité.

Il conteste être tenu de réparer ou de changer la chaudière défectueuse pour le chauffage collectif de l’immeuble entier au prétexte qu’elle se situe dans la cave, objet du contrat de location mais soutient qu’il appartient au bailleur d’y procéder. Il fait valoir que le règlement intérieur de l’immeuble, repris dans le contrat de location, ne met à sa charge qu’une obligation d’accès et de surveillance de son bon fonctionnement en raison de son emplacement mais n’exonère pas le propriétaire de ses propres obligations, lui laissant d’ailleurs expressément la charge de prendre contact avec le chauffagiste en cas de dysfonctionnement. Il ajoute que les charges réglées dans le cadre du bail couvrent le coût du fonctionnement de la chaudière alors qu’elle ne fonctionne plus depuis février 2024.

Il relève enfin un effondrement de la cheminée et son absence corrélative de fonctionnement.

Enfin, au vu de l’état de l’immeuble, il sollicite la condamnation du propriétaire à réaliser des travaux d’urgence dans l’attente de l’expertise. Il demande à ce que la condamnation soit assortie d’une astreinte, invoquant une absence de volonté du propriétaire de procéder spontanément aux travaux nécessaires et exposant avoir dû recourir à des voies d’exécution forcée pour exécuter l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] rendu à son encontre.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 3 novembre 2025 soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, la S.C.I [B] sollicite du tribunal de :

Débouter M. [W] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

Constater la résiliation du bail commercial à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [W] [T] ou de tout occupant de son chef qu’il aurait pu introduire dans les lieux et de ses effets mobiliers, le cas échéant avec le concours de la force publique, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Le Condamner au paiement d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois susvisé, jusqu’à complète libération des locaux ;

Le Condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges, à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la date de restitution effective des locaux ;

Le Condamner au paiement d’une somme de 13 120,76 € au titre des loyers ou indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés dus à compter du transfert de propriété et arrêtée au 21 octobre 2025, sauf à actualiser le compte des sommes dues, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022, date de délivrance du commandement de payer ;

Le Condamner au paiement d’une provision à valoir sur les charges non déterminées au jour de la libération des lieux, cette provision sur charges étant fixée en fonction de l’importance des charges supportées l’année précédente majorée de 10 % ;

Le Condamner au paiement de la somme de 16 016,40 € au titre de la prise en charge du coût des travaux à réaliser sur l’installation de chauffage ;

Le Condamner au paiement de la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la S.C.I [B] ;

Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;

Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande d’expertise, Condamner M. [W] [T] à faire l’avance des frais par la consignation des provisions à valoir sur les frais d’expertise ;

Le Condamner au paiement d’une somme de 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 21 septembre 2022 et les frais du procès-verbal de constat du 19 octobre 2022 ;

La S.C.I [B] fait valoir que le preneur ne justifie pas des versements qu’il allègue. Elle expose que l’agence [D] ne dispose plus depuis son acquisition de l’immeuble, de mandat de gestion locative et ne reconnaît avoir reçu depuis la vente qu’un seul versement, directement remboursé par chèque bancaire. Elle en déduit que le décompte comptabilise l’intégralité des versements perçus avant le 12 juillet 2022, date à laquelle il est arrêté. Elle explique que les virements de 2021 relevés par la cour d’appel de [Localité 5] n’apparaissent pas dans le décompte du nouveau propriétaire pour avoir déjà été déduits du décompte locatif à l’égard des anciens propriétaires, les consorts [K], afin de solder la dette du preneur la plus ancienne.

Elle allègue que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, rappelant avoir pris l’initiative de provoquer un état des lieux contradictoire auquel le preneur ne s’est pas présenté et a ensuite opposé son silence. Elle en déduit que c’est le comportement du preneur qui a fait obstacle à toute résolution des désordres invoqués. Elle ajoute que si la cour d’appel a certes retenu la mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire compte tenu des locaux loués, elle a également admis que les traces d’infiltration n’étaient pas suffisantes pour démontrer un manquement du bailleur à ses obligations.

S’agissant du vol de marchandises dont a fait l’objet le preneur, elle soutient qu’il ne s’agit pas d’un défaut du système de fermeture mais d’une effraction dont elle ne peut être tenue pour responsable, rappelant qu’aux termes du bail le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur en cas de vol. Elle invoque avoir pris immédiatement les diligences nécessaires y compris lors de la seconde effraction. Au surplus, elle allègue que le preneur ne peut se prévaloir d’un tel évènement survenu plus d’un an avant la délivrance du commandement de payer, pour en contester sa validité. Elle soutient avoir entrepris suite à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5], la remise en état des parties communes par le biais d’un entrepreneur.

Elle fait valoir qu’il s’agit selon les experts d’une chaudière récente dont les désordres résultent de l’intervention du précédent locataire qui a procédé au dévoiement du conduit d’évacuation de fumées de manière non conforme. Elle invoque qu’en application des dispositions contractuelles, seul le preneur, tenu à une obligation de travaux d’entretien, de réparation et de réfection sur les transformations et aménagements réalisés par les précédents locataires, a la charge de réparer les fuites et sollicite la condamnation du preneur à lui régler les frais des travaux à réaliser.

Elle expose que l’inertie du preneur l’a contrainte à devoir effectuer des diligences auprès des différents locataires de l’immeuble et lui a causé un préjudice moral résultant d’une atteinte à son image et à sa réputation dont elle demande réparation.

Elle fait valoir que l’effondrement de l’escalier allégué par le preneur n’est pas démontré, que seul un effritement du torchis dans la cave louée, relevant de travaux d’embellissement incombant au preneur, a été identifié. Elle invoque qu’il ne peut pas être déduit des rapports d’expertise, non contradictoire pour le premier et réalisé en son absence pour le second, la présence de parasites qui expliquerait un effondrement. Elle relève qu’il est au contraire constaté un état d’encombrement des locaux ne permettant pas d’effectuer de manière fiable de telles constatations. Elle ajoute que l’échantillon analysé ne comporte aucune référence à l’immeuble sur lequel il a été prélevé. Elle invoque au surplus que la présence de xylophages, dont il n’est pas établi son étendue, n’aurait aucune incidence sur le commandement de payer puisqu’elle serait sans lien avec les manquements du preneur. Elle fait valoir que l’expertise de 2023 a révélé un manquement du preneur à son obligation d’entretien des lieux loués ne lui permettant pas de formuler un reproche au bailleur. Elle ajoute que pour les mêmes raisons, la plainte pour délit de mise en danger de la vie d’autrui du 6 octobre 2022 ne saurait lui être utilement opposée.

Elle soutient que l’arrêté de la mairie porte sur la cheminée mitoyenne et ne présente aucun lien avec la chaudière arguant que le preneur n’émet sur ce point qu’une hypothèse. Elle fait valoir que l’exploitation du fonds de commerce n’a pas été perturbée puisque les diligences ont été entreprises par le bailleur le jour même de la notification de l’arrêté et qu’aucune terrasse n’était installée à cette date. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié d’une publicité de l’arrêté et d’un préjudice lié à une mauvaise réputation en résultant.

Elle conteste avoir sollicité du preneur le remplacement de la chaudière qui demeure en bon état, expliquant lui avoir seulement demandé de procéder, conformément au contrat, à la mise en conformité de l’installation suite aux modifications du précédent locataire. Elle expose lui avoir même proposé l’installation de chauffages électriques dans l’attente de la remise en fonctionnement de la chaudière.

Elle fait valoir que les demandes de provision relèvent du pouvoir exclusif du juge de la mise en état et que le preneur ne démontre pas de préjudice de jouissance ni moral.

Elle soutient avoir répondu à la demande de communication de pièces, faite pour les besoins de la cause, et désormais dépourvue de tout objet. Elle ajoute au surplus qu’une absence de délivrance des pièces est selon la jurisprudence sans incidence sur la validité du commandement de payer. Elle fait valoir que la mesure d’instruction consistant en une expertise ne peut être ordonnée que par le juge de la mise en état et qu’elle est au surplus mal fondée. Elle expose qu’elle serait superflue en ce qu’une expertise amiable contradictoire a déjà eu lieu le 18 janvier 2023, que le preneur a fait preuve d’une carence dans l’administration de la preuve en n’ayant pas donné d’issue favorable aux différents rendez-vous d’état des lieux proposés par le bailleur et enfin qu’il est en mesure de recourir à son propre expert-comptable pour déterminer son préjudice ou à tout le moins aurait dû verser aux débats les bilans de ses derniers exercices comptables.

Sur les travaux prétendument urgents qu’elle qualifie d’envergure, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré leur imputabilité ni leur caractère urgent et nécessaire. Elle rappelle que le périmètre de sécurité a été levé par la mairie de sorte que la jouissance des locaux ne présente aucun danger. Elle ajoute que les éléments aux débats ne démontrent pas un état délabré de l’immeuble mais les diligences entreprises par le bailleur. Elle soutient que cette demande n’est formulée que pour les besoins de la cause en réponse à sa demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité et n’est pas compatible avec la demande d’expertise. Elle ajoute que de tels travaux ne peuvent être ordonnés avant dire droit sans statuer sur leur imputabilité et donc le fond du droit.

Elle expose que des travaux vont être prochainement réalisés sur la toiture de sorte qu’il n’y pas lieu d’en ordonner.

Elle fait valoir que le preneur ne peut s’appuyer sur l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] qui repose sur des faits constatés en 2021, sans démontrer qu’ils ont persisté, soulignant qu’aucune plainte n’a été formulée par les autres preneurs.

Elle expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les délais et qu’en tout état de cause, le preneur est depuis l’origine du bail dans l’incapacité de se conformer à son obligation de régler le loyer à bonne date, justifiant ainsi de prononcer la résiliation du bail. Au surplus, elle ajoute que le silence du preneur et ses manquements répétés dans le règlement des loyers et charges caractérisent sa mauvaise foi et justifient la résiliation du bail. Enfin, elle constate que si le preneur relève de prétendus désordres dans les locaux, il ne démontre pas qu’ils rendent le local impropre à sa destination, écartant ainsi toute exception d’inexécution.

A l’issue de l’audience du 8 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mars 2026 prorogé au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la recevabilité des conclusions signifiées le 3 novembre 2025 par la S.C.I [B]

L’article 802 du code de procédure civile dispose que “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

En l’espèce, la clôture de l’affaire a été ordonnée au 20 mars 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 8 décembre 2025.

A l’issue de cette audience, les parties ont été invitées à produire une note en délibéré afin de formuler leurs observations sur la recevabilité des conclusions notifiées par le conseil de la S.C.I [B] le 3 novembre 2025, soit postérieurement à la date de clôture de l’affaire.

Par note en délibéré en date du 10 décembre 2025, le conseil de M. [T] sollicite l’irrecevabilité des conclusions déposées après l’ordonnance de clôture arguant ne pas avoir pu y répondre.

Par note en délibéré en date du 11 décembre 2025, le conseil de la S.C.I [B] expose que ses dernières conclusions avaient exclusivement vocation à actualiser le décompte des sommes dues avec un nouveau décompte arrêté au 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile et qu’aucune autre modification n’a été effectuée.

A la lecture des conclusions des 3 mars et 3 novembre 2025, il est établi que les conclusions signifiées le 3 novembre 2025 par le conseil de la S.C.I [B] ne portent que sur une actualisation de la créance de loyers, charges et accessoires avec un décompte actualisé au 21 octobre 2025, le précédent dans les conclusions signifiées le 3 mars 2025 étant arrêté au 20 janvier 2025.

Ce décompte a été adressé un mois avant la date de l’audience de plaidoiries, ce qui laissait à M. [T] le temps de présenter des observations à ce sujet. Il lui était également loisible de solliciter un renvoi s’il estimait ne pas avoir eu suffisamment de temps pour y répondre et les parties ont même été invitées à produire une note en délibéré. Le respect du contradictoire a donc été garanti.

Par conséquent, il y a lieu de dire que les conclusions signifiées par le conseil de la S.C.I [B] en date du 3 novembre 2025 sont recevables.

II- Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, qui est d’ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La S.C.I. [B] recherche la résiliation du bail, par l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement et subsidiairement par la résiliation judiciaire du bail.

M. [W] [T] s’oppose au commandement de payer visant la clause résolutoire soutenant qu’il est nul et n’a pas été délivré de bonne foi.

A- Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de bail des 21 mars et 2, 9 et 23 avril 2012 (pièce 20 requérant) prévoit en son article “Clause résolutoire et pénale” rédigée comme suit : “Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyers, charges ou du montant des accessoires à son échéance, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la loi, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer, ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires nonobstant toutes consignations, offres réelles postérieures au délai ci-dessus. Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provisions nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des lieux loués (…)”.

La S.C.I [B] a fait délivrer à M. [W] [T] par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022 (pièce 10 requérant), un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’une somme de 7 090,35 euros dont le détail est le suivant :

— loyers, charges et accessoires impayés du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2022 : 9 808,72 euros dont le décompte est repris en pièce jointe ;

— somme à déduire en vertu de la compensation légale prévue aux articles 1347 et suivants du code civil : 3 000 euros correspondant à 50 % de la condamnation prononcée à titre de dommages-intérêts suivant arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] du 7 juillet 2022;

— coût d’établissement du commandement : 120 euros ;

— le coût de cet acte : 161,63 euros.

Demeure annexé au commandement de payer un relevé de compte locataire du 1er janvier 2021 au 22 juillet 2022 reprenant l’appel des loyers, l’appel de la provision pour charges et les versements effectués par le locataire.

1- Sur la demande de nullité du commandement de payer

Il résulte de l’application combinée des articles 114 et 649 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour la payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l’espèce à un mois.

Le requérant sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en invoquant avoir réglé les sommes réclamées et en soulignant l’absence de justification des charges par le bailleur, ce que ce dernier conteste.

Il convient de relever que ces arguments sont uniquement de nature à faire reconnaître le mal fondé du commandement de payer, mais n’ont pas vocation à aboutir à sa nullité, de sorte que la demande de nullité du commandement de payer ne pourra qu’être rejetée.

2- Sur le bien fondé du commandement de payer

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans le relevé de compte arrêté au 22 juillet 2022 annexé au commandement de payer, sont portés au débit du preneur les loyers et provisions pour charges des quatre trimestres de l’année 2021 ainsi que ceux des trois premiers trimestres de l’année 2022, pour le montant total de 3 312,04 euros pour chacun des trimestres, soit un total de 23 184,28 euros.

Apparaissent en déduction :

— un versement perçu le 1er mars 2022 pour un montant de 6 624,08 avec la mention « CARPA »

— un versement du 29 mars 2022 de 3 439,44 euros avec la mention « Descampiaux »

— un versement du 23 juin 2022 de 3 312,04 euros avec la mention « virement direct gauret 2éme T »,

laissant ainsi un solde impayé d’un montant de 9 808,72 euros.

M. [T] ne conteste pas le montant des loyers imputés ni le montant de la provision pour charges, celle-ci étant en toute hypothèse due, avant régularisation des charges.

Le preneur conteste le décompte uniquement en arguant avoir effectué en sus :

— trois virements de 3 312,04 euros les 5 mars, 1er avril et 28 avril 2021 adressés à l’agence [D]

— un versement du 9 août 2022 d’un montant de 3 312,04 euros au titre du 3ème trimestre 2022.

M. [T] ne produit cependant aucun justificatif des règlements dont il se prévaut alors qu’il lui appartient en vertu de l’article 1315 du code de procédure civile de justifier s’être libéré de sa dette et qu’il lui était aisé de le faire par la production d’extraits de compte comme il l’a fait pour le règlement des trimestres de 2024, s’agissant de règlements par « virement ».

S’agissant du versement du 9 août 2022, s’il n’est pas pris en compte sur le relevé annexé au commandement de payer, lequel est arrêté au 22 juillet 2022, il apparaît sur le relevé produit en pièce 49 de la bailleresse. Dès lors, à la date de délivrance du commandement de payer, soit le 22 septembre 2022, le loyer du 3ème trimestre 2022 avait été acquitté comme étant reçu le 10 août 2022, de sorte que la somme réclamée à ce titre n’était pas fondée.

S’agissant des trois virements de 3 312,04 euros qui dateraient des 5 mars, 1er et 28 avril 2021, dont M. [T] ne justifie pas, il résulte d’une note en délibéré du 1er juillet 2021 adressée à la cour d’appel de [Localité 5] par le conseil des consorts [K] dans le cadre de la précédente procédure (pièce 27 défendeur) que :

« A la date de cession de l’immeuble (18 décembre 2020), le compte des sommes dues à l’indivision [K] s’élevait à 15.298,66 € (cette somme est détaillée dans mes écritures n°2).

Postérieurement à cette date, Monsieur [T], plutôt que de procéder à des règlements par l’intermédiaire de son Conseil, a préféré envoyer des acomptes au Cabinet CITYA [D] (anciennement Cabinet [D] [G]) dont la mission a pris fin avec la vente de l’immeuble.

C’est ainsi qu’ont été envoyés au Cabinet CITYA [D] :

— Le 05/03/2021 : 3.312,04 €

— Le 01/04/2021 : 3.312,04 €

— Le 28/04/2021 : 3.312,04 €

Ces sommes ont été déduites des sommes réclamées par l’indivision [K] réduisant leurs demandes au jour des dernières conclusions à 5.362,54 €. ».

Le conseil des consorts [K] mentionne encore deux règlements du même montant intervenus les 21 et 26 mai 2021, indiquant que le total des sommes versées par M. [T] entre les mains du cabinet Citya [D] depuis la vente de l’immeuble est de 16 560,20 euros. Ainsi, les règlements dont se prévaut M. [T] et non repris dans le décompte locatif de la S.C.I. [B] ont été adressés au gestionnaire de l’ancien propriétaire et ont été à juste titre imputés sur l’arriéré locatif dû aux consorts [K].

Dès lors, il restait dû au titre de l’arriéré locatif, à la date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 6 496,68 euros (9808,72 € – 3312,04 €= 6496,68 €), après imputation du règlement du 3ème trimestre 2022, montant qui apparaît sur le décompte locatif postérieur, (pièce 49 défendeur).

Le commandement de payer était donc fondé par cette somme de 6 496,68 euros impayée.

3- Sur a délivrance de mauvaise foi du commandement de payer

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi est sans effet.

M. [T] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2022 l’a été de mauvaise foi en ce qu’il a été signifié deux mois après l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] du 7 juillet 2022 déclarant que la mise en œuvre de la clause résolutoire par le commandement du 28 mars 2019 n’a pas été faite de bonne foi au regard du défaut d’entretien des parties communes.

Il sera rappelé qu’il ne saurait être présumé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré trois ans après le précédent et par une autre société que celle initiale, suite à la cession de l’immeuble, a été délivré de mauvaise foi parce que le premier l’a été.

En l’espèce, il est constant qu’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par les consorts [K], anciens propriétaires, le 28 mars 2019, qu’ils ont obtenu devant le tribunal judiciaire de Lille le 19 mars 2020 la résiliation du bail avant que ce jugement ne soit infirmé par la cour d’appel de Douai par un arrêt du 7 juillet 2022. Cette juridiction a notamment jugé que le premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi au vu de l’état des parties communes en indiquant :

“ En effet, outre qu’elle [la SCI [B]] n’a pas développé dans le corps de ses conclusions, le bien fondé de cette demande qui n’a jamais été auparavant soutenu par les consorts [K], la cour constate que la demande de mise en œuvre de la clause résolutoire n’a pas été faite de bonne foi compte tenu de l’état des locaux loués à M. [T].

Ce dernier verse aux débats un constat d’huissier effectué à sa demande par Maître [M] le 26 mai 2021 duquel il ressort l’état de saleté du rez-de-chaussée de l’immeuble et de certaines parties communes et l’état de vétusté d’une conduite de chaudière.

Si les clichés du local de M. [T], qui font état de traces d’infiltration d’eau, ne permettent pas à elles seules de démontrer le non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles à son égard en ce qui concerne son local, il n’en demeure pas moins que les énonciations du constat d’huissier ainsi que les deux avis de dératisation générale de l’immeuble dans lequel se situe le local de M. [T] en date des 4 avril 2018 et 14 janvier 2021 démontrent le mauvais entretien des locaux et les problèmes d’hygiène qu’il induit dans les parties communes et ce avant et après l’acquisition de l’immeuble par la S.C.I [B] ”

Le second commandement de payer a été délivré le 21 septembre 2022.

S’il a certes été délivré très peu de temps après la décision de la cour d’appel infirmant le jugement et rejetant la demande de résiliation du bail, le seul fait de délivrer un commandement de payer pour des sommes effectivement dues ne saurait caractériser la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause.

Il sera d’ailleurs souligné que les causes du commandement correspondent aux 1er et 2ème trimestres 2021, impayés depuis plus d’un an à la date de délivrance du commandement de payer. Et il résulte encore du décompte locatif que le loyer est systématiquement réglé avec retard.

Dans ces conditions, rien ne permet d’établir la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Quant à l’état d’entretien des parties communes, le preneur ne s’explique aucunement sur les difficultés d’exploitation de son local liées à leur mauvais état.

Il ne peut être déduit de deux seuls avis de dératisation en 2018 et le 14 janvier 2021 un défaut d’entretien par le bailleur, alors que la présence de rats est un problème récurrent dans la métropole lilloise et que justement ces avis attestent de ce que l’infestation est prise en charge par la propriétaire.

Suite à l’effraction survenue en 2021, la bailleresse a fait diligence pour réparer la porte. De plus, il résulte des débats que la S.C.I. [B] a entrepris des démarches également auprès du locataire quant aux désordres allégués par une demande de visite des locaux accompagnée d’un huissier de justice et d’un entrepreneur par courrier du 21 juillet 2022, soit avant l’arrêt de la cour d’appel et la délivrance du commandement.

La réunion était fixée le 19 octobre 2022 à laquelle le preneur ne s’est pas présenté. Des travaux de remise en état des parties communes ont été réalisés suivant facture du 27 novembre 2022.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré que la bailleresse a agi de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire. Il n’est pas davantage démontré qu’il serait abusif et frustratoire. La demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

B- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [T] ne justifie ni même n’argue de règlements effectués dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 octobre 2021.

Il sera par ailleurs relevé que le preneur ne sollicite pas de délais de paiement.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision. Le bailleur sera autorisé à procéder à l’enlèvement des meubles et à les placer dans un garde-meuble selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

L’autorisation d’expulsion avec le concours de la force publique est suffisante à garantir la restitution des locaux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer en plus une astreinte, ce d’autant que le locataire reste redevable d’un arriéré de loyers dont il devra déjà s’acquitter.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du loyer, augmenté des charges réelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des locaux.

Le preneur sera ainsi condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle.

III- Sur la demande en paiement des loyers et charges

La S.C.I [B] produit au terme de ses dernières conclusions un décompte actualisé au 21 octobre 2025 (pièce 49 défendeur) faisant état d’un solde impayé s’élevant à la somme de 13 120,76 euros soulignant les retards dans le règlement des loyers par une colonne “nb jour de retard” ainsi que l’absence de règlement des loyers des 3ème et 4ème trimestre de l’année 2025.

Ce relevé de compte fait apparaître que le locataire a régulièrement payé les loyers et provisions pour charges depuis le mois de juin 2022 quoique avec retard, et à l’exception des deux derniers trimestres de 2025 restés impayés.

M. [T] ne fait pas d’observation sur l’arriéré locatif réclamé lequel correspond en réalité à la dette locative réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 septembre 2022 soit les deux premiers trimestres de l’année 2021, et aux deux derniers trimestres de l’année 2025.

Le locataire ne discute pas le montant du loyer.

S’agissant des charges, il se borne à alléguer de manière générale et non circonstanciée une absence de régularisation de celles-ci.

Or, la bailleresse a communiqué les décomptes de charges des années 2021, 2022, 2023 et 2024 accompagnés des pièces justificatives (pièces 30, 31, 32 et 43), sans toutefois appliquer les régularisations, lesquelles n’apparaissent pas sur le dernier décompte. Il résulte de ces décomptes :

— Année 2021 : montant à rembourser de 864,58 €

— Année 2022: montant à rembourser de 27,20 €

— Année 2023 : montant restant dû de 479,84 €

— Année 2024 : montant restant dû de 511,43 €

soit un solde restant dû de 99,49 euros, non réclamé par la S.C.I. [B].

Les provisions pour charges appelées sont donc justifiées, sauf régularisation à intervenir pour l’année 2025.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] à payer la somme de 13 120,76 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 pour la somme de 6 496,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation étant sollicitée, elle sera ordonnée.

En revanche, le preneur étant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges courantes, rien ne justifie qu’il soit condamné au paiement d’une provision à valoir sur les charges non déterminées au jour de la libération des lieux. La bailleresse sera déboutée de cette demande.

IV- Sur la demande de communication de pièces

M. [T] sollicite la communication sous astreinte des justificatifs des charges pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et des quittances de loyer depuis le 1er janvier 2021.

Ces pièces sont produites, en pièces 30, 31, 32, et 43 pour les charges des années 2021 à 2024 et en pièce 33 pour les quittances de loyer des 3ème et 4ème trimestres 2021 et pour les quatre trimestres de chacune des années 2022 et 2023, M. [T] reconnaissant dans ses écritures avoir reçu les quittances de l’année 2024.

Ces deux demandes ne sont plus justifiées et seront donc rejetées.

V- Sur les demandes au titre de l’état des parties communes

M. [T] explique au sein de son point 3, de manière confuse et désordonnée, qu’il souffre d’un préjudice de jouissance du fait du mauvais état des parties communes, qu’il subit ainsi un préjudice du fait d’avoir réglé des appels sur charges pour les parties communes non entretenues, soit un préjudice de jouissance de 5 366 euros pour la période de décembre 2020 à novembre 2022. mais encore, qu’il subit un préjudice moral en ce que gravement malade, il souffre considérablement de la gestion des commandements de payer visant la clause résolutoire pour le mettre dehors. Il continue en indiquant que la mairie a « tiré elle-même des conséquences » en prenant un arrêté du 3 janvier 2024 du fait de l’effondrement de murs de l’immeuble sur sa terrasse et que la S.C.I. [B] participe à la mauvaise réputation du logement à [Localité 2]. Il sollicite encore une expertise pour déterminer les travaux à entreprendre dans les parties communes pour mettre fin à son préjudice de jouissance et une expertise comptable pour déterminer le préjudice en résultant sur son activité.

A- Sur la demande d’expertise au titre des travaux à entreprendre dans les parties communes du local pour mettre un terme au préjudice de jouissance et la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Le bail étant résilié au 21 octobre 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [T] n’a plus d’intérêt ni de qualité à demander la réalisation de travaux dans l’immeuble. Dès lors, il sera débouté de sa demande d’expertise aux fins de détermination des travaux de nature à mettre fin aux désordres et de sa demande de réalisation de travaux urgents sous astreinte.

Au surplus, il sera relevé que ces demandes apparaissent particulièrement tardives puisqu’elles auraient pu et dû être présentées devant le juge de la mise en état. L’urgence alléguée apparaît ainsi toute relative.

B- Sur les demandes de provision et d’expertise comptable au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

M. [T] demande une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice de jouissance, « le temps que les travaux mettant fin à son préjudice de jouissance soient finalisés ». Il chiffre cette provision à la somme de 5 366 euros pour la période de décembre 2020 à novembre 2022, somme correspondant au montant de la provision pour charges trimestrielle (700€ par trimestre /3 mois x 23 mois).

Il demande en outre, de manière peu claire et contradictoire puisqu’il présente une méthode de calcul de son prétendu préjudice de jouissance, une expertise comptable dudit préjudice.

M. [T] ne s’explique pas sur les raisons pour lesquelles il n’est pas en mesure de chiffrer son préjudice de jouissance et pour lesquelles une expertise comptable serait nécessaire, alors que la mesure d’expertise judiciaire n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. Il sera relevé qu’il ne produit aucune pièce comptable de nature à établir son chiffre d’affaires et son bénéfice.

De plus, la demande d’expertise apparaît particulièrement tardive étant donné qu’elle pouvait et devait être présentée devant le juge de la mise en état.

Dans ces conditions, la demande d’expertise comptable ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant de la demande de provision, elle devait de même être présentée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour allouer une provision. La demande de provision, sans demande au fond est irrecevable.

Au surplus, il sera relevé que M. [T] a déjà obtenu une indemnisation de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance en raison de l’état des parties communes par la décision de la cour d’appel de [Localité 5] du 7 juillet 2022. Il ne peut obtenir une double indemnisation de son préjudice de jouissance, de sorte qu’il ne peut donc demander des dommages et intérêts que pour la période postérieure au 7 juillet 2022. Il lui appartenait ainsi de caractériser la faute consistant en un défaut d’entretien des parties communes postérieurement au 7 juillet 2022 et d’expliquer précisément le préjudice qu’il subit dans la jouissance de ces espaces.

La demande de provision à valoir sur le préjudice d’immobilisation sera donc rejetée.

Par suite du rejet des demandes d’expertise et de provision, la demande de sursis à statuer sur la liquidation définitive du préjudice de jouissance ne pourra qu’être rejetée.

C- Sur la demande de provision de 10 000 euros au titre du préjudice moral

M. [T] demande de même une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral sans s’expliquer sur les raisons pour lesquelles il ne demande qu’une provision et non une indemnisation définitive.

Quand bien même il ne s’agirait que d’une erreur matérielle et qu’il conviendrait de requalifier la demande de provision en une simple de demande de dommages et intérêts au fond, il sera relevé que le preneur ne justifie aucunement de son prétendu préjudice qui correspondrait à la « souffrance du fait de la gestion des commandements de payer visant la clause résolutoire ».

D’ailleurs, il sera relevé que le second commandement est fondé par des impayés de loyers.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de provision au titre du préjudice moral.

D- Sur les demandes d’indemnisation au titre de l’arrêté du 3 janvier 2024

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En vertu de l’article 1231-3, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

L’article 1231-4 du code civil dispose que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

M. [T] sollicite une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral résultant de l’arrêté du 3 janvier 2024 empêchant l’exploitation de la terrasse et une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral résultant de la mauvaise réputation causée par la publicité de l’arrêté du 3 janvier 2024 auprès de sa clientèle.

M. [T] ne s’explique pas davantage sur les préjudices qu’il prétend avoir subi.

Le 3 janvier 2024, la mairie de [Localité 2] a pris un arrêté pour interdire l’accès au commerce de bar-PMU de M. [T] et au commerce de coiffure voisin, suite à la chute d’éléments de construction instables de la cheminée se trouvant en mitoyenneté avec le propriétaire de l’immeuble voisin.

M. [T] se borne à invoquer un préjudice moral résultant de l’impossibilité d’exploiter sans autre précision, de sorte qu’il n’en justifie aucunement. Par ailleurs, il n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la fermeture de l’établissement a effectivement porté atteinte à la réputation de son commerce et lui a causé un préjudice.

Il sera donc débouté de ses deux demandes de dommages et intérêts à ce titre, faute de preuve du préjudice allégué.

VI- Sur la demande de provision ad litem

En application de l’article 789 du code de procédure civile cité supra, seul le juge de la mise en état est compétent pour octroyer une provision ad litem.

Cette demande devait donc également être présentée devant le juge de la mise en état. Elle n’a d’ailleurs plus d’intérêt à ce stade, la juridiction mettant fin à l’instance par la présente décision, les deux demandes d’expertise étant rejetées.

La demande de provision ad litem sera à son tour rejetée.

VII- Sur les demandes au titre de la chaudière

La S.C.I. [B] demande la condamnation du preneur au paiement du coût de travaux à réaliser sur l’installation de la chaudière outre des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

A- Sur la demande au titre des travaux relatifs à la chaudière

Il est stipulé au contrat de bail à l’article relatif à l’entretien et aux travaux (page 5 pièce 20 demandeur) que le preneur a accepté les obligations suivantes :

« 2°) de ne pouvoir faire aucune modification ni travaux dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur et seulement sous la surveillance de l’homme de l’art désigné par le bailleur aux frais du preneur. A ce propos, il est ici précisé que des précédents locataires ont été autorisés à exécuter au cours du bail expiré et à leurs frais, des travaux ayant eu pour effet d’agrandir la salle de café jusqu’au fond de la propriété et d’aménager des blocs sanitaires dans la cour couverte qui était désignée au bail du 1er avril 1979 comme une cour commune, de placer en cave la chaudière de chauffage central qui précédemment se trouvait en rez-de-chaussée et de modifier les tuyauteries de ce chauffage central en conséquence. Il a été expressément convenu entre les parties que les preneurs prendront en charge tous les travaux d’entretien, de réparations et de réfections qu’il s’avérait nécessaire d’entreprendre aux transformations et aménagements qu’ils ont réalisés spécialement aux équipements sanitaires, aux canalisations d’écoulement de ces sanitaires vers le réseau d’égout de l’immeuble, aux tuyauteries de chauffage central, aux appareils de production d’eau chaude, etc. ces obligations s’imposeront également à tout successeur dans le droit au bail. »

Par cette clause, le locataire est tenu de tous les travaux d’entretien, de réparation et réfection des tuyauteries de la chaudière. Et il lui est fait interdiction de procéder à tous travaux sans l’accord du propriétaire.

S’il est prévu au bail en page 8, article 7°), que le preneur s’engage à prendre en charge le fonctionnement de la chaudière collective, notamment en l’allumant en hiver, en vérifiant son niveau d’eau et en informant le bailleur en cas de défectuosité, cette clause ne contredit pas celle de l’article relatif à l’entretien des locaux, imposant spécifiquement au preneur de procéder à l’entretien et aux réparations des tuyauteries de la chaudière.

La S.C.I. [B] fait état d’un dégât des eaux déclaré par M. [T] le 5 novembre 2022 en raison de fuites pour lequel elle a déclaré un sinistre auprès de son assurance.

Une expertise a été réalisée à la diligence de l’assureur de la S.C.I. [B], de manière contradictoire, en présence de M. [T]. Il résulte du rapport de l’expertise réalisée par l’assureur de la bailleresse en date du 18 janvier 2023 (pièces 11 à 14 défenderesse) les éléments suivants :

« Circonstances :

Le locataire déclare subir des infiltrations dues à une condensation sur le conduit d’évacuation des gaz de la chaudière qui traverse en plafond la salle du fond du commerce.

Il s’avère que ce conduit a été dévoyé par ce locataire lorsqu’il a aménagé cette extension, et que ses travaux entrainent une longueur horizontale importante réalisée en conduit souple non isolé. La condensation est inévitable car ce conduit est placé au-dessus de l’isolation et est en contact avec l’air froid.

Il s’agit d’un phénomène de condensation imputable au travaux réalisés par ce locataire.

[…]

Nous précisons que la chaudière apparaît récente, mais la condensation du conduit s’écoule vers celle-ci et entraine une corrosion de la pièce de jonction du conduit, avec un risque de percement de cette pièce et donc un risque de diffusion des gaz brûlés dans le commerce. De même, le conduit dévoyé au plafond du rez de chaussée n’apparaît pas conforme en matière d’étanchéité et de longueur de dévoiement.

Constat :

Il y a des traces de coulures liées à cette condensation du conduit sur les murs de la salle du fond. Le conduit d’évacuation des fumées a été dévoyé par le locataire mais apparaît non conforme au DTU 24.1, car il y a un dévoiement à 90 degrés non autorisé.

Nous doutons que le ramonage de ce conduit puisse être réalisé correctement.

Causes :

Défaut de pose d’un conduit ».

Dommages constatés

Les coulures visibles sur les murs apparaissent aisément nettoyables par un coup d’éponge. Par contre, la modification et mise aux normes du conduit d’évacuation des gaz brûlés est complexe et nécessitera la réalisation d’un conduit extérieur accroché en façade arrière de l’immeuble, comme cela était probablement réalisé avant les travaux d’extension du locataire du rez de chaussée.

Dommages

Dommages qui concernent le locataire, qui se déclare lésé, mais qui est à l’origine des travaux entraînant la présence de cette condensation ».

Analyse des responsabilités :

Nous considérons que la responsabilité de l’assuré n’est nullement engagée pour ce sinistre. Au contraire, la responsabilité du locataire apparaît engagée, à la fois pour le sinistre lui-même, mais également pour les modifications du conduit d’évacuation des gaz brûlés, conduit non conforme en matière de longueur et d’angle de dévoiement.

Ce conduit présente un risque de fuite de gaz brûlés dans le commerce ».

Au regard de ce rapport d’expertise réalisé contradictoirement, le locataire apparaît responsable de la modification du conduit d’évacuation, lequel est de ce fait non conforme et outre le problème de condensation, présente un risque de fuite de gaz.

Le preneur est tenu de procéder aux travaux de remise en état, tant en ce qu’il a effectué des travaux non autorisés et ayant dégradé l’installation initiale, qu’en raison de son obligation contractuelle d’entretenir et de réparer les tuyauteries de la chaudière.

La bailleresse produit un devis de la société Rey Chauffage en date du 16 mai 2024, dont M. [T] ne conteste pas le bien fondé.

Ce devis d’un montant de 16 016,40 euros TTC prévoit la reprise de la sortie de fumée de chaudière en cave et la pose d’un boisseau en terre cuite pour fumisterie du rez-de-chaussée en toiture.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande et M. [T] sera condamné au paiement du montant du devis.

B- Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

La S.C.I. [B] ne démontre subir aucun préjudice moral, ni ne justifie aucune atteinte à son image ou à sa réputation de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

VIII- Sur les demandes accessoires

A- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [W] [T] succombant au principal, il supportera les dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2022 et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros. En revanche, rien ne justifie d’intégrer dans les dépens le coût du procès-verbal de constat, puisqu’il appartient à chacun de prouver ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que les conclusions de la S.C.I. [B] signifiées le 3 novembre 2025 sont recevables ;

DÉBOUTE M. [W] [T] de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2022 ;

DÉBOUTE M. [T] de sa demande tendant à voir le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 septembre 2022 privé d’effet pour avoir été délivré de mauvaise foi, de manière abusive et frustratoire ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. [B] à M. [W] [T] portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 octobre 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [W] [T] et de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

ORDONNE l’enlèvement de tous mobiliers, matériels et marchandises pouvant garnir les lieux dans tel garde-meuble au choix de la requérante et aux frais de M. [W] [T], en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. [B] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [W] [T] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges réelles à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 21 octobre 2022 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE M. [T] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 13 120,76 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 pour la somme de 6 496,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la S.C.I. [B] de sa demande de condamnation du preneur à une provision à valoir sur les charges ;

DÉBOUTE M. [T] de sa demande de communication des justificatifs de charges et des quittances de loyer sous astreinte ;

Le DÉBOUTE de sa demande d’expertise des travaux à entreprendre dans les parties communes ;

Le DÉBOUTE de sa demande tendant à ordonner à la S.C.I. [B] de réaliser des travaux sous astreinte ;

Le DÉBOUTE de sa demande d’expertise comptable ;

Le DÉBOUTE de sa demande de provision de 5366 euros au titre du préjudice de jouissance à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice ;

Le DÉBOUTE de sa demande de provision à hauteur de 10 000 euros au titre de sa demande au titre du préjudice moral ;

Le DÉBOUTE de sa demande de sursis à statuer sur la liquidation définitive de son préjudice de jouissance ;

Le DÉBOUTE de sa demande d’indemnité au titre du préjudice moral résultant de l’arrêté du 3 janvier 2024 l’empêchant d’exploiter sa terrasse ;

Le DÉBOUTE de sa demande d’indemnité au titre du préjudice moral résultant de la mauvaise réputation causée par la publicité de l’arrêté du 3 janvier 2024 auprès de sa clientèle ;

Le DÉBOUTE de sa demande de provision ad litem ;

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 16 016,40 euros TTC au titre du coût des travaux à réaliser sur l’installation de la chaudière ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;

DÉBOUTE la S.C.I. [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [W] [T] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE M. [W] [T] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. [B] de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2022.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 24/08991 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUUI

[W] [T] Exerçant sous l’enseigne LE [Localité 1],

C/

S.C.I. [B]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.