TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me………………………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 juin 2024

à M^e Nicolas AUTRAN

Le 27 juin 2024

à M^e Sarah HABERT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/04860 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2UQ3

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [M]

né le 21 Juillet 1956 à [Localité 4], domicilié : chez Cabinet [X] [P], SARL (Mandataire), [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [M]

né le 12 Octobre 1976 à [Localité 4] (13), domicilié : chez Cabinet [X] [P], SARL (Mandataire), [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 27 juillet 2017, concernant un appartement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] ont fait signifier à Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 10 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] ont fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 février 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

Tout en demandant de constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juillet 2022, Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] exposent que les défendeurs ont donné congé le 12 mai 2023 et ont restitué les clés le 21 juin 2023. Ils demandent de condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] à payer la somme provisionnelle de 37 998,53 euros, correspondant aux indemnités d’occupation, loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 705,39 euros pour la période courant du 10 juillet 2022 au 21 juin 2023. Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] sollicitent le rejet de toutes les demandes des défendeurs, y compris de délais de paiement, ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] font valoir l’existence de contestations sérieuses au regard de l’état d’indécence du bien occupé et de la prescription triennale applicable en la matière. Ils estiment que le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs est nul en ce qu’il mentionne des montants erronés. Ils exposent qu’ils ont quitté les lieux. Ils demandent de condamner les bailleurs à une indemnité égale à 50% du montant de la dette locative au titre du préjudice de jouissance subi, ainsi que la somme de 5 000 euros au titre du dol des vendeurs. Subsidiairement, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement. Ils demandent enfin la condamnation de Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 août 2022, soit deux mois au moins avant l’audience du 16 février 2023.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2022.

Si les locataires n’ont pas justifié de leur situation dans le mois suivant la signification de ce commandement, il est constant qu’ils ont produit contradictoirement les justificatifs demandés (attestation de la société Crédit Mutuel du 31 mai 2022) à l’audience du 18 avril 2024, dont il ressort que les locataires étaient assurés du 27 juillet 2021 au 27 juillet 2023.

Une assurance était donc souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement.

Il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

S’agissant du commandement litigieux :

le montant du loyer y figurant – distinct du montant initial – et le décompte joint permettent aux locataires d’avoir une connaissance précise de leurs obligations.

les sommes invoquées par les demandeurs sont partiellement prescrites (pour celles antérieures au 16 août 2019), le commandement de payer n’engageant aucune mesure d’exécution et n’interrompant pas la prescription. En effet, il résulte des décomptes locatifs produits que Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] restaient débiteurs d’une dette locative née en septembre 2017 et s’élevant à 37 998,53 euros au 6 juillet 2023.

Enfin, Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] justifient de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] de leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Ils prouvent à ce sujet que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement susvisé, les nuisances évoquées pouvant potentiellement leur permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’ils se soient soustraits à leurs obligations.

Ainsi, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en bon état global, voire neuf, ils versent à l’appui de leurs prétentions un courrier de mise en demeure adressé aux propriétaires par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4], en date du 22 janvier 2020, pointant l’indécence du logement et les enjoignant à rechercher les causes d’humidité au niveau de la salle d’eau et à y remédier ; rechercher les causes des traces d’infiltrations au niveau du couloir et de la cuisine et à y remédier ; ventiler réglementairement l’appartement ; vérifier que l’installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants.

Ils produisent également d’autres pièces témoignant du mauvais état général de l’appartement :

plusieurs courriers adressés au mandataire des bailleurs depuis le 28 juillet 2017 faisant notamment état de problèmes de robinetterie, de fuites, de boite aux lettres et d’électricité, aux fins de faire réaliser des travaux, des photographies mais qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux et objets avec certitude,une invitation à une tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation, en date du 11 mars 2019, restée vaine.

L’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble au sein duquel se trouve le logement occupé par les défendeurs, du 18 décembre 2023, ne concerne pas le logement proprement dit, au-delà du fait qu’il soit postérieur à leur départ des lieux.

Parallèlement, Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M], qui ne contestent pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B], transmettent plusieurs documents :

des devis et factures témoignant de la réalisation de travaux divers (pose de radiateurs et d’un WC le 14 février 2017 ; travaux électriques et traitement d’infiltrations le 12 décembre 2019 ; diagnostic révélant des problèmes d’humidité le 11 mai 2022 – joints, plaquage mural, absence de ventilation dans la salle de bain –),un courriel envoyé le 28 novembre 2023 par la société BACOBAT, selon lequel il n’a pas été possible de prendre rendez-vous avec les locataires,

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Egalement, ces éléments ne permettent pas de déterminer avec certitude l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B].

Dit autrement, si Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] ont pu souffrir de désordres dans l’appartement loué par Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M], force est de constater que des travaux ont été réalisés en cours de bail et que la cause des désordres n’est pas établie. Devant l’existence d’une contestation sérieuse quant à la responsabilité des bailleurs, Monsieur [K] [E] et Madame [H] [B] seront déboutés de leurs demandes de paiement de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit –.

Leur demande de paiement de la somme de 5 000 euros au titre d’un dol sera également rejetée, l’existence d’un tel dol, caractérisé par le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, n’étant aucunement établie, un l’état des lieux d’entrée contradictoire ayant été au surplus signé.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond pour toutes leurs demandes (y compris s’agissant de la demande de délais de paiement), n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [S] [M] et Monsieur [V] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,