TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 19/12122 – N° Portalis DBW3-W-B7D-W52G

AFFAIRE :

M. [N] [R] [T] [V] (M^e Amandine JOURDAN)

C/

S.A. BNP PARIBAS (l’ASSOCIATION ROUSSEL-CABAYE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Avril 2025, puis prorogée au 24 Avril 2025, et enfin au 07 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [N] [R] [T] [V], agriculteur

né le 11 Septembre 1963 à [Localité 11], de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric BERENGER du Cabinet DEBEAURAIN & ASSOCIES, SELARL d’avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSES

BNP PARIBAS (S.A.)

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le N° 662 042 449

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Victoria CABAYÉ de l’ASSOCIATION ROUSSEL-CABAYE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON

S.A. UNICIL

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 573 620 754

dont le siège social est sis [Adresse 1] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat postulant M^e Maud BERTRAND, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane Denis COURANT, inscrit au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 22 décembre 2016, Monsieur [N] [V] et sa sœur Madame [H] [V] épouse [Z] ont consenti à la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL une promesse unilatérale de vente sur une parcelle de terrain à bâtir sis à [Localité 6], cadastrée section AK, n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 8] », pour une contenance totale de 28 ares et 52 centiares.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 950 000 €.

La réalisation de la promesse a été fixée au 30 juin 2018 à 18h.

Plusieurs conditions suspensives ont été insérées à l’acte et notamment l’obtention d’un permis de construire par la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL.

Il a été stipulé une indemnité, qualifiée par la promesse d’indemnité d’immobilisation, à hauteur de 47 500 € dans l’hypothèse où le bénéficiaire faisait le choix de ne pas acheter le bien malgré la réalisation des conditions suspensives. Cet engagement a pris la forme d’un cautionnement de la société anonyme BNP PARIBAS par acte du 27 février 2017.

Un avenant des 19 et 20 juillet 2017 a prorogé le délai de dépôt de la demande de permis de construire au 22 octobre 2017.

Aucune vente n’a été conclue dans les délais impartis.

Par courrier du 11 juillet 2018, Monsieur [N] [V] a sollicité auprès de la société anonyme BNP PARIBAS le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2019, Monsieur [N] [V] a assigné la société anonyme BNP PARIBAS et la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins notamment de voir condamner la BNP PARIBAS à lui verser la somme de 47 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 19/12122.

La même assignation a également fait l’objet d’un enregistrement devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE sous le numéro de rôle RG 20/2220.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2020, la procédure RG 20/2220 a été jointe à la procédure RG 19/12122.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 novembre 2022, au visa des articles 515 et 700 « du code civil », 1104, 1170, 1304-3, 1343-2 du code civil, Monsieur [N] [V] sollicite de voir :

A titre principal :

— ordonner le versement de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité à Monsieur [V] ;

— condamner la BNP PARIBAS au paiement de la somme de 47 500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation ;

A titre subsidiaire :

— condamner UNICIL au paiement de la somme de 47 500 € ;

Et en tout état de cause :

— débouter UNICIL et la BNP PARIBAS de leurs demandes, fins et conclusions ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement la BNP PARIBAS et UNICIL au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la BNP PARIBAS et UNICIL aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [V] affirme que la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL ne saurait se prévaloir de l’irrecevabilité de son action. Si le bien objet de la promesse unilatérale est effectivement en indivision, l’action du demandeur s’analyse comme une action conservatoire au sens de l’article 815-2 du code civil. Monsieur [N] [V] est donc fondé à exercer seul la présente action.

S’agissant du moyen de la société anonyme BNP PARIBAS selon lequel la promesse est nulle depuis le 22 octobre 2017, et que par conséquent la clause d’indemnité d’immobilisation ne saurait être invoquée par Monsieur [N] [V], celui-ci argue de ce que la clause de nullité à laquelle les défenderesses font référence doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1170 du code civil.

« Il convient de se référer à l’acte d’engagement de caution qui stipule expressément que le cautionnement est délivré pour une durée expirant le 22 octobre 2018. Dans la mesure où [le demandeur] a saisi la BNP PARIBAS par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2018, sa demande est parfaitement recevable ».

Sur le fond, le demandeur entend se prévaloir de la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente. Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées, notamment la demande et l’obtention d’un permis de construire par la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL. Or, cette dernière n’a jamais sollicité le permis. Dès lors, elle a empêché l’accomplissement d’une condition suspensive stipulée en sa propre faveur, de sorte que cette condition doit être réputée accomplie, par application de l’article 1304-3 du code civil.

La clause sur laquelle la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL se fonde pour écarter l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation est une clause de style, non discutée par les parties. Elle doit être réputée non écrite sur le fondement de l’article 1170 du code civil. En effet, cette clause permet à la défenderesse de se libérer unilatéralement de ses obligations sans pour autant avoir à régler l’indemnité d’immobilisation convenue contractuellement entre les parties.

Si la défenderesse fait valoir que l’acte litigieux est une promesse unilatérale de vente, il n’en demeure pas moins que le contrat créait des obligations pesant sur la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL. Parmi ces obligations, celle de déposer la demande de permis de construire. Les défenderesses entendent créer une confusion sur la portée d’une promesse unilatérale de vente. Ce type de contrat comporte souvent des indemnités d’immobilisation, dont le paiement constitue une obligation pour la partie défaillante. Il y a bien obligations réciproques des parties.

La défenderesse, bénéficiaire de la promesse, ne saurait se prévaloir de circonstances extérieures ayant rendu inutile le dépôt d’une demande de permis de construire. En effet, la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL n’allègue pas l’existence d’un plan local d’urbanisme intercommunal, mais uniquement un projet de « PLUi ». Au surplus, la défenderesse ne s’est pas simplement bornée à ne pas déposer la demande de permis de construire. Elle n’a pas non plus sollicité les prêts visés à la promesse.

Si le Tribunal venait à considérer que l’indemnité d’immobilisation n’était pas due, subsidiairement, le Tribunal condamnerait la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL à lui verser la somme de 47 500 € sur le fondement des articles 1104 et suivants du code civil, au titre de la bonne foi contractuelle.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 octobre 2022, au visa des articles 1124, 2288 et suivants, 1103 et 1104 du code civil, la société anonyme BNP PARIBAS sollicite de voir :

— débouter Monsieur [N] [V] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la BNP PARIBAS ;

— condamner Monsieur [N] [V] à payer à la BNP PARIBAS la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme BNP PARIBAS fait valoir qu’au titre de l’article 2313 du code civil, elle est fondée à opposer à Monsieur [N] [V] les exceptions appartenant au débiteur principal de la dette. Or, en l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL prévoyait sa propre nullité en cas d’absence de dépôt de la demande de permis de construire. Cette clause trouve sa raison d’être dans l’équilibre du contrat. Si la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL ne dépose pas le permis, alors la promesse est nulle et, par suite, le promettant, Monsieur [N] [V], est libéré de son obligation avant le terme initialement stipulé au 30 juin 2018.

Par ailleurs, le demandeur ne peut modifier le régime juridique du contrat signé. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vendre. Elle ne créait d’obligation qu’à son égard. Le demandeur ne saurait ajouter des obligations réciproques non convenues contractuellement.

Au surplus, Monsieur [N] [V] était tenu d’exercer son action contre la caution dans le délais de quinze jours suivant l’évènement entraînant la résolution ou la résiliation du contrat. Le contrat étant devenu nul à compter du 22 octobre 2017, le demandeur avait au plus tard jusqu’au 5 novembre 2017 pour exercer sa garantie.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 janvier 2022, 122 et suivants du code de procédure civile, 1103 et 1134 anciens du code civil, 815 et suivants, 1124, 1104 et 1170, 1103, 1104 et 1193 du code civil, la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL sollicite de voir :

— déclarer monsieur [N] [V] irrecevables en ses demandes, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

— débouter monsieur [N] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner monsieur [V] à payer à la société UNICIL la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Maud BERTRAND, avocat, sur le fondement des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL fait valoir que l’indemnité d’immobilisation n’était stipulée que pour le cas où l’option de la promesse de vente ne serait pas levée par la bénéficiaire, alors même que les conditions suspensives seraient accomplies. En sens inverse, la promesse stipulait explicitement qu’à défaut de dépôt de la demande de permis de construire, il n’y aurait pas lieu à indemnité. La promesse doit donc être regardée comme nulle, sans obligation de verser la somme réclamée. La prétention du demandeur est donc irrecevable.

Au surplus, Monsieur [N] [V] n’est que coindivisaire du bien : il agit pourtant seul. Il est donc irrecevable en sa prétention.

Monsieur [N] [V] ne saurait invoquer l’article 1170 du code civil, afin de réputer la clause non écrite. L’acte litigieux était une promesse unilatérale de vente, sans obligation pour la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL. Ce texte ne s’applique pas à une condition suspensive. Au surplus, cette faculté pour le bénéficiaire de se libérer de la promesse relève de la liberté contractuelle et n’est en rien illicite.

Par ailleurs, le demandeur ne saurait soutenir que la seule circonstance de l’absence de dépôt du permis de construire par la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL constitue l’empêchement d’accomplissement de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil. En effet, la Cour de cassation retient que l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire qui ne pouvait in fine aboutir qu’à un rejet ne saurait être considérée comme un empêchement volontaire par le bénéficiaire de la condition. En l’espèce, il résulte du « certificat d’urbanisme délivré par le maire de [Localité 7] le 15 février 2018, que, même si UNICIL avait déposé une demande de permis de construire dans le délai fixé, celle-ci se serait vue opposer un sursis à statuer et in fine un refus de permis, attendu l’état d’avancement du dossier d’élaboration du futur PLUI ».

En effet, ce plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) classe les terrains, objets de la promesse en zone UP3, zone dédiée à l’habitat pavillonnaire avec une hauteur des constructions limitées à sept mètres. Le projet du groupement UNICIL portant sur la construction de deux immeubles collectifs en R+3 (d’une hauteur de dix mètres) comptant au total quarante-quatre logements locatifs sociaux s’avérait donc incompatible avec la vocation de la zone UP3 et avec les règles de constructibilité applicables à cette zone.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler, « déclarer que » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir :

L’ensemble des parties s’accorde sur le fait que Monsieur [N] [V] n’est pas le seul propriétaire du bien, objet de la promesse unilatérale du 22 décembre 2016 : le bien est en indivision avec sa sœur, Madame [H] [V] épouse [Z]. Il est constant et manifeste que Madame [H] [V] épouse [Z] n’est pas partie à la présente procédure. Au surplus, Monsieur [N] [V] n’allègue pas et ne démontre pas que sa sœur l’aurait mandaté ou autorisé à diligenter la présente action en justice.

Monsieur [N] [V] indique que son action a un but conservatoire, et ne se heurte donc pas à une irrecevabilité.

Il convient donc d’examiner le régime juridique applicable à cette situation.

L’article 815-2 du code civil dispose que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »

L’article 815-3 dispose quant à lui : « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; (…) ».

Il résulte de la lecture combinée de ces textes que, par principe, une action en justice constitue une mesure d’administration, voir éventuellement une mesure de disposition, requérant selon le cas l’autorisation de certains ou de la totalité des autres indivisaires. Par exception cependant, dans le cas des mesures conservatoires visées par l’article 815-2, un indivisaire peut agir seul en justice, sans l’autorisation ou le concours des autres coindivisaires.

Il est constant en jurisprudence que le droit, pour un indivisaire, d’agir seul devant un Tribunal pour prendre des mesures conservatoires s’analyse, à l’égard des tiers à l’indivision et défendeurs à l’action, sur le plan de la recevabilité : l’indivisaire qui a agi seul peut être déclaré irrecevable (voir par exemple en ce sens C. cass. ch. civ. 1, 4 juillet 2006, n°04-19.185) ou recevable (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 1, 10 septembre 2015, n°14-24.690 ; C. cass., ch. civ. 3, 24 octobre 2019, n° 18-20.068) selon si l’objet de son action est, ou non, une mesure conservatoire.

Ni la loi ni le règlement ne définissent, dans le cadre du régime juridique général des indivisions, en quoi consistent les mesures conservatoires visées par l’article 815-2 du code civil, ni les mesures d’administration visées à l’article 815-3. Cette définition est donc nécessairement à la charge du juge.

Il est constant en jurisprudence, sur le fondement de l’article 815-2 du code civil, que « les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise que tout indivisaire peut prendre seul s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent, sans compromettre sérieusement les droits des indivisaires » (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 1, 25 novembre 2003, n°01-10.639 ; C. cass., ch. civ. 1, 4 juillet 2006, n°04-19.185). Cette définition jurisprudentielle sera reprise et adoptée par le présent tribunal.

Afin de justifier que son action tend à une mesure conservatoire, Monsieur [N] [V] cite, appliquant un raisonnement par analogie, des exemples de décisions rendues sur le fondement de l’article 815-2. Il fait valoir qu’ont déjà été considérées comme des mesures conservatoires :

— l’action en indemnisation ou en restitution consécutive à une expropriation ;

— l’action en indemnisation consécutive au non-renouvellement d’une concession ;

— le paiement des annuités de l’emprunt contracté pour l’acquisition d’un immeuble commun.

Il convient néanmoins de relever que, dans ces trois cas, la propriété indivise elle-même avait subi une atteinte, ou risquait d’en subir une, atteinte à laquelle l’action venait répondre. Dans le cas d’une expropriation, les indivisaires perdent la propriété du bien objet de l’indivision ; dans le cas cité par le demandeur du non-renouvellement par une municipalité d’une concession, la propriété indivise portait sur l’exploitation même de cette concession, de sorte que le non renouvellement portait atteinte aux droits indivis (C. cass., ch. civ 1, 10 Septembre 2015, n° 14-24.690 cité plus haut) ; dans le cas du non paiement de l’emprunt ayant permis d’acquérir le bien en indivision, si l’un des indivisaires règle seul ces annuités, il évite que la banque ayant consenti cet emprunt ne tente, à défaut de paiement, de saisir l’immeuble en indivision.

A contrario, dans le présent litige, que l’indemnité d’immobilisation soit réclamée ou pas, il n’en demeure pas moins que la propriété ou la possession du bien immobilier litigieux par l’indivision [V] – [Z] n’est pas menacée. Le demandeur et sa sœur sont toujours propriétaires et en possession du bien : aucune atteinte durable à ce bien n’est démontrée.

Contrairement à la définition exposée plus haut des actes conservatoires, la présente action de Monsieur [N] [V] n’a pas « pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent », ni même de compenser une perte importante et définitive concernant le bien indivis (comme c’est le cas de l’action tendant au paiement de l’indemnité d’expropriation, ou à l’indemnisation d’un non- renouvellement de concession municipale).

En dernier lieu, il convient de relever que l’action conservatoire doit être diligentée dans l’intérêt de la conservation du bien indivis ou dans l’intérêt des droits de l’ensemble des indivisaires. Or, Monsieur [N] [V] sollicite la condamnation des défenderesses au paiement de l’indemnité d’immobilisation « dans l’intégralité à Monsieur [V] » (page 16 des conclusions du demandeur, au sein du dispositif).

Dès lors, non seulement le demandeur n’agit pas pour soustraire le bien indivis à un péril imminent, mais au surplus, il n’agit pas dans l’intérêt de l’indivision ou des indivisaires mais dans son intérêt personnel, afin d’obtenir une somme qui ne serait pourtant due, éventuellement, qu’à l’indivision toute entière.

Que la prétention de Monsieur [N] [V] soit fondée, à titre principal, sur la stipulation d’indemnité d’immobilisation et sur le contrat de cautionnement, ou à titre subsidiaire sur la mauvaise foi contractuelle prétendue de la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL, il n’en demeure pas moins que l’action dans son ensemble a pour origine un contrat relatif à un bien indivis.

Monsieur [N] [V] est donc irrecevable en toutes ses prétentions, qu’elles soient principales ou subsidiaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [V], irrecevable en toutes ses prétentions, aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Maud BERTRAND, avocate de la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL de recouvrer directement contre Monsieur [N] [V] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [V] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [V] à verser à la société anonyme BNP PARIBAS la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu’ « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’exécution provisoire, qui n’est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l’affaire, n’est pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE Monsieur [N] [V] irrecevable en toutes ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux entiers dépens ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Maud BERTRAND, avocate de la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL de recouvrer directement contre Monsieur [N] [V] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré UNICIL la somme de quatre mille euros (4000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la société anonyme BNP PARIBAS la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT