TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2025 prorogée au 12 Mai 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Décembre 2024

N° RG 24/02586 – N° Portalis DBW3-W-B7I-477F

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [N]

né le 06 Novembre 1944 à [Localité 10] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cyril MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [K], domicilié en cette qualité audit immeuble

représentée par M^e Julie-ludocie DOUARD, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[I] [N] est copropriétaire du lot 4 au sein de la copropriété sise sis [Adresse 1] à [Localité 9].

L’immeuble est géré par [Y] [K], syndic bénévole depuis 2002.

Par assignation du 19.12.2023, [I] [N] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, « AUX FINS DE DESIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU SYNDICAT DEVANT MONSIEUR LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE » au visa des articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, 17 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-2 du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir :

« DESIGNER un administrateur provisoire avec pour mission d’administrer l’immeuble sis [Adresse 1], sis [Localité 7] ;

ORDONNER que l’administrateur provisoire du syndicat désigné établisse un rapport présentant :

— Les démarches effectuées par Monsieur [K] en sa qualité de Syndic bénévole,

— La régularité des travaux entrepris dans la copropriété, notamment eu égard aux tantièmes attribués par lot dans le règlement de copropriété,

— L’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble,

— Les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble,

— Ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

En conséquence,

JUGER que la désignation de l’administrateur provisoire a pour effet de faire cesser de plein droit le mandat de syndic bénévole de Monsieur [K] ;

REJETER les demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [N];

CONDAMNER le Syndic bénévole en exercice, en charge de l’administration et l’entretien de l’immeuble, au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Cette affaire a été convoquée à l’audience d’orientation de la 3ème chambre A du 27 mai 2024.

A cette date, par mention au dossier, le magistrat a constaté que cette procédure relevait de la compétence de la chambre des référés.

A l’audience du 20.12.2024, [I] [N], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, 17 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, 62-2 du décret du 17 mars 1967, demande de :

« DECLARER la présente demande recevable et bien fondée ;

JUGER que le SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic bénévole en exercice ne justifie pas d’une convocation régulière des copropriétaires en assemblée générale ;

JUGER que le SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic bénévole en exercice ne justifie pas que les charges sont régulièrement votées en assemblée générale ;

JUGER que le SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic bénévole en exercice ne fournit aucun élément financier justifiant du bon état des comptes de la copropriété;

JUGER que le SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic ne fournit aucun constat attestant de la restauration de l’état de l’immeuble depuis le PV de constat d’huissier du 7 mars 2019, et de l’expertise de l’assurance suite aux dégâts des eaux ;

Par conséquent,

DESIGNER un administrateur provisoire avec pour mission d’administrer l’immeuble sis [Adresse 1], sis [Localité 7] ;

ORDONNER que l’administrateur provisoire du syndicat désigné établisse un rapport présentant :

— Les démarches effectuées par Monsieur [K] en sa qualité de Syndic bénévole,

— La régularité des travaux entrepris dans la copropriété, notamment eu égard aux tantièmes attribués par lot dans le règlement de copropriété,

— L’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble,

— Les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble,

— Ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

En conséquence,

JUGER que la désignation de l’administrateur provisoire a pour effet de faire cesser de plein droit le mandat de syndic bénévole de Monsieur [K] ;

REJETER les demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [N];

CONDAMNER le Syndic bénévole en exercice, en charge de l’administration et l’entretien de l’immeuble, au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole en exercice, [Y] [K], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande de :

« DECLARER Monsieur [Y] [K] es-qualité de syndic bénévole du syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes et conclusions,

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [I] [N],

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [W] [I] [N] de ses demandes,

CONDAMNER Monsieur [W] [I] [N] à verser, par provision, à Monsieur [Y] [K] la somme de 2.019,26 €uros au titre des charges de copropriété dues depuis le 1er octobre 2020 jusqu’à fin 2023,

CONDAMNER Monsieur [W] [I] [N] à verser à Monsieur [Y] [K] es-qualité de syndic bénévole du syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 2.500 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 14.03.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR CE :

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale

L’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« I. — Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

II. — Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.

Le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic si ce dernier n’a pas saisi sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l’article 29-1 A, après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l’administrateur provisoire.

III. — Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce.

Le président du tribunal judiciaire peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L. 233-16 du code de commerce ;

2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code.

Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires.

IV. — L’administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété. »

L’article 62-3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que :

« Toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s’il y a lieu, de la date de l’audience. »

S’il est exact que [I] [N] aurait procéduralement dû dénoncer la présente procédure au procureur de la République de ce siège, il n’en demeure pas moins que cette formalité n’est pas prévue à peine de nullité, et que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, ne se prévaut pas de la nullité de la procédure, de sorte qu’il sera passé outre.

Le présent jugement sera toutefois communiqué par le greffe au procureur de la République pour son information et à la présidente du Pôle de l’exécution civile de ce siège, aux fins de suivi.

En la présente espèce, il n’est pas débattu que [Y] [K] a été désigné en qualité de syndic bénévole de la copropriété le 09.01.2002, et que sa désignation n’a jamais été contestée.

Il n’est pas non plus contesté que, depuis une date indéterminée, aucune assemblée générale des copropriétaires n’a été tenue, que les copropriétaires n’ont pas été mis en mesure d’élire ou réélire un syndic, que les comptes de la copropriété n’ont pas été votés ni approuvés.

Il n’est pas contesté non plus que [I] [N] n’a pas sollicité la tenue d’assemblée générale.

L’article 18 de la loi du 10.07.1965, tel que modifié par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 , dispose que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. »

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel que modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, dispose que :

« Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale. »

L’article 14-1 de la loi du 10.07.1965 dispose que :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 14-3 de cette même loi, telle que modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que :

« Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »

Toutes ces dispositions ont donc fait l’objet de violations.

Par ailleurs, l’examen des comptes bancaires de la copropriété et des appels de charges versés aux débats, ainsi que des conclusions du syndicat des copropriétaires démontent que les comptes bancaires du syndicat des copropriétaires ne font apparaître aucun autre mouvement que les frais bancaire, ce qui laisse craindre une confusion entre le patrimoine du syndicat des copropriétaires et celui du syndic.

Une telle confusion, très grave, et possiblement qualifiable pénalement, est de nature à mettre gravement en danger l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 29-1 susvisé.

La mission de l’administrateur sera récapitulée dans le dispositif de ce jugement. Sa rémunération est fixée par les textes.

La cessation des fonctions du syndic est de droit.

Il n’est pas nécessaire de statuer sur la nécessité de travaux, cependant, il convient d’attirer l’attention de l’administrateur sur les difficultés signalées en ce sens par [I] [N] pour l’avenir.

Sur la demande reconventionnelle visant à la condamnation d'[W] [I] [N] à verser à [Y] [K] une provision au titre des charges de copropriété

[I] [N] a attrait en justice le syndicat des copropriétaires, qui dispose d’une personnalité juridique distincte de son syndic, qui, en tant que tel, n’en dispose pas.

Seul [Y] [K] dispose d’une personnalité juridique.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne saurait demander la condamnation de quiconque au paiement d’une somme au bénéfice d’un tiers, à plus forte raison d’un tiers qui n’est pas en la cause.

Cette demande est donc irrecevable faute de qualité pour agir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [I] [N] la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Désigne en qualité d’administrateur provisoire :

CBF ASSOCIES prise en la personne d'[D] [F]

[Adresse 8]

pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis :

[Adresse 3],

Avec pour mission de :

prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, notamment au regard de sa comptabilité et de la mise en place d’un syndicat des copropriétaires dans le respect des règles de droit ;

Dit qu’à cette fin, l’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, sans indemnité de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical ;

Dit que la durée de la mission est fixée à 12 mois à compter de son acceptation;

Dit que l’administrateur devra à l’issue des 6 premiers mois de sa mission, déposer un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat;

Dit que l’administrateur provisoire devra notifier la présente ordonnance aux copropriétaires dans un délai d’un mois à compter de ce jour suivant les modalités prévues à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 ;

Dit qu’en application de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965, une copie de l’ordonnance de désignation est adressée par le greffe du tribunal judiciaire au procureur de la République, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné ;

Dit la communication de la présente ordonnance à la présidente du Pôle de l’exécution du tribunal judiciaire de MARSEILLE pour contrôle et suivi ;

Dit qu’il lui en sera référé en cas de difficulté ;

Rejette comme irrecevable la demande reconventionnelle de le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à [I] [N], la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT