TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSE :

Le 31 mars 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

EXPEDITION :

N° RG 25/05834 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BL5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T]

né le 16 Novembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2024, la SCI 3RAIX-IMMO a consenti à M. [I] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1,000 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A10344091418 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [I] [T] un commandement de payer la somme principale de 4 060 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, la société Action Logement Services a fait assigner M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de M. [I] [T] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— Le condamner à payer la somme de 6 240 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 sur la somme de 4 060 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Le condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de M. [I] [T] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges.

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Monsieur [A] [K] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

A l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Cité par acte remis à étude, M. [I] [T] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Sur la loi applicable au bail meublé

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur le dispositif VISALE

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10344091418 signé entre la SCI 3RAIX-IMMO et la société Action Logement Services le 7 mai 2024 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 13.870 euros au bailleur au titre des impayés de M. [I] [T].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Le contrat de bail du 7 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 13) rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge ».

Cette clause ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé en contradiction avec les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoyaient deux mois avant la loi du 23 juillet 2023 puis 6 semaines à compter de cette loi, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet.

La société Action Logement Services sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un commandement de payer du 13 février 2025 réclamant à M. [I] [T] la somme de 4 060 euros en principal. Selon décompte arrêté à l’échéance de décembre 2025, la dette locative s’élève désormais à la somme de 13 870 euros, représentant treize mois de loyers. Il y a donc lieu de considérer que M. [I] [T] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.090 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de décembre 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 13 870 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI 3RAIX-IMMO et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

M. [I] [T], non comparant, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. M. [I] [T] sera donc condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 sur la somme de 4.060 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

M. [I] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de La SAS Action Logement Services les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable La SAS Action Logement Services en son action subrogative ;

DEBOUTE la société Action Logement Services de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2024, entre la SCI 3RAIX-IMMO et M. [I] [T] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE la résiliation du bail conclu le 7 mai 2024, entre la SCI 3RAIX-IMMO et M. [I] [T] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] au jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de M. [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit mille quatre-vingt-dix euros (1 090 euros) à la SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de treize mille huit cent soixante-dix euros (13 870 euros) selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 sur la somme de quatre mille euros soixante centimes (4 060 euros) et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [I] [T] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de deux cent euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président