TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :

Le 12 mai 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05546 – N° Portalis DBW3-W-B7J-673R

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS représentée par son représentant légal en exercice

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [K] [D]

née le 05 Juillet 1973 à PALAISEAU, demeurant 137 A rue Alphonse Daudet- 4ème étage- Lot 41 à 116 – 13013 MARSEILLE

non comparante

Monsieur [Q] [Z]

né le 04 Juin 1997 à BOURG LE REINE, demeurant 137 A rue Alphonse Daudet- 4ème étage- Lot 41 à 116 – 13013 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 25 mars 2024, Mme [U] [R], a consenti à Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé situé 137 A rue Alphonse Daudet, 4ème étage, dans le treizième arrondissement de Marseille, moyennant un loyer mensuel de 717 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A10336626956 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1.458 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— Le condamner à payer la somme de 3.226 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 1.458 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Le condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges.

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 puis renvoyée à l’audience du 10 février 2026 à laquelle elle a été retenue, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités par acte de commissaire de justice remis à étude, Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

I Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Sur le dispositif VISALE

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10336626956 signé entre Mme [U] [R] et la société Action Logement Services le 24 mars 2024 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 3.226 euros au bailleur au titre des impayés de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par ailleurs, La SAS Action Logement Services justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 20 janvier 2025 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois à compter du 20 janvier 2025. Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 20 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail pour «'intégralité du paiement des loyers de l’appartement, des charges et des indemnités d’occupation qui pourraient être dues jusqu’à la remise effective des clefs au propriétaire. »

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 20 mars 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 494 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 3.226 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de Mme [U] [R] et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre de la quittance subrogative, seront condamnés solidairement à payer la somme de 3.226 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 1.458 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

II Sur les demandes accessoires

Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] qui succombent à l’instance seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la SAS Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare la société Action Logement Services recevable à agir ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 25 mars 2024 portant sur le local à usage d’habitation situé 137 A rue Alphonse Daudet, 4ème étage, dans le treizième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 20 mars 2025 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis 137 A rue Alphonse Daudet, 4ème étage, dans le treizième arrondissement de Marseille, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin;

Ordonne en conséquence à Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 494 euros ;

Condamne solidairement Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3.226 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 1.458 euros et pour le surplus à compter de la présente décision,

Condamne solidairement Mme [K] [D] et M. [Q] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 20 janvier 2025 ;

Rejette la demande de la société Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE