TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 MARS 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 9 décembre 2025

GROSSE :

Le 3 mars 2026

à M^e Adam BORIE BELCOUR

à M^e Jocelyne PUVENEL

EXPEDITION :

Le 3 mars 2026

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

N° RG 24/02161 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YPF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E], [X], [W] [Z]

née le 04 Avril 1973 à BINGERVILLE (COTE D’IVOIRE), demeurant 21 rue du Canada 13010 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-008430 du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Adam BORIE BELCOUR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [M]

né le 14 Novembre 1955 à Marseille , demeurant 15 Avenue Robert Schuman – 13002 MARSEILLE

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 65 rue Francis Davso

situé 65 rue Francis Davso 13001 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA MARSEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 dont le siège social est situé rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE, pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Anne- Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1ER juillet 2012, Monsieur [R] [M] a consenti à Madame [E] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé au deuxième étage, porte gauche, 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille moyennant le versement d’un loyer de 470 euros, outre 30 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier du 5 février 2021, Madame [E] [Z] a donné congé pour le-dit appartement à effet au 1er mars 2021.

Le 16 novembre 2020, le bien a fait l’objet d’un arrêté pris par la ville de Marseille portant interdiction d’occupation de l’appartement du 2ème étage côté rue de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille après une visite du 10 novembre 2020 constatant un « affaissement du plancher bas de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage côté rue, avec risque d’effondrement du plancher et de chute de personnes ».

Le 11 septembre 2023, le bien a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, procédure urgente, par la ville de Marseille portant interdiction d’occupation et d’utilisation des appartements de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille, à l’exception du local du rez-de-chaussée.

Le 8 octobre 2024 la ville de Marseille a rendu un arrêté de main levée de mise en sécurité.

Par exploit de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Madame [E] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin de :

Constater la nullité de la résiliation du bail locatif du 1er juillet 2012 entre Monsieur [M] et Mme [Z], Et en conséquence :

Condamner Monsieur [M] à proposer des offres d’hébergement à Madame [Z] dans les termes du CCH jusqu’à mainlevée de l’arrêté du 11 septembre 2023,Condamner Monsieur [R] [M] à payer la somme de 45 000 euros à Madame [Z] au titre du préjudice moral, à parfaire au jour de la décision,Condamner Monsieur [R] [M], à payer la somme de 2 930 euros à Madame [Z] au titre du préjudice matériel subi, à parfaire au jour de la décision,Assortir ces condamnations du taux d’intérêt légal avec anatocisme à compter du jour de l’assignation ou du jugement à venir,Condamner Monsieur [M] à payer les dépens ainsi que la somme de 2500 euros à sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Appelée à la première audience le 28 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 février 2025, puis du 9 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Par exploit de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Monsieur [R] [M] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin de :

Prononcer la jonction de la présente procédure avec celle opposant Madame [Z] à Monsieur [R] [M] et enrôlée sous le numéro RG 24/02161,Condamner le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso 13001 MARSEILLE à relever et garantir Monsieur [R] [M] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Madame [Z], Condamner le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso 13001 MARSEILLE à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à la première audience le 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

PRETENTIONS ET MOYEN DES PARTIES

A l’audience du 9 décembre 2025, Madame [E] [Z], représentée par son conseil, selon conclusions soutenues oralement à l’audience, sollicite de :

Constater la nullité de la résiliation du bail locatif du 1er juillet 2012 entre Monsieur [M] et Mme [Z], Et en tout état de cause :

Condamner Monsieur [M] à réaliser les travaux de décence et d’habitabilité qui s’imposent sous astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à réintégration de Madame [Z] au 65 rue Francis Davso,Condamner Monsieur [R] [M] à payer la somme de 56 045 euros à Madame [Z] au titre du préjudice moral, à parfaire au jour de la décision,Condamner Monsieur [R] [M], à payer la somme de 3 930 euros à Madame [Z] au titre du préjudice matériel subi, à parfaire au jour de la décision,Assortir ces condamnations du taux d’intérêt légal avec anatocisme à compter du jour de l’assignation ou du jugement à venir,Condamner Monsieur [M] à payer les dépens ainsi que la somme de 3500 euros à sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en défense, soutenues à l’audience, Monsieur [R] [M], représenté par son conseil, sollicite de :

Prononcer la jonction de la procédure l’opposant à Madame [E] [Z] et de la procédure engagée par lui contre le SDC de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille,Débouter Madame [E] [Z] de sa demande en annulation de congé du 3 février 2021, Juger que Madame [E] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à la date d’effet du congé,Juger irrecevable la demande en indemnisation au titre du préjudice moral pour la période antérieure au 14 décembre 2020, et que la demande en indemnisation ne pourra que concerner la période du 14 décembre 2020 et 3 mars 2021, Réduire le montant du préjudice matériel à la somme de 362,31 euros, Condamner le SDC à relever et garantir Monsieur [M] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, Condamner le SDC à remettre l’appartement de Monsieur [M] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner le SDC à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Selon conclusions n°2, le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille, représenté par son conseil, sollicite :

A titre principal : le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [Z], A titre subsidiaire : le débouté de Monsieur [M] de son appel en garantie, A titre très subsidiaire : ramener les demandes de Madame [Z] à de plus justes proportions et écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; En tout état de cause : condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [M] au paiement de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ SUR LA JONCTION

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/02161 et 24/07634, sous le numéro unique RG 24/02161.

2/ SUR LA VALIDITE DU CONGE DONNE PAR LE PRENEUR

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé. L’article 15 de la même loi dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Aux termes de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 du code civil précise : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie…. ».

En matière de vice du consentement, la notion de contrat doit être comprise dans le sens large que lui attribue aujourd’hui l’ article 1101 du Code civil , c’est-à-dire comme tout accord de volontés destiné non seulement à créer mais aussi à modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Un vice du consentement peut également affecter un acte juridique unilatéral, tel que la résiliation unilatérale d’un bail, qui repose, comme le contrat, sur la volonté de son auteur et il obéit « en tant que de raison », pour sa validité, aux règles qui gouvernent le contrat, donc notamment aux articles 1130 et 1131 du Code civil.

En l’espèce, le moyen tiré de la nullité formelle du congé n’est pas soulevé.

En revanche, Madame [E] [Z] sollicite l’annulation du congé donné le 5 février 2021 pour dol. Elle soutient en effet que Monsieur [R] [M] a obtenu son consentement à la résiliation du bail au moyen de manœuvres et de mensonges, afin d’éviter d’avoir à la reloger à ses frais en application de l’arrêté du 16 novembre 2020 interdisant l’occupation de l’appartement situé au 2ème étage côté rue du 65 rue Francis Davso 13001 à Marseille. Elle expose en effet qu’au prétexte de travaux sur le logement, il lui a proposé un nouveau bail locatif avec Madame [U] [A], ce qui l’a déterminée à signer le congé pour finalement se heurter à un refus de remise des clefs par la nouvelle bailleresse.

Elle produit au soutient de cette prétention les échanges de SMS avec Monsieur [M] entre le 29 décembre 2020 et le 28 janvier 2021 aux termes desquels Monsieur [M] :

L’informe du nom et des coordonnées de la bailleresse potentielle et de l’adresse du bien, précisant qu’elle donnerait une réponse après les fêtes : le 29 décembre 2020, Sollicite la communication du nom d’un garant, « pour ne pas perdre l’appartement » : le 19 janvier 2021, Sollicite, aux fins de transmission à la propriétaire, un envoi par mail d’une photocopie de la pièce d’identité, des bulletins de salaires et justificatifs de domicile : le 19 janvier 2021, Ajoute une demande d’extrait de KBIS et d’avis d’imposition : le 22 janvier 2021, Annonce « j’ai une très bonne nouvelle, Mme [A] est d’accord pour la location de l’appartement, C super » le 28 janvier 2021.

Elle produit en outre les courriers et mails remis par le bailleur :

Un mail de Monsieur [R] [M] en date du 9 novembre 2020 lui demandant si elle a fait des demandes de logement social et si elle est en mesure d’assumer un loyer, précisant que les propriétaires demandent des revenus équivalent à trois mois de loyer,Un courrier daté du 5 février 2021 au terme duquel Monsieur [R] [M] a restitué le dépôt de garantie après état des lieux du même jour, Un courrier daté du 15 février 2021, au terme duquel Monsieur [R] [M] atteste de la fin du bail à compter du 1er mars 2021, Trois quittances de loyer établies par Monsieur [R] [M] au titre du paiement du loyer et des charges pour les mois de février, mars et avril 2021. Elle produit enfin un dépôt de plainte du 29 décembre 2023, adressé par son conseil au greffe du Procureur de la république de Marseille à l’encontre de Monsieur [R] [M] pour mise en danger délibéré de la vie d’autrui et escroquerie.

En défense, Monsieur [R] [M] soutient que si la mise en sécurité lui interdisait de résilier le bail, la locataire était en droit de le faire, ce qu’elle a fait de façon parfaitement éclairée, sans jamais s’en être rétractée, étant simplement demeurée dans les lieux, sans ignorer l’obligation de relogement pesant sur le bailleur d’un immeuble frappé par un arrêté de mise en sécurité. Il ajoute qu’elle a confirmé sa volonté de quitter les lieux par courriel du 30 août 2021. Il soutient ne pas avoir été informé de l’arrêté de mise en sécurité du 16 novembre 2020 qui ne lui jamais été notifié mais a été adressé au syndic de copropriété. Il ajoute qu’il était informé de la nécessité d’évacuer les lieux avant l’arrêté de mise en sécurité, justifiant d’offres de relogement antérieures (les 4 et 5 novembre 2020) et postérieures (17 et 20 novembre 2020). Il soutient que la perspective d’un nouveau bail avec un tiers, qu’il situe au mois d’avril 2021, ne peut en aucun cas caractériser des manœuvres dolosives et que l’échec de ce projet de relogement est sans incidence sur la validité de la résiliation du bail.

Il produit :

Le courrier dactylographié signé par Madame [E] [Z] en date du 5 février 2021 donnant congé pour le 1er mars 2021, Un échange de mails aux termes desquels, le 25 août 2021, il indique demander la libération des lieux depuis plus d’un an, rappelant qu’elle a « signé la fin du bail le 5 février 2021 » et signalant avoir été informé par le syndic de la nécessité de vider l’immeuble en septembre pour réaliser les travaux ; Madame [E] [Z] y répond le 30 août 2021 et indique «  j’ai jamais refusé de quitter vous savez très bien que on s’était mis d’accord parce que vous même m’aviez trouver un appartement dans lequel je devrais déménager mais ça s’est pas fait donc donner moi le temps de trouver un appartement et aider moi à trouver le logement parce que je ne veux pas être à la rue avec mon enfants merci » ; Un mail du 4 novembre 2020 proposant plusieurs annonces trouvées sur le site Le Bon Coin pour des T3 entre 700 et 890 euros ; Un mail du 5 novembre 2020 proposant un T3 pour un loyer de 890 euros ; Un mail du 17 novembre 2020 proposant trois annonces pour des T3 entre 655 et 850 euros.

Le SDC de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso 13001 à Marseille considère également le congé comme valable, le courrier signé de la main de Madame [E] [Z] étant sans équivoque et que l’arrêté de mise en sécurité était affiché sur l’immeuble comme il ressort de l’extrait Google Map de l’immeuble sur lequel l’arrêté est clairement repérable sur la porte. Il ajoute que Monsieur [R] [M] ne pouvait ignorer l’état de l’appartement, ayant été destinataire d’un courrier du 20 octobre 2020, envoyé par lettre recommandé avec accusé réception, prévenant l’imminence de l’arrêté et la nécessité d’évacuer l’appartement dont il était propriétaire sur la base d’une l’étude réalisée par le bureau DMI [H] signalant la nécessité d’évacuation de l’appartement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le congé a été délivré dans le contexte suivant :

Monsieur [R] [M] connaissait l’obligation d’hébergement pesant sur lui lors du la délivrance du congé : En effet, il soutient à la fois que l’arrêté portant interdiction d’occupation ne lui a jamais été notifié mais qu’il l’a été au syndic et fait valoir qu’il a anticipé cet arrêté en proposant des logements avant même le 16 novembre 2020. Cependant, il ne peut prétendre qu’il n’était pas informé de l’obligation d’hébergement qui pesait sur lui dès le 16 novembre 2020, compte tenu du courrier préventif adressé par le SDC le 20 octobre 2020 précisant la nécessité d’évacuer et le signalement fait à la mairie, de l’obligation du syndic d’informer l’ensemble des propriétaires d’un arrêté de mise en sécurité résultant des dispositions de l’article L511-10 du code de la construction et de l’habitation (tel que rappelé par l’article 3 dudit arrêté) et de ses propres moyens de défenses soutenus par la production de mails de proposition de logement.

Madame [E] [Z] ignorait cette obligation d’hébergement pesant sur le bailleur : S’il n’est pas contesté que l’arrêté de mise en sécurité du 16 novembre 2020 portant interdiction d’occupation de l’appartement du 2°étage côté rue de l’immeuble situé 65 rue Francis Davso – 13001 Marseille, était affiché sur la porte de l’immeuble, ledit arrêté ne comporte aucune annexe précisant les obligations résultant des dispositions des articles L 521-2 et suivant du code de la construction et de l’habitation imposant l’obligation d’hébergement à la charge du bailleur. De surcroit, dans ses mails proposant des annonces de logement du 4, 5 et 17 novembre 2020, Monsieur [R] [M] ne précise jamais que les frais d’hébergement seront à sa charge, laissant Madame [E] [Z] dans sa croyance de devoir se reloger seule, comme en atteste sa tentative de signature d’un nouveau contrat de bail avec une certaine Madame [A]. Plus encore, le mail du 9 novembre 2020, produit par la demanderesse, aux termes duquel Monsieur [R] [M] fait état de ses recherches de location mentionnant que « les propriétaires demandent que les loyers représentent un tiers de vos revenus,… combien gagnez-vous par mois », induit manifestement que le relogement sera à sa charge. Enfin, la différence de nature et de prix des logements proposés, s’agissant exclusivement de T3 pour des loyers entre 700 et 890 euros alors qu’elle est locataire d’un studio de 36 m2 pour un loyer de 500 euros, n’a pu que la conforter dans l’idée que ce relogement ne serait pas à la charge du bailleur.

La chronologie des échanges ayant précédé le congé délivré par Madame [E] [Z] atteste du caractère déterminant de la perspective d’un nouveau bail dans la formation de son consentement : Les échanges de sms entre le 29 décembre 2020 et le 28 janvier 2021 attestent d’un contexte dans lequel, Madame [E] [Z], démunie, s’en remet à son bailleur pour la signature d’un nouveau contrat de bail avec une tierce personne. L’implication de Monsieur [R] [M] dans la préparation de ce contrat futur n’est pas sérieusement contestable puisqu’il est à l’origine des informations sur la nature du bien, l’identité et les coordonnées de la prétendue bailleresse et semble manifestement en charge de réunir l’ensemble des pièces nécessaires à garantir sa signature (pièce d’identité, bulletins de salaires, justificatifs de domicile, extrait de KBIS, avis d’imposition, garant). La proximité temporelle entre « la bonne nouvelle » d’acceptation de conclure un nouveau bail (le 28 janvier 2021) et le congé signé le 5 février 2021, corrobore également le lien entre ces deux évènements.

De surcroit, Madame [E] [Z] soutient avoir signé le congé sans jamais évoquer être à l’origine de sa rédaction, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [R] [M] qui écrit dans son mail du 25 août 2021 « vous avez signé la fin de votre bail ». Il découle de la comparaison entre ledit congé et les autres courriers émis concomitamment par le bailleur, que Madame [E] [Z] a signé un document manifestement rédigé par Monsieur [R] [M].

Les incohérences des actes émis par le bailleur corroborent l’existence de manœuvres :En effet, le jour même du congé, Monsieur [R] [M] a rédigé un courrier attestant avoir restitué le dépôt de garantie après état des lieux du même jour. Pour autant, par courrier du 15 février 2021, il atteste de la fin du bail à compter du 1er mars 2021, et plus encore, il attestera ensuite par trois quittances de loyer, du paiement du loyer et des charges pour les mois de février, mars et avril 2021.

Son mail du 25 août 2021 éclaire la réalité de ses intentions, puisqu’il précise demander la libération des lieux depuis plus d’un an, soit depuis août 2020, alors que la locataire lui rappelle qu’ils s’étaient mis d’accord pour qu’il l’aide à trouver un autre logement.

L’acceptation du paiement des loyers des mois de mars et avril 2021, pourrait de surcroit s’analyser en accord d’une renonciation à congé si celui-ci n’avait pas été vicié.

Il ressort de l’ensembles de ces éléments qu’alors qu’il connaissait l’obligation de relogement pesant sur lui, le bailleur a laissé sa locataire dans l’ignorance de celle-ci, pour l’inciter à conclure un nouveau contrat de bail avec une tierce personne, en intervenant de manière active dans la préparation de ce contrat et l’a ainsi déterminée à signer un congé dont il a constaté l’effet immédiat puis, différé. L’ensemble de ces agissements caractérisent les manœuvres constitutives du dol et ont vicié le consentement de Madame [E] [Z] qui n’aurait jamais accepté de signer un congé si elle avait été clairement informée que son bailleur devait la reloger à ses frais et que ce nouveau bail proposé par l’intermédiaire du bailleur ne serait jamais signé.

Dès lors, le dol étant établi, il y lieu de faire droit à la demande de nullité du congé délivré le 5 février 2021.

3/ SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Sur la responsabilité du bailleur :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants,

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents,

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

Il sera rappelé que si l’article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d’un état d’insalubrité n’est pas nécessaire à la caractérisation d’une indécence du logement.

En effet, les notions d’insalubrité et d’indécence ne sont pas identiques. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que l’indécence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

Par ailleurs, aux termes de l’article L 511-2 I du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date de l’arrêté portant interdiction d’occupation:

« Le maire, par un arrêté de péril pris à l’issue d’une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d’Etat, met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l’article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.

L’arrêté de péril précise également que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au IV du présent article.

Si l’état du bâtiment, ou d’une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables ».

Ainsi, l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation précise : “Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale.

Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. (…) Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l’exploitant à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou d’insécurité serait en tout ou partie imputable ».

L’article L521-2 du même code ajoute : « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

(…)

Un arrêté de traitement de l’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ».

L’article L521-3-1 du même code stipule enfin : «Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant…».

En l’espèce, Madame [E] [Z] invoque la responsabilité de Monsieur [R] [M] sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L511-2, L521-1, L521-2 et suivants du code de de la construction et de l’habitation dans leur version applicable au 16 novembre 2020, de l’article L1331-22 du code de la santé publique et du contrat de bail.

Elle expose être demeurée dans le logement entre le 16 novembre 2020 et le 11 septembre 2023, date d’évacuation de l’immeuble par les services de la mairie de Marseille. Elle indique avoir été relogée en urgence par la mairie de Marseille jusqu’au 12 décembre 2023, avoir dormi une nuit à l’hôtel, une nuit chez une amie, puis avoir été hébergée par la structure d’hébergement d’urgence La Draille du 14 au 28 décembre 2023, chez des parents d’amis de son fils jusqu’au 15 janvier 2024 jusqu’à ce que la ville de Marseille la prenne à nouveau en charge le 19 janvier 2024. Compte tenu de la mainlevée de la mise en sécurité le 8 octobre 2024, l’association [Y] [H] lui a notifié la fin de la convention d’occupation précaire à compter du 4 novembre 2024.

En défense, Monsieur [R] [M] invoque la prescription triennale, interrompue par la demande d’aide juridictionnelle formée par Madame [E] [Z] le 14 décembre 2023, et considère que la période susceptible d’indemnisation ne s’étale qu’entre le 14 décembre 2020 (par l’effet de la prescription) au 3 mars 2021 (date d’effet du congé). Il ajoute que, tenant le congé donné, aucune demande d’indemnisation postérieure au 3 mars 2021 ne saurait prospérer.

Subsidiairement, il soutient avoir proposé différents logements que la locataire n’a pas jugé utile de visiter, demeurant volontairement dans les lieux malgré l’interdiction d’occupation et le congé donné.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un T1 de 36 mètres carré avec mezzanine, décrit comme situé étage n° 2 porte gauche. Il prévoit en son article 6, les «obligations du bailleur » : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risque manifeste portant atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation (sauf stipulation particulière concernant les travaux pouvant être pris en charge par le locataire).

b) de délivrer les éléments d’équipement en bon état de fonctionnement.

c) d’assurer au locataire une jouissance paisible et la garantie des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

d) de maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat en effectuant les réparations autres que locatives.

e) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils n’entraînent pas une transformation du local.

f) de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ».

Ces stipulations sont conformes aux dispositions des articles 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, desquels il résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

Les parties produisent les arrêtés pris par la mairie de Marseille le 16 novembre 2020, portant interdiction d’occupation de l’appartement du 2ème étage côté rue de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille (constatant un « affaissement du plancher bas de la salle de bains de l’appartement avec risque d’effondrement du plancher et de chute de personnes »), le 11 septembre 2023 portant interdiction d’occupation et d’utilisation des appartements de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille, à l’exception du local du rez-de-chaussée (constatant un « affaissement du plancher bas de la salle de bains de l’appartement, des dégradations importantes de la partie des combles située au-dessus du dernier pallier de l’escalier avec de nombreuses fissures, dégradation de la dernière volée de l’escalier, présence de fissures autour des puits de lumières côté immeuble du 67 rue Francis Davso avec risque de chute de matériaux sur les personnes »).

Si Monsieur [R] [M] a pu soutenir que le premier arrêté ne concernait pas son bien qu’il situe à l’étage en dessous, Madame [E] [Z] soutient l’inverse. Le syndicat des copropriétaires explique qu’il n’est pas contestable que l’appartement décrit comme « 2ème étage côté rue » est bien celui de Monsieur [R] [M], la confusion pouvant résulter de l’existence d’un entresol et d’un rez-de-chaussée dans l’immeuble.

Il ressort du bail portant sur l’appartement situé au deuxième étage porte gauche, de l’acte de propriété qui mentionne un appartement situé en premier étage en façade d’un immeuble élevé de quatre étages sur entresol et rez-de-chaussée, et du procès-verbal de constat du 3 décembre 2024 établi à la demande de Monsieur [R] [M] réalisé au 2ème étage de l’immeuble lui appartenant, que l’appartement litigieux est celui décrit comme étant au deuxième étage côté rue dans l’arrêté portant interdiction d’occupation du 16 novembre 2020, l’existence d’un entresol et d’un rez-de-chaussée ayant été pris en compte différemment selon les actes.

Il n’est pas contesté que Madame [E] [Z] est restée dans les lieux entre le 16 novembre 2020 et le 11 septembre 2023, date à laquelle l’évacuation de l’immeuble a été ordonnée par la ville de Marseille et qu’elle n’a pas réintégré le logement.

D’une part, il ressort des arrêtés pris par la mairie sur la base des visites réalisées par les services municipaux qu’à compter du 10 novembre 2020, l’appartement donné à bail était atteint de désordres impliquant des risques graves pour la sécurité du public et des occupants caractérisés par l’affaissement du plancher bas de la salle de bains. Ces désordres demeurent le 11 septembre 2023 et ne cessent qu’à compter de l’arrêté de main levée de mise en sécurité du 8 octobre 2024. Faute d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants, le logement était incontestablement indécent et le bailleur n’y a pas remédié avant le 8 octobre 2024. Monsieur [R] [M] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et est tenu de réparer le préjudice subi résultant du trouble de jouissance occasionné.

D’autre part, si Monsieur [R] [M] considère avoir rempli son obligation de relogement en proposant trois offres de logement en application des dispositions de l’article L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, il ressort des pièces produites et notamment de l’ensemble des mails adressés par le bailleur entre le 4 et le 17 novembre 2020 que les annonces sélectionnées par Monsieur [R] [M] ne peuvent être assimilées à des propositions d’hébergement à ses frais, alors qu’il a questionné la locataire sur sa solvabilité lors d’un mail du 9 novembre 2020, n’a jamais précisé la prise en charge financière de l’hébergement lui incombant et proposait des logements n’ayant aucune équivalence avec le logement loué, présentant des prix avoisinant le double du loyer du logement évacué. Dès lors, dans un contexte de manœuvres frauduleuses et de dissimulation de son obligation de relogement pour déterminer la résiliation du bail par le preneur, Monsieur [R] [M] a manqué à son obligation d’hébergement.

Sur la réparation des préjudices :

Sur le préjudice moral :

Madame [E] [Z] invoque avoir subi un préjudice moral résultant :

— de l’atteinte à la dignité résultant du maintien dans un immeuble frappé d’un arrêté d’interdiction d’occupation et qui aurait pu s’effondrer à tout moment durant 2 ans, 9 mois et 25 jours, qu’elle évalue à 30 euros par jour, soit 30 870 euros,

— de l’instabilité domiciliaire et de l’accueil dans des hébergements précaires et indignes entre le 11 septembre 2023 et le 19 janvier 2024, empêchant toute possibilité de travailler en l’absence de logement, évalué à 75 euros par jour, soir 18 375 euros,

— de l’hébergement précaire fourni par la ville selon convention d’occupation précaire du 19 janvier 2024 au 4 novembre 2024, évalué à 10 euros par jours, soit 2 900 euros,

— de l’angoisse d’une expulsion depuis le 4 novembre 2024, date à laquelle [Y] [H] lui a notifié la nécessité de réintégrer son logement, jusqu’à la date de l’audience, soit 10 euros par jour,

— du traumatisme résultant de l’état dans lequel elle a retrouvé ses effets personnels dans un logement qui ne fermait plus, évalué à 1000 euros.

Elle produit au soutien de sa demande indemnitaire :

La décision d’aide juridictionnelle du 14 décembre 2023, Une attestation d’hébergement d’urgence par la ville de Marseille depuis le 11 septembre 2023 jusqu’au 28 novembre 2023, Une convocation du 30 novembre 2023 de fin de prise en charge par la ville de Marseille après réception d’un courrier du bailleur les informant de la résiliation du bail au 1er mars 2023, et la notification de fin de prise en charge du 1er décembre 2023, Une facture d’hébergement en appart’city pour la nuit du 12 décembre 2023,Une attestation du 21 décembre 2023 du pôle de psychiatrie infanto-juvénile accompagnant la famille depuis octobre 2023 évoquant l’aggravation de la situation de précarité de la famille depuis la fin de prise en charge par la ville de Marseille le 13 décembre 2023, Une attestation de la Draille, structure d’hébergement d’urgence indiquant avoir hébergé la famille du 14 au 28 décembre 2023,Une attestation de reprise en charge par la ville de Marseille du 19 janvier 2024, après information par le conseil de Madame [Z] de la plainte déposée contre le bailleur pour escroquerie, Le courrier de l’association [Y] rappelant l’obligation de réintégrer le logement sis 65 rue Francis Davso depuis le 1er novembre 2024, celui-ci étant réintégrable.

Dès lors,

Sur la prescription, il résulte des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »Tenant la demande d’aide juridictionnelle déposée le 14 décembre 2023, l’action ne devait pouvoir être exercée antérieurement au 14 décembre 2020. Les demandes antérieures au 14 décembre 2020 sont dès lors prescrites.

Sur la période d’occupation du logement indécent du 14 décembre 2020 au 11 septembre 2023 : Madame [E] [Z] a été contrainte de vivre dans un logement indécent dont le plancher de la salle de bains menaçait de s’effondrer. Pour cette période de 34 mois, le préjudice de jouissance portant sur une pièce d’eau quotidiennement fréquentée, sera évalué à 40% du loyer : soit 40% de 500 euros x 34 = 6 800 euros.

Sur la période d’instabilité domiciliaire entre le 11 septembre 2023 et le 19 janvier 2024 et du 19 janvier 2024 au 4 novembre 2024 : Madame [E] [Z] a été prise en charge par la ville de Marseille en hébergement d’urgence du 11 septembre 2023 jusqu’au 12 décembre 2023, elle justifie d’un hébergement en appart’city pour la nuit du 12 décembre 2023, et d’un accueil d’urgence dans la structure de la Draille du 14 au 28 décembre 2023, avant d’être à nouveau prise en charge par la ville de Marseille à compter du 19 janvier 2024.

Elle a ainsi alterné des périodes durant lesquelles la ville de Marseille s’est substituée au bailleur dans son obligation de relogement (2 mois + 9,5 mois) et des périodes d’absence totale de relogement, contrainte de se loger par ses propres moyens (37 jours).

Elle justifie de l’impact psychologique de cette situation d’instabilité qui l’a fragilisée par l’attestation du 21 décembre 2023 du pôle de psychiatrie infanto-juvénile accompagnant la famille depuis octobre 2023.

Pour les périodes de prise en charge par la ville de Marseille à défaut de relogement par le bailleur, le préjudice sera évalué à 50% du loyer, soit 50% de 500 euros x 11,5 mois = 2 875 euros.

Pour la période d’absence totale de prise en charge en raison du congé frauduleusement obtenu et de l’interruption de prise en charge par la mairie, le préjudice sera évalué à 75 euros par jour, soit 75 x 37 = 2 775 euros.

Sur la période du 4 novembre 2024 à la date de l’audience, pour le préjudice résultant de la précarité de l’hébergement et de la crainte de subir une procédure d’expulsion après notification de la nécessité de réintégrer son logement : le préjudice sera évalué à 60% du loyer, soit 60% de 500 euros x 13 mois = 3 900 euros.

Sur le préjudice résultant du traumatisme lié à l’état dans lequel elle a retrouvé ses effets personnels dans un logement qui ne fermait plus, celui-ci sera évalué à l’occasion de l’examen du préjudice matériel.

Sur le préjudice matériel :

Madame [E] [Z] sollicite :

la restitution des loyers indument payés du 16 novembre 2020 au mois d’avril 2021, soit 2 820 euros, le remboursement de la chambre d’hôtel pour 110 euros, une somme de 1 000 euros suite à la destruction de ses meubles après les travaux diligentées par le syndic. Elle produit des photographies du logement dégradé. Monsieur [R] [M] soutient que :

seul le reste à charge des loyers a été payé entre novembre 2020 et avril 2021, pour un montant mensuel de 120,77 euros, de sorte qu’après déduction du loyer de novembre et décembre, prescrits, la demande doit être limitée à la somme de 362,31 euros,le préjudice matériel n’est pas prouvé, le listing dressé par la locataire ne constituant pas une preuve. Il produit toutefois le procès-verbal de constat par commissaire de justice dressé le 3 décembre 2024 mentionnant que la porte d’entrée de l’appartement n’est pas verrouillée, que les cloisons sont percées, les enduits n’ont pas été remis en peinture, et joignant des photographies identiques à celles produites par Madame [E] [Z].

Dès lors, s’agissant du remboursement des loyers, compte tenu de la prescription et des quittances émises par le bailleur, attestant du paiement des sommes de 500 euros pour les mois de février, mars et avril 2021, contredisant le seul paiement du loyer résiduel, il sera condamné à restituer les loyers du 14 décembre 2020 au 30 avril 2021, soit 500 x 4,5 = 2 250 euros.

Le paiement de la chambre d’hôtel pour la nuit du 12 décembre 2023 est attesté et non contesté, il sera restitué à hauteur de 110 euros.

Faute de preuve et de production de facture des effets personnels détruits ou dégradés, la demande d’indemnisation du préjudice matériel résultant de l’état de ses effets personnels sera rejetée. Toutefois, les photographies prises par Madame [E] [Z], corroborées par le procès-verbal de constat produit par Monsieur [R] [M] attestent de l’état déplorable dans lequel elle a retrouvé ses effets personnels, dans un appartement qui ne fermait pas, et a incontestablement causé un préjudice moral qui sera évalué à 500 euros.

In fine, Monsieur [R] [M] sera condamné à payer à Madame [E] [Z] les sommes de 16 350 euros (6 800 + 2 875+ 2775 + 3 900) au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, 2 360 euros (2 250 + 110) au titre du préjudice matériel, 500 euros au titre du préjudice moral lié à l’état de ses effets personnels, soit 19 210 euros.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 25 janvier 2024.

4/ SUR L’APPEL EN GARANTIE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Il résulte de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (…) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs »

Selon les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (…)

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux »

Enfin, aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Au soutien de son appel en garantie, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [R] [M] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires (SDC) est une responsabilité de plein droit, exposant que les arrêtés du 16 novembre 2020 et du 11 septembre 2023 trouvent leur cause dans la dégradation des parties communes remontant à l’année 2014, résultant d’infiltrations causées par une canalisation d’eau fuyantes affectant l’ensemble des appartements côté rue. Il précise que dès 2017, des travaux de mise en sécurité du local situé en entresol ont été envisagés puis votés, sans que ces travaux ne soient réalisés. Il ajoute qu’une étude géotechnique du 17 octobre 2019 mettait en évidence les déformations des planchers avec affaissement en lien avec une fuite des réseaux de part et d’autre du mur mitoyen et une dégradation des soubassements et des sols d’assises du mur mitoyen, les travaux n’étant toujours pas réalisés en 2020. Il en déduit que les causes des désordres se trouvent dans les réseaux des eaux usés et le plancher de l’immeuble, qui constituent des parties communes et que les désordres de l’appartement sont dus à un affaissement de la poutraison de l’entresol, les rapports techniques démontrant par ailleurs que les installations privatives et notamment celles de son appartement ne sont pas à l’origine des désordres. Il dénie avoir contribué à la fragilisation financière du SDC, affirmant avoir toujours été à jour de ses charges de copropriété.

Pour la période postérieure au 8 octobre 2024, il soutient, au visa des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux dans les parties communes ont dégradé son appartement, de sorte que le SDC doit le relever et garantir des éventuelles condamnations sollicitées par Madame [Z] pour la période postérieure à la levée de l’arrêté de mise en sécurité.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [M] produit :

un courrier du syndic de l’immeuble du 25 juin 2014 faisant état d’une recherche de fuite dans les appartements côté rue de l’immeuble « pour dégager la colonne d’eau fuyarde », un courrier du syndic de l’immeuble du 5 avril 2017 faisant état d’un affaissement du plafond de l’appartement du 1er étage (lot n°2) et le mandat en urgence d’un bureau d’étude, puis d’investigations complémentaires pour vérifier l’état de la poutre, partie commune de l’immeuble, auquel est joint un appel de fonds exceptionnel pour l’étude et la mise en sécurité, le procès-verbal de convocation à l’assemblée générale du 20 juin 2017 portant à l’ordre du jour la décision à prendre concernant les travaux de réfection de la cage d’escalier et des tomettes au sol, un courrier d’appel de fonds du syndic de l’immeuble du 22 septembre 2017 pour la réfection en peinture et des tomettes de la cage d’escalier commune, la réfection de la façade arrière, les travaux de renforcement des poutres du plafond du lot n°2, la réparation des plafonds de l’appartement du lot n°2, une étude géotechnique du 17 octobre 2019 portant sur le 65 et le 67 de la rue Francis Davso, préconisant : « afin de stabiliser durablement l’immeuble endommagé de réparer les réseaux EU présentant des défauts d’étanchéité, de renforcer les sols d’assises, de renforcer les soubassements dégradés », un courrier daté du 29 juin 2023 émanant du syndic de copropriété informant les copropriétaires du planning des travaux sur l’ensemble des étages, entre le 11 septembre 2023 et fin novembre 2023,le procès-verbal de constat par commissaire de justice dressé le 3 décembre 2024 mentionnant que la porte d’entrée de l’appartement n’est pas verrouillée, que les cloisons sont percées, les enduits n’ont pas été remis en peinture,la situation de son compte propriétaire éditée le 23 mai 2024 laissant apparaitre au titre des charges de copropriété un solde débiteur de 44 946,10 euros, un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par Monsieur [R] [M] au syndic de copropriété en date du 15 octobre 2025, indiquant avoir remis ses clefs au syndic le 24 février 2025 pour permettre la remise en état de son appartement, auquel le syndic répond par la fourniture de coordonnées afin de « faire un point sur les travaux de l’appartement non terminés », deux photographies non datées de l’appartement, en travaux.

En défense, et à titre subsidiaire si Madame [E] [Z] était fondée en ses demandes, le Syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [R] [M] a toujours été informé de la situation fragilisée de l’immeuble et de son appartement en particulier.

Il soulève la prescription triennale, permettant de retenir comme périodes d’indemnisation du 14 décembre 2020 au 1er mars 2021, ou, du 14 décembre 2020 au 8 octobre 2024.

Il conclut à titre principal au débouté de l’appel en garantie soulevant d’une part son extranéité aux rapports contractuels entre le bailleur et sa locataire, qui ont voulu adapter un dispositif législatif impératif. D’autre part, il ajoute que, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [R] [M] ne peut lui reprocher les retards dans la réalisation de travaux alors qu’il contribuait à cette situation en ne payant pas ses charges de copropriété. Il précise enfin que l’arrêté du 16 novembre 2020 ne concerne que l’appartement de Monsieur [R] [M] et non les parties communes.

A titre infiniment subsidiaire, il soutient que :

la remise en état de l’appartement relève de la seule responsabilité de son propriétaire, la faute de Madame [Z] qui est restée dans l’appartement avec l’accord du bailleur l’exonère de sa responsabilité, Monsieur [M] ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, ayant participé à une éventuelle défaillance du SDC en étant débiteur chronique du paiement de ses charges, Les demandes excessives de Madame [Z], qui ne concernent aucunement le SDC, doivent être réduites à de plus justes proportions s’agissant de la demande portant sur la période du 16 novembre 2020 au 11 septembre 2023.

Le SDC produit :

Le courrier adressé par le syndic en exercice au 20 octobre 2020 informant Monsieur [R] [M] des suites de l’étude réalisée par le bureau DMI [H] (joint) signalant que « malgré les mesures conservatoires prises au niveau de l’appartement situé en dessous du votre, le plancher de votre appartement présente un danger certain pour la sécurité des personnes. Il est nécessaire de le faire évacuer ». Le rapport du 19 octobre 2020 émis par DMI [H], joint au courrier, constate la présence de 4 étais supportant une partie du plancher déjà effondré et une partie qui présente un degré d’affaissement préoccupant. L’étaiement ne répond en aucun cas aux règles minimales de sécurité structurelle ». Il est précisé que « la salle de bain de l’appartement en R+2 rue Davso est occupé encore à ce jour alors que le plancher ne présente plus aucune résistance. La stabilité d’une partie des combles sur lequel repose le puits de lumière est extrêmement déstructuré et présente un risque non négligeable d’effondrement ». L’immeuble est qualifié de dangereux et ne devrait plus être habité. la situation du compte propriétaire de Monsieur [R] [M] éditée le 29 janvier 2025 laissant apparaitre un solde débiteur de 33 717,71 euros.une facture du 12 mai 2025, adressé au syndic pour un montant de 384,46 euros pour « renforcement du mur entre la cuisine et la salle de bains en maçonnerie ».

Ainsi, il est constant que l’immeuble connait des fragilités de structures depuis 2014, qu’en dépit du vote de travaux de renforcement des poutres du plafond du lot n°2 et de la réparation des plafonds de l’appartement du lot n°2, lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2017 et de l’appel de fonds subséquent, les travaux n’ont pas été réalisés avant novembre 2023, de sorte qu’au 19 octobre 2020, l’immeuble était qualifié de dangereux en raison d’un étaiement dans l’appartement du premier étage ne répondant en aucun cas aux règles minimales de sécurité structurelle et d’un plancher ne présentant plus aucune résistance dans l’appartement du deuxième étage.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que si l’arrêté du 16 novembre 2020 n’ordonne l’évacuation que du seul appartement du deuxième étage côté rue en visant « un affaissement du plancher bas de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage côté rue, avec risque d’effondrement du plancher et de chute de personnes », l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment les études réalisées en 2019 puis en 2020 attestent de l’origine des désordres résultant de la fragilité des poutres du plafond de l’appartement du premier étage, des sols d’assises et des soubassements dégradés, aggravé par la pose d’étais non conformes aux normes de sécurité.

Ces désordres relèvent des parties communes de l’immeuble.

L’inexécution des travaux votés en 2017 est imputable au SDC.

La défaillance de Monsieur [R] [M] dans le paiement de ses charges de copropriété, telle qu’attestée par les pièces conformes produites en demande et en défense, y a contribué dans une certaine mesure.

Le maintien dans les lieux de la locataire, en toute connaissance du propriétaire qui a manqué à son obligation de relogement, ne peut en revanche être imputé au SDC.

Dès lors, il convient de faire droit partiellement à l’appel en garantie invoqué par Monsieur [R] [M] dans la limite de 70%, sur la période d’occupation du logement indécent du 14 décembre 2020 au 11 septembre 2023, soit 70% de 6 800 euros = 4 760 euros.

Entre le 11 septembre 2023 et le 4 novembre 2024, le préjudice de Madame [E] [Z] résultant uniquement du manquement du bailleur à son obligation de relogement ne saurait être imputée au SDC.

Il n’est pas contesté que la dégradation de l’appartement et des effets personnels de Madame [E] [Z] résulte des travaux réalisés par le SDC. Dès lors, la responsabilité du SDC sera intégrale s’agissant du préjudice du préjudice moral résultant de l’état des effets personnels après réalisation des travaux par le SDC dans les locaux privatifs de Monsieur [R] [M], soit 500 euros.

A compter du 4 novembre 2024, date de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, suite aux travaux réalisés par le SDC, il n’est pas contesté que l’appartement de Monsieur [M] n’était pas remis en état et qu’il ne l’est toujours pas au 15 octobre 2025, comme attesté par la réponse du syndic de copropriété.

Toutefois, tenant le manquement parallèle du bailleur à son obligation de relogement, la réparation du préjudice résultant de la crainte de subir une procédure d’expulsion après notification de la nécessité de réintégrer son logement à compter du 4 novembre 2024 sera garantie par le SDC à hauteur de 50 %, soit 1950 euros.

5/ SUR LES DEMANDES DE REALISATION DES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT

Madame [E] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [M] à réaliser les travaux de décence et d’habitabilité qui s’imposent sous astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à réintégration au 65 rue Francis Davso.

Monsieur [R] [M] sollicite la remise des lieux en état, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que les travaux de remise en état de l’appartement incombent au SDC, responsable des dégradations à l’occasion des travaux dans les parties communes. Il affirme qu’au 15 octobre 2025, les travaux ne sont toujours pas terminés et sollicite la condamnation du SDC à réaliser les travaux sous astreinte de 50 euros par jours de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois de la décision à intervenir.

Le SDC sollicite le rejet de cette demande, soutenant que Monsieur [R] [M] a réalisé des travaux de maçonnerie non conformes sans l’accord du syndic et qu’il a effectué des travaux « d’amateurs » au niveau du plancher de sa salle de bain, entrainant une infiltration d’eau ayant provoqué le pourrissement de la poutre. Il produit à l’appui des photographies. Il justifie d’une facture de réfection du mur entre la salle de bain et le la cuisine en date du 12 mai 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le SDC ne conteste pas la réalisation des travaux ayant permis de lever l’arrêté de mise en sécurité, ce en pénétrant dans les locaux privatifs de Monsieur [R] [M]. Il évoque des travaux réalisés par Monsieur [R] [M], sans l’accord du syndic et affaiblissant la structure sans en rapporter la preuve, les photographies produites ne permettant pas de déterminer la partie de la structure photographiée ni à fortiori de l’imputer à Monsieur [R] [M]. Il justifie de travaux portant sur le mur entre la salle de bain et la cuisine de Monsieur [M]. Il ne conteste pas que les travaux dans l’appartement de Monsieur [M] ne sont pas terminés. Monsieur [R] [M] atteste pour sa part d’un constat de commissaire de justice relevant le 3 décembre 2024 que le plan de travail de la cuisine a été enlevé, la cloison entre la salle de bain a été grossièrement percée en partie inférieure, la demi cloison de séparation entre le coin cuisine et la pièce principale est grossièrement percée en partie centrales, les enduits n’ont pas été remis en peinture.

Dès lors, le SDC sera condamné à achever les travaux de gros œuvre dans l’appartement de Monsieur [M] qui, pour sa part sera condamné à remettre en état, à travers les travaux d’embellissement lui incombant et ne relevant pas de la copropriété, afin de permettre la réintégration de Madame [E] [Z].

Compte tenu des délais déjà écoulés, il convient de faire droit aux demandes d’astreinte des parties.

6/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [M] et le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso, succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à hauteur des 2/3 pour Monsieur [R] [M] et d'1/3 pour le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [R] [M] sera condamné au paiement de la somme de 1000 euros à Madame [E] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso sera condamné au paiement de la somme de 1000 euros à Monsieur [R] [M] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Monsieur [R] [M] et le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille sollicitent que soit écartée l’exécution provisoire, notamment au regard du risque d’insolvabilité de la demanderesse en cas d’infirmation de la décision.

Malgré le risque de restitution des sommes versées, inhérent au droit d’appel des parties qu’il convient de rappeler à la demanderesse, les circonstances de l’espèce et notamment la précarité dans laquelle demeure la demanderesse résultant du manquement du bailleur à son obligation de relogement impose de ne pas écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 24/02161 et 24/07634, sous le numéro unique RG 24/02161;

PRONONCE la nullité pour dol du congé signé le 5 février 2021 par Madame [E] [Z] en rupture du contrat de bail du 1ER juillet 2012 la liant à Monsieur [R] [M] ;

DECLARE irrecevable les demandes indemnitaires pour préjudice de jouissance antérieures au 14 décembre 2020, prescrites ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 16 850 euros (seize mille huit cent cinquante euros) au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral, avec intérêt légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 2 360 euros (deux mille trois cent soixante euros) au titre du préjudice matériel, avec intérêt légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille à relever et garantir partiellement Monsieur [R] [M] des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant des désordres affectant l’appartement pris à bail par Madame [E] [Z] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille à payer à Monsieur [R] [M] la somme de 7 210 euros (sept mille deux cent dix euros) au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant des désordres affectant l’appartement pris à bail ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille à faire réaliser les travaux de gros œuvre nécessaires pour rendre habitable et décent le logement appartenant à Monsieur [R] [M] et situé 2ème étage porte gauche 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à faire réaliser les travaux d’aménagement nécessaires pour rendre habitable et décent l’intégralité du logement donné à bail à Madame [E] [Z] et situé 2me étage porte gauche 65 rue Francis Davso, 13001 Marseille et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de l’achèvement des travaux de gros œuvre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso 13001, Marseille et Monsieur [R] [M] aux dépens, à hauteur des 2/3 pour Monsieur [R] [M] et d'1/3 pour le SDC de l’immeuble 65 rue Francis Davso, 13001, Marseille ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 65 rue Francis Davso 13001, Marseille à payer à Monsieur [R] [M] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à ECARTER l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière La présidente