Min N° 24/00404

N° RG 23/05052 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ46

M. [L] [O]

Mme [P] [M] (partie intervenante volontaire)

C/

S.A. BATIGERE HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 mai 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-2359 du 02/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX)

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [P] [M]

[Adresse 6]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-320 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX)

assistés de M^e Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 27 mars 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vanessa CALAMARI

Copie délivrée

le :

à : Maître Aude LACROIX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017, la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] sur des locaux d’habitation et deux emplacements de stationnement situés au [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 571 euros s’agissant de l’habitation ; 20 euros pour le stationnement et 40 euros pour le garage hors charges.

La SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION est devenue la SA BATIGERE GRAND EST par fusion absorption au 28 juin 2023 avec effet au 1er janvier 2023, devenue avec un changement de dénomination sociale la SA BATIGERE HABITAT, approuvé par procès verbal de l’Assemblée générale mixte extraordinaire et ordinaire en date du 31 juillet 2023.

Les locataires se plaignent de dysfonctionnements au niveau de la production d’eau chaude et du chauffage dans le logement fournis par l’intermédiaire d’une pompe à chaleur ayant entraîné un premier hiver sans chauffage ni eau chaude.

Par jugement du 1er juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a condamné la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à 300 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral subi par Monsieur [L] [O] et aux dépens concernant la panne de la chaudière.

Les locataires ont avisé la bailleresse qu’ils subissaient de nouvelles difficultés de chauffage, constatées lors de la visite d’entretien de la société CORTEILLE le 25 octobre 2021 mandatée par la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION. Ils ont relancé leur bailleresse pour solliciter la réalisation de travaux par courriers en lettres recommandées avec accusés de réception en date des 1er février, 25 février et 4 avril 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 juillet 2022, Monsieur [L] [O] a assigné la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :

juger que le logement donné bail ne remplit pas les critères nécessaires au logement décent et ne permet pas d’assurer une jouissance normale aux locataires ;

ordonner à la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION de faire les travaux de réparation de la chaudière ou de la remplacer si elle est irréparable ;

ordonner à la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION de réparer les embellissements endommagés par les moisissures ;

ordonner à la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION de reloger les locataires et leur famille l’attente de la réalisation des travaux et durant leur exécution ;

réduire le montant du loyer et le fixer à la somme de 291,08 euros mensuel à compter de l’assignation jusqu’à la date de réparation des lieux ;

condamner la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à verser à Monsieur [L] [O] à titre de réparation du trouble de jouissance la somme de 2.619,72 euros sauf à parfaire, avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation ;

condamner la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à rembourser à Monsieur [L] [O] les charges du 25 octobre 2021 jusqu’à complète réparation de la chaudière pour un montant de 537,75 euros sauf à parfaire avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation ;

condamner la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à verser à Monsieur [L] [O] la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice moral ;

condamner la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION à verser à Maître Virginie BOULLIEZ la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, ordonner une expertise avant-dire droit sur la demande de Monsieur [L] [O], avec désignation d’un expert en mettant les frais d’expertise à la charge de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION qui en fera l’avance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2022 au tribunal judiciaire de PARIS, à laquelle la défenderesse a soulevé l’incompétence territoriale de la juridiction du fait de la situation de l’immeuble en Seine et Marne.

Par décision du 4 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Meaux.

Les parties ont été convoquées régulièrement par le greffe à l’audience du 10 janvier 2024, renvoyée au 27 mars 2024 du fait des travaux en cours de réalisation et du changement récent de conseil des demandeurs.

A l’audience du 27 mars 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

A l’audience, Monsieur [L] [O] est présent et assisté par son conseil, qui demande du tribunal de prendre acte de son intervention volontaire pour Madame [P] [M]. Ils déposent des conclusions afin d’actualiser leurs demandes et sollicitent la condamnation du bailleur à :

réaliser les travaux sous le délais d’un mois suivant le prononcé de la décision, et ce sous astreinte de 150 euros par jour durant trois mois, à savoir :

changement de la pompe à chaleur ou remise en état ;

réalisation des travaux permettant un chauffage normal dans le logement et utilisation de l’eau chaude ;

la reprise des peintures de l’ensemble du logement endommagé ;

la remise en état de la VMC et de la salle de bain ;

et dire que ces travaux devront être effectués avec une signature à l’issue d’un procès- verbal de réception des travaux sans réserve par les locataires pour être considérés comme valablement réalisés ;

— à la somme de 12.789 euros au titre du préjudice de jouissance et de 6.500 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;

— dire qu’un préjudice de jouissance de 315 euros par mois continuera à courir à compter de la décision jusqu’à la complète réalisation des travaux ;

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [M] n’étant bénéficiaire que d’une aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25% ;

— condamnation du bailleur aux dépens.

A titre subsidiaire, ils maintiennent leur demande d’expertise et de désignation d’un expert.

Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] soutiennent subir des défauts du système de chauffage et d’eau chaude depuis leur entrée dans les lieux et considèrent donc que le logement n’est donc pas décent.

Ils font valoir que le logement présente un risque pour la santé des occupants, notamment du fait de la présence de moisissure et d’humidité et produisent des photographies.

Ils rappellent avoir 4 enfants au domicile, dont l’un souffre d’asthme ce qui est incompatible avec l’état du logement. Ils reprochent au bailleur son délai d’intervention de plus de 9 mois pour mandater une entreprise de travaux avec un changement de la pompe à chaleur effectué le 7 septembre 2022 alors que les difficultés étaient subies depuis l’hiver 2018. Ils déplorent continuer de supporter la persistance de désordres sur le système de chauffage, constatés par les services de police en date du 6 octobre 2023, ainsi que des fissures dans la baignoire, une absence de VMC avec humidité dans la salle de bain ainsi que dans le reste du logement entraînant de nombreuses moisissures et sollicitent l’indemnisation des préjudices subis.

A l’audience, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION depuis le 1er janvier 2023, représentée par son conseil, demande de ramener à de plus justes proportions l’indemnité pour préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 5.802 euros et de débouter Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions.

Elle indique que les locataires ne lui ont pas signalé de difficultés depuis le 17 janvier 2023, soit la date de réception des travaux de chauffage jusqu’à leur courriel en date du 30 octobre 2023. Elle affirme avoir mandaté une entreprise dès le 27 février 2024 après avoir été informée d’un nouveau dysfonctionnement, avec relance régulière du prestataire depuis par la bailleresse. Elle rappelle que des travaux de reprise des embellissements ont été programmés avec un bon de commande de travaux signé en date du 23 novembre 2023 et même une proposition de relogement durant leur réalisation adressée aux locataires qui n’y ont pas donné de suite. Par ailleurs, elle indique que des travaux de reprise ont été réalisés rapidement dans la salle de bain suite au dégât des eaux subi.

Il est renvoyé aux conclusions visées le jour de l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi que le prévoit l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur

Sur le respect des obligations du bailleur

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur a également l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ainsi que d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui rappelle notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] produisent :

une copie de leur livret de famille justifiant d’un foyer incluant 4 enfants à charge ;

un courrier recommandé avec accusé de réception du 28 janvier 2022 délivré le 2 février 2022 à la bailleresse sollicitant un dédommagement pour l’absence de chauffage et d’eau chaude subis depuis le 22 octobre 2021, les interventions de la société COURTEILLE des 25 octobre 2021 et 25 janvier 2022 n’ayant pas permis de résoudre les problèmes perdurant depuis 2018. Ils précisent demander l’intervention rapide de la société pour résoudre les désordres subis du fait de ces dysfonctionnements avec présence de moisissures et d’une odeur abominable dans le logement malgré un enfant asthmatique et menacent de saisir la justice comme en 2021 pour indemnisation de son préjudice moral ;

un courrier recommandé avec accusé de réception du 24 février 2022 délivré le 25 février 2022 transmis en réponse à la bailleresse rappelle que les désordres rencontrés concernent l’eau chaude et le chauffage comme rappelé dans le courrier du 11 novembre 2021 ainsi que par rappel des mêmes dificultés rencontrées avec problèmes de moisissures dans celui du 28 janvier 2022 ;

un courrier recommandé avec accusé de réception du 2 avril 2022 délivré le 4 avril 2022 transmis en réponse à la bailleresse expliquent que son attitude est scandaleuse, que le changement de baignoire ne peut être assimilé à un geste commercial du fait d’une malfaçon persistante au niveau des autres logements de la résidence. Ils considèrent que la bailleresse est responsable des travaux d’embelissement à effectuer, cette dernière ayant été avisé des désordres liés à la pompe à chaleur depuis leur eménagement en 2017 et déjà été condamnée en 2020 pour les mêmes difficultés au niveau de la pompe à chaleur et du chauffage ;

un courrier du 11 novembre 2021 dont ils ne justifient pas la réception par la bailleresse, ayant vocation à solliciter un rétablissement de la situation d’absence de chauffage et eau chaude par la société COURTEILLE dont l’intervention n’a pas permis de résoudre la panne de la pompe à chaleur ;

un courriel du 30 octobre 2023 adressé à la SA BATIGERE HABITAT pour réitérer ses demandes de résolution des désordres subis, rappelant l’historique des problèmes de chauffage et dégradations subis depuis le mois de novembre 2021, ayant conduit malgré plusieurs courriers à une intervention réalisée par la société JBC PLOMBERIE seulement en juillet 2022 sur une durée presque 7 mois avec signalement 4 mois après son intervention de nouvelles difficultés et déplacements de la société COURTEILLE les 23 et 31 mai 2023 qui aurait remis à la bailleresse le compte-rendu ;

quatre attestations d’entretien de la société ENGIE réalisées sur la période du 16 juillet 2018 au 24 décembre 2018 confirmant l’absence de chauffage et d’eau chaude dans le logement et la nécessité de pratiquer un désembouage des 8 radiateurs compte-tenu de la présence de boue dans l’installation et d’une forte odeur, avec remplacement du purgeur ;

un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en date du 1er juillet 2020 ayant condamné la bailleresse à payer aux locataires la somme de 300 euros au titre de leur préjudice moral concernant l’absence de chauffage du logement durant 5 semaines entre l’avis effectué à la bailleresse et les diligences effectuées par cette dernière pour procéder aux réparations, mais les ayant déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 625 euros au titre de l’augmentation des factures EDF malgré une surconsommation établie, la bailleresse n’ayant été avisée que le 16 novembre 2018 ;

un certificat médical en date du 27 juin 2022 établissant que l’enfant [N] [O] est suivi pour un traitement de fond pour un asthme allergique avec crises répétées ;

une fiche de main courante établie le 7 mars 2022 par la police municipale de la mairie de [Localité 9] qui constate une température ambiante froide, avec des radiateurs froids, l’absence d’eau chaude dans le logement et la présence d’importantes traces de moisissures sur les plafonds, murs et rideaux du logement avec réalisation de photographies ;

une facture du 7 juillet 2022 de la société JBC mandaté par la bailleresse ayant sollicité un RDV aux locataires par courriel du 1er juillet 2022, indiquant que la pompe à chaleur est HS et qu’un devis va être établi pour son remplacement ;

un courrier de mise en demeure de la société JBC PLOMBERIE adressé en recommandé avec accusé de réception le 9 janvier 2023 délivré le 10 janvier 2023 de faire les travaux dans les normes sous un délai de 7 jours, les locataires indiquant à la société mandatée par la bailleresse que le chauffage dysfonctionne avec baisse de température lors des utilisation de l’eau chaude et qu’ils n’ont plus de chauffage alors que la consommation d’éléctricité augmente, malgre leur intervention du 7 septembre 2022 pour installer la nouvelle pompe à chaleur qui ne fonctionnait pas et le nouveau déplacement du 9 novembre 2022 pour remise en état sans sucès avec intervention ensuite le 22 décembre 2022 pour changer l’unité intérieure et le 5 janvier 2023 pour terminer la mise en service ;

courrier de la société d’assurance GMF des locataires en date du 15 avril 2022 les informant que le rapport d’expertise déposé le 14 avril 2022 suite à la déclaration de sinistre du 1er décembre 2021 conclut que les désordres ne relèvent pas d’un dégât des eaux mais sont dus à un phénomène de condensation accentué par des ponts thermiques ainsi qu’une insuffisance de fonctionnement de la VMC, phénomène non garantie par le contrat ;

courrier de la société d’assurance GMF des locataires en date du 22 juin 2023 concernant le sinistre du 1er février 2022 informant les locataires qu’elle n’a pas vocation à intervenir car la réparation de la baignoire fissurée relève du bailleur et que l’assureur de l’immeuble a vocation à prendre en charge les dommages déjà présents lors du sinistre de 2019 ; le rapport d’expertise du 9 juin 2023 mentionnant des aggravations des dommages dans la chambre et le salon déjà présents lors du dernier sinistre et établit que la baignoire n’a pas encore été changée par le bailleur ;

une fiche de main courante établie le 6 octobre 2023 par la police municipale de la mairie de [Localité 9] qui constate que la pompe à chaleur et le thermostat ont été changé depuis la visite du 7 mars 2022 mais que ces derniers ne fonctionnent pas. De plus, les moisissures et champignons sont toujours présents sur l’ensemble des murs et plafonds du logement. Les chambres des enfants sont inhabitables et la salle de bain est dans un état déplorable, avec baignoire affaissée entraînant un décollement du mur avec eau qui continue de s’infiltrer. Des photographies ont été annexées.

Ils communiquent également différents échanges avec la bailleresse ou entreprises par courriels, confirmant les RDV de passage de la société JBC PLOMBERIE en date des 7 septembre 2022 pour la pose du groupe chauffage extérieur, du 9 novembre 2022 pour la remise en service de la pompe à chaleur et du 17 janvier 2023 pour mise en place d’un thermostat d’ambiance et vérification du bon fonctionnement de la pompe à chaleur.

La SA BATIGERE HABITAT justifie de plusieurs rapports d’intervention de la société COURTEILLE concernant la pompe à chaleur du logement, notamment en date du 2 mars 2020 constatant un thermostat d’ambiance bloqué en position off sans possibilité de déblocage malgré les manipulations avec devis à effectuer pour son changement ; puis en date du 16 mars 2020 pour réglage du thermostat, du 23 juillet 2020 pour nouveau réglage du thermostat avec nettoyage de l’unité extérieure ; et enfin dans le cadre de la visite d’entretien du 25 octobre 2021, la société mandatée explique dans sa fiche d’intervention un défaut d’échange entre le circuit frigo et le réseau hydraulique avec un échangeur sûrement bouché » et des difficultés pour régler le thermostat affichant les informations en allemand et non en français. Le rapport d’intervention du 25 janvier 2022 rend compte du débouchage effectué avec compresseur sur 8 rads avec précision de « voir avec le chef pour devis suite à appel Daikin pour récupération de fluide frigorigène si la quantité est correcte, si c’est pas le cas prévoir remplacement compresseur et sonde de refoulement ».

Elle communique également ses courriers de réponse aux locataires en date des 8 février, 21 mars et 11 avril 2022. Elle verse également aux débats un procès-verbal de réception des travaux réalisés par la société JBC PLOMBERIE CHAUFFAGE en date du 17 janvier 2023 par lequel le locataire confirme en présence du technicien de la société que l’eau chaude et le chauffage fonctionnent par le biais de la PAC.

Elle justifie de bons de travaux :

en 2023 avec devis de réfection de dégradation suite à défaillance installation incluant la remise en peinture et le changement de baignoire complète avec robinetterie, avec travaux à réaliser entre le 23 novembre 2023 et le 14 février 2024 ;

en 2024 avec devis de remplacement de la pompe et réalisation de l’entretien annuel par la société GAZECLAIR à réaliser entre le 27 février 2024 et le 11 mars 2024, la locataire ayant adressé un mail au gestionnaire pour signaler que le thermostat indique un problème d’anomalie malgré le remplacement d’une pièce sur l’unité intérieure par la société GAZECLAIR.

Elle produit par ailleurs un courrier adressé aux locataires en date du 23 novembre 2023 par lequel elle leur rappelle la précédente proposition du 20 juin 2022, proposant cette fois aux locataires un relogement provisoire sur la durée des travaux d’environ 10 jours à l’hôtel [10] à [Localité 9] (77) et confirmant la commande des travaux d’embellissement des locaux dégradés e de la réparation ou changement de la baignoire par bon travaux déjà signé.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un précédent jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MEAUX en date du 1er juillet 2020 établit que les locataires ont rencontré déjà des difficultés antérieures avec la pompe à chaleur sur la période de l’hiver 20218, ces derniers étant restés sans chauffage ni eau chaude sur la période du 19 novembre 2018 au 24 décembre 2018 avec condamnation de la bailleresse à leur verser un préjudice moral d’un montant de 300 euros. Le tribunal observe que dans ce jugement la SA BATIGERE HABITAT a reconnu le dysfonctionnement de la chaudière sur cette période avec absence de chauffage et d’eau chaude pour les locataires du logement pris à bail le 16 novembre 2017. De plus, le jugement précise qu’il est démontré que les locataires disposaient d’un contrat d’entretien pour la chaudière avec la société ENGIE et que le désembouage de la chaudière était à la charge de la bailleresse puisqu’il ne pouvait être considéré comme un acte d’entretien courant selon la liste de l’annexe du décret du 26 août 1987, la société ENGIE ayant précisé le 16 juillet 2018 que le purgeur de la chaudière devait être remplacé et qu’un désembouage des 8 radiateurs devait être effectué, ce qui est confirmé par la dite attestation de la société ENGIE remise dans les pièces des demandeurs.

Par ailleurs, il ressort des deux fiches de main-courante réalisées par la police municipale de [Localité 9] en date des 7 mars 2022 et 6 octobre 2023 que le logement n’a pas de chauffage et d’eau chaude avec panne de la pompe à chaleur et que la présence de d’importantes traces de moisissures sur les plafonds, murs et rideaux de l’ensemble du logement a été relevé, illustrées par les photographies des rapports établis ou jointes par les demandeurs dans les documents produits.

Enfin, la bailleresse reconnaît elle-même que le chauffage ne fonctionne pas au jour de l’audience et qu’elle a adressé différentes relances aux sociétés pour intervention.

Même si cette dernière considère que les difficultés d’eau chaude ne sont pas démontrées, il n’en demeure pas moins qu’elle avait admis lors du jugement de 2020 que les difficultés rencontrées avec la pompe à chaleur en 2018 concernaient à la fois le chauffage et l’eau chaude et que les rapports effectués par la police municipale évoquent également l’impact de la panne de l’installation tant sur le chauffage que sur l’eau.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces versées et des constatations que le logement présente donc des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants mais qu’il est également dépourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement. L’équipement de chauffage n’étant pas en bon état de fonctionnement, même par intermittance depuis plusieurs années, le caractère indécent du logement est donc démontré.

L’indécence du logement ainsi constatée ouvre droit pour les locataires à une indemnisation pour le trouble de jouissance subi.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de son bien loué.

L’article 6 dispose, en outre, que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] font valoir que, depuis le signalement des désordres subis la bailleresse n’a pas résolu définitivement la panne de la pompe à chaleur depuis de nombreuses années.

Par ailleurs, ils lui reprochent aussi l’absence de réalisation des travaux de réfection du logement, du fait des dégradations engendrées par l’humidité du logement.

Ils sollicitent donc la réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils se plaignent également d’une forte humidité dans la salle de bain du fait d’une panne de la VMC depuis 2022 avec fissure de la baignoire ayant causé des désordres aux embellissements de entraînant également des risques d’utilisation pour les occupants, même si des travaux ont été effectués du fait du risque majeur provoqué par la fuite ayant entraîné un début d’incendie en février 2024. Ils reprochent également à la bailleresse la privation régulière d’eau chaude dans le logement.

A l’appui de leur demande, ils produisent des photographies des dégâts subis et des justificatifs de nombreuses interventions de société semblant avoir beaucoup de difficultés à résoudre la panne malgré changement de l’équipement décidé finalement par la bailleresse ainsi que des constatations effectuées par les services de la police municipale de la commune, aux fins d’ attester du préjudice de jouissance subi et des conséquences pouvant en découler sur leur droit de jouissance paisible.

Ils sollicitent donc une indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 70% du loyer depuis octobre 2021, soit la somme de 12.789 euros (630 euros de loyer x 29 mois x 70%).

Ils rappellent qu’une procédure a été mise en œuvre en 2022 avec un début de solution proposée par la bailleresse uniquement en janvier 2024.

La SA BATIGERE HABITAT rétorque avoir mis en œuvre de nombreuses diligences pour remédier aux désordres subis par les locataires. Elle considère avoir mandaté son chauffagiste à de nombreuses reprises et proposé des le début une prise en charge des travaux de réparation et de remise en état.

Elle sollicite de ramener à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice de jouissance, à tout le moins à un maximum de 5.802 euros, rappelant que le préjudice de jouissance se calcule sur la base d’une réfection de loyer proportionnellement à la partie du logement affecté par les désordres. De plus, elle indique qu’aucune réclamation des locataires ne lui est parvenue avant le 28 janvier 2022, puis entre le 17 janvier 2023 et le 30 octobre 2023.

Elle considère que le désordre d’insuffisance effective de chauffe du logement n’est pas établi, rappelant qu’il n’existe au dossier aucun relevé de température pour le démontrer hormis un dysfonctionnement du système de chauffe.

Elle indique que la période de chauffe d’un logement s’étend entre le mois d’octobre et le mois de mars, soit six mois de l’année et une réfaction de 30% du loyer réglé durant les trois mois d’hivers concernés semble parfaitement approprié soit la somme de 3.196,80 euros (correspondant à 6 mois de loyer x 3 hivers x 592 x 0,3), cette dernière retenant un loyer mensuel de 592 euros correspondant à la moyenne de la variation des loyers sur la période d’un montant compris entre 582,16 euros et 602,54 euros.

Sur les désordres liés aux embellissements, elle affirmait avoir proposé des travaux de reprise aux locataires dès le 11 avril 2022 avec un devis établi le 16 novembre 2023 et un bon de travaux transmis au prestataire le 23 novembre 2023 et avoir effectué plusieurs relances auprès des locataires.

Elle indique que la période indemnisable doit être fixée du 28 janvier 2022 au 23 novembre 2023 avec une réfaction de 20%, soit un montant de 2.604,80 euros (correspondant à 22 mois de loyer x 592 x 0,2).

Elle conclue donc que l’indemnisation totale ne pourra pas être fixée à une somme supérieure à 5.802 euros.

Il ressort des éléments produits aux débats et de la démonstration du caractère indécent du logement du fait des dysfonctionnement du chauffage que le trouble de jouissance est caractérisé et que la bailleresse est tenue de répondre.

Il ressort des pièces versées aux débats que malgré les sollicitations réitérées de Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] depuis 2018, et les demandes d’intervention auprès de sociétés par la SA BATIGERE HABITAT, les travaux réalisés, malgré leurs durées et leurs fréquences, n’ont permis de résoudre les désordres que par intermittence, les locataires ayant subi, après l’indemnisation sur la période de l’hiver 2018 avec absence de chauffage sur 5 semaines ayant été déjà été jugée, plusieurs hivers sans chauffage dans le logement depuis le mois d’octobre 2021 concernant la présent litige.

En effet, la SA BATIGERE HABITAT ne peut pas considérer ne pas avoir été avisée des difficultés des locataires seulement à compter de janvier 2022, car même si ces derniers ne justifient pas de l’envoi de leur courrier du 11 novembre 2021, il résulte des pièces produites par la défenderesse elle-même que la visite d’entretien de la société COURTEILLE en date du 25 octobre 2021 a abouti à la précision dans sa fiche d’intervention d’un défaut d’échange entre le circuit frigo et le réseau hydraulique avec un échangeur sûrement bouché » et des difficultés pour régler le thermostat affichant les informations en allemand et non en français, ce qui démontre qu’elle avait nécessairement connaissance des désordres dès cette date.

Les travaux ont duré de nombreux mois pour résoudre les difficultés de chauffage et de l’eau chaude du logement, le système n’a été remis en état de fonctionnement que le 17 janvier 2023 avec attestation des locataires et de la société mandatée du bon fonctionnement de la pompe à chaleur, soit un préjudice de jouissance sur une durée de 16 mois.

Par contre, sur la période postérieure, il ne résulte pas des pièces versées aux débats de nouvelles réclamations signalées à la bailleresse concernant la pompe à chaleur avant le courriel du 30 octobre 2023 et aucun justificatif n’ayant été transmis au tribunal sur les interventions de la société COURTEILLE au domicile des locataires sur le mois de mai 2023, il n’appartenait pas à la bailleresse de s’enquérir du bon état de fonctionnement du système de chauffage auprès des locataires après réparation effective ; cela entraînant la pris en prendre en compte d’un préjudice de jouissance sur une durée de 5 mois entre le signalement des nouvelles difficultés liées à la pompe à chaleur et l’audience tenue le 27 mars 2024.

Le tribunal note que la bailleresse détaille ses propositions d’indemnisation en réduisant le pourcentage de réfaction et la période, mais qu’elle se contente d’appliquer un coefficient multiplicateur de « 3 » pour la période de trois hivers sans appliquer un nombre de mois.

Le tribunal considère par ailleurs qu’il ressort bien de l’ensemble des pièces du dossier un désordre effectif de chauffe ayant été constaté notamment par une société mandatée ayant déclarer que la pompe à chaleur était hors service ou des fiches de main courante des services de police municipale de la commune, démontrant l’absence de chauffage et d’eau chaude dans le logement de manière récurrente sur la période visée.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de déterminer un préjudice de jouissance sur une durée de 21 mois subis par les locataires du fait des dysfonctionnement de la pompe à chaleur.

Toutefois, il n’y a pas lieu en l’espèce d’octroyer une indemnisation à hauteur de 70% des montants des loyers dès lors que sur la période considérée, les défauts affectant le logement n’ont pas empêché les locataires d’y résider, et sur ces désordres liés à la pompe à chaleur ont été résolus sur certaines périodes par la bailleresse.

De plus, les locataires indiquent que leur enfant souffre d’asthme en produisant un certificat médical de suivi, mais aucun élément ne permet d’évaluer la consistance de ces difficultés de santé, leur ancienneté ou encore leur lien avec le logement litigieux. Ainsi, il ne sera pas tenu compte de cette demande pour fixer l’indemnisation du préjudice.

Néanmoins, la bailleresse ne justifie pas d’une résolution totale des dysfonctionnements de la pompe à chaleur en vue d’assurer la santé et la sécurité de ses occupants et les interventions des sociétés mandatées ont été très longues obligeant les locataires à se battre sans cesse, même en relançant eux-même les sociétés afin d’espèrer voir leurs problèmes résolus, alors que s’agissant d’un système de chauffe il incombait à la bailleresse au titre de ses obligations de procéder aux réparations utiles.

Il y a donc lieu de fixer à 20 % du loyer le préjudice de jouissance subi d’agissant des dysfonctionnements du chauffage et de l’eau chaude.

Par ailleurs, sur le préjudice lié aux travaux d’embellissement, le tribunal observe que la bailleresse justifie de démarches en vue d’effectuer des rénovations du logement, cette dernière ne contestant pas que les difficultés liées au système de chauffage ont entraîné des dégradations dans le logement avec proposition des travaux de reprise aux locataires dès le 11 avril 2022 mais un devis établi seulement le 16 novembre 2023 et un bon de travaux transmis au prestataire le 23 novembre 2023.

S’agissant de la réparation de la baignoire et des dégradations de la salle de bains, les locataires indiquent avec un document de l’assurance à l’appui que les difficultés proviennent d’un problème de VMC dans la salle de bain.

Même si la société a effectué les démarches pour les travaux d’embellissement le bon de travaux ne prévoyait que des travaux à réaliser avant le 14 février 2024, avec proposition ensuite de relogement dans un hôtel durant la durée de travaux prévus de 10 jours, cela nécessitait une organisation nécessaire pour la famille composée d’un couple et de 4 enfants avec des travaux sans résolution des problèmes signalés sur le système de chauffage ou de la VMC ayant engendrés selon eux ces difficultés, avec production d’une réponse de l’assurance s’agissant de la réparation des dégradations de la salle de bains signalant un problème de VMC à résoudre.

Il n’y a donc pas lieu de réduire la période à retenir pour fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à la présence de moisissures dans le logement d’octobre 2021 à mars 2024, soit sur une période de 29 mois, ces désordres semblant liés à l’absence récurrente de chauffage avec difficultés d’humidité et de ventilation dans le logement perdurant depuis de nombreuses années.

Sur le montant du loyer mensuel à prendre en compte pour fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance sur la période, il y a lieu de prendre en compte la moyenne des loyers conventionnés mois de janvier 2022, janvier 2023 et janvier 2024 au regard du décompte locatif fourni en date du 5 février 2024, soit un montant moyen mensuel de 602,77 euros.

Le préjudice de jouissance concernant les désordres liés à l’absence de chauffage et d’eau chaude sera fixé à 20% du loyer mensuel retenu de 602,77 euros sur une période de 21 mois, soit un montant de 2.531,63 euros.

Par ailleurs, il y a lieu d’indemniser le préjudice de jouissance subi par les locataires du fait de l’absence de réalisation des travaux d’embellissement en le fixant à 20% du loyer mensuel retenu de 602,77 euros sur une période de 29 mois, soit un montant de 3.496,06 euros.

En conséquence, la SA BATIGERE HABITAT sera condamnée à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] la somme total de 6.027,69 euros au titre du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le préjudice moral

Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] sollicitent un montant de 6.500 euros aux fins de réparer le préjudice moral subi du fait des désordres subis et perdurant depuis plusieurs mois, ayant des conséquences sur leur santé et leur sécurité, et notamment celle de leur enfant présentant un trouble asthmatique.

Il précisent être régulièrement privés d’eau chaude et de chauffage de logement alors qu’ils justifient avoir 4 enfants à charge, nés entre 2007 et 2014.

Ils expliquent que la fissure dans la baignoire a provoqué un début d’incendie en février 2024 avec réalisation de travaux par la bailleresse du fait du risque majeur subi.

Les locataires ne produisent aucun justificatifs pour établir les répercussions des désordres susvisés sur l’état de santé et la sécurité des locataires.

Néanmoins, il n’est pas contesté que ces derniers ont été privés de chauffage et d’eau chaude pour la famille avec 4 enfants à charge sur de nombreux mois du fait des difficultés rencontrées avec le fonctionnement du système de chauffage, dont les désordres qui ont été réparés sont réapparus régulièrement et subsistent au jour de l’audience, engendrant nécessairement des démarches, notamment des relances auprès de société intervenante en plus de celles effectuées auprès de la bailleresse et surtout du stress pour les locataires afin de jouir paisiblement de leur logement.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SA BATIGERE HABITAT à verser à Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] la somme de 500 euros à chacun de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les conditions de la capitalisation sont réunies car la mise en demeure de la bailleresse pour solliciter la réparation financière des préjudices subis est datée du 28 janvier 2022, délivrée le 2 février 2022, point de départ des intérêts, et remonte donc à plus d’un an.

Par conséquent, il convient de dire que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions précitées.

S’agissant de la demande d’imputation des paiements sur les intérêts dus en priorité, conformément à l’article 1343-1 du code civil, celle-ci n’a pas lieu d’être ordonnée, s’agissant d’une simple modalité d’exécution de la décision.

Sur la demande principale de condamnation aux travaux et à titre subsidiaire sur la désignation d’un expert

Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M], sollicitent la réalisation de travaux, à savoir le changement de la pompe à chaleur ou remise en état, la réalisation des travaux permettant un chauffage normal dans le logement et l’utilisation de l’eau chaude, la reprise des peintures de l’ensemble du logement endommagé et la remise en état de la VMC et de la salle de bains. Ils demandent une condamnation de la bailleresse à la réalisation desdits travaux dans un délai d’un mois suivant le prononcé de la décision, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour pendant 3 mois.

La SA BATIGERE HABITAT demande le rejet de cette demande de travaux sous astreinte du fait d’une part, de la proposition déjà effectuée aux locataires depuis longue date pour procéder aux travaux de remise en état des embellissements du logement.

Elle argumente sur le fait que la cause et l’origine du désordre lié au chauffage ne sont pas encore établis alors qu’elle justifie de nombreuses interventions de sociétés et de relances auprès du chauffagiste, considérant qu’une condamnation aux travaux serait prématurée à ce stade.

Il résulte des pièces versées aux débats que des dysfonctionnements de la pompe à chaleur du logement perdurent et que des moisissures se sont développées dans le logement.

Les locataires sollicitent la réalisation de travaux de réfection du logement par la société bailleresse.

Le rapport d’expertise de la société d’assurance GMF des locataires déposé le 14 avril 2022 suite à la déclaration de sinistre du 1er décembre 2021 dans la salle de bains conclut que les désordres sont dus à un phénomène de condensation accentué par des ponts thermiques ainsi qu’une insuffisance de fonctionnement de la VMC.

Le tribunal observe que la bailleresse n’est pas opposée à la réalisation des travaux d’embellissement, justifiant d’ailleurs de courriels par lesquels elle sollicite les locataires avec un bon de travaux signé auprès d’une société.

Néanmoins, les documents produits ne permettant pas d’établir la cause et l’origine des désordres subis, ce malgré les nombreuses interventions de professionnels mandatés par la bailleresse aux fins de trouver une solution au litige et les réparations ou travaux à effectuer.

Il y a lieu également de résoudre les difficultés pour permettre une jouissance paisible des locaux pris à bail par les locataires tant au regard du chauffage que de l’alimentation en eau chaude dudit logement, mais aussi avant d’effectuer les travaux de reprise des dégradations subies afin d’éviter leur réitération.

En conséquence, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] seront donc déboutés de leur demande à titre principal de condamnation à l’exécution de travaux sous astreinte et de faire droit à leur demande subsidiaire de désignation d’un expert afin de pouvoir déterminer la cause, l’origine et les conséquences du dysfonctionnement de la pompe à chaleur, équipement permettant d’assurer le chauffage et la distribution de l’eau chaude du logement, pouvant être soumis à une garantie décennale sans que le fabricant n’ait pu être mis dans la cause, et sembler participer aux dégradations subies dans le logement.

Dans ces conditions, une expertise sera ordonnée et l’expert devra répondre aux questions mentionnées dans le dispositif de la présente décision.

L’article 116 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles, dispose que « les rémunérations afférentes aux constatations, consultations, expertises et médiations ainsi que les acomptes accordés par le juge sur justification des avances faites par l’expert, les indemnités allouées aux témoins, les frais de transport lorsque ces frais entrent dans les dépens, les frais d’affranchissement exposés à l’occasion des correspondances postales expressément prévues par la loi lorsqu’ils sont à la charge des parties, les droits d’enregistrement et les taxes assimilées, les redevances de greffe et, en général, tous les frais dus à des tiers en application de l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 susvisée, sont avancés par l’État.

Les frais pris en charge au titre d’un contrat d’assurance de protection juridique ou d’un autre système de protection viennent en déduction des sommes dues par l’Etat au titre de l’alinéa précédent.

Il n’y a pas lieu à consignation par l’Etat lorsque celle-ci eût incombé au bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Les frais, à l’exception des sommes revenant aux avocats, sont liquidés et ordonnancés par l’ordonnateur compétent ou son délégataire au vu, selon le cas, d’une attestation du greffier ou du secrétaire de la juridiction, d’une décision de taxe ou de la justification par l’auxiliaire de justice de l’exécution de sa mission et sont payés par le comptable de la direction générale des finances publiques.

Le présent article est applicable aux constatations, consultations, expertises et médiations auxquelles les parties

décident de procéder dans le cadre d’une procédure participative aux fins de mise en état ».

Monsieur [L] [O] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale en application de la décision du bureau d’aide juridictionnelle du 2 août 2023 et que et Madame [P] [M] bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25% en application de la décision du bureau d’aide juridictionnelle du 26 février 2024, il sera fait application des dispositions des articles 24 et 40 de la loi du 10 juillet 1991 pour financer cette mesure avec dispense de consignation pour débuter l’expertise, les demandeurs étant complètement dispensés de l’avance des frais d’expertise du fait du bénéfice de l’aide juridictionnelle, que cette dernière soit totale ou partielle, l’État devant avancer l’intégralité des frais d’expertise et les recouvrir contre la personne responsable du dommage.

Sur la demande de réduction du prix du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux ».

En l’espèce, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] sollicitent la réduction du montant du loyer au titre d’un préjudice de jouissance avec application d’une somme de 315 euros, à compter du prononcé de la décision jusqu’à la complète réalisation des travaux.

En se bordant à cette seule affirmation, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] ne justifient pas du montant retenu au titre de la réduction du loyer qui ne correspond pas au montant qui avait été sollicité au titre du préjudice de jouissance sur la période. En l’absence de tout élément sur le montant de la réduction du loyer sollicité et compte-tenu de l’expertise diligentée, il y a lieu de rejeter leur demande.

Ainsi, Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] seront déboutés de leur demande formulée au titre de la réduction du prix du loyer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA BATIGERE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

La SA BATIGERE HABITAT sera condamnée à verser à Maître Vanessa CALAMARI, représentant Madame [P] [M] au titre de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25%, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il sera pris acte de l’intervention volontaire de Madame [P] [M].

CONSTATE l’indécence du logement pris à bail par Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] la somme de 6.027,69 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT à verser à Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] la somme de 500 euros à chacun de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision :

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

ORDONNE une mesure d’expertise ;

COMMET pour y procéder,

Monsieur [R] [K] demeurant :

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port : [XXXXXXXX02]

email : [Courriel 11]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux en présence des parties concernées, sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

— s’entourer de tous les documents utiles à sa mission, le cas échéant en se les faisant remettre par quiconque les détiendrait, et entendre les personnes informées ;

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux pris à bail, notamment la présence de moisissures, l’humidité, le fonctionnement du chauffage, de la pompe à chaleur et de l’eau chaude, l’état de la salle de bains, de la baignoire, de la VMC et l’état des revêtements (mur, plafond, sol) ; en déterminer la nature, la date d’apparition et la cause et l’origine, le cas échéant, décrire les solutions et les travaux chiffrés nécessaires pour éradiquer les nuisances ;

— rechercher et en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, notamment au regard du risque pour les locataires et de leur conformité au décret sur le logement décent et le règlement sanitaire de Seine et Marne, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination et préciser la gêne provoquée ou s’ils présentent un danger ;

— fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, au tribunal compétent de se prononcer sur les responsabilités encourues ;

— donner son avis sur les préjudices et chiffrer coûts induits par ces désordres et les préjudices, notamment de jouissance et dégradations sur les biens mobiliers ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DIT que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux situés[Adresse 4] à [Localité 9], et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai, en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

DIT qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

RAPPELLE que Monsieur [L] [O] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale en application de la décision du bureau d’aide juridictionnelle du 2 août 2023 et que et Madame [P] [M] bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25% en application de la décision du bureau d’aide juridictionnelle du 26 février 2024 ;

DIT que Monsieur [L] [O] et Madame [P] [M] seront dispensés du versement d’une consignation au titre des frais d’expertise en application de l’article 116 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 29 janvier 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT à verser à Maître Vanessa CALAMARI, représentant Madame [P] [M] au titre de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25%, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge