Min N° 25/00175

N° RG 23/05590 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLLD

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4]

C/

M. [J] [F]-[M]

Mme [N] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [F]-[M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

Madame [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel RAISON

Copie délivrée

le :

à : M^e Adeline LADOUBART et Monsieur [J] [F]-[M]

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [F] et Mme [N] [D] sont propriétaires d’un lot n°23 au sein de la copropriété « résidence [4] » située [Adresse 5] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice des 04 et 07 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU PROXIMMONET, a fait respectivement assigner M. [J] [F] et Mme [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement.

Par jugement du 07 mai 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et sollicité la réassignation des défendeurs par le demandeur, en respectant leurs noms patronymiques et adresses. L’affaire a été fixée à l’audience du 03 septembre 2024 avant d’être renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 04 décembre 2025 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, le président a sollicité le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’il produise, d’ici au 18 décembre 2024 inclus, la preuve de la notification de ses dernières conclusions à M. [J] [F].

Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, représenté par son conseil qui développe oralement ses conclusions notifiées à M. [J] [F] par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement M. [J] [F] et Mme [N] [D] à lui payer la somme de 1 554,56 euros au titre des charges arrêtées au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022 ;

— condamner solidairement M. [J] [F] et Mme [N] [D] à lui payer la somme de 1 164,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;

— condamner solidairement M. [J] [F] et Mme [N] [D] à lui payer la somme de 3 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— débouter Mme [N] [D] de sa demande en délais de paiement ;

— condamner in solidum M. [J] [F] et Mme [N] [D] à lui payer la somme de 3 102 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les factures relatives à l’assignation pour un montant de 811,48 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, que les défendeurs ne peuvent soutenir que les appels de fonds n’ont pas été adressés à leurs nouvelles adresses alors qu’ils étaient tenus de l’informer de tout changement d’adresse par courrier recommandé avec avis de réception. Il souligne par ailleurs que M. [J] [F] et Mme [N] [D] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient informé le syndic de ce changement d’adresse. Il en déduit que ses demandes en paiement sont fondées, soulignant qu’il appartient aux défendeurs de procéder à la liquidation de leur régime matrimonial quant à la répartition des sommes dues entre eu, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Au visa de l’article 10 de la loi du 17 mars 1967 et de l’article 1342-10 du code civil, ils soutiennent que les copropriétaires sont redevables solidairement des charges de copropriétés, votées en assemblée générale, dès lors que le règlement de copropriété prévoit la solidarité des locataires entre eux. Il souligne que le divorce entre les défendeurs ne mentionne pas l’attribution de la jouissance du bien commun à Mme [N] [D], outre que l’accord qui aurait pu intervenir entre eux n’est pas opposable aux tiers. Enfin, il indique que, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il convient de rejeter la demande en délais de paiement de la défenderesse.

Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires expose que les frais à imputer aux locataires relatifs aux mesures de recouvrement sont fondés. Il conclut à la condamnation solidaire des défendeurs au titre de ces frais.

Enfin, sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du code civil, il se dit bien fondé à ce que les sommes dues par les propriétaires portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires précise également que les difficultés matrimoniales des défendeurs ne sauraient lui être opposés, et que leur retard dans le paiement des charges lui a causé un préjudice, contraignant les autres copropriétaires à avancer de la trésorerie. Il conclut au bien-fondé de sa demande en indemnisation.

Lors de cette même audience, Mme [N] [D], représentée par son conseil qui développe ses conclusions déposées à l’audience du 06 novembre 2024, demande au tribunal de :

— lui accorder de plus larges délais de paiement de deux ans pour apurer sa dette au titre des charges ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en condamnation de 1 440,96 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965 et 3 100 euros de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens concernant les assignations délivrées les 04, 07 et 12 décembre 2023, ainsi que la signification des conclusions du 28 février 2024, du 18 janvier 2024.

La défenderesse précise que les appels de charges ont été adressés à son ancienne adresse ainsi qu’à celle de son ex mari, lequel les a cependant réceptionnés pendant six mois grâce à un transfert d’adresse. Elle précise que suite à des violences conjugales dont elle a été victime, M. [J] [F] a été interdit d’entrer en contact avec elle et a quitté le domicile pendant qu’elle y demeurait, mais sans que les appels de charge ne lui soit adressés. Elle note que le syndic n’a pas cherché à trouver sa nouvelle adresse malgré des mises en demeure retournées à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Elle en déduit que la majoration des intérêts sur les charges n’est pas justifiée.

Par ailleurs, au visa de l’article 1343-5 du code civil, elle décrit sa situation personnelle ainsi que ses charges et ressources et sollicite de plus larges délais de paiement sur une durée de deux ans. Elle précise que son régime matrimonial avec M. [J] [F] n’a pas été liquidé.

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que le contrat conclu entre lui et le syndic lui est inopposable en application de l’article 1199 du code civil. Elle ajoute qu’en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance pourraient lui être imputés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’ils ne sortent pas de la gestion courante, en particulier s’agissant de cinq mises en demeures successives dans un intervalle de huit mois. Elle conclut au rejet des demandes à ce titre.

Concernant la demande en dommages et intérêts, la défenderesse souligne qu’elle n’a pas fait preuve de mauvaise foi et qu’il n’est pas rapporté la preuve de carences financières pour la copropriété. Elle en déduit que la demande à ce titre doit être rejetée.

Enfin, s’agissant des dépens et des frais irrépétibles, elle souligne que plusieurs actes ne sont nullement justifiés et qu’il convient de les exclure des dépens.

M. [J] [F] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe 04 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a justifié de la notification de ses conclusions à M. [J] [F].

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement cité à domicile et avisé des audiences de renvois, M. [J] [F] n’a pas jamais comparu ni ne s’est fait représenté lors des audiences. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur les différentes conclusions transmises par M. [J] [F]

En application de l’article 761 du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros.

L’article 817 du même code prévoit que lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon les articles 446-1 et 446-2 du même code, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et moyens à leur soutien, et peuvent également s’appuyer ou se rapporter à leurs conclusions. Elles peuvent être autorisées à les présenter par écrit, sans se présenter à l’audience, si le juge l’y a autorisé en application de l’article 831 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [J] [F] a, à plusieurs reprises, communiqué des conclusions au tribunal mais ne s’est jamais présenté à l’audience. Il n’a par ailleurs jamais été dispensé par le tribunal de comparaître.

Dès lors, le tribunal n’est pas saisi des conclusions et/ou courriers qu’il a pu transmettre à la juridiction et qui ont été irrégulièrement transmises. Il eu fallu que M. [J] [F] se fasse représenter ou qu’il comparaisse pour que le tribunal en soit saisi, ce qui n’a jamais été le cas.

3. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [J] [F] et Mme [N] [D] sont propriétaire du lot n° 23 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande portant sur des charges échues et impayées entre le 01er juillet 2020 et le 25 novembre 2024 pour un montant de 2 045,29 euros, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

—  les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 22 juin 2022, 28 septembre 2023 et 31 mai 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025, ainsi que les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 25 novembre 2024 ;

— les contrats de syndic.

Il résulte du décompte produit que le montant total des charges entre le 1er juillet 2020 et le 25 novembre 2024 s’élève à 2 045,29 euros. Sur cette période, les défendeurs ont réglé un total de 490,73 euros venant en déduction de cette somme. Le restant dû s’établit ainsi à 1 554,56 euros.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 1 554,56 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er juillet 2020 au 01er octobre 2024 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du défendeur.

Selon l’article 64, alinéa 1, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, toutes les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 65 du même décret dispose que chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s’il le désire, son adresse électronique,

Il en résulte qu’il n’appartient pas au syndic d’entreprendre des diligences aux fins de rechercher l’adresse exacte d’un copropriétaire. Le copropriétaire qui n’a pas régulièrement notifié sa nouvelle adresse au syndic est ainsi valablement convoqué au dernier domicile régulièrement notifié au syndic (Cass. Civ. 3e, 11 mai 2004, n° 03-10.637).

En l’espèce, Mme [N] [D] soutient que les appels de charges ont été transmis à son ancienne adresse, à savoir celle connue du syndic avant qu’elle n’emménage dans son logement actuel. Elle précise que dans les six premiers mois suivant son emménagement, elles ont été transmises à M. [J] [F] grâce à un transfert de courrier, mais qu’ensuite, ni elle ni lui ne les ont reçus.

Cependant, il résulte des dispositions qui précèdent que le syndic n’a pas à rechercher l’adresse des copropriétaires, et qu’il doit se fier à la dernière adresse qu’il a en sa possession pour valablement envoyer les appels de charges. Il appartient ainsi aux copropriétaires de l’informer de tout changement d’adresse.

Or, outre le fait que Mme [N] [D] n’invoque pas avoir informé le syndic d’un changement d’adresse, aucun élément versé au dossier ne permet de démontrer qu’elle ou M. [J] [F] l’aurait fait.

Ainsi, les propriétaires demeurent tenus au paiement des charges dans les conditions susmentionnées.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Aux termes des articles 1080 et 1080-1 du code civil, un divorce est opposable aux tiers à compter de sa date de transcription à l’état civil.

En l’espèce, il est constant que M. [J] [F] et Mme [N] [D] ont été mariés du 07 septembre 2013 au 07 décembre 2022. Toutefois, leur divorce n’a été retranscrit à l’état civil qu’au 16 mars 2023.

Ainsi, ils sont solidairement tenus aux paiement des charges jusqu’à cette dernière date, en raison de leur mariage, à défaut de liquidation de leur régime matrimonial qui en disposerait autrement.

Par ailleurs, il résulte de l’article 4° du règlement de copropriété que « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion, pour toutes les sommes dues afférentes audit lot ». Il en résulte que malgré leur divorce, et à défaut de liquidation de leur régime matrimonial, M. [J] [F] et Mme [N] [D] demeurent, jusqu’à ce jour, tenu solidairement des charges.

M. [J] [F] et Mme [N] [D] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 1 554,56 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1 488,01 euros à compter du 19 septembre 2022, date de la mise en demeure, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 19 décembre 2023 et les intérêts échus pour une année entière, à compter de cette date, produiront ainsi eux-mêmes des intérêts.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de «  frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 164,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des mises en demeure des 21 octobre 2021, 18 novembre 2021, 21 janvier 2022, 11 février 2022, 13 mai 2022, 25 juillet 2022 et 10 août 2022. Les autres frais de relance et de mise en demeure ne sont pas justifiés, faute d’être versés aux débats.

Si Mme [N] [D] fait valoir que le contrat de syndic ne lui est pas opposable, il convient de relever que les dispositions de l’article 1199 qu’elle invoque ne s’appliquent qu’en l’absence de dispositions législatives contraires. Or, l’article 10-1 précise que les frais de relance s’appliquent exclusivement aux copropriétaires concernés, de même que les stipulations du contrat de syndic à cet égard.

Aussi, seront retenus les frais des mises en demeure faisant suite à chaque appel de fonds, mais non les frais de seconde mise en demeure qui ne sont pas justifiés et ne marquent pas une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Ceux-ci s’établissent ainsi à un total de 136,80 euros.

Enfin, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat et forfait suivi du dossier au contentieux dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles. Ils constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.

Sera rejetée à ce titre la demande portant sur la somme de 480 euros pour « transm. Avocat : lettre comminatoire » du 16 septembre 2022, et de 120 euros pour « suivi dossier contentieux » portée à trois reprises au débit du compte de M. [J] [F] et Mme [N] [D] les 30 novembre 2024, 12 mars 2024 et 18 juin 2024.

En conséquence, avec la même solidarité que celle mentionnée plus haut, M. [J] [F] et Mme [N] [D] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 136,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Cette somme ne saurait porter intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, puisqu’elle ne résulte pas d’une obligation. Elle ne portera ainsi intérêt au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée dès lors qu’ils seront échus pour une année entière à compter de cette date de notification.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit démontrer qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement et que le copropriétaire concerné a fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [F] et Mme [N] [D] de leurs obligations dans la mesure où leur défaut de paiement a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [J] [F] et Mme [N] [D] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès juillet 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à condition que soit établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

À cet égard, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [J] [F] et Mme [N] [D] ont agi de mauvaise foi, outre que l’erreur dans l’adressage des mises en demeure et la situation de séparation du couple à la suite de violences conjugales concourent à écarter leur mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur la demande en délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [N] [D] justifie d’un salaire moyen de 1 957,77 euros. Elle perçoit par ailleurs des allocations familiales avec conditions de ressources et la prime d’activité pour un total de 625,41 euros par mois, tel qu’il résulte de l’attestation CAF versée au dossier, en date du 05 novembre 2024. Elle règle, avec M. [J] [F], un prêt aux mensualité de 1 407,03 euros et a deux enfants à charge. Elle est aujourd’hui divorcée et vit seule.

S’il est exact que, de fait, Mme [N] [D] a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement depuis le mois de juillet 2020, force est de constater que les impayés ont résulté d’une situation complexe, à savoir son divorce dans un contexte de violences conjugales. Par ailleurs, quand bien même il revenait aux propriétaires d’informer le syndic de tout changement d’adresse, il n’en demeure pas moins qu’avant que le syndic n’en soit informé, elle n’a pas reçu les différents appels de charge.

En parallèle, il n’a pas été justifié par le syndicat des copropriétaires de difficultés quelconques ou le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie,

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, dans les conditions fixées au dispositif. La concernant, les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés. À défaut de règlement d’une des échéances l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible. Ces délais ne seront pas accordés à M. [J] [F] qui n’en a jamais formé la demande.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [D] et M. [J] [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sont justifiés à ce titre les assignations des 04 décembre à M. [J] [F] et du 07 décembre 2023 à Mme [N] [D] à l’audience du 04 janvier 2024. Les secondes assignations de Mme [N] [D] et M. [J] [F], à la même audience, à la même adresse, et datée des 18 décembre et 19 décembre 2023, ne sont, quant à elles, pas justifiées et seront écartée des dépens.

S’agissant des conclusions du demandeur, les notifications des 18 janvier 2024 et 28 février 2024 sont justifiées puisqu’elles ont été faites à M. [J] [F] en raison de son absence, à la suite des courriers envoyés à la juridiction, afin qu’elles soient contradictoires. Il en va de même de la notification du 02 décembre 2024. Elles seront incluses dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [N] [D] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [N] [D] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » sise [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 554,56 euros au titre des charges arrêtées au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 488,01 euros à compter du 19 septembre 2022, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière à compter du 19 décembre 2023, produiront eux-mêmes des intérêts avec capitalisation ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [D] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » sise [Adresse 5] à [Localité 6], prise en la personne de son syndic en exercice, la somme de 136,80 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus de cette somme, dus au moins pour une année entière à compter de la notification de la présente décision, produiront eux-mêmes des intérêts avec capitalisation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » sise [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

AUTORISE Mme [N] [D] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 73 euros et une 24e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D] et M. [J] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus les assignations des 04 et 07 décembre 2023, de notifications des conclusions des 18 janvier 2024, 28 février 2024 et 02 décembre 2024, mais à l’exclusion des assignations des 18 et 19 décembre 2023.

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D] et M. [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » sise [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT