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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00241 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKIW

Minute JCP n° 433/2025

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e MORHANGE, avocat au barreau de METZ, substitué par M^e WEBERT FRancine, avocat au barreau de METZ,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le 13/10/2025 à Mme [F] par M^e MORHANGE (case)

— copie certifiée conforme délivrée le 13/10/2025 à M^e MORHANGE (case)

Mme [Z] (ls)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 novembre 2018 à effet du 1er décembre 2018, Madame [O] [F] a consenti à Madame [B] [Z] un bail d’habitation sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 5] (57) moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 30 euros.

Madame [O] [F] a donné congé pour vente par acte d’Huissier de justice signifié à la locataire le 30 avril 2024, à effet du 30 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [B] [Z] le 16 avril 2025, et enregistré au greffe le 29 avril 2025, Madame [O] [F] a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais d’ores et déjà, au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— JUGER que Madame [B] [Z] occupe la maison d’habitation depuis le 1er décembre 2024 alors qu’elle est déchue de tout titre d’occupation ;

En conséquence,

— ORDONNER l’évacuation de la locataire et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER provisionnellement la défenderesse en application de l’article 835 du Code de procédure civile à lui payer la somme de 4.404 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 30 novembre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

— CONDAMNER en outre la défenderesse à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1.000 euros à compter du 1er décembre 2024, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;

— DIRE ET JUGER que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention initiale (INSEE du coût de la construction) ;

— CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, s’en est référée à ses dernières écritures, Madame [B] [Z] n’étant ni présente ni représentée bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, puis mise en délibéré au 19 septembre 2025 et prorogé au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les demandes tendant à la validation du congé et subséquente en expulsion :

Aux termes de l’article 15 spécialement pris en ses I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, « I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. /En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. / En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. /Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. / Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. / Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code. / Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. / A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. / Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. / Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. / Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. / Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. / Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation. / Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé. / Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.»

En l’espèce, il résulte des éléments produits au dossier que Madame [O] [F] en sa qualité de bailleur a fait délivrer à la défenderesse en sa qualité de locataire congé pour vendre par acte de Commissaire de justice signifié à cette dernière le 30 avril 2024, et à effet du 30 novembre 2024, date du terme du contrat de bail renouvelé conclu entre les parties le 19 novembre 2018 (pièces n°1 et n°3 demanderesse).

La validité du congé n’est ni contestée ni sérieusement contestable dès lors qu’il respecte les prescriptions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le descriptif du bien figurant dans le congé étant conforme à la description du bien ayant fait l’objet du contrat de location.

Le congé étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Madame [B] [Z] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à compter du 1er décembre 2024, et emprunte à raison la qualité d’occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation, objet du contrat de bail conclu entre les parties le 19 novembre 2018 depuis cette même date, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, et au regard de ce qui précède, il convient d’une part de constater la validité du congé pour vente délivré à Madame [B] [Z] par acte de Commissaire de justice du 30 avril 2024 à la demande de Madame [O] [F], de constater en conséquence que Madame [B] [Z] emprunte depuis le 1er décembre 2024 la qualité d’occupante sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (57), d’une autre part encore et en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [B] [Z] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Madame [O] [F] produit un décompte de créance arrêté au 28 janvier 2025 aux termes duquel Madame [B] [Z] reste redevable à son égard de la somme de 4.404 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Madame [B] [Z], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il convient donc de considérer que Madame [B] [Z] reste redevable de la somme totale de 4.404 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024.

En conséquence, Madame [B] [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Madame [O] [F] la somme de 4.404 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer, et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence du congé valablement délivré et de l’expulsion ordonnée, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [B] [Z] est par principe redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date à laquelle le congé a pris effet, soit le 1er décembre 2024, et à laquelle elle est subséquemment devenue occupante sans droit ni titre, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée non à la somme de 1.000 euros ainsi que sollicité mais à une somme correspondant au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 830 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à la date à laquelle le bail a pris fin, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse est calculée prorata temporis le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 830 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel, Madame [B] [Z] à payer à Madame [O] [F] à compter du 1er décembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 830 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Madame [O] [F] sera rejeté.

Sur les dépens, la demande au titre des frais d’exécution à venir et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [B] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [B] [Z], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [O] [F] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Madame [B] [Z] par acte de Commissaire de justice du 30 avril 2024 à la demande de Madame [O] [F] ;

CONSTATE en conséquence que Madame [B] [Z] emprunte depuis le 1er décembre 2024 la qualité d’occupante sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (57) ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (57)  ;

ORDONNE à Madame [B] [Z] de libérer le logement et l’emplacement de parking et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et l’emplacement de parking et restitué les clefs dans ce délai, Madame [O] [F] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [B] [Z] à payer à Madame [O] [F] la somme de 4.404 euros (quatre mille quatre cent quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer, et jusqu’à complet paiement ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 830 euros (huit cent trente euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Madame [B] [Z] à payer à Madame [O] [F] à compter du 1er décembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 830 euros (huit cent trente euros) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Madame [O] [F] ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Madame [O] [F] la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 13 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président