Minute n° 303/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/02144

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KHNZ

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [C] [T]

née le 15 Mai 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe ZENTNER de l’ASSOCIATION MES FOUGHALI & ZENTNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B113

DEFENDERESSE :

LA SCI DES SABLONS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B303

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI

Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 14 mai 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte notarié du 09 mars 2005, la société AGENCE STEINMETZ, marchand de biens, a acquis un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] comportant 10 appartements.

Par acte notarié du 31 octobre 2008, la société AGENCE STEINMETZ a revendu trois de ces appartements à la SCI DES SABLONS.

Par acte notarié du 03 avril 2012, la SCI DES SABLONS a revendu l’un de ces appartements situé au 1°étage de l’immeuble, ainsi qu’une cave (lots n°7 et 15), à Mme [C] [T], au prix de 130.000 €.

En 2013, la SCI DES SABLONS a constaté que le plancher de l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble présentait une flèche importante.

Après expertise judiciaire, Mme [T] a saisi le tribunal de grande instance de METZ d’une demande en résolution de la vente, par acte d’huissier du 20 octobre 2017.

Par jugement définitif du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de METZ a, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, prononcé la résolution de la vente conclue entre la SCI DES SABLONS et Mme [T].

Faisant valoir qu’en application de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les parties doivent être remises dans leur état antérieur, et après démarches amiables infructueuses, Mme [T] a diligenté la présente procédure aux fins d’obtenir le remboursement des différents frais exposés entre la vente et sa résolution.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier délivré le 28 août 2023, Mme [C] [T] a constitué avocat et a fait assigner la SCI DES SABLONS devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, en remboursement de frais de notaire, travaux de structure, charges foncières, assurance, charges de copropriété.

La SCI DES SABLONS a constitué avocat.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 24 février 2025, Mme [C] [T] demande au tribunal

— de dire la demande recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

— de condamner la SCI DES SABLONS à lui verser les sommes suivantes :

*9.392 € au titre des frais de notaire,

*14.334,15 € au titre des travaux de structure,

*10.444,95 € au titre des charges de copropriété,

*6.820 € au titre des taxes foncières,

*1.339,30 € au titre des primes d’assurance,

le tout avec intérêts légaux à compter de la résolution de la vente prononcée par jugement du 26 mai 2021 et capitalisation, subsidiairement à compter de la demande, plus subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;

— de débouter la SCI DES SABLONS de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la SCI DES SABLONS à lui verser la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— que du fait de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les parties doivent être remises dans leur état antérieur ;

— qu’elle est donc bien fondée à obtenir le remboursement des frais de notaire liés à la vente, des taxes foncières payées entre son acquisition et la résolution de la vente, des charges de copropriété, des primes d’assurance et des sommes payées au titre des travaux réalisés sur la structure par la copropriété ;

— que s’agissant des frais notariés, d’un montant de 9.392 €, il est constant que les droits régulièrement perçus par l’administration fiscale sur les actes ensuite résolus ou annulés ne sont pas restituables ; elle ne peut donc en réclamer la restitution à l’administration fiscale et cette somme constitue un préjudice indemnisable par le vendeur ;

— que sur la demande de restitution des fruits, l’appartement n’a jamais donné lieu à perception de fruits puisqu’il était occupé à titre gratuit par sa fille; elle justifie n’avoir perçu aucun revenu locatif à ce titre ; elle n’a d’ailleurs pas formulé de demande de perte de loyers suite à l’arrêté de péril de l’immeuble du 22 février 2019 et à son évacuation ainsi qu’au cours de la procédure au fond ; au surplus, en application des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil, ce n’est qu’à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente, soit au 20 octobre 2017, que l’acquéreur de bonne foi est tenu de restituer les fruits.

*

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées en RPVA le 16 décembre 2024, la SCI DES SABLONS demande au tribunal

— de débouter Mme [C] [T] de sa demande au titre des frais notariés,

— de condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 36.284,76 € au titre des fruits générés par le bien entre mai 2012 et février 2019,

— d’ordonner la compensation entre les sommes réclamées par Mme [C] [T] et les fruits revendiqués par la SCI DES SABLONS,

— de condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 3.346,36 € après compensation,

— de condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [C] [T] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que :

— dans un arrêt du 28 septembre 2022, la cour de cassation a exclu des sommes à restituer les frais de notaire payés par l’acquéreur au moment de l’achat du bien immobilier au motif que l’acquéreur peut obtenir le remboursement des taxes composant les frais de notaire par l’administration fiscale de sorte que le paiement de ces taxes ne constitue pas un préjudice indemnisable ; Mme [T] ne justifie pas de ses démarches auprès de l’administration fiscale et a fortiori de son défaut de remboursement ; la somme de 9.392 € doit être déduite et le préjudice ne peut donc excéder la somme de 32.938,40 € ;

— elle est bien fondée à obtenir le versement des fruits générés par le bien depuis la vente en conséquence de la résolution de celle-ci ; propriétaire non occupante, Mme [T] a fait état lors des opérations d’expertise et dans le cadre du jugement ayant prononcé la résolution d’un loyer de 447,96 € par mois; de mai 2012, date de l’achat, au 22 février 2019, date de l’arrêté de péril, soit pendant 81 mois, les fruits s’élèvent à 36.284,76 € ; il importe peu qu’elle ait logé sa fille à titre gratuit dans l’appartement en litige, le logement étant prévu pour produire des fruits ;

— il y a lieu à compensation des créances respectives en application de l’article 1347 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 7 mai 2026.

IV MOTIVATION DE LA DECISION

1°) SUR LES DEMANDES DE MME [T]

Les demandes de Mme [T] portent sur :

-9.392 € au titre des frais de notaire,

-14.334,15 € au titre des travaux de structure,

-10.444,95 € au titre des charges de copropriété,

-6.820 € au titre des taxes foncières,

-1.339,30 € au titre des primes d’assurance

soit la somme de 42.330,40 €.

Seule la somme de 9.392 € au titre des frais de notaire est contestée, la SCI DES SABLONS n’élevant aucun moyen sur les autres postes réclamés.

Mme [T] maintient cette demande au visa de l’article 1961 du code général des impôts et d’un arrêt de la cour de cassation chambre commerciale du 04 avril 2024 n°22-13.047.

Cependant, l’article 1961 du CGI dispose que Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7 , 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879.

L’arrêt de cassation visé par Mme [T] portait sur un accord transactionnel de résolution de la vente et non sur une résolution prononcée par jugement ou arrêt passé en force de chose jugée, et n’est donc pas applicable à la présente espèce.

L’article 1961 du CGI prévoit expressément que les droits d’enregistrement ou la taxe de publication foncière perçus sur l’acte annulé sont restituables si l’annulation a été prononcée pour cause de vices cachés par une décision passée en force de chose jugée ce qui est le cas en l’espèce puisque la vente a été résolue sur le fondement de l’article 1641 du code civil par jugement définitif de cette juridiction du 26 mai 2021.

Ainsi, la somme de 9.392 € est restituable par l’administration fiscale. Mme [T] ne justifiant pas avoir sollicité le remboursement de ces frais à l’administration fiscale, le préjudice qu’elle invoque à ce titre n’est pas réparable (cass 3° civ 04/09/2014 -n°10-10.929 ; cass 1° civ 28/09/2022 n°20-16.499).

La somme de 9.392 € doit par conséquent être déduite.

La SCI DES SABLONS sera donc condamnée payer à Mme [T] la somme de 32.938,40 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, date de l’introduction de la demande, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Le surplus de la demande sera rejetée.

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SCI DES SABLONS

L’article 1353-3 du code civil dispose que La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Selon l’article 1353-7 du code civil, Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En application de ces dispositions, Mme [T] est redevable de la valeur de la jouissance que la chose a procurée à compter du 20 octobre 2017, date de la demande en résolution de la vente, jusqu’au 22 février 2019, date de l’arrêté de péril.

Il importe peu que Mme [T] ait perçu de façon effective des loyers de la part de sa fille qui occupait les lieux, la valeur de la jouissance que la chose a procurée n’étant pas équivalente aux fruits effectivement perçus.

Au demeurant, il résulte du jugement du 26 mai 2021 que Mme [T] a indiqué que l’appartement était occupé par sa fille et a bel et bien sollicité la perte de deux mois de loyers pour 895,92 €, soit 447,96 € par mois.

Cette somme représente la valeur de la jouissance que la chose a procurée, peu important que Mme [T] en ait fait grâce à sa fille.

Sur la période de 16 mois considérée, la valeur à restituer s’élève à 7.167,36 €.

Mme [T] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI DES SABLONS la somme de 7.167,36 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

3°) SUR LA COMPENSATION

En application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation sera ordonnée, à due concurrence.

4°) SUR LES DÉCISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe principalement, la SCI DES SABLONS sera condamnée aux dépens.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI DES SABLONS sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.000 € à Mme [T] et sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DES SABLONS à payer à Mme [C] [T] la somme de 32.938,40 € en remboursement des frais consécutifs à la résolution de la vente ayant lié les parties, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023,

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

DEBOUTE Mme [C] [T] du surplus de sa demande,

CONDAMNE Mme [C] [T] à payer à la SCI DES SABLONS la somme de 7.167,36 € au titre de la restitution de la valeur de jouissance procurée par la chose, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE la compensation des créances, à due concurrence,

CONDAMNE la SCI DES SABLONS à payer à Mme [C] [T] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI DES SABLONS de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI DES SABLONS aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026 par M^me Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président