TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° Minute :

AFFAIRE : N° RG 25/01745 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DUGN

JUGEMENT

Rendu le 5 mai 2026

AFFAIRE :

S.C.I. IMMO MUSEE

C/

[V] [W] [D]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. IMMO MUSEE

[Adresse 1]

représentée par M. Jianbo WANG (Gérant)

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [V] [W] [D]

née le 17 Novembre 1980 à [Localité 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2026-000234 du 04/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Le 5 mai 2026

1 FEX + 1 CCC SCI IMMO MUSEE

1 CCC M^e CAPDEVILLE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17/04/2019 à effet au 01/05/2019, la SCI IMMO MUSEE a donné à bail à Mme [V] [D] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 590€ et 60€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI IMMO MUSEE a fait signifier à Mme [V] [D] le 18/08/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3177,03 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17/11/2025, la SCI IMMO MUSEE a ensuite fait assigner Mme [V] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1197, 1224 à 1230, 1231-7 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ,

ordonner l’expulsion des lieux de Mme [V] [D], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [V] [D] à lui payer :

* la somme de 5120,01 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 01/12/2025 et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [V] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 mars 2026 et a été retenu.

La SCI IMMO MUSEE, représentée par son gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 7062,99 euros au 16/02/2026.

Elle s’oppose à tout octroi de délai de paiement.

Elle conteste l’indécence du logement soutenu par le preneur.

Mme [V] [D], représentée par son Conseil, soutient ses dernières écritures par lesquelles elle demande au Tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1219 du code civil, de :

— débouter la SCI IMMO MUSEE de sa demande tendant à voir constater la clause résolutoire du bail et voir prononcer l’expulsion du logement,

— constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et diviser le montant de la dette locative par deux,

— accorder à Mme [V] [D] des délais de paiement auprès de son bailleur pour le paiement de l’arriéré de loyers, suivant mensualités de 100 euros par mois en sus du loyers en cours,

— condamner la SCI IMMO MUSEE aux dépens.

Elle oppose l’exception d’inexécution pour écarter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1219 du code civil en faisant valoir que le logement est indécent en raison de sa vétusté et des dégradations attestées par des photographies.

Elle sollicite en outre la réduction de moitié des loyers au regard de la privation de jouissance subie.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

Par note en délibéré du 11 mars 2026 ; il a été soulevé d’office l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire tenant à l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture des [Localité 3] et demandé aux parties de présenter leurs observations avant le 31 mars 2026.

Suivant note en délibéré du 17 mars 2026, le bailleur a justifié de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3] par la voie électronique le 24/11/2025 soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI IMMO MUSEE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20/08/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 18/08/2025 , pour la somme en principal de 3177,03 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19/10/2025, sous réserve de l’examen de l’exception d’inexécution soulevée.

Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation à réaliser les travaux et à suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’ exception d’ inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués ou de points d’indécence du logement, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux ou si ce dernier est insalubre, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués (Civ. 3e, 17 mai 2018, no 17-20.016).

En l’espèce, Mme [V] [D] fait état de points d’indécence du logement en fournissant seulement des photographies en noir et blanc non datées et non localisées de trace de moisissures qui ne permettent pas de prouver la réalité des désordres allégués.

Il sera relevé qu’elle reconnaît résider dans le logement et n’a jamais mis en demeure le bailleur de faire réaliser des travaux, ou même signalé un quelconque problème d’humidité au bailleur.

Il en ressort qu’aucun point d’indécence n’est démontré et qu’il n’est pas, en tout état de cause, caractériser une inhabitabilité du logement, condition nécessaire pour exonérer les locataires de leur obligation de payer les loyers.

Il sera ajouté en outre, qu’alors qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989,Mme [V] [D] pouvait saisir le juge aux fins de faire ordonner les travaux nécessaires et solliciter la réduction ou la suspension avec ou sans consignation des loyers, elle n’a aucunement saisi la justice à cette fin préalablement à la présente instance.

L’exception d’inexécution soulevée sera rejetée en l’absence de justificatif des points d’indécence.

La clause résolutoire est donc acquise au 19/10/2025.

Par suite, Mme [V] [D] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

La demande de délais de paiement de Mme [V] [D] sera donc rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 16/02/2026 à hauteur de 7062,99 euros que la SCI IMMO MUSEE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [V] [D] ne conteste pas le décompte, mais sollicite la réduction des loyers dus, à hauteur de moitié.

Sur la demande de réduction des loyers

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 6 juillet 1989 , lorsque le logement ne répond pas aux critère de décence, le locataire peut demander au juge des mises en conformité, le juge ayant alors la possibilité de suspendre ou réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux sollicités.

Comme il a été vu précédemment, Mme [V] [D] ne justifie pas que le logement est affecté de points d’indécence, de sorte que sa demande de réduction de loyers sera rejetée.

Il convient par conséquent de condamner Mme [V] [D] à payer à la SCI IMMO MUSEE la somme de 7062,99 euros actualisée au 16/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/08/2025 sur la somme de 3177,03 euros, de l’assignation du 17/11/2025 sur la somme de 1943,01 euros ( 5120,01 euros – 3177,03 euros) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19/10/2025, Mme [V] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [V] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 01/03/2026, date d’arrêté de compte incluant le mois de février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI IMMO MUSEE ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [V] [D], ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que la SCI IMMO MUSEE sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI IMMO MUSEE, Mme [V] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI IMMO MUSEE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17/04/2019 entre d’une part la SCI IMMO MUSEE et d’autre part Mme [V] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 19/10/2025 ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Mme [V] [D] ;

DEBOUTE Mme [V] [D] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI IMMO MUSEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à la SCI IMMO MUSEE, la somme de 7062,99 euros actualisée au 16/02/2026 , échéance du mois de février 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/08/2025 sur la somme de 3177,03 euros, de l’assignation du 17/11/2025 sur la somme de 1943,01 euros et du présent jugement sur le surplus ;

DEBOUTE Mme [V] [D] de sa demande de réduction des loyers ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à payer à la SCI IMMO MUSEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/03/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI IMMO MUSEE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à la SCI IMMO MUSEE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 3] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection