N°Minute:

N° RG 24/00307 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OX6K

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [I], [Z] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas CASTAGNOS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

intervenante volontaire

représentée par M^e Nicolas CASTAGNOS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-003513 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 21 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 17 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nicolas CASTAGNOS

Copie certifiée delivrée à : M^e Estelle MERCIER

Le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat ayant pris effet le 1er décembre 2020, Monsieur [F] [K] et Madame [G] [K] ont donné à bail à Monsieur [X] [B] un local à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 2].

Selon exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Monsieur [F] [K] et Madame [G] [K] ont donné congé pour vente à Monsieur [X] [B] pour le 30 novembre 2023.

N’ayant pas quitté les lieux, Monsieur [F] [K] a selon exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 fait assigner Monsieur [X] [B] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en vue de l’audience du 9 avril 2024. Ils demandent de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré et de déclarer Monsieur [X] [B] occupant sans droit ni titre et ainsi ordonné son expulsion et sa condamnation paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il réclame également la suppression du délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de Monsieur [X] [B] à lui verser la somme provisionnelle de 15 549,61 € selon décompte arrêté au 29 novembre 2023, outre 1200 € sur le fondement de l’article 700 et les dépens en ce compris les frais de congés, de commandement de payer et de droit de plaidoirie.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

À cette audience, Monsieur [F] [K] et Madame [G] [K], intervenante volontaire, représentés par son avocat qui a plaidé, concluent comme suit :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 nouveaux du Code civil, applicables à la cause ;

Vu les dispositions des articles 1714 et suivants du Code civil;

Vu les dispositions des articles 7 a), 15-l et 24 de la /oi n° 89-462 du 06juíIlet 1989,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le congé aux fins de vente du 22 mai 2023 ainsi que le commandement de payer signifié le 27 septembre 2023 ;

Constater qu’il a été satisfait à l’obligation de faire précéder l’acte introductif d’instance de démarches préalables en vue de parvenir à la résolution amiable du litige (pièce n° 3), conformément au décret du 11 mars 2015.

A TITRE PRINCIPAL :

> Valider le congé aux fins de vente signifié le 22 mai 2023 par le Ministère de la SCP MEISSONNIER GARNIER JIMENEZ, Commissaires de Justice à MONTPELLIER, pour la date d’effet du 30 novembre 2023.

> Constater la déchéance de Monsieur [X] [R] de tout droit d’occupation du logement sis [Adresse 3], depuis le 30 novembre 2023 à minuit.

> Constater que Monsieur [X] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

> Constater que Monsieur [X] [N] ne respecte pas ses obligations telles qu’elles résultent de l’article 7 a) de la loi du 6juillet 1989, en ce qu’il ne règle pas les loyers et charges lui

incombant en vertu du contrat de location.

> Entendre constater la résiliation du bail d’habitation principale conclu le 1er décembre 2020, intervenue de plein droit le 27 novembre 2023 par l’effet du jeu de la clause résolutoire visée par le

commandement de payer signifié le 27 septembre 2023 et demeuré infructueux.

>A défaut prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties le 1€' décembre 2020, portant sur l’appartement sis [Adresse 3].

EN TOUTE HYPOTHESE ET EN CONSEQUENCE :

> Entendre ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier, et autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [X] [N] dans tel garde-meuble par lui désigné ou à défaut désigné par le bailleur.

> Supprimer et à défaut réduire le délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Monsieur [X] [N] ne justifiant pas de démarches en vue de son relogement et se révélant manifestement de mauvaise foi.

> Entendre condamner Monsieur [X] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 23 405,85 €, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, au titre du solde des Ioyers, indemnités

d’occupation et charges échus et impayés afférents à la location de leur logement, sauf à parfaire au

jour de l’audience.

> Entendre fixer à la somme de 654,77 € par mois l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due

par le requis, ce jusqu’à libération effective des lieux, et le condamner au paiement de cette indemnité en tant que de besoin.

> Entendre condamner Monsieur [X] [N] à payer Monsieur [F] [K] la

somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

> Entendre condamner aux entiers dépens le requis, en ce compris :

— Frais de congé pour vente, soit 119,00 €

— Frais de commandement de payer les Ioyers augmentés des frais de dénonce à la CCAPEX,

soit 211,20 €;

— Le droit de plaidoirie soit 13 €.

En défense, Monsieur [X] [B], également représenté par son avocat qui a plaidé, demande :

Vu les articles 30 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 15 et 24 de la loì du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,

A titre liminaire,

DECLARER irrecevable la demande de Monsieur [K] ;

A titre principal,

ACCORDER à Monsieur [N] des délais pour quitter les lieux;

DEBOUTER Monsieur [K] de sa demande tendant au paiement d’arriérés locatifs;

DEBOUTER Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNER Monsieur [K] aux dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

➢Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du Code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire. Elle est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il ressort de la combinaison des articles 328 et 329 du Code de procédure civile que l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir pour cette prétention.

En l’espèce, l’intervention de Madame [G] [K] sera constatée.

➢ Sur la fin de non recevoir tiré de l’absence de délivrance de l’assignation au préfet et la validité du congé pour vendre

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, Monsieur [X] [B] conteste la validité du congé en exposant que notamment que l’assignation n’a pas été délivrée au préfet.

Toutefois outre le fait que cette notification ne soit pas nécessaire en cas de congé pour vendre, il résulte des pièces du demandeur que cette assignation a bien été délivrée au préfet.

Le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 22 mai 2023 avec une prise d’effet au 30 novembre 2023. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, il convient de constater que le congé est valide et de constater que le locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 01 décembre 2023.

À compter de l’échéance du bail, devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [X] [B] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur les demandes en paiement au titre des loyers et indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Pour solliciter la condamnation de Monsieur [X] [B] au paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, Monsieur [F] [K] justifie d’un décompte locatif laissant apparaître un indu de 23 405,85 € au 1er novembre 2024.

Pour s’y opposer Monsieur [X] [B] indique un accord a été conclu avec le bailleur afin que ce dernier effectue des travaux dans le logement et verse aux débats une facture d’une société STM carrelage à son nom mentionnant «  refaire un appartement, carrelage sol, salle de bains » et ce pour un montant de 3327,5 €.

Toutefois, il ne justifie absolument pas de l’accord du bailleur. De plus, il convient de constater que cette facture est établie le 15 août 2020 alors même que le contrat de bail a pris effet le 1er décembre 2020 soit à une date postérieure.

Dès lors, Monsieur [X] [B] sera condamné à verser à Monsieur [F] [K]la somme de 23 405,85 € au titre des loyers et indemnité d’occupation dues et arrêtés au 1er novembre 2024 mois de novembre 2024 inclus.

➢Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L412 3 et L412 4 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 que Le juge peut accorder des délais, Ne pouvant être inférieur à 1 mois ni supérieur à 1 an, renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la constructionet de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [B] ne règle pas son loyer et est redevable de sommes importantes mais de surcroît il a déjà bénéficié de très larges délais compte tenu de la date de prise d’effet normal du congé au 30 novembre 2023. Enfin, il ne justifie absolument pas de sa situation personnelle et financière. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de délai pour quitter les lieux.

➢Sur la demande de suppression du délai de deux mois.

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 du même code précise quant à lui que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux. Ce délai ne s’applique pas si le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes concernées sont entrées dans les locaux par voie de fait. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

Aux termes des articles L.412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais de trois mois à trois ans aux occupants chaque fois que leur relogement ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce le locataire n’étant pas rentré par voie de fait dans le logement, il ne sera pas fait droit à cette demande.

➢Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance tel que prévu aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamné aux dépens, Monsieur [X] [B] devra verser à Monsieur [F] [K] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et compte tenu de la nature du litige et de sa durée il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention de Madame [G] [K] ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par Monsieur [F] [K] à Monsieur [X] [B] le 22 mai 2023 pour le 30 novembre 2023 portant sur le logement situé138 [Adresse 5];

DECLARE Monsieur [X] [B] occupant sans droit ni titre à compter du 01 décembre 2023,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [B] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [X] [B] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 30 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles et en respectant les textes légaux et réglementaires,

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à verser à Monsieur [F] [K] la somme de 23 405,85 arrêtée au 1er novembre 2024, indemnité d’occupation de novembre 2024 inclus ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de sa demande de suppression de délais ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à verser à Monsieur [F] [K] la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux entiers dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [X] [B] ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [F] [K] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,