TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00396 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JF7W

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [Y]

né le 01 Juin 1990 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [U]

né le 10 Février 1979 en TURQUIE, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Maéva MICLO, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021, Monsieur [S] [Y] a donné à bail à Monsieur [O] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros outre 100 euros de provision pour charges.

Selon jugement du 12 novembre 2024 du tribunal de céans, Monsieur [O] [U] a été condamné à payer la somme de 2 718,97 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 22 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 févier 2025, Monsieur [S] [Y] a fait assigner Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir principalement la résolution judiciaire du contrat de bail ainsi que l’expulsion des locataires et le paiement des arriérés.

L’affaire a été appelée et retenue pour la première fois à l’audience du 17 juin 2025. Présent, Monsieur [S] [Y] se réfère à son assignation et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par lui ;prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Monsieur [O] [U] ;ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 3] immédiate et sans délai , sous peine d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;autoriser l’huissier de justice instrumentaire à se faire assister en tant que besoin du concours de la force publique ;condamner Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de résiliation de bail jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 6 050 euros avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre du solde des impayés locatifs arrêtés au 1er février 2025 ;condamner Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] en deniers et quittances les montants dus pour la période du 1er février 2025, date du décompte et le jugement à intervenir au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-même productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;condamner Monsieur [O] [U] en tous les frais et dépens, y compris ceux de la présente assignation ;

Au soutien de sa prétention de résiliation judiciaire du contrat de bail, au visa de l’article 1728 du code civil, le bailleur expose que le locataire n’exécute pas ses obligations contractuelles s’agissant du paiement des loyers et des charges.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025 puis retenue à celle du 17 juin 2025 après un renvoi à la demande du défendeur. Monsieur [S] [Y] est présent et sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Il ajoute ne pas avoir reçu les APL de mai 2024 à janvier 2025 qui ont été versées directement à Monsieur [U].

Monsieur [O] [U] est représenté par son avocat, lequel se réfère à ses conclusions du 16 juin 2025. Il soutient que les loyers ont été versés aux mois de mai et juin avec une reprise des APL.

Le diagnostic social et financier a été lu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Haut-Rhin le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025. La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du contrat est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations contractuelles. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle du contrat de bail qui consiste au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du contrat de bail signé le 12 novembre 2021, que le locataire est tenu de payer à Monsieur [S] [Y] un loyer mensuel de 550 euros, provisions sur charges incluses, avant le 10 de chaque mois. A cet égard Monsieur [S] [Y], se prévaut d’impayés locatifs depuis le mois de novembre 2023, portant le montant total de la dette locative à la somme de 8 236,54 euros. Le décompte du 2 juin 2025 débattu contradictoirement à l’audience met en évidence une reprise de versement de la CAF depuis le mois de février 2025 et un paiement de Monsieur [O] [U] de 300 euros correspondant au loyer du mois de mai 2025.

En outre, une décision du juge des contentieux du tribunal judiciaire de Mulhouse du 12 novembre 2024 a condamné Monsieur [O] [U] à payer la somme de 2 718,97 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 22 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Il s’évince que le locataire s’est abstenu, depuis de nombreux termes, en dépit d’un précédent jugement, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers aux échéances fixées. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement aux torts exclusifs du locataire.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] connaît une situation personnelle et financière complexe. En dépit de l’exercice d’une activité professionnelle depuis le mois de janvier 2025 après une période de chômage, la reprise du loyer est partielle et concerne un versement de 300 euros le 17 mai 2025 alors que le loyer, charges comprises, est de 550 euros. En outre, la dette locative est importante et s’élève à la somme de 8 236,54 euros de sorte qu’il n’est pas possible pour Monsieur [O] [U] de l’apurer selon un échéancier d’une période de 36 mois, en plus du loyer courant. En conséquence, il n’est pas opportun dans ces conditions d’accorder des délais de paiement.

Sur l’expulsion

Le défendeur devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [O] [U] est condamné à évacuer le logement dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, sans qu’il soit nécessaire de réduire ce délai.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [O] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient donc de débouter Monsieur [S] [Y] de sa demande de prononcer d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Monsieur [O] [U] de se maintenir dans les lieux. En conséquence, cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur, à défaut de libération des lieux, puisqu’il sera dans l’incapacité de louer et user de son bien. Il convient de réparer le préjudice, en fixant, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, Monsieur [O] [U] est condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à payer au plus tard le 5 de chaque mois, qu’il convient de fixer à la somme de 550 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, avec revalorisation telle que prévue au bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation. En revanche, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [S] [Y] sollicite le versement de la somme de 6 050 euros correspondant à la somme totale due de 8 768,97 euros au 1er février 2025 déduction de la somme de 2 718,97 euros.

Le dernier décompte du 2 juin 2025 versé aux débats porte l’impayé à 8 236,54 euros. Il convient de déduire la somme de 330 euros payés au mois de mai 2025 par Monsieur [U] et les sommes dues avant le mois de mars 2024 compte tenu du précédent jugement s’arrêtant au terme du mois de mars 2024.

En conséquence, Monsieur [O] [U] est redevable de la somme de 5 623,57 euros (8 236,54 – 300 – 2 312,87) euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Monsieur [O] [U], sur lequel pèse la charge de la preuve du paiement, ne rapporte pas la preuve d’un paiement libératoire supplémentaire qui n’aurait pas été pris en compte.

Par conséquent, Monsieur [O] [U] est condamné au paiement de la somme 5 623,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon le décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [O] [U] est également tenu au règlement des loyers échus entre le dernier décompte et le présent jugement, soit de l’échéance de juin 2025 à celle de juillet 2025. Il est donc condamné, en deniers et quittance à verser à Monsieur [S] [Y] une somme de 1 100 € à ce titre et avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [O] [U], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de débouter Monsieur [S] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été introduite le 3 février 2025, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 3], aux torts exclusifs des locataires, à effet à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Y] de sa demande d’astreinte;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] la somme de :

*5 623,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon le décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

*en deniers et quittance la somme de 1 100 € au titre des loyers impayés échus du mois de juin 2025 à l’échéance de juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [S] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter de la date de résiliation du bail soit le 17 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité ;

DIT que cette indemnité sera payable d’avance au plus tard le 06 du mois ;

DEBOUTE Monsieur [O] [U] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux dépens, en ceux compris les frais d’exécution forcée ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DIT que la présente décision sera transmise, au préfet du Haut-Rhin, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,