TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00154 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVG

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [O]

né le 03 Septembre 1991 à [Localité 3] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 5]

— représenté par Maître Stéphanie WALDY, avocat au barreau de MULHOUSE,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2021 à effet du 15 avril 2021, l’Office Public de l’habitat [Localité 2] Alsace Agglomération habitat – M2A HABITAT, ci-après dénommé l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [O], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 294,32 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 112,9 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 407,22 € par mois, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 294 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 3403,02 € au titre des loyers et charges impayés.

La caisse d’allocations familiales (CAF) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [K] [O] le 5 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 19 décembre 2024, l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2024.

A l’audience du 6 février 2026, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a comparu représenté par Maître PUJOL-BAINIER et a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 27 novembre 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

débouter Monsieur [K] [O] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens ;constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu le 11 mars 2021, faute pour Monsieur [K] [O] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [K] [O] à lui payer les sommes suivantes :10115,56 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du jugement ; condamner Monsieur [K] [O] à verser à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à 316,89 euros par mois, à compter de la résiliation du bail du 11 septembre 2024 jusqu’à sa libération effective des lieux, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [K] [O] a comparu représenté par Me [U] et reprend ses demandes telles que formulées dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2025. Il reconnaît l’existence de la dette et n’en conteste pas le montant. Monsieur [K] [O] sollicite le débouté de l’organisme bailleur de ses demandes, l’octroi de délais de paiement pendant trois ans, le droit de se maintenir dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [K] [O] actualise sa situation personnelle et financière.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et Monsieur [K] [O] ont comparu représentés par leurs Conseils respectifs. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 19 décembre 2024, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF) du Haut-Rhin a été réalisée le 5 mai 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 19 décembre 2024.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 19 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 février 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 11 mars 2021 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT « en cas de non-paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire à l’Office, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement (APL, AL, etc.), deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Par ailleurs, l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [O] un commandement de payer la somme de 3403,02 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Monsieur [K] [O] le 10 juillet 2024 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Monsieur [K] [O] ne justifie pas s’être acquitté de sa dette au 11 septembre 2024, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer, le 10 juillet 2024.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à compter du 11 septembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 11 mars 2021 ;

— le commandement de payer en date du 10 juillet 2024 réclamant la somme de 3403,02 euros;

— le décompte de la créance actualisée au 21 novembre 2025 pour un montant de 10115,56 euros.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [K] [O] est aujourd’hui redevable à l’égard l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, après déduction des frais de poursuite pour un montant de 196,93 euros, d’une somme de 9918,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 21 novembre 2025.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Monsieur [K] [O] qui reconnaît d’ailleurs la dette.

Par conséquent, Monsieur [K] [O] sera condamné au paiement de la somme de 9918,63 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [K] [O] rencontre des difficultés financières depuis le mois d’avril 2022 en raison de la perte de son emploi. En novembre 2024, il retrouve un emploi en qualité de cuisinier et perçoit un salaire compris entre 618 euros et 957 euros par mois, ainsi qu’une prime d’activité de 237 euros par mois. Toutefois, Monsieur [K] [O] a eu une saisie sur salaire en mai 2025 et s’est de nouveau trouvé dans une situation financière précaire.

Monsieur [K] [O] sollicite des délais de paiements mais il ne justifie pas avoir repris le versement intégral de son loyer avant la date d’audience puisque seul le paiement de son loyer du mois de mars 2025 est justifié.

En outre, l’échelonnement de la dette locative sur 36 mois supposerait que Monsieur [K] [O] honore 35 échéances de 280 euros par mois et une 36ème échéance de 118,63 euros en plus de son loyer courant ce qui, compte tenu de ses revenus et de sa situation financière, apparaît excessif.

En conséquence, faute pour Monsieur [K] [O] d’avoir repris le versement intégral de son loyer et d’être en mesure de solder sa dette, sa demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [K] [O] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 4].

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] occupe le bien de l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024, date à laquelle le contrat de bail conclu le 11 mars 2021 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [O] à payer à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant de 316,89 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 11 septembre 2024. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 21 novembre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ou à son mandataire.

La majoration de l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur n’est pas justifiée, ce dernier ne justifiant d’aucun autre préjudice que l’occupation de son logement, qui est réparée par le versement d’une indemnité d’un montant en rapport avec la valeur locative du bien.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [O], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2021 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], entre l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT d’une part et Monsieur [K] [O] d’autre part, sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [O] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 9918,63 € (neuf mille neuf cent dix-huit euros soixante-trois centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [K] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 11 septembre 2024 par mois et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 316,89 € (trois cent seize euros quatre-vingt-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité est comprise dans la dette locative jusqu’au 21 novembre 2025 ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et Monsieur [K] [O] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection,