TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00790 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH4S

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [K] [V], né le 27 Juillet 1947 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nathalie BIGEY de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [R], née le 13 Juin 1989 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [N], né le 24 Janvier 1984 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6] [Localité 2]

représentés par M^e Dominique BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, à effet du 1er avril 2023, M. [K] [V] a donné à bail à Mme [F] [R] et M. [C] [N], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 950 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 950 €.

Par acte séparé du 13 juillet 2023 portant location d’un emplacement de stationnement, M. [K] [V] a loué à Mme [F] [R] et M. [C] [N] des pièces et box dans une grange sis à la même adresse pour un montant mensuel de 250 €, soit un loyer total hors provision de charge s’élevant à 1200 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, M. [K] [V] a fait signifier à Mme [F] [R] et M. [C] [N] un commandement aux fins de résiliation pour défaut d’assurance et commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1969 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 4 mars 2025, M. [K] [V] a fait assigner Mme [F] [R] et M. [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en résiliation des contrats de bail conclus les 31 mars 2023 et 13 juillet 2023, en expulsion du logement et en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros par mois ainsi que de la somme de 2314 euros au titre des loyers et charges échus impayés, arrêtée au mois de février 2025.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 6 mars 2025.

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A l’audience du 12 février 2026, M. [K] [V] comparaît représenté par son Conseil et se réfère à ses dernières écritures en date du 15 octobre 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de débouter Mme [F] [R] et M. [C] [N] de l’ensemble de leurs demandes et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux contrats conclus les 31 mars 2023 et 13 juillet 2023, faute pour Mme [F] [R] et M. [C] [N] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs des locataires ;Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Mme [F] [R] et M. [C] [N] et celle de tout occupant de leur chef sans délai ;autoriser le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, condamner solidairement Mme [F] [R] et M. [C] [N] à lui payer les sommes suivantes :8413 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois d’août 2025, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir ; condamner Mme [F] [R] et M. [C] [N] à verser à M. [K] [V] les loyers et avances sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à 1200 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de référence des loyers ;2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 138,52 euros.

Au soutien de sa demande en résiliation des baux, en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, M. [K] [V], invoquant les dispositions contractuelles des contrats des 31 mars 2023 et 13 juillet 2023 ainsi que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1224 et 1227 du Code civil, fait valoir que les locataires ont été défaillants dans le paiement de leurs loyers de sorte qu’il a mis en œuvre les clauses résolutoires desdits contrats et, qu’après signification d’un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, les clauses résolutoires sont acquises, les contrats de baux sont résiliés et que Mme [F] [R] et M. [C] [N], qui sont devenus occupants sans droit ni titre de leur logement et du garage, sont expulsables. M. [K] [V] estime qu’il est en outre bien fondé à solliciter le paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ des locataires du logement.

S’agissant de la demande reconventionnelle en expertise formulée par Mme [F] [R] et M. [C] [N], M. [K] [V] répond qu’il la considère dilatoire et, se fondant sur les dispositions des articles 7d) de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article R.224-41-5 du Code de l’environnement, expose que la chaudière est dégradée suite à la négligence des locataires qui ne l’ont pas entretenue annuellement de sorte qu’elle s’est encrassée. Il se fonde sur les constatations d’un chauffagiste selon lesquelles les locataires ont eu des interventions inadéquates sur la chaudière comme le fait de changer le filtre avec un ami non professionnel, de n’utiliser qu’une seule cuve du système de chauffage au lieu de deux et d’obstruer l’aération avec un coussin, occasionnant la présence de suie dans la chaufferie.

Pour s’opposer à la demande en dommages et intérêts formée reconventionnellement par Mme [F] [R] et M. [C] [N], M. [K] [V] observe qu’avant l’introduction par lui d’une action en justice en résiliation du bail et paiement des loyers, les locataires ne s’étaient jamais plaints de l’état du logement et ne l’avaient jamais interpellé sur un problème de sécurité ou de mise en danger de leur santé. Il précise que les désordres invoqués par les locataires quant à l’état de la chaudière sont la conséquence de leur carence de sorte que leurs arguments sur l’impropriété du logement ne caractérisent pas un manquement de sa part de nature à engager sa responsabilité. M. [K] [V] ajoute que Mme [F] [R] et M. [C] [N] entassent du matériel dans une grange et sur des allées communes et que cette grange, non sécurisée, n’est pas louée.

*

Mme [F] [R] et M. [C] [N] ont comparu représentés par leur Conseil et ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures en date du 1er décembre 2025 dans lesquelles ils demandent au tribunal de débouter M. [K] [V] de ses demandes. Reconventionnellement, ils sollicitent à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée avant dire droit afin de déterminer les éléments de nature à porter atteinte à leurs droits sur le plan matériel, moral et physique, et la condamnation de leur bailleur à leur payer une somme provisionnelle de 18000 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les demandes en résiliation des contrats de bail, en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de l’arriéré locatif, Mme [F] [R] et M. [C] [N] sollicitent le débouté de leur bailleur et contestent le montant du loyer en expliquant qu’ils ont payé entre le mois d’avril 2023 et le mois de février 2025 la somme de 24 768 euros au titre des leurs loyers.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, Mme [F] [R] et M. [C] [N] font valoir que leur logement présente des désordres les mettant en danger et ayant des conséquences sur leur santé et que la mesure d’expertise permettra de déterminer leurs préjudices.

Ils estiment en effet que l’installation électrique est défectueuse, que l’ensemble du bâtiment subit des déformations, que deux trous sont apparus dans un mur sans intervention extérieure, que deux cuves à mazout se trouvent à proximité des chambres de leurs enfants, qu’une forte et constante odeur de mazout est présente, que le logement est mal isolé, qu’il présente des infiltrations d’eau de sorte que le plancher risque de s’effondrer, que la chaudière fuit et qu’elle est équipée de conduits non conformes, que le bilan énergétique de l’immeuble est mauvais, que de l’eau brune coule des robinets, qu’un WC est hors d’usage, que les radiateurs sont inopérants, que la charpente présente un défaut d’isolation et que des souris ainsi des fourmis sont dans le logement.

S’agissant de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, Mme [F] [R] et M. [C] [N] soutiennent que le logement est impropre à la location et que la grange menace de s’effondrer sur sa partie postérieure, de sorte qu’ils sont bien fondés à être indemnisés de leurs préjudices moral et matériel.

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Un diagnostic social et financier a été établi le 23 avril 2025. La juge en a donné lecture.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 mai 2026, avancé au 07 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, M. [K] [V] a comparu représenté par Me [L]. Mme [F] [R] et M. [C] [N] ont comparu représentés par Me [X]. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 4 mars 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…) Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Par ailleurs et s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré à peine d’irrecevabilité la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 6 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 04 juillet 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 31 mars 2023 contient en son point VII une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par M. [K] [V] « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. »

De même, le contrat de bail signé entre les parties le 13 juillet 2023 contient en son point 5 une clause stipulant que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement si bon semble au bailleur, et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire. Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des lieux loués et, dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

M. [K] [V] a adressé quatre courriers à Mme [F] [R] et M. [C] [N] pour réclamer le paiement de ses loyers :

— courrier du 16 janvier 2024 sollicitant la somme de 864 euros ;

— courrier du 21 mai 2024 reçu le 25 mai 2024 sollicitant la somme de 3345 euros ;

— courrier du 17 juin 2024 reçu le 18 juin 2024 sollicitant la somme de 4257 euros ;

— courrier du 20 août 2024 reçu le 29 août 2024 sollicitant la somme de 2014 euros.

Par ailleurs, M. [K] [V] a fait signifier à Mme [F] [R] et M. [C] [N] un commandement de payer la somme de 1969 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Mme [F] [R] et M. [C] [N] le 16 octobre 2024 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Mme [F] [R] et M. [C] [N] ne justifient pas s’être acquittés de cette dette au 17 décembre 2024, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 16 octobre 2024.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire apparaissent ainsi acquises au profit de M. [K] [V] à compter du 17 décembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des contrats des 31 mars 2023 et 13 juillet 2023 conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [F] [R] et M. [C] [N] à restituer les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 4] (logement à usage d’habitation et annexes).

À défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Mme [F] [R] et M. [C] [N] occupent le bien de M. [K] [V] sans droit ni titre depuis le 17 décembre 2024, date à laquelle le contrat de bail conclu le 31 mars 2023 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Mme [F] [R] et M. [C] [N] à payer à M. [K] [V] une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 17 décembre 2024. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au mois d’août 2025 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [V] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [K] [V] vers aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 31 mars 2023 ;

— le courrier de mise en demeure en date du 12 janvier 2023 reçu en mains propres le 15 janvier 2023 réclamant la somme de 864 euros;

— le courrier du 21 mai 2024 reçu le 25 mai 2024 sollicitant la somme de 3345 euros ;

— le courrier du 17 juin 2024 reçu le 18 juin 2024 sollicitant la somme de 4257 euros ;

— le courrier du 20 août 2024 reçu le 29 août 2024 sollicitant la somme de 2014 euros.

— le commandement de payer en date du 16 octobre 2024 réclamant la somme de 1969 euros au titre des charges et loyers ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois d’août 2025 pour un montant de 8413.

Mme [F] [R] et M. [C] [N] reconnaissent l’existence de cette dette. Ils affirment en contester le montant sans pour autant chiffrer le montant reconnu.

Ils indiquent en effet avoir perçu des prestations de la Caisse des Allocations Familiales (CAF) et avoir payé la somme totale de 24 768 euros entre les mois d’avril 2023 et de février 2025.

Il ressort des décomptes produits par M. [K] [V] que les prestations versées par la CAF sont prises en considération et qu’après déduction du coût des travaux pour un montant de 6400 euros, Mme [F] [R] et M. [C] [N] reconnaissent avoir payé la somme de 18 368 euros (24 768 € – 6400 euros de travaux) au titre de leurs loyers (versements CAF et virements compris), entre le mois d’avril 2023 et de février 2025 inclus.

Mme [F] [R] et M. [C] [N] sont donc d’accord avec M. [K] [V] qui indique avoir perçu, entre les mois d’avril 2023 et de février 2025 inclus, la somme de 18 636 euros, soit plus que ce qu’affirment les locataires.

M. [K] [V] produit un décompte actualisé au mois d’août 2025 déduisant les prestations reçues par la CAF, indiquant que Mme [F] [R] et M. [C] [N] n’ont effectué aucun versement au titre de leurs loyers depuis le mois de février 2025 et qu’ils lui sont redevables de la somme de 8413 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Ce nouveau décompte n’est pas contesté par ces derniers qui ne justifient en outre pas avoir effectué de nouveaux virements au titre de leurs loyers à leur bailleur.

Par conséquent, Mme [F] [R] et M. [C] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 8413 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La solidarité étant prévue aux contrats de bail, Mme [F] [R] et M. [C] [N] solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle en expertise judiciaire de Mme [F] [R] et M. [C] [N]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Le caractère légitime de la demande suppose à la fois le caractère plausible des faits allégués et la pertinence de la mesure envisagée.

Le caractère légitime de la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile suppose à la fois le caractère plausible des faits allégués et la pertinence de la mesure envisagée.

Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 263 du Code de procédure civile dispose, en outre, que le juge peut ordonner une expertise judiciaire dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à l’éclairer.

Il est constant que l’expertise judiciaire a un caractère subsidiaire en ce qu’elle ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure n’est suffisante pour la solution du litige, plus simple et moins onéreuse, telles que des constatations par exemple.

Cette mesure d’instruction doit également être proportionnée au but poursuivi et être supportée par un motif légitime.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’existence de désordres dans l’appartement et Mme [F] [R] et M. [C] [N] sollicitent une mesure d’expertise judiciaire.

Ils produisent à l’appui de leur demande :

le diagnostic de performance énergétique du logement le classant « F » ;des photographies en noir et blanc de la toiture d’un grenier, de robinets et WC, des chambres, des prises électriques et du salon ;des photographies en couleur présentant des marques d’eau, des marques noires sur un mur, des tuyaux de la chaudière et d’une bouche d’aération ;

deux certificats médicaux indiquant que les enfants de Mme [F] [R] et M. [C] [N] présentent « des symptômes en lien avec une exposition au vapeur du fuel » ;deux factures en date des 13 octobre et 04 novembre 2025 relatives à l’entretien de la chaudière.

Or il ressort des éléments versés aux débats que Mme [F] [R] et M. [C] [N] ne justifient pas s’être plaints de l’état de l’appartement auprès de M. [K] [V] en cours d’exécution du contrat de bail, avant l’introduction par ce dernier d’une action en justice.

Ils ne justifient pas non plus avoir contacté leur assureur, les services de la mairie, de la CAF, de l'[Localité 6] ou de tout organisme aux fins de constatation du caractère indécent du logement. Ils ne communiquent ni expertise amiable, ni procès-verbal de constat.

De même, si Mme [F] [R] et M. [C] [N] indiquent s’être trouvés en danger dans le logement, ils ne versent pas d’arrêté d’insalubrité du logement au sens de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitat.

En conséquence, compte tenu du fait qu’une mesure d’expertise judiciaire ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, ils seront déboutés de leur demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Mme [F] [R] et M. [C] [N]

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’état d’indécence est défini dans le décret du 30 janvier 2002 en son article 2 comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le logement doit, pour être décent, répondre à un critère de performance énergétique minimale et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Par ailleurs, un logement décent assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

S’agissant d’une demande en indemnisation, Mme [F] [R] et M. [C] [N] doivent rapporter la preuve d’un manquement de M. [K] [V] à ses obligations contractuelles, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ce préjudice et cette faute.

En l’espèce, Mme [F] [R] et M. [C] [N] produisent deux certificats médicaux indiquant que leurs enfants présentent « des symptômes en lien avec une exposition au vapeur du fuel ».

Toutefois, ces symptômes ne sont pas détaillés et le lien entre eux et l’exposition aux vapeurs de fuel n’est pas établi de sorte que ces certificats sont, à eux seuls, insuffisants à caractériser un préjudice.

Il ressort par ailleurs de la facture n°19787 en date du 07 octobre 2025 d’un chauffagiste mandaté par le bailleur : « ventilation de chaufferie à ouvrir car bouchée actuellement par un coussin » et « entretien de la chaudière est à réaliser urgemment car non réalisé en 2024 et 2025 ».

Mme [F] [R] et M. [C] [N] ne produisent pas de facture d’entretien de la chaudière au titre de l’année 2024 et ne contestent pas avoir volontairement obstrué l’aération de la chaudière, de sorte qu’ils sont mal fondés à solliciter l’indemnisation d’un préjudice auquel ils ont contribué.

Dans ces conditions, Mme [F] [R] et M. [C] [N] ne rapportent ni la preuve d’un manquement de M. [K] [V] à ses obligations en qualité de bailleur, ni la preuve d’un préjudice matériel et moral subi, ni un lien entre ces manquements et ces préjudices.

Mme [F] [R] et M. [C] [N] seront ainsi déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [F] [R] et M. [C] [N] seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [F] [R] et M. [C] [N], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à M. [K] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Consécutivement, la demande de Mme [F] [R] et M. [C] [N] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [K] [V] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de M. [K] [V] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], entre M. [K] [V] d’une part et Mme [F] [R] et M. [C] [N] d’autre part, sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2023 relatif au garage, parking, box et grange situés [Adresse 7] à [Localité 4], entre M. [K] [V] d’une part et Mme [F] [R] et M. [C] [N] d’autre part, sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [F] [R] et M. [C] [N] à libérer les lieux (logement à usage d’habitation et garage, parking, box, grange) situés au [Adresse 7] à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [R] et M. [C] [N] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [R] et M. [C] [N] à payer à M. [K] [V] la somme de 8413 € (huit mille quatre cent treize euros) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [F] [R] et M. [C] [N] à payer à M. [K] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 1200 € (mille deux cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité est comprise dans la dette locative jusqu’au mois d’août 2025 ;

DÉBOUTE Mme [F] [R] et M. [C] [N] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE Mme [F] [R] et M. [C] [N] de leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [R] et M. [C] [N] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [R] et M. [C] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 138,52 euros ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE M. [K] [V] d’une part et Mme [F] [R] et M. [C] [N] d’autre part de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,