TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02795 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQSS

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, aocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [R]

né le 16 Février 1991 à [Localité 2] (SENEGAL), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2025, à effet du 29 mars 2025, la société KAIROS représentée par Monsieur [J] [K], a donné à bail à Monsieur [H] [R], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 520 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 30 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 550 € par mois, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 520 €.

Par contrat de cautionnement VISALE conclu le 11 mars 2025 entre la société KAIROS représentée par Monsieur [J] [K] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution du paiement du loyer. Le bailleur a mis en œuvre la garantie VISALE pour un montant total de 2200 euros au titre du paiement des loyers des mois d’avril à août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1650 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [H] [R] par voie électronique avec avis de réception du 8 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 23 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu le 13 mars 2025, faute pour Monsieur [H] [R] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [H] [R] à lui payer les sommes suivantes :2200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 7 août 2025 sur la somme de 1650 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 23 octobre 2025; une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ; condamner le locataire à payer ces indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors qu’ils sont justifiés par une quittance subrogative ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 24 octobre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par Me [X] et a repris ses demandes telles que formulées dans son assignation en précisant que la dette n’avait pas évolué.

Monsieur [H] [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’ il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu à l’audience représentée par son Conseil. Monsieur [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à étude. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la demande en résiliation de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 23 octobre 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne

peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 8 août 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 23 octobre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 24 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 février 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 13 mars 2025 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par le bailleur.

Cette clause VIII stipule en effet que : « Le présent contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ».

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer la somme de 1650 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Monsieur [H] [R] le 7 août 2025 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [H] [R] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette au 19 septembre 2025, soit à l’expiration du délai de six semaines courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 7 août 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises à compter du 19 septembre 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [H] [R] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] occupe le bien de la société KAIROS représentée par Monsieur [J] [K] sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 13 mars 2025 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 19 septembre 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 8 octobre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 13 mars 2025 ;

— le commandement de payer en date du 7 août 2025 réclamant la somme de 1650 euros;

— le décompte de la créance arrêtée au 8 octobre 2025 pour un montant de 2200 euros.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [H] [R] est, au 8 octobre 2025 redevable à l’égard la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une somme de 2200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Monsieur [H] [R], qui n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 2200 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [R], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2025 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], entre la société KAIROS représentée par Monsieur [J] [K] d’une part et Monsieur [H] [R] d’autre part, sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [R] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2200 € (deux mille deux cents euros) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation arrêté au 8 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 07 août 2025, date du commandement de payer sur la somme de 1650 € (mille six cent cinquante euros) et à compter du 23 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2200 € (deux mille deux cents euros) ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux (soit la somme de 550 € (cinq cent cinquante euros) par mois) ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [H] [R] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,