MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 14/05672 – N° Portalis DBZE-W-B66-FTBW

JUGEMENT DU : 19 Août 2025

AFFAIRE : [A] [ZC], [X] [E] épouse [ZC], [FX] [N], [G] [W] [ZC] épouse [N] C/ [L] [R], S.C.P. BTSG, Société MARKEL INTERNATIONAL, S.C.P. BIHR LE CARRER NAJEAN, S.C.P. BIHR LE CARRER NAJEAN, [DP] [M], S.A.R.L. SOFIMONT, [O] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Hervé HUMBERT, Premier Vice-Président

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT, Vice Présidente

Madame Mathilde BARCAT, Juge

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [ZC], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 102

Madame [X] [E] épouse [ZC], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 102

Monsieur [FX] [N] décédé

représenté par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 102

Madame [G] [W] [ZC] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 102

DEFENDEURS

Monsieur [L] [R], conseil en gestion de patrimoine, inscrit au RCS de [Localité 13] sous le numéro 478 910 987

né le 29 Décembre 1962 à [Localité 17], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier COUSIN de la SCP SYNERGIE AVOCATS, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :, M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 21

S.C.P. BTSG, désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SOFIMONT (RCS Paris sous le n° 499 177 764), dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Société MARKEL INTERNATIONAL, assureur de resonsabilité civile professionnelle de la société HORIZON COURTAGE société de droit anglais enregistrée sous le numéro 202570, prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 3]. GRANDE BRETAGNE

représentée par Maître Sarah XERRI-HANOTE de la SCP HONIG METTETAL NDIAYE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Laura LEDERLE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 11

S.C.P. BIHR LE CARRER NAJEAN, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS HORIZON COURTAGE, don le siège social est sis [Adresse 10] à [Adresse 14] ([Adresse 9]), immatriculée au RCS d’EPINAL sous le n° 492 034 020, société en liquidateion judiciaire depuis un jugement du Tribunal de Commerce d’EPINAL en date du 9 juillet 2013, dont le siège social est sis [Adresse 8]

défaillant

S.C.P. BIHR LE CARRER NAJEAN, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FINANCIERE HORIZON, dont le siège social est [Adresse 10]), immatriculée au RCS d’EPINAL sous le n° 492 504 924, société en liquidation judiciaire depuis un jugement du tribunal de commerce d’EPINAL en date du 9 juillet 2013., dont le siège social est sis [Adresse 8]

défaillant

Maître Maître [DP] [M], de la SCP [D] [F] ET [DP] [M], notaires, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :

S.A.R.L. SOFIMONT, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 499 177 764, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

Monsieur [O] [Z] décédé,

ayant exercé professionnellement en qualité de notaire, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocats au barreau d’EPINAL, vestiaire :

Clôture prononcée le : 15 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 24 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 08 juillet 2025

Jugement par mise à disposition au greffe le : 19 Août 2025 nouvelle date indiquée par le Président

Le :

Copie+grosse+retour dossier

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Horizon Destinations a fait construire un ensemble immobilier comprenant plusieurs chalets, situé « [Adresse 11] » à [Localité 16] dans les Hautes Alpes, constituant la «[Adresse 15] ».

La SAS Financière Horizon, représentée par son gérant, M. [J] [GD], s’est portée acquéreur auprès de la SCI Horizon Destinations du chalet C2 d’une superficie de près de 85 m2 au prix de 367.096,44 euros, suivant acte reçu par Me [B], notaire à Guillestre, le 06 décembre 2010.

Suivant acte notarié passé devant Me [DP] [M], notaire à [Localité 12], en date des 14, 17, 18 et 22 décembre 2010, M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], d’une part, et Monsieur [FX] [N] et son épouse, Mme [G] [N] née [ZC], d’autre part, ont acquis, avec douze autres indivisaires rassemblés sous la dénomination Indivision « Les bouquetins » auprès de la SAS Financière Horizon, une quote-part indivise du chalet C2 à hauteur respectivement de 2/22ème chacun.

Ils ont financé l’achat de ce chalet pour un montant total de 550.000 euros au moyen d’un prêt consenti par la Banque Populaire Lorraine Champagne.

Un projet de convention d’indivision a été établi avant la vente par Me [Z] et la convention d’indivision a été passée en la forme notariée par sa successeure, Me [M], lors de la réitération de la vente par acte authentique.

Cet investissement immobilier a été présenté aux acquéreurs par M. [L] [R], prétendant être mandaté par la SARL Horizon Courtage ayant pour gérant, M. [J] [GD]. M. [L] [R] était par ailleurs associé dans les sociétés Financière Horizon et Horizon Courtage.

Cet investissement a été réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard permettant notamment, outre la constitution d’une épargne, de bénéficier d’une réduction d’impôts portant sur 25% du prix hors taxe de l’investissement et ce pendant les 9 premières années, à la condition que le logement acquis soit compris dans une résidence de tourisme classée.

Un bail commercial de neuf années a été régularisé, le 05 novembre 2010 avec la SARL Sofimont en lien avec la société SARA Résidences de Tourisme, exploitante de résidences de tourisme, ladite société gérant plusieurs chalets constituant la Résidence.

***

En avril 2013, la SARL Sofimont a informé la société SR Conseil qu’elle était dans l’impossibilité de déposer une demande de classement en résidence de tourisme, détenant en gestion moins de 70% de la résidence.

***

Les sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon ont été placées en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce d’Epinal en date du 17 juillet 2012 converti en liquidation judiciaire par jugement du 09 juillet 2013. La SCP Le Carrer-Najean a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Les opérations ont été clôturées pour insuffisance d’actifs.

Par jugement du 03 avril 2014, le tribunal de commerce d’Epinal a étendu la procédure de liquidation judiciaire des sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon, à M. [J] [GD].

Par actes d’huissier de justice en date des 9 et 11décembre 2014, M. [A] [ZC] et son épouse Madame [X] [E], Monsieur [FX] [N] et son épouse Mme [G] [N] née [ZC] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy M. [L] [R], la SCP Le Carrer-Najean, liquidateur judiciaire de la SAS Financière Horison et la SAS Horison Courtage, Me [DP] [M] et Me [O] [Z], la SARL Sofimont, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les indemniser de leurs préjudices, pour n’avoir pas pu obtenir les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard.

Me [S] de la SCP BTSG a été désigné, par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 02 avril 2015, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Sofimont et a procédé à la résiliation du bail commercial liant l’indivision à cette société.

Le 28 juin 2015, M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], Monsieur [FX] [N] et son épouse, Mme [G] [N] née [ZC] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, déclaré leurs créances à Me [S] pour des montants respectifs de 49.679 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 décembre 2015, M. [A] [ZC], Madame [X] [E], Monsieur [FX] [N] et Mme [G] [N] née [ZC] ont fait assigner en intervention forcée la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL Sofimont. L’instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 15/05299.

La jonction entre les deux instances a été prononcée le 02 mai 2016.

Par acte en date du 16 juillet 2018, Me [T], huissier de justice, a attesté que les formalités de remise de l’assignation en intervention forcée délivrée par M. [L] [R] à la société de droit étranger Markel International Insurance Company Limited, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Horizon Courtage, avaient été accomplies. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/02716.

Par ordonnance en date du 21 mai 2019, le juge de la mise en état a notamment prononcé la jonction des deux procédures sous le numéro de RG 14/05672.

L’instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2022.

M. [FX] [N] et Me [O] [Z] sont décédés en cours de procédure.

***

Par jugement mixte du 06 mai 2024, le présent tribunal a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], Mme [G] [ZC] veuve [N], faute pour l’ensemble des indivisaires d’avoir engagé la présente instance

Avant dire droit,

— rouvert les débats

— révoqué l’ordonnance de clôture de l’instruction

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du pôle civil du 11 juin 2024 à 9 heures

— invité M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], Mme [G] [ZC] veuve [N] à faire valoir leurs observations sur la fin de non recevoir relevée d’office tirée de l’arrêt des poursuites individuelles à l’égard des sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon en liquidation judiciaire depuis le 09 juillet 2013

— invité M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], Mme [G] [ZC] veuve [N] à faire valoir leurs observations sur l’interruption de l’instance en raison du décès de Me [O] [Z]

— invité Mme [G] [ZC] veuve [N] à produire l’acte de décès de son défunt époux, M. [FX] [N], ainsi que l’attestation de dévolution successorale

— invité M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], Mme [G] [ZC] veuve [N] à préciser si l’administration fiscale s’est manifestée auprès d’eux pour que la TVA soit reversée et dans l’affirmative, à produire les documents justificatifs

— réservé les autres demandes.

L’instruction du dossier a été clôturée le 15 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025 lors de laquelle il a été soulevé les points suivants :

le tribunal a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des dernières conclusions de M. [R] portant sur l’intégralité du litige et non pas uniquement sur les points qui ont amenés le tribunal à rouvrir les débats listés dans le dispositif de la décisionles consorts [BI] confirment se désister de leurs demandes à l’encontre de Me [Z] et des parties faisant l’objet de procédures collectives, soit la SARL Sofimont, M. [J] [GD], la SAS Horizon Courtage et la SAS Financière Horizon. A cet égard, le conseil de Me [Z] et de Me [M] a indiqué en prendre acte et n’avoir pas pris de nouvelles conclusions par rapport à celles antérieures sur lesquelles figurent toujours Me [Z].

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 08 juillet 2025, prorogée au 19 août 2025.

***

Par conclusions n°5 transmises par voie électronique le 07 juin 2024, M. [A] [ZC] et son épouse, Madame [X] [E], ainsi que Mme [G] [ZC] veuve [N], sollicitent, au visa des articles 1108 et suivants, 1382 et 1147 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de leur donner acte de ce qu’ils se désistent de leurs demandes dirigées contre Me [Z] (décédé) et les sociétés Sofimont, Horizon Courtage, Financière Horizon et M. [J] [GD], de débouter les défendeurs de leurs demandes et de condamner in solidum M. [L] [R] et Me [Z] (comprendre au regard de l’erreur matérielle, Me [M]) à payer les sommes suivantes :

à M. [A] [ZC] et Madame [X] [E]

—  4.547 euros (gain manqué) en raison de l’absence de crédit d’impôt

— absence d’avantage TVA, seulement en cas de redressement

—  10.458 euros en raison de la perte de loyers

—  15.522 au titre de la perte de valeur du bien

—  10.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral

—  4.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À Mme [G] [ZC] veuve [N]

—  4.547 euros (gain manqué) en raison de l’absence de crédit d’impôt

— absence d’avantage TVA : seulement en cas de redressement

—  10.458 euros en raison de la perte de loyers

-15.522 euros au titre de la perte de valeur du bien

—  10.000 euros au titre de son préjudice moral.

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent en outre de dire que les défendeurs les garantiront dans l’hypothèse où ils devraient subir un redressement fiscal concernant la déduction de réduction d’impôts au titre d’exercice non éligibles et où ils devraient rembourser toute ou partie de la TVA déduite lors de l’acquisition, de statuer sur ce que droit sur la garantie de la société Markel International Insurance Company Limited, de dire que les condamnations produiront intérêts à compter de la date de délivrance de l’assignation et de condamner l’ensemble des défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Damien Lordier.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que M. [L] [R], en sa qualité d’agent immobilier, de conseil en gestion de patrimoine et de promoteur, ainsi que les sociétés commercialisatrices, les ont trompé sur la véritable rentabilité et valeur du bien et sur les risques de l’opération, qu’ils ont failli à leur obligation de résultat de leur livrer un bien permettant de bénéficier d’une rentabilité locative de 4% et de la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts, et qu’ils ont, à tout le moins, failli à leur devoir de conseil, d’information et de prudence, en ne leur indiquant pas les risques, notamment fiscaux, inhérents à l’opération, en ne les avertissant pas de la surévaluation du bien et en ne vérifiant pas la régularité de l’opération proposée.

Ils expliquent que le montage de l’opération immobilière proposé par M. [L] [R] qui était destiné à obtenir des avantages fiscaux dans le cadre du dispositif Censi Bouvard s’est avéré être un échec, en raison des fautes de M. [L] [R], lequel a surévalué le bien vendu par rapport aux prix du marché immobilier, leur a fait conclure un contrat de bail commercial avec la société exploitante, la SARL Sofimont, comportant un loyer trop faible par rapport aux promesses de rentabilité qu’il avait faites, n’a pas veillé à ce que les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt et du crédit de TVA, à savoir le classement de la résidence de tourisme auprès d’Atout France et l’engagement de promotion immobilière à l’étranger, étaient remplies avant la vente.

Ils mettent en cause la notaire intervenue dans l’opération qui connaissait le motif fiscal de celle-ci et qui était tenue à un devoir spécifique de conseil en veillant à ce que les conditions propres à la défiscalisation soient réunies ou, à tout le moins, en portant à la connaissance des acquéreurs les obligations imposées à la société exploitante par la loi fiscale et toutes les circonstances qui auraient pu compromettre l’efficacité de l’opération (interruption du bail, absence de garantie de solvabilité de l’entreprise exploitante).

Ils exposent que leur préjudice est constitué par deux manques à gagner : la réduction d’impôts portant sur 25% du prix d’acquisition HT pendant neuf ans et le remboursement du crédit de TVA ayant grevé le prix d’acquisition. Ils ajoutent un préjudice lié à la perte de loyers correspondant à la différence entre le montant des loyers promis pour que l’opération soit rentable et les loyers résultant du bail dont la rentabilité est moindre. Enfin, ils font observer que le bien a été acquis à un prix sans commune mesure à ceux pratiqués sur le marché immobilier risoulin et qui plus est, en indivision, ce qui occasionne à la revente du bien une perte sur l’investissement.

A défaut de pouvoir obtenir l’intégralité des sommes réclamées, ils estiment qu’en tout état de cause, il existe une perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement plus rentable et d’avoir pu obtenir les avantages fiscaux promis, perte de chance qui devrait être fixée à 80%.

Ils soutiennent enfin avoir eu le sentiment de s’être fait escroquer alors que les différents intervenants savaient que les objectifs de rentabilité ne pouvaient être atteints et considèrent être désormais prisonniers d’un investissement désastreux dont ils ne peuvent s’échapper, ce qui constitue un préjudice moral dont ils entendent demander réparation.

Par conclusions n° 6 transmises le 16 janvier 2025 postérieurement à la réouverture des débats, M. [L] [R] sollicite, au visa des articles 1984 et suivants et 1382 du code civil, de déclarer irrecevable l’action, faute d’unanimité entre les indivisaires pour ester en justice, de débouter les demandeurs de leurs demandes à son encontre, de les condamner à lui régler chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre chacun la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédérique Morel.

Subsidiairement, il demande de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société Markel International Insurance Company Limited, de la condamner à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Frédérique Morel.

Sur la recevabilité de la demande de M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N], il soutient que ces derniers n’ont pas qualité à agir, dès lors que l’instance n’a pas été introduite par tous les coindivisaires ayant une quote part du chalet litigieux.

Il prétend n’être intervenu qu’en qualité de mandataire de la société Horizon Courtage et n’avoir pas commis de faute « détachable » de son mandat, de sorte que sa responsabilité à l’égard des tiers ne saurait être engagée, seule celle de la société Horizon Courtage étant susceptible de l’être. Il ajoute qu’à supposer qu’un mauvais conseil soit établi, il a été donné pour le compte de la société Horizon Courtage qui seule doit en répondre.

Il fait valoir que les préjudices des demandeurs ont pour cause exclusive une faute de la SARL Sofimont qui n’a pas obtenu le classement de la résidence, et ajoute que l’obligation de classement de la résidence incombe aux indivisaires ou à tout le moins au gestionnaire de l’indivision.

Il indique n’avoir pas été associé à la négociation du bail avec la SARL Sofimont et ne pas être responsable de l’option du dispositif fiscal choisi par les demandeurs, alors qu’ils pouvaient bénéficier du dispositif « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP) classique, présentant des avantages communs et supplémentaires par rapport au dispositif Censi Bouvard, et pour lequel il ont d’ailleurs opté et ont profité des déficits qu’ils ont imputés à une activité de même nature.

Il conteste avoir commis une faute dans la proposition d’un projet qui était viable, auquel il a personnellement souscrit, et qui a été présenté à ses clients sans dissimuler quoique ce soit, ni avoir commis un abus de mandat susceptible d’engager sa responsabilité civile personnelle, et que si une faute devait être tenue, il s’agit d’une faute de conseil se résolvant en perte de chance de ne pas contracter.

Il fait observer tout d’abord que les préjudices dont se plaignent les demandeurs ne sauraient être constitués, alors que ces derniers ne sont pas allés jusqu’au terme de leur investissement, n’ont pas accepté les efforts d’épargnes prescrits et n’ont pas mis tout en œuvre pour que leur investissement fonctionne, contribuant, par leur refus de trouver des solutions qui apportaient pourtant un maximum de garantie financière, à leur préjudice.

Ensuite, il expose que le préjudice résultant de l’absence de perception des avantages fiscaux est sans objet, dès lors que les demandeurs peuvent bénéficier du dispositif classique de la LMNP et que s’agissant de la déduction de la TVA, il ne saurait y avoir de préjudice sur une somme avancée par les services fiscaux, qui pourrait être restituée. Il souligne que les calculs des demandeurs relatifs à un manque à gagner sont erronés.

Il ajoute que M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N] avaient connaissance du loyer fixe de 2% et ont omis le bénéfice d’un loyer variable basé sur le chiffre d’affaire généré par la résidence et l’avantage en nature constitué par les deux semaines d’occupation à titre gratuit dont ils disposent. Il estime ne pas être responsable de la perte de loyers qui incombe à la SARL Sofimont.

S’agissant de la surestimation du bien, il fait observer que M. [A] [ZC], Madame [X] [E], et Mme [G] [ZC] veuve [N], qui ont signé l’acte de vente en connaissance de cause, ne produisent en outre aucune estimation du chalet à la date de leur achat pour démontrer cette surévaluation et ne tiennent pas en compte, dans leur calcul, la valeur nette comptable du bien.

A titre subsidiaire, il entend rechercher la garantie de la société Markel International Insurance Company Limited, assureur de la société Horizon Courtage, dès lors que le bénéfice de la police souscrite lui est étendu en sa qualité de mandataire exclusif de la société et que cette police a vocation à s’appliquer à l’activité de conseiller en investissement financier.

Il soutient que la société Markel International Insurance Company Limited ne peut se prévaloir de la prescription biennale, qui n’est pas acquise, compte tenu de l’absence de rappel du risque de prescription à l’assuré, du défaut de remise des conditions générales et de l’absence de rappel des causes de prescription dans le contrat. Il ajoute que les clauses d’exclusion lui sont inopposables pour n’avoir pas été portées à sa connaissance.

Par conclusions n°4 transmises le 13 décembre 2024 postérieurement à la réouverture des débats, la société Markel International Insurance Company Limited, assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Horizon Courtage, sollicite de déclarer irrecevables les demandes de M. [L] [R] à son encontre pour être prescrites, à titre subsidiaire, de débouter M. [L] [R] de ses demandes, à titre infiniment subsidiaire, de le condamner à lui verser la somme de 3.049 euros au titre de la franchise contractuelle et en tout état de cause, de le condamner à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle soutient que les demandes formulées par M. [R] à son encontre sont prescrites en application de l’article L. 114-1 du code des assurances et de l’article L.114-2 du code des assurances qui circonscrit les causes d’interruption de la prescription.

Elle explique que M. [R] n’a pas agi comme mandataire de la société Horizon Courtage mais en son propre nom, de sorte qu’il ne saurait bénéficier de la police d’assurance qui couvre l’activité des mandataires exclusifs de la société.

A titre subsidiaire, elle ajoute que le mandat produit par M. [L] [R] est un mandat d’intermédiation en assurance et que, si la garantie s’applique bien à cette activité soumise aux dispositions des articles L.511-1 et suivants du code des assurances, elle ne couvre cependant pas l’activité de conseiller en gestion de patrimoine à laquelle s’est livré M. [L] [R].

Elle indique que M. [P] ne saurait soutenir avoir exercé l’activité de conseil en investissement financier garantie par le contrat, dès lors qu’il n’est pas inscrit au registre tenu par l’ORIAS.

S’agissant de l’inopposabilité du contrat d’assurance faute de signature de celui-ci, elle entend faire valoir que le contenu du contrat d’assurance peut être prouvé à l’aide d’un commencement de preuve par écrit, que constitue une attestation d’assurance.

Par conclusions transmises par voie électronique le 22 novembre 2021, Maître [DP] [M], notaire associé de la SCP [F]-[M], et Maître [O] [Z] (décédé) sollicitent de déclarer M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N] irrecevables en leurs demandes, de les en débouter et de les condamner à leur verser la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Amandine Thiry.

Me [M] s’associe au moyen tiré du défaut de qualité à agir de M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N] à défaut d’introduction de l’instance par tous les indivisaires et soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée dès l’instant où elle ne n’est pas intervenue au stade où les conseils devaient être donnés, soit avant la conclusion du contrat. Elle ajoute que lors de son intervention, les parties étaient en tout état de cause déjà engagées contractuellement.

Elle indique qu’il n’appartient pas au notaire de se prononcer sur l’opportunité économique de la convention à authentifier ou sur la solvabilité des parties et fait valoir que son acte authentique est juridiquement valable et n’encourt aucune inefficacité.

Elle entend faire observer que la défiscalisation n’a pas été érigée contractuellement en élément déterminant du consentement des parties, le but essentiel d’une telle opération étant d’investir dans un bien immobilier, et que connaissant le souhait de l’acquéreur de bénéficier de dispositif de défiscalisation, les acquéreurs ont été conseillés de régulariser l’acte de vente avant la fin de l’année 2010.

Elle fait valoir que M. [A] [ZC], Madame [X] [E], Monsieur [FX] [N] et Mme [G] [N] née [ZC] ne démontrent pas qu’ils n’ont pas pu bénéficier de la défiscalisation et explique que l’obligation de classement de la résidence de tourisme résultant du bail commercial incombant à la SARL Sofimont n’avait pas été portée à sa connaissance lors de la passation de l’acte authentique.

Elle ajoute qu’elle n’est pas soumise à un devoir de conseil sur la fixation du prix, négocié en amont compte tenu de l’opportunité économique du contrat, et qu’elle ne pouvait refuser d’instrumenter une vente conduisant à une forte plus-value effectuée à l’occasion d’une revente proche de l’acquisition initiale, sauf à démontrer un contexte de fraude fiscale.

Elle soutient enfin que les demandeurs ne démontrent pas la réalité de leur préjudice, qu’au surplus, ils réclament une double indemnisation, soit des dommages et intérêts nettement supérieurs à la valeur nette de leur investissement, et qu’enfin, son intervention n’aurait pas modifié la perception des acquéreurs qui ont eu le temps durant de très long mois d’être convaincus par les différents interlocuteurs et qui étaient déjà liés juridiquement.

Elle prétend qu’il serait périlleux d’ordonner l’exécution provisoire de la décision compte du caractère conflictuel, du montant des sommes en litige et du nombre important de parties.

La SCP BTSG en la personne de Me [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Sofimont, la SCP Le Carrer-Najean, liquidateur judiciaire de la SAS Financière Horizon et de la SARL Horizon Courtage, M. [J] [GD], n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les désistements des consorts [BI]

Suite à la réouverture des débats, les consorts [BI] entendent se désister de leurs demandes à l’encontre de Me [Z] (décédé) et des parties faisant l’objet de procédures collectives, à savoir M. [J] [GD], la SARL Sofimont, la SAS Financière Horizon et la SARL Horizon Courtage prises en la personne de la SCP Le Carrer-Najean, liquidateur judiciaire.

Les parties faisant l’objet de procédures collectives n’ayant pas constitué avocat et n’ayant donc pas présenté de demande au fond, il est constaté que le désistement est parfait.

En outre, les consorts [BI] n’entendent pas attraire à la cause les héritiers de Me [O] [Z], de sorte que le désistement est également parfait en raison du décès de ce dernier, désistement qu’il convient de constater.

II-Sur la recevabilité des conclusions de M. [L] [R] après la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Suivant l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il est constant que si la réouverture des débats n’emporte pas la révocation de l’ordonnance de clôture lorsqu’elle est ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur une question précise, la réouverture des débats emporte révocation de l’ordonnance de clôture lorsque l’affaire est renvoyée à la mise en état.

Or la révocation de l’ordonnance de clôture permet le dépôt de nouvelles conclusions.

En conséquence, les conclusions de M. [R], qui portent sur la totalité des débats, postérieures au jugement ordonnant la réouverture des débats, révoquant l’ordonnance de clôture de l’instruction et renvoyant à la mise en état pour permettre aux consorts [BI] de répondre sur certains points, sont recevables.

III- Sur la responsabilité de M. [R]

A- Sur sa qualité de mandataire de la société Horizon Courtage

L’article 1984 du code civil prévoit que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Selon l’article 1985 du même code, le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre « Des contrats ou des obligations conventionnelles en général ». L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire.

Si M. [R] soutient que les demandes sont parfaitement irrecevables à son encontre, dès lors qu’il intervient en qualité de mandataire de la société Horizon Courtage, il ne soulève toutefois pas de fin de non recevoir sur ce moyen et l’évoque davantage pour démontrer que les demandeurs sont mal fondés en leur demande.

Il s’évince d’un échange de mails (pièce n° 6 de M. [R]) antérieur à la vente que M. [R] est intervenu auprès des consorts [BI] pour leur conseiller d’investir dans une opération immobilière dans un but de défiscalisation. Il est fait, à cet égard, mention de plusieurs fiches de simulation qui leur ont été soumises par M. [R], dans lesquelles il est mentionné l’acquisition d’un bien immobilier en indivision, la récupération de la TVA sur le prix hors taxe de l’achat, l’économie d’impôt sur 9 ans et la perception de loyers évalués à 4% du prix HT du bien acheté (pièce n°5 de M. [R]). Le dispositif de défiscalisation ainsi présenté est celui de la loi dite « Censi Bouvard », s’appliquant, en l’occurrence, lorsque le bien acquis se trouve au sein d’une résidence de tourisme classée.

M. [R] soutient être intervenu dans le cadre d’un mandat conclu avec la société Horizon courtage ayant pour gérant M. [J] [GD].

M. [R] produit un contrat d’agrément d’agent commercial de courtier conclu, le 1er décembre 2004, avec la société Horizon Courtage. Le mandat porte sur la présentation des opérations d’assurances de biens et de personnes pour le compte du cabinet (pièce 58 de M. [R]). La société Horizon Courtage atteste, le 24 août 2009, que M. [R] est titulaire d’un mandat visé au 4° du I de l’article R. 511-2 du code des assurances, soit un mandat portant sur une activité de distribution en qualité d’intermédiaire d’assurance ou de réassurance et d’intermédiaire d’assurance à titre accessoire (pièce n°2 de M. [R]).

Il est constant que par le biais d’un avenant non daté à ce contrat, le mandat de M. [R] a été étendu à la présentation des opérations immobilières commercialisées par le cabinet et à la présentation des placements PME PMI dans le cadre du développement du groupe Horizon.

Les projets immobiliers du groupe Horizon dont le logo figure sur l’avenant sont précisément ceux situés à [Localité 16], ainsi qu’il ressort de la brochure commerciale (pièce n°15 des demandeurs).

La carte de visite de M. [R] n’est pas un élément probant pour démontrer la qualité de mandataire pour le compte du cabinet Horizon Courtage, dans la mesure où M. [R] dispose de deux cartes de visite différentes, dont l’une, sans l’adresse surlignée en gras, comporte exclusivement les données du cabinet Horizon Courtage. Ces deux cartes pouvaient indistinctement être présentées par M. [L] [R] à ses clients.

Suite à la réouverture des débats, M. [R] produit trois attestations d’investisseurs dans le programme « Horizon » qui témoignent que M. [R] s’est présenté, en 2006 et 2010, comme étant mandaté par la société Horizon Courtage et qu’ils ont signé le contrat de réservation avec M. [GD], gérant de la société Horizon Courtage (pièces n° 60, 61 et 62 de M. [R]). Ces attestations viennent corroborer d’autres témoignages produits en pièce 23 et 25 des demandeurs, affirmant que M. [P] s’est présenté à eux comme agissant pour le compte des sociétés Horizon Courtage et Financière Horizon.

M. [R] produit, par ailleurs, une note d’honoraires de 2007 adressée à la SARL Horizon Innovation portant sur des commissions d’intervention sur vente « Le Petit Nice du Queyras » (pièce n°55) et une facture datée du 16 juin 2011 adressée à la SARL Horizon Courtage pour une régularisation sur honoraires de commercialisation du Petit Nice du Queyras (pièce n°17), les deux sociétés ayant leur siège social à la même adresse. M. [R] fournit également une facture de la société Horizon Courtage adressée à la BPLC après la vente, mentionnant les honoraires du mandataire en recherche de financement pour les consorts [ZC]/[N] (pièce n° 56). Enfin, M. [R] fait état d’un courrier qu’il a adressé à M. [J] [GD] en novembre 2011 pour se plaindre des retards répétitifs de paiement des commissions de courtage et sur les impayés des honoraires de commercialisation, le conduisant à quitter le groupe Horizon (pièce 63).

Le regroupement de ces nouvelles pièces permet de démontrer qu’en présentant l’investissement immobilier à [Localité 16] commercialisé par le Groupe Horizon, M. [P] agissait dans le cadre d’un mandat pour la société Horizon Courtage.

B- Sur la faute de M. [R]

Il est de jurisprudence constante que le mandataire reste responsable envers les tiers lésés des délits et quasi-délits qu’il peut commettre soit spontanément, soit sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission, la faute délictuelle ou quasi délictuelle pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans qu’il soit nécessaire de constater l’existence d’une faute imputable au mandataire qui serait détachable de sa mission.

Ainsi, si dans le cadre d’un contrat de mandat, le mandataire n’est pas tenu personnellement du contrat conclu et ne répond pas envers le tiers contractant de son inexécution, en revanche, la responsabilité délictuelle du mandataire professionnel se trouve engagée envers les tiers en cas de manquement aux obligations d’information et de conseil auxquelles il est tenu en sa qualité de prestataire de services d’investissements.

Il incombe au débiteur des obligations d’information et de conseil de prouver qu’il a satisfait à ces obligations envers son client.

Sur le devoir d’information sur les conditions d’application du dispositif Censi-Bouvard

Les consorts [ZC]/[N] soutiennent que M. [R] leur a caché avoir été averti que les conditions de la défiscalisation n’étaient pas réunies, notamment quant aux possibilités de classement de la résidence.

Il est constant que le projet ne consistait pas en une simple vente immobilière, mais en un investissement immobilier pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard permettant une réduction d’impôt et la récupération de la TVA sur le prix de vente.

Il s’agissait d’acquérir un logement meublé, compris dans une résidence de tourisme classée, loué pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence, ainsi qu’il résulte des termes de l’article 199 sexvicies du code général des impôts dans sa version applicable à l’espèce.

L’objectif de cette opération est clairement indiquée dans les documents de présentation de la résidence qui sont accompagnés d’une simulation faisant ressortir au final l’effort de trésorerie moyen mensuel que l’investisseur devra fournir, après obtention des avantages fiscaux et perception des loyers.

En effet, les documents publicitaires présentant les programmes immobiliers indiquent que ce programme est éligible au « LMNP… » et la fiche de simulation établies par M. [R] fait bien référence à une récupération de la TVA après l’acquisition et à une économie d’impôt sur neuf années, dispositions propres au dispositif Censi Bouvard.

Par ailleurs, un projet de convention d’indivision établi par Me [Z], notaire à [Localité 12], signé par les treize coindivisaires du chalet C2 et non daté (pièce n°1 M. [R]) fait expressément référence à ce dispositif. Il y est ainsi indiqué : « cette acquisition est prévue dans le cadre de l’investissement dit « Bouvard-LMNP Scellier » concernant la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du code général des impôts. Elle concerne un logement acquis neuf et afin de bénéficier de la réduction d’impôts, il est rappelé que les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le logement meublé pendant une durée de neuf ans à l’exploitant de la résidence. Il est précisé que chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt dans la limite de la quote part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Enfin, le bail commercial signé le 05 novembre 2010 (pièce n°16 des demandeurs) avec la SARL Sofimont, société gestionnaire de la résidence, mentionne que l’activité du preneur est d’être exploitant de résidence de tourisme conformément à l’arrêté du 14 février 1986 relatif aux règles de classement des résidences de tourisme.

Ces éléments permettent de démontrer que l’acquisition du chalet s’inscrivait dans le cadre d’un investissement d’un bien dans une résidence de tourisme pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard.

La mission de M. [L] [R] était en conséquence de délivrer des informations claires et précises relatives aux conditions de mise en œuvre de ce dispositif et au risque encouru par les acquéreurs, si ces conditions n’étaient pas réunies.

Or le pré-requis pour bénéficier de ce dispositif tient au fait que le bien immobilier acheté doit être compris dans une résidence de tourisme classée. Ce classement n’est toutefois pas automatique et requiert que soient réunies plusieurs conditions vérifiées par Atout France.

Si Me [Z] a fait référence à l’article 199 sexvicies du code général des impôts et a reproduit certaines de ses dispositions, il a omis de mentionner celle, essentielle, qui exigeait que le logement soit compris dans une résidence de tourisme classée.

Ni la convention d’indivision, ni le compromis de vente, ni l’acte authentique de vente, ni le bail commercial conclu avec la SARL Sofimont ne mentionne le dispositif Censi Bouvard, et a fortiori l’obligation de classement de la résidence de tourisme.

Cette information est absente dans tous les documents produits par les parties établis antérieurement à la vente. Il en découle qu’aucun document ne met en garde les acquéreurs contre les risques d’une absence de classement.

En conséquence, M. [L] [R] ne démontre pas avoir fourni des informations claires et exhaustives sur les conditions d’application du dispositif Censi Bouvard, en particulier, la condition essentielle et principale, à savoir que le logement qu’il proposait aux investisseurs d’acquérir devait être compris dans une résidence de tourisme, laquelle devait être classée, ce qui impliquait, pour obtenir ce classement auprès d’atout France, de réunir des pré requis, notamment définis à l’article D321-2 du code du tourisme, soit une obligation durable de location d’au moins 70% des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, ainsi qu’une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale.

Il importe peu de savoir si, comme le soutient la SARL Sofimont (pièce n°39 des demandeurs- courrier de la SARL Sofimont à M. [UH] du 20 janvier 2012), M. [R] savait, avant la vente, que les appartements confiés en gestion à la SARL Sofimont n’étaient pas suffisants pour pouvoir déposer une demande de classement.

M. [L] [R], qui n’était certes pas débiteur de l’obligation de classement qui incombait soit à l’indivision soit à la SARL Sofimont, se devait en revanche d’informer les investisseurs des aléas liés à ce classement en résidence de tourisme de leur bien, fondement de l’édifice pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard, permettant d’obtenir le crédit d’impôt et de conserver le bénéfice de la déduction de la TVA, outre de les mettre en garde sur le risque de remboursement de la TVA si les conditions du dispositif ne sont plus réunies.

Sur le devoir d’information sur les loyers

Les consorts [ZC]/[N] réclament une perte de loyers correspondant à la différence entre les loyers promis par M. [R] dans la simulation et les loyers effectivement conclus avec la société Sofimont. Ils soutiennent que M. [R] leur a caché que les conditions du bail négocié ne correspondaient pas aux simulations, soit que le montant du loyer qui avait été négocié avec l’exploitant ne correspondait pas aux 4% de rentabilité promis.

Il n’est pas contesté que la simulation présentée par M. [R] comportait une rentabilité des revenus fonciers évaluée à 4% du prix d’acquisition du bien HT (pièce n°5 de M. [R]).

Il est constant que le bail commercial conclu avec la SARL Sofimont, le 05 novembre 2010, prévoyait un loyer fixe de 2%, soit en l’occurrence 760,10 euros HT au lieu de 1.729 euros HT, outre un loyer variable calculé sur la base de 40% du chiffre d’affaire et un droit de séjour à raison de deux semaines par an.

La mission de M. [P] se limitait à proposer un montage juridique et fiscal aux futurs acquéreurs sur la base d’une simulation.

Sa participation à la négociation du bail commercial litigieux conclu avec la SARL Sofimont ne résulte que d’un courrier de Mme [DW] en date du 20 janvier 2012 indiquant que M. [R] a pris part aux discussions relatives à la rédaction des baux commerciaux (pièce n°39 des demandeurs). Ce courrier, établi par une personne non identifiée au sein de l’organigramme de la société, ne saurait à lui seul conférer à M. [R] la qualité de « négociateur » du contrat de bail, ce d’autant qu’il est démontré par ailleurs que M. [I], signataire des baux pour la société Sofimont, était directement en lien avec M. [GD] pour définir les modalités des loyers (courrier du 19 janvier 2010).

Il n’est donc pas rapporté la preuve que M. [R] était tenu d’une obligation de mise en garde particulière auprès des investisseurs s’agissant des conditions de conclusion du bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de tourisme.

En outre, il est acquis que l’indivision « les Bouquetins » représentée par M. [H] a signé avec la SARL Sofimont un bail commercial « cadre » le 05 novembre 2010 (pièce n°41 des demandeurs) et que des baux individuels ont été signés le même jour par les demandeurs, lesquels ont nécessairement été informés des conditions par ailleurs claires du contrat et les ont acceptées (pièce n° 16 des demandeurs), peu important qu’une copie du bail leur a été adressée postérieurement à la conclusion de la vente (pièce n°40 des demandeurs).

Enfin, aucun document ne vient attester qu’avec la part de loyer variable escomptée et l’évaluation de l’avantage en nature, le taux de rentabilité promis était inférieur à celui avancé par M. [R] dans la simulation. Par ailleurs, il n’est pas davantage établi l’existence d’un préjudice, si les demandeurs avaient pu percevoir le loyer variable calculé sur le chiffre d’affaire du gestionnaire. Or l’absence de versement du loyer variable n’est pas imputable à M. [R], mais à la situation de la SARL Sofimont.

Dans ces conditions, les consorts [ZC]/[N] doivent être déboutés de leur demande au titre de la perte de loyers.

3) Sur le devoir d’information s’agissant de la surévaluation du bien

S’agissant de la surévaluation du bien, il n’est pas contesté que ce bien acquis par la SAS Financière Horizon à 367.096,44 euros a été revendu aux demandeurs, quelques jours plus tard, au prix de 550.000 euros. L’acte authentique de vente mentionne la plus-value.

Il résulte du recueil par l’étude de Me [B] de quatre cessions sur les années 2009 et 2010 de biens comparables que la valeur moyenne des prix de biens similaires s’établissait à 406.200 euros selon la méthode par comparaison. Par ailleurs, Mme [V], agent immobilier, a attesté qu’après analyse du projet et au vu des tarifs de vente qui était bien au dessus du marché immobilier Risoulin, elle n’a pas donné suite à la collaboration souhaitée par M. [J] [GD], M. [L] [R] et M. [PT] [YI] (pièce n°43 des demandeurs).

Les demandeurs n’ignoraient ni la plus-value ni la surévaluation de leur bien par rapport au marché immobilier risoulin, comme en attestent les échanges de mail juste avant la vente entre M. [A] [ZC] et M. [R] sur le prix élevé de l’acquisition.

Ils ont donc acquis en connaissance de cause un bien dont le prix était plus élevé que celui généralement pratiqué pour des biens similaires et qui correspondait en outre au prix figurant dans la simulation. Or un acquéreur moyennement attentif ne peut ignorer le risque qu’il prend d’acquérir un bien surévalué en cas de revente, qui plus est un bien acquis en indivision.

En conséquence, les consorts [ZC]/[N] doivent être déboutés de leur demande au titre de la surévaluation de leur bien.

IV- Sur la responsabilité de Me [M]

Il est de jurisprudence constante que le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte, est également tenu, à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas immuablement été arrêtées ou produit leurs effets antérieurement.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il était requis de donner la forme authentique.

Si le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il est, en revanche, tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation (Civ. 1ère, 15 juin 2016, P. 15-14.192).

Il n’est pas contesté que Me [Z] a établi un projet de convention d’indivision dans lequel il était mentionné que le bien était acquis dans le cadre de l’investissement Censi Bouvard prévoyant une réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du code général des impôts.

Me [Z] a pris sa retraite et sa successeure, Me [M], a passé en la forme notarié la convention d’indivision en reprenant le projet de convention établi par Me [Z], à l’exception du paragraphe relatif à l’objectif de l’acquisition.

Contrairement à ce qu’elle prétend, Me [M], qui est intervenue en connaissance des autres conventions d’indivision pour cette résidence de tourisme et a instrumenté les ventes des autres indivisions, connaissait le montage juridique et fiscal de l’opération et ne pouvait ignorer que l’acquisition par les indivisaires n’était pas une simple vente immobilière, mais qu’il s’agissait d’un investissement immobilier d’un logement dans le cadre d’une résidence de tourisme classée pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et que ce motif d’acquisition était bien entré dans le champ contractuel et était déterminant pour les acquéreurs.

Dans ce contexte, comme l’avait fait son prédécesseur, il incombait à Me [M] d’informer les investisseurs sur les conditions de mise en œuvre du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard et de les mettre en garde sur les conséquences juridiques d’une absence de classement de la résidence de tourisme.

Me [M] a instrumenté la vente, sans faire référence à l’objectif de cette acquisition et au cadre de celle-ci et sans dispenser, au regard de l’objectif particulier qui la sous tendait, les informations et conseils adaptés permettant aux acquéreurs de mesurer le risque de s’engager dans un tel achat.

Ce défaut d’information a fait perdre aux demandeurs une chance de ne pas bénéficier des avantages escomptés, de ne pas contracter ou de s’orienter vers un autre produit d’investissement.

C’est à cause des manquements conjugués de M. [L] [R] et Me [M] à leur devoir d’information que le préjudice subi par les consorts [ZW]/[N] consistant en une perte de chance est survenu.

Me [M] doit en conséquence être condamnée in solidum avec M. [R] à indemniser les consorts [ZW]/[N] de leur préjudice relatif au manque à gagner au titre du crédit d’impôts.

En outre, il est de jurisprudence constante que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours.

Aucun élément ne vient démontrer que Me [M] est intervenue dans la phase de négociation du bail avec la SARL Sofimont. A cet égard, l’acte de vente mentionne qu’il n’y a actuellement aucune location. Le bail commercial signé avant la vente avec la SARL Sofimont n’est pas évoqué et ne lui a pas été transmis par les parties.

Les demandeurs, qui ne démontrent pas l’existence d’une obligation d’information incombant à Me [M] sur les modalités des loyers conclus avec la SARL Sofimont, doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

Enfin, si le notaire peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il n’a pas averti le vendeur du caractère dérisoire du prix convenu, en revanche, il n’a pas l’obligation d’alerter l’acheteur sur le prix manifestement élevé par rapport au marché immobilier du bien qu’il s’apprête à acquérir.

En l’espèce, Me [M] a porté à la connaissance des acquéreurs par une mention dans l’acte authentique au titre des plus-values immobilières que le bien avait été acquis par la société Financière Horizon au prix de 367.096,44 euros, le 06 décembre 2010, soit moins de 20 jours avant la vente.

Les acquéreurs étaient informés de la différence de prix du bien de près de 180.000 euros et ont signé l’acte en toute connaissance de cause.

Dès lors, les consorts [BI] ne sauraient reprocher à Me [M] de ne pas les avoir avertis d’une surévaluation de leur bien et doivent être déboutés de leur demande de condamnation à ce titre.

V- Sur l’indemnisation des préjudices

S’agissant d’un manquement à un devoir d’information, il est admis de manière constante qu’il s’évalue en termes de perte de chance.

En effet, le manquement de M. [L] [R] et de Me [M] à leur devoir d’information a privé M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] d’une chance de ne pas investir dans ce produit, d’avoir investi, le cas échéant, dans un produit conforme à leurs attentes et de bénéficier des avantages fiscaux escomptés.

Si M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N] avaient été informés de l’ensemble des éléments précités, la perte de chance de percevoir le gain escompté et de renoncer à contracter peut être fixée à 75 %.

Il est par ailleurs constant que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

L’argument selon lequel M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [ZC] veuve [N] ne démontreraient pas la réalité de la perte de l’avantage fiscal, dès lors qu’ils pouvaient bénéficier d’autres dispositifs de défiscalisation, en particulier le régime fiscal classique LMNP, ne saurait être opposé, dans la mesure où ils ont contracté pour obtenir les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard, seul dispositif qui leur a été proposé, et dont les effets se réalisent immédiatement sur une durée de neuf ans.

L’investisseur n’a pas l’obligation de se reporter sur un autre dispositif de défiscalisation, alors précisément qu’il a investi dans le cadre d’un dispositif particulier lui procurant des avantages fiscaux présentés comme mieux adaptés à sa situation par le conseiller chargé de la commercialisation de ce produit. M. [R] a d’ailleurs reconnu, dans un mail du 1er mai 2023, que les autres solutions étaient moins rentables ou efficaces à court terme, mais acceptables sur la durée. Or précisément, l’objectif des investisseurs étaient de réduire immédiatement leur impôt et ce pendant neuf années suivant leur acquisition, contrairement au régime classique du LMNP qui permet une réduction de l’imposition globale grâce à la déduction de l’amortissement comptable du bien sur les bénéfices des revenus locatifs sur une période plus longue.

De la même façon, les coindivisaires n’avaient pas obligation de s’entendre pour trouver un autre exploitant, étant précisé qu’il n’est en outre pas démontré par les défendeurs que le bail proposé par la SEML remplissait toutes les conditions pour obtenir les avantages financiers et fiscaux attendus dans le cadre du dispositif Censi Bouvard.

A- Sur la réduction d’impôts

Il résulte de l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts que le dispositif Censi Bouvard devait procurer aux investisseurs une réduction d’impôts calculée sur le prix de revient du logement dans la limite annuelle de 300.000 euros, et dont le taux était fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, répartie sur neuf années à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

M.[A] [ZC], Madame [X] [E], et Mme [G] [N] née [ZC] font observer qu’ils ont imputé leur crédit d’impôts pour les années 2010, 2011 et 2012 et ont, à compter de 2013, arrêté, dès l’instant où l’expert comptable, la SR conseil, les a alerté qu’ils ne pouvaient pas en bénéficier compte tenu de l’impossibilité de classement de la résidence.

Ils réclament ainsi le manque à gagner à compter de l’année 2013, soit sur une période de 6 ans.

La valeur du bien est supérieur au plafond de 300.000 euros. La base de réduction d’impôt est en conséquence limitée à 300.000 euros, à diviser en 22 quotes-parts, soit 13.636,36 euros par quote-part, soit par ménage qui comptabilise 2/22ème, deux quotes part pour un montant de 27.272,72 euros sur lequel il convient d’appliquer 25% de réduction, soit 6.818,18 euros divisé par 9 années, soit 757,57 euros annuel, soit 4.545,45 euros sur 6 années.

Ce montant ramené à 75% au titre de la perte de chance s’élève à 3.409,09 euros par ménage, montant auquel seront condamnés in solidum M. [L] [R] et Me [M].

Le redressement fiscal portant sur une réduction d’impôts pour les années 2010, 2011 et 2012 est hypothétique près de 10 ans après la fin de l’année 2015, date à partir de laquelle l’administration fiscale ne peut plus exercer de reprise.

En l’absence de préjudice réparable démontré, les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de garantie pour le cas où ils feraient l’objet d’un redressement fiscal.

B- Sur le reversement de la TVA

Les demandeurs, qui ont récupéré la taxe sur la valeur ajoutée versée lors de l’acquisition de leur bien, sollicitent une garantie en cas de redressement par l’administration fiscale, dès lors qu’ils n’étaient pas éligibles à la TVA et ne pouvaient en conséquence pas bénéficier de cette récupération.

Le propriétaire, qui a en effet récupéré la TVA acquittée sur le prix d’acquisition de son bien, doit reverser 1/20ème de cette taxe pour chaque année où le bien échappe à son champ d’application.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 260 D. et 261 D. 4° a du CGI que la location d’un immeuble, au profit d’une personne exploitant une résidence de tourisme classée destinée à l’hébergement des touristes, est soumise de plein droit à la TVA lorsque le contrat de location est d’une durée d’au moins neuf années et que l’exploitant a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger. La taxation des loyers a pour corollaire la possibilité, pour le propriétaire de l’immeuble, d’exercer la déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de son investissement immobilier (réponse minist. À la question n°94143, le 06 décembre 2016).

La TVA s’applique en conséquence aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat (article 261 D 4 a) du GCI dans sa version en vigueur jusqu’au 05 mai 2017). Or en l’espèce, le classement en résidence de tourisme n’a pu être obtenu dès le commencement de l’exploitation.

La TVA peut également s’appliquer aux prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle comportant, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception (article 261 D 4 b) du CGI). A cet égard, la SARL Sofimont a attesté fournir les services suivants : fourniture de linge, ménage, accueil.

Toutefois, la SARL Sofimont a été placée en liquidation judiciaire conduisant à la résiliation du bail en 2015.

Il s’évince du courrier de l’expert comptable du 28 juin 2016 que depuis avril 2015, en raison de la liquidation judiciaire de l’exploitant, l’activité ne peut plus être regardée comme étant exercée dans le champ de la TVA, le bien étant loué occasionnellement et les services para-hôtelier n’étant plus proposés, de sorte que l’administration fiscale est en droit de récupérer une partie de la TVA déduite de l’acquisition du bien. Les éléments de la procédure établissent par ailleurs que l’expert comptable a, d’ailleurs, invité d’autres indivisaires à reverser la TVA acquise.

Pour autant, le préjudice lié à la récupération de la TVA par l’administration fiscale 25 ans après la signature du contrat de bail est particulièrement hypothétique, alors que la TVA est réputée définitivement acquise après 20 ans de détention du bien.

En l’absence d’un préjudice réparable démontré, les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leur demande de garantie pour le cas où ils feraient l’objet d’un redressement fiscal.

C- Sur le préjudice moral

Le préjudice moral est constitué par les tracas de l’échec d’un investissement réalisé il y a près de 14 ans, liés à un défaut d’information de professionnels tenus à une obligation d’information à leur égard, en qui ils avaient confiance.

Leur préjudice doit être évalué à la somme de 3.000 euros chacun.

VI- Sur l’appel en garantie de M. [L] [R] contre la société Markel International Insurance Company Limited

A- sur la prescription de l’action de M. [L] [R]

L’article L.114-1 du code des assurances prévoit que lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Selon l’article L.114-2 du même code, la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

En l’espèce, M. [R] a été assigné par les consorts [BI] le 09 décembre 2014, de sorte qu’il disposait d’un délai expirant le 09 décembre 2016 pour engager l’action à l’encontre de son assureur, la société Markel International Insurance Company Limited.

Les causes ordinaires d’interruption sont énoncées aux articles 2240 et suivants. Il s’agit de la reconnaissance par le débiteur du droit de celui qui prétend être son créancier, la demande en justice et la prise de mesures conservatoires en application des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

M. [R] produit, avant l’expiration du délai biennal, une déclaration de sinistre en date du 18 décembre 2014, ainsi que des échanges de courriers avec le conseil de la société Markel International Insurance Company Limited, aboutissant à un refus de garantie le 23 décembre 2016.

Ces documents ne sont pas des causes ordinaires d’interruption de la prescription.

L’effet interruptif de prescription de la lettre recommandée avec accusé de réception visée à l’article L.114-2 concerne aussi bien les actions en paiement de la prime que les actions en règlement de l’indemnité d’assurance.

En l’espèce, les courriers de l’assureur datés des 23 décembre 2016 et 23 janvier 2017 qui ne concernent pas les primes d’assurances, et qui, au surplus, ont été adressés postérieurement à l’acquisition de la prescription, ne peuvent être interruptifs de prescription.

Seuls les courriers adressés par M. [R] à son assureur, les 18 décembre 2014 et 06 mai 2015, intéressant le règlement de l’indemnité auraient pu, en soi, être susceptibles d’interrompre la prescription.

Cependant, d’une part, il n’est pas démontré que ces deux courriers adressés par mails répondent au formalisme de l’article précité, soit un envoi avec accusé de réception.

D’autre part, quelque soit le courrier pris comme point de départ de la prescription, l’assignation de la société Markel International Insurance Company Limited interrompant la prescription a été délivrée le 16 juillet 2018, soit après l’expiration du délai biennal.

La prescription est donc acquise.

M. [L] [R] soutient que la prescription biennale ne saurait lui être opposée, car la police ne lui a pas été communiquée et qu’il n’a pas été régulièrement informé des causes interruptives de la prescription.

L’article R.112-1 du code des assurances, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les polices d’assurance doivent rappeler les dispositions des titres Ier et II du livre Ier de la partie législative du présent code concernant la règle proportionnelle, lorsque celle-ci n’est pas inapplicable de plein droit ou écartée par une stipulation expresse, et la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance.

Le non-respect des dispositions de l’article R. 112-1 du Code des assurances, selon lequel les polices d’assurance doivent rappeler les dispositions de la loi concernant la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, est sanctionné par l’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du même Code.

M. [L] [R], qui se prévaut du contrat d’assurance dont il se dit bénéficiaire, ne saurait, dans le même temps, soutenir qu’il ne lui est pas opposable en raison d’une absence de signature par le souscripteur des conditions particulières produites en pièce n°2 par l’assureur.

M. [L] [R] se prévaut en outre d’une attestation d’assurance souscrite par la SARL Horizon Courtage n° MARCCP00408. Il est à noter que cette attestation d’assurance porte uniquement sur l’activité de courtage en assurance visée aux articles L.530-1 et R.530-1 et suivants du code des assurances.

La société Markel International Insurance Company Limited produit, quant à elle, en pièce n°2, un avenant n°6 au contrat n° MARCCP00408 daté du 20 janvier 2010 à effet au 1er janvier 2010 précisant les extensions couvertes, à savoir les activités de :

conseil en investissement financier visées aux articles L.541-1 à L. 541-7 du code monétaire et financier intermédiaire en opération de banque visées aux articles L.519-1 à L.519-5 du code monétaire et financier démarchage bancaire ou financier visées aux articles L.341-1 à L. 341-9 du code monétaire et financier.

M. [L] [R] se prévaut de cet avenant, en soutenant que l’investissement proposé aux consorts [ZC]/[N] entre dans l’activité assurée au titre du conseil en investissement financier.

Dans ces conditions, M. [L] [R] est bien soumis aux conditions particulières de l’avenant dont l’application est revendiquée.

Il y est indiqué que le contrat est constitué par les conditions particulières MARRCP-2005-CP01 et par les conditions générales modèle MARRCP.2005.501.

Or l’exemplaire des conditions générales produit en pièce n°1 porte la référence suivante : MARRCP-2007-CG02.

Dès lors, les conditions générales produites ne sont pas celles applicables au contrat litigieux et le paragraphe d’information sur la prescription en page 18 ne saurait être opposable à M. [L] [R].

Au surplus, il est constant que l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L..114-1 du Code des assurances, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code.

Or le paragraphe sur la prescription en page 18 ne mentionne pas les causes ordinaires d’interruption de la prescription.

Dans ces conditions, le délai biennal de la prescription n’est pas opposable à M. [L] [R] et son action en garantie formée à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited doit être déclarée recevable.

B- Sur l’application de la garantie

Il n’est pas soulevé par la société Markel International Insurance Company Limited l’existence d’une clause d’exclusion de garantie, mais une limitation de la garantie aux activités couvertes.

La société Markel International Insurance Company Limited soutient que lorsque M. [L] [R] a proposé l’investissement dont s’agit, il n’a pas agi comme un conseiller en investissement financier, activité garantie par la police d’assurance.

En vertu de l’ article L 541-1 du code monétaire et financier (version applicable au litige) constitue un conseiller en investissement financier, la personne exerçant à titre de profession habituelle l’activité notamment de conseil portant sur la réalisation d’opérations sur des biens divers définis à l’ancien article L 550 – 1 dudit code, c’est à dire toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de publicité ou de démarchage propose à titre habituel à des tiers d’acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n’en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat offre une faculté de reprise ou d’échange et la revalorisation du capital investi.

En l’occurrence, l’opération conseillée a consisté à acquérir la propriété d’un bien immobilier dans une résidence de tourisme qui, si elle est classée, ouvre droit au bénéfice du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard.

Les acquéreurs ont effectué un investissement immobilier et conservent la gestion de leur bien, dans la mesure où ils sont libres de ne pas en confier la gestion à un tiers. A cet égard, l’acte de vente du bien immobilier ne fait nullement mention d’une gestion par la SARL Sofimont.

Cette opération ne saurait en conséquence être assimilée à un investissement financier au sens des articles précités.

En outre, l’activité de conseiller en investissement financier est strictement réglementée et implique l’immatriculation dans un registre tenu par l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), lequel vérifie l’adhésion du conseiller à une association professionnelle agréée par l’AMF.

En l’espèce, M. [R] ne produit aucun document justifiant qu’à la date où il a délivré ses conseils, il était inscrit à l’ORIAS en qualité de conseiller en investissement financier.

La société Markel International Insurance Company Limited produit, quant à elle, en pièce n°6, une capture d’écran du site de l’ORIAS concernant M. [L] [R]. Il y était uniquement inscrit en tant qu’intermédiaire en opération de banque et service de paiement et intermédiaire en assurance.

Dans ces conditions, M. [L] [R] ne pouvait exercer l’activité de conseiller en investissement financier.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités que compte tenu de la nature de l’investissement proposé, M. [L] [R] n’a pas agi comme un intermédiaire en assurance pouvant bénéficier de l’application de l’article L.511-1 III du code des assurances, dans sa version applicable à l’espèce, qui dispose que pour l’activité d’intermédiation en assurance, l’employeur ou le mandat est civilement responsable, dans les termes de l’article 1242 du code civil, du dommage causé par la faute, l’imprudence ou la négligence de ses employés ou mandataires agissant en cette qualité, lesquels sont considérés comme des préposés, et dont l’activité est couverte par l’assurance souscrite auprès de la société Markel International Insurance Company Limited par la SARL Horizon Courtage.

Il n’a pas davantage agi comme un conseiller en investissement financier, dont la profession est strictement réglementée.

Il a en réalité proposé un investissement immobilier en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, tel qu’il se présente sur ses cartes de visite.

La police d’assurance souscrite auprès de la société Markel International Insurance Company Limited n’est en conséquence pas applicable au regard des activités assurées.

Les demandes formées par M. [L] [R] à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited doivent donc être rejetées.

VII – Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] [R] pour procédure abusive

En considération de ce que M. [L] [R] succombe partiellement dans ses prétentions, l’engagement de la présente procédure par M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] ne saurait être qualifiée d’abusif.

M. [L] [R] doit être débouté de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre.

VIII – Sur les demandes accessoires

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, M. [L] [R] et Me [M] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.

M^e Damien Lordier et M^e Frédérique Morel, qui en ony fait la demande, sont autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que M. [L] [R] et Me [M] soient condamnés in solidum à payer à M. [A] [ZC], Madame [X] [E], et Mme [G] [N] née [ZC] une indemnité de 3.000 euros chacun en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont du exposer pour leur défense.

Parties perdantes et tenues aux dépens, M. [L] [R] et Me [M] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable que M. [L] [R] soit condamné à payer à la société Markel International Insurance Company Limited une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

Compte de la nature et de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONSTATE le désistement de M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Me [O] [Z] (décédé) et des parties faisant l’objet de procédures collectives, à savoir M. [J] [GD], la SARL Sofimont, la SAS Financière Horizon et de la SARL Horizon Courtage prise en la personne de leur liquidateur judiciaire, la SCP Le Carrer-Najean ;

DÉCLARE recevable l’action en garantie de M. [L] [R] à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited ;

DÉBOUTE M. [L] [R] de ses demandes à l’encontre de la société Markel International Insurance Company Limited ;

DÉBOUTE M. [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉCLARE responsables in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP [F]-[M], du préjudice subi par M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] au titre de la perte du crédit d’impôt ;

FIXE la perte de chance à 75% ;

En conséquence,

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à M. [A] [ZC] et Madame [X] [E] la somme de 3.409,09 euros au titre de la perte du crédit d’impôt ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à Mme [G] [N] née [ZC] la somme de 3.409,09 euros au titre de la perte du crédit d’impôt ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP Arnould -[M], à payer à M. [A] [ZC] et Madame [X] [E] la somme de 3.000 euros chacun au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP [F]-[M], à payer à Mme [G] [N] née [ZC] la somme de 3.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] du surplus de leurs demandes principales ;

DÉBOUTE M. [A] [ZC], Madame [X] [E] et Mme [G] [N] née [ZC] de leurs demandes de garantie pour le cas où ils feraient l’objet d’un redressement fiscal ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP [F]-[M], à payer à M. [A] [ZC], Madame [X] [E], Mme [G] [N] née [ZC] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la société Markel International Insurance Company Limited une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [R] et Me [DP] [M], notaire associé de la SCP [F]-[M], aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Me [Y] [K] et Me [U] [C] à recouvrir directement les dépens par eux avancés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 août 2025, le présent jugement étant signé par le Président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT