TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 22/07215 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XXJR

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. ARISTIDE

C/

Société LE FOURNIL DE BRIAND

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARISTIDE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DEFENDERESSE

Société LE FOURNIL DE BRIAND

[Adresse 3] et

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e François NIVOLLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0295

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 27 octobre 2010, Mme [L] [Z] épouse [N] et Mme [X] [N] ont donné à bail commercial à M. [C] [M], agissant tant en son nom qu’en celui de la SARL en formation Aux Champs de Blé, les lots 1 et 7, correspondant respectivement à une boutique à usage de boulangerie et divers pièces ainsi qu’à une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 01 novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019, moyennant un loyer annuel en principal hors charges de 10 800 euros, réglable par mois et d’avance.

Mme [X] [N] est décédée le 26 septembre 2019 et Mme [L] [Z] épouse [N] a été placée sous tutelle par décision en date du 03 septembre 2019 ayant désigné Mme [O] comme tutrice.

Le bail s’est poursuivi tacitement depuis le 31 octobre 2019, la SASU Le Fournil de Briand étant devenue locataire des lieux suivant acte de cession du fonds de commerce du 07 mai 2015.

Par courrier en date du 11 mars 2021, le conseil de Mme [L] [Z] épouse [N] a mis en demeure M. [M] de lui régler les loyers impayés depuis le 26 septembre 2019.

Par acte en date du 02 juillet 2021, Mme [L] [Z] épouse [N] a cédé à la SCI Aristide divers lots dont les lots n°1 et 7 loués, l’acte précisant que l’acquéreur se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits du vendeur.

Par courrier en date du 05 juillet 2021, la SASU Le Fournil de Briand a sollicité de la SCI Aristide le renouvellement du bail.

Par exploit d’huissier en date du 15 juillet 2021, la SCI Aristide a fait délivrer à la SASU Le Fournil de Briand un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 19 800 euros en principal.

Le 01 octobre 2021, la SCI Aristide a fait délivrer à la SASU Le Fournil de Briand un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 04 mai 2022, signifiée le 13 mai 2022, le juge des référés, saisi par la SCI Aristide par acte d’huissier en date du 24 septembre 2021, a condamné la SASU Le Fournil de Briand à régler à son bailleur la somme provisionnelle de 18 900 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021.

La SCI Aristide a ensuite fait procéder, le 30 mai 2022, à une saisie-attribution à hauteur de 20 951,27 euros au titre de ces loyers et charges impayés et du coût des divers actes de procédure.

Par acte délivré le 27 juillet 2022, la SCI Aristide a fait assigner la SASU Le Fournil de Briand devant la présente juridiction afin que soit constatée la résiliation du bail commercial, que soit ordonnée l’expulsion de la SASU Le Fournil de Briand et que soit fixée l’indemnité d’occupation due par cette dernière.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 mai 2025 reportée à celle du 04 novembre 2025 en raison du départ de deux magistrats de la chambre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 juillet 2025, la SCI [Adresse 7] a sollicité du tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats en raison de la survenance d’un élément nouveau.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2025, la SASU [Adresse 10] de [Adresse 8] s’est opposée à cette demande et a conclu au fond.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SCI Aristide a de nouveau sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et conclu au fond en ces termes :

«1. Au titre de la demande de Rabat de l’Ordonnance de clôture

Vu les articles 802 et 803 du code de procédure civile ;

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

RABATTRE l’ordonnance de clôture rendue le 20 juin 2024 ;

ORDONNER la réouverture des débats ;

FIXER un nouveau calendrier de procédure sans modifier la date des plaidoiries fixées de longue date ;

AUTORISER la production de pièces complémentaires ;

FIXER une nouvelle date d’audience ou un calendrier ;

RESERVER les dépens.

2. Sur le fond du litige opposant les parties devant le Tribunal de Céans

Vu les articles L.145-4, L.145-9, L.145-10, L.145-14, L.145-17 et L.145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1353 du Code civil,

Vu l’article L241-1 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

DEBOUTER la société LE FOURNIL DE BRIAND de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER valide, légitime et fondé le congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 1er octobre 2021 par la société SCI ARISTIDE à la société LE FOURNIL DE BRIAND ;

ORDONNER la résiliation du bail commercial en date du 27 octobre 2010 par l’effet du refus de renouvellement du 1 er octobre 2021 ;

CONSTATER la réalisation de travaux par la société LE FOURNIL DE BRIAND et précisément le cloisonnement du local commercial loué sans aucune autorisation certaine de la société SCI ARISTIDE ni de la précédente bailleresse ;

ORDONNER la réalisation de travaux de remise en état visant à la suppression du cloisonnement réalisé en toute illégalité dans les lieux d’habitations loués ce moyennant une astreinte journalière de 500 € à compter du jugement à intervenir et ce pendant une duré de 4 mois, renouvelable ;

JUGER que la société LE FOURNIL DE BRIAND ne justifie pas que les travaux réalisés par ses soins au titre du bail commercial sont réguliers ;

JUGER que la société LE FOURNIL DE BRIAND n’a pas respecté l’obligation contractuelle de faire réaliser les travaux souhaités par des entreprises qualifiées et assurés avec la justification d’une souscription d’une assurance dommage-ouvrage ;

JUGER que la résiliation du contrat de bail commercial entre la société SCI ARISTIDE et la société LE FOURNIL DE BRIAND a pris effet le 30 juin 2022 ;

JUGER que les manquements graves, répétés et continus de la société LE FOURNIL DE BRIAND sont tout à fait délibérés ;

JUGER que le comportement de la société LE FOURNIL DE BRIAND justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion pure et simple et immédiate de la société LE FOURNIL DE BRIAND des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] et [Adresse 1], ainsi que tous occupants de leurs chefs et de leurs biens et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

JUGER qu’à défaut de départ volontaire à l’issue de la signification du jugement à intervenir, la société LE FOURNIL DE BRIAND sera redevable d’une astreinte de 500 € par jour de retard, pendant une durée de 4 mois et renouvelable ;

AUTORISER la société SCI ARISTIDE, à expulser la société LE FOURNIL DE BRIAND des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et de deux témoins ;

ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société LE FOURNIL DE BRIAND, pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation, taxes, charges locatives et frais;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle et indivisible due par la société LE FOURNIL DE BRIAND à un loyer majoré de 1/6, soit la somme de 1.050 euros par mois, augmenté des charges, taxes et accessoires à compter du 1 er juillet 2022 ;

JUGER que ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’à la date de restitution des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son représentant ;

CONDAMNER la société LE FOURNIL DE BRIAND à payer à la SCI ARISTIDE la somme de 7.828,21 euros au titre de son solde locataire impayé à ce jour ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts au titre des condamnations à intervenir ;

CONDAMNER la société LE FOURNIL DE BRIAND à payer la somme de 6.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution exécutoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de conclusions en réplique, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, la SASU Le Fournil de Briand s’est de nouveau opposée à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et a conclu au fond en ces termes :

« Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

vu les articles 802 et 803 du code de procédure civile, les dispositions contractuelles figurant dans le bail du 27 octobre 2010 et les pièces produites au soutien de sa demande par la société SCI ARISTIDE,

Dire que les motifs allégués par la SCI ARISTIDE ne présentent pas un caractère nouveau postérieur à l’ordonnance de clôture, ni grave et légitime.

Juger notamment que le bail autorise l’habitation partielle des lieux loués, en vue d’une exploitation plus fonctionnelle de l’activité principale de boulangerie, impliquant que le personnel puisse loger sur place de manière ponctuelle ou récurrente

dire que le bailleur ne justifie pas d’une infraction nouvelle, grave et légitime née de travaux d’aménagement des lieux loués effectués par la société LE FOURNIL DE BRIAND.

Débouter dès lors la société SCI ARISTIDE de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture et d’admission de ses conclusions signifiées en juillet 2025 et des pièces complémentaires qu’elle produit aux débats.

Sur le fond :

Vu les articles L 145-14, L 145-17, L 145-28 et L 145-60 du code de commerce, le bail du 27 octobre 2010, le congé comportant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité

d’éviction du 1 er octobre 2021,les pièces versées aux débats

Dire que la SCI ARISTIDE ne justifie d’aucun motif grave et légitime de nature à fonder son refus de paiement d’une indemnité d’éviction à sa locataire,

Dire notamment que la SCI ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 145-17 du code de commerce reproduites dans le commandement de payer du 15 juillet 2021 dès lors que les sommes réclamées portent sur une période antérieure à son acquisition et ne peuvent constituer pour elle un motif grave et légitime.

dire au surplus que la société LE FOURNIL DE BRIAND était fondée à refuser tout règlement sans avoir préalablement obtenu justification des droits et qualité de la SCI à percevoir les loyers.

En conséquence, débouter la SCI ARISTIDE de sa demande tendant à la validation du congé signifié le 1er octobre 2021 en ce qu’il a refusé le paiement d’une indemnité d’éviction.

Condamner la SCI ARISTIDE au paiement de ladite indemnité d’éviction.

Dire que jusqu’à la détermination du montant de ladite indemnité et conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, la société LE FOURNIL DE BRIAND dispose d’un droit au maintien dans les lieux à compter du 1 er juillet 2022.

Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, nommer tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, à ce sujet, la demanderesse devra remettre sans délai à l’expert copie de l’assignation et toutes pièces justificatives utiles, la défenderesse devra communiquer à l’expert aussi tôt que possible et au plus tard trois jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations, les pièces produites devant être de manière générale numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau ;

— entendre les parties ainsi que tous sachants et dire que l’expert évoquera à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations. Il leur en communiquera la teneur dans un délai de SIX à DIX SEMAINES après le versement de la consignation, en leur impartissant au besoin un délai pour diligenter les mises en cause complémentaires. Dans le même temps, il leur adressera le montant prévisible de ses frais et honoraires détaillés qu’il actualisera s’il y a lieu au fur et à mesure de l’exécution de la mission ;

— fournir au Tribunal, en tenant compte des activités commerciales autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er juillet 2022 pour l’occupation des lieux objets du bail, jusqu’à leur libération effective ;

— Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de NANTERRE

— fixer le montant de la consignation à opérer à valoir sur la rémunération de l’expert, laquelle sera effectuée par le demandeur à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra.

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle que devra régler la société LE FOURNIL DE BRIAND à la société SCI ARISTIDE au montant du dernier loyer pratiqué à la date d’expiration du bail.

En toute hypothèse, condamner le bailleur à payer à la société LE FOURNIL DE BRIAND une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par ordonnance en date du 04 novembre 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, admis les dernières conclusions des parties et prononcé une nouvelle clôture, la date des plaidoiries étant maintenue à la date initialement fixée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de « juger », « déclarer », « dire » et « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte par  :

— la SCI Aristide:

« DECLARER valide, légitime et fondé le congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 1er octobre 2021 par la société SCI ARISTIDE à la société LE FOURNIL DE BRIAND ; »

« CONSTATER la réalisation de travaux par la société LE FOURNIL DE BRIAND et précisément le cloisonnement du local commercial loué sans aucune autorisation certaine de la société SCI ARISTIDE ni de la précédente bailleresse ; »

« JUGER que la société LE FOURNIL DE BRIAND ne justifie pas que les travaux réalisés par ses soins au titre du bail commercial sont réguliers ; »

« JUGER que la société LE FOURNIL DE BRIAND n’a pas respecté l’obligation contractuelle de faire réaliser les travaux souhaités par des entreprises qualifiées et assurés avec la justification d’une souscription d’une assurance dommage-ouvrage ; »

« JUGER que la résiliation du contrat de bail commercial entre la société SCI ARISTIDE et la société LE FOURNIL DE BRIAND a pris effet le 30 juin 2022 ; »

« JUGER que les manquements graves, répétés et continus de la société LE FOURNIL DE BRIAND sont tout à fait délibérés ; »

« JUGER que le comportement de la société LE FOURNIL DE BRIAND justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction »

— la SASU Le Fournil de Briand :

« Juger notamment que le bail autorise l’habitation partielle des lieux loués, en vue d’une exploitation plus fonctionnelle de l’activité principale de boulangerie, impliquant que le personnel puisse loger sur place de manière ponctuelle ou récurrente »

« dire que le bailleur ne justifie pas d’une infraction nouvelle, grave et légitime née de travaux d’aménagement des lieux loués effectués par la société LE FOURNIL DE BRIAND. »

« Dire que la SCI ARISTIDE ne justifie d’aucun motif grave et légitime de nature à fonder son refus de paiement d’une indemnité d’éviction à sa locataire »

« Dire notamment que la SCI ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 145-17 du code de commerce reproduites dans le commandement de payer du 15 juillet 2021 dès lors que les sommes réclamées portent sur une période antérieure à son acquisition et ne peuvent constituer pour elle un motif grave et légitime. »

« dire au surplus que la société LE FOURNIL DE BRIAND était fondée à refuser tout règlement sans avoir préalablement obtenu justification des droits et qualité de la SCI à percevoir les loyers »

Le tribunal n’est donc, in fine, saisi que :

— de demandes, formulées par la SCI Aristide, de résiliation du bail, de remise en état des lieux, d’expulsion avec séquestration des meubles, de paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de l’arriéré locatif et d’un article 700, outre le débouté des demandes formulées par la SASU Le Fournil de Briand,

— de demandes, formulées par la SASU Le Fournil de Briand, de condamnation de la SCI Aristide au paiement d’une indemnité d’éviction, de réalisation d’une expertise judiciaire, de fixation du montant d’une indemnité d’occupation provisionnelle et de paiement d’un article 700.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Le juge de la mise en état ayant révoqué l’ordonnance de clôture, par ordonnance en date du 04 novembre 2025, la demande formulée par la SCI Aristide dans ses dernières conclusions est donc devenue sans objet.

Sur la demande de résiliation du bail commercial, d’expulsion, de paiement d’une astreinte, de séquestration des meubles et sur le paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé, donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article 145-14 du code de commerce prévoit pour sa part que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17 du même code précise ainsi que «le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) »

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] explique que sa locataire n’a réglé aucun loyer ni charges depuis le mois de septembre 2019 et qu’elle n’a effectué aucun paiement après la mise en demeure adressée le 11 mars 2021, pas plus qu’elle n’a déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 15 juillet 2021 et visant les dispositions de l’article L145-17 I du code de commerce.

Elle ajoute que par ordonnance rendue par le juge des référés le 04 mai 2022, il a été reconnu que la SASU Le Fournil de Briand était bien redevable des sommes réclamées et que les loyers et charges dus n’ont été réglés qu’après le prononcé de cette ordonnance et réalisation des mesures d’exécution forcée.

Elle précise que depuis le 01 juillet 2022, le contrat de bail commercial a pris fin mais que la SASU Le Fournil de Briand se maintient irrégulièrement dans les lieux.

Elle indique, en page 7 de ses conclusions, qu’elle y exploite son activité commerciale mais en page 12, elle explique qu’elle n’exploite plus le fonds de commerce qui demeure fermé depuis le début du mois d’octobre 2025 tel qu’attesté par les photographies produites, en contravention avec les obligations contractuelles du preneur.

Elle fait enfin état du cloisonnement non autorisé d’une partie du local commercial en vue d’y loger des tiers, telle que constatée par le syndic et par commissaire de justice, et ce sans aucune autorisation du bailleur, en violation manifeste des stipulations contractuelles et des règles d’urbanisme et de destination du bail.

Elle indique en effet que l’article 13 paragraphe 1 du contrat de bail prévoit limitativement le type de travaux réalisés par le locataire et autorisés par le bailleur, pour lesquels ce dernier ne demandera pas la remise en état, ce qui signifie ainsi, selon elle, que seuls les travaux ainsi listés au contrat n’étaient pas susceptibles d’entraîner une demande de remise en état du bailleur, le contrat précisant en effet qu’ils sont ainsi énoncés « à l’exclusion de tous autres ».

Elle considère donc qu’il n’était pas possible de cloisonner et morceler le lot afin d’en faire deux appartements séparés, comme l’a pourtant fait, selon elle, la locataire.

Elle considère qu’il apparaît dès lors parfaitement justifié que le contrat de bail commercial soit résilié aux torts exclusifs de la SASU Le Fournil de [Adresse 8], le motif grave et légitime de cette résiliation justifiant l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle sollicite par conséquent que soit ordonnée la résiliation du bail ainsi que l’expulsion pure et simple et immédiate de la locataire, qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière soit redevable d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de 4 mois renouvelable.

Elle demande également à être autorisée à expulser sa locataire des lieux et que soit ordonnée la séquestration des meubles et objets mobiliers les garnissant.

La SASU [Adresse 10] de [Adresse 8] fait valoir qu’il appartient au bailleur de démontrer l’existence d’un motif grave et légitime de nature à justifier le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle explique l’arriéré locatif par le fait qu’elle est demeurée, pendant plus d’un an et demi, à la suite du décès de Mme [X] [N], sans interlocuteur et qu’elle ne savait pas, de ce fait, à qui régler les loyers.

Elle précise ainsi que ce n’est qu’en mars 2021 que Maître [Y] a pris contact avec le premier locataire, M. [M], pour réclamer paiement de ces arriérés, sans toutefois justifier du droit de sa mandante, Mme [O], de percevoir ces sommes.

Elle indique avoir eu connaissance, le 29 juillet 2021, de la vente des murs du local commercial à la SCI Aristide mais que cette dernière lui avait, dès le 15 juillet 2021, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en vue d’obtenir le paiement des loyers échus pour la période de septembre 2019 à juillet 2021 inclus.

Elle relève que si le juge des référés l’a condamnée à régler les loyers impayés, il a toutefois refusé de valider la demande d’acquisition de la clause résolutoire au motif que Mme [N] n’avait pas voulu la faire jouer alors qu’elle était encore propriétaire et que le commandement de payer portait sur des loyers dus à cette dernière.

Elle indique enfin que le décompte produit démontre le paiement de l’intégralité des sommes dues en application de l’ordonnance de référé du 04 mai 2022.

Elle considère ainsi que les circonstances tenant au fait qu’elle s’est retrouvée sans interlocuteur durant plus d’un an et demi, l’acharnement du nouveau bailleur à recouvrer les loyers dans les jours ayant suivi le transfert de propriété, la justification tardive de son droit de propriété et de la subrogation dans le recouvrement des arriérés traduisent le fait que le motif invoqué par le bailleur n’est pas suffisamment grave pour justifier la privation du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Elle indique de plus que la clause de l’acte de vente des locaux, qui autorise la SCI Aristide à recouvrer les loyers, oblige également cette dernière à les reverser au vendeur pour sa période de détention des locaux, ce dont il n’est aucunement justifié.

Elle demande ainsi que la SCI Aristide soit déboutée de sa demande tendant à la validation du congé signifié le 01 octobre 2021 en ce qu’il a refusé le paiement d’une indemnité d’éviction et qu’elle soit condamnée au paiement de cette indemnité tout en sollicitant, avant-dire droit, la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de permettre au tribunal d’apprécier notamment le montant de l’indemnité d’éviction due.

— sur la demande de résiliation du bail commercial

Il convient de relever que la SCI Aristide indique elle-même que le contrat de bail a pris fin le 01 juillet 2022.

Par conséquent, elle ne peut en solliciter la résiliation, cette dernière consistant en effet en une rupture du contrat en cours pour l’avenir.

En tout état de cause, alors qu’elle sollicite dans le dispositif de ses conclusions, que soit ordonnée la résiliation du bail commercial, elle ne développe toutefois aucun moyen au soutien de ces prétentions dans le corps de ses écritures.

Or, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.

— sur le paiement d’une indemnité d’éviction, d’expulsion, de paiement d’une astreinte et de séquestration des meubles

Les juges bénéficient d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’existence et la nature du motif grave et légitime permettant au bailleur de ne pas régler d’indemnité après refus de renouvellement du bail.

L’absence de motif suffisamment grave et légitime n’entraîne pas la nullité du congé avec refus de renouvellement mais ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le locataire évincé.

Les fautes reprochées au locataire peuvent être liées au non-respect des clauses du bail ou être d’origine délictuelle et il convient de se placer à la date du refus de renouvellement pour apprécier la gravité et la légitimité du grief invoqué.

En l’espèce, la SCI Aristide a fait signifier à sa locataire son congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction par acte en date du 01 octobre 2021, ce dernier mentionnant à ce propos :

«que la partie requérante, propriétaire desdits locaux refuse la demande de renouvellement du bail commercial et le versement d’une indemnité d’éviction à la société SASU Le Fournil de Briand en l’absence du paiement des loyers, charges et taxes dus.

Qu’en effet la société SASU Le Fournil de Briand » n’a pas déféré à la lettre de mise en demeure de paiement, en date du 11 mars 2021 ainsi qu’au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par exploit d’huissier le 15 juillet 2021, dans le délai d’un mois.

Qu’en conséquence ce renouvellement vous est refusé en application de L145-17 du code de commerce sans paiement d’une indemnité d’éviction, le demandeur étant en état de justifier du motif grave et légitime ».

A la date de délivrance du congé, la SCI [Adresse 7] n’a donc fait état, au titre du motif grave et légitime prévu par l’article L147-17 du code de commerce, que du défaut de paiement des loyers, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte, dans l’appréciation de ce motif, du cloisonnement des locaux dont elle fait désormais état sans l’avoir évoqué lors du refus de renouvellement du bail.

S’agissant du formalisme prévu par l’article L145-17 du code de commerce, s’il n’a pas été respecté dans la mise en demeure du 11 mars 2021, qui n’était pas au demeurant adressée à la SASU Le Fournil de Briand, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à cette dernière le 15 juillet 2021, respecte en revanche les prescriptions requises puisqu’il a bien été délivré par acte extra-judiciaire, qu’il précise bien le motif invoqué, à savoir le paiement de l’arriéré locatif, et qu’il reproduit les termes de l’alinéa 1 de l’article sus-visé.

L’acte de vente, conclu entre Mme [N] et la SCI Aristide, prévoit expressément en page 9, que :

« en ce qui concerne les lots numéros 1, 2, 4 et 7 loués, par la perception des loyers ainsi qu’il est précisé sous le chapitre « situation locative », le bien étant loué à des charges et conditions que l’acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligation du vendeur à cet égard.

(…)

Le vendeur déclare que les locataires ne paient pas les loyers depuis le décès de Madame [X] [N] soit depuis le 26 septembre 2019.

L’acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et déclare vouloir en faire son affaire personnelle.

Les parties sont convenues que pour le cas où l’acquéreur percevrait des loyers antérieurs à la vente définitive de ce jour, ce dernier s’engager à restituer le montant des loyers ou autres indemnités du vendeur en dehors de la comptabilité du notaire soussigné. »

C’est donc à tort que la SASU [Adresse 10] de [Adresse 8], qui explique que le commandement de payer portait sur des loyers initialement dus à Mme [N] et non à la SCI Aristide, considère que « le motif aurait pu être discuté quant à sa gravité s’il avait été invoqué par Mme [N] mais non par la SCI qui a acquis en connaissance de cause de la situation locative les murs du local commercial. »

En effet, le fait que la SCI ait eu connaissance des impayés lors de la vente du bien n’est nullement de nature à l’empêcher de poursuivre le recouvrement des loyers non réglés dès lors que l’acte de vente a expressément prévu qu’elle était subrogée dans les droits de Mme [N].

La SCI Aristide était dès lors bien fondée à poursuivre le recouvrement des loyers impayés.

S’agissant de l’obligation faite à la SCI Aristide de reverser à son vendeur les loyers perçus correspondant à la période antérieure à la vente, le fait qu’elle n’en justifie pas est sans incidence sur la poursuite des arriérés locatifs dans la mesure où l’acte de vente a expressément prévu qu’elle était subrogée dans les droits de Mme [N] et que cette obligation ne relève que des rapports entre vendeur et acquéreur.

A la date de délivrance du commandement de payer, le montant de l’arriéré locatif s’élevait à 19 800 euros, sur la période du 01 septembre 2019 au 01 juillet 2021 soit durant presque deux ans.

Il convient également de relever que la SASU le Fournil de Briand, qui indique qu’elle ignorait à qui régler valablement les loyers après le décès de Mme [X] [N], a, par courrier en date du 05 juillet 2021, sollicité de la SCI Aristide le renouvellement du bail commercial, de telle sorte qu’elle connaissait à cette date l’identité de son nouveau bailleur.

Pour autant, aucun règlement n’est intervenu à cette date, ni avant délivrance de l’assignation en référé du 24 septembre 2021, ou du congé avec refus de renouvellement en date du 01 octobre 2021, ni même postérieurement au prononcé de cette décision, signifiée à personne morale le 13 mai 2022, puisque les sommes n’ont été réglées que par l’effet d’une saisie attribution en date du 30 mai 2022.

Ce défaut de paiement, représentant un manquement aux obligations prévues au contrat de bail qui n’est justifié par aucun élément, constitue ainsi le motif grave et légitime requis par l’article L 145-17 du code de commerce permettant au bailleur de ne pas régler d’indemnité après refus de renouvellement du bail.

Il convient donc de débouter la SASU Le Fournil de Briand de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conséquent, il en va de même de sa demande d’expertise formulée avant-dire droit sur le paiement de cette indemnité.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, «aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. ».

Ne pouvant prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, la SASU Le Fournil de Briand ne dispose donc d’aucun droit au maintien dans les lieux.

Elle est donc condamnée à quitter les locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] et [Adresse 2], dans le délai d’un mois à l’issue de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire dans le délai requis, il convient d’ordonner son expulsion pure et simple et immédiate de ces locaux, ainsi que tous occupants de leurs chefs et de leurs biens, et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la SASU [Adresse 12], pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation, taxes, charges locatives et frais, dans le garde-meubles du choix du bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI Aristide explique qu’en se maintenant dans les lieux après le 30 juin 2022, la SASU Le [Adresse 9] de [Adresse 8] commet une faute en ce qu’elle est devenue une occupante sans droit ni titre.

Elle soutient qu’elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation, telle que prévue par le contrat de bail, due jusqu’à la libération effective, pleine et entière des locaux loués par la remise des clefs, précisant que cette indemnité, qui ne peut être qualifiée d’abusive ou d’excessive, devra donc être appliquée de plein droit.

La SASU [Adresse 11] sollicite pour sa part la réalisation d’une expertise judiciaire permettant d’évaluer contradictoirement le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 01 juillet 2022 pour l’occupation des locaux, objets du bail, jusqu’à leur libération effective et demande que le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle soit fixé au montant du dernier loyer pratiqué à la date d’expiration du bail.

Le contrat de bail prévoit, en son article 15 relatif à la clause résolutoire, que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du contrat et que si, au mépris de cette clause, le preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint par une ordonnance rendue en référé, qui après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai.

Il est ensuite précisé que « en outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un sixième d’une annuité de loyer alors en vigueur sera due au bailleur.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti. »

Outre le fait que la demande de la SCI [Adresse 7] ne porte que sur la somme de 1050 euros par mois alors que le montant du loyer annuel est fixé à la somme de 10 800 euros et que le contrat prévoit une indemnité égale à 1/6ème d’une annuité de loyer, il convient de relever que la SCI [Adresse 7] produit un relevé de compte de la SASU Le Fournil du Briand, établi sur la période du 01 octobre 2022 au 26 octobre 2023, faisant apparaître des versements portés au crédit du compte sur l’ensemble de la période.

En tout état de cause, aux termes du dispositif de ses conclusions, la SCI [Adresse 7] demande uniquement au tribunal de «FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle et indivisible due par la société LE FOURNIL DE BRIAND à un loyer majoré de 1/6, soit la somme de 1.050 euros par mois, augmenté des charges, taxes et accessoires à compter du 1 er juillet 2022 » et de « JUGER que ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’à la date de restitution des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son représentant. ».

Il ne peut ainsi qu’être constaté qu’aucune demande de condamnation à paiement n’est sollicitée à l’encontre de la SASU Le Fournil de Briand.

Cette demande de fixation, qui ne confère ainsi pas de droit à la SCI Aristide, ne constitue donc pas une prétention.

Or en application des dispositions l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Il ne sera donc pas statué sur ces demandes.

Bien qu’elle formule sa demande d’expertise, avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SASU Le Fournil de Briand demande toutefois, dans le contenu de la mission, que soient fournis « tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er juillet 2022 pour l’occupation des lieux objets du bail, jusqu’à leur libération effective ».

Il convient néanmoins de la débouter de cette demande d’expertise judiciaire en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes duquel «une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

En effet, en l’espèce, la SASU Le Fournil de Briand se contente de solliciter une expertise sans justifier ni même expliquer qu’il lui est impossible de démontrer les faits autrement que par le biais de l’expertise judiciaire alors même que le contrat de bail prévoit expressément le cas du versement d’une indemnité d’occupation.

Du fait de ce débouté, sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle est sans objet.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

La SCI [Adresse 7] demande la condamnation de la SASU Le Fournil de Briand à lui régler la somme de 7828,21 euros au titre de son solde locataire impayé, expliquant que « il apparaît que la société FOURNIL DE BRIAND continue d’être débitrice (sic) 7828,21 euros ».

La SASU Le Fournil de Briand ne dit mot sur cette demande.

La SCI Aristide verse aux débats le relevé du compte de la SASU Le Fournil de Briand, établi sur la période du 01 octobre 2022 au 02 octobre 2023, faisant effectivement apparaître un solde débiteur de 7828,21 euros, étant toutefois relevé que dans la mesure où le contrat de bail a pris fin le 01 juillet 2022 ces sommes ne peuvent être dues au titre de loyers impayés mais uniquement au titre d’une indemnité d’occupation.

Il convient ainsi de faire droit à cette demande et de condamner la SASU Le Fournil de Briand à régler à la SCI [Adresse 7] la somme de 7828,21 euros et d’ordonner, conformément à la demande de cette dernière, la capitalisation des intérêts.

Sur la réalisation des travaux de remise en état

Pour les raisons précédemment exposées, la SCI [Adresse 7], demande au tribunal d’ « ordonner la réalisation de travaux de remise en état visant à la suppression du cloisonnement réalisé en toute illégalité dans les lieux d’habitations loués ce moyennant une astreinte journalière de 500 € à compter du jugement à intervenir et ce pendant une duré de 4 mois, renouvelable. ».

La SASU [Adresse 11] explique qu’elle n’a effectué aucun travaux de réaménagement des lieux et que le cloisonnement reproché était déjà en place lorsqu’elle a pris les locaux à bail.

La SCI Aristide ne peut qu’être déboutée de cette demande qui apparaît imprécise et de ce fait non exécutable dans la mesure où elle demande que soit ordonnés des travaux sans désigner pour autant le débiteur qui serait tenu de cette obligation et où le tribunal ne peut se substituer au demandeur pour compléter ses demandes sous peine de statuer ultra petita.

Sur les demandes accessoires

La SASU Fournil de Briand, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle est par conséquent condamnée à régler à la SCI Aristide la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI Aristide de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 27 octobre 2010 ;

Déboute la SASU Le Fournil de Briand de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

Condamne la SASU Le Fournil de Briand, qui ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux, à quitter les locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] et [Adresse 2], dans le délai d’un mois à l’issue de la signification de la présente décision ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire dans le délai requis, l’expulsion pure et simple et immédiate de la SASU Le Fournil de Briand de ces locaux, ainsi que tous occupants de leurs chefs et de leurs biens, et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la SASU Le Fournil de Briand, pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation, taxes, charges locatives et frais, dans le garde-meubles du choix de la SCI Aristide ;

Déboute la SASU Le Fournil de Briand de sa demande d’expertise judiciaire et de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;

Condamne la SASU Le Fournil de Briand à régler à la SCI Aristide la somme de 7828,21 euros ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute la SCI Aristide de sa demande portant sur la réalisation de travaux de remise en état ;

Condamne la SASU Le Fournil de Briand aux dépens de l’instance ;

Condamne la SASU Le Fournil de Briand à régler à la SCI Aristide la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,