Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [X] [V]

6 Quai Mathurin Gautreau

44560 PAIMBOEUF

assisté de Maître Etienne BOITTIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE,

substitué par Maître Agathe BOYER, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [D]

Bâtiment C Etage 1

27 Avenue du Cimetière Saint-Clair

44100 NANTES

non comparant

Madame [T] [C]

11 Rue de L’Indre

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03067 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJUU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Etienne BOITTIN

CCC à Monsieur [R] [D] + Madame [T] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 16 juillet 2022, Monsieur [X] [V] a donné à bail à Monsieur [R] [D] un local à usage d’habitation consistant en un appartement au premier étage, bâtiment C sis 27 rue du Cimetière Saint-Clair à Nantes (44100) et ses accessoires, notamment un garage numéro 3, moyennant le paiement d’un loyer de 620 euros outre une provision pour charges de 40 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal au montant du loyer.

Un acte de cautionnement solidaire a été signé le 16 juillet 2022 par Madame [T] [C].

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers lui a été délivré le 11 mars 2024, dénoncé à la caution le 19 mars suivant.

Par actes séparés de commissaire de Justice en date du 23 septembre 2024, [X] [V] a assigné Monsieur [R] [D], en sa qualité de locataire, et Madame [T] [C], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater qu’à défaut de paiement de la clause résolutoire du bail est acquise ;

Prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consenti à Monsieur [R] [D] à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du chef de Monsieur [R] [D] du logement qu’il occupe sis 27 avenue du Cimetière Saint-Clair à Nantes, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [R] [D] à lui payer :La somme de 3 150 euros en principal au titre des loyers impayés à avril 2024 inclus ;La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;Les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 11 mars 2024 et du présent acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, [X] [V] a fait signifier à Monsieur [R] [D], en sa qualité de locataire, et Madame [T] [C], en sa qualité de caution, ses conclusions, dans lesquelles il demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes de :

Prononcer la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2022 avec Monsieur [R] [D] à ses torts exclusifs en raison du défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion du locataire du logement sis 27 avenue du cimetière Saint-Clair, bâtiment C, étage 1 – 44100 NANTES, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;Autoriser l’huissier désigné pour procéder à cette expulsion à solliciter l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] à lui verser : Loyers et provisions sur charges échus au 15 février 2025 : 10 005.48 euros ;Loyers et provisions sur charges à échoir entre le 16 février 2025 et le prononcé de la résiliation du bail : 702.58 euros par mois ;Une indemnité d’occupation et provision sur charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération du logement : 702.58 euros, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publiée par l’INSEE :Frais de commandement de payer du 11 mars 2024 : 140.03 euros ;Frais de signification de commandement à la caution du 19 mars 2024 : 70.48 eurosCondamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] à supporter les frais d’exécution au visa de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner solidairement Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur, assisté de son conseil, a soutenu oralement ses dernières conclusions. Il a précisé que le locataire ne serait plus dans le logement mais que ses affaires y sont toujours.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée en l’absence de contact avec l’intéressé.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 13 mars 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et en particulier du décompte versé que Monsieur [R] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 10 005.48 euros au terme de février 2025 inclus.

Monsieur [R] [D] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

La créance étant justifiée pour un montant de 10 005.48 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [D] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la résiliation pour non-paiement des loyers et charges

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que Monsieur [R] [D] est redevable de la somme de 10 005.48 euros, terme de février 2025 inclus et qu’il n’a effectué aucun paiement depuis décembre 2023.

Monsieur [R] [D] s’étant gardé, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Monsieur [R] [D] devenant occupant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que le bailleur obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié, Monsieur [R] [D] est sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la date du présent jugement et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [R] [D] à son paiement.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

La demanderesse soulève ici la mauvaise foi du locataire.

Il ressort des éléments fournis par Monsieur [X] [V] que le locataire ne répond plus aux sollicitations ni du bailleur ni de Madame [T] [C], mère du locataire. En outre, il n’a effectué aucun paiement sur les quinze derniers mois.

Ces éléments suffisent à caractériser la mauvaise foi du locataire et la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au litige, dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

En l’espèce, Madame [T] [C] s’est constituée caution solidaire de Monsieur [R] [D], par acte distinct en date du 16 juillet 2022, pour une durée pouvant aller jusqu’à neuf années pour le paiement des « loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge du locataire ».

Le bail a pris effet le 16 juillet 2022 pour une durée de trois ans.

Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 susvisé.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [V] tendant à la condamnation solidaire de Madame [T] [C] sera accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de l’existence de son préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par les bailleurs, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, durant tout le temps nécessaire aux opérations jusqu’à parfaire libération ;

SUPPRIME les délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [D], en sa qualité de locataire, et Madame [T] [C], en sa qualité de caution à payer aux bailleurs la somme de 10 005.48 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 15 février 2025, terme de février inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au défendeur ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision à une somme égale au montant du loyer révisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [D], en sa qualité de locataire, et Madame [T] [C], en sa qualité de caution, à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [D] et Madame [T] [C] à payer au bailleur une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [D], en sa qualité de locataire, et Madame [T] [C], en sa qualité de caution aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA