SG

LE 28 AOUT 2025

Minute n°

N° RG 22/03111 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LWZA

[N] [O]

C/

S.A. COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL RACINE – 57 B

M^e Loïc RAJALU – 189

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 17 JUIN 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 AOUT 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [N] [O], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A. COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2019, la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT a consenti à Madame [N] [O] un contrat de construction de maison individuelle pour la construction d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2], moyennant le prix de 163.282,73 euros TTC, dont 147.927 euros par le constructeur et 15.355,73 euros de travaux réservés par le maître d’ouvrage, suivant notice descriptive annexée au contrat.

Le chantier a débuté le 06 mars 2020 et le procès-verbal de réception des travaux avec réserves a été signé le 23 juillet 2021. Les clés ont été remises le 30 juillet 2021.

Madame [N] [O] a réglé la somme de 121.203,28 euros et a consigné la somme de 6379,12 euros, auprès de la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 5], au titre de la retenue de garantie.

Madame [N] [O] a fait état de nouvelles réserves par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 30 juillet et du 06 août 2021.

La SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT a contesté l’intégralité des réserves par courriers recommandés avec accusé de réception des 30 septembre et 19 octobre 2021.

Une tentative de conciliation initiée par Madame [N] [O] a échoué.

Madame [N] [O] a mis en demeure la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT, de reprendre les désordres réservés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2022.

Par acte en date du 12 juillet 2022, Madame [N] [O] a fait assigner la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins d’indemnisation au titre de travaux réservés non chiffrés, de pénalités de retard et d’ordonner une expertise judiciaire de la charpente.

Par dernières conclusions du 18 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [N] [O] a sollicité du tribunal, au visa de l’article 1792-6, 1231-1, 1218 et 1347 du code civil, des articles L 231-2, L231-3, R231-14, R 231-7 II et suivants du code de la construction et de l’habitation, de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Débouter la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner avec intérêt au taux légal la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à payer à Mme [O] les sommes suivantes :

—  3.558,84 € au titre des travaux d’accès et d’aménagement de parking.

—  300 € pour le surcoût lié à ré intervention de SOCOTEC au titre de sa mission de contrôle complémentaire pour les travaux d’accessibilité aux normes handicapées.

—  3.023,92 € au titre des travaux d’aménagement extérieur et jardin.

—  290.00 € au titre des frais de raccordement ENEDIS.

—  7.248,12 € au titre des pénalités de retard comprises entre le 06 mars et le 30 juillet 2021.

—  1.090 € au titre du ragréage des sols

—  658,43€ au titre du solde de consommation d’énergie et d’eau en cours de chantier

—  5.000 € au titre du préjudice moral

—  6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner, en tant que de besoin la compensation entre les dettes réciproques,

Condamner la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à établir une nouvelle facture définitive conforme au jugement ;

Ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire de la charpente livrée et posée par la SARL HLM au [Adresse 2] à [Localité 4] et désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec la mission de :

11. Se rendre et visiter la charpente livrée et posée au [Adresse 2] à [Localité 4]

12. Recevoir de façon contradictoire les explications des parties,

13. Prendre connaissance des documents à la cause,

14. Entendre tous sachants et opérer toutes vérifications, et le cas échéant solliciter le concours d’un sapiteur

15.S’entourer de tous renseignements à l’effet de vérifier si les désordres ou malfaçons allégués et visés existent,

16. Dans ce cas, les décrire et en indiquer la nature, notamment si les désordres et malfaçons allégués constituent une simple défectuosité, des malfaçons et des vices graves affectant l’ouvrage le rendant impropre à sa destination,

17. Indiquer et chiffrer le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés et leur délai d’exécution,

18. Communiquer et chiffrer les travaux urgents éventuels,

19. Donner tous les éléments d’appréciation et d’évaluation concernant les préjudices éventuellement subis et s’il y a lieu les évaluer,

20. S’expliquer techniquement sur les limites de la mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties après avoir déposé un pré-rapport,

Condamner la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT aux entiers dépens de la procédure.

Par dernières conclusions du 04 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT a sollicité du tribunal, au visa des articles 1217, 1218, 1240, 1353 et 1792-6 et suivants du code civil, des articles 32-1 et 145 du code de procédure civile, de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, de l’article 700 du code de procédure civile, de l’arrêté NOR ETLL1511145A du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, de :

Dire et juger que la garantie de parfait achèvement ne peut être mobilisée par Madame [N] [O] en l’absence de malfaçons et/ou de défaut de conformité;

Dire et juger que la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT n’a commis aucun manquement contractuel ;

Rejeter la demande d’expertise judiciaire avant-dire droit de Madame [N] [O] relative à la charpente, dépourvue de tout motif légitime ;

Subsidiairement, prendre acte des protestations et réserves d’usage de la Société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise de la charpente, aux frais avancés de Madame [N] [O];

En conséquence :

Débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que la somme de 11.409,68 euros reste due à la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT au titre de la facture du 28 juillet 2021 ;

Reconventionnellement :

Prononcer la déconsignation de la somme de 6.379,12 euros actuellement entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 5] ;

Condamner Madame [O] à régler à la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT la somme de 5.030,56 euros, au titre du solde des travaux restant à régler ;

Assortir cette condamnation à des intérêts de retard au taux légal calculés sur la somme de 11.409,68 euros à compter de l’appel final des fonds, soit le 28 juillet 2021, et ce jusqu’à la parfaite exécution de la décision qui sera rendue ;

Assortir cette condamnation pénalités de retard prévues au contrat de 1% par mois calculé à compter de l’appel final des fonds, soit le 28 juillet 2021, et ce jusqu’à la parfaite exécution de la décision qui sera rendue ;

Condamner Madame [N] [O] à régler à la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive et dilatoire qu’elle a initié.

En tout état de cause

Condamner Madame [N] [O] à régler à la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025 et l’audience des plaidoiries a eu lieu le 17 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes de Madame [N] [O]

Sur la demande indemnitaire fondée sur l’absence de chiffrage de travaux réservés

Madame [N] [O] sollicite la condamnation de la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à l’indemniser, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, et non de la garantie de parfait achèvement, pour les travaux réservés non chiffrés.

L’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

(…)

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant:

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

(…)

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat. »

L’article R231-4 du même code précise que « I.- Est aussi annexée au contrat visé à l’article L231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II.- Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. »

En application des articles L231-2 et R231-4 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit être accompagnée d’une notice descriptive conforme au modèle annexé à l’arrêté du 27 novembre 1991.

S’agissant du prix, les textes susvisés imposent que le contrat de construction de maison individuelle précise le prix global, ainsi que la part laissée au constructeur et le montant des travaux réservés par le maître de l’ouvrage. Ces travaux réservés doivent être décrits dans une notice annexée et chaque prestation doit être chiffrée. A défaut, les travaux sont nécessairement compris dans le prix forfaitaire de la construction. L’exigence de préciser les travaux laissés à la charge des maîtres de l’ouvrage signifie que ceux-ci doivent savoir quels vont être précisément, les travaux dont ils vont devoir assumer le coût, ce qui implique une description précise de ces travaux, la justification de leur caractère indispensable à la construction et leur coût. Cela suppose de ne pas trouver dans la notice, la désignation d’un type de prestation ou d’un ensemble de prestations, et un coût indéterminé.

En l’espèce, le contrat signé le 11 juillet 2019 fait mention d’un coût global de 163.282,73 euros TTC, décomposé en un prix forfaitaire et définitif de 147.927 euros, à la charge du constructeur, et un prix de 15.355,73 euros, correspondant aux travaux laissés à la charge du maître de l’ouvrage. Ces travaux sont en principe décrits et chiffés dans la notice annexée au contrat, avec la mention manuscrite des maîtres de l’ouvrage, reconnaissant que les travaux non compris dans le prix forfaitaire restent à leur charge à hauteur de cette somme.

L’absence de mention manuscrite du maître de l’ouvrage, dans la notice descriptive, est de nature à entrainer la nullité du contrat. L’absence de chiffrage des travaux non compris dans le prix forfaitaire ou une sous-estimation de ces travaux peut justifier la nullité du contrat, ou faire que ce surcoût, soit à la charge du constructeur. Les maîtres de l’ouvrage peuvent demander l’une ou l’autre de ces sanctions.

Sur l’absence de chiffrage de l’accès et de l’aménagement d’une place de parking PMR

Madame [N] [O] fait valoir un défaut de chiffrage d’un accès et d’un aménagement de place de parking PMR, dans la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle ainsi qu’un manquement du constructeur à son obligation de conseil à ce titre et sollicite la prise en charge de ces travaux d’aménagement, des éclairages de l’accès et de l’attestation délivrée par la SOCOTEC, par le constructeur.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT soutient que Madame [N] [O] est un maître d’ouvrage notoirement compétente en matière de construction, en se fondant sur son profil LINKEDIN, et qu’elle est dès lors informée des obligations en matière d’accessibilité PMR des logements et précise lui avoir délivré une information claire sur le sujet. Il souligne notamment que ces travaux d’accès PMR au garage et à la porte d’entrée ont fait l’objet d’un avenant signé le 3 septembre 2019, indiquant qu’ils étaient à la charge du client pour un montant de 2230,45 euros.

La notice prévoit, au titre des travaux réservés l’implantation réalisée par un géomètre expert prévu dans la programme de la [Adresse 6], pour un montant de 462 euros, la terrasse de loisirs, posée sur fondations, pour un coût de 3640,89 euros, des conduits inox au niveau du toit, pour 678,39 euros, 525,10 euros de « divers », 997,10 euros d’évier et de mitigeur, 2134,28 euros de parquet stratifié et de plinthes pour les chambres, 558,15 euros de façades de placard, 6359,82 de peintures intérieures. Ainsi les travaux réservés au maître de l’ouvrage sont précisément décrits et chiffrés dans la notice.

S’agissant des travaux d’accessibilité PMR, et sans que la question d’une quelconque « compétence notoire », basée sur un simple extrait non daté d’un profil LINKEDIN, de Madame [N] [O] soit en cause, le contrat de construction de maison individuelle signé le 11 juillet 2019, en fait clairement mention en indiquant qu’il appartient au maître de l’ouvrage de faire constater l’accessibilité à l’achèvement des travaux par un professionnel habilité. Ainsi, dans le contrat de construction de maison individuel, lui-même, un chapitre consacré à la « réglementation en matière d’accessibilité des personnes handicapés », a été visé et signé par Madame [N] [O], le 11 juillet 2019. Madame [N] [O] ne peut ainsi faire valoir qu’elle n’était pas informée de la nécessité de respecter les règles d’accessibilité PMR en ne faisant pas construire, pour son propre usage.

Quant à déterminer, à qui incombe ces travaux d’accessibilité et d’aménagement d’une place de parking PMR, la notice descriptive est contradictoire, dès lors que les travaux préparatoires au niveau du terrain sont décrits au point 1.1 avec la précision qu’ils sont globalement à la charge du client, à savoir le nettoyage du terrain, l’abattage d’arbres, la suppression de la végétation, mais aussi « les clôtures en limites de propriété, les plantations d’arbres ou de haies ou de massifs végétaux, ainsi que tous les aménagements extérieurs », mais que cette rubrique apparait comme entrant dans les « ouvrages compris dans le prix convenu ». C’est en outre la seule rubrique évoquant les aménagements extérieurs.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT produit, toutefois, un avenant N°1, du 03 septembre 2019, signé par Madame [N] [O], dans lequel il est notamment question de la mise en place d’un accès de l’entrée du terrain jusqu’à la porte d’entrée et au garage adapté aux normes PMR, à la charge du maître de l’ouvrage pour un montant de 2230,45 euros. Ces travaux ont ainsi été intégrés au contrat par cet avenant, avec une description et un chiffrage, répondant aux exigences de l’article L231-2 d) du code de la construction et de l’habitation précité.

Le fait que les travaux aient finalement couté 4579,20 euros TTC, selon facture produite du 18 octobre 2022, ne peut suffire à justifier leur prise en charge par le constructeur, dès lors que la description des travaux réalisés ne correspond pas précisément à ceux initialement prévu, notamment l’enrobé noir à chaud poreux choisi, par le maître de l’ouvrage, à la place du revêtement de finition en enrobé bitumineux dense noir, plus économique et le nombre de pavés en bordure.

Madame [N] [O] n’a ainsi pas démontré que les travaux d’accès et d’aménagement d’une place parking PMR, lui incombant selon l’avenant n°1 du 03 septembre 2019, n’avaient pas été chiffrés par le constructeur conformément aux articles L231-2 et R231-4 précités. Elle n’a pas davantage démontré que ce chiffrage était irréaliste et justifiait la prise en charge du surcoût par le constructeur.

S’agissant de l’éclairage des accès PMR imposé par le décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015, il s’impose aux maisons individuelles destinées à être louées, comme en l’espèce. Cet équipement aurait ainsi dû être chiffré par le constructeur dans l’avenant. En revanche, le contrôle de conformité réalisé par la société SOCOTEC est bien à la charge du maître de l’ouvrage, ainsi que prévu dans le contrat de construction de maison individuel, lui-même, au chapitre « réglementation en matière d’accessibilité des personnes handicapés », visé et signé par Madame [N] [O].

Il convient donc de condamner la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser à Madame [N] [O], la somme de 275,64 euros au titre des travaux d’éclairage extérieurs non chiffrés et de rejeter les autres demandes relatives aux travaux d’accès et d’aménagement d’une place PMR.

Sur l’absence de chiffrage des aménagements extérieurs

Madame [N] [O] sollicite la prise en charge par la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT des aménagements extérieurs, comprenant les clôtures et plantations réalisés notamment avec le voisinage, pour un montant total de 3023,92 euros.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT conteste cette demande en faisant valoir que les travaux d’aménagement extérieurs n’étaient pas dévolus au constructeur aux termes du contrat de construction de maison individuelle, selon la notice descriptive dudit contrat.

Ainsi que cela a été précédemment indiqué, la notice descriptive produite en annexe du contrat est contradictoire, dès lors que les travaux préparatoires au niveau du terrain sont décrits au point 1.1 avec la précision qu’ils sont globalement à la charge du client, à savoir le nettoyage du terrain, l’abattage d’arbres, la suppression de la végétation, ainsi que « les clôtures en limites de propriété, les plantations d’arbres ou de haies ou de massifs végétaux, ainsi que tous les aménagements extérieurs », mais que cette rubrique apparait comme entrant dans les « ouvrages compris dans le prix convenu ». C’est en outre la seule rubrique évoquant les aménagements extérieurs. Or même si on considère que lesdits travaux étaient bien à la charge du maître d’ouvrage, le fait qu’ils n’aient pas été chiffrés conformément aux exigences légales, impose au constructeur de les prendre en charge.

La Cour de cassation considère ainsi qu'« il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27 novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation » (Cass. 3e civ. 12 octobre 2022, n°21-12.507).

Le maître de l’ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, afin qu’il ne s’engage pas dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme. Il en résulte que le maître de l’ouvrage peut demander à titre réparatoire, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés soient mis à la charge du constructeur.

En revanche, Madame [N] [O] ne justifie pas du bien-fondé de l’ensemble des sommes réclamées au titre des aménagements extérieurs. Elle sollicite la prise en charge de frais de clôture et de plantation de haies vives, réalisées en limite de propriété, qui lui sont facturés à elle seule, mais également des frais engagés pour un portillon pris en charge dans le cadre de l’avenant n°1 et elle produit un ticket de caisse pour des arbres fruitiers, sans qu’il soit démontré qu’elle l’ait effectivement payé. Il apparait ainsi à la lecture de ces éléments que peuvent seules être retenues les sommes au titre des frais de clôture et de haies vives, pour un montant total de 2092,61 euros (274,32 euros TTC, 1303,67 euros TTC, 514,62 euros TTC).

Il convient donc de condamner la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser à Madame [N] [O], la somme de 2092,61 euros au titre des travaux d’aménagement extérieurs non chiffrés.

Sur l’absence de chiffrage du raccordement ENEDIS

Madame [N] [O] sollicite la prise en charge par le constructeur du raccordement ENEDIS, pour un montant de 290 euros.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT ne conteste pas réellement le bien-fondé de cette demande, mais considère que la somme réclamée est peu conséquente et qu’elle a respecté ses obligations en détaillant les travaux prévus au titre de l’installation électrique (point 3.13.1 de la notice).

Les travaux de raccordement au réseau électrique étaient effectivement visés à l’article 3.13.1 de la notice descriptive, comme compris dans le prix convenu et il appartenait au constructeur de prendre en charge le coût du raccordement, réclamé à Madame [N] [O], par ENEDIS, le 09 avril 2020.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT est condamnée à verser à Madame [N] [O], la somme de 290 euros au titre du raccordement de la maison au réseau électrique.

Sur la créance en eau et énergie

Madame [N] [O] sollicite le remboursement des factures d’eau et d’électricité correspondant aux consommations enregistrées pendant le chantier, pour un montant total de 658,43 euros. Elle fait valoir que la notice descriptive prévoyait la mise en place d’un compteur de chantier jusqu’à la réception de la maison et que ce compteur n’ayant pas été mis en place, il a été convenu dans l’avenant n°1 du 11 septembre 2019, une moins-value de 450 euros pour « la participation de la coopérative vendéenne du logement aux frais de consommation d’eau potable et d’électricité pour la réalisation du chantier ». Elle soutient que cette participation n’a pas été suffisante et produit des factures d’eau et d’électricité sur la période de mars 2020 à juin 2021, d’un montant total de 1108,43 euros.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait valoir que dans le contrat de construction de maison individuelle, il a été prévu que le maître d’ouvrage devra fournir l’eau et l’électricité durant la durée du chantier, que la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT participera à hauteur de 450 euros TTC aux consommations et que tout dépassement restera à la charge du maître d’ouvrage.

Ainsi selon les termes mêmes du contrat, la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT était tenue de participer aux consommations d’eau potable et d’électricité à hauteur de 450 euros TTC, ce qui a donné lieu à une moins-value dans l’avenant n°1 du 11 septembre 2019.

Le fait que la notice descriptive prévoit la prise en charge de la pose d’un compteur chantier jusqu’à la réception de la maison n’est pas de nature à remettre en cause les dispositions contractuelles relatives aux consommations d’eau et d’électricité pendant cette phase chantier.

Madame [N] [O] devait conserver à sa charge le dépassement de consommations au-delà des 450 euros mis à la charge du constructeur. Sa demande est rejetée.

Sur le ragréage du sol des trois chambres non pris en charge par le constructeur

Madame [N] [O] fait valoir que les travaux de ragréage du sol, indispensables à la pose du revêtement n’ont pas été chiffrés, alors qu’il s’agissait de travaux réservés.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait valoir que la demanderesse a changé de revêtement de sol, en posant un revêtement de sol PVC et non un parquet stratifié posé sur un polyane et une sous-couche.

La notice prévoyait en effet la pose d’un parquet stratifié sur un polyane et une sous-couche, ainsi que des plinthes, travaux qui avaient été chiffrés.

Le changement de revêtement de sol par le maître de l’ouvrage, ne lui permet pas de solliciter la prise en charge de travaux supplémentaires en lien avec ce changement.

La demande est rejetée.

Sur les pénalités de retard

Madame [N] [O] fait valoir que le contrat prévoyait une durée de 12 mois pour l’exécution des travaux à compter de la déclaration d’ouverture de chantier, qui a été signée le 02 mars 2021 et que la réception est intervenue le 23 juillet 2021 et la remise des clés le 30 juillet 2021. Elle sollicite ainsi l’indemnisation de 147 jours de retard sur la base des pénalités contractuelles fixées à l’article 2-6 du contrat, soit 7248,42 euros.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait valoir des causes légitimes de retard, au titre de la crise sanitaire, du défaut de paiement du maître de l’ouvrage et de sa demande d’expertise amiable de la charpente du garage.

L’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes : (…)

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; (…) ».

Selon l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation, « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L.231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard. »

Selon l’article L231-3 du même code « Dans le contrat visé à l’article L231-1, sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet : (…)

d) De décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; (…) ».

Le point de départ du délai d’exécution des travaux dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, conformément à l’article L.231-2 i) du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, les conditions particulières du contrat prévoient un délai de douze mois à compter de l’ouverture de chantier et l’article 2-6 des conditions générales prévoit des causes de prorogations de ce délai. Le point final de ce délai est celui de la livraison de l’ouvrage, symbolisé par la remise des clés et la possibilité, pour le maître de l’ouvrage d’entrer en possession des lieux. En l’espèce, si le procès-verbal de réception a été signé par les parties le 23 juillet 2021, les clés ont été remises aux maîtres de l’ouvrage le 30 juillet 2021. C’est cette date qui marque la livraison du bien.

L’article L231-3 d) prévoit que sont réputées non écrites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de « décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ». Cet article d’ordre public, ainsi que le prévoit l’article L230-1 du code de la construction et de l’habitation vient limiter la liberté contractuelle des parties au contrat de construction de maison individuelle, en interdisant de prévoir des causes légitimes de suspension du délai de livraison autres que celles qu’elle vise. Ainsi est réputée non écrite, une clause prévoyant que le délai de construction est prorogé de plein droit de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l’ouvrage ou de la durée nécessaire pour réaliser les travaux que s’était réservé le maître de l’ouvrage, dès lors qu’ils doivent être pris en compte dans le délai d’exécution prévu au contrat.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT soutient que l’exécution du contrat a été perturbée par un cas de force majeure constitué par la période d’état d’urgence sanitaire, fixée au 12 mars 2020, qui a donné lieu à une ordonnance du 25 mars 2020, relative à la prorogation de délais et qui s’est achevée au 31 juillet 2022, par la loi n°2022-1089 du 30 juillet 2022 mettant fin aux régimes d’exception créés pour lutter contre l’épidémie de COVID-19.

Mais la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT ne produit aucun document, faisant état du nombre de jours d’arrêt du chantier du fait de la pandémie. Sachant que les activités sur les chantiers ont été autorisées à se poursuivre, par le gouvernement, dès le 21 mars 2020, il appartient au constructeur de justifier du nombre de jours d’arrêt du chantier. Ainsi, le constructeur n’apporte-t-il aucun élément permettant de démontrer que la période d’état sanitaire d’urgence a constitué un cas de force majeure justifiant le report de la livraison du bien.

Il convient de considérer que le nombre de jours de retard lié à la pandémie n’est pas suffisamment justifié en l’absence d’éléments permettant d’établir les conséquences de cet évènement sur le chantier.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT soutient encore que le délai a été valablement suspendu du fait de retards de paiement imputables à Madame [N] [O]. Elle précise qu’elle a dû attendre la régularisation de la consignation d’une partie de la somme due par Madame [O], avant de lui remettre les clés. Il convient de souligner qu’une telle cause de suspension de délai n’est pas valablement admise par l’article L231-3 du code de la construction et de l’habitation. Outre que le prétendu retard de paiement est intervenu après la réception des travaux, afin de consigner la somme nécessaire à la levée des réserves, ce retard de paiement ne peut être une cause légitime de retard de la livraison, selon l’article précité.

Enfin, la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait état d’un arrêt de chantier imputable à Madame [N] [O], du fait de l’expertise de la charpente réalisée le 20 mai 2021, qu’elle a sollicité auprès de son assureur dommage-ouvrage. Or le constructeur ne justifie pas d’un arrêt du chantier lié à l’expertise réalisée par Madame [F], le 21 juin 2021, concernant la charpente du garage, restée à l’humidité pendant plusieurs semaines. En outre, cette expertise était liée à une inquiétude sur l’état de cette charpente, qui n’était pas imputable au maître de l’ouvrage. Cet évènement n’a pu valablement suspendre le délai de livraison.

En l’absence de cause légitime de suspension du délai de livraison, le nombre de jour de retard peut ainsi être fixé à 147.

La société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT est tenue d’une obligation de résultat, quant au délai de livraison, à l’égard des maîtres de l’ouvrage, sur la base du contrat de construction de maison individuelle qui les lie. Elle est débitrice des pénalités de retard dues à Madame [N] [O], telles que prévues dans le contrat qui les lie, à savoir 1/3000e du prix convenu par jour de retard, soit 147.927 euros :1/3000 x 147= 7248,42 euros.

Il convient de condamner la société COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser la somme de 7248,42 euros à Madame [N] [O], au titre des pénalités de retard.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Madame [N] [O] sollicite une expertise judiciaire sur l’état de la charpente de la maison, en faisant valoir le rapport d’expertise amiable de Madame [F], rendu le 29 juin 2021, le fait que la charpente soit restée stockée en extérieur pendant plus de dix semaines du 09 septembre 2020 au 19 novembre 2020 et les réserves émises sur le sujet lors de la réception des travaux le 23 juillet 2021. Elle ne se base pas sur le constat de désordres affectant la charpente, pour lesquels elle réclamerait une indemnisation.

Elle se fonde sur l’article 145 du code de procédure civile pour cette demande. Or, l’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. De par sa rédaction même qui le cantonne aux mesures d’instruction ordonnées avant tout procès, le texte est inapplicable à une instance au fond. L’objet de l’article 145 du code de procédure civile est probatoire ; cette demande n’est pas de la compétence du juge du fond.

La demande Madame [N] [O] ne constitue pas une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile, car elle ne vise pas à modifier la situation juridique des parties, dès lors que la demande d’expertise n’intervient pas à l’appui d’une demande d’indemnisation au titre de la réparation d’un désordre avéré, mais afin d’établir la preuve d’un tel désordre.

La demande d’expertise est rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi par Madame [O]

Madame [N] [O] sollicite la condamnation de la SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à lui verser la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi des tracasseries endurées et du temps passé du fait de cette procédure.

La demanderesse n’apportant aucun élément objectif permettant d’établir la réalité et l’ampleur du préjudice invoqué et de la faute imputable au défendeur, la demande est rejetée.

II- Sur les demandes reconventionnelles de la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT

Sur la solde des travaux

La COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT sollicite de Madame [N] [O] le versement de la somme de 11.409,68 euros, du solde du marché conclu entre les parties.

Madame [N] [O] fait valoir que le constructeur n’a jamais levé les réserves, ce qui justifie de conserver cette somme.

Selon l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation,

« II.- Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L.231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Ainsi, le solde du prix n’est-il dû qu’à la levée de l’intégralité des réserves. Toutefois, en l’espèce, dans la mesure où le constructeur n’est pas condamné à verser une indemnité au titre des réserves non levées, il peut obtenir des maîtres de l’ouvrage, le paiement du solde du prix restant dû.

Le contrat a été initialement signé le 11 juillet 2019, pour un montant de 147.927 euros, puis, à l’issue de l’avenant n°3, le prix a été fixé à la somme de 141.784,40 euros TTC.

Madame [N] [O] a réglé la somme de 7396,35 euros le 12 mars 2020, au titre du premier acompte.

La SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait valoir une facture du 28 juillet 2021, suite à la réception de l’ouvrage, d’un montant de 132.612,96 euros, que Madame [O] conteste avoir reçue, mais dont elle ne remet pas en cause le bien-fondé. Elle souligne avoir payé la somme de 121.203,28 euros, après déduction d’une retenue de 5%, consignée après la réception le 23 juillet 2021.

Le solde du marché restant dû est ainsi de 11.409,68 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, dès lors que le constructeur ne justifie par d’une mise en demeure du maître de l’ouvrage à régler le dernier appel de fonds.

Il convient dès lors de condamner Madame [N] [O] à verser la somme de euros 5030,56 euros, au titre du solde du prix convenu au contrat, à la SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et à déconsigner la somme de 6379,12 euros, actuellement entre les mains de la caisse des dépôts et consignations de Nantes.

Cette somme de 5030,56 euros viendra en compensation des sommes dues par la SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à Madame [N] [O].

La SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT fait valoir les pénalités visées dans l’avenant au contrat « paiement sérénité » de 1% par mois de retard sur la somme de 11.409,68 euros à compter du 28 juillet 2021, jusqu’à l’exécution de la décision. Dans la mesure où elle ne justifie pas de la présentation de l’appel de fonds du 28 juillet 2021, à Madame [N] [O], cette pénalité contractuelle ne peut être retenue.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

La SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT sollicite la condamnation de Madame [N] [O] à verser la somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive et dilatoire, outre l’amende civile prononcée sur la base de l’article 32-1 du code civil, par le tribunal.

L’article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer” et l’article 1241 précise que “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

Il est constant que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

L’exercice d’une action en justice dégénère en abus s’il constitue « un acte de malice ou de mauvaise foi » caractérisé par l’absence manifeste de tout fondement à l’action, en cas d’intention de nuire ou de mauvaise foi ou lorsque l’action présente un caractère malveillant.

Aux termes de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou d’intention de nuire, dont la réalité n’est pas suffisamment démontrée au cas présent.

La demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sera également rejetée, en l’absence de preuve d’un tel abus de droit par la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et Madame [N] [O] sont condamnés à partager les dépens de l’instance.

L’équité commande de rejeter les demandes de la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et de Madame [N] [O], fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique

CONDAMNE la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser à Madame [N] [O], la somme de 275,64 euros au titre des travaux d’éclairage extérieurs non chiffré ;

REJETTE les autres demandes relatives aux travaux d’accès et d’aménagement d’une place PMR, formées par Madame [N] [O] ;

CONDAMNE la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser à Madame [N] [O], la somme de 2092,61 euros au titre des travaux d’aménagement extérieurs non chiffrés ;

CONDAMNE la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser à Madame [N] [O], la somme de 290 euros au titre du raccordement de la maison au réseau électrique ;

REJETTE la demande formée par Madame [N] [O] de prise en charge des factures de consommations d’eau et d’électricité enregistrées pendant le chantier ;

REJETTE la demande formée par Madame [N] [O] de prise en charge des travaux de ragréage du sol, indispensables à la pose du revêtement de sol des trois chambres ;

CONDAMNE la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à verser la somme de 7248,42 euros à Madame [N] [O], au titre des pénalités de retard ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [N] [O] ;

REJETTE la demande formée par Madame [N] [O] au titre du préjudice moral subi du fait de la présente procédure ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à verser la somme de 5030,56 euros, au titre du solde du prix convenu au contrat, à la SCP COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et à déconsigner la somme de 6379,12 euros, actuellement entre les mains de la caisse des dépôts et consignations de Nantes ;

DIT que la somme de 5030,56 euros viendra en compensation des sommes dues par la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT à Madame [N] [O] ;

DIT que la somme 11.409,68 euros correspondant au solde du marché est due, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande formée par la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT au titre de pénalités visées dans l’avenant au contrat « paiement sérénité » de 1% par mois de retard sur le solde du marché.

REJETTE la demande d’indemnisation formée par la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT au titre de la procédure abusive et dilatoire ;

CONDAMNE la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et Madame [N] [O] à partager les dépens ;

DIT que l’équité commande de rejeter les demandes formées par la SCP HLM COOPERATIVE VENDEENNE DU LOGEMENT et Madame [N] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE