COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[L], [V] c/ [I], [U]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/03528 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6CT

Grosse délivrée

à M^e SAUVAGE-FAKIR Jenny

Copies délivrées

à M^e TALHAOUI Hassna

à M^e TADJER Maxime

à CCAPEX

le

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e SAUVAGE-FAKIR Jenny, avocat au barreau de Nice, substituée par M^e PAQUIS Lauriane, avocat au barreau de Nice

Madame [W] [V]

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e SAUVAGE-FAKIR Jenny, avocat au barreau de Nice, substituée par M^e PAQUIS Lauriane, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [S],[Z],[E] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e TALHAOUI Hassna, avocat au barreau de Nice

Monsieur [A] [U]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e TADJER Maxime, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2021, Monsieur [F] [L] a donné à bail à Madame [S] [P] un appartement situé au rez-de-chaussée [Adresse 6] à [Localité 13], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 680 euros et d’une provision sur les charges locatives de 90 euros, soit un total mensuel de 770 euros.

Monsieur [A] [U] s’est porté caution solidaire de Madame [S] [P] pour les obligations découlant du bail par acte séparé du 30 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [L] a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, régulièrement dénoncé à la caution le 1er août 2023.

C’est dans ce contexte que Monsieur [F] [L] et son épouse Madame [W] [V] ont fait assigner Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, lequel a par ordonnance du 11 juillet 2024 dit n’y avoir lieu à référer et renvoyé les parties à se pourvoir au fond. Le juge a en effet relevé l’existence d’une contestation sérieuse liée la validité de l’acte de cautionnement souscrit par la caution.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 août et 4 septembre 2024, Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] ont donc fait citer Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 16 janvier 2025 à 15 heures aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et statuer sur ses conséquences.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 11 mars 2025 à 14 heures,

À l’audience,

Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent, au visa de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, du commandement de payer du 18 juillet 2023, des articles 7a), 7g) et 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, des articles 1103, 1728, 1224, 1104 et 1227 et suivants du code civil, des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1, L. 412-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— débouter Monsieur [A] [U] de ses demandes,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation à usage d’habitation du 29 septembre 2021,

— ordonner, avec le concours de la force publique si nécessaire, l’expulsion de Madame [S] [P] du logement loué situé [Adresse 5] à [Localité 13] et de tout occupant de son chef en cas de non libération des lieux à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du jugement sollicité,

— déclarer n’y avoir lieu à octroyer un délai,

— déclarer qu’à défaut d’enlèvement des meubles par la locataire, le bailleur sera autorisé à les enlever et plus généralement à en disposer,

— condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U], caution, à leur payer la somme de 17 333 euros arrêtée au 5 mars 2025 au titre de l’arriéré des loyers charges et indemnités, sauf à parfaire au jour du départ de la locataire ou de tout occupant de son chef sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle de 770 euros,

— condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U] à payer la somme mensuelle de 770 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— les condamner in solidum aux dépens en ce compris la somme de 150,98 euros correspondant au coût du commandement de payer et de justifier de la souscription de l’assurance locative.

Madame [S] [I], représentée, sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle a été licenciée pour inaptitude suite à des problèmes de santé et qu’elle souhaite obtenir un échéancier pour régler sa dette.

Monsieur [A] [U], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande, au visa des articles 414-1, 1128, 1129 et 2288 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer nul l’acte de cautionnement du 30 septembre 2021,

— déclarer les demandes de Madame [W] [V] irrecevables pour défaut de qualité à agir,

— condamner Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros dont distraction au profit de Maître TADJER en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [W] [V]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [A] [U] soulève la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [W] [V]. Il fait valoir que celle-ci n’est pas signataire du bail ni ne figure sur l’acte de cautionnement outre qu’aucun titre de propriété n’est versé aux débats justifiant de sa qualité de propriétaire du bien donné à bail.

Cependant, Madame [W] [V] produit aux débats des éléments attestant de sa qualité de propriétaire de l’appartement donné à bail à savoir :

— l’attestation notariale du 9 décembre 2010 concernant la vente en état futur d’achèvement au profit de Monsieur [F] [L] et de Madame [W] [V] d’un appartement de deux pièces lot n°211 situé au rez-de-chaussée du bâtiment D ;

— l’appel de fond du 1er trimestre 2025 au nom de Monsieur et Madame [L],

— la taxe foncière 2023 désignant Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] en qualité de propriétaires indivis.

La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [A] [U] sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire

Vu les dispositions des articles 24 I, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,

En l’espèce, Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V], justifient avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 5 septembre 2024 l’assignation en expulsion locative du 23 août et 4 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 janvier 2025.

Leur demande de résiliation judiciaire fondée sur les impayés locatifs est donc déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Les bailleurs sollicitent la résiliation du contrat de bail se prévalant des manquements répétés de Madame [S] [P] à son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu.

Cette dernière ne conteste pas l’existence d’une dette locative évoquant des difficultés financières liées à la dégradation de son état de santé.

À l’appui de leur demande, Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] produisent aux débats :

— un commandement de payer les loyers de juin et juillet 2022 puis de mars 2023 à juillet 2023 pour un montant total de 3 576 euros ;

— un décompte faisant état d’un arriéré locatif de 11 289 euros arrêté au mois de juillet 2024 inclus, la locataire ayant procédé à des versements partiels pour les mois de décembre 2023, février et mars 2024 ;

— un second décompte faisant état d’un arriéré locatif de 15 793 euros arrêté au 11 janvier 2025, la locataire n’ayant procédé à aucun versement au titre du loyer.

Il résulte donc de ces éléments que Madame [S] [P] s’abstient de tout paiement au titre du loyer depuis le mois de mai 2024, soit depuis près d’un an. Ces manquements sont suffisamment graves par leur nature et leur répétition pour justifier la demande de résiliation des bailleurs.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à effet à la date de signification du présent jugement et il sera ordonné l’expulsion de Madame [S] [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement donné à bail situé au rez de chaussée [Adresse 6] à [Localité 13], si besoin avec le concours de la force publique.

Les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution demeurent applicables et en l’espèce, il n’apparaît pas justifié de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux afin de procéder à l’expulsion. En effet, Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] ne démontrent pas la mauvaise foi de la locataire dont les impayés sont nés en raison de ses problèmes de santé. Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la locataire à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du jugement sollicité.

Madame [S] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé augmenté des charges soit la somme de 770 euros par mois, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs aux bailleurs, en raison de l’occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail, en application de l’article 1240 du code civil.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande tendant à déclarer qu’à défaut d’enlèvement des meubles par la locataire, ils seront autorités à les enlever et plus généralement à en disposer.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] réclament le paiement de la somme de 17 333 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 5 mars 2025.

Il résulte cependant des décomptes locatifs produits visés précédemment que la dette locative s’élève à 15 793 euros arrêtée au 11 janvier 2025. À défaut de décompte actualisé produit, il convient en conséquence de retenir la somme de 15 793 euros au paiement de laquelle Madame [S] [P] sera condamnée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La locataire sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle a été licenciée pour inaptitude à son poste de travail. Il convient tout d’abord de préciser que les bailleurs n’ont pas fondé leur demande de résiliation sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et qu’ainsi ce sont les dispositions du code civil qui s’appliquent et non celles prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [S] [P] produit des relevés bancaires permettant de constater la perception d’aides de la caisse d’allocations familiales (94,08 euros le 5 février 2025, 238,32 euros le 6 janvier 2025 et 490,45 euros les 4 et 5 décembre 2024) ainsi que des justificatifs de ses problèmes de santé.

De son côté, Monsieur [F] [L] démontre qu’il doit supporter les charges de copropriété afférentes au bien (204,63 euros au titre du 1er trimestre 2025), les échéances du crédit immobilier de 885,17 euros par mois outre qu’avec son épouse ils sont tous deux sans emploi depuis le 30 avril 2023 pour Monsieur et depuis le 21 novembre 2024 pour Madame. Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement n’apparait pas justifié au regard des éléments produits par les parties et serait nettement préjudiciable aux propriétaires, Madame [S] [P] n’étant pas en capacité de régler sa dette locative même suivant un échéancier.

Madame [S] [P] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Au sens de l’article 2288 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 1129 du code civil dispose que conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En l’espèce, selon acte de cautionnement du 30 septembre 2021, Monsieur [A] [U] s’est porté caution solidaire, pour une durée de trois ans, pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] se prévalent de l’acte de cautionnement signé le 30 septembre 2021 par Monsieur [A] [U], lequel conteste la validité de l’acte, sur les fondements des articles 414-1, 1128 et 1129 du code civil, au motif qu’au moment de la signature il n’était pas sain d’esprit car atteint d’une maladie neurodégénérative et ce depuis le mois de novembre 2020. Il soutient que ses troubles amnésiques ont nécessairement altéré son discernement et son consentement à l’acte, n’ayant pas eu connaissance du contenu, des effets et des conséquences de la portée du cautionnement.

Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] concluent que la preuve d’une insanité d’esprit à la date de conclusion de l’acte n’est pas démontrée par les éléments rapportés.

Pour justifier de son état de santé, Monsieur [A] [U] produit aux débats :

— un certificat médial du 9 janvier 2025 du docteur [G] [Y], médecin généraliste, selon lequel il a été hospitalisé à l’hôpital Pasteur II à [Localité 12] en mars 2023 dans le cadre d’une amnésie rétrograde,

— un compte rendu d’examens médicaux du 27 novembre 2023, réalisé dans le cadre d’un bilan de troubles amnésiques datant de trois ans environ, aux termes duquel l’examen évoque une maladie neurodégénérative,

— une lettre de liaison du 14 mars 2023 du CHU de [Localité 12], Monsieur [A] [U] ayant été adressé par le Docteur [M] [R] pour amnésie antérograde évoluant depuis plusieurs mois avec une notion de traumatisme crânien en deux roues il y a deux ans sans lésion cérébrale retrouvée. La lettre précise qu’il présente une amnésie antérograde très marquée avec épisode de fabulation.

Ces éléments ont été établis postérieurement à la signature de l’acte et parmi lesquels un seul mentionne qu’un bilan est effectué pour des troubles amnésiques datant de trois ans. Cet unique élément parait peu probant à démontrer que le consentement de la caution n’était pas libre et éclairé à la date de signature de l’acte. Il ne peut donc qu’en être conclu que Monsieur [A] [U] ne rapporte pas la preuve qu’il était atteint d’un trouble mental qui aurait altéré son discernement et son consentement lors de la signature de l’acte de cautionnement.

Il convient en conséquence de le condamner solidairement avec Madame [S] [P] au paiement des arriérés locatifs arrêtés au 30 septembre 2024, date de fin de son engagement de caution soit la somme de 12 713 euros.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [A] [U] aux indemnités d’occupation dont l’obligation au paiement est née postérieurement au 30 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [A] [U] tirée du défaut de qualité à agir de Madame [W] [V] ;

DÉCLARE recevable la demande de résiliation judiciaire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 septembre 2021 entre Monsieur [F] [L] et Madame [S] [P] à effet à la date de signfication du présent jugement;

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [P], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, du logement donné à bail situé au rez de chaussée [Adresse 6] à [Localité 13] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement litigieux donné à bail situé au rez de chaussée [Adresse 6] à [Localité 13], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] de leur demande tendant à ordonner l’expulsion de la locataire à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du jugement sollicité ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] de leur demande tendant à déclarer qu’à défaut d’enlèvement des meubles par la locataire, ils seront autorités à les enlever et plus généralement à en disposer ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V], une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges, soit 770 euros par mois, à compter de la résiliation du bail à effet à la date de signification du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] la somme de 15 793 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 11 janvier 2025 ;

DÉBOUTE Madame [S] [P] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [A] [U] solidairement avec Madame [S] [P] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] la somme de 12 713 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 septembre 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] de leur demande de condamnation solidaire de Monsieur [A] [U] avec Madame [S] [P] au paiement des indemnités d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [W] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [P] et Monsieur [A] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection