COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Mai 2026

Minute n°

Société [B] c/ [L]

DU 28 Mai 2026

N° RG 26/00835 – N° Portalis DBWR-W-B7J-RDZ3

— Exécutoire le :

à M^e SABATIE [Q]

— copie certifiée conforme le:

à Monsieur [N] [L]

DEMANDERESSE:

Société [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e SABATIE Cyril, avocat au barreau de Nice, substitué par M^e MALDONADO-RUIZ Mélanie, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, en présnece de Mme [W] [C] auditrice de justice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SAEM [B] a, selon acte sous seing privé du 13 septembre 2024 a effet au 01 septembre 2024, conclu un contrat de résidence avec M. [N] [L], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, portant sur l’attribution d’un logement à usage exclusive d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant une redevance forfaitaire mensuelle de 418,13 euros, révisable annuellement conformément à la réglementation en vigueur.

Constatant des redevances impayées à hauteur de 811, 42 euros, la SAEM [B] a, le 24 avril 2025, adressé à M. [N] [L] une proposition d’apurement de sa dette.

Arguant que le plan d’apurement de la dette était resté infructueux, La SAEM [B] a, par acte de commissaire de justice du 18 août 2025 signifié à M. [N] [L] une mise en demeure sollicitant le règlement de la somme de 1 738, 50 euros correspondant aux redevances impayées dans un délai de 8 jours. A défaut de paiement dans le mois, la mise en demeure prévoyait la résiliation de plein droit du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025, la SAEM [B] a fait assigner en référé, M. [N] [L] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 avril 2026 à 10h30 aux fins de :

— juger qu’il ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois suivant la mise en demeure qui lui a été adressée par la SAEM [B] ;

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 19 septembre 2025 ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du gestionnaire aux frais, risques et périls du résident ;

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et la remise des clés ;

— condamner M. [N] [L] au paiement, par provision, des arriérés et redevance arrêtés au 29 septembre 2025, soit à la somme de 2 602, 04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure ;

— autoriser la SAEM [B] à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de résidence ;

— condamner M. [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance (soit la somme de 431, 77 euros par mois au jour de l’audience) et dire qu’elle sera révisable selon les conditions de la convention à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des locaux ;

— condamner M. [N] [L] au paiement de la somme de 720 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A l’appui de ses demandes relatives aux redevances impayées et à la résiliation du contrat de résidence, la SAEM [B] expose qu’un contrat de résidence a été conclu avec M. [N] [L], en application de l’article L633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1134 du code civil, moyennant une redevance de 418, 13 euros révisable annuellement conformément aux stipulations du contrat de résidence. La SAEM [B] précise que la redevance révisée s’élève à la somme de 431,77 euros. Elle indique que M. [N] [L] a connu, pendant trois termes mensuels consécutifs, des difficultés dans le paiement de sesredevances ayant abouti à une proposition d’apurement de sa dette tel que le prévoit les articles R.824-4 à R824-10 du code de la construction et de l’habitation.

La SAEM [B] considère, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, de l’article R633-3 du code de la construction et des stipulations prévues dans le contrat de résidence, que la résiliation du contrat est encourue en cas d’inexécution par le résident de l’un des obligations lui incombant ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandé avec accusé de réception. Elle argue dès lors que le contrat est résilié de plein droit, M. [N] [L] n’ayant ni répondu à la proposition d’apurement, ni réglé la somme de 2 602, 04 euros dans le mois suivant la mise en demeure.

Au soutien de sa demande de suppression du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, la SAEM [B] expose, sur le fondement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que M. [N] [L] fait preuve d’une mauvaise volonté évidente. Elle précise que les sommes dues sont importantes de sorte qu’il y a lieu de supprimer ledit délai.

Concernant la demande d’astreinte, la SAEM [B] expose, qu’en vertu des articles L421-1 et L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte aurait pour effet d’assortir l’obligation pour le défendeur de libérer les lieux.

Elle demande en outre, l’autorisation de conserver le dépôt de sa garantie afin de garantir la sûreté de sa créance.

À l’audience du 20 avril 2026, la SAEM [B] maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation. Elle précise à titre d’information que le montant des redevances impayées a augmenté selon un décompte arrêté au 14 avril 2026 à la somme de 5 104, 96 euros.

M. [N] [L] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département.

Selon l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements foyers ni au logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Il convient à titre liminaire de constater que le logement objet du présent litige relève de la catégorie des logements foyers au sens de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation. Or pour ce type de logement, le code de la construction et de l’habitation dispense le bailleur de dénoncer l’assignation en expulsion auprès des services de la Préfecture.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de résidence et ses conséquences

Sur la résiliation du contrat de résidence

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article R.633-3, II, a) du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation poursuit en ces termes : III. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondantes à toute la durée du préavis.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence souscrit avec M. [N] [L] précise que la redevance doit être payée mensuellement à terme échu. L’article 11 dudit contrat précise, par ailleurs, qu’en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation du contrat interviendrait de plein droit un mois après la date de notification par lettre recommandé avec accusé de réception.

En l’espèce, la SAEM [B] justifie avoir envoyé au défendeur un courrier de mise en demeure daté du 13 août 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception signifiée par commissaire de justice 18 août 2025 d’avoir à régler la somme de 1 738, 50 euros correspondant au solde débiteur des redevances, précisant qu’à défaut de règlement le contrat de résidence serait résilié de plein droit dans le mois suivant la mise en demeure.

Il ressort des relevés de compte locatif que M. [N] [L] a manqué à son obligation de payer les redevances durant plus de trois mensualités consécutives. Ainsi, faute pour le défendeur de justifier de s’être acquitté de la somme de 1738, 50 euros dans le mois susvisé, le contrat de résidence s’est trouvé résilié de plein droit le 18 septembre 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 19 septembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de M. [N] [L] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement n° A304 situé au [Adresse 5], aux besoins avec assistance de la force publique.

Il convient par ailleurs de condamner M. [N] [L] en application de l’article 1240 du code civil à payer à la SAEM [B] une indemnité d’occupation mensuelle révisable d’un montant égal à celui de la dernière redevance indexée à la date de la résiliation, soit 431, 77 euros à compter du 19 septembre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

Au titre de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort du dossier que M. [N] [L] n’est pas entré dans les lieux litigieux par voie de fait. Si la SAEMA DOMA évoque l’importance des sommes dues, il ne s’agit pas d’un motif de suppression du délai de deux mois au sens de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La SAEM [B] ne justifie, par ailleurs, pas de la mauvaise foi de M. [N] [L] de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des occupants.

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et en l’absence d’éléments d’information sur la situation du défendeur, il ne sera pas fait droit à la demande en fixation d’une astreinte provisoire de la SAEM [B]. En effet, cette mesure comminatoire n’apparaît pas justifiée par le montant de la dette.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au titre des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’audience, la SAEM [B] actualise le montant de la dette à hauteur de 5 104, 96 euros et produit, en ce sens, un décompte actualisé au 14 avril 2026. Il n’est pas précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré serait actualisé à l’audience et M. [N] [L] ne comparait pas de sorte que l’arriéré invoqué n’est pas contradictoire.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnelle de la somme de 2 602, 04 euros, le contrat de redevance, la mise en demeure signifié par commissaire de justice et divers relevés de compte locatif, non contestés et non contestables desquels il ressort que M. [N] [L] reste devoir la somme de 2 602, 04 euros arrêtée au mois de septembre 2025 inclus au titre des redevances impayées.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2 602, 04 euros, il convient de condamner M. [N] [L] à payer à la SAEM [B] cette somme à titre provisionnel correspondant aux redevances et indemnités d’occupation impayés avec intérêts légaux à compter du 18 août 2025, date de signification du commandement de payer du 13 août 2025 pour la somme de 1 738, 50 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La SAEM [B] sollicite de conserver le dépôt de garantie prévu au contrat afin de garantir la sûreté de sa créance. En l’espèce, le contrat de résidence fait état d’un dépôt de garantie à hauteur d’un mois de loyer en son article 7. Il n’y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie pour sûreté de sa créance dès lors qu’en principe le montant du dépôt de garantie est restitué au propriétaire postérieurement au départ du locataire, dans le cadre d’un dernier décompte locatif.

Par conséquent, compte tenu de l’objet du dépôt de garantie, il ne sera pas fait droit à demande prématurée de la SAEM [B] en conservation du dépôt de garantie en l’absence de départ des lieux du locataire résident et de remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [N] [L] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à la SAEM [B] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation du contrat de résidence conclu le 13 septembre 2024 entre la SAEM [B] et M. [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à effet au 18 septembre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [N] [L] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés au [Adresse 4] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [N] [L] à payer à la SAEM [B] une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant de 431,77 euros égal à celui de la dernière redevance appelée à la date de la résiliation, à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamnons M. [N] [L] à verser à la SAEM [B] la somme de 2 602, 04 euros à titre de provision sur les redevances impayées avec décompte arrêté au moins de septembre 2025 avec intérêts légaux à compter du 18 août 2025, date de signification du commandement de payer du 13 août 2025 pour la somme de 1 738, 50 euros et à compter de la présent ordonnance pour le surplus ;

Condamnons M. [N] [L] aux dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [N] [L], à payer à la SAEM [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la SAEM [B] dont celles en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion du résident, en conservation du dépôt de garantie ainsi qu’en fixation d’une astreinte provisoire ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,