MINUTE N°

RG – N° RG 24/00366 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KP35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 23 OCTOBRE 2024

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [N] [H], intervention volontaire, demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES

M. [P] [H], intervention volontaire, demeurant [Adresse 4] – [Localité 10]

représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] , [Adresse 7] – [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de NIMES sous le n° 487 442 592 dont le siège social est [Adresse 3] – [Localité 5]., représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [T] [X] [V]

né le 21 Février 1978 à [Localité 15] (MAROC), demeurant Résidence de [Localité 5] [Adresse 9] [Adresse 11] – [Localité 5]

représenté par M^e Laure PEYRAC, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Mme [C] [Y] épouse [V]

née le 09 Avril 1985 à [Localité 16], demeurant Résidence de [Localité 5] [Adresse 9] [Adresse 11] – [Localité 5]

représentée par M^e Laure PEYRAC, avocat au barreau de NIMES (postulant), M^e Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré , après que la cause a été débattue à l’audience publique du 25 septembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00366 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KP35

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] a fait citer Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] devant Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834, 835 et 836 du Code de procédure civile, des articles 1240 et 1241 du Code civil :

— CONDAMNER Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] sous astreinte de 500 € par jour de retard passé huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir à faire procéder, par tout professionnel de leur choix aux travaux nécessaires à faire cesser le dégât des eaux provenant de leur salle de bains et dont est victime tant la copropriété que Monsieur et Madame [H] ;

— JUGER que l’astreinte courra pendant un délai de deux mois et que passé ce délai, si les travaux n’ont pas été réalisés ou qu’il n’en est pas justifié, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE RESIDENCE DE [Localité 5] sera autorisé à faire procéder aux travaux aux frais de Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] à porter payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE RESIDENCE DE [Localité 5] :

—  8.000 € par provision à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et atteinte aux parties communes ;

—  2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— ENTENDRE DIRE et JUGER que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et jusqu’à leur parfait paiement.

— CONDAMNER Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] aux entiers dépens.

L’affaire appelée le 26 juin 2024 est venue après deux renvois contradictoires à l’audience du 25 septembre 2024.

A cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5], Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H], ces derniers en qualité d’intervenants volontaires à la présente procédure, ont repris oralement les termes de leurs conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Ils entendent voir :

— juger recevable l’intervention volontaire tant principale qu’accessoire de Monsieur et Madame [H] ;

— condamner Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] sous astreinte de 500 € par jour de retard passé huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir à faire procéder, par tout professionnel de leur choix aux travaux nécessaires à faire cesser le dégât des eaux provenant de leur salle de bains et dont est victime tant la copropriété que Monsieur et Madame [H] ;

— juger que l’astreinte courra pendant un délai de deux mois et que passé ce délai, si les travaux n’ont pas été réalisés ou qu’il n’en est pas justifié, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE RESIDENCE DE [Localité 5] sera autorisé à faire procéder aux travaux aux frais de Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] ;

— condamner Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] à porter payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE RESIDENCE DE [Localité 5] :

—  8.000 € par provision à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et atteinte aux parties communes ;

—  2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] à porter payer aux époux [H] :

—  8.000 € par provision à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et perte locative ;

—  2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— juger que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et jusqu’à leur parfait paiement.

— condamner Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] aux entiers dépens.

— Subsidiairement vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ordonner une expertise judiciaire relative aux désordres et dans ce cas réserver les demandes pécuniaires, frais irrépétibles et les dépens.

Par conclusions en défense reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et faits soulevés, Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] entendent voir :

— à titre principal, juger que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 7]-[Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION n’a pas qualité à agir ;

— déclarer irrecevables les demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 7] – [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION ;

— à titre subsidiaire, débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 7] – [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION de l’intégralité de ses prétentions ;

— en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 7] – [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION au paiement de la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

— juger que les époux [V] sont exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la qualité à agir du Syndicat des copropriétaires de la résidence de [Localité 5]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité à agir.

En l’espèce, Monsieur [T] [V] et Madame [C] [V] soulèvent une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du Syndicat des copropriétaires en réparation des désordres affectant les parties privatives.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Les actions du syndicat des copropriétaires ne peuvent concerner que les parties communes de la copropriété.

Des éléments versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], il ressort que depuis mai 2017, la propriété des époux [H] au sein de la résidence de [Localité 5] subit des dégâts des eaux récidivants, dont l’origine proviendrait, selon les affirmations du Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5], d’un problème d’étanchéité de la salle de bains du logement appartenant aux époux [V].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] n’a pas qualité à agir pour obtenir la condamnation de copropriétaires à effectuer sous astreinte des travaux dans des parties privatives et pour obtenir la condamnation à une provision à valoir sur une indemnisation pour résistance abusive.

Ces demandes sont donc déclarées irrecevables.

S’agissant de la demande de provision à valoir sur l’indemnisation des atteintes aux parties communes et de la demande subsidiaire en expertise judiciaire pour notamment évaluer les préjudices subis par les parties communes, elles sont recevables, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [Localité 5] ayant qualité à agir de ces chefs.

2- Sur l’intervention volontaire de Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H]

Aux termes des articles 328 et suivants du Code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie, et alors, elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [H] sont propriétaires non occupants d’un [Adresse 11] au sein de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 9] à [Localité 5].

Monsieur et Madame [H] ont sollicité le syndic de la copropriété RESI-DENCE DE [Localité 5] afin qu’il prenne des mesures par suite des dommages causés par des infiltrations d’eau dans leur appartement, provenant, selon eux, de l’appartement n°19, propriété des époux [V], situés au-dessus.

Il est constant que le litige concerne principalement les dommages causés par des infiltrations d’eau subis dans l’appartement appartenant à Monsieur et Madame [H].

Par conséquent, et tenant l’irrecevabilité de certaines demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5], est recevable l’intervention volontaire principale de Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H].

3- Sur la demande principale des époux [H] de condamnation des époux [V] à faire sous astreinte

Force est de constater que cette demande est fondée cumulativement sur les articles 834, 835 alinéa 1 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’article 834 du code civil impose la démonstration d’une situation d’urgence et l’absence de contestations sérieuses.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, les époux [H] versent un constat amiable du 15 septembre 2022, non signé par les défendeurs, deux recherches de fuite non contradictoires des 3 février et 6 juillet 2023.

Les défendeurs soulèvent des contestations sérieuses quant aux conclusions de ces recherches non contradictoires.

En conséquence, aucune mesure ne peut être décidée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

L’article 835 alinéa 1 donne au juge des référés le pouvoir de prescrire des mesures conservatoires ou de remises en état en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent.

En l’espèce, le rapport d’intervention du 9 mars 2023 réalisé par la société AX’eau à la demande du syndicat des copropriétaires et les seuls courriels de plainte du locataire occupant le logement de l’appartement appartenant aux époux [H] sont insuffisants pour établir un trouble manifestement illicite, au demeurant, non décrit par les demandeurs, ou un dommage imminent, au demeurant, non précisé par les demandeurs.

En conséquence, aucune mesure ne peut être décidée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’article 835 alinéa 2 permet au juge des référés d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire ou l’octroi d’une provision dans l’hypothèse où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il a été développé ci-dessus les contestations sérieuses soulevées par les défendeurs de sorte que les époux [H] sont défaillants à établir que les époux [V] ont une obligation non sérieusement contestable d’effectuer des travaux dans leur propriété.

4- Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 alinéa 2 permet au juge des référés d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire ou l’octroi d’une provision dans l’hypothèse où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il a été développé ci-dessus les contestations sérieuses soulevées par les défendeurs de sorte que les époux [H] sont défaillants à établir que les époux [V] ont une obligation non sérieusement contestable d’indemniser au titre de préjudices consécutifs aux désordres et d’une résistance abusive.

Il n’est pas versé aux débats d’éléments tendant à établir une atteinte aux parties communes. En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires est défaillant à établir que les époux [V] auraient une obligation non sérieusement contestable d’indemniser le syndicat des copropriétaires au titre d’une résistance abusive et d’une atteinte aux parties communes.

5- Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

— un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,

— une prétention non manifestement vouée à l’échec,

— la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

En l’espèce, l'[Adresse 11] au sein de la Résidence de [Localité 5], [Adresse 9] à [Localité 5], appartenant aux époux [H], subit des dégâts des eaux.

Le 3 février 2023, une recherche de fuite a été faite par la société AX’EAU indiquant :

« un défaut d’étanchéité a été identifié sur la douche à l’italienne (à l’aplomb du dégât du troisième » ; des aspersions en eau chaude des joints périphériques entraînaient l’apparition d’une tache de chaleur au niveau du dégât chez Monsieur [G] ».

Le 6 juillet 2023, une recherche de fuite a été effectuée par la société CL PLOMBERIE indiquant :

« Recherche de fuite résidence de [Localité 5].

Visite chez Monsieur [V].

Monsieur [G] est le voisin juste en dessous.

Problème d’étanchéité chez Monsieur [V] au niveau de la salle de bains imperméabilité de la faïence ou problème sur écoulement impossible à déterminer. Fuite importante car le plafond de Monsieur [G] s’effrite et tombe, parfois coupure d’électricité à cause de l’eau qui tombe sur boîte électrique ».

En conséquence, les époux [H] justifient bien d’un intérêt légitime à faire procéder à une expertise judiciaire.

Aucune atteinte potentielle aux parties communes n’étant établie, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] n’a pas de motif légitime à faire procéder à une expertise judiciaire.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par les époux [H] qui y ont intérêt.

6- Sur les demandes accessoires

Les dépens demeurent à la charge in solidum du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] et des époux [H], avec exonération des époux [V] en qualité de copropriétaires, de leur quote-part sur lesdits dépens.

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, de prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

DECLARE irrecevables les demandes suivantes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] : demande de condamnation à faire sous astreinte, demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DECLARE recevables la demande provisionnelle à valoir sur les dommages-intérêts pour atteinte aux parties communes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] ainsi que la demande subsidiaire d’expertise ;

RECOIT l’intervention volontaire principale de Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H] ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] de sa demande provisionnelle à valoir sur les dommages-intérêts pour atteinte aux parties communes ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5] de sa demande subsidiaire d’expertise ;

DEBOUTE Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H] de leurs demandes de condamnation à faire sous astreinte et de leurs demandes provisionnelles ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile ;

ORDONNE une mesure d’expertise au contradictoire des époux [H] et des époux [V] et désigne pour y procéder : Monsieur [D] [L], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de Nîmes, [Adresse 14] – [Localité 6] (tél [XXXXXXXX01] ; Port. : [XXXXXXXX02] ; Mèl : [Courriel 12]), COORDONNEES, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

— SE RENDRE résidence de [Localité 5], [Adresse 8] à [Localité 5] de l'[Adresse 11] dans l’appartement propriété de Monsieur et Madame [H] ainsi que dans l’appartement propriété de Monsieur et Madame [V] ;

— EXAMINER et décrire les désordres dont est victime l’appartement n°15 du fait d’infiltrations d’eau par le plafond ;

— RECHERCHER l’origine de ces fuites ;

— EN DEFINIR les causes et donner les solutions pour y remédier ;

— CHIFFRER les préjudices pour Monsieur et Madame [H] ;

— plus généralement APPORTER toute solution pour permettre au tribunal qui sera saisi de mettre fin aux problèmes.

DIT que, pour exécuter la mission, l’expert procédera conformément aux dispositions des articles 233, 234, 235, 237, 238, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 267 et 273 à 284-1 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DIT que l’expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DIT que l’expert déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal dans les QUATRE mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;

DIT que Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Nîmes une provision de 2 000€ (deux mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX013] – BIC : [XXXXXXXXXX017], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES

DIT qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DIT qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;

RAPPELLE que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DIT que l’expert tiendra informée Madame la Présidente du Tribunal chargée du contrôle des expertises des éventuelles difficultés rencontrées ;

DIT qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

LAISSE la charge in solidum des dépens au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE [Localité 5], à Monsieur [P] [H] et Madame [N] [H], avec exonération des époux [V] en qualité de copropriétaires, de leur quote-part sur lesdits dépens ;

DIT n’y avoir lieu de prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

La Greffière La 1ère vice-présidente