TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KX6S

Société UN TOIT POUR TOUS

C/

[Z] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

Société UN TOIT POUR TOUS

8 BIS AV.GEORGES POMPIDOU

BP 7199

30914 NIMES

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [Z] [I]

Résidence Le Valatet – Appt 4

10 Bis Rue De Valatet

30129 REDESSAN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2024

Date des Débats : 09 décembre 2024

Date du Délibéré : 03 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, la société UN TOIT POUR TOUS, bailleur social, a donné à bail à Madame [S] [H] un logement T 3 sis à Redessan ( 30129) d’une surface de 77, 85 m2 pour un loyer total de 474,28 euros.

Madame [H] a vécu dans l’appartement loué avec sa petite fille, Madame [Z] [I], déclarée comme occupante du logement depuis plus d’un an.

Le 17 février 2024, Madame [S] [H] est décédée et suite à cet événement , Madame [Z] [I] a demandé au bailleur un transfert de bail en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette demande a été refusée car Madame [Z] [I] étant célibataire sans enfant, le logement n’était pas adapté à sa situation familiale.

Le bailleur a proposé à Madame [Z] [I] de constituer un dossier de logement social afin de le présenter à la Commission d’Attribution des Logements et Examen de l’occupation des Logements.

( [X]).

Madame [I] s’ est engagée à payer les indemnités d’occupation le temps qu’une solution de relogement soit trouvée mais n’ a pas honoré cet engagement.

Après refus de la part de Madame [Z] [I] d’une proposition de relogement et refus de sa part également de payer les indemnités d’occupation malgré plusieurs mises en demeure par lettres simples et recommandées, le 23 août 2024, la société UN TOIT POUR TOUS a signifié à Madame [Z] [I] une sommation de quitter les lieux, ce qu’elle n’a pas fait.

Le 4 novembre 2024, la société UN TOIT POUR TOUS a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection Madame [Z] [I] afin de :

— Juger que Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis résidence le VALATET, appartement 4, 10 bis rue de Valatet à REDESSAN 30129, et que cette situation est constitutive d’une voie de fait,

— Juger que Madame [Z] [I] est de mauvaise foi,

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion sans délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir de Madame [Z] [I], occupante sans droit ni titre de l’immeuble sus désigné, et de tout occupant de son chef,

— Autoriser la société UN TOIT POUR TOUS à expulser des lieux Madame [Z] [I] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [Z] [I] à payer une provision de 2000 euros à la société UN TOIT POUR TOUS à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte portée à son droit de propriété,

— Condamner Madame [Z] [I] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS à titre de dommages et intérêts une indemnité d’occupation de 474,28 euros par mois du 17 février 2024 jusqu’ à la libération des lieux,

— Condamner Madame [Z] [I] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 2000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [I] aux entiers dépens.

L’ affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre2024 où elle a été plaidée.

La société UN TOIT POUR TOUS, représentée s’en est rapporté à ses conclusions écrites.

Madame [Z] [I] pour qui l’assignation a été remise à étude le 4 novembre 2024

n’ était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour où elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATIONS

En liminaire il convient de rappeler qu’ en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond dans la mesure ou le juge estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien fondé à agir de la société UN TOIT POUR TOUS

Au visa de l’article 834 du code de Procédure Civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

En l’espèce, la société UN TOIT POUR TOUS justifie du bien-fondé de sa demande en produisant aux débats :

— l’acte de décès de Madame [S] [H] dressé le 19 avril 2024 par l’ Officier de l’ état civil de la commune de REDESSAN,

— les lettres recommandées indiquant à Madame [Z] [I] que le bail de sa grand mère ne peut lui être transféré pour les raisons de sa situation familiale et une proposition de relogement dans un logement qui lui correspond,

— les lettres recommandées la mettant en demeure de payer les indemnités d’occupation, et lui demandant les pièces nécessaires pour l’instruction de son dossier de relogement,

— la somation de quitter les lieux du 23 août 2024 signifié à étude et dont les termes n’ont pas été exécutés.

Par conséquent, la société UN TOIT POUR TOUS sera déclarée bien fondée à agir.

Sur l’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [Z] [I]

Au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, " … Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès…

… A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. "

L’article 40 I et 40 III de la même loi viennent préciser les conditions que doit remplir le candidat à ce transfert de bail en disposant : « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

Il est constant qu’ en ce qui concerne le descendant du locataire décédé, le bailleur doit poursuivre la location avec l’occupant dès lors que celui-ci remplit les conditions requises.

En l’espèce, la société UN TOIT POUR TOUS est un bailleur social d’habitations à loyers modérés au sens de l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation auquel s’applique les dispositions précédemment cités.

Il n’est pas contesté et il ressort des écritures de la société demanderesse que Madame [Z] [I] occupait le logement sis 10 bis rue de Valatet à REDESSAN avec sa grand mère [S] [H] lorsque cette dernière est décédée le 17 février 2024 et que cette occupation datait de plus d’un an.

Il ressort du bail signé le 1er mars 2022 que ce logement est un appartement de type T3 d’une surface de 77,35 m2 comprenant deux chambres.

Il n’est pas contesté que Madame [Z] [I] est célibataire sans enfant et que ce logement à caractère social n’est pas adapté à sa situation familiale.

Il ressort des éléments versés au dossier par la bailleresse et notamment de la lettre recommandée qu’elle a écrite à Madame [Z] [I] qu’elle lui a proposé un relogement à JONQUIERES SAINT VINCENT dans un appartement T2 adapté à sa situation familiale et à ses ressources mais que de son côté, la défenderesse n’a accompli aucune démarche pour que cette proposition aboutisse en ne communiquant pas à la [X] les éléments nécessaires à l’aboutissement de cette procédure.

Madame [Z] [I] était au sens de la loi du 6 juillet 1989 prioritaire pour que ce logement lui soit attribué.

Ce sont des faits que la défenderesse ne conteste pas.

Le contrat de bail signé par Madame [S] [H] s’est donc trouvé résilié de plein droit du fait du décès de cette dernière le 17 février 2024 sans que sa descendante puisse prétendre légalement à son transfert à son bénéfice.

En conséquence, Madame [E] [I] sera déclaré occupante sans droit ni titre du logement sis résidence Valatet, 10 bis rue de Valatet à REDESSAN.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Aux termes de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution , " Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. "

En l’espèce, Madame [Z] [I] ne s’est pas introduite sans droit ni titre dans le logement d’autrui puisqu’elle y était occupante légitime au moins jusqu’au décès de sa grand mère.

Elle n’a pas pris possession du local sans y être autorisé par le propriétaire. Elle occupait déjà le local avant que le bail ne prenne fin du fait de la mort de sa grand mère, s’est contenté de s’y maintenir après la mort de celle-ci et son comportement passif au regard des demandes du bailleur ne constituent pas une voie de fait.

La société UN TOIT POUR TOUS ne rapporte pas la preuve que la défenderesse a commis une voie de fait pour pénétrer dans le logement.

En conséquence, il sera jugé que si Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre du logement concerné, les circonstances cette occupation ne constitue pas une voie de fait justifiant de la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la mauvaise foi de Madame [Z] [I]

Aux termes de l’article 2274 du code civil, « La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

Aux termes de l’article 1134 du code civil, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

Juridiquement la mauvaise foi se définit comme une attitude volontaire et déloyale avec laquelle une personne agit envers une autre, afin de surprendre sa décision.

La mauvaise foi désigne l’intention délibérée d’une personne d’agir de manière contraire à la loyauté et à l’honnêteté attendues dans une situation donnée. Elle se manifeste par des comportements frauduleux, trompeurs ou abusifs.

Elle implique une volonté consciente de tromper ou de nuire, l’utilisation de moyens malhonnêtes pour parvenir à ses fins ou le non respect volontaire des obligations légales ou contractuelles.

La société UN TOIT POUR TOUS argue que Madame [Z] [I] est de mauvaise foi car elle a parfaitement conscience d’avoir commis un acte illégal dès lors qu’elle a été dûment informée par la requérante qu’elle ne pouvait bénéficier d’un droit de suite sur l’appartement de sa grand mère.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Madame [Z] [I] a eu un comportement déloyal envers bailleresse, ni un comportement trompeur , frauduleux ou abusif puisque la situation familiale et économique de Madame [Z] [I] est parfaitement connu de sa bailleresse et qu’ a aucun moment elle ne lui a menti ou trompé sur la réalité de cette situation.

Enfin, on ne peut faire grief à Madame [Z] [I] de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles puisque en l’occurrence, et conformément aux termes du bail, depuis le 17 février, date de la mort de Madame [S] [H] aucun contrat ne la lie à la société UN TOIT POUR TOUS.

Madame [Z] [I] n’a fait que résister passivement aux injonction de son bailleur à ses demandes de quitter les lieux, à l’instar de nombreux occupants de logements touchés par la clause résolutoire du contrat de bail et qui deviennent de fait occupants sans droit ni titre.

Le fait qu’elle ne paye pas les indemnités d’occupation dont elle est redevable ne saurait prouver sa mauvaise foi car la bailleresse ne démontre pas que cette carence est motivée par une intention frauduleuse et qu’elle n’est pas seulement causée par une situation financière difficile.

En conséquence, il ne sera pas jugé que Madame [Z] [I] est de mauvaise foi.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Il est rappelé les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civil précédemment cités.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause, et il n’est pas contesté par Madame [Z] [I] :

— Qu’elle est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis résidence le Valatet, apt 4, 10 bis rue de Valatet 30129 REDESSAN, et ce depuis le 17 février 2024, date du décès de Madame [S] [H],

— Que par lettre recommandé du 2 juillet 2024, puis du 18 juillet 2024, puis par sommation de quitter les lieux diligentée par commissaire de justice, il lui a été demandé de quitter le logement et d’en restituer les clefs,

— Que ces démarches n’ont pas abouti,

— Que la demanderesse est donc fondée à réclamer l’expulsion de Madame [Z] [I] et qu’il convient d’ordonner cette expulsion dans les termes du dispositif étant entendu comme démontré précédemment que Madame [Z] [I] ne s’est pas introduite dans les lieux par voie de fait , n’est pas de mauvaise foi, que les alinéas 2 et 3 de l’article 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliqueront pas en l’ espèce et qu’il sera fait application des termes de son premier alinéa relatifs à la trêve hivernale.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

Au terme de l’article 1217 du code civil, " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ;

des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

En l’ espèce, Madame [Z] [I] ayant exprimé le transfert du bail signé par sa grand-mère, elle se devait de payer les indemnités d’occupation réclamées dans l’attente de la décision de la [X] et de poursuivre ces paiements, en cas de refus, dans l’attente de l’attribution d’un autre logement ou de la remise des clefs à la bailleresse.

Ces indemnités d’occupation ont été réclamées à la défenderesse à deux reprises par lettres recommandées qui lui ont été adressées les 30 mai et 2 juillet 2024.

Il n’en est pas fait mention dans la sommation de quitter les lieux mais elles figurent dans l’acte d’assignation dont il est constant qu’il a valeur de mise en demeure.

Il n’est donc pas contesté que la créance détenue par la bailleresse est certaine, liquide et exigible.

En conséquence, Madame [Z] [I] sera condamnée à verser à la société UN TOIT POUR TOUS une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnelle d’ un montant de 474,28 euros par mois correspondant au montant du loyer et charges à compter du 17 février 2024 et ne cessera d’ être due qu’ à la libération effective des locaux avec remise des clefs jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la bailleresse ou son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte au droit de propriété

Aux termes de l’article 1241 du Code civil, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné si il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’ exécution si il ne justifie pas que l’exécution ait été empêché par la force majeure. »

En l’espèce, vu que Madame [Z] [I] n’est pas de mauvaise foi et n’a pas commis une voie de fait, la société UN TOIT POUR TOUS ne peut prétendre subir une atteinte au droit de propriété ni se prévaloir d’un préjudice qui ne trouvera pas sa réparation dans le paiement des indemnités d’occupation.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] [I] , qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société UN TOIT POUR TOUS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile

DECLARE que l’action de la société UN TOIT POUR TOUS est recevable et bien fondée,

DECLARE que Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre du logement sis Résidence le Valatet, apt 4, 10 bis rue de Valatet à REDESSAN 30129 mais que cette occupation n’est pas constitutive d’une voie de fait et que Madame [Z] [I] n’est pas de mauvaise foi,

ORDONNE à Madame [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés résidence Le Valatet, apt 4, 10 bis rue de Valatet à REDESSAN 30129,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu 'hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que si suite à l’expulsion Madame [Z] [I] se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable de voies de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale,

CONDAMNE Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfère du bail, soit 474,28 euros ( quatre cent soixante quatorze euros et vingt huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges si le bail lui avait transféré, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE la société UN TOIT POUR TOUS de sa demande au titre des dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière le Juge