TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e POIRIER (G0547)

M^e LE BRIS-VOINOT (B0434)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/15805

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJR

N° MINUTE : 11

Assignation du :

20 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0547

DÉFENDEURS

S.A.S. RAVENE (RCS de Paris 840 204 630)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la S.E.L.A.R.L. LBVS – Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0434

Décision du 24 Juin 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/15805 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXJR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, Monsieur [E] [F] a donné à bail commercial à la S.A.S. RAVENE (ci-après la société RAVENE) un local, sis [Adresse 1]) pour une durée de 9 ans à compter du 10 novembre 2018, moyennant un loyer principal annuel de 18.000 euros, à destination de l’usage exclusif de bureau aux fins d’y exploiter une activité de « conseil en développement, stratégie et communication ».

Le 7 novembre 2018 Monsieur [G] [H], Président et associé unique de la société RAVENE, s’est porté caution solidaire des loyers, charges, et taxes locatives prévues au bail.

Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2020, Monsieur [E] [F] a fait délivrer à la société RAVENE un commandement d’avoir à payer la somme de 15.161 euros, visant la clause résolutoire.

Le 25 septembre 2020, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [G] [H], pris en sa qualité de caution des engagements de sa société.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2021, Monsieur [E] [F] a fait délivrer à la société RAVENE un second commandement d’avoir à payer la somme de 17.333,89 euros, visant la clause résolutoire.

Le 29 septembre 2021, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [G] [H], pris en sa qualité de caution des engagements de sa société.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2021, Monsieur [E] [F] a assigné la société RAVENE et Monsieur [G] [H] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l’expulsion de la société RAVENE et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 28 septembre 2023, Monsieur [E] [F] demande au tribunal, aux visas des articles L.145-41 et L. 143-2 du code de commerce, 1103, 2288 et 2298 du code civil, L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 octobre 2020 ;

Ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société RAVENE et de tout occupant de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] , constituant les lots de copropriété n° 1 et 18, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Juger qu’en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixer l’indemnité d’occupation, à compter du 15 octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamner in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] au paiement des indemnités d’occupation ;

Condamner in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 29 654,68 € au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de l’assignation ;

Condamner in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 14 septembre 2020 et 23 septembre 2021, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 10 juin 2022, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] demandent au tribunal, aux visas des articles 1104, 1218, 1219, 1343-5 et 1719 du code civil, L.145-41 et L 145-40-2 du code de commerce, L. 331-1 et L. 343-1 du code de la consommation et 510 et suivants du code de procédure civile, de :

« JUGER la société RAVENE et Monsieur [H] recevables et bien fondés en leurs demandes.

JUGER nul et de nul effet le commandement du 23 septembre 2021 en raison de l’absence de dette locative.

JUGER Monsieur [F] de mauvaise foi à délivrer commandement visant la clause résolutoire.

JUGER, après avoir constaté que certaines des mentions obligatoires prescrites par l’article L. 331-1 du code de la consommation ne figurent pas dans la mention manuscrite signée par Monsieur [H] dans son engagement de caution du 7 novembre 2018, que le cautionnement de Monsieur [H] est nul et de nul effet ;

Décision du 24 Juin 2024

18° chambre 2ème section

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En conséquence,

JUGER nul et de nul effet le commandement délivré le 23 septembre 2021 à l’encontre de la société RAVENE à la demande de Monsieur [F].

CONDAMNER Monsieur [F] à restituer à la société RAVENE CONSEIL la somme de 4.664,38 euros au titre d’un trop-perçu au titre des loyers.

CONDAMNER Monsieur [F] à restituer à la société RAVENE CONSEIL la somme de 2.694,78 euros au titre du remboursement de la provision pour charges.

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusion contraires ou supplémentaires.

CONDAMNER Monsieur [F] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le même au paiement des entiers dépens".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 04 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. À la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique, initialement fixée au 08 janvier 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 avril 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes pécuniaires

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 14 septembre 2020

Monsieur [E] [F] soutient que la société RAVENE n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues dans le mois suivant les commandements de payer visant la clause résolutoire. Il sollicite que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 octobre 2020 et ordonnée l’expulsion de la société RAVENE.

Il y a lieu de relever que la société RAVENE et Monsieur [G] [H] n’ont pas contesté l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 14 septembre 2020 et n’ont contesté que celui délivré le 23 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 14 septembre 2020, Monsieur [E] [F] a fait délivrer à la société RAVENE un commandement d’avoir à payer la somme de 15.161 euros, visant la clause résolutoire.

Le 25 septembre 2020, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [G] [H], pris en sa qualité de caution des engagements de sa société.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2021, Monsieur [E] [F] a fait délivrer à la société RAVENE un second commandement d’avoir à payer la somme de 17.333,89 euros, visant la clause résolutoire.

Le 29 septembre 2021, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [G] [H], pris en sa qualité de caution des engagements de sa société.

La renonciation par un bailleur à la clause résolutoire ne se présume pas et implique des actes positifs, manifestant de façon non équivoque l’intention de renoncer du bailleur. Ainsi, la délivrance d’un second commandement de payer visant la clause résolutoire ne permet pas de déduire qu’il a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire réclamée précédemment et déjà acquise.

Dès lors, le fait que Monsieur [E] [F] ait délivré un second commandement de payer le 23 septembre 2021 ne permet pas à lui seul de déduire qu’il a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire réclamée précédemment lors de la délivrance du commandement de payer le 14 septembre 2020. Il est ainsi en droit de solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du premier commandement de payer en date du 14 septembre 2020.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société RAVENE n’a pas régularisé les causes du commandement délivré le 14 septembre 2020 dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Dès lors, les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l’expulsion de la société société RAVENE ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La société RAVENE est, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit du 15 octobre 2020, redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

L’article 1353 du même code dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Monsieur [E] [F] soutient que la société RAVENE est redevable de la somme actualisée de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023. Il conteste le décompte produit par la société RAVENE. Il soutient qu’il n’a jamais reçu neuf des règlements figurant sur le décompte de la société RAVENE ; qu’il produit à cet effet ses relevés de compte de janvier 2019 à décembre 2022 ; qu’à défaut de production de la copie des chèques contestés, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] ne justifient ni s’être libérés de leurs obligation, ni de la créance que la société RAVENE prétend détenir à son encontre.

La société RAVENE et Monsieur [G] [H] soutiennent que le décompte produit par Monsieur [E] [F] est inexact ; qu’elle n’est pas débitrice mais au contraire créancière envers Monsieur [E] [F] ; que cette différence est due aux difficultés rencontrées par Monsieur [E] [F] dans l’imputation des règlements que le commandement de payer délivré le 23 septembre 2021 est en conséquence nul en l’absence de dette locative.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de relevés de comptes produits par Monsieur [E] [F] que sept règlements énumérés ci-dessous que la société RAVENE et Monsieur [G] [F] soutiennent avoir réglés n’apparaissent pas sur les relevés de comptes :

—  1.989 euros le 22 mai 2019,

—  2.262,14 euros le 18 juin 2019,

—  1.856 euros le 23 juillet 2019,

—  1.856 euros le 6 septembre 2019,

—  1.385,40 euros le 9 octobre 2019,

—  1.859,50 euros le 21 novembre 2019,

—  1.860,16 euros le 7 février 2020,

—  1.861 euros le 5 mars 2020,

—  1.614,76 euros le 7 janvier 2021.

Force est de constater que la société RAVENE et Monsieur [G] [H] échouent à démontrer que le bénéficiaire de ces chèques ait bien été Monsieur [E] [F] et qu’il les a encaissés et ainsi qu’ils seraient créancier de Monsieur [E] [F].

Force est de constater qu’il n’est pas démontrer que le décompte produit par Monsieur [E] [F] est erroné.

Dès lors, au regard du décompte produit par Monsieur [E] [F], la société RAVENE et Monsieur [G] [H] sont redevables de la somme de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023.

Sur la demande reconventionnelle de nullité de l’acte de cautionnement

La société RAVENE et Monsieur [G] [H] soutiennent que l’acte de cautionnement de Monsieur [G] [H] est nul en vertu de l’article L. 343-1 du code de la consommation car il ne comporte pas la mention manuscrite prescrite par l’article L.331-1 du code de la consommation.

Monsieur [E] [F] soutient que les articles L. 331-1 et L. 343-1 du code de la consommation sont inapplicables en ce que cette mention est obligatoire que lorsque le créancier est professionnel ; que la créance n’est pas née dans l’exercice de ses fonctions et ne se trouve pas en rapport direct avec son activité professionnelle.

L’article L. 331-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que "Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »".

L’article L. 343-1 du même code, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que « Les formalités définies à l’article L. 331-1 sont prévues à peine de nullité. »

Il est admis que le créancier professionnel est celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale.

Il n’est pas contesté que Monsieur [E] [F] exerce la profession d’architecte et que le local commercial donné à bail est un bien personnel. Dès lors, Monsieur [E] [F] ne peut être considéré comme un créancier professionnel.

Monsieur [E] [F] n’étant pas un créancier professionnel, les articles L. 331-1 et L. 343-1 du code de la consommation ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce. La société RAVENE et Monsieur [G] [H] seront donc déboutés de leur demande de nullité de l’acte de cautionnement de Monsieur [G] [H].

Décision du 24 Juin 2024

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Sur la demande reconventionelle de restitution de la provision pour charges

La société RAVENE et Monsieur [G] [H] soutiennent que le bailleur n’a justifié ni de la réalité ni du montant des charges récupérables ; qu’ils sollicitent la restitution de la somme de 2.694,78 euros

Monsieur [E] [F] soutient que s’agissant des charges locatives, il a remis à la société RAVENE les décomptes annuels de charges établis par le syndic de l’immeuble pour les années 2019 et 2020 ; que Monsieur [G] [H] a reconnu les avoirs reçus car il en a contesté le contenu ; que les charges de copropriété récupérables sur les locataires ne comprennent aucune des charges visées à l’article R. 145-35 du code de commerce

S’agissant des charges locatives, selon l’article L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de l’année pour lequel il est établi ou dans le délais de trois mois à compter de la reddition des charges pour l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu’il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice conformément aux textes précités et que l’absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’ils ne sont plus dus. Il est admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables au cours de l’instance.

Le contrat de bail stipule à l’article 13.3 que le "Preneur remboursera au Bailleur toutes les charges afférentes aux locaux loués et notamment les charges communes de copropriété, de gestion (primes relatives aux contrats d’assurances, honoraires de gérance…) Et privatives (que le Bailleur aurait payées en lieu et place du Preneur) à l’exception des travaux régit par l’article 606 du code civil. Le preneur versera une provision pour charges, payables mensuellement et d’avance en même temps que chaque terme de loyer, soit chaque mois (…).

Le Bailleur arrêtera les comptes annuellement, en appliquant les règles et pratiques comptables habituelles en la matière. En conséquence, il s’engage à fournir au Preneur un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition avec indication du solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée. Ce décompte lui sera adressé dans un délai de six(6) mois de l’expiration de ladite année. Les justificatifs comptables seront tenus à la disposition du Preneur."

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [F] a effectué des régularisations de charges récupérables, accompagnées des décomptes de charges de copropriété, pour les années 2019, 2020 et 2021. Dès lors, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] seront déboutés de leurs demandes de restitution des provisions sur charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment du décompte produit, la société RAVENE sera donc condamnée à verser à Monsieur [E] [F] la somme de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023.

Monsieur [G] [H], caution solidaire de la société RAVENE concernant le paiement des loyers, des charges et taxes locatives et auquel le commandement de payer du 14 septembre 2020 a été dénoncé le 25 septembre 2020, sera solidairement condamné, aux côtés de la société RAVENE et dans la limite de son engagement de cautionnement solidaire, à payer la somme de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023 outre les indemnités d’occupation postérieures à Monsieur [E] [F].

Sur la demande de délais de paiement

La société RAVENE et Monsieur [G] [H] soutiennent que Monsieur [G] [H] n’a pour seule activité professionnelle la direction de la société RAVENE ; que la société RAVENE connaît de graves difficultés financières qui ont empêché Monsieur [G] [H] de se verser un salaire de manière régulière ; que Monsieur [G] [H] ne serait pas en mesure, en cas de condamnation au paiement immédiat des sommes réclamées ; qu’il conviendra d’accorder à Monsieur [G] [H] un délai de grâce.

Monsieur [E] [F] s’oppose à cette demande. Il soutient que les défendeurs ne produisent aucun élément comptable, aucune pièce justifiant de difficultés de trésorerie ; qu’ils ne justifient pas des aides de l’Etat que la société RAVENE a dû percevoir ou ne s’expliquent pas sur les raisons pour lesquelles elle ne les auraient pas perçues ; que la reconnaissance de l’impécuniosité de la société RAVENE laisse présager de l’impossibilité de respecter des délais de paiement.

Monsieur [G] [H] qui ne produit aucune pièce sur sa situation financière ne justifie pas du bien fondé de sa demande de délais de paiement qui sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 septembre 202

Sur le fondement de l’absence de dette locative

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

L’article 1353 du même code dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

La société RAVENE et Monsieur [G] [H] soutiennent que le décompte produit par Monsieur [E] [F] est inexact ; qu’elle n’est pas débitrice mais au contraire créancière envers Monsieur [E] [F] ; que cette différence est due aux difficultés rencontrées par Monsieur [E] [F] dans l’imputation des règlements que le commandement de payer délivré le 23 septembre 2021 est en conséquence nul en l’absence de dette locative.

Monsieur [E] [F] soutient que la société RAVENE est redevable de la somme actualisée de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023. Il conteste le décompte produit par la société RAVENE. Il soutient qu’il n’a jamais reçu neuf des règlements figurant sur le décompte de la société RAVENE ; qu’il produit à cet effet ses relevés de compte de janvier 2019 à décembre 2022 ; qu’à défaut de production de la copie des chèques contestés, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] ne justifient ni s’être libérés de leurs obligation, ni de la créance que la société RAVENE prétend détenir à son encontre.

Au regard des développements ci-dessus et des pièces versées aux débats, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] échouent à démontrer qu’ils étaient créanciers de Monsieur [E] [F] et qu’il n’existait pas de dette locative à la date de la délivrance du commandement de payer du 23 septembre 2021.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer délivré le 23 septembre 2021 et de leur demande restitution du trop perçu de loyer.

Sur la bonne foi ou la mauvaise foi de Monsieur [E] [F]

Monsieur [E] [F] soutient que la société RAVENE est redevable de la somme actualisée de 29.654,68 euros au titre des loyers, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023. Il conteste le décompte produit par la société RAVENE. Il soutient qu’il n’a jamais reçu neuf des règlements figurant sur le décompte de la société RAVENE ; qu’il produit à cet effet ses relevés de compte de janvier 2019 à décembre 2022 ; qu’à défaut de production de la copie des chèques contestés, la société RAVENE et Monsieur [G] [H] ne justifient ni s’être libérés de leurs obligation, ni de la créance que la société RAVENE prétend détenir à son encontre ; que s’agissant des charges locatives, il a remis à la société RAVENE les décomptes annuels de charges établis par le syndic de l’immeuble pour les années 2019 et 2020 ; que Monsieur [G] [H] a reconnu les avoirs reçus car il en a contesté le contenu ; que les charges de copropriété récupérables sur les locataires ne comprennent aucune des charges visées à l’article R.145-35 du code de commerce.

La société RAVENE soutient que Monsieur [E] [F] a agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer valant clause résolutoire pendant la période transitoire de sortie d’état d’urgence ; qu’il ne pouvait ignorer que l’établissement était fermé entre le mois de mars 2020 et le mois de juillet 2021 en raison de la crise sanitaire ; que cette fermeture a eu un impact financier sur son chiffre d’affaires ; qu’il convient de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 septembre 2021.

Monsieur [E] [F] s’oppose à la demande de la société RAVENE. Il soutient que la dette locative a débuté plus d’une année avant le confinement ; que les locaux n’ont pas fait l’objet d’une fermeture administrative ; que les activité de formation « à distance », pratiquées par la société RAVENE, ont prospéré durant la période de travail à domicile des salariés ; qu’il a au demeurant tenu compte des circonstances exceptionnels liées à la crise sanitaire en proposant un échéancier de règlement de l’arriéré des loyés accepté par le preneur ; qu’il a renoncé aux loyers de mars, avril, juillet et août 2021.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Compte tenu de la gravité des conséquences d’une telle clause, elle ne peut concerner qu’une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. Le commandement de payer délivré par le bailleur doit donc informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et doit le mettre en demeure de payer une somme précise. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de bonne foi du bailleur alléguée par la société RAVENE dans la délivrance de ce commandement, il sera rappelé qu’en application de l’article 1104 du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

Il y a lieu en premier lieu de relever que la société RAVENE ne justifie pas avoir fait l’objet d’une fermeture administrative entre le mois de mars 2020 au mois de juillet 2021. Au demeurant, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [F] en mars 2021 a dispensé la société RAVENE du paiement des loyers de mars et avril 2021. En outre, par courriel en date du 10 mai 2021, il l’a dispensée de paiement des loyers de juillet et août 2021. Par ailleurs, il lui a proposé un échéancier sur douze mois de sa dette locative.

Monsieur [E] [F] démontre avoir depuis mars 2021 entretenu plusieurs échanges avec la société RAVENE et proposé d’une part une franchise des loyers de mars, avril juillet et août 2021, et d’autre part un règlement échelonné des impayés. Il convient ainsi de relever que la bailleur a manifesté sa bonne foi dans la délivrance du commandement en date du 23 septembre 2021.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’absence de bonne foi du bailleur dans la délivrance de ce commandement sera écarté.

En conséquence, la demande de la société RAVENE tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 23 septembre 2021 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société RAVENE et Monsieur [G] [H], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer des 14 septembre 2020 et 23 septembre 2021.

L’équité commande de condamner in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société RAVENE et de Monsieur [G] [H] sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail liant Monsieur [E] [F] et la S.A.S. RAVENE et portant sur des locaux situés [Adresse 1]), à la date du 14 octobre 2020 à minuit,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 1]) dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. RAVENE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. RAVENE à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNE solidairement la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 29.654,58 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2021, date de l’assignation sur la somme de 29.654,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DÉBOUTE la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] de leur demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 septembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] de leur demande de nullité de l’acte de cautionnement de Monsieur [G] [H],

DÉBOUTE la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] de leur demande de restitution au titre du trop perçu au titre des loyers,

DÉBOUTE la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] de leur demande de restitution au titre du remboursement de la provision pour charges,

DÉBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] à payer Monsieur [E] [F] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société RAVENE et Monsieur [G] [H] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer des 14 septembre 2020 et 23 septembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. RAVENE et Monsieur [G] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA