TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e PELTIER (K0186)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e VIEL (C2135)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/10896

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVU2

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. TEOXANE FRANCE (RCS de [Localité 6] n°391 495 702)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Emeline PELTIER de la SELARL ARAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0186

DÉFENDERESSE

S.N.C. SNC NEWCO 25M (RCS de [Localité 6] n°910 077 478)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/10896 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2012, la société SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société TEOXANE FRANCE des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 1er septembre 2012 au 31 août 2021, l’usage exclusif de bureaux, et un loyer annuel de 268 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par avenant en date du 31 juillet 2012, les parties ont décidé que le bail prendrait effet au 1er août 2012 pour se terminer le 31 juillet 2021.

Par e-mail en date du 6 octobre 2021, la société NEXITY, mandataire du bailleur, a informé la société TEOXANE FRANCE que ce dernier procédait à la vente de l’immeuble.

Puis, par lettre en date du 1er avril 2022, la société TRUSTONE a informé la société TEOXANE FRANCE que le 31 mars 2022 la société SCI [Adresse 2] avait vendu l’immeuble dont dépendaient les locaux donnés à bail à la société SNC NEWCO 25M, laquelle se substituait à la société SCI [Adresse 2] dans l’exécution du contrat de bail. Elle lui a également précisé qu’elle était chargée de la gestion de l’immeuble pour le compte de la société SNC NEWCO 25M et lui a adressé la facture de loyer et de provision sur charges du deuxième trimestre 2022 d’un montant de 81 332,19 euros hors taxes et hors charges.

En réponse, par e-mail en date du 29 avril 2022, la société TEOXANE FRANCE a indiqué à la société TRUSTONE qu’elle avait décidé, avec la société SCI [Adresse 2], de renouveler le bail à compter du 1er août 2021, selon un acte de renouvellement qu’elle lui adressait en pièce jointe ainsi qu’une version actualisée en raison du changement de propriétaire, et lui a demandé de se rapprocher d’elle afin de convenir des modalités de régularisation de l’acte.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 mai 2022, la société SNC NEWCO 25M a délivré un congé à la société TEOXANE FRANCE en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction de 30 000 euros.

Selon lettre en date du 13 juin 2022, la société TEOXANE FRANCE a indiqué à la société SNC NEWCO 25M que le bail ayant été renouvelé à compter du 1er août 2021 selon des clauses et conditions sur lesquelles elle s’était mise d’accord avec la société SCI [Adresse 2], elle considérait que le congé était nul et l’indemnité d’éviction sans objet, et qu’elle n’entendait pas quitter les locaux loués.

La société TEOXANE FRANCE a également refusé de régler à la société SNC NEWCO 25M le loyer appelé selon le contrat de bail du 21 février 2012 au motif que lors du renouvellement du 1er août 2021, il avait été décidé d’une diminution de 6% du montant du loyer annuel.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 juillet 2022, la société SNC NEWCO 25M a délivré à la société TEOXANE FRANCE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 6 445,97 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 17 août 2022, la société TEOXANE FRANCE a assigné la société SNC NEWCO 25M à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 29 août 2023), la société TEOXANE FRANCE demande au tribunal de :

«  A/ SUR L’OPPOSITION AU COMMANDEMENT DE PAYER

A titre principal :

— DECLARER que la société TEOXANE France est recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer ;

— DIRE ET JUGER que le bail commercial en date du 12 février 2012 n’est plus en vigueur et a été renouvelé à compter du 1er aout 2021 pour un loyer correspondant, conformément à l’accord des parties, à un montant de deux cent soixante-quatorze mille six cent neuf euros (274 609 €) HT indexé sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) outre les conditions prévues dans le projet échangé, et qu’en conséquence la SNC NEWCO 25M n’a pu exercer valablement un quelconque droit d’option ;

— DIRE nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 22 juillet 2022

En tous cas, le DIRE mal fondé et DIRE qu’il ne pourra produire aucun effet ;

Et en conséquence,

— DIRE ET JUGER que la société TEOXANE France n’est pas redevable de la somme de six mille quatre cent quarante-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (6.445,97 €), visée dans le commandement de payer en date du 22 juillet 2022 ;

— CONDAMNER la société SNC NEWCO 25M à verser à la société TEOXANE France la somme de six mille trois cent soixante-dix-neuf euros et soixante-douze centimes (6 379,72 €) à parfaire correspondant au trop-perçu de loyer pour la période allant du 1 er aout 2021 (date du Bail de Renouvellement) au 31 juillet 2023 (dernière échéance).

A titre subsidiaire, dans le cas où par extraordinaire ledit commandement serait considéré comme valable:

— ACCORDER de plus larges délais à la société TEOXANE France pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire visée dans ledit commandement et prévue au Bail Initial n’est pas acquise dans la mesure où ce bail a pris fin et, en toute hypothèse, où elle est invoquée de mauvaise foi par la SNC NEWCO 25M ;

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des effets du commandement de payer délivré à la société TEOXANE France le 22 juillet 2022, dans l’hypothèse où cette dernière serait déboutée de sa demande principale en opposition du commandement de payer.

B/ SUR LA CONTESTATION DU CONGE DELIVRE A LA SOCIETE TEOXANE France :

A titre principal :

— PRONONCER la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré à TEOXANE France en date du 18 mai 2022 ;

En tous cas, le DIRE mal fondé et DIRE qu’il ne pourra produire aucun effet ;

A titre subsidiaire, dans le cas où par extraordinaire ledit congé serait considéré comme valable:

— CONSTATER que la société SNC NEW CO 25M avait connaissance des griefs invoqués à titre de motifs graves et légitimes dans le commandement de payer en date du 22 juillet 2022 lors de la délivrance du congé en date du 18 mai 2022 ;

— DIRE en conséquence que la société SNC NEWCO 25M est redevable d’une indemnité d’éviction, le refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes étant infondé ;

— DESIGNER un expert aux frais avancés de la société SNC NEWCO 25M avec mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

o Visiter les lieux sis [Adresse 3], les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société TEOXANE France ;

o Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par les baux de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction avec possibilité d’un transfert de fonds de commerce sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : les frais d’agence, le trouble commercial d’exploitation, le double loyer, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les travaux et agencement non-amortis, les frais divers.

Et en conséquence,

o Déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société SNC NEW CO 25M à la société TEOXANE France ;

o Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société TEOXANE France à la société, fixée selon la valeur locative des Locaux Loués ;

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/10896 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVU2

Et en conséquence, une fois la mission de l’expert judiciaire désigné réalisée :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par SNC NEW CO 25M à TEOXANE France;

— CONDAMNER la SNC NEW CO 25M à verser à TEOXANE France le montant de ladite indemnité d’éviction ;

— DIRE que la société TEOXANE France restera dans les locaux jusqu’à la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction et son paiement intégral par la société SNC NEW CO 25M à la société TEOXANE France ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société TEOXANE France et ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction ;

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des effets du congé délivré à la société TEOXANE France le 18 mai 2022, dans l’hypothèse où cette dernière serait déboutée de sa demande principale en nullité du congé ;

C/ SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

A titre subsidiaire, dans le cas où par extraordinaire le congé serait considéré comme valable :

— JUGER que la clause fixant l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer initial constitue une clause pénale

— JUGER que l’indemnité d’occupation fixée au double du montant du loyer initial est manifestement excessive

En conséquence :

— FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer prévu dans le Bail Initial

D/ SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DE LA SNC NEW CO 25M

— CONDAMNER la SNC NEW CO 25M à verser à la société TEOXANE France des dommages-intérêts d’un montant de soixante-dix mille euros (70.000 €) sur le fondement de sa responsabilité contractuelle en raison de sa déloyauté dans l’exécution du contrat de bail;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— REJETER toutes les demandes de la SNC NEWCO 25M, notamment sa demande de désignation d’un séquestre ;

— CONDAMNER la SNC NEWCO 25M à verser à la société TEOXANE FRANCE la somme de vingt-cinq mille euros (25.000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SNC NEWCO 25M aux entiers dépens.  »

Au visa des articles 1152 ancien, 1104, 1113, 1217, 1231-5, 1343-5 du code civil et des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, la société TEOXANE FRANCE soutient qu’aux termes du commandement de payer du 22 juillet 2022, la société SNC NEWCO 25M lui réclame le paiement d’un solde de loyer de 6 445,97 euros qui n’est pas exigible puisqu’il correspond à la différence entre le montant du loyer du 2e trimestre 2022 qu’elle règle conformément au bail de renouvellement et le loyer qui était dû en application du bail initial. Elle explique qu’en effet un accord était intervenu avec la société SCI [Adresse 2] pour le renouvellement du bail à compter du 1er août 2021, pour une durée de neuf ans et moyennnant une réduction du loyer de 6%. Elle souligne qu’il n’était pas nécessaire qu’il y ait eu notification d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement du bail pour qu’elles décident de conclure un nouveau bail à des conditions différentes du précédent. Elle considère que si le projet d’avenant transmis pas la société SCI [Adresse 2] comportait une erreur quant au montant du loyer, le loyer demeurait déterminable, ce qui valait accord des parties sur le prix. Elle en conclut qu’en l’absence de dette et compte tenu de la mauvaise foi de la société SNC NEWCO 25M qui a délivré le congé en ayant connaissance du renouvellement du bail et de ses conditions, le commandement de payer est nul ou non fondé, et que la clause résolutoire ne peut être acquise.

La société TEOXANE FRANCE expose également que le bail ayant été renouvelé au 1er août 2021, le congé délivré par la société SNC NEWCO 25M le 18 mai 2022 ne peut être valable puisque le terme contractuel était fixé au 31 juillet 2030 et la prochaine échéance triennale au 31 juillet 2024. Elle ajoute que la société SNC NEWCO 25M ne peut se prévaloir du non paiement de la somme de 6 445,97 euros pour invoquer l’existence d’un motif grave qui la priverait d’une indemnité d’éviction. Subsidiairement, elle considère que l’indemnité d’éviction proposée de 30 000 euros est insuffisante.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense notifiées par RPVA le 09 mai 2023), la société SNC NEWCO 25M demande au tribunal de :

« A titre principal :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 1 er août 2012 depuis le 22 août 2022, faute pour la société TEOXANE d’avoir déféré au commandement de payer qui lui a été signifié le 22 juillet 2022,

ORDONNER sans délai l’expulsion de la société TEOXANE ainsi que celle de toute personne présente sur les lieux de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique s’il y a lieu ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux pris à bail dans un garde-meuble qu’il désignera dans tel ou tel autre lieu aux frais de la société TEOXANE ;

CONDAMNER la société TEOXANE à payer à la société NEWCO 25M la somme de 6.445,97 euros au titre des loyers impayés au 22 juillet 2022, outre les intérêts au taux légal ayant couru sur cette somme à compter du 22 juillet 2022, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

CONDAMNER la société TEOXANE à payer à la société NEWCO 25M une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant égal au double du loyer, outre les charges, à compter du 22 août 2022, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux,

A titre subsidiaire :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction que la société NEWCO 25M devra payer à la société TEOXANE, à la somme de 30.000 €,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation annuelle que la société TEOXANE devra payer à la société NEWCO 25M à raison de l’occupation des lieux à compter du 31 décembre 2022, date d’effet du congé sans offre de renouvellement, ou à défaut à compter du 31 juillet 2021, terme du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— ORDONNER la compensation entre les créances réciproques de la société NEWCO 25M et la société TEOXANE au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— DESIGNER tel séquestre qu’il plaira à l’effet de recevoir l’indemnité d’éviction et de recevoir les oppositions ou saisies des créanciers,

Préalablement et pour y parvenir :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

o Visiter les lieux sis [Adresse 4], les décrire, dresser le

cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

o Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas :

— D’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— De la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant: acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

— Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération effective des lieux,

— DIRE que l’expert devra :

o Lors de l’établissement de la première note d’expertise, indiquer le calendrier des opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

o Accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, y répondre, et les joindre à son rapport si les parties le demandent,

o Impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires,

o Sauf accord contraire des parties, adresser à celles-ci une note de partie synthèse de ses observations et constations,

o Devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations et documents au vu desquels il entend donner son avis

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société TEOXANE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la société TEOXANE aux dépens,

— CONDAMNER la société TEOXANE à payer à la société NEWCO 25M la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. ».

Sur le fondement des articles 1101, anciennement 1134 et 1347 du code civil, et des articles L.145-57, L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, la société SNC NEWCO 25M considère qu’aucun renouvellement du bail au 1er août 2021 n’est intervenu dans la mesure où, d’une part, aucune demande de renouvellement n’a été notifiée et, d’autre part, aucun accord sur le principe du renouvellement et le prix du bail n’est intervenu entre les parties. Elle en conclut que la société TEOXANE FRANCE n’ayant pas payé dans le délai d’un mois l’arriéré de loyer objet du commandement de payer du 22 juillet 2022, la clause résolutoire est acquise au 22 août 2022.

La société SNC NEWCO 25M fait également valoir que le 18 mai 2022, elle a fait délivrer à la société TEOXANE FRANCE un congé pour le 31 décembre 2022 refusant le renouvellement du bail et lui offrant une indemnité d’éviction de 30 000 euros. Elle explique que ce congé est parfaitement régulier puisque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à partir du 1er septembre 2021. Elle maintient son offre d’indemnité d’éviction à 30 000 euros.

La société SNC NEWCO 25M soutient enfin que, si par extraordinaire il était considéré qu’un accord était intervenu sur le renouvellement du bail, il devra être constaté que, le 12 octobre 2022, elle a fait jouer son droit d’option et renoncé ainsi à tout renouvellement.

Par ordonnance du 29 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et le renvoi de celle-ci à l’audience du juge rapporteur du 27 mars 2025. A la suite de la réorganisation de la 18e chambre, l’affaire a été avancée à l’audience du juge rapporteur du 10 octobre 2024 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes de la société SNC NEW CO 25M

a) Sur la nullité ou l’absence d’effet du commandement de payer du 22 juillet 2022

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis que pour être valable, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

En outre, l’article L.145-10 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Enfin, selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des explications des parties qu’à partir du 20 janvier 2021, la société SCI [Adresse 2], représentée par son mandataire immobilier, la société RICHARDIERE-NEXITY GIP, et la société TEOXANE FRANCE ont discuté du renouvellement du bail qui arriverait à expiration le 31 juillet 2021.

Selon l’e-mail du 09 mars 2021 de Mme [I] [N], de la société RICHARDIERE-NEXITY GIP, à M. [L] [J], de la société TEOXANE FRANCE, il apparaît que les parties étaient convenues du renouvellement du bail à compter du 1er août 2021.

S’il est certain que la société TEOXANE FRANCE n’a adressé aucune demande de renouvellement à la société SCI [Adresse 2] dans les conditions de l’article L. 145-10 du code de commerce, il est reconnu que le preneur n’a nullement l’obligation de demander le renouvellement du bail si les parties sont d’accord pour procéder amiablement à son renouvellement, la date du renouvellement étant alors celle sur laquelle les parties se sont accordées dès lors qu’elles ont la possibilité de la déterminer librement.

En outre, il ressort d’un e-mail du 22 janvier 2021 de M. [L] [J], de la société TEOXANE FRANCE, à Mme [I] [N], de la société RICHARDIERE-NEXITY GIP, que la première a sollicité de la seconde la fixation du loyer annuel à la somme de 270 480 euros, au lieu du loyer alors en vigueur de 294 000 euros, soit une réduction qu’elle évalue à 8%, pour un bail d’une durée de six années. Puis, aux termes d’un e-mail du 23 février 2021, la société TEOXANE FRANCE a informé la société RICHARDIERE-NEXITY GIP qu’à la suite de leur discussion, elle acceptait la réduction proposée de 6%, soit un loyer annuel de 276 380 euros, pour un bail d’une durée classique de 3, 6, 9 ans.

Si dans un e-mail du 27 janvier 2021, Mme [I] [N], de la société RICHARDIERE-NEXITY GIP, a écrit à M. [L] [J], de la société TEOXANE FRANCE, qu’elle devait solliciter l’accord des membres de la société SCI [Adresse 2], compte tenu de la date de l’e-mail et de son contenu, il s’avère toutefois, d’une part, que cet e-mail concernait la première proposition du 22 janvier 2021, d’autre part, que c’est en réponse à la contre-proposition de la société SCI [Adresse 2] que la société TEOXANE FRANCE a accepté une réduction de 6% du loyer, et qu’ainsi la société SCI [Adresse 2] avait bien accepté le montant du loyer.

Par la suite, par e-mail du 16 septembre 2021, la société TEOXANE FRANCE indique avoir constaté que l’avenant de renouvellement qui lui avait été soumis par la société RICHARDIERE-NEXITY GIP contenait une erreur quant au montant du loyer. Cependant, cette erreur porte sur le calcul du dernier loyer indexé servant de base à l’application de la réduction de 6%, ce qui n’est pas de nature à remettre en cause l’accord des parties sur le montant du loyer dès lors qu’il demeure déterminable.

En effet, l’indice de référence fixé par le contrat de bail initial étant l’indice du coût de la construction du troisième trimestre 2011 de valeur 1 624, et compte tenu de l’indice du 3e trimestre 3020 de valeur 1 765, le loyer indexé au 1er septembre 2021 s’élève à (268 800 x 1 765/1 624 =) 292 138 euros, et le loyer du bail renouvelé à (292 138 – 6% =) 274 609 euros au lieu de la somme de 277 720 euros mentionnée par la société SCI [Adresse 2] dans le projet d’avenant de renouvellement.

S’agissant du remplacement des spots lumineux défaillants dont la société TEOXANE FRANCE faisait également état dans son e-mail du 22 janvier 2021, il s’avère que la société SCI [Adresse 2] a accepté de prendre en charge la réparation ainsi que l’indique la société RICHARDIERE-NEXITY GIP dans son e-mail du 22 avril 2021.

Il ressort également de leur correspondance que l’acte de renouvellement de bail n’a pas été signé par les parties en raison de la vente de l’immeuble. A la société TEOXANE FRANCE qui la relançait le 06 octobre 2021 au sujet de la signature de l’avenant qu’elle souhaitait obtenir très rapidement, la société RICHARDIERE-NEXITY GIP lui a en effet répondu le jour même que le propriétaire procédait à la vente de l’immeuble, et lui a adressé les modalités des visites des acquéreurs potentiels, sans lui répondre sur la signature de l’acte de renouvellement.

De surcroît, le document de présentation de l’immeuble aux acquéreurs potentiels mentionne au sujet des locaux loués à la société TEOXANE FRANCE que le bail fait l’objet d’une prolongation tacite mais aussi que « Le propriétaire a mené des discussions avancées depuis plusieurs mois (échanges de projet d’un acte de renouvellement de bail commercial) avec le locataire TEOXANE France pour le renouvellement du bail actuel pour une durée de 9 années qui commenceront à courir au 1er août 2021 pour expirer au 31 juillet 2030 avec faculté de cesser le bail à chaque période triennale. Dans le cadre de ce renouvellement, le bailleur a consenti à une baisse de loyer. Le nouveau loyer en principal annuel serait de 277 720 € HT HC à compter du 1er août 2021 (…). ».

Enfin, il ressort de la correspondance qu’elles ont échangée, que la société TEOXANE FRANCE a informé la société SNC NEW CO 25M de l’accord intervenu avec la société SCI [Adresse 2].

Ces éléments confirment l’accord de volontés intervenu entre la société SCI [Adresse 2] et la société TEOXANE FRANCE sur le renouvellement du bail, sa durée et le loyer, éléments qu’elles considéraient comme essentiels selon leur discussion et que la société SNC NEW CO 25M ne pouvait ignorer.

Dès lors, en faisant délivrer le 22 juillet 2022 à la société TEOXANE FRANCE un commandement visant la clause résolutoire réclamant un solde de loyer d’un montant principal de 6 282,62 euros HT correspondant à la différence entre le montant du loyer du bail expiré qu’elle considère dû et le loyer du bail renouvelé payé par la société TEOXANE FRANCE, la société SNC NEW CO 25M a réclamé un solde de loyer qui n’était pas exigible et s’est également montrée de mauvaise foi puisqu’elle ne pouvait ignorer les termes de l’accord intervenu.

Par conséquent, le commandement de payer du 22 juillet 2022 visant la clause résolutoire ne peut produire aucun effet.

Il sera également déclaré que le contrat de bail commercial conclu entre la société SNC NEW CO 25 M et la société TEOXANE et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2021 et moyennant le versement d’un loyer annuel de 274 609 euros hors taxes et hors charges.

b) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration du mobilier et d’indemnité d’occupation

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juillet 2022 ne pouvant produire effet, les demandes de la société SNC NEW CO 25M d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la société TEOXANE FRANCE, de séquestration du mobilier et de condamnation de la société TEOXANE FRANCE à lui payer une indemnité d’occupation seront rejetées.

2- Sur la demande de la société SNC NEW CO 25M de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

a) Sur la nullité du congé avec refus de renouvellement du 18 mai 2022

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux des locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L’article L. 145-4 du même code indique que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

En l’espèce, par acte d’huissier de justice signifié le 18 mai 2022, la société SNC NEW CO 25M, considérant que le bail conclu le 21 février 2012 était tacitement prolongé depuis le 31 août 2021, a délivré à la société TEOXANE FRANCE un congé mettant fin au bail pour le 31 décembre 2022.

Cependant, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, le bail conclu le 21 février 2012 pour une durée de neuf années 1er août 2012 au 31 juillet 2021, a été renouvelé d’un commun accord entre les parties pour une nouvelle durée de neuf années du 1er août 2021 au 31 juillet 2030.

Dès lors, le terme contractuel du bail étant fixé au 31 juillet 2030 et la première échéance triennale au 31 juillet 2024, la société SNC NEW CO 25M ne pouvait valablement donner congé à la société TEOXANE FRANCE pour le 31 décembre 2022.

Par conséquent, le congé du 18 mai 2022 n’a pu produire aucun effet pour le 31 décembre 2022 et le bail s’est poursuivi.

2- Sur l’exercice par la société SNC NEW CO 25M de son droit d’option le 12 octobre 2022

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Par acte d’huissier de justice signifié le 12 octobre 2022, la société SNC NEW CO 25M, faisant état de l’accord dont se prévalait la société TEOXANE FRANCE sur le renouvellement du bail à compter du 1er août 2021 et indiquant qu’aucun accord n’était intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, a notifié à cette dernière qu’elle entendait exercer le droit d’option ouvert par l’article L. 145-57 du code de commerce et lui a déclaré qu’elle refusait le renouvellement du bail et demandait le paiement de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L.145-28 du code de commerce.

Cependant, le droit d’option de l’article L. 145-57 permet aux parties, au plus tard lorsque le prix du bail renouvelé est fixé par une décision de justice, de renoncer au renouvellement du bail, le locataire en quittant les lieux, le bailleur en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Or, en l’espèce, aucune décision de justice n’ayant été rendue, le droit d’option n’était pas ouvert.

Par conséquent, la société SNC NEW CO 25M ne pouvait refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le droit d’option signifié le 12 octobre 2022 ne pouvait donc produire aucun effet.

*****

Dans ces conditions, les demandes de la société SNC NEW CO 25M de fixation de l’indemnité d’éviction à payer à la société TEOXANE FRANCE à la somme de 30 000 euros et de fixation de l’indemnité d’occupation que la société TEOXANE FRANCE devra lui payer, ainsi que sa demande de compensation, outre sa demande de désignation d’un séquestre, et sa demande subsidiaire d’expertise, seront rejetées.

3- Sur les demandes en paiement

a) Sur la demande de la société SNC NEW CO 25M en paiement d’un arriéré de loyers

Il se déduit des développements précédents que la demande de la société SNC NEW CO 25M de condamnation de la société TEOXANE FRANCE à lui payer une somme de 6 445,97 euros au titre des loyers impayés au 22 juillet 2022, outre intérêts au taux légal, laquelle correspondrait à la différence entre le loyer du bail initial et le loyer du bail renouvelé, doit être rejetée.

b) Sur la demande de la société TEOXANE FRANCE de remboursement d’un trop-perçu de loyers

La société TEOXANE FRANCE sollicite la condamnation de la société SNC NEW CO 25M à lui payer la somme de 6 379,72 euros correspondant à un trop-perçu de loyer pour la période du 1er août 2021, date de renouvellement du bail, au 31 juillet 2023, date de la dernière échéance payée.

Toutefois, elle ne prouve pas avoir payé le loyer erroné de 277 720 euros qui avait été indiqué par la société SCI [Adresse 2] dans le projet d’avenant de renouvellement au lieu du loyer rectifié de 274 609 euros.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

c) Sur la demande de dommages-intérêts de la société TEOXANE FRANCE

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

La société TEOXANE FRANCE ne peut reprocher à la société SNC NEW CO 25M les propos tenus par le technicien intervenant à la demande de cette dernière, mais tiers au contrat de bail, pour l’établissement d’un diagnostic immobilier.

En outre, si elle invoque un « préjudice commercial organisationnel  » compte tenu du temps passé à tenter de résoudre les difficultés rencontrées avec la société SNC NEW CO 25M, elle n’en rapporte pas la preuve.

Par conséquent, sa demande de condamnation de la société SNC NEW CO 25M à lui payer la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SNC NEW CO 25M, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner la société SNC NEW CO 25M, à payer à la société TEOXANE FRANCE la somme de 4 000 euros.

La demande de la société SNC NEW CO 25M sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare que le contrat de bail commercial conclu entre la société SNC NEW CO 25 M et la société TEOXANE et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2021 moyennant le versement d’un loyer annuel de 274 609 euros hors taxes et hors charges ;

Déclare que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 juillet 2022 par la société SNC NEW CO 25 M à la société TEOXANE est de nul effet ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de constatation de l’acquisition au 22 août 2022 de la clause résolutoire stipulée au bail du 1er août 2012 ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M d’expulsion de la société TEOXANE FRANCE ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de séquestration du mobilier garnissant les locaux ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de condamnation de la société TEOXANE FRANCE à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 22 août 2022 ;

Déclare que le congé signifié le 18 mai 2022 par la société SNC NEW CO 25 M à la société TEOXANE est de nul effet ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de fixation de l’indemnité d’éviction à payer à la société TEOXANE FRANCE à la somme de 30 000 euros ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de fixation de l’indemnité d’occupation que la société TEOXANE FRANCE devra lui payer ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de compensation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de désignation d’un séquestre ;

Rejette la demande subsidiaire d’expertise de la société SNC NEW CO 25M ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de condamnation de la société TEOXANE FRANCE à lui payer une somme de 6 445,97 euros au titre des loyers impayés au 22 juillet 2022, outre intérêts au taux légal ;

Rejette la demande de la société TEOXANE FRANCE de condamnation de la société SNC NEW CO 25M à lui payer la somme de 6 379,72 euros correspondant à un trop-perçu de loyer pour la période du 1er août 2021 au 31 juillet 2023 ;

Rejette la demande de la société TEOXANE FRANCE de condamnation de la société SNC NEW CO 25M à lui payer la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne la société SNC NEW CO 25M aux dépens ;

Condamne la société SNC NEW CO 25M à payer à la société TEOXANE FRANCE la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SNC NEW CO 25M de condamnation de la société TEOXANE FRANCE à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 12 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER