TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/02916

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7R4

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],représenté par son syndic la S.A.S. VIANOVA GESTION, [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. MIKE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Richard R. COHEN de la SELASU COHEN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MIKE est propriétaire des lots de copropriété n°1, 33 et 42 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI MIKE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 avril 2022.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

« – déclarer recevable le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société VIANOVA GESTION en ses écritures et le declarer bien fondé ;

En conséquence,

— condamner la SCI MIKE au paiement de la somme de 23.736,93 euros au titre de l’arriéré des charges selon relevé de compte daté du 14 octobre 2021, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure daté du 1er octobre 2021;

— condamner la SCI MIKE au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de la défenderesse ;

— dire et juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de la SCI MIKE ;

— condamner la SCI MIKE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI MIKE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, la SCI MIKE demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

« – dire que les demandes du syndicat des copropriétaires ne sont ni certaines, liquides ou exigibles ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Subsidiairement,

— expurger du décompte arrêté au 14 octobre 2021 la somme globale de 26.945,99 euros

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de celle émise au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accorder les plus larges délais de paiements au syndicat des copropriétaires pour régler sa dette ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— dispenser la SCI MIKE de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente procès, conformément à l’article 10-1, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

— ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de mettre à jour ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI MIKE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 septembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas répondu aux développements des parties qui ne viennent au soutien d’aucune prétention.

Par ailleurs, les demandes des parties tendant à voir « dire que » et « dire et juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MIKE est propriétaire des lots n°1, 33 et 42 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2019, 27 mai 2021 et 16 novembre 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021, fixé les budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2023 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que la vente sur saisie immobilière des lots de la SCI MIKE suite au jugement du 11 avril 2017 et de l’arrêt du 4 novembre 2020;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un extrait de compte actualisé daté du 14 octobre 2021.

Il résulte de l’extrait de compte actualisé du 14 octobre 2021 que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 12.803,18 euros, 1.068,53 euros et 141,86 euros au 1er juillet 2020 au titre de « R.A.N. » sans apporter aucun élément de preuve sur ces sommes. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Cependant il résulte du relevé intitulé « votre compte personnel arrêté au 04/06/2021 » que, déduction faite des frais de recouvrement (42 euros de frais de relance le 20 septembre 2019, le 25 mai 2020 et le 11 septembre 2020) et de la reprise de solde des « R.A.N. » d’un montant de 9.852,55 euros et 896,93 euros, le compte individuel de la SCI MIKE est débiteur de 6.538,05 euros entre le 1er juillet 2019 et le 27 mai 2021 inclus.

En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de sommes que la SCI MIKE resterait lui devoir au titre de condamnations antérieures : des dommages et intérêts (400 euros et 600 euros), des frais irrépétibles (700 euros et 2.000 euros) et des dépens (88,35 euros et 800 euros). Le syndicat des copropriétaires possède déjà un titre exécutoire afin de recouvrer ces sommes qui ne constituent pas des charges. La somme de 4.588,35 euros (400 + 600 + 700 + 2.000 + 88,35 + 800) sera ainsi déduite de la créance du syndicat des copropriétaires.

Le libellé « ¼ APPEL SCI MIKE » d’un montant de 321,75 euros du 01/09/2021 correspond à la résolution n°19 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 16 novembre 2021 et ne sera donc pas décompté.

Il résulte en outre de l’extrait de compte actualisé au 14 octobre 2021, suivant décompte à compter du 2 mai 2021 non inclus, que le compte individuel de la SCI MIKE est débiteur, déduction faite de la somme de 4.588,35 euros, de 1.890,44 euros.

Un décompte de répartition des charges pour les exercices 2018 à 2020 est produit par le syndicat des copropriétaires outre les appels de fonds mentionnant la clé de répartition utilisée par le syndicat des copropriétaires et la non production des attestations de non recours, des notifications des assemblées générales et de leurs convocations ne rend pas invalides les assemblées générales qui ne sont pas annulées et sont par conséquent exécutoires.

La SCI MIKE reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir imputé la somme totale de 7.398,11 euros correspondant à des virements entre le 19 mars 2021 et le 12 août 2022 dont 4 .400 euros suivant saisie attribution du 5 mai 2021 qui serait actuellement contestée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre. Elle justifie de trois règlements à la SCP DALLIER ARBOUZOV BEDES de 500 euros, 800 euros et 200 euros les 4 mai 2021 et 19 mars 2021 outre d’autres virements en date du 31 août 2022.

Concernant les trois virements des 9 juin 2022, 11 juillet 2022 et 31 août 2022 pour un montant chacun de 499,37 euros, ils n’apparaissent pas sur le décompte du 14 octobre 2021 car postérieurs à ce dernier et seront déduits des sommes dues par la SCI MIKE au titre des charges impayées entre le 1er juillet 2019 et le 14 octobre 2021.

Concernant les virements des 4 mai et 19 mars 2021, ils n’ont pas été réglés au syndicat des copropriétaires mais à un huissier de justice et ne seront pas déduits des charges à payer entre le 1er juillet 2019 et le 14 octobre 2021, ces paiements pouvant s’imputer sur d’autres sommes dues par la SCI MIKE au syndicat des copropriétaires antérieurement au 1er juillet 2019.

La SCI MIKE ne produit pas aux débats d’éléments concernant la procédure de saisie attribution devant le juge de l’exécution de Pointe-à-Pitre de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Il résulte ainsi de ces éléments que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MIKE est débiteur de 6.930,38 euros (6.538,05 + 1.890,44 euros – 1498,11 euros) entre le 1er juillet 2019 et le 14 octobre 2021.

La SCI MIKE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 6.930,38 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er juillet 2019 et le 14 octobre 2021.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception de la mise en demeure du 1er octobre 2021 permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 28 février 2022, date de signification de l’assignation.

Sur la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre à jour, sous astreinte, ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

La SCI MIKE demande au syndicat des copropriétaires de produire des fichiers et décompte en conformité aux décisions que le tribunal pourrait prendre. Cette demande, imprécise, ne pourra qu’être rejetée.

*

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la SCI MIKE ne produit aucun élément sur sa situation financière permettant d’évaluer sa capacité à pouvoir payer les sommes dues si elles étaient échelonnées. L’octroi de délais de paiement aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà

bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, les jugements et arrêts condamnant la SCI MIKE en paiement de charges de copropriété des 11 avril 2017 et 4 novembre 2020 ne sont pas versés au débat par le syndicat des copropriétaires.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MIKE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Il conviendra en conséquence de rejeter la demande tendant à condamner la SCI MIKE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en raison de la résistance abusive de la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SCI MIKE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MIKE à payer au syndicat de la résidence [Adresse 4] les sommes de :

—  6.930,38 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2019 et le 14 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande de la SCI MIKE tendant à bénéficier de délais de paiement ;

REJETTE la demande de la SCI MIKE tendant à dispenser la SCI MIKE de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présent procès ;

REJETTE la demande de la SCI MIKE tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de mettre à jour ses fichiers et ses décomptes conformément au jugement à intervenir ;

DEBOUTE la SCI MIKE de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI MIKE aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI MIKE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024

La GreffièreLa Présidente