TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/56106

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NC4

N° : 2

Assignation du :

1er août 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 février 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.P. [Adresse 1] COURCELLES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS – #C0962

DEFENDERESSE

La Société JD’O

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Anaïs GALLANTI, avocat au barreau de PARIS – #G0475

DÉBATS

A l’audience du 08 décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 2 septembre 2014, la SCP [Adresse 1] COURCELLES a renouvelé le bail donné à la SARL JD’O, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 35 000 euros hors taxes hors charges.

Un protocole transactionnel a été signé le 14 juin 2022, portant sur un échéancier de paiement de l’arriéré locatif consécutif aux mesures destinées à luter contre la propagation du virus Covid 19.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 13 février 2023, pour une somme de 6 524,41 euros au principal au titre du solde de l’échéance du 4e trimestre 2024.

Une saisie conservatoire de créances portant sur un montant de 12 824,27 euros, a été dénoncée à la société JD’O par acte d’huissier délivré le 10 juillet 2023.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société [Adresse 1] COURCELLES a, par exploit délivré le 1er août 2023, fait citer la société JD’O devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions.

A l’audience du 8 décembre 2023, aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement, la requérante formule les demandes suivantes :

« -constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société SARL JD’O, à la date du 14 mars 2023,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion des locaux sis à [Localité 2], [Adresse 1], de la société SARL JD’O ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de son chef et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu qu’il plaira à la bailleresse, et ce aux frais, risques et périls de la société SARL JD’O et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— débouter la société JD’O de l’intégralité de ses demandes,

— condamner, par provision, la société SARL JD’O, au paiement de la somme de deux mille trois cent treize euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (2 313,97 euros), au titre de l’arriéré locatif et des accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner, par provision, la société SARL JD’O, à compter du 1er janvier 2023, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indexée de 4 500 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— valider la saisie conservatoire en date du 10 juillet 2023, ayant permis d’appréhender la somme de 9 874,73 euros,

— juger que si l’occupation des locaux excède une année à compter de l’ordonnance, l’indemnité d’occupation sera révisée en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de référence étant le dernier indice publié à la date du prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société SARL JD’O, aux dépens qui comprendront le coût du commandement délivré le 13 février 2023, outre le paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société JD’O demande au juge des référés de :

« -juger la SARL JD’O recevable et bien fondée dans ses demandes ;

— à titre liminaire et principal,

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 1er août 2023 sur le fondement de la non-justification de l’information des créanciers de la SARL JD’O par la SCP DEMOURS–COURCELLES conformément à l’article L.143-2 du code de commerce ;

— à titre subsidiaire,

— dire qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la créance alléguée par la SCP

DEMOURS – COURCELLES qui ne saurait être supérieure à un montant de 2 163,03 euros ;

— en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire sur le fond

— autoriser la SARL JD’O à s’acquitter de cette somme de la manière suivante :

—  721,01 euros entre le 20 et le 30 septembre 2023 ;

—  721,01 euros entre le 20 et le 30 octobre 2023 ;

—  721,01 euros entre le 20 et le 30 novembre 2023.

— suspendre les effets de la réalisation de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

— juger que la SARL JD’O s’est acquittée de ses trois échéances en respectant l’échéancier précédemment fixé ;

— juger, compte tenu du respect des délais, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

— juger caduc le procès-verbal de saisie-conservatoire en l’absence de dénonciation au débiteur sous huitaine conformément à l’article R.523-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— à titre subsidiaire,

— débouter la SCP [Adresse 1]–COURCELLES de sa demande de conversion de saisie conservatoire ;

— débouter la SCP [Adresse 1] – COURCELLES de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation, d’expulsion et de séquestration des meubles,

— débouter la SCP [Adresse 1]-COURCELLES de sa demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation ou subsidiairement,

— juger que l’indemnité d’occupation doit être fixée à un montant trimestriel de 9 796,76 euros égale au montant du dernier loyer courant à compter du 14 mars 2023 ;

— condamner la SCP [Adresse 1]-COURCELLES à régler à la SARL JD’O le montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ou subsidiairement,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles par elle exposé ainsi que les entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue à l’audience du 8 décembre 2023 et les parties n’ont pas été autorisées à déposer de note en délibéré.

Par suite, le juge des référés n’est pas saisi de la note en délibéré transmise par le conseil de la demanderesse par message RPVA du 14 janvier 2024, postérieurement à la clôture des débats, à laquelle il ne peut être donné aucune suite. Les nouvelles pièces communiquées à cette occasion sont dès lors irrecevables en application des dispositions susvisées, le juge des référés se fondant uniquement sur les conclusions et pièces communiquées de manière contradictoire à l’audience du 8 décembre 2023.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le commandement doit permettre au preneur de connaître précisément les loyers et charges impayés pour lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant, de formuler des contestations.

La société défenderesse conteste l’acquisition de la clause résolutoire, soutenant que l’assignation n’indique pas clairement le montant de l’arriéré locatif du, que depuis la reprise du bail elle a toujours adressé au terme du trimestre échu trois chèques du même montant correspondant en totalité au règlement du terme échu, mode de paiement que la bailleresse n’a jamais remis en cause, qu’en tout état de cause il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’interprétation du contrat, que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi en réclamant des sommes sans tenir compte de ce décalage de règlement, qui plus est dans un contexte marqué par le décès de l’épouse du gérant de la société, et que la dette était soldée avant l’introduction de l’instance, les fonds réclamés étant bloqués sur son compte par l’effet de la saisie conservatoire pratiquée sur son compte bancaire le 10 juillet 2023.

En réplique, la demanderesse soutient qu’il n’existe nulle contestation quant aux sommes dues, que le montant des sommes réclamées est parfaitement clair, que le commandement de payer a été délivré le 13 février 2023 en raison de l’impayé locatif de 6 524,41 au titre du solde de l’échéance du 4e trimestre 2022, que le loyer est payable trimestriellement à terme échu, et que les sommes dues à compter du 1er janvier 2023 le sont à titre d’indemnité d’occupation, en raisons du paiement à compte échu et de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les pièces versées aux débats permettent de constater que l’article du contrat de bail commercial relatif au « loyer et charges » prévoit que « le preneur s’oblige à payer au bailleur les loyers et charges de la manière suivante : par trimestre échu ».

Le paragraphe intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 13 février 2023 vise la clause résolutoire susvisée et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement, à savoir la somme de 6 524,41 euros au principal. Le détail de la somme dont le paiement est ainsi réclamé n’est pas mentionné au commandement de payer, mais celui-ci figure au décompte arrêté au 3 février 2023 inclus, joint au commandement.

Il résulte du décompte actualisé au 7 décembre 2023 que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, un montant de 2 313,97 euros restant dû au 14 mars 2023.

La non régularisation des causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance n’étant pas contestable et la mauvaise foi alléguée du bailleur n’étant pas établie, dans la mesure où il n’est pas justifié d’une information du bailleur quant aux circonstances familiales douloureuses affectant la situation personnelle du gérant de la société preneuse, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail au 14 mars 2023.

Sur la demande de validation de la saisie conservatoire

La requérante sollicite la conversion, par le juge des référés, de la saisie conservatoire qu’elle a fait pratiquer le 10 juillet 2023 entre les mains la société BRED BANQUE POPULAIRE, en saisie attribution de la somme de 9 874,73 euros au titre de la créance qu’elle détient à l’encontre de la société JD’O.

Cependant, il résulte des dispositions de l’article L.523-2 du code des procédures civiles d’exécution que si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou déclaré débiteur.

Dès lors, la conversion de la saisie conservatoire du 10 juillet 2023 résultera, sous réserve de l’obtention par la requérante d’un titre exécutoire, de la seule application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu pour le juge des référés de la constater.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, la bailleresse formule une demande de provision à hauteur de 2 313,97 euros au titre des loyers et accessoires dûs au 14 mars 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’une somme de 4 500 euros par mois au titre des indemnités d’occupation dues à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La défenderesse conteste la majoration de l’indemnité d’occupation, qu’elle estime non fondée et estime que la dette était soldée avant l’introduction de l’instance, les fonds réclamées étant bloqués sur son compte par l’effet de la saisie conservatoire pratiquée sur son compte bancaire le 10 juillet 2023.

Le décompte versé aux débats fait état d’un montant de 8 732,07 euros arrêtée au 7 décembre 2023, troisième trimestre 2023 inclus, les sommes dues à ce titre étant postérieures à celles réclamées en vertu du commandement de payer du 13 février 2023.

Dans la mesure où il n’appartient pas au juge des référés de valider la saisie conservatoire pratiquée sur le compte de la société JD’O le 10 juillet 2023, il ne peut être considéré que la dette de cette dernière est soldée à cette date, la somme de 9 874,73 euros n’ayant pas été débitée de son compte.

La demande en paiement peut dès lors être accueillie à titre provisionnel à concurrence du montant figurant au décompte, montant ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au vu des pièces versées aux débats.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles liant les parties, des efforts constants de paiement de la défenderesse malgré un contexte économique difficile et des circonstances familiales douloureuses affectant son gérant, des délais de paiement lui seront accordés sur le fondement de ces dispositions, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande de restitution des deux chèques tirés sur le compte de la société JD’O, non justifiée en droit et en fait.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, elle sera condamnée à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à condamnations au titre des frais irrépétibles.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 mars 2023 ;

Condamnons la SARL JD’O à payer, à titre de provision, à la SCP [Adresse 1] COURCELLES la somme de 8 732,07 euros arrêtée au 7 décembre 2023, troisième trimestre 2023 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette dans un délai de 24 mois selon les modalités suivantes :

— par le versement de 24 mensualités égales et consécutives,

— le premier versement devant être effectué au plus tard le 15ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance à défaut d’exécution volontaire de cette ordonnance, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce, 30 jours après l’envoi à la société locataire d’une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SARL JD’O et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas SARL JD’O à payer à la SCP [Adresse 1] COURCELLES une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus ni sur toute autre demande, formulée à titre principal ou reconventionnel ;

Disons n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL JD’O aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 29 février 2024.

Le Greffier,Le Président,

Arnaud FUZATCristina APETROAIE