TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 15/15592

N° Portalis 352J-W-B67-CGN2F

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

28 Octobre 2015

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2024

DEMANDERESSE

SOCIETE DE LA PORTE DE [Localité 21] SP[Localité 21]

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

DÉFENDERESSES

VILLE DE [Localité 22]

[Adresse 24]

[Localité 12]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0079

S.A. GENEFIM

[Adresse 5]

[Localité 14]

Société STONE

[Adresse 3]

[Localité 13]

S.A. HSBC REAL ESTATE LEASING (France)

[Adresse 2]

[Localité 13]

S.A. FINAMUR

[Adresse 20]

[Adresse 20]

[Localité 18]

S.A. CICOBAIL

[Adresse 7]

[Localité 15]

S.N.C. NATIOCREDIMURS

[Adresse 1]

[Localité 17]

S.A. CMCILEASE

[Adresse 9]

[Localité 11]

Toutes le 7 représentées par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Pauline LESTERLIN, Juge,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2023, tenue en audience publique devant Madame Anne-Claire LE BRAS et Madame Pauline LESTERLIN, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2023.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 janvier 2024.

Décision du 23 Janvier 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 15/15592 – N° Portalis 352J-W-B67-CGN2F

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte authentique du 8 octobre 1997, la Ville de [Localité 22] a conclu avec la FEDERATION FRANCAISE DE JUDO JUJITSU KENDO ET DISCIPLINES ASSOCIEES (FFJDA) un bail emphytéotique d’une durée de 70 ans, venant à expiration le 8 octobre 2067, portant sur un terrain composé de deux parcelles cadastrées CE n°[Cadastre 6], situées[Adresse 4]n et CE n°[Cadastre 8] située [Adresse 19], en vue de la construction d’un complexe sportif hôtelier et commercial comportant un parc de stationnement et moyennant un loyer, à compter de la mise en exploitation de l’hôtel, de 300.000 francs les années 1 à 3, 600.000 francs pour les 4ème et 5ème années, 1.000.000 francs pour les 6ème et 7ème années et 2.000.000 francs à partir de la 8ème année.

Par avenant du 7 septembre 1999, les parties ont convenu que « la Ville de [Localité 22] percevra un loyer, à compter de la mise en exploitation de l’hôtel, et au plus tard, le 1er janvier 2001, ainsi calculé :

—  0,2 MF (HT) pour les années 1 à 3,

—  0,4 MF pour les 4e et 5e années,

—  0,667 MF (HT) pour les 6e et 7e années,

—  1,3 MF (HT) pour les années 8 à 10, avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000 F (valeur prise au 1 er janvier 2001),

—  1,5 MF (HT) à partir de la 11ème année, avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000 Francs (valeur prise au 1er janvier 2001).

Ce loyer sera payable annuellement à terme échu et sera révisable annuellement par indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 4 e trimestre 2000. »

Par acte du 7 septembre 1999, la FFJDA a cédé partiellement son droit au bail correspondant au pôle hôtelier à la SOCIÉTÉ COMMERCIALE DES HÔTELS ECONOMIQUES (la SCHE).

Par acte du 14 novembre 2002, la SCHE a cédé son droit au bail partiel à divers organismes de financement représentés par la société GENEFIM.

Par acte du même jour, les sociétés GENEFIM, IMMOBILIER ELYBAIL, CMCIC LEASE, CICOBAIL, SLIBAIL IMMOBILIER, INVESTIMUR, NATIOCREDIMURS-SOCIETE EN NOM COLLECTIF, FONCIER-BAIL, crédit-bailleurs, ont consenti à la SCHE, crédit-preneur, un crédit-bail portant sur l’hôtel.

Par acte authentique du 15 octobre 2009, la SCHE a cédé le contrat de crédit-bail à la société STONE laquelle, par acte du même jour, a donné à bail commercial (« Master Lease ») à plusieurs sociétés du groupe ACCOR INVEST, parmi lesquelles la SOCIETE DE LA PORTE DE [Localité 21] (la SP[Localité 21]), pour l’exploitation de l’hôtel [23]. L’article 16 de ce contrat stipule que la SPM est tenue de rembourser à la société STONE le montant du loyer du bail emphythéotique.

La SPM a cependant contesté le calcul de la part variable du loyer pratiqué par la Ville de [Localité 22] au titre du bail emphytéotique et refacturé par la société STONE au titre des années 2008, 2009 et 2010, estimant avoir payé le 21 décembre 2010 un excédent de loyer d’un montant de 52.593,16 € HT pour 2008 et de 58.614,79 € HT pour 2009 et ne pas avoir à régler le complément de loyer demandé pour 2010 en ce qu’il excédait de 59.787,79 euros le loyer qu’elle estimait devoir payer.

La Ville de [Localité 22] a fait connaître, par lettre du 14 avril 2012, une interprétation divergente aux termes de laquelle elle devait recouvrer le loyer selon les modalités prévues par la délibération des 22 et 23 mars 1999 reprise dans l’acte de cession dont la société GENEFIM est bénéficiaire.

Exposant devoir acquitter le loyer entre les mains de la société GENEFIM tel que calculé par la Ville de [Localité 22] et se heurter au refus de la société SPM de le lui reverser, la société STONE a formé une requête en interprétation de la clause du loyer du bail emphytéotique auprès du Président du tribunal administratif de Paris.

Par jugement du 13 mars 2014, confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 7 juillet 2016, le tribunal administratif a rejeté comme irrecevable la requête aux motifs que le litige, relatif à l’exécution d’un contrat de droit privé, relève de la compétence exclusive du seul juge judiciaire. La cour administrative d’appel a estimé qu’il appartenait au juge judiciaire éventuellement saisi, s’il estimait que la résolution du litige opposant les sociétés STONE et SPM implique l’interprétation d’un acte administratif obscur, d’en demander l’interprétation à la juridiction administrative par voie de question préjudicielle.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2015, la société SPM a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société STONE en répétition des sommes indues pour un montant de 111.208 euros HT pour les années 2008 et 2009 et confirmation de l’interprétation de la société SPM pour les années 2010 et suivantes. Il s’agit de la présente instance enrôlée sous le n° RG 15/15592.

Constatant qu’il existait une contestation sérieuse sur l’interprétation de la clause relative au loyer du bail, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 16 mai 2017, invité la partie la plus diligente à saisir le juge administratif.

Par requête du 31 août 2017, la société SPM a saisi le tribunal administratif de l’interprétation de ladite clause.

Par jugement du 21 février 2019, le tribunal administratif de Paris a déclaré que « la clause du loyer du bail emphytéotique en date du 7 septembre 1999 doit être interprétée en ce sens que la révision annuelle du loyer par indexation sur l’indice INSEE de la construction porte sur le montant total du loyer qui est ainsi calaculé : 1,5 MF (HT) à partir de la 11ème année avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000 F (valeur prise au 1er janvier 2001) ». Le pourvoi formé par les sociétés SPM et STONE a été rejeté par arrêt du Conseil d’Etat du 8 novembre 2019.

Par acte d’huissier du 5 janvier 2018, la société STONE, crédit-preneur, et les sociétés du pool des crédit-bailleurs, les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING (France), FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS-SOCIETE EN NOM COLLECTIF, CMCICLEASE, ont assigné en intervention forcée la Ville de [Localité 22] devant la présente juridiction aux fins essentiellement de voir déclarer partiellement réputée non écrite la clause de loyer du contrat de bail emphythéotique et de dire qu’elles ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la défenderesse sur le fondement de l’indexation du loyer.

Par ordonnance du 21 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance enregistrée sous le n° 18/00370 avec l’instance enregistrée sous le n° 15/15592.

Par ordonnance du 16 novembre 2021, le tribunal ayant soulevé lors de l’audience du même jour la question de la compétence du tribunal judiciaire, au regard du texte de l’article L. 2331-1 5° du code général de la propriété des personnes publiques qui dispose que « sont portés devant la juridiction administrative les litiges relatifs : […] 5° Aux baux emphytéotiques passés par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics, conformément au 4° de l’article L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales ; […] », l’ordonnance de clôture a été révoquée et les parties invitées à présenter leurs observations.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 10 janvier 2022, la société SPM demande au tribunal, au visa des articles R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, L. 112-1 du code monétaire et financier, 1235 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, 31 et suivants, 367, et 700 du code de procédure civile, de :

Sur la compétence :

A titre principal :

— Se déclarer compétent pour connaître du présent litige ;

A titre subsidiaire :

— Disjoindre l’instance initiée par la SPM à l’encontre de STONE et des sociétés du pool bancaire (assignation du 18 novembre 2015 n°RG 15/15592), de l’instance initiée par STONE et les sociétés du pool bancaire (assignation du 5 janvier 2018 n°RG 18/00370)

— Se déclarer compétent pour trancher toutes les demandes nées de l’exécution du bail commercial, dénommé MASTER LEASE, conclu le 15 octobre 2009 entre la société STONE et les sociétés du groupe ACCOR INVEST (SPM), et relevant donc de la procédure initiée par la SPM à l’encontre de STONE, selon assignation du 18 novembre 2015 n° RG 15/15592),

— Se déclarer incompétent pour trancher toutes les demandes relevant de la procédure initiée par STONE et les sociétés du pool bancaire (assignation du 5 janvier 2018 n° RG 18/00370)

Et sur le fond

A titre principal :

— Se déclarer compétent pour connaître du présent litige ;

— Juger que la clause relative au loyer du pôle hôtelier stipulée aux termes de l’avenant du 7 septembre 1999 au bail emphytéotique crée une distorsion prohibée en application des dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

— Réputer non écrite la clause d’indexation du loyer du pôle hôtelier stipulée aux termes de l’avenant du 7 septembre 1999 au Bail Emphytéotique.

— Ordonner la société STONE à restituer les sommes indument payées par la société SPM au titre de l’indexation pour un montant total de 196.675 euros HT pour les années 2008 à 2011.

A titre subsidiaire :

— Juger irrecevables les demandes relatives à la refacturation formulées par la société STONE à l’encontre de la société SPM.

En tout état de cause :

— Condamner la partie succombant à payer à SPM 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 21 janvier 2022, les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING (France), FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS-SOCIETE EN NOM COLLECTIF, CMCICLEASE, STONE demandent au tribunal, au visa des articles L112-1 du code monétaire et financier, 1188 et 1190 du code civil dans leur version postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 78, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— Se déclarer compétent pour trancher le litige entre les parties,

— Rejeter la demande de disjonction d’instance de la société SPM comme relevant de la compétence du juge de la mise en état et étant en tout état de cause contraire au principe d’Estoppel et à l’intérêt d’une bonne justice,

A titre principal

— Constater que la clause du bail commercial du 15 octobre 2009 conclu avec la société SPM prévoit la refacturation à la société SPM du loyer du terrain et les charges afférentes au bail emphytéotique conclu le 8 octobre 1997 acquittés par la société STONE ;

— Constater la distorsion entrainée par l’indexation du loyer variable en fonction d’un indice de base fixe,

— Dire et juger que la clause de loyer du contrat de bail emphytéotique du 7 septembre 1999 doit être partiellement réputée non écrite, à savoir dans ses dispositions relatives à l’indexation du loyer,

— Dire et juger que la société GENEFIM et les sociétés du pool bancaire ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la Ville de [Localité 22] sur le fondement de l’indexation du loyer.

— Dire et juger en conséquence que les avis des sommes à payer doivent être considéré comme nul et de nul effet.

A titre subsidiaire :

— Débouter la société SPM de l’ensemble de ses demandes et notamment de remboursement des sommes 134.850,52 € TTC au titre du loyer de l’année 2008 et de 140.587,04 € TTC au titre de l’année 2009 ;

— Condamner la société SPM à payer à la société STONE la somme de 149.251,94 € TTC et de 163 655, 80 euros TTC correspondant à la refacturation à la société SPM de la part variable du loyer du bail emphytéotique pour les années 2010 et 2011 par la société STONE ;

— Condamner la société SPM à payer à la société STONE les sommes de 229 095,47 € TTC, 230 113,76 euros TTC, 213 076,92 euros TTC, 175 996,02 euros TTC et 177.261,14 euros TTC respectivement au titre des années 2012 à 2016.

En tout état de cause :

— Condamner la Ville de [Localité 22] à payer à chaque société demanderesse une indemnité de 5.000 Euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Ville de [Localité 22] aux entiers dépens, au profit de JEANTET AARPI, agissant par M^e Catherine SAINT GENIEST, Avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamner la société SPM à payer à la société STONE une indemnité de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SPM à payer à la société STONE aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de JEANTET AARPI, agissant par M^e Catherine SAINT GENIEST, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2021, la Ville de [Localité 22] demande au tribunal au visa des articles L. 112-1 du code monétaire et financier, L 2331-1 5° du code général de la propriété des personnes publiques, 700 du code de procédure civile, de :

— Se déclarer incompétent pour connaître des demandes formées à l’encontre de la Ville de [Localité 22] au profit du Tribunal administratif de Paris et renvoyer les parties à mieux se pouvoir ainsi qu’il est dit à l’article 81 du Code de procédure civile.

— Dire la Ville de [Localité 22] recevable et bien fondée dans ses demandes ;

— Débouter les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING, FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS, CMCICLEASE, STONE et SPM de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING, FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS, CMCICLEASE, STONE et SPM à payer à la Ville de [Localité 22] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING, FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS, CMCICLEASE, STONE et SPM aux entiers dépens de l’instance, distraction faite à M^e Bruno MATHIEU, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir juger ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la compétence

La ville de [Localité 22] soulève in limine litis l’incompétence du juge judiciaire au profit du tribunal administratif de Paris, faisant valoir qu’en application de l’article L.2331-1, 5°, du code général de la propriété des personnes publiques, tout litige portant sur des contrats tels que le bail emphythéotique est soumis à la juridiction administrative ; que le litige porte en l’occurrence sur l’interprétation et la validité du bail emphythéotique de nature administrative ; que la question de l’assiette d’application de la clause litigieuse a déjà été tranchée par les juridictions administratives ; que seule subsiste la prétention selon laquelle la clause d’indexation devait être réputée non écrite.

La SPM oppose que le tribunal judiciaire est compétent pour trancher le litige aux motifs que le litige dont le tribunal est saisi porte sur l’exécution d’un bail commercial conclu entre la société Stone et les sociétés du groupe ACCOR auquel l’administration n’est pas partie ; que telle est l’analyse retenue par le juge administratif dans son jugement du 13 mars 2014 ; qu’au surplus, le tribunal administratif de Paris saisi d’une question préjudicielle a d’ores et déjà interprété, par jugement du 21 février 2019, la clause litigieuse du bail ; que le tribunal est donc en capacité de trancher les demandes formées par SPM à l’encontre de la société Stone concernant le caractère non-écrit de la clause sur la base de l’interprétation qui en a été faite par le tribunal administratif de Paris.

Les crédits-bailleurs et la société Stone répliquent que le tribunal judiciaire est compétent pour trancher le litige puisque le tribunal administratif s’est déjà déclaré incompétent, que ce dernier, saisi d’une question préjudicielle, a donné son interprétation permettant au tribunal de trancher le litige et s’oppose au prononcer d’une disjonction.

Selon l’article R. 211-4, 2°, du code de l’organisation judiciaire, les tribunaux judiciaires connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce.

En l’espèce, il est constant et non contesté que le litige porté devant ce tribunal porte sur l’exécution du bail commercial conclu entre la société Stone et les sociétés du groupe ACCOR auquel appartient la société SPM, ainsi que l’a retenu à juste titre, dans son jugement du 13 mars 2014, le tribunal administratif qui conclut que le litige relatif à l’exécution d’un contrat de droit privé relève de la compétence exclusive du seul juge judiciaire. En outre, le tribunal administratif ayant, sur question préjudicielle, interprété la clause d’indexation litigieuse du bail emphythéotique par jugement du 21 février 2019, le tribunal judiciaire est donc en mesure de trancher les demandes formées par la société SPM à l’encontre de la société Stone concernant le caractère non écrit de la clause de loyer du bail emphythéotique. Le tribunal judiciaire de Paris est donc compétent pour connaître du présent litige.

Sur les demandes principales de la société SPM

La société SPM soutient que l’interprétation de la clause par le juge administratif dans son jugement du 21 février 2019 est inopérante pour trancher le litige ; que la clause de loyer est réputée non écrite en application des dispositions d’ordre public de l’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier ; que la société Stone doit restituer les sommes indument payées par SPM au titre de l’indexation pour un montant de 196.675 € HT pour les années 2008 à 2011 ; que la société SPM ne conteste pas ce montant.

Les crédits-bailleurs et la société Stone opposent que le jugement du tribunal administratif est devenu définitif ; que sa portée est limitée à la seule question de l’interprétation de la clause, non sur sa validité ; que le tribunal judiciaire reste compétent pour statuer sur la question relative à la validité de la clause d’indexation, laquelle doit être déclarée réputée non écrite en son entier pour n’être pas conforme aux dispositions de l’article L.112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier en ce que tant l’indexation annuelle de la partie variable du loyer par référence à un indice de base fixe que la révision du loyer à paliers sur la base d’un indice de base fixe créent une distorsion prohibée. Ils opposent à la demande de restitution des compléments de loyer de la société SPM que le loyer du terrain et des charges afférents au bail emphythéotique est refacturé à la société SPM en application de la clause du Master Lease prévoyant la refacturation et n’a pas pour origine le bail emphythéotique, lequel ne régit pas les rapports entre la société Stone et la société SPM. Ils font valoir qu’en application de la clause de l’article 16.5 du contrat de Master Lease, les loyers du terrain et des charges du bail emphythéotique qui sont facturés à la société Stone doivent être intégralement remboursés par la société SPM, peu important leur mode de calcul ou leur montant, qui sont des éléments que la société Stone ne maîtrise pas. Ils soutiennent que la société SPM n’a toujours pas réglé la part variable de 2010 et de 2011.

La Ville de [Localité 22] soutient pour sa part que la question de l’assiette d’application de la clause a déjà été tranchée par les juridictions administratives ; qu’aucune distorsion à l’égard des demandeurs n’est créée par la clause litigieuse ; que c’est la prise en compte d’un indice antérieur à la date de renouvellement du loyer du bail qui entraîne en effet la distorsion sanctionnée et non la simple ancienneté de l’indice ; que l’indice fixé lors de la conclusion de l’avenant est en l’espèce celui INSEE du coût de la construction au 4ème trimestre 2000, soit un indice postérieur au bail auquel il s’applique ; que la part variable du loyer est calculée en fonction du pourcentage d’un chiffre d’affaire réalisé par le preneur à partir d’un seuil de déclenchement, de sorte que le loyer du bail n’a fait l’objet d’aucune modification judiciaire ou par avenant, depuis cette date, que ce soit la part fixe ou variable du loyer.

Préalablement, il est constant que le tribunal administratif de Paris, saisi sur question préjudicielle de l’interprétation de la clause de loyer du bail emphythéotique par la société SPM, a, par jugement du 21 février 2019, déclaré qu’elle devait être interprétée « en ce sens que la révision annuelle du loyer par indexation sur l’indice INSEE de la construction porte sur le montant total du loyer qui est ainsi calaculé : 1,5 MF (HT) à partir de la 11ème année avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000 F (valeur prise au 1er janvier 2001) ». Cette décision étant devenue définitive à la suite de la non-admission du pourvoi prononcée par le Conseil d’Etat, seule la question de la validité de ladite clause soulevée par la société Stone et les crédit-bailleurs et reprise par la demanderesse, reste à trancher.

Sur la validité de la clause

L’article L.112-1 du code monétaire et financier, relatif aux clauses d’indexation, prohibe, en réputant non-écrite toutes les clauses contraires, toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation des indices servant au calcul de la révision et celle de la période de révision, sans imposer de mode de calcul particulier du moment que l’esprit de la loi, qui est d’interdire des effets de rattrapage si sont pris en considération des indices couvrant une période de temps supérieure à celle de la révision, est respecté.

La clause d’indexation du loyer d’un bail commercial se référant à un indice de base fixe ne contrevient pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier à la condition qu’il y ait concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer.

En l’espèce, la clause d’indexation du loyer du bail emphythéotique du 8 octobre 1997, modifié par avenant du 7 septembre 1999, est ainsi rédigée :

“la Ville de [Localité 22] percevra un loyer, à compter de la mise en exploitation de l’hôtel, et au plus tard, le 1er janvier 2001, ainsi calculé :

—  0,2 MF (HT) pour les années 1 à 3,

—  0,4 MF pour les 4e et 5e années,

—  0,667 MF (HT) pour les 6e et 7e années,

—  1,3 MF (HT) pour les années 8 à 10, avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000F (valeur prise au 1er janvier 2001),

—  1,5 MF (HT) à partir de la 11ème année, avec un complément de 3,5% de la fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel dépassant une valeur de référence fixée à 22.500.000 Francs (valeur prise au 1er janvier 2001).

Ce loyer sera payable annuellement à terme échu et sera révisable annuellement par indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 4 e trimestre 2000”.

Le tribunal administratif de Paris a, par jugement du 21 février 2019, interprété cette clause en ce sens que la révision annuelle du loyer par indexation sur l’indice INSEE de la construction porte sur le montant total du loyer.

Il résulte de cette clause d’indexation stipulée dans l’avenant du 7 septembre 1999 qui modifie le contrat de bail du 8 octobre 1997, que la révision annuelle au 1er janvier de la partie variable du loyer sur la base d’une fraction du chiffre d’affaires annuel de l’hôtel, se fait en fonction d’un indice de référence fixe, en l’occurrence celui du 4ème trimestre 2000, en sorte que la période de variation de l’indice est supérieure à la durée d’un an qui s’écoule entre deux révisions du loyer variable, constitutive d’une distorsion prohibée par l’article L.112-1 du code monétaire et financier.

En outre, en prévoyant une référence constante à l’indice fixe du 4ème trimestre 2000, non actualisé, cette clause qui organise une indexation annuelle crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la période de révision du bail pour la mise en oeuvre du loyer par paliers : la clause stipule en effet un loyer à 5 paliers successifs aux 4ème, 6ème, 8ème et 11ème années du bail, chacun de ces paliers étant révisé par application de l’indice de base fixe du 4ème trimestre 2000. Si la clause d’indexation du loyer d’un bail commercial se référant à un indice de base fixe ne contrevient pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier c’est à la condition qu’il y ait concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le fait que l’indice fixé soit postérieur à la date de l’avenant au contrat de bail ou que les modalités de calcul de la partie variable du loyer et du loyer à palier n’aient pas fait l’objet de modifications est inopérant, dès lors qu’il suffit d’un contrat générant une distorsion.

Dans ces conditions, la clause de révision du loyer stipulée au bail emphythéotique doit être réputée non-écrite dans son intégralité, la clause ne distinguant pas l’indexation du loyer fixe et celle du loyer variable, les dispositions relatives à l’indexation faisant référence au « loyer » de manière indistincte.

Il s’en déduit que les crédits-bailleurs et la société Stone ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la Ville de [Localité 22] sur le fondement de l’indexation du loyer telle que stipulée dans la clause.

Sur la demande en restitution de l’indu

La société Stone, qui se prévaut du caractère non écrit de la clause de loyer du contrat de bail emphythéotique du 7 septembre 1999 pour demander, à titre principal, qu’il soit jugé que la société Genefim et les sociétés du pool bancaire ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la Ville de [Localité 22] sur le fondement de l’indexation du loyer, demande, seulement à titre subsidiaire, de débouter la société SPM de ses demandes, notamment en répétition de l’indu au titre des années 2008 et 2009 et en condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes correspondant à la refacturation à la société SPM de la part variable du loyer du bail emphythéotique pour les années 2010 et 2011, ainsi que diverses sommes pour les années 2012 à 2016.

Il en résulte que le tribunal ayant fait droit à la demande des crédit-bailleurs et de la société Stone formée à titre principal de dire la clause de loyer du bail du 7 septembre 1999 comme étant réputée non écrite et en conséquence de dire qu’ils ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la Ville de [Localité 22] sur le fondement de l’indexation du loyer, le tribunal n’est pas saisi de la demande, qui n’est formulée qu’à titre subsidiaire, tendant à voir débouter la société SPM de ses demandes en répétition de l’indu et à condamner celle-ci à payer à la société Stone diverses sommes, ni du moyen au soutien de ces prétentions contestant les sommes dont il est demandé remboursement.

Les articles 1235, 1376 et 1377 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016, disposent respectivement :

«Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.»

«Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.»,

«Lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.»

En l’espèce, l’article 16.5 du Master Lease conclu entre la société Stone et la société SPM stipule qu’ « en cas de bail emphythéotique ou de bail à construction, le loyer du terrain et les charges y afférentes acquittées par le bailleur (ou la charge correspondante lui ayant été refacturée) ser(ont) considérés comme une charge que les preneurs devront rembourser au bailleur à l’exclusion de tout dépôt de garantie dont le bailleur fera son affaire personnelle ».

S’il est exact que ce contrat régit les rapports uniquement entre la société Stone et la société SPM, définissant la liste des charges refacturables auprès de cette dernière, il est constant et non contesté par la société Stone que le processus de facturation, qui s’inscrit dans le cadre d’un montage immobilier en cascade, permet à la Ville de [Localité 22] de facturer annuellement, en application du bail emphythéotique une part fixe et une part variable de loyer à la société Genefim, laquelle refacture à la société Stone les sommes versées à la Ville de [Localité 22] au titre du contrat de bail emphythéotique et à la société Stone de facturer à son tour, en application de la clause précitée du Master Lease, à la société SPM, l’intégralité des sommes payées à la société Genefim qui correspondent au loyer du terrain et aux charges afférentes au bail emphythéotique, ainsi que le reconnaît dans ses écritures la société Stone. Il s’en infère que la refacturation intégrale, prévue par la clause du Master Lease, des loyers et charges dus au titre du bail emphythéotique, est nécessairement indue en ce qu’elle répercute le mode de calcul erroné du loyer facturé par la Ville de [Localité 22].

La société Stone est tenue de restituer à la société SPM le montant des indexations qu’elle a pratiquées et perçues en application d’une clause de loyer réputée non-écrite. La société SPM justifie aux débats, ce que reconnaît la société Stone, avoir réglé le 21 décembre 2010 la somme de 126.406,56 euros au titre des années 2008 et 2009 correspondant à la part variable du loyer qu’elle contestait auparavant devoir à la société Stone. En revanche, s’il est constant que la société SPM a refusé de régler la part variable au titre de l’année 2010, elle ne démontre pas qu’elle a payé depuis lors cette somme qui lui a été facturée par la société Stone à concurrence de la somme de 149.251,94 euros TTC ainsi que cette dernière en justifie, ni celle due au titre de la part variable pour l’année 2011 qui lui a été facturée par la société Stone, selon facture versée aux débats, à concurrence de la somme de 163.655,80 euros TTC. Par voie de conséquence, la société SPM n’est pas en droit de réclamer à la société Stone restitution au titre des années 2010 et 2011 de sommes dont elle n’établit pas qu’elles les a versées à cette dernière. En revanche, s’agissant des années 2008 et 2009, le calcul par la société SPM du trop-perçu de l’indexation pour un montant de 162.716 euros H.T. n’apparaît pas utilement contesté par la société bailleresse.

Dans ces conditions, la société Stone sera condamnée à payer à la société SPM la somme de 162.716 euros H.T. au titre des sommes indûment payées pour les années 2008 à 2009 en vertu de la clause de loyer réputée non-écrite.

Sur les autres demandes

La Ville de [Localité 22], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société SPM, qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 5.000 euros, cependant que l’équité commande de débouter les crédits-bailleurs et la société Stone, ainsi que la Ville de [Localité 22] de leur demande respective sur ce même fondement.

Compatible avec la nature du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la VILLE DE [Localité 22] ;

— Déclare réputée non-écrite en son intégralité la clause d’indexation insérée au contrat de bail en date du 7 septembre 1999 ;

— Dit que les sociétés GENEFIM, HSBC REAL ESTATE LEASING (France), FINAMUR, CICOBAIL, NATIOCREDIMURS-SOCIETE EN NOM COLLECTIF, CMCICLEASE, STONE ne sont redevables d’aucune somme à l’égard de la Ville de [Localité 22] sur le fondement de l’indexation du loyer telle que stipulée dans la clause.

— Condamne la société STONE à payer à la SOCIETE DE LA PORTE DE [Localité 21] SP[Localité 21] la somme de 162.716 euros H.T. au titre de l’indexation indue pour les années 2008 et 2009 ;

— Condamne la VILLE DE [Localité 22] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— La condamne à payer à la SOCIETE DE LA PORTE DE [Localité 21] SP[Localité 21] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la société GENEFIM, la société HSBC REAL ESTATE LEASING (France), la société FINAMUR, la société CICOBAIL, la société NATIOCREDIMURS-SOCIETE EN NOM COLLECTIF, la société CMCICLEASE, la société STONE de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la VILLE DE [Localité 22] de sa demande sur ce même fondement ;

— Ordonne l’exécution provisoire ;

— Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDAnne-Claire LE BRAS