TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/07122 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWY3Z

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [A] [K] épouse [G]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Olivier FACHIN de la SELARL KOMON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1736

Monsieur [B] [G]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Olivier FACHIN de la SELARL KOMON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1736

DÉFENDERESSES

Madame [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0753

Madame [F] [P] épouse [L]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0753

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/07122 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY3Z

Madame [T] [H] veuve [P]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0753

S.A.S. SOCIETE TRANSACTIONS IMMOBILIERES

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0337

S.A.S.U. JANHAS

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0127

S.A.S. KAPITAL JAN, intervenant volontaire

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0127

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

Madame Laure BERNARD, Vice-Président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 25 Septembre 2025, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Laure BERNARD, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

Décision du 27 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/07122 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY3Z

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juin 2021, Mme [U] [P], Mme [F] [P] épouse [L], Mme [T] [H] veuve [P] ont vendu à M. [B] [G] et à Mme [A] [K] épouse [G] (ci-après les époux [G]) un appartement et une cave situés au sein du bâtiment C de l’immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 18], moyennant un prix de 360.000 euros, outre 10.000 euros au titre des honoraires d’agence immobilière.

Les époux [G] y ont entrepris des travaux de rénovation.

Par courriel du 19 juillet 2021, le syndic de l’immeuble la SAS STI, a demandé aux époux [G] de confirmer qu’aucun mur porteur n’avait été cassé dans le cadre desdits travaux et leur a indiqué que la structure de l’immeuble était « fragile ».

Déplorant ne pas avoir eu cette information au moment de l’achat de leur bien, et faute de résolution amiable du différend, les époux [G] ont, par exploits d’huissier en date des 23 mai et 31 mai 2022, fait assigner Mme [U] [P], Mme [F] [P] épouse [L] et Mme [T] [H] veuve [P] (ci-après les consorts [P]), la SAS STI, syndic de l’immeuble précité, ainsi que la SAS JANHAS en son établissement KAPITAL TRANSACTION (l’agence transaction immobilière), mandatée par les venderesses, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir annuler la vente du 23 juin 2021 et de condamner les consorts [P] in solidum avec l’agence et le syndic à leur payer le prix de vente outre diverses sommes, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par conclusions du 27 février 2023, la SASU KAPITAL JAN est intervenue volontairement à l’instance, indiquant être la mandataire en lieu et place de la société JANHAS.

Par ordonnance du 12 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’exception de sursis à statuer formée par les époux [G].

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, les époux [G] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Vu les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile ;

Vu le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

Vu l’article 126 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1116 et 1117 du code civil ;

Vu les articles 1128 et suivants du code civil ;

Vu les articles 1231-1 et 1231-4 du code civil ;

Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;

Vu les articles 1112, 1112-1, 1231-1, 1231-4 du code civil ;

Vu les articles 1641 et 1645 du code civil ;

Vu l’article L.111-1 du code de la consommation ;

Vu le code de déontologie des agents immobiliers, des administrateurs de biens, des syndics de copropriété et des marchands de listes ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au tribunal de céans de :

— Recevoir les époux [G] en leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondés ;

En conséquence,

A titre liminaire,

— Constater que les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN ont renoncé à leurs demandes au titre de la nullité de l’assignation ;

— Constater que les consorts [P] ont renoncé à leurs demandes au titre de l’irrecevabilité de l’assignation des époux [G] ;

Au fond,

— Accueillir Mme et M. [G] en leur présente assignation, les y déclarer recevables, bien fondés et y faisant droit ;

— Juger que l’absence d’information donnée à Mme et M. [G] quant à l’existence d’un problème structurel en sous-œuvre du bâtiment C constitue des manœuvres dolosives et, en tout état de cause, un défaut d’information, ou sinon un vice caché ;

Dès lors,

— Juger que la responsabilité tant des vendeurs, Mesdames [P], que des professionnels ayant participé à cette vente, savoir le syndic, la société STI et l’agence immobilière, la société JANHAS et/ou la société KAPITAL JAN, est engagée ;

Par conséquent,

— Juger que Mme et M. [G] sont fondés à solliciter la réparation

de leur entier préjudice ;

Dès lors,

A titre principal,

— Condamner Mesdames [P], in solidum avec la société JANHAS et/ou la société KAPITAL JAN ainsi que la société STI à payer à Mme et M. [G] :

La somme de 72.000 euros correspondant à la réduction du prix de vente de 20% ;

La quote-part de Mme et M. [G] pour les travaux de reprise en sous-œuvre et tous les frais annexes, soit 21.299,96 euros, somme à parfaire ;

La quote-part de Mme et M. [G] pour les études relatives aux fondations, soit 515,36 euros, somme à parfaire ;

— Condamner la société JANHAS et/ou KAPITAL JAN à payer à Mme et M. [G] la somme de 10.000 euros correspondant à la restitution des honoraires payés à l’agence immobilière sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

A titre subsidiaire,

— Condamner Mesdames [P], in solidum avec la société JANHAS et/ou la société KAPITAL JAN ainsi que la société STI à payer à Mme et M. [G] :

La somme de 72.000 euros correspondant à la réduction du prix de vente de 20% ;

La somme de 521,98 euros correspondant à la quote-part des travaux votés lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024, somme à parfaire ;

La quote-part de Mme et M. [G] pour les études relatives aux fondations, soit 515,36 euros, somme à parfaire ;

— Condamner la société JANHAS et/ou KAPITAL JAN à payer à Mme et M. [G] la somme de 10.000 euros correspondant à la restitution des honoraires payés à l’agence immobilière sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle ;

En tout état de cause,

— Débouter les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts au titre d’une prétendue procédure abusive ;

— Condamner Mesdames [P], in solidum avec la société JANHAS et/ ou la société KAPITAL JAN ainsi que la société STI, syndic, à payer à Mme et M. [G] la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— Condamner solidairement les vendeurs, Mesdames [P], la société JANHAS et/ou la société KAPITAL JAN ainsi que la société STI à verser à Mme et M. [G] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les vendeurs, Mesdames [P] la société JANHAS et/ou la société KAPITAL JAN ainsi que la société STI aux dépens. »

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, les consorts [P] demandent au tribunal de :

« Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Vu la promesse de vente en date du 20 avril 2021 et les documents joints ;

Vu l’acte authentique du 23 juin 2021 et les annexes ;

Vu les articles 1112-1, 1641 et 1642 du code civil ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces visées ;

— Débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Déclarer irrecevable la demande de médiation judiciaire ;

En conséquence :

— Condamner M. et Mme [G] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance ».

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 juillet 2024, les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile

— Recevoir la société JANHAS et la société KAPITAL JAN en leurs écritures et les en déclarer bien fondées,

En conséquence,

— Débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à l’encontre de la société JANHAS,

En toutes hypothèses,

— Condamner solidairement Mme [A] [G] et M. [B] [G] au paiement de la somme de 10.000€ respectivement à la société JANHAS et à la société KAPITAL JAN à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement Mme [A] [G] et M. [B] [G] au paiement de la somme de 6000 € respectivement à la société JANHAS et à la société KAPITAL JAN en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mettre à la charge exclusive des époux [G] les entiers dépens d’instance en application de l’article 699 code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 juin 2024, la société STI demande au tribunal de :

«Vu les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

— Débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société STI, laquelle a communiqué un état daté conforme aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 et n’a commis aucune faute dans ses fonctions,

— Condamner conjointement et solidairement Mme [A] [G] et M. [B] [G] à verser à la société STI la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement Mme [A] [G] et M. [B] [G] à tous les dépens de la présente instance et de ses suites ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 octobre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Par ailleurs, rappelons qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Si, aux termes de leurs dernières écritures, les époux [G] répondent à deux moyens relatifs à une demande de nullité de l’assignation, d’une part, et à une demande d’irrecevabilité de l’action, d’autre part, force est de constater que les parties en défense ne forme plus ces prétentions selon le dispositif de leurs dernières écritures.

Il en est de même des arguments avancés par les consorts [P] au soutien du rejet d’une demande de voir ordonner une médiation judiciaire, qui n’est plus exprimée au regard du dispositif des dernières conclusions des parties.

Le tribunal n’a donc pas à examiner ces moyens.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société KAPITAL JAN

Aux termes de ses dernières écritures, la société KAPITAL JAN expose intervenir volontairement à la procédure compte tenu de ce que le mandat de vente portant sur le bien objet du présent litige a été signé par les consorts [P] à son profit, et non à celui de la société JANHAS.

Les autres parties n’ont pas conclu sur ce point.

******************

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsqu’elle émane du tiers, l’intervention est volontaire.

Sur ce,

Il convient de recevoir la société KAPITAL JAN en son intervention volontaire, justifiée par la production du mandat de vente dont elle est titulaire, et qui n’est au demeurant pas contestée.

Sur les demandes principales en paiement des époux [G]

Les époux [G] soutiennent avoir été victimes de réticence dolosive de la part de leurs venderesses, dès lors que celles-ci ne les ont, de manière délibérée, jamais informés des problèmes de fragilité de la structure du bâtiment C abritant le bien acquis par leurs soins, cet élément n’ayant été porté à leur connaissance que postérieurement à la conclusion de la vente, par le biais de la transmission par le syndic du rapport SEFIA portant sur la structure de l’immeuble.

Ils prétendent qu’aucune indication ni information n’était mentionnée dans les procès-verbaux d’assemblées générales joints à l’acte de vente, lesquels ne faisant état que de travaux de ravalement ou de reprise des réseaux du bâtiment C.

Ils excipent également d’un manquement des consorts [P] à leur obligation d’information précontractuelle, à titre subsidiaire, ainsi que de la théorie des vices cachés, à titre plus subsidiaire, concernant les mêmes faits quant à la fragilité de la structure de l’immeuble, pour justifier l’engagement de la responsabilité de leurs venderesses, soutenant que celles-ci connaissaient la réalité de la situation antérieurement à la réalisation du contrat de vente et ont sciemment omis d’en informer leurs acquéreurs.

Les époux [G] prétendent que cet élément, indécelable à l’œil nu même pour un professionnel de l’immobilier, était déterminant et qu’ils n’ont pu, en l’ignorant, avoir un consentement suffisamment éclairé dans le cadre du processus contractuel.

Ils en déduisent être fondés à réclamer réparation de leur préjudice financier, soit une réduction du prix de vente de 20% en raison de la perte de valeur du bien, le montant à venir de quote-part de charges pour les travaux de reprise de la structure et frais divers annexes portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 juin 2024, soit une somme de 21.299,96 euros « à parfaire », ou subsidiairement sur ce point la somme de 521,98 euros correspondant à la quote-part des travaux d’ores et déjà votés, ainsi que la quote-part de charges correspondante aux études sur fondations soit 515,36 euros, « à parfaire ».

Les époux [G] sollicitent par ailleurs la condamnation in solidum de l’agence immobilière JANHAS et/ou KAPITAL JAN, d’une part, et de la société STI en sa qualité de syndic, d’autre part, au paiement de ces sommes, ainsi que la restitution des honoraires perçus par l’agence immobilière.

A l’encontre de l’agence immobilière, les époux [G] se prévalent d’un manquement à son obligation contractuelle d’information quant à la fragilité de la structure de l’immeuble, ou subsidiairement d’une faute délictuelle, soutenant qu’elle aurait dû leur assurer une information complète, notamment en se renseignant auprès du syndic.

A l’encontre de la société STI, les demandeurs invoquent un manquement à son obligation d’information, notamment prévue au code de déontologie des syndics professionnels, dans le cadre de l’établissement des états pré-daté et daté afférents au bien objet de la vente, lui reprochant de ne pas avoir transmis ni même mentionné l’existence du rapport travaux transmis aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 23 avril 2019, dont le procès-verbal ne s’y référait pas.

En défense, les consorts [P] contestent toute responsabilité, concluant en premier lieu à l’absence de vice caché affectant le bien litigieux, rappelant qu’aux termes de l’acte de vente c’est aux époux [G] qu’il revient de justifier du prétendu vice caché, d’une part, et soutenant que ceux-ci ont eu une information complète quant à l’état de l’immeuble, eu égard aux nombreux éléments portés à leur connaissance dans le cadre du processus contractuel, d’autre part.

Elles insistent sur la qualité d’architecte de profession du couple, pour en déduire qu’ils étaient tout à fait à même de comprendre la teneur des éléments contenus dans les procès-verbaux des assemblées générales joints à la promesse de vente ainsi que dans le carnet d’entretien de l’immeuble, qui comprenait un tableau « programme pluriannuel des travaux décidés par l’assemblée générale », en précisant qu’un précédent acheteur, profane, avait finalement renoncé à l’opération d’achat après avoir pris connaissance de ces données.

Elles se prévalent par ailleurs de ce qu’ils avaient eu connaissance de l’existence du rapport SEFIA, portant sur la structure de l’immeuble, et qu’il leur incombait le cas échéant d’en solliciter la communication, ce qu’ils n’ont pas fait.

Elles mettent également en exergue l’insuffisance de gravité du vice allégué, relevant la carence probatoire des époux [G] à démontrer en quoi les travaux de reprise de structure de l’immeuble, certes préconisés par l’architecte de la copropriété mais non-votés en l’état et non-urgents en l’absence de péril imminent, sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, acquis par les intéressés dans un but d’investissement locatif et d’ores et déjà loué, ni à son potentiel en cas de revente, les demandeurs ne justifiant pas davantage de leur intention de le céder.

Les consorts [P] contestent en deuxième lieu le prétendu silence dolosif excipé par les acquéreurs, ses éléments constitutifs n’étant pas caractérisés, en particulier l’intention de tromper ainsi que l’aspect déterminant de la prétendue omission d’information dans la prise de décision des époux [G].

Elles contestent en dernier lieu un quelconque manquement à leur obligation pré contractuelle d’information, se prévalant en substance des mêmes moyens que ceux exposés supra.

Enfin, les consorts [P] critiquent les quantum réclamés à titre indemnitaire par les époux [G], se prévalant de l’absence de justification des préjudices dont il est sollicité réparation, et du caractère hypothétique et non-indemnisable des sommes visées au titre des frais de travaux à venir, non-encore votés à ce jour.

Les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN concluent quant à elles à l’impossibilité pour les époux [G] de se prévaloir d’un éventuel manquement contractuel, étant tiers au mandat de vente signé avec les consorts [P], d’une part, ainsi qu’à l’absence de justification d’une faute délictuelle à leur encontre, d’autre part.

Sur ce dernier point, elles prétendent avoir remis aux acquéreurs l’ensemble des documents imposés par les dispositions légales, estimant qu’au regard de leur profession les époux [G] n’ont pu se méprendre quant à la teneur des informations contenues dans ces écrits (procès-verbaux des assemblées générales des mois de juin 2018 – avril 2019 et octobre 2020, carnet d’entretien de l’immeuble), révélateurs d’un problème de structure du bâtiment, et qu’il est de leur responsabilité de ne pas avoir sollicité davantage de précisions utiles avant de prendre leur décision de finaliser la vente.

Elles se prévalent par ailleurs, en substance, des mêmes moyens que les consorts [P] tenant à la mauvaise foi des demandeurs, à l’absence de caractérisation des éléments du dol, et quant au défaut de justification des préjudices allégués.

La société STI prétend n’avoir commis aucune faute dans l’exercice de sa mission de syndic, rappelant qu’elle a fourni des états pré-daté et daté conformes aux prescriptions légales, d’une part, et que l’obligation d’information prévue au code de déontologie ne s’applique qu’envers ses mandants et non des tiers, d’autre part.

******************

S’agissant de la responsabilité des consorts [P]

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1178 du même code dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Selon l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 16] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Enfin, aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur ce,

Le rapport rédigé après intervention de la société SEFIA, daté de mars 2019, dont il est constant qu’il avait été joint à la convocation de l’assemblée générale d’avril 2019 mais non-communiqué aux époux [G] dans le cadre de l’acte de vente, faisait état de ce que « les sondages et reconnaissances des fondations effectués sur le bâtiment C le 06 juin 2019 ont révélé des faiblesses au niveau des fondations sur un terrain de qualité moyenne. Cette première campagne de sondage ainsi que les fissures apparues sur la façade côté cour du bâtiment A nous amènent à étendre les investigations sur ce dernier.

Aussi un sondage au niveau des caves du bâtiment C reste indispensables (…). Ce sondage permettra d’avoir une vision plus claire du comportement des structures du bâtiment et permettre ainsi d’établir la nature et l’ampleur de l’intervention de confortement à mener.

A ce stade les sondages effectués laissent entrevoir la possibilité d’une nécessité d’une reprise en sous-œuvre, les sondages complémentaires proposés pourront confirmer ces dispositions. ».

Il était ensuite conclu en ces termes « Le remplacement de l’ensemble des réseaux enterrés sera la première intervention étant donné qu’elle peut participer aux désordres constatés. L’intervention sur les fondations reste à préciser à ce stade. Le ravalement du bâtiment C ne pourra se faire avant la résolution des problèmes structurels, ainsi que la rénovation de revêtements de la cour ».

Ainsi, même s’il s’évince de ces premiers constats techniques la mise en exergue d’un risque potentiel d’atteinte à la structure du bâtiment C de l’immeuble, le tribunal constate qu’il s’agit en l’état des éléments rapportés par la société professionnelle d’un phénomène présenté alors comme incertain tant dans son principe que dans son ampleur, d’une part, et surtout que ledit rapport est antérieur de plus de deux ans de l’acte de vente signé entre les demandeurs et les consorts [P], d’autre part.

Or, force est de constater qu’entre le rendu de ce rapport ainsi que la tenue l’assemblée générale de 2019, et la conclusion de la vente litigieuse en juin 2021, aucune pièce des débats ne vient établir que cette potentielle atteinte à la structure de l’immeuble a non seulement été confirmée, mais a également fait l’objet d’assemblées générales extraordinaires pour le vote de travaux urgents d’étaiement, et/ou a été une préoccupation centrale de la vie de la copropriété.

L’immeuble n’a pas par ailleurs, durant cette période, fait l’objet d’un arrêté de péril imminent.

Le courriel du syndic adressé, le 19 juillet 2021, aux époux [G], indiquant en une seule phrase que « l’immeuble est fragile. Nous sommes dans des études de structure en ce moment » n’est pas davantage probant en l’absence de pièces complémentaires venant corroborer cette affirmation.

A l’inverse, le tribunal relève qu’à l’issue de l’assemblée générale du 23 avril 2019, pour la tenue de laquelle le rapport précité avait été joint, les copropriétaires ont simplement voté en résolution n°20 l’approbation d’un complètement de devis pour la poursuite d’études et de diagnostics de l’immeuble, sans que la question de travaux de structure ne soit abordée.

Il en est de même au cours de l’assemblée générale du 12 octobre 2020, durant laquelle a été votée le principe de faire réaliser un rapport géo-technique en raison de l’état dégradé des caves des bâtiments B et C et de la nécessité de les assainir, mais sans qu’il soit davantage question d’une atteinte de structure.

Le carnet d’entretien de l’immeuble, porté à la connaissance des époux [G] tout comme les procès-verbaux des assemblées générales précitées, liste au titre du programme pluriannuel des travaux décidé, une étude géotechnique pour la cour, une étude technique pour des travaux de ravalement de la cour du bâtiment C, un complément « étude cour » ainsi qu’un complément « complément travaux renforcement plancher », sans mentionner la programmation de travaux rendus indispensables en raison d’une atteinte de structure de l’immeuble.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré comme démontré que la fragilité alléguée de la structure de l’immeuble, et plus particulièrement du bâtiment C, était un élément suffisamment caractérisé au moment de la conclusion du contrat querellé pour constituer un fait déterminant du consentement des demandeurs, ni par voie de conséquence que le silence des consorts [P] sur ce point, à le supposer intentionnel, doit être interprété comme dolosif.

Le tribunal relève que ce n’est d’ailleurs que dans le cadre de l’assemblée générale du 28 juin 2024, soit plus de cinq ans après le rapport SEFIA précité, qu’il a été voté en faveur d’un appel d’offres pour des travaux de reprise en sous-œuvre du bâtiment C, lesdits travaux étant qualifiés de préventifs dans le procès-verbal de ladite assemblée, avec cette précision qu’ils « ne sont pas indispensables », ce qui confirme l’absence de caractère déterminant de l’information tenant à la structure du bâtiment et plus généralement de l’immeuble.

Il ne saurait, pour les mêmes motifs, être retenu un quelconque manquement des venderesses à leur obligation précontractuelle d’information, ni de surcroît l’existence d’un vice caché tenant à la structure de l’immeuble.

Ce d’autant moins que, s’agissant du prétendu vice caché, à le supposer avéré, les époux [G] échouent à démontrer que le bien a été rendu impropre à son usage d’habitation, contractuellement prévu, ne contestant pas l’avoir mis en location, sans difficulté, jusqu’à ce jour.

Ils ne démontrent pas davantage la baisse de valeur de leur bien sur le marché immobilier, se contenant de produire sur ce point un écrit d’une agence immobilière [S] [V] du 15 mars 2023 concluant à l’impossibilité de pour celle-ci de s’engager sur un prix et de conclure un mandat de vente en raison « des problèmes de fondations identifiés et en cours d’analyse », ce qui est insuffisant à lui seul en l’absence d’autres pièces venant corroborer cette prétendue perte de valeur vénale.

Les prétentions indemnitaires des époux [G] seront donc rejetées, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autre moyens allégués, inopérants.

S’agissant de la responsabilité des sociétés JANHAS et KAPITAL JAN

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que c’est à tort que les époux [G] se prévalent à l’encontre des sociétés JANHAS et KAPITAL JAN, à titre principal, d’un manquement contractuel à leur endroit dès lors qu’il est constant qu’ils sont tiers au mandat de vente liant ces dernières aux consorts [P].

Ce moyen ne peut donc, en toute hypothèse, prospérer.

Il ne saurait par ailleurs être retenu, subsidiairement, une faute délictuelle à leur encontre consistant en une absence d’information sur l’état de la structure de l’immeuble dès lors que, comme développé précédemment, ce point n’a pas été retenu par le tribunal comme déterminant.

Par conséquent les époux [G] seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à l’encontre des sociétés JANHAS et KAPITAL JAN.

S’agissant de la responsabilité de la société STI

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé “d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires ou les tiers qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 édicte que « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Sur ce,

Il ne saurait être reproché au syndic de l’immeuble un quelconque manquement à son obligation d’information dans l’exercice de sa mission de syndic dès lors qu’il a été jugé l’absence de caractérisation de l’existence d’un élément déterminant tenant à l’état de la structure de l’immeuble et du bâtiment C abritant les lots acquis par les demandeurs.

Les époux [G] seront donc également déboutés de leur demande de condamnation in solidum en paiement à l’égard de la société STI.

Sur la demande additionnelle indemnitaire des époux [G]

Les époux [G] soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait de l’incertitude quant à la qualité de la structure du bâtiment C abritant leur bien immobilier, dont ils réclament l’indemnisation à hauteur d’une somme de 15.000 euros.

Les consorts [R] concluent au rejet de cette demande, en l’absence de justification dudit préjudice, tant dans son principe que dans son montant.

******************

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Compte tenu des développements précédents, ayant conclu à l’absence d’un quelconque manquement des parties défenderesses quant à une prétendue atteinte à la structure de l’immeuble, la demande indemnitaire des époux [G] sera nécessairement rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive

Les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN sollicitent la condamnation solidaire des époux [G] au paiement d’une somme de 10.000 euros chacune pour procédure abusive, estimant que ces derniers ont engagé une procédure qui était vouée à l’échec.

Les époux [G] contestent le caractère prétendument abusif de leur action, excipant de l’absence de caractérisation à leur endroit d’une faute dans l’exercice de leur droit d’agir, ni en toute hypothèse d’un quelconque préjudice indemnisable.

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Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Si elles le prétendent, les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN succombent à établir le caractère prétendument abusif de la procédure engagée par les époux [G], le seul rejet de leurs prétentions étant en soi insuffisant à le justifier.

Elles ne justifient pas davantage du prétendu préjudice dont elles réclament réparation à ce titre.

Leur demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les époux [G] seront tenus aux dépens, ainsi qu’à payer à chacune des parties défenderesses, dont les consorts [P] prises ensemble, et les sociétés JANHAS et KAPITAL JAN prises ensemble, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, selon mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RECOIT la SASU KAPITAL JAN en son intervention volontaire,

DEBOUTE M. [B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] de l’ensemble de leurs prétentions,

DEBOUTE la SAS JANHAS et la SASU KAPITAL JAN de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNE in solidum M. [B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  4.000 euros à Mme [U] [P], à Mme [F] [P] épouse [L], et à Mme [T] [H] veuve [P], prises ensemble,

—  4.000 euros à la SAS JANHAS et à la SASU KAPITAL JAN, prises ensemble,

—  4.000 euros à la SAS STI,

CONDAMNE in solidum M. [B] [G] et Mme [A] [K] épouse [G] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 17] le 27 Novembre 2025

La Greffière Le Président