TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GERINIER (G0755)

M^e OHAYON (A0004)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/01849

N° Portalis 352J-W-B7H-CYXZN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

06 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COIN DU SUD (RCS de [Localité 5] n°522 212 091)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascal-andré GÉRINIER de la SELARL PASCAL-ANDRE GERINIER – PAG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0755

DÉFENDERESSE

S.N.C. GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 (RCS de [Localité 5] n°849 691 068)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0004

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/01849 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYXZN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Maïa ESCRIVE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 avril 2010, M. et Mme [S] [L] ont donné à bail commercial à la société COIN DU SUD des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 30 mars 2010 au 29 mars 2019, l’exercice de l’activité de « restauration à consommer sur place ou plats à emporter » et un loyer annuel de 12 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte authentique en date du 16 juillet 2019, les consorts [L] ont cédé les locaux loués à la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 27 septembre 2019, la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1, exposant que le bail s’était tacitement prolongé depuis le 29 mars 2019, a donné congé à la société COIN DU SUD en lui offrant une indemnité d’éviction d’un montant de 30 000 euros.

Par lettre de son avocat en date du 24 octobre 2019, la société COIN DU SUD a informé la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1 qu’elle formait toute protestation et réserve quant à la validité de ce congé au motif que le bail avait été renouvelé à la suite de sa demande expresse par une lettre en date du 1er avril 2019, reçue le 03 avril 2019, à laquelle aucun refus n’avait été opposé dans le délai légal de trois mois qui expirait le 03 juillet 2019.

En réponse, par lettre de son avocat en date du 1er décembre 2019, la société GRAND LOGEMENT PARIS1 a informé la société COIN DU SUD qu’elle maintenait son congé. Elle a soutenu que la demande de renouvellement était nulle et de nul effet à défaut de rappeler les dispositions de l’article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce visant à informer le bailleur des conséquences du défaut de réponse dans le délai légal, de préciser les locaux concernés par la demande et le bail à renouveler, et a également indiqué que l’acceptation tacite d’une demande de renouvellement étant considérée comme provisoire, elle pouvait exercer son droit d’option tant que le prix du bail n’était pas fixé.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 05 février 2020, la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1, rappelant à la société COIN DU SUD que le bail se prolongeait tacitement depuis le 29 mars 2019, l’a informée qu’elle lui donnait congé pour le 30 septembre 2020 et lui a offert en conséquence le paiement d’une indemnité d’éviction de 30 000 euros.

Par une ordonnance en date du 08 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à la demande de la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1 et au contradictoire de la société COIN DU SUD, a ordonné une expertise en désignant Mme [Z] [C] avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation due par la locataire.

L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 février 2023, la société COIN DU SUD a assigné la société GRAND LOGEMENT [Localité 5] 1 à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir, notamment, prononcer la nullité du congé et prononcer le renouvellement rétroactif du bail.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024), la société COIN DU SUD demande au tribunal de :

« À titre principal,

— PRONONCER la nullité du congé délivré par la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1, à défaut en prononcer l’inopposabilité à la société COIN SUD compte-tenu de la demande de renouvellement du bail du 1er avril 2019 ;

— PRONONCER le renouvellement rétroactif du bail à compter du 30 mars 2019 compte-tenu de la demande de renouvellement du 1er avril 2019 ;

À titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à payer à la société COIN SUD à titre d’indemnité d’éviction la somme de 133.500 €. ;

En toute hypothèse,

— DEBOUTER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— CONDAMNER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à supporter les conséquences des troubles de jouissance occasionnés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble qu’elle réalise ;

— ALLOUER à ce titre une provision de 50.000 € à la société COIN SUD, à parfaire lorsque les travaux seront terminés ;

— SURSEOIR à STATUER quant à la fixation définitive du quantum de ces préjudices, les travaux étant toujours en cours ;

— CONDAMNER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à payer à la société COIND SUD la somme de 4.200 € HT à titre de préjudice matériel pour les frais d’expertise amiable qu’elle a dû supportés ;

— CONDAMNER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à payer à la société COIN SUD la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 aux entiers dépens de l’instance en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire tels que taxés à hauteur de 5.148,85 € TTC ;

— DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, dans l’hypothèse où l’exécution devrait être forcée par l’intermédiaire d’un Huissier, les sommes retenues en application des articles A 444-10 à A 444-33 nouveaux du Code de Commerce (ex Décret du 10 mai 2007 n°2007-774, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers), devront être entièrement supportées par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du CPC et des dépens.

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et sans aucune constitution de garantie financière quelle qu’elle soit. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023), la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 demande au tribunal de :

« – JUGER inopposable à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1, la demande de renouvellement de la société COIN SUD du 1 er avril 2019, et subsidiairement nulle et de nul effet,

Subsidiairement :

— JUGER que la demande de renouvellement de la société COIN SUD n’interdit pas à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 de notifier un congé avec refus de renouvellement,

En conséquence :

— DEBOUTER la société COIN SUD de sa demande en nullité et inopposabilité du congé délivré par la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1,

— JUGER que le bail a pris fin par l’effet du congé délivré le 5 février 2020 à effet au 30 septembre 2020,

— FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 133.500 euros toutes causes confondues due par la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à la société COIN SUD,

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme en principal et par an de 13.687 euros à compter du 30 septembre 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— DEBOUTER la société COIN SUD de sa demande indemnitaire au titre des troubles de jouissance,

— DEBOUTER la société COIN SUD de sa demande de remboursement des frais d’expertise amiable d’un montant de 4.200 euros,

— CONDAMNER la société COIN SUD à régler à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 la somme de 21.831, 70 euros en remplacement du conduit amianté

Décision du 11 Juin 2025

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— ORDONNER la compensation des sommes dues,

— CONDAMNER la société COIN SUD à régler à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société COIN SUD aux entiers dépens,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 13 mars 2025 et mise en délibéré au 04 juin 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société COIN DU SUD de nullité ou d’inopposabilité du congé délivré par la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1

Sur le fondement de l’article L. 145-10 du code de commerce, la société COIN DU SUD expose que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 30 mars 2019 par l’effet de sa demande de renouvellement du 1er avril 2019 et de l’absence de réponse de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT dans le délai de trois mois. Elle soutient que sa demande de renouvellement n’est pas entachée de nullité dans la mesure où sa formulation était parfaitement claire et que la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT, qui est un professionnel de l’immobilier, ne peut avoir subi un préjudice du fait de l’absence de rappel de l’article L. 145-10. Elle souligne également que l’action en nullité se prescrivant par deux ans à compter de la signification de la demande de renouvellement, la prescription et le renouvellement sont acquis. Elle indique de plus que conformément à l’article L.145-17 du code de commerce, la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT ne pouvait exercer son droit d’option que pour un motif grave et légitime de refus de renouvellement et que, dans la mesure où elle ne justifie pas d’un motif grave et légitime, son refus de renouvellement est injustifié.

La société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 soutient que la demande de renouvellement du 1er avril 2019 lui est inopposable, et subsidiairement qu’elle est nulle, car elle ne reproduit pas l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du code de commerce et qu’elle n’indique pas sur quels locaux porte la demande ni quel est le bail à renouveler. Elle précise qu’elle subit nécessairement un grief puisqu’elle n’est devenue propriétaire des locaux que postérieurement à l’expiration du délai de trois mois et qu’elle n’avait pas eu connaissance de la demande de renouvellement. Elle considère que faute de s’opposer à la demande d’expertise et en y participant activement, la société COIN DU SUD a renoncé à sa demande de renouvellement.

Sur ce,

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L. 145-10 du même code dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L. 145-57 prévoit que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf années du 30 mars 2010 au 29 mars 2019.

Le 1er avril 2019, la société COIN DU SUD a adressé à une société AGI, une lettre recommandée avec avis de réception, reçue par cette dernière le 03 avril suivant, dont l’objet est ainsi précisé « avis amiable pour renouvellement de bail » et lui indiquant ce qui suit :

« Après vous avoir eu au téléphone trois fois debut mars afin de vous demander d’avoir la gentillesse de bien vouloir renouveler mon bail qui a pris fin en mars 2019, vous m’aviez dit d’attendre une semaine afin de savoir la décision du propriétaire. Aujourd’hui trois semaines sont passées et sans aucunes réponses ni du propriétaire ni de votre part. Il me semble qu’aucun droit ne vous autorise à ignorer ma demande de renouvellement de bail qui est tout à fait légal car les commerçants ont aussi des droits. Si vous continuez à ignorer ma demande je me verrai obligé d’engager d’autres procédures judiciaire afin de recevoir mes droits que vous refusez de m’attribuer, et tous frais supplémentaires seront à votre charge. ».

La société COIN DU SUD ne peut soutenir que la nullité de la demande de renouvellement du bail soulevée par la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 est prescrite dès lors qu’un moyen de défense au fond est imprescriptible. La prescription étant une fin de non-recevoir, elle ne peut être opposée qu’aux demandes et non aux moyens de défense, étant rappelé qu’il appartient au juge de la mise en état et non au tribunal de se prononcer sur les fins de non-recevoir.

En outre, il ressort de la lettre du 1er avril 2019 que si une demande de renouvellement de bail a été présentée par la société COIN DU SUD au mois de mars 2019, soit antérieurement à l’expiration du bail et dans le délai légal des six mois précédant l’expiration du bail, elle a été faite par téléphone et non par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ainsi que le prescrivent les dispositions légales susvisées.

Il peut en revanche être considéré que la lettre en date du 1er avril 2019 constitue une demande de renouvellement. En effet, même si la société COIN DU SUD ne demande pas expressément le renouvellement du bail, en protestant contre l’absence de réponse à ses précédentes demandes,elle confirme sa volonté de voir le bail renouvelé. En outre, les dispositions légales précitées n’imposent aucune condition de forme autre que le rappel de l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du code de commerce. Cependant, il s’avère que cette lettre ne rappelle pas l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du code de commerce alors que cette mention est exigée à peine de nullité. Ce défaut a nécessairement causé un préjudice au bailleur car il n’a pas été informé du délai qui lui était imparti pour prendre position sur la demande de renouvellement, ni des conséquences du défaut de respect de ce délai, soit la perte du droit de refuser le renouvellement.

Dans ces conditions, il doit être considéré que la demande de renouvellement du bail est nulle, que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 mars 2019 et que la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 pouvait y mettre fin en délivrant un congé avec refus de renouvellement.

Par conséquent, les demandes de la société COIN DU SUD de nullité et d’inopposabilité du congé avec refus de renouvellement seront rejetées.

2- Sur la demande de la société COIN DU SUD de condamnation de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 au paiement d’une l’indemnité d’éviction

La société COIN DU SUD et la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 sollicitent toutes deux que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 133 500 euros évaluée par l’expert.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

Elle s’apprécie au jour le plus proche du départ des locaux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche du présent jugement.

En l’espèce, l’expert a considéré, d’une part, que le transfert du fonds de commerce dans un local équivalent bénéficiant d’une visibilité similaire situé à proximité immédiate serait peu probable et, d’autre part, que le bailleur ne proposait aucun local de substitution.

Elle a donc apprécié l’indemnité par référence à la valeur du fonds de commerce constitutive de l’indemnité principale, en précisant que la valeur du droit au bail constituait la valeur plancher d’indemnisation, à laquelle elle a ajouté les indemnités accessoires.

S’agissant de l’indemnité principale, l’expert a privilégié la méthode d’évaluation qu’elle dénomme « selon les traités » en considérant que s’agissant d’un fonds de commerce réalisant un chiffre d’affaires moyen de l’ordre de 400 euros HT par jour et d’une exploitation familiale, l’appréciation de la valeur du fonds par la méthode de la rentabilité n’apparaissait pas appropriée.

Compte tenu de l’emplacement relativement bien adapté à l’activité exercée au sein d’un secteur résidentiel qui bénéficie néanmoins de la fréquentation d’une population salariée, d’un chiffre d’affaires qui bien que modeste se maintient à un niveau correct et quasi constant sur les trois exercices considérés en dépit d’une conjoncture économique fluctuante, du taux de marge moyen de l’ordre de 75%, précision faite que l’activité prépondérante de pizzeria est l’une des plus rentables en matière de restauration, d’une rentabilité de l’ordre de 9% s’agissant d’une exploitation familiale, du résultat d’exploitation positif, mais aussi des nuisances occasionnées depuis le deuxième trimestre 2018 par les travaux de création d’un accès secondaire de la station de métro située à proximité, l’expert a retenu un coefficient multplicateur du chiffre d’affaires de 80%.

Application faite de ce coefficient au chiffre d’affaires moyen HT des exercices 2019, 2018 et 2017, la valeur du fonds de commerce s’évalue à (145 509 euros x 80% = ) 116 407 euros, arrondis par l’expert à 116 500 euros, alors qu’elle évalue le droit au bail à une somme inférieure de 57 000 euros.

En ce qui concerne les indemnités accessoires, l’expert retient :

— les frais de remploi qu’elle évalue forfaitairement à 10% de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 11 650 euros arrondie à 12 000 euros ;

— le trouble commercial fixé forfaitairement à 3 000 euros ;

— les frais divers également fixés forfaitairement à 2 000 euros.

Les parties acceptant l’analyse et les conclusions de l’expert, lesquelles sont conformes aux dispositions légales et aux usages et ne révèlent aucune erreur manifeste d’appréciation, l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 116 500 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 12 000 euros

• trouble commercial 3 000 euros

• les frais divers 2 000 euros

soit une indemnité totale de 133 500 euros que la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 sera condamnée à payer à la société COIN DU SUD.

3- Sur la demande en fixation d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 demande que l’indemnité d’occupation due par la société COIN DU SUD soit fixée au montant de 13 687 euros par an proposé par l’expert.

La société COIN DU SUD expose que le congé avec refus de renouvellement étant nul, il ne peut avoir pour conséquence la fixation d’une indémnité d’occupation.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

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4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-8 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative de renouvellement de15 208 euros, qu’elle affecte d’un coefficient de précarité de 10%, soit une somme de 13 687 euros.

Elle fixe la surface des locaux à 55,02 m2 et la surface pondérée à 36,21 m2B selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière applicable depuis le 1er juillet 2015.

Elle évalue la valeur locative unitaire à 420 euros/ m2 en tenant compte :

— des éléments favorables suivants : la situation géographique des locaux relativement favorable pour l’activité de restauration exercée, la bonne desserte du site par les transports en commun, l’assez bonne qualité de construction apparente de l’immeuble, les larges trottoirs, la terrasse couverte, la destination du bail bien adaptée au secteur, l’existence d’un monte-fûts reliant le sous-sol au rez-de-chaussée ;

— des éléments défavorables suivants : la répartition des surfaces d’exploitation sur deux niveaux non-reliés mais disposant néanmoins d’un monte-fûts ainsi que la présence de surfaces déportées sur cour qui entravent la fonctionnalité des locaux, la charge incombant au preneur de l’impôt foncier, des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives ;

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ainsi, selon l’expert, la valeur locative s’évalue à (36,21 m2B x 420 euros = ) 15 208 euros et l’indemnité d’occupation à (15 208 x 0,90 =) 13 687 euros.

L’analyse et les conclusions de l’expert étant conformes aux dispositions légales et aux usages et ne révèlant aucune erreur manifeste d’appréciation, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société COIN DU SUD à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à compter du 1er octobre 2020 sera fixée à la somme de 13 687 euros.

4- Sur la demande de la société COIN DU SUD en paiement d’une provision de 50 000 euros en indemnisation de son trouble de jouissance

La société COIN DU SUD expose que la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 a entrepris des travaux, toujours en cours, de mise en conformité et rénovation de l’immeuble qui l’ont contrainte à fermer partiellement le restaurant et qui ont entraîné de multiples préjudices, dus notamment à la gêne sonore et à la poussière. Elle ajoute que le ravalement extérieur de l’immeuble a été réalisé, cachant ainsi la façade du restaurant et contribuant à une baisse de clientèle. Elle indique que des travaux de rénovation de l’ensemble des caves ont également été effectués, qu’ils ont rendu sa cave inaccessible, et qu’en raison de la nouvelle configuration du sous-sol, il lui a été attribué une autre cave, plus éloignée de son local principal et sans monte-fûts. Elle précise que la remise sur cour arrière a été endommagée par le ravalement de cette cour et rendue inaccessible ce qui lui a causé un préjudice majeur. Elle soutient que la clause de souffrance prévue au bail ne saurait exclure toute indemnisation dans la mesure où il incombe au bailleur une obligation de délivrance d’ordre public qui ne saurait faire l’objet de restriction.

La société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 explique que les travaux litigieux s’imposaient au bailleur dans le cadre d’obligations réglementaires de mise en conformité, et qu’en application du contrat de bail ils incombent en principe et pour partie au preneur, s’agissant notamment de la mise en conformité de l’extraction dont le conduit a révélé la présence d’amiante. S’agissant de la réserve, elle considère qu’il ne peut lui être reproché aucun préjudice car une déclaration d’assurance a été régularisée par la société COIN DU SUD et la société en charge des travaux de ravalement, la fenêtre du toit a été réparée et la société en charge des travaux de ravalement a proposé le rachat d’un réfrigérateur neuf identique à la société COIN DU SUD qui a préféré attendre la réponse de l’assureur. Elle ajoute enfin que s’agissant des caves, elle justifie de la mise à disposition d’une cave fonctionnelle même pendant la durée des travaux. Elle précise qu’en tout état de cause le bail prévoit une clause de souffrance qui s’impose à la société COIN DU SUD.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières.

Le contrat de bail stipule que le preneur est tenu :

« De supporter la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de grosses réparations, passage de canalisations, nécessaires ou rendus obligatoires et effectués avec diligence dans les règles de l’art, quel qu’en soit l’inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours.

De supporter la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution des travaux d’amélioration, de création ou de transformation qui seraient effectués dans les parties de l’immeuble qui ne sont pas louées privativement au Preneur, effectuées avec diligence et dans les règles de l’art, quel qu’en soit l’inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours…. » (cf page 5).

Il est cependant acquis que le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, d’une part, s’affranchir de son obligation de délivrer les locaux loués et, d’autre part, s’exonérer de son obligation de jouissance paisible si les inconvénients causés par les travaux ont été pour le locataire anormaux et excessifs.

Par une note d’information de son mandataire immobilier, la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 a informé les résidents de l’immeuble que plusieurs projets de travaux étaient prévus, sur une période prévisionnelle fixée de fin septembre 2022 au 4e trimestre 2023, afin d’améliorer le confort des habitants et d’assurer la pérennité de l’immeuble, notamment la création d’une nouvelle colonne d’alimentation d’eau pour l’ensemble de l’immeuble, le ravalement de l’immeuble, la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur côté cour, la révision de la toiture, la réfection de la colonne électrique par ENEDIS, la rénovation de l’ensembles des caves avec la création d’un local vélo, le réaménagement de la cour et la création d’un abri poubelles, la réfection d’une réserve pour la pizzeria. Il est précisé qu’en ce qui concerne les caves, « un nouvel aménagement sera présenté avec l’emplacement de vos nouvelles caves dont l’accès sera limité à partir de novembre 2022.».

Cependant, la société COIN DU SUD ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que la réalisation des travaux l’a obligée à fermer son restaurant, ni qu’elle a provoqué une baisse de fréquentation de la clientèle, ainsi qu’elle le soutient, ou encore que les troubles qui en ont résulté ont excédé ce qui pouvait être raisonnablement prévisible et supportable pour l’exercice de son activité.

Il n’est pas davantage prouvé que la nouvelle cave qui lui a été attribuée ne serait pas utile à l’exploitation de son activité.

Quant aux dommages causés à la remise sur cour, il n’est pas non plus établi qu’elle a souffert d’un préjudice majeur ainsi qu’elle le prétend, et ce alors que la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 explique qu’une déclaration d’assurance a été régularisée, que la fenêtre du toit a été réparée et que la société en charge des travaux de ravalement a proposé le rachat d’un réfrigérateur neuf et identique.

Enfin, elle sollicite le versement d’une provision de 50 000 euros dans l’attente de l’achèvement des travaux sans rapporter le moindre commencement de preuve de son préjudice.

Dans ces conditions, sa demande de provision sera rejetée ainsi que sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’achèvement des travaux.

5- Sur la demande de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 en paiement d’une somme de 21 831,70 euros en remplacement du conduit amianté

La société COIN DU SUD soutient que selon le contrat de bail le preneur a l’obligation de faire ramoner le conduit amianté mais en aucun cas de le faire remplacer. Elle précise que le désamiantage relève de l’obligation de délivrance du bailleur.

La société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 expose que le conduit d’extraction du restaurant était composé d’amiante, contrairement aux dispositions légales et réglementaires applicables, de sorte qu’il convenait de le remplacer, ce qui incombait à la société COIN DU SUD conformément au contrat de bail qui prévoit l’obligation pour le preneur non seulement de supporter le coût de toute modification du conduit, mais aussi de le rendre conforme aux dispositions réglementaires.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de bail stipule que « Le Preneur devra notamment supporter personnellement le coût de toute modification à faire aux conduits de fumée mis à sa disposition et les rendre réglementaires s’il y a lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge. » (cf page 3 et 4).

Au soutien de sa demande, la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 produit une facture de la société CREARIS en date du 14 mars 2023, dont il ressort que les travaux relatifs au conduit amianté concernaient le conduit d’extraction et qu’il a été procédé à la dépose du conduit existant, à son conditionnement, à son transport dans un centre de traitement agréé, au traitement de l’amiante ainsi qu’à la pose et la mise en oeuvre d’un conduit équipé.

Au regard des stipulations contractuelles susvisées, le coût du remplacement du conduit d’extraction amianté par un conduit dépourvu d’amiante incombait à la société COIN DU SUD, laquelle ne conteste pas que le conduit litigieux n’était pas conforme à la réglementation applicable et qu’il était ainsi nécessaire de le changer.

Par conséquent, la société COIN DU SUD sera condamnée à payer à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 la somme de 21 831,70 euros en remboursement du coût du remplacement du conduit d’extraction amianté.

6- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail, la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 sera condamnées aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société COIN DU SUD la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui tient compte du coût de l’expertise amiable qu’elle a fait réaliser.

La demande de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 de condamnation de la société COIN DU SUD à lui payer la somme de 4 000 euros sera rejetée.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes de la société COIN DU SUD de nullité et d’inopposabilité du congé avec refus de renouvellement ;

Condamne la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société COIN DU SUD la somme de 133 500 euros (cent trente trois mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’éviction, se décomposant comme suit :

— indemnité principale 116 500 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 12 000 euros

• trouble commercial 3 000 euros

• les frais divers 2 000 euros ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société COIN DU SUD à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à compter du 1er octobre 2020 à la somme de 13 687 euros (treize mille six cent quatre vingt sept euros) ;

Rejette la demande de la société COIN DU SUD de condamnation de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à lui payer une provision de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de la société COIN DU SUD de sursis à statuer quant à l’indemnisation définitive de son préjudice de jouissance dans l’attente de l’achèvement des travaux ;

Condamne la société COIN DU SUD à payer à la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 la somme de 21 831,70 euros (vingt-et-un mille huit cent trente-et-un euros et soixante-dix centimes) en remboursement du coût du remplacement du conduit d’extraction amianté ;

Condamne la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 à payer à la société COIN DU SUD la somme de 7 000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société GRAND [Localité 5] LOGEMENT 1 de condamnation de la société COIN DU SUD à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des créances et dettes respectives des parties.

Fait et jugé à [Localité 5] le 11 Juin 2025

Le Greffier P/ Président empêché

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER