TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BROSSET et M^e PELTIER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BAUDOUIN et M^e BELLON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/03701

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

N° MINUTE :

Assignation du :

21 février 2022

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [R]

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1072

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet [V], S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

S.A.S. CABINET [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0056

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

L’agence d’architecture ARTEXIA, S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0970

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX,

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est administré par la SAS Cabinet [V]. L’immeuble est composé de trois bâtiments : les bâtiments A et B donnent sur la [Adresse 9] et le bâtiment C, qui donne sur cour, est édifié sur cinq étages.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, les copropriétaires ont approuvé les résolutions relatives aux travaux de réfection de la couverture du bâtiment C, avec isolation thermique, et ont confié la maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution à la SARL Agence d’architecture Artexia (ci-après SARL Artexia).

Aux termes d’un acte notarié en date du 26 juin 2017, Mme [G] [R] et M. [N] [Y] ont acquis auprès de Mme [B] [T], au sein de cet immeuble, les lots n°55, 56, 57, 105 et 106 définis comme suit dans l’acte de vente :

— lot n°55 : dans le bâtiment C, au cinquième étage, un logement comprenant deux pièces,

— lot n°56 : dans le bâtiment C, au cinquième étage, un logement d’une pièce,

— lot n°57 : dans le bâtiment C, au cinquième étage, un logement de deux pièces,

— lot n°105 : dans le bâtiment C, au cinquième étage, accès par les lots n°55 et 56 comprenant : une partie de salle de bains,

— lot n°106 : dans le bâtiment C, au quatrième étage et au cinquième étage, comprenant :

— au quatrième étage : un escalier privatif desservant le cinquième étage,

— au cinquième étage : un palier.

Se plaignant de ne pas avoir pu emménager dans leur logement à compter du mois de mars 2018, comme ils l’avaient prévu, en raison de travaux affectant les parties communes, Mme [G] [R] et M. [N] [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SAS Cabinet [V] et la SARL Artexia par actes d’huissier en date du 21 et 22 février 2022, aux fins notamment d’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, Mme [G] [R] et M. [N] [Y] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 11 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 64 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— Déclarer Madame [R] et Monsieur [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes

Et y faisant droit,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] la somme de 62.900 euros au titre de la perte totale de jouissance (période 2018 à février 2021),

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] et à leurs deux enfants la somme de 10.200 euros TTC au titre des préjudices moraux et psychologiques,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] la somme de 19.096,07 euros TTC au titre du remboursement des travaux d’isolation thermique, la somme de 7.775 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives du fait des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires et la somme de 2.953 euros en indemnisation de la perte subie du fait de l’acompte versé en juin 2018 pour l’achat de 6 fenêtres achetées en pure perte du fait de la liquidation judiciaire de la société REFLEX HABITAT,

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à Madame [R] et à Monsieur [Y] la somme de 386 euros TTC, en paiement des dommages non pris en charge par la MACIF, assureur de Monsieur [Y],

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] la somme de 4.000 euros (200 euros X 20 mois) en indemnisation de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance, pour la période comprise entre février 2021 et octobre 2022 (3 sinistres),

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] la somme de 3.000 euros (200 euros X 15 mois) en indemnisation de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance, pour la période comprise entre octobre 2022 et mars 2024 (1 sinistre, 2 RDV d’expertise),

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V], et la SARL ARTEXIA, in solidum à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] et à leurs deux enfants la somme de 10.200 euros TTC au titre des préjudices moraux et psychologiques,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] à verser la somme de 1.794 euros pour non-respect des obligations d’information et transparence, abus de pouvoir des membres du conseil syndical et rupture d’égalité entre copropriétaires,

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires de mettre un terme aux infiltrations subies actuellement dans leur logement,

— Enjoindre le syndicat à procéder aux réparations définitives demandées par l’expert [A] mandaté par la MACIF à savoir réfection de l’étanchéité de la maçonnerie au niveau de l’acrotère, et à leur en communiquer la facture,

— Enjoindre le syndicat à procéder à l’installation de mesures anti-intrusion en couverture, et à leur en communiquer la facture,

— Dire non écrites les clauses du règlement de copropriété et des modificatifs ultérieurs concernant la répartition des charges de l’immeuble du [Adresse 3],

— Désigner un expert avec mission, après s’être adjoint si besoin un sapiteur géomètre – expert, de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble et des charges afférentes aux éléments d’équipement si nécessaire, les frais de l’expertise devant être supportés par le syndicat des copropriétaires,

— Dire non écrite la clause de « fond de couloir » prévues aux termes des assemblées générales des 9 novembre 1987 et 13 janvier 1988 reprises dans le modificatif dressé le 8 août 1991 par Maitre [K], Notaire,

Décision du 31 janvier 2025

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— Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, et ce à la diligence et aux frais du syndicat,

En outre,

— Annuler l’assemblée générale du 15 décembre 2021,

— A titre subsidiaire, annuler la résolution n°7 relative à la désignation du syndic,

— Débouter purement et simplement les défendeurs de l’ensemble de leurs arguments et moyens ainsi que de leurs demandes reconventionnelles,

Et,

— Dire que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— Dire n’y avoir lieu à la suspension de l’exécution provisoire,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V] et la SARL ARTEXIA à verser à Madame [R] et Monsieur [Y] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SAS CABINET [V] et la SARL ARTEXIA aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu les articles 5, 9, 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles R131-28-8 et R131-28-9 (anciens) du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les pièces versées aux débats,

• RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses dires, fins, demandes et conclusions, les juger recevables et bien fondées.

• DEBOUTER en conséquence Monsieur [Y] et Madame [R] de l’intégralité de leurs demandes, dires, fins et conclusions.

• CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [R] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, la SAS Cabinet [V] demande au tribunal de :

Décision du 31 janvier 2025

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« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

— DEBOUTER les Consorts [L]/[Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre du Cabinet [V] comme étant radicalement mal fondées,

En conséquence,

— JUGER que la responsabilité du Cabinet [V] ne saurait être engagée dans cette affaire,

— PRONONCER la mise hors de cause du Cabinet [V],

Reconventionnellement,

— CONDAMNER les Consorts [L]/[Y] à payer au Cabinet [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C., ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie BELLON, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du C.P.C. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 22 mars 2024, la SARL Artexia demande au tribunal de :

« Vu le contrat de mission de l’agence Artexia du 9 mars 2012,

Vu les articles 1134, 1147, 1315, 1384-1, 1240 et 1310 du code civil,

Procédant à l’analyse de la causalité adéquate, dire et juger qu’aucune preuve n’est rapportée d’une faute personnelle de l’agence Artexia en relation avec un préjudice indemnisable,

— Dire et juger qu’aucune des demandes de M. et Mme [R]-[Y] ne revêt la nature d’un préjudice indemnisable par l’agence Artexia, en l’absence de toute preuve d’une faute personnellement commise par l’agence Artexia en relation causale avec le préjudice revendiqué et avec l’une des obligations de son contrat,

— Généralement, déclarer l’agence Artexia hors de cause,

— Débouter toutes demandes de garantie, vue l’absence de faute personnelle prouvée, vue la cause d’exclusion de garantie contractuelle et vu l’article 1310 du code civil,

— Condamner M. et Mme [R]-[Y] à indemniser l’agence Artexia des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer à hauteur de 2 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile et admettre Maître Peltier, avocat, à recouvrer ses dépens au visa de l’article 699 du code de procédure civile. »

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la SAS Cabinet [V] et de la SARL Artexia

Aux termes de leurs dernières conclusions, Mme [G] [R] et M. [N] [Y] demandent au tribunal la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SAS Cabinet [V] et de la SARL Artexia à leur verser les sommes suivantes :

—  62 900 euros au titre de la perte totale de jouissance pour la période de 2018 à février 2021,

—  4 000 euros au titre de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance pour la période comprise entre février 2021 et octobre 2022,

—  3 000 euros au titre de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance pour la période comprise entre octobre 2022 et mars 2024,

—  10 200 euros au titre des préjudices moraux et psychologiques,

—  386 euros en paiement de dommages non pris en charge par la MACIF, leur assureur.

Les demandeurs expliquent que lorsqu’ils ont procédé à l’acquisition de leur appartement en juin 2017, l’assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2017 avait décidé la réfection de l’intégralité de la couverture du bâtiment C et son isolation thermique. Ils exposent qu’au regard de la nature de ces travaux et de la configuration des lieux, en grande partie mansardés, l’emménagement ne pouvait être envisagé qu’à l’issue de l’achèvement des travaux communs, raison pour laquelle ils avaient prévu d’emménager en mars 2018, après l’achèvement des travaux sur la toiture, puis de leurs travaux privatifs.

Ils expliquent qu’ils n’ont pu emménager qu’au mois de février 2021, après la fin du chantier sur la toiture en juillet 2020 et la réalisation de leurs travaux privatifs. Ils exposent que durant toute la durée des travaux sur les parties communes, leurs lots étaient dépourvus de plafond, simplement bâchés, et que les travaux de réfection de la toiture étaient réalisés depuis leurs lots.

Ils affirment que le défaut d’étanchéité des parties communes a engendré plusieurs désordres entre février 2021 et juin 2023. Dans les motifs de leurs conclusions, ils ne formulent aucune observation concernant la période de juin 2023 à mars 2024, mentionnée dans le dispositif de ces écritures.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs recherchent la condamnation du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 14 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil.

L’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Décision du 31 janvier 2025

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En l’espèce, il ressort des éléments du débat que les demandeurs ont acquis leurs lots en juin 2017.

Le 12 octobre 2017, ils ont confié à Mme [W] [F], architecte, une mission de rénovation complète de leur logement pour un montant de 60 000 euros TTC. Selon le calendrier prévisionnel prévu au contrat, la phase de chantier devait commencer la semaine du 29 janvier au 2 février 2018.

Préalablement, lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, les copropriétaires ont voté la réfection de la couverture du bâtiment C avec isolation thermique pour un montant de 265 672 euros TTC après avoir pris connaissance de l’ensemble du dossier établi par la SARL Artexia.

Le projet établi le 14 décembre 2016 par la SARL Artexia mentionne que : « un diagnostic plomb devra être établi avant le commencement des travaux. S’il venait à révéler la présence de plomb dans les revêtements à traiter dans les présents travaux, il conviendra de prévoir toutes les mesures conformément à la législation en vigueur. » (sic)

Ce même projet précise que les reprises de structure nécessaires feront l’objet d’un devis séparé en cours de ravalement après le piochage des parties dégradées après examen contradictoire.

La demande de déclaration préalable a été déposée en mairie le 12 octobre 2017 par le syndic de l’immeuble. Statuant sur cette demande, l’architecte des bâtiments de France a rendu un avis le 7 novembre 2017 dans lequel il donne son accord assorti des prescriptions suivantes :

« – si les pignons sont concernés par les travaux de ravalement, ils conserveront leur aspect naturel, l’enduit sera exécuté à pierres vues laissant apparaître la tête des moellons. Les joints seront réalisés au mortier de chaux naturelle,

— l’isolation thermique des combles ne doit en aucun cas modifier la volumétrie de la toiture, dans le cas contraire elle sera refusée. » (sic)

Au regard de cet avis, la mairie de [Localité 8] a rendu une décision d’opposition à l’exécution des travaux le 6 décembre 2017.

Le 15 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a validé le nouveau projet, tel que déposé par la SARL Artexia, pour un montant de 263 755,59 euros afin de se conformer à la décision de la mairie de [Localité 8]. Les copropriétaires ont également voté en faveur notamment de travaux de traitement insecticide des poutres apparentes dans le logement de Mme [G] [R] et M. [N] [Y].

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2019 mentionne que M. [P], architecte de la SARL Artexia, a adressé un rapport aux copropriétaires sur les retards occasionnés par la visite de l’inspection du travail sur le chantier en cours.

Il ressort de l’ensemble des conclusions des parties sur ce point que lors de cette visite, l’inspecteur du travail a relevé la présence de plomb.

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Lors de l’assemblée générale du 16 avril 2019, statuant sur les présentations proposées par la SARL Artexia, les copropriétaires ont voté le projet présenté par Tecknicéa pour un montant global de 99 113,43 euros TTC pour les travaux liés aux pans de bois et à la charpente. Il est indiqué aux termes de la résolution correspondant au vote de ces travaux qu’un état des lieux par huissier des appartements concernés sera effectué avant le début des travaux.

Par courrier en date du 11 septembre 2019, M. [P] a informé le SAS Cabinet [V] qu’en raison de pathologies majeures pouvant induire un risque important d’effondrement du plancher entre l’appartement de Mme [G] [R] et M. [N] [Y] et celui de Mme [E] au quatrième étage de l’immeuble, la société Aux Charpentiers produirait un devis de modification de l’étaiement.

Lors de l’assemblée générale spéciale du 6 février 2020, les copropriétaires ont voté les travaux portant sur le plancher entre le 4ème et 5ème étages.

La fin des travaux sur la toiture du bâtiment C est intervenue en juillet 2020, puis les demandeurs ont emménagé dans leur logement en février 2021, après réalisation de leurs travaux privatifs.

Il ressort des éléments produits qu’à compter du 1er février 2021 et jusqu’au mois de juin 2023, les demandeurs ont déclaré plusieurs sinistres à leur assureur la MACIF. Le rapport d’expertise amiable établi le 26 octobre 2022 à la demande de la MACIF, concernant le sinistre dénoncé le 3 octobre 2021, mentionne que les infiltrations sont liées aux défauts sur les ouvrages réalisés par les entreprises en charge des travaux sur la toiture du bâtiment C.

Selon les éléments produits aux débats par le syndic et le syndicat des copropriétaires, et notamment les recherches de fuite effectuées par la société Sogecop en mai 2021, missionnée par le syndic, il est nécessaire de procéder à une recherche de fuite destructive en ouvrant le mur chez les demandeurs pour vérifier l’état de la ventilation de la chute encastrée.

Les constats de la SARL Artexia, après visite des lieux, en avril 2023, sont les suivants : « il est nous est précisé suite à notre interrogation que l’appartement ne dispose pas de dispositif de ventilation de type VMC. Le phénomène de présence d’eau au niveau du placard des sanitaires est donc dû à des effets de condensation de l’humidité ambiante de l’appartement sur les flancs intérieurs du conduit de ventilation. »

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandeurs démontrent l’existence de travaux votés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes en avril 2017, puis conduits jusqu’au mois de juillet 2020. Au regard de leur nature, l’exécution de ces travaux donne le droit à indemnité sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 à la condition d’établir une diminution définitive de la valeur du lot ou un trouble de jouissance grave.

S’agissant des infiltrations dont se plaignent les demandeurs depuis le mois de février 2021, le tribunal considère que les éléments produits qui sont imprécis, et établis de manière non contradictoire, ne permettent pas d’établir avec certitude l’origine des infiltrations dénoncées et donc de démontrer qu’elles proviennent des parties communes de l’immeuble ou sont liées à l’exécution de travaux sur ces parties communes.

Décision du 31 janvier 2025

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Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée sur ce point sur aucun des fondements invoqués par les demandeurs.

— Sur la responsabilité de la SAS Cabinet [V]

Les demandeurs recherchent la responsabilité de la SAS Cabinet [V] sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils affirment que les retards pris par le syndic dans le vote et la mise en œuvre des travaux, comme dans la nécessité de redonner une étanchéité à la toiture et aux cheminées du bâtiment C, montrent sa carence dans l’exécution de sa mission. Ils expliquent avoir pourtant adressé plusieurs courriers et mises en demeure au syndic à ce sujet.

Ils exposent que le syndic a omis fautivement de faire réaliser un diagnostic plomb alors qu’il est tenu au titre de son devoir de conseil de faire procéder à tous les diagnostics nécessaires avant le démarrage des chantiers.

Ils reprochent également à la SAS Cabinet [V] de ne pas avoir réalisé un diagnostic technique global de l’immeuble.

Ils indiquent que le syndic a manqué de diligence dans la gestion des sinistres liés aux infiltrations d’eaux pluviales qui perdurent depuis le mois de février 2021 alors qu’un nouveau dégât des eaux a été déclaré en mars 2023. Ils affirment que le syndic n’a pas installé des chapeaux de cheminée pour éliminer les causes de l’infiltration constatée le 1er février 2021 ; qu’il n’a pas procédé au bâchage des solins défectueux en janvier 2022.

Ils indiquent qu’aucune déclaration de sinistre « dommage ouvrage » ne semble avoir été faite par le syndic depuis février 2021, malgré l’absence d’étanchéité de l’ouvrage conçu par le cabinet Artexia, alors que cet ouvrage est impropre à sa destination, compte tenu des malfaçons constatées et décrites par la société Sogecop. Ils affirment que les lucarnes communes, entièrement déposées lors des travaux de réfection de la charpente, ne sont toujours pas étanches les journées très pluvieuses, mais que le syndic refuse toute intervention depuis décembre 2023.

Ils affirment que le syndic a tardé à prendre des mesures anti-intrusions sur le toit. Ils affirment qu’aucun devis d’installation de type « herse » n’a jamais été proposé malgré la résolution n°20 de l’assemblée générale de 2021.

La SAS Cabinet [V] oppose qu’aucune date de réception ou de livraison n’était prévue concernant les travaux de réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017. Elle indique que ces travaux ont été retardés en raison d’événements indépendants de la volonté des intervenants ; qu’au regard de l’ancienneté de l’immeuble et de l’importance, il existait nécessairement un aléa sur le déroulement du chantier et sa date de fin.

La SAS Cabinet [V] expose que le chantier a été perturbé et rallongé en raison des sollicitations particulières des demandeurs. Elle indique qu’elle a réuni les assemblées générales dans des délais raisonnables afin de soumettre aux copropriétaires l’ensemble des résolutions nécessaires à la progression du chantier ; qu’elle a fait diligence dans les jours suivants les requêtes qui lui étaient transmises sans jamais faire preuve de passivité. Elle expose qu’elle a été diligente dès la découverte du plomb dans les plâtreries et poussières du chantier privatif des demandeurs.

La SAS Cabinet [V] indique qu’elle a procédé aux interventions et recherches de fuites nécessaires à compter de 2021. Elle affirme que la persistance de l’humidité dans le domicile des demandeurs est liée à l’absence de tout système de ventilation dans le logement.

En l’espèce, il ressort des éléments exposés ci-dessus que le syndic a convoqué quatre assemblées générales entre le 26 avril 2017 et le 6 février 2020 afin de recueillir l’accord des copropriétaires sur les décisions à prendre concernant les travaux de réfection de la toiture et les travaux nécessaires pour préserver et entretenir les parties communes.

Il convient de relever que le syndic a réuni une assemblée générale le 15 mars 2018, soit moins de quatre mois après le refus de la mairie de [Localité 8] s’agissant du projet initial voté le 26 avril 2017.

Contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, les problèmes liés au solivage entre les 4ème et 5ème étages sont bien apparus au cours du chantier et le syndic justifie avoir fait voter les travaux permettant d’éviter un risque d’effondrement du plancher. Le tribunal relève à cet égard que le projet de l’architecte prévoyait que les travaux sur les pans de bois seraient préconisés en cours de chantier ; qu’il n’était donc pas prévu de diagnostic en amont sur ce point.

Compte tenu de la nature du projet, qui ne concernait pas tout l’immeuble mais uniquement la toiture d’un bâtiment, le syndic n’a pas commis de faute en ne faisant pas réaliser un diagnostic global de l’immeuble, au demeurant non requis par l’architecte.

Le syndic a missionné des entreprises pour faire constater, et le cas échéant établir l’origine des infiltrations dont se plaignent les demandeurs depuis le 1er février 2021, comme le démontrent les factures de recherche de fuite établies en mai et décembre 2021, ainsi que les rapports d’intervention de la société GHC et de la SARL Artexia en 2023. Les reproches adressés au syndic en l’état sur la gestion des sinistres procèdent de déclarations non étayées par des éléments probants alors qu’en l’absence d’éléments contradictoires et concordants, l’origine des infiltrations n’est pas établie.

Les allégations s’agissant des mesures anti-intrusions ne sont pas démontrées, étant précisé que les demandeurs invoquent une résolution d’assemblée générale dont ils demandent l’annulation dans le cadre de la présente instance.

Le tribunal constate que les demandeurs affirment à juste titre que le syndic s’est rendu coupable d’une négligence fautive en ne faisant pas réaliser un diagnostic plomb, alors qu’il ressort effectivement du projet de l’architecte qu’il avait préconisé qu’il soit procédé à cette recherche avant le commencement des travaux sur la toiture.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le seul manquement retenu susceptible d’engager la responsabilité de la SAS Cabinet [V] est le défaut de réalisation d’un diagnostic plomb.

— Sur la responsabilité de l’architecte

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

Les demandeurs recherchent la responsabilité de la SARL Artexia sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils indiquent que l’architecte engage sa responsabilité lorsque dans le cadre de l’exécution de sa mission de conseil ou dans sa mission de suivi des travaux, il cause un préjudice à un copropriétaire.

Ils exposent que le devoir de conseil et de renseignement de l’architecte s’applique à toutes les phases de sa mission, notamment en matière de faisabilité administrative et technique du projet et eu égard aux contraintes de l’existant et de son implantation ; que l’architecte doit concevoir un projet réalisable, et prendre toutes les informations utiles auprès des autorités compétentes. Ils exposent que la SARL Artexia a manqué tant à ses obligations de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que dans le cadre du contrôle et du suivi du chantier.

Ils reprochent à la SARL Artexia de ne pas avoir préconisé un diagnostic technique global de l’immeuble. Ils affirment que sans ce diagnostic, l’analyse préalable des pathologies de l’immeuble n’a pas été faite avec suffisamment de soin ; que si cela avait été le cas, la SARL Artexia n’aurait pas découvert les pathologies au fur et à mesure de l’état d’avancement du chantier.

Ils exposent que c’est sur proposition de la SARL Artexia que les copropriétaires ont choisi l’option d’une couverture entièrement en zinc alors que ces travaux ont fait l’objet d’un refus de la mairie de [Localité 8] à la suite de l’avis de l’architecte des bâtiments de France. Ils en déduisent que l’option proposée par l’architecte s’est avérée irréalisable et que l’architecte a commis une erreur en omettant de consulter en amont l’architecte des bâtiments de France.

Ils relèvent que la SARL Artexia a tardé à déposer la déclaration préalable de travaux en octobre 2017, soit plus de six mois après la tenue de l’assemblée générale ; que le chantier n’a débuté que le 27 août 2018.

Ils font valoir que la SARL Artexia n’a pas fait appel à un bureau d’études et n’a informé que tardivement le syndic de la nécessité de faire voter des travaux supplémentaires.

Ils exposent que toutes leurs demandes de communication des diagnostics plomb réalisés avant le démarrage des travaux sont restées vaines alors qu’il appartenait à la SARL Artexia, dans le cadre de son obligation de conseil, d’informer le syndicat des copropriétaires de la nécessité de procéder au diagnostic plomb avant tous travaux.

Ils estiment que la SARL Artexia n’a pas été diligente dans le suivi de chantier et ils en tiennent pour preuve l’absence de versement aux débats de comptes-rendus à ce titre. Ils considèrent que si le dossier avait mieux été préparé, il n’y aurait pas eu besoin d’appels d’offres complémentaires.

Les demandeurs considèrent que le budget des travaux a été largement sous-estimé par la SARL Artexia et exposent qu’un architecte commet une faute lorsqu’il ne prévoit pas l’ensemble des travaux nécessaires à la construction d’un ouvrage.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

La SARL Artexia indique qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens et conteste avoir commis des manquements. Elle indique qu’elle a dirigé l’exécution du programme des travaux votés par les assemblées générales de la copropriété par phases successives ; qu’elle a fait intervenir des bureaux d’études pour le diagnostic et les calculs de la charpente, qu’elle a recommandé au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux supplémentaires imposés par les contraintes des découvertes des pathologies sur les souches de cheminée, les bois, le plomb et les planchers. Elle précise que ces aléas étaient masqués et inconnus au moment de l’établissement du budget prévisionnel.

Elle indique qu’elle a dû tenir compte des préconisations de l’architecte des bâtiments de France alors qu’une couverture en zinc, comme elle l’avait préconisée, était réalisable, et affirme qu’elle a respecté toutes les obligations de son contrat.

Elle affirme que les travaux supplémentaires qui ont été votés n’étaient pas prévisibles et ajoute qu’aucun reproche ne lui a été adressé pendant le chantier ou à sa réception ; qu’aucun compte rendu de chantier n’a été critiqué.

En l’espèce, les travaux litigieux étaient circonscrits à la toiture d’un bâtiment de l’immeuble, qui en compte trois. Compte tenu de la nature des travaux envisagés, le fait ne pas avoir fait procéder à un diagnostic technique global de l’immeuble n’est pas constitutif d’une faute de la part de l’architecte.

Si la mairie de [Localité 8] a notifié son refus s’agissant du projet présenté, force est de constater que la décision de l’architecte des bâtiments de France, sur laquelle la mairie se fonde, donne « son accord assorti de prescriptions ».

Il ressort de la chronologie du dossier que la SARL Artexia a modifié en conséquence son projet de sorte que le 15 mars 2018, soit moins de quatre mois après l’avis de la mairie de [Localité 8], en date du 6 décembre 2017, l’assemblée générale a adopté un projet amendé pour tenir compte des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France.

Les demandeurs reprochent à la SARL Artexia de ne pas avoir au préalable consulté l’architecte des bâtiments de France, sans exposer néanmoins sur quel fondement cette obligation s’impose à l’architecte. Il ressort de l’étude établie par la SARL Artexia et versée aux débats qu’elle avait bien indiqué la nécessité, préalablement aux travaux, de procéder à un diagnostic plomb.

Le tribunal relève que dès qu’elle a été en mesure de connaître les aléas liés aux travaux et notamment l’état de la charpente et des planchers, la SARL Artexia a soumis au syndic des projets afin de veiller à la préservation de l’immeuble et d’endiguer le risque d’effondrement du plancher bas des demandeurs par exemple.

La découverte de pathologies et la nécessité de travaux supplémentaires est inhérente aux travaux opérés sur un immeuble datant du 18ème siècle, et il en résulte nécessairement une facturation complémentaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que l’architecte a méconnu les obligations de conseil et de suivi de chantier auxquelles il était tenu. Aucune faute n’est donc caractérisée à son encontre.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

— Sur les préjudices subis

— sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance de 62 900 euros pour « la période de 2018 à février 2021 ». Le tribunal relève que le terme « période » utilisé par les demandeurs est imprécis. Ils exposent qu’en raison de la configuration des lieux, ils n’ont pas été en mesure de résider dans leur appartement durant l’exécution des travaux sur les parties communes et que cela constitue un préjudice de jouissance grave au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandeurs indiquent que le défaut de diagnostic plomb a fait prendre beaucoup de retard aux travaux sur les parties communes. Néanmoins, ils ne démontrent pas la durée que ce défaut de diagnostic a induite. Le tribunal relève à ce titre qu’il est produit aux débats un plan général de coordination établi par la SARL Artexia, aux termes duquel il est mentionné une durée de 10 jours pour le traitement du plomb. Compte tenu de ces éléments, les demandeurs n’établissent pas un lien de causalité certain entre la faute du syndic s’agissant du diagnostic plomb et le préjudice allégué. Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande à l’encontre de la SAS Cabinet [V].

Le syndicat des copropriétaires indique que si sa responsabilité est engagée, le quantum des demandes indemnitaires doit être réduit. Il expose que la date d’emménagement au mois de mars 2018 a été arrêtée unilatéralement par les demandeurs ; que cette date était prématurée et qu’il convient de reporter ce point de départ. Il expose que les travaux affectant les parties communes ont été achevés au mois de juillet 2020 et qu’il convient donc d’arrêter à cette date le préjudice de jouissance. Il conteste l’estimation de la valeur locative fournie par les demandeurs à hauteur de 1850 euros par mois. Selon lui, pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, le loyer de référence s’élève à 19,50 euros/m². Le syndicat des copropriétaires indique que les travaux ont été suspendus à cause de l’épidémie de covid-19 à compter du mois de mars 2020.

En application de l’article de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, il appartient aux demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance grave.

Il ressort des éléments du dossier que l’exécution de travaux, votés initialement en avril 2017, puis en mars 2018 s’est poursuivie jusqu’en juillet 2020. Il n’est pas contesté que durant ces travaux, les demandeurs ne pouvaient pas résider dans leurs biens. Compte tenu de la durée des travaux et de l’impossibilité totale d’occuper le bien, les demandeurs démontrent l’existence d’un préjudice de jouissance grave.

Il ressort également des éléments exposés ci-dessus que les demandeurs ont acheté leur bien en connaissance du fait que d’importants travaux d’un montant minimal de 250 000 euros devaient être effectués juste au-dessus de leurs lots, étant rappelé que ces lots mansardés se situent au dernier étage de l’immeuble juste en-dessous de la toiture.

Pour justifier d’une date prévisible d’emménagement dans leurs lots en mars 2018, les demandeurs se prévalent du contrat établi par leur architecte d’intérieur prévoyant une fin de chantier privatif au mois de février 2018. Force est de constater que ce contrat n’évoque à aucun moment l’existence de travaux en toiture pourtant importants, alors même que les demandeurs affirment dans leurs écritures que leurs travaux privatifs ne pouvaient pas commencer avant la fin des travaux sur parties communes.

Il est constant que le chantier sur les parties communes s’est terminé en juillet 2020 et que la durée des travaux privatifs entre le mois de juillet 2020 et le mois de février 2021, date de fin de ces travaux, ne présente pas de lien de causalité avec les travaux sur les parties communes.

Les demandeurs ne sont jamais opposés aux votes des assemblées générales relatifs aux travaux qui se sont avérés nécessaires au cours du chantier, étant relevé que la durée de travaux en copropriété revêt par nature un caractère aléatoire et une durée incompressible, qui en l’espèce doivent être particulièrement soulignés, compte tenu de la nature des travaux litigieux.

Par conséquent, tenant compte de l’ensemble des éléments exposés ci-dessus relativement à la teneur des travaux sur les parties communes, la date d’acquisition du bien après le vote des travaux et avant le début du chantier, et la superficie du bien immobilier des demandeurs, le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 20 000 euros.

Les demandeurs sollicitent le paiement d’une somme de 200 euros par mois sur une durée de 20 mois (février 2021 à octobre 2022) en indemnisation de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance, exposant avoir dû gérer trois sinistres et cinq rendez-vous d’expertise. Ils expliquent que le défaut d’étanchéité des parties communes et l’humidité avec moisissure perdurant dans leur logement depuis février 2021.

Ils sollicitent la somme de 200 euros par mois sur une durée de 8 mois (octobre 2022 à juin 2023) en indemnisation de la perte de jouissance subie et du temps consacré à la gestion du dossier d’assurance. Ils affirment qu’ils ont subi un nouveau sinistre le 22 mars 2022 et ont dû effectuer deux rendez-vous d’expertise sur cette période.

En l’espèce, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, il ressort de ce qui a été exposé ci-dessus que la cause des sinistres dont se plaignent les demandeurs depuis le mois de février 2021 n’est pas suffisamment établie au regard des pièces produites et dès lors n’engagent ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires ni celle du syndic. Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter ces demandes indemnitaires. Pour les mêmes raisons, il convient de rejeter la demande de remboursement de la somme de 386 euros correspondant, selon les demandeurs, aux dommages liés à ces infiltrations non pris en charge par leur assureur.

— sur le préjudice moral et psychologique

Les demandeurs sollicitent la réparation « de préjudices moraux et psychologiques » à hauteur de 10 200 euros, sans démontrer néanmoins l’existence de préjudices distincts de celui indemnisé au titre du préjudice de jouissance ou des frais engagés au titre de la présente procédure, étant précisé que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’indemniser qu’un trouble de jouissance grave et qu’il n’est pas démontré l’existence de préjudice moral ou psychologique résultant d’un dommage en partie commune au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ou une faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il convient donc de les débouter de leur demande.

— Sur les condamnations

Aucune responsabilité n’étant caractérisée à l’encontre de la SARL Artexia et de la SAS Cabinet [V], les demandeurs sont déboutés de toutes les demandes formées à leur encontre, et seul le syndicat des copropriétaires sera tenu de les indemniser à hauteur de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de remboursement de l’isolation thermique

Les demandeurs sollicitent le remboursement du coût de l’isolation intérieure de la partie de la toiture correspondant à leur logement, qu’ils ont fait réaliser par la société Green Face, pour un montant de 19 096,07 euros TTC.

Ils invoquent les articles L.110-10 et R.173-5 du code de la construction et de l’habitation. Ils font valoir qu’en application de ces dispositions, la charge définitive des travaux d’isolation incombe à la copropriété. Ils expliquent que cette isolation thermique était prévue dans le premier projet de travaux soumis à l’assemblée générale du 26 avril 2017 ; que l’architecte des bâtiments de France a validé le principe d’une isolation intérieure ; que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2018 avait reconnu devoir assumer la charge de ces travaux. Ils affirment que l’obligation d’entretien incombant au syndicat des copropriétaires ne se limite pas au maintien du bâti en l’état, mais s’étend à sa mise aux normes énergétiques.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’était pas tenu de faire réaliser ces travaux d’isolation thermique en toiture dès lors que l’immeuble appartient au périmètre d’un site protégé, ce qui constitue un motif légal d’exemption au sens de l’article R.173-6 du code de la construction et de l’habitation. Il affirme que l’obligation d’entretien lui incombant ne s’étend pas à la mise aux normes énergétiques. Il expose que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté le principe de la prise en charge des travaux par la copropriété.

L’article R.173-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, conformes aux prescriptions définies en application de l’article R.173-3. Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50% de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures.

Selon l’article R.173-6 3° du code de la construction et de l’habitation, les dispositions de l’article R173-5 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables quand les travaux d’isolation entraînent des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues pour les sites patrimoniaux remarquables classés en vertu de l’article L.631-1 du code du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés, ou avec les règles et prescriptions définies en application des articles L.151-18 et L.151-19 du code de l’urbanisme.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

Il convient de relever que si l’architecte des bâtiments de France a émis une réserve s’agissant de l’isolation par l’extérieur en raison du périmètre dans lequel se trouve l’immeuble, il n’a nullement exposé qu’il y avait, en l’état, une dérogation à l’obligation réglementaire de procéder à l’isolation de la toiture. Il est établi en outre que compte tenu de leur ampleur, il s’agit bien de travaux importants de réfection de la toiture comme l’exige l’article R.173-5 précité.

Le tribunal constate qu’en dehors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, qui a validé le projet architectural prévoyant une isolation thermique de la toiture, aucune autre assemblée générale n’a voté la prise en charge de ces travaux.

Néanmoins, il n’est nullement contesté par le syndicat des copropriétaires que les travaux ont consisté à réaliser une isolation intérieure de la toiture du bâtiment C, dont la nature de partie commune n’est pas discutée. Tous les procès-verbaux des assemblées générales produits qui évoquent ces travaux les qualifient comme tels. L’étude diagnostic établie par le BET structure en bois du 5 décembre 2017 constate, avant la réalisation des travaux, que la couverture n’est pas conforme au DTU en vigueur en raison notamment de l’absence d’isolation en toiture, et préconise l’isolation de la couverture afin d’éviter à l’avenir tout problème de condensation.

Les factures produites par les demandeurs mentionnent sans ambiguïté qu’il s’agit de travaux d’isolation des combles.

Compte tenu de l’obligation réglementaire rappelée ci-dessus et de la nature des travaux permettant une isolation thermique de la toiture, de nature notamment à préserver les parties communes de l’immeuble, il convient de faire droit à la demande de remboursement des travaux d’isolation intérieure à hauteur du montant de 19 096,07 euros TTC, justifié par les factures produites.

Sur les autres demandes indemnitaires

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 7 775 euros TTC au motif que « les dommages occasionnés par la réalisation par le syndicat des différents travaux communs dans les lots de Mme [R] et de M. [Y] s’élèvent à plus de 7 775 euros. Or contrairement aux travaux communs réalisés en 2020 dans le lot de Mme [E], présidente du conseil syndical, où l’intégralité de la réfection des plafonds privatifs a été d’emblée budgétisée et votée par le syndicat, la remise en état post-travaux des lots de Mme [R] et de M. [Y] n’a jamais été proposée ni même évoquée. » (sic)

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, ce seul développement, qui ne fait nullement référence à un fondement juridique et à des pièces justificatives, est insuffisant à fonder la demande qui sera donc rejetée.

Pour justifier leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1794 euros, les demandeurs exposent qu’il n’a pas respecté ses obligations d’information et de transparence et est à l’origine d’une rupture d’égalité entre copropriétaires. Ils affirment que les membres du conseil syndical ont abusé de leur pouvoir. Ils expliquent que la somme de 1794 euros correspond « aux deux tantièmes (sur les 622 que compte le bâtiment C) attribués aux lots 105 et 106 (ex parties communes), payées sur les 558.207 euros de travaux votés entre 2017 et 2020 (492 231 euros de travaux de couverture et ravalement + 65 977 euros de plancher), alors que les lots 86 et 87 du même bâtiment en sont totalement dépourvus. » (sic).

Le syndicat des copropriétaires oppose que les demandeurs ne précisent pas sur quel fondement juridique ils formulent leur demande, ni ne précisent dans quelle situation le syndicat des copropriétaires aurait manqué à son devoir d’information.

Compte tenu de la nature de la demande, le tribunal relève que les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour faute et que dès lors ils doivent démontrer celle-ci et l’existence d’un préjudice lié de façon certaine. Or, en l’espèce, aucun préjudice n’est démontré.

Les demandeurs sollicitent une somme de 2 953 euros en indemnisation de la perte subie du fait de l’acompte versé en juin 2018 pour l’achat de six fenêtres acquises en pure perte, selon eux, du fait de la liquidation judiciaire de la société Reflex Habitat.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’y a aucun lien de causalité entre la copropriété et l’incapacité de l’entreprise Reflex Habitat à exécuter ses obligations vis-à-vis de ses clients. Il affirme qu’il n’est pas responsable de la procédure collective qui concerne cette entreprise. Il précise qu’il appartenait aux demandeurs d’effectuer une déclaration de créance pour récupérer cette somme. Il ajoute que les demandeurs ont commandé les fenêtres alors que les travaux étaient toujours en cours.

En l’espèce, il convient de rejeter cette demande insuffisamment étayée en fait et en droit, étant rappelé que les demandeurs ne peuvent demander réparation du préjudice qu’ils ont eux-mêmes créé.

Sur les autres demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Mme [G] [R] et M. [N] [Y] demandent au tribunal d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux demandés par l’expert [A], mandaté par leur assureur la MACIF, afin de mettre un terme aux infiltrations. Ils demandent également au tribunal d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la réfection de l’étanchéité de la maçonnerie au niveau de l’acrotère.

Comme exposé ci-dessus, la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des infiltrations n’est pas en l’état établie par les pièces produites, il convient donc de rejeter ces demandes.

Mme [G] [R] et M. [N] [Y] demandent par ailleurs au syndicat des copropriétaires de procéder à l’installation des mesures anti-intrusion en couverture. Les demandeurs indiquent qu’ils ont de manière réitérée demandé au syndic de réaliser des travaux de manière à mettre un terme aux intrusions d’individus pénétrant sur les toits de l’immeuble. Ils expliquent qu’aucune réponse ne leur a été apportée en dépit des risques pour la sécurité de l’immeuble et des personnes et des nuisances que cette situation génère. Ils exposent qu’après trois étés au cours desquels il y a eu des intrusions constantes, les passages sur la toiture commune ont repris au début du mois de mars 2024.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

Les demandeurs ne mentionnent pas le fondement juridique sur lequel ils s’appuient pour formuler cette demande, étant relevé que les seuls éléments qu’ils versent sont des mails qu’ils adressent au syndic et qui ne sont pas corroborés par d’autres pièces.

Dès lors, il convient de rejeter cette demande insuffisamment étayée.

Sur les demandes relatives aux clauses du règlement de copropriété concernant la répartition des charges

Les demandeurs sollicitent que le tribunal déclare non écrites les clauses du règlement de copropriété et des modificatifs ultérieurs concernant la répartition des charges de l’immeuble. Ils invoquent les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Ils demandent également au tribunal de désigner un expert avec mission, après s’être adjoint si besoin un sapiteur géomètre-expert, de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble et des charges afférentes aux éléments d’équipement.

Ils exposent que plusieurs lots sont dépourvus de tantièmes de charges. Ils précisent qu’il s’agit des lots n°89, 90, 91, 92 et 93 créés aux termes du modificatif au règlement de copropriété établi le 8 août 1991 et publié au service de publicité foncière le 7 novembre 1991. Ils affirment qu’il en est de même des lots n°84, 85, 86 et 87 créés par un modificatif antérieur du 12 mars 1984.

Les demandeurs exposent que dans certains appartements ont été créées des mezzanines pérennes de plus de 1,80 m de hauteur. Ils expliquent que c’est le cas de l’appartement du 1er étage de 135 m² (lots 36, 38 et 86) ; que le lot n°35 est aussi concerné ; qu’il semble que ce soit aussi le cas du lot 42 situé juste au-dessus, au second étage du bâtiment C. Ils affirment que la création de surfaces supplémentaires liées à la réalisation de mezzanines modifie de manière importante la consistance des lots considérés, justifiant la modification des charges afférentes à ces lots. Ils indiquent qu’aucun tantième n’est attribué aux lots n°84, 85, 86 et 87. Ils exposent que d’autres surfaces, anciennes parties communes comme les WC communs du 4ème étage (bâtiment C) sont aujourd’hui clôturées pour être utilisées à titre privatif par l’actuel propriétaire du lot n°54 mais aucun lot n’apparaît dans l’état descriptif de division.

Les demandeurs indiquent que lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2023, les copropriétaires ont voté la refonte du règlement de copropriété et ont désigné à cet effet un géomètre-expert ; qu’à la date du 15 mars 2024, aucun ordre de service n’a été adressé à ce géomètre et aucun appel de fonds n’a été effectué par le syndic, ce qui montre l’absence de diligence du syndic.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 novembre 2023 a voté la refonte du règlement de copropriété et que la demande est donc devenue sans objet.

La SAS Cabinet [V] et le syndicat des copropriétaires exposent que les demandeurs font une lecture erronée du règlement de copropriété s’agissant des lots n°84 à 93, dans la mesure où ce qu’ils assimilent à des lots dépourvus de tantièmes sont en réalité des lots qui ont été rattachés à d’autres et dès lors inclus dans la répartition des charges générales. Ils affirment que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une disproportion entre les lots. Ils font valoir que les allégations concernant les mezzanines ne sont pas démontrées ; qu’une mezzanine ne peut pas être considérée comme une surface habitable de sorte que sa création n’est pas de nature à modifier les tantièmes ; que la création d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot privatif ne nécessite pas d’autorisation au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En droit, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 43 de la même loi prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions », notamment, de l’article 10 « et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. ».

L’action tendant à voir réputée non écrite une clause du règlement de copropriété, mentionnée à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, suppose que l’un des critères légaux de répartition des charges prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respecté.

Tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions légales des clauses du règlement de copropriété et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions.

L’action exercée par un copropriétaire peut tendre, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, à faire constater que sont réputées non écrites les stipulations du règlement de copropriété définissant les bases mêmes de la répartition litigieuse.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

Le juge ne peut pas réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges de copropriété sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Or, en l’état, les éléments produits par les demandeurs sont insuffisants s’agissant notamment de l’analyse précise et comparée des lots n°89, 90, 91, 92 et 93 avec les autres lots de la copropriété et concernant les allégations de surfaces habitables qui auraient été créées du fait de l’aménagement de mezzanines. Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à voir déclarer non écrite les clauses de répartition des charges.

Si les éléments invoqués par les demandeurs permettent de justifier qu’une nouvelle analyse de la configuration des lots soit effectuée, force est de constater que l’assemblée générale du 21 novembre 2023 a voté la refonte du règlement de copropriété et a désigné un géomètre-expert à cet effet. Dès lors, la désignation d’un expert judiciaire est en l’état insuffisamment justifiée et il convient également de rejeter cette demande.

Sur la demande relative à la clause de « fond de couloir »

Les demandeurs sollicitent « de dire non écrite la clause « de fond de couloir » prévue aux termes des assemblées générales des 9 novembre 1987 et 13 janvier 1988 reprises dans le modificatif dressé le 8 août 1991 par Maître [K], notaire ». Ils affirment qu’en raison de cette clause, il existe dans la copropriété des lots sans tantièmes affectés. Ils invoquent l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

La SAS Cabinet [V] et le syndicat des copropriétaires opposent que l’acte communiqué par les demandeurs en pièce n°27 n’évoque nullement une telle clause.

Le syndicat des copropriétaires indique que la demande doit être rejetée dans la mesure où le juge peut annuler une résolution mais pas la déclarer non écrite.

Le tribunal relève que dans les motifs de leurs conclusions, les demandeurs mentionnent que : « même si le modificatif ne prévoit pas expressément une modification du règlement de copropriété reprenant la résolution de l’assemblée générale, comme le souligne le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, la clause de l’assemblée générale devra quant à elle être déclarée non écrite. » (sic)

Ils exposent qu’une clause qui autorise de manière anticipée un copropriétaire à s’approprier des parties communes est réputée non écrite selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Ils affirment que le rapport du 19 avril 2019 de M. [I], expert, mentionne l’existence de cette clause.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique exclusivement aux clauses du règlement de copropriété, ce que ne sont pas les décisions des assemblées générales.

En conséquence, les décisions des assemblées générales, même si elles portent atteinte, par leur effet, à la répartition des charges, ne peuvent être attaquées par un copropriétaire que sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, excluant toute action sur le fondement de l’article 43 de ladite loi.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

Par conséquent, il convient de rejeter la demande et de constater que la demande de publication du jugement en marge du règlement de copropriété se trouve consécutivement privée d’objet.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, les demandeurs font valoir que la convocation à cette assemblée ne leur a pas été adressée dans le délai de 21 jours. Ils invoquent une méconnaissance des dispositions de l’article 9 et de l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Ils affirment que la première présentation de la lettre recommandée est intervenue le 24 novembre 2021. Ils expliquent que la convocation est irrégulière dans la mesure où le contrat de syndic n’était pas joint à la convocation alors qu’il aurait dû l’être, l’ordre du jour prévoyant le renouvellement du contrat de syndic. Ils invoquent ainsi la méconnaissance de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. En réponse au moyen soulevé en défense, ils affirment que les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 ne sont pas similaires aux résolutions de l’assemblée générale du 15 décembre 2021.

Ils sollicitent à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n°7 portant sur la désignation de la SAS Cabinet [V] en qualité de syndic.

La SAS Cabinet [V] et le syndicat des copropriétaires exposent que les convocations ont été adressées le 19 novembre 2021, de sorte qu’il est difficilement concevable que le pli n’ait été présenté pour la première fois aux demandeurs que le mercredi suivant. Ils affirment que la première présentation du courrier a été faite le 24 novembre 2021 et que dès lors 21 jours séparent le 24 novembre du 15 décembre, de sorte que la convocation est régulière. En réponse au moyen soulevé s’agissant de la demande subsidiaire, ils indiquent qu’il résulte de la convocation adressée aux demandeurs que tous les devis et contrats nécessaires à la tenue de l’assemblée générale étaient joints à la convocation et qu’il appartient aux demandeurs de démontrer que l’enveloppe était vide.

En vertu de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est, sauf urgence, notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Les articles 641 et 642 du code de procédure civile édictent les règles relatives au décompte des délais exprimés en jours.

Le point de départ de ce délai est fixé par l’article 64 du même décret au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le délai de convocation ainsi prévu est impératif et ne peut être réduit. Si ce délai n’est pas respecté, la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble est encourue.

Il appartient au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve qu’il a respecté le délai de 21 jours prévu à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Décision du 31 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/03701 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGJG

En l’espèce, l’avis de passage produit par les demandeurs fait apparaître que la convocation à l’assemblée générale à leur domicile a été présentée le 24 novembre 2021. Le délai de 21 jours, qui a commencé à courir le 25 novembre 2021, a donc expiré le 15 décembre 2021 à minuit. L’assemblée générale ne pouvait, en conséquence, légalement se tenir qu’à compter du 16 décembre 2021.

Par suite, l’assemblée générale qui s’est tenue le 15 décembre 2021 sera annulée pour non-respect du délai légal de convocation prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la SAS Cabinet [V], qui succombent partiellement en leurs prétentions, sont condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de Maître Peltier en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la SAS Cabinet [V] sont condamnés in solidum à verser la somme de 3 000 euros aux demandeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.

Les demandeurs sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à Mme [G] [R] et M. [N] [Y], pris ensemble :

— la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

— la somme de 19 096,07 euros TTC au titre du remboursement des frais d’isolation de la toiture ;

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 15 décembre 2021 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SAS Cabinet [V] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Peltier ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SAS Cabinet [V] à verser la somme de 3 000 euros à Mme [G] [R] et M. [N] [Y], pris ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [G] [R] et M. [N] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 31 janvier 2025

La greffière La présidente