TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

C.C.C.

délivrées le :

à M^e HUE (G0746)

M^e GUERRIER (P0208)

M. [K]

Mme [B]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/10887

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VQE

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Août 2022

EXPERTISE

[I] [K]

[Adresse 6]

01.45.48.32.00 [Courriel 17]

JUGEMENT

rendu le 07 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA (RCS de [Localité 15] 353 514 011)

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Matthieu HUE de l’A.A.R.P.I. LexStep Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0746

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI WOGUE (RCS de Montluçon 790 364 608)

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP Nicolas GUERRIER ET Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

Décision du 07 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/10887 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VQE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 25 Juin 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er avril 2002, Madame [J] [H] épouse [F] et Monsieur [G] [A], aux droits desquels vient la S.C.I. SCI WOGUE (ci-après la S.C.I. WOGUE), ont donné à bail à la société OBERTAIN, aux droits de laquelle vient la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA, un immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 10]), à usage d’hôtel meublé pour une durée de 3, 6 et 9 ans à compter du 1er avril 2002, moyennant un loyer en principal de 32 000 euros par an.

Par jugement en date du 10 mars 2015, le juge des loyers commerciaux a fixé à 91.600 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2011 le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 14 avril 2016, le juge des loyers commerciaux a complété le jugement du 10 mars 2015 et dit que la durée de l’abattement pour travaux s’achèvera le 21 septembre 2020.

Par procès-verbal établi en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile en date du 16 décembre 2020, la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA a fait signifier à la S.C.I. WOGUE une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2021, pour un loyer annuel de 100.000 euros, sollicitant une décote pour les trois premières années portant les loyers aux montants suivants : 65.000 euros (1ère année), 70.000 euros (2ème année), 75.000 euros (3ème année).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2022, la société locataire a notifié à la S.C.I. WOGUE un mémoire préalable en fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 105.000 euros avec décote pour les trois premières années portant les loyers aux montants suivants : 40.300 euros (2021), 76.700 euros (2022), 76.700 euros (2023).

Par acte du 11 août 2022, la société locataire a assigné la S.C.I. WOGUE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de juger à titre principal que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé comme suit :

o 2021 : 40.300 euros,

o 2022 : 76.700 euros,

o 2023 : 76.700 euros,

à compter de 2024 : 105.000 euros.

Par jugement du 17 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 avril 2023 pour recueillir par mémoire des parties leurs observations quant à la compétence du juge des loyers commerciaux pour trancher le point de savoir si la demande de renouvellement a été régulièrement faite par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2020.

Par jugement en date du 16 juin 2023, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA demande au tribunal, aux visas des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce, de :

« À titre principal,

JUGER régulière la demande en renouvellement du bail commercial en date du 16 décembre 2020 de la société HÔTEL WINDSOR OPÉRA ;

JUGER la société HÔTEL WINDSOR OPÉRA recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé ;

JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 40 260,00 € ;

JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

CONDAMNER la société SCI WOGUE au remboursement de l’excédent de loyer versé depuis le 1er janvier 2021 et au remboursement de l’excédent de dépôt de garantie ;

À titre subsidiaire,

DÉSIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Juge des loyers tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er janvier 2021 ;

Dans ce cas,

FIXER le loyer provisionnel que la société HÔTEL WINDSOR OPÉRA devra régler à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 40 260,00 € pour l’année 2021 hors taxes et hors charges, En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI WOGUE au paiement d’une somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI WOGUE aux dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 13 février 2024, la S.C.I.WOGUE demande au tribunal, aux visas des articles L.145-10, L.145-36, L.145-57 et R.145-10 du code de commerce, 654 et suivants du code de procédure civile, 655 du code civil, de :

« A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la société locataire de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où la demande de renouvellement signifiée le 16 décembre 2020 est nulle et donc irrégulière ;

CONDAMNER la société HOTEL WINDSOR OPERA à régler la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

FIXER le loyer de renouvellement au 1er janvier 2021, par application de l’article R. 145-10 du Code de commerce, à la somme annuelle en principal de DEUX CENT SEIZE MILLE EUROS (216.000 €) HT/HC ;

CONDAMNER la Société HOTEL WINDSOR OPERA au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ;

CONDAMNER la société HOTEL WINDSOR OPERA à régler la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ;

FIXER à la somme annuelle en principal de 180.917 € le loyer provisionnel que la société locataire devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer, ce montant correspondant au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

RESERVER les dépens et toute somme qui serait due sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 6 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la nullité de l’acte de demande de renouvellement de bail

La S.C.I. WOGUE sollicite la nullité de l’acte de renouvellement compte tenu d’irrégularités affectant sa signification. Elle soutient que les parties et leurs conseils respectifs se connaissaient bien et disposaient de leurs coordonnées réciproques ; qu’il est anormal que l’huissier n’ait pu délivrer l’acte ; qu’elle n’en a eu connaissance qu’à la lecture du mémoire initial ; que son siège social et le domicile fiscal du gérant n’avaient pas changé et étaient toujours à [Localité 13] ; que le gérant n’a jamais reçu d’avis de passage ; que les échanges entre les parties n’ont jamais mentionné la demande de renouvellement de la locataire.

La S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA s’oppose à cette demande. Elle soutient que le transfert de siège social de la bailleresse a été publié le 3 février 2021 et que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire actant du transfert de son siège social à [Localité 12] est daté du 16 mai 2019 ; qu’à la date de la demande de renouvellement, la bailleresse avait déjà changé son siège social mais ne l’avait pas publié ; qu’elle ignorait la nouvelle adresse de la bailleresse ; que l’adresse figurant au Kbis à la date du 16 décembre 2020 était la seule adresse connue à laquelle l’huissier de justice devait délivrer l’acte ; que l’huissier de justice a accompli toutes les diligences nécessaires et a respecté les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ; que l’huissier de justice n’a pas d’autre obligation que de tenter la signification au lieu du siège social fixé par les statuts et publié au registre du commerce et des sociétés ; que ce n’est que lorsque la personne morale n’a plus d’activité ni de lieu d’établissement que l’huissier de justice doit tenter, lorsqu’il connaît l’adresse, la signification au domicile du représentant légal ; qu’elle a informé la bailleresse de sa demande de renouvellement dans plusieurs échanges.

En vertu de l’article L.145-8 du code de commerce, le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d’un bail commercial bénéficie d’un droit de renouvellement dudit bail.

L’article L.145-9 dudit code prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

L’article L.145-10 du même code dispose que "Adéfaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

Le non-respect des conditions de forme prévues par l’article L.145-10 rend la demande de renouvellement du bail nulle.

L’article 654 du code de procédure civile dispose que : « La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet. »

L’article 659 du code de procédure civile dispose que "Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés."

L’article 690 du code de procédure civile dispose enfin que "La notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

A défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir."

Enfin, l’article 1er de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, dans sa rédaction applicable à la présente instance dispose que les huissiers de justices « peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire. »

La S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA a fait signifier le 16 décembre 2020 à la S.C.I. WOGUE, par procès-verbal établi en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021.

Cette demande a été signifiée au [Adresse 9] à [Localité 14].

Il est justifié que cette adresse correspondait à l’adresse du siège social de la S.C.I.WOGUE figurant sur le Kbis de cette dernière à la date du 8 décembre 2020.

Ce Kbis ne mentionnait aucun changement de siège social. Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que la S.C.I. WOGUE a effectué un changement de siège social à [Localité 12] à la suite d’une assemblée générale extraordinaire du 16 mai 2019. Toutefois, cette modification de siège social n’a été publiée au BODACC que les 15 et 16 février 2021, soit postérieurement à la signification de la demande de renouvellement.

Dans le procès-verbal litigieux, l’huissier de justice indique qu’un" Clerc assermenté s’est transporté à deux reprises à l’effet de remettre l’acte susnommé.

Il s’est présenté le 02/12/2020 à l’adresse sus-indiquée et n’a pu rencontrer le destinataire du présent acte.

Sur place, le Clerc s’est adressé au gardien qui déclare la S.C.I et le gérant parti sans laisser d’adresse en Espagne.

Le 14/12/2020 un Clerc assermenté s’est déplacé à l’adresse du gérant figurant sur l’extrait Kbis. Sur place le Clerc n’a pu rencontrer le destinataire de l’acte."

L’huissier de justice indique avoir ensuite effectué les diligences suivantes pour rechercher le destinataire de l’acte :

— avoir consulté le Registre du Commerce et des sociétés à l’aide d’Infogreffe et n’avoir pu d’obtenir aucun renseignement sur l’extrait Kbis quant à un éventuel transfert de siège social,

— avoir consulté les pages jaunes, ses recherches étant restées vaines,

— avoir recherché le gérant ainsi que les associés sur les pages blanches, ses recherches étant également restées vaines,

— avoir recherché la S.C.I destinataire de l’acte ainsi que le gérant sur internet mais n’avoir pu obtenir aucune information quant à une éventuelle nouvelle adresse,

— avoir contacté son correspondant qui n’a pas pu lui fournir de nouveaux éléments.

Décision du 07 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/10887 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VQE

L’huissier de justice conclut que la S.C.I.WOGUE « n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le Registre du commerce et des sociétés » et a converti l’acte en procès-verbal de recherches infructueuses.

Par ailleurs, il précise qu’il a été adressé à la dernière adresse connue de l’intéressée, une copie du procès-verbal de recherches à laquelle a été jointe une copie de l’acte objet de la signification, par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard le premier jour ouvrable suivant l’établissement du présent acte, et la lettre simple l’avisant de l’accomplissement de cette formalité a été envoyée le 16 décembre 2020, ce dont il est justifié.

La S.C.I.WOGUE, quant à elle, ne justifie nullement qu’elle avait toujours son siège social à l’adresse litigieuse, le fait que ladite adresse soit encore mentionnée sur l’extrait Kbis du 8 décembre 2020 ne saurait suffire alors que les constatations réalisées sur place par le commissaire de justice dans l’acte litigieux font foi jusqu’à inscription de faux et que par ailleurs il est démontré que le siège social avait été transféré à [Localité 12] à la suite d’une assemblée générale extraordinaire qui s’était tenue le 16 mai 2019 et que cette modification n’avait été publiée au BODACC que les 15 et 16 février 2021, soit postérieurement à la délivrance de l’acte litigieux.

Enfin, contrairement à ce que soutient la bailleresse l’huissier n’était, en tout état de cause, pas tenu de tenter une signification au domicile du gérant.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’huissier de justice a accompli toutes les diligences légalement requises en application des articles 658 et 659 du code de procédure civile, et que la signification effectuée le 16 décembre 2020 à la dernière adresse connue de la bailleresse est donc régulière.

Il convient dès lors de juger que l’acte de demande de renouvellement du bail liant la S.C.I. WOGUE à la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA n’est entaché d’aucune d’irrégularité.

La S.C.I . WOGUE sera donc déboutée de sa demande de nullité de la demande de renouvellement du bail.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Par application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, présentent un caractère monovalent.

En l’espèce, les locaux loués sont à usage d’hôtel meublé et leur caractère monovalent ne fait l’objet d’aucune contestation. Les parties s’accordent ainsi pour que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, selon la méthode hôtelière. Elles divergent en revanche sur le prix.

La locataire sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 40.260 euros par an hors taxes et hors charges.

La bailleresse sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 216.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Dès lors, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, si chacune admet que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, elles ne s’accordent pas sur son évaluation Il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA, demanderesse à l’expertise, dans les termes du présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel réglé par la locataire, outre les charges et taxes, aucun élément produit ne permettant en l’état de le fixer à un montant supérieur ou inférieur à ce dernier.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI WOGUE de sa demande de nullité de la demande de renouvellement,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SCI WOGUE à la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA, et portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75010), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l’objet du contrat de bail,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 5]

01.45.48.32.00 – [Courriel 17]

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 16], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2021, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ; dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 19]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 8 décembre 2025,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. HOTEL WINDSOR OPERA a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 8 décembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [L] [B]

[Adresse 8]

[Courriel 18] – 07 70 39 15 57

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant dernier loyer contractuel réglé par la locataire, outre les charges et taxes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du mercredi 14 janvier 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 07 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA