TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/15686

N° Portalis 352J-W-B7H-C3PIP

N° MINUTE : 2

Assignation du :

01 Décembre 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Z] [K][2]

[2]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Médiateur : [T] [M]

[Adresse 4]

[Localité 17]

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

[Adresse 11]

[Localité 16]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 7]

[Localité 19]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228

PARTIES INTERVENANTES

S.C.P [F] & ROUSSELET en la personne de Maître [R] [F], administrateur judiciaire de la S.A.S COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 14]

S.E.L.A.R.L 2M ET ASSOCIES en la personne de Maître [O] [I], administrateur judiciaire de la S.A.S COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

[Adresse 8]

[Localité 14]

S.C.P B.T.S.G.² en la personne de Maître [H] [A], mandataire judiciaire de la S.A.S COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 18]

S.E.L.A.R.L MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “M. J.A” en la personne de Maître [P] [J], mandataire judiciaire de la S.A.S COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

[Adresse 2]

[Localité 15]

toutes les quatre non représentées.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 1987, M. [S] [W] et Mme [U] [B] épouse [W] ont donné à bail commercial à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 24], pour une durée de neuf années du 1er juillet 1988 au 30 juin 1997, l’exercice de l’activité de « commerce d’alimentation générale, de vins, liqueurs, eaux-de-vie, bière, cidre, huile vinaigre, eaux minérales » et un loyer annuel de 162.000 francs, soit 24.696,74 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 15 avril 1992, la société ETABLISSEMENTS NICOLAS a cédé son droit au bail à la société CREDIT LYONNAIS.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 décembre 2011, Mme [U] [B] épouse [W] a donné congé à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS pour le 30 juin 2012, avec offre de renouvellement aux mêmes conditions que le bail précédent, à l’exception du montant du loyer annuel qu’elle souhaitait voir fixer à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucune procédure en fixation du montant du loyer du bail renouvelé n’ayant été engagée, le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2012 aux mêmes charges et conditions que le bail précédent.

Aux termes d’un acte authentique en date du 22 juin 2022, les locaux donnés à bail ont été cédés à la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22].

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 septembre 2022, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] a délivré à la société CREDIT LYONNAIS congé pour le 31 mars 2023 à minuit et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 moyennant un loyer annuel de 90.000 euros, les autres conditions du bail demeurant inchangées.

Selon lettre en date du 16 novembre 2022, la société CREDIT LYONNAIS a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais refusé le loyer annuel demandé en proposant sa fixation à la somme de 46.509 euros.

Par lettre recommandée en date du 21 septembre 2023, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] a notifié à la société CREDIT LYONNAIS un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 1er décembre 2023, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] a assigné la société CREDIT LYONNAIS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 06 mars 2025 à laquelle étaient représentées par leur avocat, d’une part, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] ainsi que la société [F] ET ROUSSELET et la société 2M ET ASSOCIES, en leurs qualités d’administrateurs judiciaires, et la société B.T.S.G.² et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, en leurs qualités de mandataires judiciaires, et, d’autre part, la société CREDIT LYONNAIS.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] ainsi que la société [F] ET ROUSSELET et la société 2M ET ASSOCIES, en leurs qualités d’administrateurs judiciaires, et la société B.T.S.G.² et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, en leurs qualités de mandataires judiciaires, demandent au juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le prix du bail renouvelé à 90.000 euros par an HT/HC à compter du 1er avril 2023, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL,

— DECLARER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer avec capitalisation annuelle des intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

— DEBOUTER la société CREDIT LYONNAIS de sa demande de condamnation à l’encontre de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] aux fins de payer le trop-perçu de loyers rétroactivement depuis le 1er avril 2023, ainsi que les intérêts sur cette somme,

— CONDAMNER la société CREDIT LYONAIS à payer à la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens,

Subsidiairement,

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec mission de donner son avis sur le déplafonnement et le montant de la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement du 1er avril 2023,

— FIXER le loyer annuel provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné,

— ORDONNER l’exécution provisoire concernant la mesure d’expertise et le loyer provisionnel,

— Dans ce cas, RESERVER les dépens. ».

Les demandeurs exposent que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de l’activité exercée, des améliorations résultant des travaux effectués dans les lieux et de la modification des facteurs locaux de commercialité. En vertu de l’article R. 145-11, ils expliquent que la société CREDIT LYONNAIS exerçant dans les locaux une activité de banque, ceux-ci doivent être assimilés à des bureaux et le loyer fixé selon la valeur locative, notamment par référence aux prix des locaux équivalents.

Sur le fondement de l’article R.145-8 du code de commerce, ils soutiennent que la société CREDIT LYONNAIS a aménagé les locaux à l’exercice de son activité de façon significative et qu’en l’absence de clause contractuelle d’accession, celle-ci doit jouer à la fin du bail, de sorte que le déplafonnement est acquis.

Au visa des articles L.145-33, L. 145-34 et R. 145-5 du code de commerce, ils prétendent que le loyer doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité caractérisée par la classement du quartier Montmartre en zone touristique internationale, l’implantation de plusieurs enseignes nationales, l’augmentation de la fréquentation de la basilique et l’évolution du revenu déclaré par unité de consommation.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, les demandeurs fixent la surface pondérée à 72,61 m²P, arrondie à 72 m²P et le prix unitaire à 1.200 euros/m²P compte tenu des références du rapport d’expertise amiable établi par Mme [Y], soit une valeur locative de 86.400 euros. Ils considèrent enfin que la valeur locative doit être majorée de 5% compte tenu de la clause de libre cession du bail, soit une valeur locative nette de 90.720 euros, arrondie à 90.000 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

« à titre principal :

— FIXER le loyer de renouvellement au 1er avril 2023 à la valeur locative soit la somme annuelle en principal de 42.300 euros HT HC ;

— JUGER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

à défaut :

— DESIGNER, par application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, tel expert qu’il plaira au juge avec pour mission, qui s’accomplira dans le respect du contradictoire, de :

o convoquer les parties ;

o se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

o visiter les locaux litigieux et les décrire ;

o entendre les parties en leurs dires et explications ;

o procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

o rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 5 R. 145-8 du Code de commerce ;

o rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

o dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

dans cette hypothèse,

— FIXER le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;

— JUGER que la société Commercial Investinent Group [Localité 22], demanderesse à la procédure, devra faire l’avance des frais de l’expertise,

à titre subsidiaire : si, par impossible, le Iuge retenait que la valeur locative au 1er avril 2023 était supérieure au montant du loyer plafonné,

— FIXER le loyer de renouvellement au 1er avril 2023 au montant du loyer résultant de l’application de la régle du plafonnement soit la somme annuelle en principal de 47.089,48 euros HT HC.

en tout état de cause :

— DEBOUTER la société Commercial Investment Group [Localité 22] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société Commercial Investment Group [Localité 22] à payer à la société Crédit Lyonnais, et à défaut FIXER à son passif, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens. ».

La société CREDIT LYONNAIS soutient que l’article R.145-11 ne peut être appliqué à la fixation du loyer de renouvellement dans la mesure le bail n’est pas à usage exclusif de bureaux compte tenu de la destination contractuelle et de l’autorisation de céder le droit au bail pour d’autres activités. Elle expose également que les travaux auxquels elle a procédé n’étaient pas des travaux d’amélioration au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, mais des travaux de mise en conformité des locaux à son activité et aux normes en vigueur qui ne peuvent donc entraîner le déplafonnement du loyer. Elle considère enfin qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité puisque le classement du quartier en zone touristique internationale ne présente aucun intérêt pour son activité d’agence bancaire, sa clientèle ne peut se confondre avec celle des nouvelles enseignes mentionnées par le bailleur et les locaux ne se situent pas à la toute proximité de la basilique.

Sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, la société CREDIT LYONNAIS invoque que la valeur locative qu’elle évalue à 42 300 euros étant inférieure au loyer plafonné de 47.089,98 euros, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, elle fixe la surface utile à 78,31 m² et la surface pondérée à 44,28 m²P, arrondie à 44 m²P et le prix unitaire à 1.000 euros/m²P. Elle considère ensuite qu’il y a lieu de déduire de la valeur locative la taxe foncière de 1.743 euros et de majorer la valeur locative de 3% afin de tenir compte de la libre cession à tous commerces, soit une valeur locative brute de nette de 44.000 euros et une valeur locative nette de 42.257 euros arrondie à 42.300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’intervention volontaire des organes du redressement judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22]

Selon les articles 369 et 371 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce le redressement judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur, lorsqu’il intervient avant l’ouverture des débats.

L’article L. 622-22 du code de commerce dispose que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

Selon l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Il ressort de l’extrait Kbis de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS qu’elle a été placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 octobre 2024.

Le tribunal de commerce a désigné la société [F] ET ROUSSELET et la société 2M ET ASSOCIES en qualité d’administrateurs judiciaires ainsi que la société B.T.S.G.² et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES en qualité de mandataires judiciaires, lesquelles ont intérêt à intervenir à la présente instance.

Leurs interventions volontaires seront dès lors déclarées recevables.

2- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2023 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] à la société CREDIT LYONNAIS le 14 septembre 2022.

Cela sera constaté.

3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En outre, selon l’article L. 145-36, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-3 dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En outre, l’article R. 145-11 dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R. 145-5, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Enfin, il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

En l’espèce, afin d’apprécier l’usage des locaux considérés, il convient de tenir compte de la destination prévue au contrat de bail et non de l’activité effectivement exercée dans les lieux par la société CREDIT LYONNAIS.

Or, le contrat de bail stipule, en son paragraphe intitulé DESTINATION : « Les locaux ci-dessus sont loués pour le commerce d’alimentation générale, de vins, liqueurs, eaux-de-vie, bière, cidre, huile vinaigre, eaux minérales. Ils ne pourront servir à aucun autre usage, étant entendu que les bailleurs ne confèrent à la Société preneuse aucune exclusivité, d’autre locaux dans le même immeuble pourront être loués pour la même utilisation commerciale. ».

Ainsi, les locaux ne sont pas destinés à l’usage exclusif de bureaux.

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé n’a pas à être fixé en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce mais en application des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce.

En l’état des moyens exposés par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent tant en ce qui concerne les améliorations réalisées dans les lieux que la modification des facteurs locaux de commercialité et l’évaluation de la valeur locative.

Ces éléments ne peuvant résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CREDIT LYONNAIS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevables les interventions volontaires de la société [F] ET ROUSSELET et de la société 2M ET ASSOCIES, en leurs qualités d’administrateurs judiciaires au redressement judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22], ainsi que les interventions volontaires de la société B.T.S.G.² et de la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, en leurs qualités de mandataires judiciaires au redressement judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] ;

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 22] et la société CREDIT LYONNAIS pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 21] [Localité 6][Adresse 1], à compter du 1er avril 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

M. [Z] [K]

[Adresse 13]

01 40 71 01 70 – [Courriel 25]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 23], [Adresse 9] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur les éventuelles améliorations mentionnées à l’article R.145-8 du code de commerce qui auraient été apportées aux locaux loués et sur une éventuelle modification notable des caractéristiques deslocaux loués mentionnées au 1° de l’article L.145-33 du code de commerce et définies par les articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce,

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L.145-33 du code de commerce et définis par l’article R.145-6 du code de commerce,

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS représentée par la société [F] ET ROUSSELET et la société 2M ET ASSOCIES, en leurs qualités d’administrateurs judiciaires au redressement judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, et la société B.T.S.G.² et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES, en leurs qualités de mandataires judiciaires au redressement judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 11 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [T] [M]

[Adresse 5]

01 44 05 21 21 – [Courriel 20]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 22], le 07 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER