TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/04058

N° Portalis 352J-W-B7H-CZLXD

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [E] [K] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Monsieur [F] [R]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [J] [K]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [L] [R]

[Adresse 20]

[Localité 17]

Madame [X] [H] [I] [K]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Tous les six représentés par Maître Estelle FORNIER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L258

Décision du 14 Février 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/04058 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLXD

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. TOWA GESTION

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentée par Maître Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0177

S.A.S. WAM NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

__________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière à l’audience des plaidoiries et par Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux conseils des parties qu la décision serait rendue le 03 Février 2025. Puis le délibéré a été prorogé au 14 Février 2025 en raison de l’absence du greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et n premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [F] [R], Monsieur [L] [R], Madame [H] [A] née [K], Monsieur [Z] [K], Monsieur [J] [K], Madame [X] [K], ci-après les consorts [K]-[R], Monsieur [D] [V], et Madame [O] [V] étaient propriétaires indivis d’un immeuble situé [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2022, la SAS LE GOELAND INDIVISION a mandaté la SARL TOWA GESTION pour la recherche de parts indivises d’immeubles à acquérir.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, Madame [O] [V] a notifié à ses coindivisaires un projet de cession de ses parts indivises, au profit de la société LE GOELAND INDIVISION, moyennant le prix de 808 000 euros payables comptant à la signature, outre une commission de 102 000 euros TTC à la charge de l’acquéreur, au bénéfice de la société TOWA GESTION, en sa qualité d’agent immobilier.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 février 2023, les Consorts [K]-[R] ont signifié à Madame [O] [V] leur intention d’exercer leur droit de préemption au prix et conditions notifiés, en application des dispositions de l’article 815-14 du code civil.

Conformément à leur notification de préemption, les consorts [K]-[R] ont, par acte authentique du 10 mars 2023, acquis auprès de Madame [O] [V] ses parts dans l’indivision au prix de 808 000 euros, étant précisé que l’acte prévoyait le versement de 102 000 euros à la société TOWA GESTION au titre de la rémunération prévue par le mandat de recherche du 27 octobre 2022.

L’étude notariale WA&M NOTAIRES a été désignée par les Consorts [K]-[R] pour les assister dans le cadre de cette vente et Maitre [S] [U], a été désigné en qualité de Notaire de Madame [V].

Après le versement des sommes susvisées à la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES, les consorts [K]-[R] ont par courrier du même jour formé opposition entre les mains du notaire s’agissant du règlement de la commission de 102 000 euros.

Par courrier recommandé en date du 14 mars 2023, la société TOWA GESTION a mis en demeure les Consorts [K]-[R] de régler sous huit jours, la somme de 102 000 euros TTC au titre de sa commission.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 20 mars 2023 à la société TOWA GESTION, en présence de la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES, les consorts [K]-[R] ont saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de se voir restituer la somme de 102.000 euros immobilisée entre les mains du notaire.

Aux termes de leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024 auxquelles il est expressément référé, les consorts [K]-[R] demandent au tribunal, au visa des articles 815-15, 1240 et 1596 du code civil, de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 :

A TITRE PRINCIPAL :

➢ Déclarer Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K] recevables et bien fondés en leur demande,

➢ Débouter la société TOWA GESTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

➢ Nommer WA&M NOTAIRES ASSOCIÉS séquestre de la somme de 102 000 € versée entre ses mains par les requérants au titre de la commission d’agence prétendument dues à la société TOWA GESTION,

➢ Prononcer la nullité du mandat conclu entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION,

➢ Déclarer inopposable à Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K], le mandat de recherche entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION,

➢ Condamner la société TOWA GESTION à restituer à Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K] la somme de 102 000 €, majoré des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date de l’assignation,

➢ Autoriser en conséquence la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES à se dessaisir de cette somme au profit de Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K],

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire, le Tribunal considérait que le mandat de recherche entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION est valable et opposable à l’indivision [K]-[R] :

➢ limiter les sommes dues à la société TOWA GESTION par Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K] à la somme de 40 000 €,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

➢ Condamner la société TOWA GESTION à payer à Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

➢ Condamner la société TOWA GESTION à payer à Madame [H] [G] [E] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [H] [M] [K], Monsieur [J] [H] [Y] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [H] [I] [K] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

➢ Condamner la société TOWA GESTION aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande de désignation de Maître [P] [R] comme séquestre, les consorts [K]-[R] font valoir, au visa des article 1961 et 1963 du code civil, que l’attribution de cette somme est litigieuse et qu’il est dans l’intérêt des parties qu’elle soit séquestrée.

Pour justifier leur demande d’inopposabilité du mandat de recherche conclu entre la société TOWA GESTION et la société LE GOELAND INDIVISION, formée au visa de l’article 815-14 du code civil, de l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 6 du décret du 20 juillet 1972, les consorts [K]-[R] font valoir, sans remettre en question l’effet de substitution subséquent à l’exercice de leur droit de préemption, trois moyens principaux :

En premier lieu, ils soulignent qu’ils n’avaient pas connaissance du mandat de recherche au moment de l’exercice de leur droit de préemption et qu’ils ne pouvaient en tout état de cause formuler des réserves à ce stade. Ils affirment que la société LE GOELAND INDIVISION et Madame [O] [V] ont fait pression pour que l’acte de cession comporte une clause de négociation qui a finalement été ajoutée sans que le notaire ait pu prendre connaissance du mandat dont se prévalait la société TOWA GESTION, laquelle ne l’a transmis que la veille de la signature de l’acte de cession, forçant l’indivision à signer l’acte en l’état pour éviter l’expiration du délai d’opposition ;En deuxième lieu, les consorts [K]-[R] considèrent que le mandat de recherche, régi par la loi Hoguet, leur est inopposable, faute d’avoir été conclu avec la venderesse, Madame [O] [V] ; seule la société LE GOELAND INDIVISION, avec laquelle le mandat de recherche a été conclu, pourrait selon eux être redevable de la commission ;En troisième lieu, les consorts [K]-[R] soutiennent, se fondant sur la jurisprudence, que la société TOWA GESTION ne saurait prétendre à la commission en l’absence de mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur. L’intervention de l’agent immobilier ne leur ayant pas permis de trouver le bien, ils ne sauraient acquitter un coût supplémentaire pour un service dont ils n’ont pas bénéficié.

Au soutien de leur demande de nullité du mandat de recherche conclu entre la société TOWA GESTION et la société LE GOELAND INDIVISION, les consorts [K]-[R] font valoir au visa de l’article 1596 du code civil, un concert frauduleux entre la société LE GOELAND INDIVISION et son mandataire la société TOWA GESTION.

Ils affirment que l’intervention de cette dernière n’a pas eu d’effet déterminant sur la vente, aucune recherche n’ayant été effectuée pour le compte de la société LE GOELAND INDIVISION. Les demandeurs estiment que les deux sociétés n’ont pas pu valablement conclure de mandat, étant indirectement dirigées par la même personne, Monsieur [T] [B], gérant de l’une et représentant de la société présidant la seconde, étant précisé que TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION ont leur siège social à la même adresse. Les demandeurs ajoutent que conformément à l’article 1596 du code civil, la société TOWA GESTION ne pouvait se rendre acquéreur d’un bien qu’elle était chargée de vendre au profit de Madame [O] [V], de sorte que ce n’est que pour toucher une commission qu’elle a présenté la société LE GOELAND INDIVISION à Madame [O] [V] et qu’elle n’a pas acheté les parts indivises elle-même, alors que son objet social le lui permettait. Les consorts [K]-[R] affirment enfin que le caractère frauduleux du montage ressort du caractère excessif de la commission, à hauteur de 12,75% du prix des parts contre 4-5% habituellement sur le marché, ce que ne justifie pas la particularité de l’acquisition de parts indivises.

A titre subsidiaire, les consorts demandent à ce que le tribunal fasse usage du pouvoir souverain de modération de la commission de l’agent immobilier que lui reconnaît la jurisprudence, et qu’il porte à 40 000 euros le montant de cette commission, conformément au taux de marché habituel de 5%.

Au soutien de leur demande en restitution de l’indu fondée sur l’article 1302 et 1302-2 du code civil, les consorts [K]-[R] font valoir que les indivisaires ont réglé par erreur et sous contrainte la commission de 102 000 euros réclamée par la société TOWA GESTION entre les mains de Maître [R], n’ayant pu consulter le mandat dont se prévalait la société TOWA GESTION préalablement à la signature de l’acte de cession des parts indivises.

Les consorts [K]-[R] estiment être redevables de dommages et intérêts à raison des manœuvres frauduleuses destinées à faire supporter aux indivisaires le paiement d’une commission indue, la mauvaise foi de la société TOWA GESTION étant caractérisée par la transmission très tardive, la veille de l’acte de cession, du mandat réclamé par le notaire et les coindivisaires. Le préjudice des consorts [K]-[R] serait caractérisé par la perte de chance de percevoir des intérêts sur cette somme au taux de 5% par an, soit 5 000 euros au total.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024 et auxquelles il est expressément référé, la société TOWA GESTION demande au Tribunal, au visa des articles 815-14, 1181, 1231 et suivants, 1302 et suivants du code civil notamment, de :

— DEBOUTER les consorts [K]-[R] de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum les consorts [K]-[R] à verser à la concluante la somme de 85.000 euros H.T., soit 102.000 euros TTC,

— FIXER le point de départ des intérêts légaux au 14 mars 2023,

— ENJOINDRE la SAS WA&M d’avoir à verser les fonds dont elle est dépositaire au rendu du jugement à intervenir,

— CONDAMNER les consorts [K]-[R] à verser à la concluante la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour que soit rejetée la demande de désignation de Maître [R] comme séquestre, la société TOWA GESTION fait valoir que Maître [R] s’est auto-désigné séquestre au profit de sa famille alors que l’attribution de la somme n’était pas encore contentieuse. La défenderesse fait valoir qu’en tout état de cause, le jugement statuera sur l’attribution des sommes litigieuses de sorte que la demande des consorts [K]-[R] est sans objet.

Au soutien de sa demande de condamnation des consorts [K]-[R] au paiement de la commission, la société TOWA GESTION invoque l’article 815-14 du code civil pour considérer que les demandeurs, auteurs de la préemption, se sont substitués à la société LE GOELAND INDIVISION dans tous les actes conclus, y compris concernant les honoraires dus à la société TOWA GESTION. Ils ajoutent que les consorts [K]-[R] ont clairement exprimé leur engagement à régler ces honoraires, tant lors de la notification de leur préemption qu’à la licitation. La défenderesse considère que la commission due doit porter intérêt à compter de la mise en demeure du 14 mars 2023, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Pour soutenir que le mandat de recherche est bien opposable aux demandeurs, la société TOWA GESTION considère au visa de l’article 815-14 que la substitution prévue par l’exercice du droit de préemption se fait dans tous les droits et obligations de l’acquéreur, peu important que le mandat soit de vente ou de recherche, qu’il ait été conclu avec le vendeur ou l’acquéreur. La défenderesse estime que les demandeurs ont pris le ferme engagement dans la licitation d’acquitter la commission correspondant au mandat, de sorte qu’ils ne peuvent désormais contester son opposabilité. La société TOWA GESTION souligne que le [18] de [Localité 19] considère que le mandat d’intermédiation porte obligation à charge du coindivisaire préempteur d’acquitter la commission à l’agent immobilier.

La défenderesse estime que les moyens tirés de la loi Hoguet au soutien de la demande d’irrecevabilité du mandat de recherche ne sont fondés ni en droit ni en fait, compte tenu notamment du fait que le mandat a été rédigé selon un formulaire standard.

Du reste, la société TOWA GESTION réfute le moyen tiré de l’absence de mise en relation du vendeur et de l’acquéreur, indiquant que les demandeurs se fondent sur une jurisprudence applicable aux seuls baux d’habitation sans démontrer que la solution est transposable en l’espèce, considérant au contraire que la jurisprudence consacre le principe de substitution et de paiement de la commission. La défenderesse affirme qu’elle a joué un rôle effectif d’agent immobilier dans la préemption des coindivisaires, en identifiant le bien à acquérir, en déterminant la quote-part indivise de Madame [O] [V], en démarchant cette dernière et en négociant pour le compte de la société LE GOELAND INDIVISION les conditions de la cession.

Pour s’opposer à la nullité du mandat de recherche conclu entre elle et la société LE GOELAND INDIVISION, la société TOWA GESTION indique que les consorts [K]-[R] n’invoquent aucun motif de nullité. La défenderesse considère, au visa de l’article 1181 du code civil, qu’en tout état de cause la nullité relative a été couverte par la confirmation, dans la mesure où malgré les avertissements du notaire, la licitation qui prévoyait clairement que le cessionnaire s’engageait à acquitter la commission de 102 000 euros à la société TOWA GESTION, a été signée en connaissance de cause par les consorts [K]-[R].

La société TOWA GESTION soutient qu’aucune fraude n’est caractérisable en l’espèce compte tenu du défaut de contournement d’une loi impérative ou prohibitive, étant précisé que l’organisation des activités du groupe TOWA n’a rien d’illégal. Elle se réfère à la jurisprudence pour considérer que le contrôle des deux sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION par Monsieur [B] ne suffit pas à caractériser la fraude. En ce qui concerne le pourcentage appliqué pour la commission, la défenderesse fait valoir que la convention signée à cet égard entre la société TOWA GESTION et la société LE GOELAND INDIVISION était libre de prix, et que ce taux reflète la particularité de l’acquisition d’une quote-part indivise qui est d’ouvrir la perspective d’acquisition de l’ensemble du bien immobilier, étant précisé que la jurisprudence a déjà reconnu la légalité de tels taux. La société TOWA GESTION considère enfin que la prohibition prévue par l’article 1596 du code civil ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, n’ayant pas entendu acquérir ou vendre le bien, mais simplement négocier son prix et ses modalités d’acquisition pour un tiers.

Pour s’opposer à la demande de restitution de l’indu, la société TOWA GESTION considère au visa de l’article 1302 du code civil que le fondement invoqué par les demandeurs n’est pas le bon, l’éventuelle restitution ne pouvant être prononcée que sur le fondement des articles 1352 et suivants du code civil, consécutivement à une nullité. La défenderesse estime que la répétition de l’indu est en tout état de cause exclu à défaut d’avoir bénéficié d’un paiement préalable, la somme étant restée entre les mains du notaire.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de réduction des honoraires, la défenderesse considère au visa de l’article 1999 du code civil et de la jurisprudence qu’une telle réduction est subordonnée à la démonstration d’une faute de l’intermédiaire et d’un préjudice, ce que les demandeurs n’allèguent ni ne prouvent.

Pour que soit rejetée la demande de dommages et intérêts des consorts [K]-[R], la société TOWA GESTION souligne que ceux-ci ne justifient d’aucun préjudice.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES demande au Tribunal, au visa des articles 1956, 1960, 1961 et 1963 du code civil de :

— JUGER la société WA&M NOTAIRES recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondée ;

— DONNER ACTE à la société WA&M NOTAIRES de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 102.000 euros ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société WA&M NOTAIRES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

La société WA&M NOTAIRES ASSOCIES souligne qu’elle a séquestré la somme de 102 000 euros au titre de la commission litigieuse et qu’elle se rapporte à l’appréciation du tribunal concernant sa libération et son attribution. Elle réclame 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 novembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 février 2025. Puis le délibéré a été prorogé au 14 février 2025 en raison de l’absence du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la désignation de Maître [P] [R] comme séquestre

La somme litigieuse de 102 000 euros étant déjà séquestrée entre les mains de la société WA&M NOTAIRES ASSOCIES, la demande des consorts [K]-[R] est sans objet. Au surplus, il est demandé au tribunal de statuer sur le sort de cette somme, de sorte qu’il n’y aura pas lieu maintenir ce séquestre.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur le droit à commission de la société TOWA GESTION

Sur La validité du mandat conclu entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND IMMOBILIER

Les demandeurs fondent essentiellement leur demande de nullité sur les dispositions de l’article 1596 du code civil et évoque la fraude sans viser d’autres fondements.

En vertu de l’adage « fraus omnia corrumpit », il est admis que la fraude peut être sanctionnée par la nullité d’un acte en dehors des cas prévus par la loi, pour priver d’effet une opération frauduleuse consistant à contourner, de façon délibérée, une règle de droit par des moyens licites mais artificiels permettant de se placer hors de son champ d’application.

Celui aux droits duquel un acte frauduleux porte atteinte peut également demander que ledit acte soit privé d’effet à son égard.

La fraude doit être caractérisée par trois éléments, une règle de droit contournée ou une atteinte à des droits, une intention de frauder, des éléments matériels de contournement du droit.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui se prévaut d’une fraude d’en apporter la preuve.

L’article 1596 dispose que « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (….) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre. »

En vertu de cette disposition, un agent immobilier ne peut se rendre acquéreur du bien qu’il est chargé de vendre, ce à peine de nullité relative. L’interdiction d’acheter prévue par cette disposition s’applique dès lors que le mandat, même simplement d’entremise, a pour objet la vente.

En l’espèce, il résulte des extrait Kbis versés aux débats et n’est pas contesté que la société TOWA GESTION et la société LE GOELAND INDIVISION sont directement ou indirectement dirigées par la même personne, la SARL TOWA GESTION étant gérée par Monsieur [T] [B] et la SAS LE GOELAND INDIVISION étant présidée par la SAS FINANCIERE BESSE, dont le président est également, d’après les statuts de la société LE GOELAND INDIVISION, Monsieur [T] [B]. Il est également établi par leurs Kbis que ces deux sociétés ont leur siège à la même adresse, au [Adresse 9].

Toutefois, ces éléments, et la communauté d’intérêts qui s’en déduit, ne permettent pas d’établir que le mandat de recherche du 27 octobre 2022 aurait été conclu en violation des dispositions de l’article 1596 du code civil et que la société TOWA GESTION aurait effectué les recherches « pour elle-même » ou qu’elle se serait portée acquéreur par personne interposée des quotes-parts indivises de Madame [V] ainsi que l’allèguent les demandeurs, cette société disposant d’une personnalité morale, d’un patrimoine et d’un objet social distinct de celui de la société mandante.

En outre, il résulte de la précision des termes du mandat de recherche, qui fixe un prix d’acquisition à la somme de 808 000 euros et une commission, non exprimée en pourcentage du prix de vente mais fixée à la somme de 102 000 euros, correspondant aux montant annoncés par Madame [V] dans la notification adressée aux indivisaires le 19 décembre 2022, que le mandat litigieux a, de toute évidence, été conclu alors que le bien de Madame [V] était déjà identifié et les négociations sur le prix d’ores et déjà avancées.

Toutefois, ces éléments ne sont pas de nature à caractériser un contournement des dispositions de l’article 1596 du code civil, seules dispositions invoquées au soutien de la demande d’annulation du mandat, aucun élément versé aux débats ne permettant de remettre en cause la réalité de la vente envisagée entre Madame [V] et la société LE GOELAND INDIVISION, l’importance du montant de la commission fixée dans le mandat étant indifférente à cet égard.

Ils ne permettent pas non plus d’établir une fraude aux droits des demandeurs, lesquels étaient libres de ne pas exercer leur droit de préemption dès lors que les conditions de la vente envisagée ne leur convenaient pas, peu important à cet égard que la société LE GOELAND INDIVISION leur ait rappelé par lettre recommandée du 8 mars 2023 qu’ils se devaient, à peine de nullité de la licitation, de respecter les dispositions de l’article 815-14 du code civil ou qu’ils seraient déchus de leur droit de préemption une fois les délais écoulés.

En conséquence, et en l’absence d’autres fondements invoqués au soutien de demande de nullité du mandat de recherche, les demandeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’opposabilité du mandat conclu entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND IMMOBILIER

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 815-14 du code civil dispose que « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 828 est applicable. »

En application de cette disposition, il est constant que du fait de l’acceptation du prix et des conditions de la cession proposée, l’indivisaire qui exerce son droit de préemption se substitue à l’acquéreur évincé, en tous ses droits et obligations, notamment en son obligation contractuelle de payer une commission à l’agent immobilier. Il est donc personnellement débiteur de cette commission, à la condition toutefois que l’obligation de la payer figure bien au nombre des conditions de la vente, que par définition il accepte.

En l’espèce, il ressort tout d’abord de la notification à indivisaire signifiée par Mme [V] aux consorts [K]-[R] qu’elle les a informés qu’elle entendait céder ses droits à la société LE GOELAND INDIVISION au prix de 808 000 euros et qu’une commission, à la charge de l’acquéreur, devait être versée à la société TOWA GESTION, intervenue en qualité d’intermédiaire, la notification précisant que « le prix a été négocié par TOWA INDIVISION (…) titulaire d’un mandat donné par LE GOELAND INDIVISION (…) à qui reviendra une commission de CENT DEUX MILLE EUROS (102 000€) TTC à la charge de l’Acquéreur. »

Il ressort, en outre, de la notification par les consorts [K]-[R] de l’exercice de leur droit de préemption dans la cession à intervenir, adressée à Madame [V] le 9 janvier 2023, que les indivisaires ont, d’une part, ont pris acte de la cession envisagée par cette dernière aux conditions de prix et de paiement d’une commission rappelées ci-dessus, et d’autre part, indiqué « exercer leur droit de préemption aux prix et conditions notifiés, conformément à l’article 815-14 du Code civil ».

Enfin, il est stipulé à l’acte authentique de licitation signé le 10 mars 2023 par les représentants de Madame [V] et des consorts [K]-[R] que ces derniers se sont portés acquéreurs, en application des dispositions de l’article 815-14 du code civil, des quotes-parts indivises de Mme [V] dans les conditions de la cession envisagée par cette dernière avec la société LE GOELAND INDIVISION, au prix de 808 000 euros et avec versement d’une commission de 102 000 euros au bénéfice de la société TOWA GESTION, l’acte authentique contenant un paragraphe intitulé « NEGOCIATION » stipulant « En complément de ce qui a été dit dans l’exposé qui précède, il est ici rappelé que le prix a été négocié par la société TOWA GESTION (….). En conséquence, le CESSIONNAIRE qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à TOWA GESTION une rémunération de CENT DEUX MILLE EUROS (102 000€) TTC (soit QUATRE VINGT-CINQ MILLE EUROS (85 000€) HT).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [K]-[R] étaient informés des conditions de la cession ainsi que de l’existence et du montant de la commission prévue au profit de la société TOWA GESTION et qu’ils ont en connaissance de cause décidé d’exercer leur droit de préemption.

En outre, la condition de paiement de la commission litigieuse figure bien à l’acte authentique de licitation conclu, peu important à cet égard que le mandat de recherche leur ait été communiqué la veille de la signature de l’acte de licitation ou que l’insertion de la clause « négociation » ait fait l’objet d’âpres discussions.

S’il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties, il y a lieu de constater que le mandat de recherche conclu entre la société TOWA GESTION et la société GOELAND INDIVISION, lequel mettait à la charge de l’acquéreur la commission litigieuse, était régulier à cet égard.

Dès lors, il ne saurait être déclaré inopposable aux consorts [K]-[R], motif pris qu’il n’aurait pas été conclu avec Madame [V], dès lors que par le mécanisme de la préemption en application de l’article 815-14 du code civil, ils se sont substitués à l’acquéreur évincé, à savoir la société GOELAND INDIVISION. Il ne saurait en résulter une violation des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Par conséquent, conformément aux dispositions des articles 815-14 et 1103 du code civil, les consorts [K]-[R] sont tenus au paiement de ladite commission prévue à l’acte authentique de licitation, peu important à cet égard que la société TOWA GESTION n’ait pas mis en relation la cédante avec les consorts [K]-[R], ces derniers se substituant par l’effet de la préemption à la société GOELAND INDIVISION évincée, laquelle avait bien été mise en relation par la société TOWA GESTION avec Madame [V].

Sur le montant de la commission litigieuse

L’article 1999 du code civil dispose que « Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.

S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres ».

En application de ce texte et des dispositions de la loi Hoguet, il est constant que l’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier, dans les conditions impératives applicables à la profession, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l’intermédiaire a commises dans l’exécution de sa mission. Ainsi, les juges du fond ont un pouvoir de contrôle et de révision leur permettant de réduire, le cas échéant, la rémunération de cet agent immobilier, même si celle-ci a été fixée par ledit contrat.

Cette faculté de révision suppose la démonstration de fautes commise par le mandataire dans l’exécution de sa mission.

En l’espèce, s’il est indéniable que le montant de la commission est particulièrement élevé et qu’il existe une communauté d’intérêts entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION, force est de constater que les demandeurs, à qui incombent la charge de la preuve, ne démontrent pas une faute de la société TOWA GESTION dans l’exercice de sa mission d’intermédiation, de sorte que les demandeurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande tendant à la réduction du montant de la commission, qu’ils se sont au demeurant engagés à payer aux termes de l’acte de licitation.

En conséquence, les consorts [K]-[R] seront condamnés à verser, conformément à l’acte authentique de licitation conclu le 10 mars 2023, la somme de 102 000 euros TTC à la société TOWA GESTION, avec intérêt au taux légal à compter du 14 mars 2023, date de la mise en demeure versée aux débats et en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en restitution de l’indu

Il résulte des développements qui précèdent que les consorts [K]-[R] sont condamnés au paiement de la commission litigieuse, en application des dispositions des articles 815-14 et 1103 du code civil et de l’acte authentique de licitation du 10 mars 2023.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande de restitution de l’indu.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité civile délictuelle exige que soient rapportées les preuves d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les demandeurs échouent à démontrer une faute de la société TOWA GESTION dans l’exercice de sa mission d’intermédiaire, le simple fait d’avoir tardé à communiquer le mandat de recherche litigieux avant la conclusion de l’acte de licitation n’étant pas suffisant à cet égard.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [K]-[R], succombant à la présente instance, supporteront les entiers dépens.

En revanche, l’équité justifie de rejeter les demandes faites par les parties au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

REJETTE la demande tendant à nommer WA&M NOTAIRES ASSOCIÉS séquestre de la somme de 102.000 euros versée entre ses mains ;

DÉBOUTE Madame [H] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [K], Monsieur [J] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [K] de leurs demandes tendant à :

la nullité du mandat de recherche conclu entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION ;l’inopposabilité le mandat de recherche conclu entre les sociétés TOWA GESTION et LE GOELAND INDIVISION ;la restitution par la société TOWA GESTION de la somme de 102 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 ; limiter les sommes par eux dues à la somme de 40 000 euros ;condamner la société TOWA GESTION à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner la société TOWA GESTION à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code civil et aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [K], Monsieur [J] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [K] à verser à la société TOWA GESTION la somme de 102 000 euros TTC au titre de la commission due, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 ;

AUTORISE la SAS WA&M NOTAIRES ASSOCIÉS à se libérer de la somme de 102 000 euros séquestrée entre ses mains, au titre de la commission prévue par le mandat de recherche conclu le 27 octobre 2022 et versée sur le fondement de l’acte de cession du 10 mars 2023, au profit de la société TOWA GESTION ;

Condamne in solidum Madame [H] [K], Monsieur [F] [R], Monsieur [Z] [K], Monsieur [J] [K], Monsieur [L] [R], Madame [X] [K] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 14 Février 2025

La minute étant signée par :

La Greffière La Présidente