Décision du 05 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01691 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7WY

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e IBARA (B0923)

M^e LLAVADOR (C1193)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01691

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7WY

N° MINUTE : 5

Assignation du :

25 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. RESTAURANT LE PRESTIGE (RCS de [Localité 7] n°811 753 243)

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.S. STARFOODS (RCS de [Localité 7] n°838 111 334)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentées par M^e Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0923

DÉFENDEURS

S.C.I. SEBOLICLE (RCS de [Localité 6] n°853 248 235)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1193

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, délibéré prorogé au 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition de greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 21 octobre 2014, Madame [R] [T] épouse [E] a donné à bail commercial, à Messieurs [F] [M] et [W] [L], agissant en qualité d’associés fondateurs de la société en cours de constitution LE PRESTIGE (qui sera finalement dénommée RESTAURANT LE PRESTIGE), pour y exercer une activité de “restauration” des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] et désignés ainsi :

“À gauche de l’entrée de l’immeuble, une boutique avec arrière-boutique et une pièce à la suite et une cave sous une partie de la boutique. La boutique ouvre sur la rue par une porte en verre. La devanture est fermée par un rideau métallique, une autre porte ouvre sur le vestibule de l’immeuble”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er novembre 2014, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 13.200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Par actes délivrés les 11 février et 8 juin 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner Madame [R] [E] et la société RESTAURANT LE PRESTIGE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir leur condamnation à procéder à la libération des caves parties communes, à l’enlèvement des encombrants déposés en caves, à la dépose du système de climatisation réversible sous astreinte, ainsi qu’à justifier du respect des normes en matière d’évacuation d’air vicié, et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2016, le juge des référés a rejeté les demandes de dépose du système de climatisation et de libération des caves et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [V] [G] [K].

L’expert a déposé son rapport le 13 mai 2019 concluant que la société RESTAURANT LE PRESTIGE occupait une cave à droite en descendant l’escalier, partie commune de l’immeuble, et ce, avec l’accord d’un ancien président du conseil syndical ; qu’elle n’avait pas procédé à la remise en état du couloir des caves au sein duquel elle avait installé un climatiseur et dont la dépose avait été réalisée en cours d’expertise, les branchements et percements existant toujours lors de la deuxième visite sur place. Lors de l’expertise, il a été constaté que la cave donnée à bail à la société RESTAURANT LE PRESTIGE avait été aménagée en salle de bar.

Par acte du 1er décembre 2017, la société RESTAURANT LE PRESTIGE a donné son fonds de commerce en location-gérance à la S.A.S. STARFOODS.

Suivant acte authentique du 5 décembre 2019, Monsieur [U] [E] et Madame [R] [T] épouse [E] ont vendu à la S.C.I. SEBOLICLE les locaux donnés à bail à la société RESTAURANT LE PRESTIGE.

Par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2021, la S.C.I. SEBOLICLE a signifié à la société RESTAURANT LE PRESTIGE un commandement portant sur la somme de 20.336,60 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021, outre le coût de l’acte, et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte délivré le 7 décembre 2021, la S.C.I. SEBOLICLE a fait assigner la société RESTAURANT LE PRESTIGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à lui verser une provision de 22.745,42 euros au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation provisionnelle.

Suivant une ordonnance réputée contradictoire du 31 mai 2022, le juge des référés de ce tribunal a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2021,

— ordonné l’expulsion de la société RESTAURANT LE PRESTIGE et de tous occupants de son chef,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné la société RESTAURANT LE PRESTIGE à payer à la société SEBOLICLE la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 décembre 2021, ainsi qu’aux indemnités d’occupation postérieures jusqu’à la libération des lieux, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Soutenant notamment que la cave donnée à bail et aménagée en salle de bar avant la prise à bail n’avait pas fait l’objet d’une demande de changement d’usage par le bailleur, la société STARFOODS et la société RESTAURANT LE PRESTIGE, laquelle a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 2 juillet 2020 en application de l’article R. 123-125 du code de commerce, ont, par actes délivrés les 25 janvier et 10 février 2022, fait assigner la société SEBOLICLE et Monsieur [U] [E] devant ce tribunal aux fins de :

“Vu

Le Code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016 notamment ses articles 6, 1101, 1104, 1128 à 1171, 1130, 1133, 1180, 1187, 1185, 1343-5, 1352, 1719, 2224

Le Code de Commerce notamment ses articles L145-, L 145-41 L 145-1 à L 145-41 R145-1 à R145-41

Le Code de la construction et de l’habitation notamment son article d’ordre public L631-7 ; L631-7-1

Le Code de procédure civile

Les 21 pièces visées au bordereau de pièces

RECEVOIR la société LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS en leurs demandes, fins et conclusions et opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 à la requête de la société SEBOLICLE,

FAIRE DROIT aux exceptions de nullité du bail commercial du 21 octobre 2014 ainsi que les actes subséquents soulevées par LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS,

PRONONCER la nullité du bail commercial du 21 octobre 2014 pour violation des conditions de validité des obligations conventionnelles ainsi que les dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation,

PRONONCER, en conséquence, la nullité ou à défaut la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 à la requête de la société SEBOLICLE pour violation des dispositions d’ordre public des articles L.145-41 du Code de commerce et L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation,

CONDAMNER In solidum la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] à payer à la société LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS la somme totale de 160.700,00€ dont:

• 3 300,00€ à titre de restitution du dépôt de garantie ;

• 92 400,00€ à titre de restitution des loyers, charges impôts et taxes ;

• 65.000,00 Euros, sauf à parfaire, au titre de restitution des impenses ;

CONDAMNER In solidum la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] à payer à la société LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS la somme totale de 367.500,00€ dont:

• 350 000,00€ à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ;

• 5.000,00€ à titre de dommages-intérêts pour couverture des frais de déménagement et d’emménagement dans des locaux affectés à un usage autre que l’usage d’habitation ;

• 2.500,00 à titre de frais de déménagement des lignes téléphoniques et de transfert de siège social en dehors du département ;

• 10.000,00€ au titre d’indemnisation du préjudice d’image et de notoriété dû à la perte d’un emplacement commercial.

DONNER ACTE à LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS de leur offre d’indemnisation de la jouissance et de l’occupation des locaux sis à [Adresse 9] qui ne saurait être distincte de l’évaluation du m² des locaux d’habitation proposée par l’Observatoire des Loyers Parisiens OLAP à raison de 15€/m² sur une superficie locative estimée à 33,33m.

JUGER ET DIRE, le cas échéant, que la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] ne sont pas restituables consécutivement à l’annulation des baux en raison de l’application des principes généraux du droit “fraus omnia corrompit” et “nemo auditur propriam turpidatem allengens” dont ils sont invariablement justificiables.

ORDONNER, le cas échéant, la compensation à due concurrence des créances réciproques connexes et liquides [entre] la société SEBOLICLE et LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS dont le montant total ne pourra excéder les cinq dernières années d’occupation des lieux et les créances de restitutions des loyers et charges locatives, dépôt de garantie.

CONDAMNER In solidum la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût de signification et de placement de la présente assignation ainsi que les frais éventuels d’expertise judiciaire qui seront ordonnés dans le cadre de la présente instance.

CONDAMNER in solidum la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] à payer à LE RESTAURANT LE PRESTIGE ET STARFOODS la somme de 10 000 Euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTER la société SEBOLICLE et les consorts [U] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit en raison du caractère d’ordre public de la matière”.

Par conclusions notifiées électroniquement le 2 septembre 2022, la société SEBOLICLE et Monsieur [U] [E] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées dans l’assignation délivrée suivant exploit d’huissier du 25 janvier et du 10 février 2022, par les sociétés LE PRESTIGE et STARFOODS en raison de leur prescription.

Par une ordonnance en date du 12 décembre 2022, le juge de la mise en état a :

— Déclaré irrecevable car prescrite la demande des sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS tendant à voir “prononcer la nullité du bail commercial du 21 octobre 2014 pour violation des conditions de validité des obligations conventionnelles ainsi que les dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation”,

— Débouté la société SEBOLICLE et Monsieur [U] [E] du surplus de leur demande tendant à déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation délivrée le 25 janvier et le 10 février 2022 par les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS,

— Réservé les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Renvoyé l’affaire à une audience de mise en état ultérieure.

Seuls Monsieur [U] [E] et la société SEBOLICLE ont notifié des conclusions au fond. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2023, ils demandent au tribunal de :

Vu les articles 1217, 1224 et suivants du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 32-1 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées et le bail commercial en date du 21 octobre 2014,

Sur les demandes formulées contre Monsieur [E] :

— Juger que les demandes des sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS, en vue de la mise en jeu de la responsabilité délictuelle de Monsieur [U] [E], ès qualités de gérant de la SCI SEBOLICLE, ne reposent sur aucun fondement,

— Débouter les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS de l’intégralité de leurs demandes à son égard,

Reconventionnellement :

— Condamner in solidum les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS, à payer à Monsieur [U] [E] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes formulées contre la SCI SEBOLICLE :

— Juger mal fondée l’opposition de la société RESTAURANT LE PRESTIGE au commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 26 octobre 2020,

— En conséquence, débouter les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement et pour le cas où le tribunal jugerait malgré tout que l’opposition à commandement est fondée :

— Ordonner la résiliation du bail commercial liant les sociétés SCI SEBOLICLE et RESTAURANT LE PRESTIGE aux torts de cette dernière,

— En conséquence, débouter les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause :

— Condamner in solidum les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS à payer à chacun des défendeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 19 décembre 2024 et mise en délibéré au 5 mars 2025, délibéré prorogé au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera constaté que malgré un message envoyé par le greffe du tribunal au conseil des parties demanderesses le 19 décembre 2024, celui-ci n’a pas adressé son dossier de plaidoirie. Le tribunal statuera donc ci-après sans les pièces des demandeurs.

En outre, il est rappelé que la radiation d’office d’une société – en l’espèce, la société RESTAURANT LE PRESTIGE – du registre du commerce et des sociétés n’a pas pour effet la perte de sa personnalité morale ni de sa capacité à ester en justice.

Sur la nullité du bail commercial du 21 octobre 2014 pour violation des conditions de validité des obligations conventionnelles ainsi que des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation

Il est rappelé que par une ordonnance en date du 12 décembre 2022 dont aucune des parties n’allègue qu’elle ne serait pas définitive, le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable car prescrite.

Sur la nullité ou à défaut la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 pour violation des dispositions d’ordre public des articles L. 145-41 du code de commerce et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation

La société RESTAURANT LE PRESTIGE soutient que le bail commercial liant les parties étant nul, le commandement de payer notifié le 22 octobre 2021 par la société SEBOLICLE encourt la nullité faute de viser une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial valide et licite.

En outre, elle fait valoir que le commandement litigieux est nul pour avoir été délivré de manière déloyale et de mauvaise foi par le bailleur, dans un contexte de restrictions imposées par les mesures sanitaires prises par le gouvernement, alors que le preneur s’est trouvé dans l’impossibilité objective d’exploiter son commerce et donc de jouir paisiblement de la chose louée pendant toute la période de confinement et de fermeture des commerces non essentiels. Elle oppose ainsi :

— l’exception d’inexécution, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance,

— la force majeure sur le fondement de l’article 1148 (ancien) du code civil,

— la perte de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du code civil,

— le II de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, relevant qu’en l’espèce, le commandement a été signifié avant la fin de la période de protection prévue par cette disposition.

La bailleresse répond que le moyen tiré de la nullité du bail ayant été déclaré irrecevable en raison de la prescription, il s’ensuit que toutes les demandes qui sont liées à cette nullité, et en particulier l’opposition à commandement visant la clause résolutoire, sont d’évidence mal fondées. Elle ajoute que le commandement visant la clause résolutoire signifié à la société RESTAURANT LE PRESTIGE le 26 octobre 2020 est valable dès lors :

— qu’il vise une infraction à une stipulation expresse du bail : payer le loyer et qu’il reproduit la clause résolutoire du bail ;

— que l’infraction est visée par la clause résolutoire qui figure au bail commercial ;

— qu’un décompte détaillant les sommes réclamées est joint au commandement ;

— que la clause résolutoire est invoquée de bonne foi par la bailleresse compte tenu de la nature des faits reprochés et de la dette très importante de loyer accumulée par la société preneuse qui s’élevait, à la date du commandement, à plus de 20.000 euros, soit plus d’un an et demi d’impayés et ce, malgré un abandon de deux mois de loyers consenti par la bailleresse dans le contexte de la crise sanitaire ;

— que le manquement a perduré au-delà d’un mois après ledit commandement.

Elle fait valoir que la locataire est d’une particulière mauvaise foi dès lors que les locaux sont désignés précisément dans le bail ; que la cave est mentionnée comme une cave ; que la transformation de la cave en bar par la locataire constitue une faute.

— Sur la nullité du commandement faute de viser une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial valide et licite

Dès lors que la demande de nullité du bail a été jugée irrecevable, ce moyen ne peut prospérer et sera donc rejeté.

— Sur les moyens fondés sur l’exception d’inexécution, la force majeure et la perte de la chose louée

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, les relations entre les parties étant régies par un bail conclu le 21 octobre 2014, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application de ses anciens articles.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Selon l’ancien article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Néanmoins, il est constaté que les locaux ont bien été mis à disposition de la locataire par le bailleur et que l’impossibilité d’exploiter liée à l’interdiction de recevoir du public ou les restrictions d’exploitation dues aux mesures sanitaires sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’une inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance ne peut donc qu’être rejeté.

En application de l’ancien article 1148 du code civil, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Cependant, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d’une obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d’un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la société RESTAURANT LE PRESTIGE est débitrice du paiement de sommes d’argent et que ce n’est pas l’exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu’elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais “juridique” et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d’établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d’exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.

— Sur le moyen fondé sur la loi du 14 novembre 2020

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :

“I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

(…)

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période pendant laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. 5.(…)”.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la locataire remplissait les conditions pour bénéficier de ces dispositions protectrices.

En revanche, l’interdiction de sanctionner le retard ou le défaut de paiement de loyers et charges locatives afférents à des locaux commerciaux prévue par la loi du 14 novembre 2020 est une mesure provisoire, applicable seulement pendant la période de protection.

Il appartient au locataire qui se prévaut de cette disposition de démontrer que des mesures de police administrative prises en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique telles que visées par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ont affecté son activité après le 1er avril 2021 inclus, étant relevé que l’état d’urgence sanitaire a pris fin le 1er juin 2021.

En l’absence de toute démonstration de la locataire, il est considéré que la période de protection a pris fin deux mois après le 1er avril 2021 et au plus tard deux mois après le 1er juin 2021. Or, le commandement litigieux a été signifié le 26 octobre 2021, soit postérieurement à la fin de la période de protection susvisée. De plus, après la fin de cette période de protection, la locataire a de nouveau encouru toutes actions et sanctions pour retard ou défaut de paiement de loyers et charges locatives, même échus entre le 12 mars 2020 et le 1er août 2021

Le tribunal ne prononcera donc pas la nullité du commandement de payer litigieux de ce chef.

— Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse

En application des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil, applicable en l’espèce, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, il ressort du décompte joint au commandement litigieux que la bailleresse a octroyé à la société RESTAURANT LE PRESTIGE une franchise de loyer dans le contexte de la crise sanitaire à hauteur de 2.400 euros ; qu’elle a donc accepté d’adapter les modalités d’exécution du contrat de bail aux circonstances exceptionnelles que constituaient l’épidémie de covid-19 et les mesures administratives de fermeture des commerces non essentiels ou de restrictions d’accueil du public.

Par ailleurs, la bailleresse a attendu le 26 octobre 2021, pour signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qui établit qu’elle a laissé à sa locataire un certain délai afin de pouvoir renflouer sa trésorerie avec la reprise de son activité.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer que le commandement lui a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

Enfin, aucun moyen n’est exposé par la locataire à l’appui de sa demande de “caducité” du commandement.

Il convient dès lors, de rejeter la demande de la société RESTAURANT LE PRESTIGE tendant au prononcé de la nullité ou à défaut de la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 par la société SEBOLICLE.

Sur la demande de condamnation in solidum de la société SEBOLICLE et de Monsieur [U] [E] au paiement d’une somme de 160.700 euros aux sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS

Cette demande correspond aux conséquences de la nullité du bail. Or, cette demande ayant été jugée irrecevable, la restitution des sommes versées en application dudit bail (dépôt de garantie, loyers et charges, travaux d’embellissement des locaux) ne peut prospérer et sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation in solidum de la société SEBOLICLE et de Monsieur [U] [E] à payer à la société RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS la somme totale de 367.500 euros

De même, les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS ne sont pas fondées à se prévaloir d’un préjudice économique résultant de la nullité du bail qui n’est pas recevable. Leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 367.500 euros ne peut prospérer et sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [U] [E]

Monsieur [U] [E] expose que les demandes formulées à son encontre, en qualité de gérant de la SCI SEBOLICLE, ne pouvaient prospérer :

— faute pour les sociétés demanderesses de rapporter la preuve qu’il a commis une faute détachable de l’exercice de ses fonctions de gérant, celle-ci n’étant pas décrite dans l’assignation ; que le fait pour Monsieur [U] [E], ès qualités de gérant de la S.C.I. SEBOLICLE, d’avoir fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en raison des loyers impayés, ne peut fonder une action en responsabilité délictuelle ;

— dès lors que les sociétés demanderesses ne peuvent valablement revenir sur la question de la nullité du bail, compte tenu de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 décembre 2022 qui a jugé qu’une telle demande était prescrite,

— l’opposition au commandement visant la clause résolutoire en date du 26 octobre 2020 est dénuée de tout fondement et la délivrance d’un commandement était justifiée par le manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges.

Il soutient que sa mise en cause n’a été réalisée qu’avec l’intention de lui nuire en faisant peser sur lui la menace de condamnations à des sommes importantes ; que cette action a d’évidence été engagée de totale mauvaise foi dès lors qu’il n’est même pas évoqué une faute de sa part qui permettrait d’engager sa responsabilité.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu de l’article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il ressort de la lecture de l’assignation délivrée par les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS qu’elles recherchaient non pas la responsabilité de Monsieur [E] en sa qualité de gérant de la S.C.I .SEBOLICLE mais l’obligation de ce dernier au passif social en sa qualité d’associé de ladite S.C.I..

Si l’action introduite par les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS est effectivement mal fondée et qu’elles auraient dû tirer les conséquences à l’égard de Monsieur [E] de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 12 décembre 2022, celui-ci ne justifie pas que cette faute lui a effectivement causé un préjudice distinct des frais engagés pour la défense de ses intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [E] ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de la société SEBOLICLE

Dès lors que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de nullité ou à défaut de la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 par la société SEBOLICLE, sa demande de résiliation du bail commercial aux torts de la société RESTAURANT LE PRESTIGE présentée à titre subsidiaire est sans objet et ne sera pas examinée.

Sur les demandes accessoires

Succombant, les sociétés RESTAURANT LE PRESTIGE et STARFOODS seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la société SEBOLICLE et à Monsieur [U] [E] la somme de 4.000 euros chacun, prenant en compte les deux conclusions d’incident et les conclusions au fond qui ont été nécessaires. Elles sont corrélativement déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rappelle que la demande de prononcé de la nullité du bail commercial du 21 octobre 2014 a été déclaré irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 décembre 2022,

Déboute la S.A.S. RESTAURANT LE PRESTIGE et la S.A.S. STARFOODS de ses demandes de nullité ou à défaut de caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2021 par la société SEBOLICLE, de condamnation in solidum de la société SEBOLICLE et de Monsieur [U] [E] au paiement des sommes de 160.700 euros, de 367.500 euros à titre de dommages-intérêts, au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et de compensation des créances réciproques,

Déboute Monsieur [U] [E] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum la S.A.S. RESTAURANT LE PRESTIGE et la S.A.S. STARFOODS aux dépens,

Condamne in solidum la S.A.S. RESTAURANT LE PRESTIGE et la S.A.S. STARFOODS à verser à la S.C.I. SEBOLICLE la somme de 4.000 (quatre mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A.S. RESTAURANT LE PRESTIGE et la S.A.S. STARFOODS à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 4.000 (quatre mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 07 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA