TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e DURAND

M^e LE PENVEN

M^e LAFARGE

M^e LACAN

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 18/13826 – N° Portalis 352J-W-B7C-COJ4Z

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA SUITE 2008

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E2289 et Maître Donato SIRIGNANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.A. MONTE PASCHI BANQUE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0097

S.C.P. [C] LELONG & ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 14]

représentée par Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0435

Société MESSINE EXPANSION

dissoute le 31 décembre 2017

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [O] [M] en qualité de mandataire ad hoc

Décision du 12 Mars 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 18/13826 – N° Portalis 352J-W-B7C-COJ4Z

Monsieur [O] [M] en qualité de mandataire ad hoc de la Société MESSINE EXPANSION

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0780

Madame [F] [T] en qualité d’ancien liquidateur de la Société MESSINE EXPANSION, décédée

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [I] [W] représentée par ses tutrices Madame [Y] [W] et Madame [X] [W], venant aux droits de Madame [F] [T], décédée

[Adresse 4]

[Localité 13]

représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0780

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés Alice LEFAUCONNIER, Greffière lors des débats et Diane FARIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière (ci-après SCI) La Suite 2008, dont le gérant est M. [H] [L], a acquis le 4 septembre 2008 un appartement avec parking situé au [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Adresse 15] (75016) pour un prix net vendeur de 1.567.500 euros, avec le concours financier de la SA Monte Paschi Banque qui lui a consenti un prêt de 1.000.000 d’euros.

Entre 2008 et 2010, la SCI a cumulé des retards de paiement des échéances du prêt.

Le 1er octobre 2010, la SA Monte Paschi banque a consenti à la SCI un second prêt d’un montant de 400.000 euros aux fins de lui permettre de régulariser sa situation.

La SA Monte Paschi banque bénéficiait dès lors sur le bien d’une inscription de privilège de prêteur de deniers d’un montant de 1.000.000 d’euros au titre du premier prêt et d’une inscription d’hypothèque conventionnelle en garantie du remboursement du second prêt.

La SCI n’a pas honoré les échéances de remboursement des prêts et la SA Monte Paschi banque lui a fait délivrer le 5 février 2013 un commandement de payer valant saisie-immobilière pour un montant de 1.476.417,52 euros.

Par exploit d’huissier de justice du 21 mai 2013, la banque a fait assigner la SCI devant le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Paris à une audience d’orientation en vue de la vente judiciaire du bien.

Par jugement du 30 août 2013, le juge de l’exécution a autorisé la vente forcée dudit bien à l’audience d’adjudication du 12 décembre 2013 et fixé la créance de la SA Monte Paschi banque à la somme de 1.476.417,52 euros arrêtée au 1er août 2011, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel de 6% majoré de 3% continuant à courir à compter de cette date et jusqu’à parfait paiement.

Le 22 novembre 2013, la SCI a conclu avec Mme [F] [T] un « contrat de vente privée d’appartement » sous-seing privé au prix de 2.300.000 euros net vendeur, comprenant une clause de substitution en faveur de l’acquéreur au profit de la SCI Messine expansion dont Mme [T] était la gérante, ainsi que la reconnaissance par cette dernière de ce qu’elle était informée de la procédure de saisie immobilière et de la date d’adjudication du 12 décembre 2013, et prévoyant le versement par l’acquéreur d’une somme de 1.450.000 euros avant le 5 décembre 2013 directement entre les mains de la SA Monte Paschi banque à titre d’avance sur le prix.

Par acte authentique du 5 décembre 2013 dressé par Maître [B] [C], notaire associé de la société civile professionnelle [C] Lelong & associés, la SCI a consenti à la SCI Messine expansion, représentée par sa gérante, Mme [T], une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant au 28 février 2014 à 16 heures, moyennant un prix de 1.800.000 euros payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. La promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’au moins 600.000 euros.

La SA Monte Paschi banque ayant refusé de donner mainlevée du commandement de payer et de renoncer à la saisie immobilière qu’elle avait initiée, par jugement du 12 décembre 2013, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a déclaré adjudicataire cet établissement bancaire de l’ensemble immobilier au prix de 1.450.000 euros, rendant ainsi l’acte authentique précité caduc.

Suivant acte authentique reçu par Maître [C] en date du 22 juillet 2015, la SCI Messine expansion a acquis de la SA Monte Paschi Banque l’ensemble immobilier au prix principal de 1.800.000 euros.

La SCI Messine expansion a été dissoute et radiée du registre du commerce et des sociétés le 31 décembre 2017, Mme [T] ayant été nommée liquidateur amiable. Ses fonctions ont pris fin le 31 janvier 2018.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2018, la SCI a fait assigner devant la présente juridiction Mme [T] agissant pour elle-même et ès-qualités de liquidateur de la SCI Messine expansion, la SCI Messine expansion jusqu’à la nomination d’un mandataire ad hoc, la SA Monte Paschi banque et la SCP [C] Lelong & associés aux fins de voir, aux visas des articles 1103, 1138, 1147, 1303, 1382, 1844-8 alinéa 3 anciens du code civil et de l’article L.611-3 du code de commerce :

« -AVANT-DIRE DROIT, DESIGNER un mandataire ad hoc, conformément aux dispositions de l’article L. 611-3 du code de commerce et 1844-8 alinéa 3 du code civil, aux frais de madame [F] [T] es qualité de liquidateur, avec pour mission de représenter la société Messine expansion et de lui donner tous pouvoirs pour représenter la société Messine expansion dans le cadre de l’instance ;

— DECLARER recevable et bien fondé l’action engagée par la SCI ;

— DIRE ET JUGER que la banque MONTE PASCHI a commis des fautes indépendantes du seul exercice de la voie d’exécution en refusant la réalisation amiable du Bien, de mauvaise foi, sur la base d’informations manifestement erronées et trompeuses et en profitant d’une situation de faiblesse de son débiteur pour s’enrichir sans cause en causant un préjudice direct et certain de 850.000 € à la SCI ;

— DIRE ET JUGER nul l’acte du 5 décembre 2013 en raison de l’erreur sur les qualités substantielles subie par la SCI et des tromperies dolosives de Madame [T] et de la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER;

— DIRE ET JUGER que Madame [T] et la SCI Messine expansion ont commis des fautes en n’exécutant pas le contrat de vente privée d’appartement du 22 novembre 2013 conclu avec la SCI entrainant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l''article 1147 du Code Civil;

— DIRE ET JUGER que la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER a commis des fautes entrainant sa responsabilité en contribuant à la réalisation des erreurs et fautes commises par Madame [T] et/ou la banque MONTE PASCHI ;

— DIRE ET JUGER qu’il résulte des faits et circonstances de la cause que la banque MONTE PASCHI, Madame [T] et/ou la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER se sont entendus frauduleusement au préjudice la SCI à concurrence de 850.000 € ;

En conséquence, CONDAMNER IN SOLIDUM la banque MONTE PASCHI, Madame [T], la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER à payer à la SCI, une somme de 850.000 € au titre de son préjudice financier directement subi outre intérêts;

CONDAMNER la banque MONTE PASCHI, Madame [T], la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER à payer à la SCI la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier DUTOUR "

Par jugement du 15 novembre 2021, le présent tribunal a désigné M. [O] [M] en qualité de mandataire ad hoc avec mission de représenter la SCI Messine expansion dans l’instance au fond, ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 19 octobre 2020 et la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à la mise en état pour constitution du mandataire ad hoc et régularisation des prétentions de la SCI à l’égard de la SCI Messine expansion, sursoit à statuer sur les demandes présentées au fond par les parties, et réservé les dépens.

Mme [T] est décédée le [Date décès 2] 2022, laissant pour héritière de la totalité de sa succession Mme [I] [W] qui a déclaré accepter la succession sous bénéfice d’inventaire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 novembre 2024, aux visas des articles anciens 1103, 1138, 1147, 1303, 1382, 1844-8 alinéa 3 et 2224 du code civil, de l’article L.611-3 du code de commerce, et des articles 122 et 789 du code de procédure civile, la SCI demande au tribunal de :

«  Déclarer recevable et bien fondé l’action engagée par la SCI ;

Juger prescrite les demandes, fins et prétentions tenant au paiement des intérêts de la créance de la banque MONTE PASCHI et en conséquence, rejeter lesdites demandes, fins et prétentions,

JUGER que la banque MONTE PASCHI a commis des fautes indépendantes du seul exercice de la voie d’exécution en refusant la réalisation du Bien, de mauvaise foi, sur la base d’information manifestement erronées et trompeuses et en profitant d’une situation de faiblesse de son débiteur pour s’enrichir sans cause en causant un préjudice direct et certain de 850.000 € à la SCI ;

JUGER nul l’acte du 5 décembre 2013 en raison de l’erreur sur les qualités substantielles subie par la SCI et des tromperies dolosives de Madame [T] et de la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER ;

JUGER que Madame [T] et la SCI Messine expansion ont commis des fautes en n’exécutant pas le contrat de vente privée d’appartement du 22 novembre 2013 conclu avec la SCI entrainant sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du Code civil ;

JUGER que la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER a commis des fautes entrainant sa responsabilité en contribuant à la réalisation des erreurs et fautes commises par Madame [T] et/ou la banque MONTE PASCHI ;

JUGER qu’il résulte des faits et circonstances de la cause que la banque MONTE PASCHI, Madame [T] et/ou la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER se sont entendus frauduleusement au préjudice de la SCI à concurrence de 850.000 € ;

REJETER les demandes, fins et prétentions de la banque MONTE PASCHI, de Madame [W] venant aux droits de Madame [T], de la SCI Messine expansion et de la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER ;

JUGER prescrite les demandes, fins et prétentions tenant au paiement des intérêts de la créance de la banque MONTE PASCH et en conséquence, rejeter lesdites demandes, fins et prétentions ;

En conséquence, CONDAMNER IN SOLIDUM la banque MONTE PASCH, Madame [W] venant aux droits de Madame [T], la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER à payer à la SCI une somme de 850.000 € au titre de son préjudice financier directement subi ;

CONDAMNER la banque MONTE PASCH, Madame [W] venant aux droits de Madame [T], la SCI Messine expansion et la SCP [C] RETEL LELONG VILLARTAY FAVERIE MERCIER à payer à la SCI la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jonathan Durand. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juin 2019, aux visas des articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, la SCP [C] Lelong & associés demande au tribunal de :

«  Déclarer la SCI irrecevable en ses demandes dirigées contre la concluante en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016.

Subsidiairement au fond

Déclarer la SCI mal fondée en sa prétention à la responsabilité de la concluante.

En tous les cas

Condamner la SCI à payer à la concluante la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC.

Condamner la SCI aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. "

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 9 février 2024, d’une part, Mmes [Y] et [X] [W], agissant en leur qualité de tutrices de Mme [I] [W], elle-même venant aux droits de Mme [F] [T], et, d’autre part, M. [O] [M], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCI Messine expansion, demandent au tribunal de :

«  Débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dire et juger Madame [W], venant aux droits de Madame [T] et Monsieur [O] [M] recevables et bien fondée en leurs demandes et en conséquence,

Condamner la SCI en tous les dépens et au versement de la somme de 10 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC au profit de Madame [W], venant aux droits de Madame [T] et celle de 2 000 euros au profit de Monsieur [O] [M]. "

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la SA Monte Paschi banque demande au tribunal de :

«  DEBOUTER la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions dirigées à l’encontre de la Monte Paschi Banque.

Reconventionnellement,

CONDAMNER la SCI au paiement de la somme de 244.733,34 € en principal outre un intérêt de 6% l’an majoré de 3% à compter du 7 janvier 2014.

En tout état de cause,

Conformément aux articles 696, 699, 697, 698 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 aux articles 697, 698 du Code de procédure civile,

DIRE que les dépens seront recouvrés directement par conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI à la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries tenue en juge rapporteur le 8 janvier 2025 et mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé, à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1 – Sur l’intervention volontaire de Mme [W]

Il convient de recevoir Mme [I] [W], représentée par ses tutrices, Mmes [Y] et [X] [W], en son intervention volontaire principale, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle vient aux droits de Mme [F] [T], décédée.

2 – Sur les demandes dirigées contre la SA Monte Paschi banque

2.1 – Sur le manquement au devoir de conseil

La SCI fait grief à la SA Monte Paschi banque d’avoir manqué au devoir de mise en garde et de conseil qui consiste pour un établissement de crédit à alerter l’emprunteur au regard de ses capacités financières et du risque d’endettement né de l’octroi du prêt en lui octroyant un second crédit de 400.000 euros en 2010 pour financer le paiement des arriérés d’échéances du premier emprunt contracté en 2008, alors que sa capacité financière, au regard notamment des revenus dégagés par la location du bien, ne permettait pas une telle solution qui s’avérait par ailleurs excessivement onéreuse, au détriment d’une solution de restructuration de la dette, par le biais par exemple d’un allongement de la durée du prêt.

En réplique, la SA Monte Paschi banque conteste tout d’abord l’existence du bail commercial qui selon elle consiste en un simple montage pour les besoins de la cause pour donner une crédibilité à la demande de prêt et qui n’a d’ailleurs pas été retenue par le juge de l’exécution, relevant que le bien a été cédé libre de toute occupation.

Elle fait valoir que les demandes de la SCI sont prescrites, ce qui explique selon elle « l’absence de ce grief dans le dispositif » de ses écritures. Elle expose que la défenderesse n’a jamais mis en œuvre les moyens réels de remboursement du prêt, que ce soit par la mise en location du bien financé et/ou par apport en compte courant d’associé, soutenant que le caractère disproportionné d’un prêt accordé à une SCI doit être apprécié de façon globale, c’est-à-dire en considération des loyers que peut générer l’actif mais également des facultés contributives des associés. Elle expose qu’au cas particulier, la défaillance de la société emprunteuse n’était pas inévitable et n’est dûe qu’à l’absence vraisemblablement volontaire de versement de loyers et de contribution des associés.

Sur ce,

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la SCI ne forme aucune prétention sur le fondement d’un manquement au devoir de mise en garde lors de l’octroi du second prêt en 2010.

En conséquence, le tribunal n’est pas saisi de cette demande.

2.2 – Sur les manœuvres dolosives

La SCI fait valoir que la SA Monte Paschi banque a engagé sa responsabilité en usant de manœuvres dolosives et en faisant preuve de mauvaise foi.

Elle lui reproche ainsi d’avoir usé de manœuvres dolosives aux fins de s’enrichir à ses dépens en ne donnant pas suite à sa proposition faite avant l’audience d’adjudication de lui verser immédiatement la somme de 1.450.000 euros dont elle justifiait du sérieux par le contrat de vente privée conclu avec Mme [T] qui présentait des garanties sérieuses de solvabilité, soit le montant qu’elle réclamait au titre de son commandement de payer, et en notifiant une information fausse et trompeuse sur le décompte des intérêts qu’elle devait, la somme ayant augmenté de 218.316,02 euros entre le commandement délivré le 5 février 2013 et le décompte communiqué au notaire par courriel du 29 novembre 2013.

Plus particulièrement sur le calcul des intérêts, la demanderesse fait valoir que c’est à tort que la banque justifie la somme de 218.316,02 euros en prétendant qu’elle correspond aux intérêts dus depuis le 1er août 2011 alors que, selon elle, la lecture du commandement permet de constater que les intérêts de retard (6%) et les pénalités de retard (3%) courant depuis le 1er août 2011 étaient déjà inclus dans la dette principale de 1.476.41,32 euros réclamée le 5 février 2013 et ne pouvaient donc être réclamés à nouveau pour la même période. Elle soutient dès lors que la banque s’est rendue coupable de dol en communiquant un décompte erroné d’au moins 135.000 euros pour justifier son refus et empêcher ainsi la vente amiable du bien, lui causant ainsi une perte de gain qu’elle évalue à la somme de 850.000 euros correspondant à la différence du prix de cession visé dans le contrat de vente sous-seing privé et le solde dû à la banque. La SCI ajoute qu’en tout état de cause, la banque ne peut réclamer un montant aussi important au titre des intérêts de retard inclus dans une clause pénale qui peut être révisée par le juge au regard de son caractère disproportionné qui est caractérisé en l’espèce par l’absence de préjudice pour la banque qui reconnaît avoir revendu le bien par la suite générant une plus-value dont elle ne précise pas le montant.

La SCI dénonce dès lors la mauvaise foi de la SA Monte Paschi banque qui a refusé ses propositions de règlement des arriérés et obtenu de manière non contradictoire une ordonnance de saisie le 30 août 2013 en omettant sciemment de révéler lesdites propositions ainsi que l’existence d’un bail commercial lié au bien. Elle affirme que ces agissements caractérisent une intention frauduleuse d’empêcher la vente amiable du bien et contreviennent ainsi aux dispositions de l’ordonnance de 2006 qui contraint les créanciers à faciliter la vente au meilleur prix du bien saisi dans l’intérêt commun de toutes les parties. Elle ajoute qu’elle a été ainsi privée de la possibilité de faire une plus-value de 850.000 euros lui permettant d’indemniser son créancier, alors que la banque a bénéficié d’un enrichissement sans cause d’un montant minimum de 450.000 euros.

La demanderesse sollicite dès lors la condamnation de la banque in solidum avec les autres défenderesses à l’indemniser de son préjudice financier sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil à hauteur de 850.000 euros.

En réplique, concernant sa créance, la SA Monte Paschi banque souligne l’absence de réelle volonté de la demanderesse de trouver une solution amiable au litige et relève que celle-ci s’est abstenue de proposer une vente volontaire lors de l’audience éventuelle et de déclarer son état de cessation de paiement afin de solliciter l’ouverture d’une procédure collective.

S’agissant du montant des intérêts réclamé par un courriel du 29 novembre 2013 adressé à Maître [C], elle expose que l’augmentation de la somme de 218.316,02 euros porte sur une période de 297 jours, soit entre le 1er août 2011, date à laquelle le juge de l’exécution a arrêté sa créance à la somme de 1.476.417,32 euros assortie des intérêts au taux conventionnel de 6% majoré de 3%, conformément aux stipulations contractuelles, soit un taux global de 9%. Elle soutient que ce taux d’intérêt ne saurait être remis en question faute de l’avoir été lors de l’audience d’orientation, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à cette créance fixée par le juge de l’exécution tant au titre du nominal que du taux d’intérêt.

Elle conteste dès lors toute manœuvre dolosive de sa part, soulignant avoir appliqué le taux seulement de 6% sur le décompte des sommes dues à compter du 1er août 2011 au lieu des 9% qu’elle était en droit de réclamer et avoir communiqué des informations exactes sur sa créance. Elle affirme ne pouvoir dès lors être tenue pour responsable de l’incapacité de la SCI à régler sa dette avant l’audience d’adjudication à laquelle elle a soutenu des enchères et acquis le bien pour la somme de 1.450.000 euros sans aucune garantie alors de revendre le bien au même prix, ne contestant pas cependant avoir fait une plus-value qu’elle dit bien moindre à celle alléguée par la demanderesse qui ne prend pas en compte les diverses sommes qu’elle a dû engager (frais préalables, droits de mutation, outre le coût du portage financier jusqu’à la revente du bien 18 mois plus tard et le paiement de l’impôt correspondant). Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché d’avoir refusé la vente amiable, aucune obligation de la sorte ne s’imposant à elle une fois l’audience d’orientation passée et que son enrichissement n’est pas sans cause mais lié au fait qu’elle est devenue propriétaire du bien. Elle indique faire sienne l’argumentation de Mme [W], venant aux droits de Mme [T], qu’elle estime éclairante sur la chronologie des faits et le comportement de M. [H] [L].

Enfin, elle se dit de bonne foi, rappelant que la déchéance du terme est intervenue en août 2011, la demanderesse n’ayant jamais vraiment remboursé les échéances d’un bien à usage d’habitation dont l’occupation à titre commerciale n’a jamais été démontrée et qui servait en réalité de pied-à-terre à la famille du gérant de la SCI.

Sur ce,

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de la lecture du jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Paris le 30 août 2013 que le montant retenu pour la créance de la banque est d’un " montant de 1.476.417,52 euros selon décompte arrêté au 01/08/2011, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 6% (taux du prêt) + 3% continuant à courir à compter depuis cette date et jusqu’au parfait paiement ".

Par ailleurs, le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 février 2013 fait mention de manière claire et compréhensible d’une créance du montant précité « selon décompte arrêté au 1er août 2011, avec le détail des sommes dues en principal et accessoires au titre des deux prêts, soit la somme de 1.038.797,34 euros au titre du premier et celle de 437.620,18 euros au titre du second », " Outre les intérêts au taux contractuel de 6% (taux du prêt) + 3% à courir à compter de cette date jusqu’au parfait règlement, et outre le coût du présent commandement ".

La SCI, qui produit elle-même le commandement, ne peut dès lors soutenir qu’elle ignorait, d’une part, que le montant de 1.476.417, 52 euros correspondait à sa créance arrêtée au 1er août 2011 et, d’autre part, que le taux global d’intérêt applicable à sa dette à compter de cette date était de 9% par an.

Il revenait à la SCI de contester le montant des accessoires de sa dette devant le juge de l’exécution, ce qu’elle n’a pas fait.

En toute hypothèse, il ressort de ces éléments que la SA Monte Paschi banque n’a pas fait preuve de manœuvres dolosives en réclamant par courriel du 29 novembre 2013 adressé à Maître [C] la somme précitée augmentée des intérêts qui ont couru depuis le 1er août 2011,

Par ailleurs, si la demanderesse affirme que la banque a omis sciemment de révéler les propositions de règlement amiable ainsi que l’existence d’un bail commercial lié au bien, elle n’en rapporte pas la preuve, étant observé qu’elle avait la possibilité de faire valoir elle-même ces éléments notamment lors de l’audience d’orientation au soutien d’une demande d’autorisation judiciaire de vente amiable qu’elle ne prétend pourtant pas avoir formulée.

A cet égard, s’agissant de l’occupation du bien dont elle fait grief à la banque de ne pas en avoir fait état, le tribunal relève le caractère non pertinent de ce grief en ce qu’il n’est pas rapporté la preuve de la réalité de l’occupation effective à titre commercial par la société Feder Petroli Green Road SRI. En effet, la production d’un document rédigé en italien et non traduit en français avec l’intitulé « CONTRATTO DI LOCAZIONE », n’est pas probant sur ce point, pas plus que la production de lettres de relance de la société EDF pour la période du 02/02/2014 au 01/02/2015, soit une période où le bien n’était plus la propriété de la SCI. Le tribunal relève par ailleurs qu’il ressort d’un courriel du 16 décembre 2013 adressé par le conseil italien de M. [H] [L], Maître [E] [L], avocat à Rome, à l’ensemble des parties concernées par la vente du bien en décembre 2013 que la société désignée comme locataire était en réalité dirigée par " l’avocat [L] ", étant précisé que M. [H] exerce cette profession, qu’il désigne comme CEO (NDR : Chief Executive Officer) de la société Feder Petroli Green Road SRI.

Enfin, la SCI n’invoque à l’appui de ses moyens aucun texte obligeant légalement un créancier à accepter une proposition de règlement amiable et ne saurait donc démontrer l’existence d’une manœuvre frauduleuse résultant du refus de la SA Monte Paschi banque de renoncer à la condition d’être impérativement réglée de sa créance avant l’audience d’adjudication, dont M. [L] connaissait nécessairement la date et qui est d’ailleurs mentionnée dans le contrat de vente privée du 22 novembre 2013.

En conséquence, la SCI ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives imputables à la SA Monte Paschi banque.

3 – Sur la demande de nullité de l’acte notarié du 5 décembre 2013

La SCI sollicite la nullité de l’acte notarié du 5 décembre 2013 sur le fondement de l’erreur ou du dol, soutenant avoir été victime de manœuvres dolosives commises de manière concertée par Mme [T] et Maître [C], et estime que la SCI Messine expansion et sa gérante ont engagé leur responsabilité contractuelle en n’exécutant pas les obligations stipulées par l’acte sous-seing privé du 22 novembre 2013.

3.1 – Sur les manœuvres dolosives imputables à Mme [T] et la SCI Messine expansion

La SCI fait valoir que Mme [W], qui vient aux droits de Mme [T] qui était une professionnelle experte de l’immobilier en ce qu’elle exerçait les activités de marchand de biens, agent immobilier et loueur au sein de multiples sociétés, ne saurait se prévaloir d’un vice du consentement de la défunte lors de la conclusion du contrat de vente privée.

Elle soutient qu’au contraire, c’est elle qui a été victime des agissements de Mme [T] qui, avec la complicité de son notaire, lui a imposé lors de la signature de l’acte authentique le 5 décembre 2013, de nouvelles conditions drastiquement différentes de celles prévues dans l’acte sous seing privé signé une quinzaine de jours auparavant, à savoir une promesse unilatérale de vente et non plus une promesse synallagmatique, un prix de vente de 1.800.000 euros contre 2.300.000 euros, une condition de financement et la suppression de la mention relative au désintéressement de la banque, tout en lui affirmant que l’acte pourrait lui permettre de solder le litige avec cette dernière.

Elle fait valoir que Mme [T] et le notaire, informés par la banque des nouvelles conditions de cette dernière, ne pouvaient ignorer que l’acte serait invalidé et l’ont sciemment trompée. Elle indique solliciter dès lors la nullité de l’acte notarié du 5 décembre 2013 au titre de l’erreur sur les qualités du contrat et des manœuvres dolosives de Mme [T] et de Maître [C] et l’exécution des dispositions du contrat de vente privé du 22 novembre 2013. Elle sollicite en conséquence à titre de dommages et intérêts la réparation intégrale du préjudice causé par ces manœuvres dolosives.

A défaut, reprochant à Mme [T] et à la SCI Messine expansion de ne pas avoir exécuté l’acte de vente privée, elle sollicite sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil des dommages et intérêts à hauteur de 850.000 euros.

En réplique, Mme [W] et M. [M], ès-qualités de mandataire de la SCI Messine expansion, exposent à titre liminaire qu’en 2013, Mme [T], alors âgée de 77 ans, très affaiblie par des problèmes de santé et déjà résidente d’un duplex qui n’était plus adapté à sa situation dans l’immeuble, s’est rapprochée de M. [H] [L] qui l’avait informée de son souhait de vendre le bien détenu par la SCI situé dans le même immeuble et a ainsi signé le 22 novembre 2013 le contrat préparé par le vendeur sans l’avoir réellement lu. Ils ajoutent que les parties ont régularisé chez Maître [C], notaire choisi par les deux parties, le compromis de vente le 5 décembre 2013, le prix étant alors revu à la baisse par M. [L] et sans que Mme [T] ait été tenue informée des négociations avec la SA Monte Paschi banque, la seule information lui étant parvenue ayant été le refus de la banque à laquelle l’acte authentique avait été transmis et rendant celui-ci caduc. Ils indiquent que Mme [T] n’a pas participé aux enchères et s’est portée acquéreuse du bien qu’en 2015 lorsque la banque a décidé de revendre le bien, avant de le céder à son tour pour raison médicale, par acte authentique du 30 novembre 2017, sans réaliser de réelle plus-value compte tenu des frais déboursés au titre des divers travaux, frais et taxes. Ils précisent que la SCI Messine expansion qui n’avait dès lors plus d’objet a fait l’objet d’une liquidation.

Ils concluent à l’inutilité de la recherche de l’existence de l’erreur invoquée par la SCI au soutien de sa demande d’annulation de l’acte authentique du 5 décembre 2013, faisant valoir que la caducité de l’acte résultant de l’absence de mainlevée de l’inscription prise par la banque rend sans objet la recherche d’une telle erreur qui, au surplus, n’existe pas dès lors que plusieurs lettres de M. [L] en date des 5, 12 et 16 décembre 2013 démontrent qu’il a fixé lui-même le prix de 1.800.000 euros lors du rendez-vous de signature.

Ils soutiennent ensuite qu’aucune attitude dolosive ne peut être reprochée à Mme [T] qui, au contraire, au regard de son état de santé dégradé suite à une chute en 2012 et la prise d’antidépresseurs au cours du second semestre de l’année 2013, a été victime des manœuvres de M. [L], ce qui résulte des conditions mêmes prévues à l’acte sous-seing privé du 22 novembre 2013, dont notamment le prix de vente qui était fixé sur la base d’un prix au m² de l’ordre de 15.000 euros, soit supérieur de 4.000 euros au prix du marché qui sera finalement celui auquel le bien sera adjugé.

Ils font valoir par ailleurs que M. [L] a fixé lui-même le nouveau prix de 1.800.000 euros lors de la régularisation de l’acte authentique, ce dernier supposant vraisemblablement que le prix indiqué dans l’acte sous-seing-privé serait trop révélateur des pressions exercées sur sa cocontractante, et entendent démontrer que les manœuvres dolosives attribuées par la demanderesse à Mme [T] sont totalement imaginaires dès lors que M. [L], alors assisté d’un conseil italien et d’un conseil français, était en contact avec la banque créancière, ce qui résulte de plusieurs correspondances échangées entre les parties, et notamment, selon eux, d’un courriel rédigé en italien adressé à trois dirigeants de la banque le 5 décembre 2013 au matin. Ils soutiennent que M. [L] a ainsi obtenu tous les éléments, et a eu donc connaissance des exigences de la SA Monté Paschi banque avant la signature de l’acte et que si les conditions de sa négociation avec celle-ci ne lui avaient pas donné satisfaction, il n’aurait pas signé le compromis. Ils ajoutent que la possibilité que M. [L], assisté de son conseil, ait décidé de passer outre le refus de la banque ne peut être exclue et, a fortiori, imputée à Mme [T] qui était tiers aux négociations.

Ils observent par ailleurs que la SCI s’est abstenue de solliciter l’autorisation judiciaire de vendre le bien à l’amiable, possibilité qu’elle avait sur le fondement tant de l’acte sous seing-privé que de l’acte authentique.

Ils affirment que la bonne foi de Mme [T] résulte également du fait que cette dernière n’a pas porté d’enchères à l’audience du 12 décembre 2013 et n’a donc manifestement tiré aucun bénéfice des manœuvres dolosives qui lui sont attribuées à tort.

Les concluants font valoir par ailleurs la nullité ab initio de l’acte sous-seing privé du 22 novembre 2013 qui méconnaissait l’interdiction d’aliéner un bien faisant l’objet d’une saisie prévue par l’article L.321-2 du code des procédures civiles d’exécution pour conclure au rejet de l’action en responsabilité contractuelle dirigée contre Mme [T].

Enfin, ils soutiennent l’absence de préjudice qui en tout état de cause n’est pas démontré en ce que le bien a été vendu à son juste prix à la barre et que la demanderesse omet de prendre en considération dans l’appréciation des plus-values apparentes réalisées les diverses sommes payées par les défenderesses en sus du prix d’acquisition et l’évolution du prix du marché immobilier dans leurs opérations réciproques.

Sur ce,

Les affirmations de la SCI quant à des conditions qui auraient été imposées à son gérant par Mme [T] lors de la signature de l’acte sous-seing privé du 22 novembre 2013 ne sont étayées par aucun document.

Il résulte au contraire du prix de vente fixé, soit 2.300.000 euros ainsi que de l’engagement pris par Mme [T] de verser une somme de 1.450.000 euros à la banque avant même la régularisation de la vente, que l’acte présentait des avantages principalement pour la SCI.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la SCI et son gérant, M. [H] [L], étaient assistés à l’époque de deux conseils, Maître Yann [A], avocat au barreau de Paris, et Maître [E] [L], avocat au barreau de Rome, et que le premier était en contact avec des responsables de l’établissement bancaire.

Comme exposé précédemment, s’il n’est pas contesté que le notaire n’a communiqué au gérant de la SCI Messine expansion les conditions imposées par la banque reçues par courriel du 29 novembre 2013 que le jour de la signature, la SCI ne peut raisonnablement prétendre qu’elle n’avait pas connaissance du montant de la créance de la banque avant ce rendez-vous ni de la date de l’audience d’adjudication qui constituait nécessairement la date butoir pour désintéresser la banque ainsi que les conséquences de sa défaillance, à savoir la vente du bien aux enchères.

Il résulte de ces éléments que le 5 décembre 2013, le représentant de la SCI, M. [H] [L], lui-même avocat, a signé l’acte authentique en ayant connaissance des conditions imposées par la banque.

S’agissant des manœuvres dolosives qui selon lui ont consisté à lui imposer une baisse du prix et à lui faire croire que la régularisation de l’acte suffirait à convaincre la SA Monte Paschi banque de renoncer à la vente forcée du bien, leur réalité n’est étayée par aucun élément probant.

Il ressort des documents produits et notamment d’un courriel du conseil italien de la SCI du 16 décembre 2013 que " Avec sa grande surprise, on (M. [L]) lui a montré une lettre datée du 29/11/2013 de la Banque dans laquelle la Banque affirmait que la propriété en question était aux enchères pour le 14/12/2013 au TGI de Paris. La procédure ne suivra pas son cours s’ils reçoivent les montants de € 1.694.733.34 et de € 33.796,31, auxquels s’ajoutent les honoraires de l’avocat et un montant de 278,58 par jour d’intérêts jusqu’à 12heures avant le 13/12/2013 pour un totale de € 1.728.549,49. Face à une telle augmentation de prix jamais communiquées le Gérant fixe le prix de nouveau à 1.800.000 € et Madame [T] s’engage à payer à la Banque au plus tard le 28/02/2014 (…) ".

Le tribunal ne peut tirer aucune conséquence sur d’éventuelles manœuvres dolosives de la part de Mme [T] de l’attestation de Mme [U] [P], interprète en italien présente lors du rendez-vous de signature, qui indique que s’il est d’usage qu’elle ait communication par les notaires des documents à traduire avant les rendez-vous de signature, tel ne fut pas le cas en l’espèce, et qu’à la question posée par M. [H] [L] " tout est en ordre, tout va bien ? « , le notaire a répondu » Oui, tout est en ordre. ", la préparation du rendez-vous et les propos du notaire, qui ne font pas explicitement référence à une garantie donnée par celui-ci d’une renonciation de la banque à poursuivre la vente judiciaire du bien, n’étant pas révélateurs des faits dénoncés et, au surplus, imputables à Mme [T].

Enfin, la demanderesse fait défaut à rapporter la preuve de la moindre connivence entre Mme [T] et la SA Monte Paschi banque qui laisserait supposer une entente pour que la seconde devienne adjudicataire du bien en vue de sa revente dix-huit mois plus tard à la première, et ce aux fins de léser la SCI

En conséquence, la SCI ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives imputables à Mme [T] et à la SCI Messine expansion.

3.2 – Sur les manœuvres dolosives de Maître [C]

Comme exposé précédemment, la SCI fait grief à Maître [C], qu’elle qualifie de notaire habituel de Mme [T], et qui avait connaissance de toute la documentation utile à la conclusion de l’acte authentique, et notamment du contrat privé de vente du 22 novembre 2013, d’avoir régularisé un acte authentique comprenant des stipulations radicalement différentes de cet acte, lui étant significativement défavorables, et dont il connaissait par avance le caractère invalide. Elle conclut en conséquence à sa condamnation in solidum avec les autres parties défenderesses à lui verser la somme de 850.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En réplique, la SCP [C] Lelong & associés soutient l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle faisant valoir l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 11 février 2016 devenu définitif, la SCI s’étant désistée de son appel interjeté à l’encontre de cette décision, et devant lequel la demanderesse a déjà recherché sa responsabilité délictuelle sur les mêmes fondements, à savoir un défaut de conseil et une prétendue complicité avec Mme [T], et réclamé en conséquence sa condamnation à lui payer la somme de 850.000 euros au titre de son préjudice financier, outre celle de 500.000 en réparation de son préjudice moral. Elle fait ainsi valoir l’identité d’objet, de cause et de parties.

A titre subsidiaire, elle conclut sur le mal fondé de la demande, faisant valoir que la nullité de l’acte authentique du 5 décembre 2013 n’aurait pas vocation à faire revivre le contrat de vente privée conclu par acte sous-seing privé du 22 novembre 2013 qui est lui-même nul de plein droit. Elle ajoute que compte tenu des circonstances et notamment de l’expertise de son gérant, M. [H] [L] qui est lui-même avocat à Rome, la SCI ne peut prétendre avoir consenti le 5 décembre 2013 une promesse unilatérale de vente sans conscience de sa nature et de ses effets. Enfin, elle soutient n’avoir jamais été chargée de négocier la mainlevée du commandement ou un sursis aux poursuites immobilières et le report de l’adjudication, ces négociations étant menées par Maître Yann Vancauwenberghe, avocat au barreau de Paris mandatée à cet effet par la demanderesse.

Sur ce,

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée ne peut jouer que si la nouvelle demande est la même, qu’elle est fondée sur la même cause, qu’elle concerne les mêmes parties prises en la même qualité.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il résulte du jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre une identité de parties et de cause avec la présente procédure, la SCI ayant recherché la responsabilité civile professionnelle de l’étude notariale en lui reprochant notamment, en sa qualité de rédacteur d’acte notarié, d’avoir manqué à son devoir de conseil en dénaturant et vidant de sa substance la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 22 novembre 2013, et en rédigeant un acte unilatéral de vente nul et de nul effet, dès lors qu’elle était dans l’impossibilité légale de promettre de vendre un bien saisi sans l’accord du créancier saisissant et d’avoir ainsi rédigé un acte qui était radicalement contraire à ses intérêts, sollicitant ainsi la réparation d’un préjudice financier de 850.000 euros.

Il en résulte que les demandes formulées par la SCI fondées sur la responsabilité de l’étude notariale se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement précité dont le caractère définitif n’est pas contesté, étant rappelé pour mémoire que le tribunal de grande instance de Nanterre n’a pas relevé dans sa décision de manquement autre que celui évoqué précédemment, estimant notamment qu’il n’était pas rapporté la preuve que la SCI Messine expansion aurait investi Maître [C] d’une mission particulière d’entremise avec le créancier poursuivant excédant l’exercice, par le notaire, des formalités préalables à la conclusion de l’acte authentique nécessitées du fait de la publication du commandement de payer valant saisie-immobilière.

Le tribunal fait également sienne la motivation de la juridiction précitée en ce qu’elle a jugé que ne constituait pas une faute imputable au notaire le fait que les parties se soient accordées sur de nouvelles dispositions contractuelles, distinctes de celles contenues dans l’acte sous seing privé du 22 novembre 2013, en particulier sur le prix de vente à la baisse.

S’il n’est pas contesté que Maître [C] n’a informé M. [H] [L] des conditions imposées par la banque avant le rendez-vous de signature du 5 décembre 2013, il n’est pas démontré pour autant l’existence de manœuvres dolosives dès lors que ces conditions ont bien été communiquées au représentant de la SCI avant la signature de l’acte authentique.

Enfin, comme retenu précédemment, aucune conséquence juridique ne saurait être tirée du témoignage de l’interprète présent lors du rendez-vous, celui-ci étant sujet à diverses interprétations dont celle consistant à retenir que Maître [C] a confirmé que l’acte rédigé était valable sans pour autant donner l’assurance de ce qu’il avait pour conséquence de mettre fin aux poursuites de la banque.

En conséquence, la SCI ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives imputables à la SCP [C] Lelong & associés.

3.3 – Sur la nullité de l’acte authentique et ses conséquences

L’article 1109 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au présent litige, dispose qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1110 du même code dispose que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Aux termes de l’article 1116 du code précité, Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, il a été démontré qu’aucune manœuvre dolosive n’est imputable aux intervenants à l’acte et que par ailleurs, le représentant de la SCI a signé l’acte en ayant connaissance que la SA Monté Paschi banque consentirait à donner mainlevée du commandement valant saisie qu’à la condition du paiement de la somme de l.694.732,34 euros, outre intérêts de retard et règlement des frais de saisie pour un montant de 33.796,91 euros, condition qu’il savait manifestement ne pas pouvoir remplir avant l’audience d’adjudication dont il connaissait la date.

Il ne peut dès lors être invoqué une erreur sur la porté de l’acte authentique régularisé.

Dès lors, en l’absence de dol ou erreur caractérisés, la nullité de l’acte n’est pas encourue pour ces motifs.

En revanche, en application de l’article L.321-2 du code des procédures civiles d’exécution, le droit de signer une promesse synallagmatique de vente du bien objet de la saisie est conditionné à la radiation préalable du commandement de saisie. A défaut, le saisi n’est pas encore réinvesti dans son droit de s’engager et de contracter une obligation, soumise ou non à conditions, à propos de ce bien. En conséquence, la promesse synallagmatique de vente portant sur un bien indisponible est atteinte de nullité.

En l’espèce, le commandement de saisie n’ayant pas été radié au moment de la signature, l’acte authentique signé le 5 décembre 2013 portait sur un bien indisponible et doit donc être annulé.

Pour l’ensemble de ces raisons, la SCI, qui ne pouvait céder un bien indisponible, ne saurait rechercher la responsabilité des défenderesses sur le fondement de la nullité de l’acte authentique du 5 décembre 2013 ou d’une inexécution du contrat de vente privée du 22 novembre 2013.

Elle est en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

4 – Sur la demande reconventionnelle de la SA Monte Paschi banque

A titre reconventionnel, la banque fait valoir que la demanderesse reste lui devoir la somme de 244.733,44 euros en principal outre un intérêt de 6% l’an majoré de 3% à compter du 12 décembre 2013, date de l’adjudication du bien à son profit pour la somme de 1.450.000 euros. S’agissant de la prescription quinquennale, sans contester son principe, elle fait valoir, d’une part, que son point de départ est la date du jugement d’adjudication et non celle du jugement d’orientation et, d’autre part, que celle-ci étant glissante dans le temps, elle est bien fondée à réclamer le paiement des intérêts à compter du 7 janvier 2014, soit pour les cinq années précédant sa demande formée devant le tribunal par conclusions du 4 janvier 2019.

La SCI conclut au rejet de la demande reconventionnelle de la SA Monte Paschi banque, faisant valoir que cette dernière est prescrite en ce qu’elle a été formulée pour la première fois par conclusions signifiées le 7 janvier 2019, soit au-delà du délai de prescription quinquennal qui a commencé à courir à compter du jugement d’orientation du 30 août 2013.

Sur ce,

Le jugement d’orientation a autorité de la chose jugée, même en l’absence de contestation formée devant le juge de l’exécution sur l’existence ou le montant de la créance (Cass. 2ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-21337).

Par ailleurs, si le créancier peut poursuivre pendant dix ans l’exécution du jugement portant condamnation au paiement d’une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l’article 2224 du code civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.

En l’espèce, par jugement du 30 août 2013, ayant autorité de la chose jugée, le juge de l’exécution a fixé la créance de la SA Monte Paschi banque à la somme de 1.476.417,52 euros arrêtée au 1er août 2011, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel de 6% majoré de 3% continuant à courir à compter de cette date et jusqu’à parfait paiement.

Il n’est pas contesté que le bien a été adjugé à la somme de 1.450.000 euros, si bien qu’il reste dû à la société Monte Paschi banque la somme de (1.694.733,34 – 1.450.000) 244.733,34 euros en principal, outre un intérêt de 6% l’an majoré de 3% à compter du 12 décembre 2013, jour de l’adjudication.

Conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, la banque ne peut obtenir le recouvrement des intérêts échus plus de cinq ans avant sa demande qui a été formée pour la première fois par voie de conclusions signifiées le 7 janvier 2019.

La demande portant sur le recouvrement des intérêts échus avant le 7 janvier 2014 est donc prescrite. En revanche, il convient d’accueillir la demande de condamnation pour la période postérieure à cette date.

En conséquence, la SCI est condamnée au paiement de la somme de 244.733,34 euros en principal, outre un intérêt de 6% l’an majoré de 3% à compter du 7 janvier 2014.

5 – Sur les autres demandes

La demanderesse qui succombe est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la SA Monte Paschi banque et la SCP [C] Lelong & Associés la somme de 2.000 euros, chacune, et à Mme [W] et M. [M], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCI Messine expansion, la somme de 1.000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RECOIT Mme [I] [W], représentées par ses tutrices, Mmes [Y] et [X] [W], en son intervention volontaire principale ;

DIT nul l’acte authentique intitulé « Promesse de vente de lots de copropriété » dressé le 5 décembre 2013 par Maître [B] [C], notaire associé de la SCP [C] Lelong & associés ;

DIT prescrite la demande tendant au paiement des intérêts de la créance de la SA Monte Paschi banque pour la période antérieure au 7 janvier 2014 ;

CONDAMNE la SCI La Suite 2008 à payer à la SA Monte Paschi banque la somme de 244.733,34 euros en principal, outre un intérêt de 6% l’an majoré de 3% à compter du 7 janvier 2014 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la société civile immobilière La Suite 2008 aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société civile immobilière La Suite 2008 à payer à la SA Monte Paschi banque et à la SCP [C] Lelong & Associés la somme de 2.000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière La Suite 2008 à payer à Mme [I] [W], en sa qualité d’ayant droit de Mme [T], représentée par ses tutrices, Mmes [Y] et [X] [W], et à M. [O] [M], ès-qualités de mandataire ad hoc de la société civile immobilière Messine expansion, la somme de 1.000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 16] le 12 Mars 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT