TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08420 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXT

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08420 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZXT

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 30 novembre 2005, la société SGIM devenue la SA ELOGIE-SIEMP a loué à Mme [B] [J] sous l’empire de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un appartement d’une pièce situé [Adresse 1] (escalier 3 – RDC – porte 2) [Localité 3].

A la suite d’absences prolongées signalées par la gardienne de l’immeuble, la SA ELOGIE-SIEMP a mis en demeure Mme [B] [J] par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024 de justifier de son occupation des lieux.

Alors que celle-ci contestait par courrier du 12 avril 2024 avoir abandonné les lieux, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 juin 2024 sur autorisation du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] établissait l’absence de Mme [B] [J] lors de la visite ; que les pièces peu ou pas meublées sont jonchées de plastiques, mouchoirs et détritus ; que dans la cuisine les murs sont perclus de traces d’infiltration sur les zones non carrelées et des débris alimentaires jonchent le sol et l’évier qui semble ne pas avoir été utilisé depuis longtemps ; que la salle d’eau ne comporte pas de produits de toilettes outre une savonnette, un shampoing et un dentifrice ; que le lit est recouvert d’un revêtement souple plastifié blanc et que les lieux ne comportent aucun effet personnel. Le commissaire de justice conclut qu’il règne un certain désordre qui témoigne d’une occupation erratique.

C’est dans ces circonstances que la société SA ELOGIE-SIEMP a assigné Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024 aux fins de voir :

— résilier du bail pour défaut d’entretien et d’occupation des lieux,

— ordonner la libération volontaire des lieux et à défaut l’expulsion de Mme [B] [J] et de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— statuer sur les meubles,

— condamner Mme [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter du lendemain de la résiliation dudit bail jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [B] [J] à verser à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens.

A l’audience du 30 janvier 2025, la SA ELOGIE-SIEMP comparait représentée et réitère les termes de l’assignation. A l’appui de ses demandes, son conseil expose qu’entre 2020 et 2024 Mme [B] [J] a fait l’objet d’hospitalisations en psychiatrie et qu’en 2024 elle a été autorisée à sortir de l’hôpital pour vivre chez sa mère. En réponse aux arguments de défense elle conteste toute intention de nuire à sa locataire, l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et l’indécence du logement qui pourrait lui être imputable. Elle précise que les informations données par la gardienne rélèvent de la mission de surveillance dont elle est investie. La société SA ELOGIE-SIEMP conclut donc au débouté de Mme [B] [J] et au maintien de l’exécution provisoire.

Mme [B] [J] comparait assistée de son conseil, désigné au titre de l’aide juridictionnelle, qui expose à l’audience les conclusions visées par le greffier aux termes desquelles elle sollicite du juge de céans, au visa des article 14-1 et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1719, 1720, 1217, 1231-1 et 1240 et suivants du code civil, outre l’article 9 du code de procédure civile, de :

— ordonner à la demanderesse la communication de la requête et l’ordonnance du 31 mars 2015 ainsi que le descriptif des travaux effectués dans le logement entre le 18 décembre 2018 et le 15 janvier 2019,

— débouter la SA ELOGIE-SIEMP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SA ELOGIE-SIEMP à réaliser les travaux permettant d’assurer une bonne ventilation du logement, une isolation thermique et phonique des murs côté rue et la reprise des peintures après avoir notifié à la locataire la date d’intervention, le descriptif précis des travaux et leur durée,

— autoriser Mme [B] [J] à suspendre le paiement des loyers et charges à compter de janvier 2025 jusqu’à parfaite réalisation des travaux,

— condamner la SA ELOGIE-SIEMP à rembourser à Mme [B] [J] la somme de 4 454,86 euros correspondant aux loyers versés depuis janvier 2019 et jusqu’à décembre 2024 en réparation de son trouble de jouissance,

— condamner la SA ELOGIE-SIEMP à payer à Mme [B] [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et en réparation de son préjudice moral,

— la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner au paiement des dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir qu’elle a justifié dans son courrier du 12 avril 2024 de la réalité de son occupation des lieux et que la SA ELOGIE-SIEMP n’apporte pas de preuve concernant le défaut d’entretien ; qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile c’est à la partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions ; que selon la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, l’absence d’un logement pour raison de santé constitue un motif légitime.

Elle soulève reconventionnellement l’indécence du logement du fait de l’absence de ventilation permettant d’aérer le logement alors que situé au RDC sans barreaux aux fenêtres une aération naturelle ne peut être assurée, du défaut de radiateur dans la salle de bain, de la moquette salie lors du débarras du logement en décembre 2018 qui n’a pas été remplacée et du défaut d’isolation phonique et thermique du logement situé entre un bar à chicha et une préfourrière.

La bailleresse manquant ainsi selon elle à son obligation de délivrance, Mme [B] [J] sollicite sa condamnation à réaliser les travaux de ventilation, isolation thermique et phonique côté rue et reprise de peintures sous astreinte de 200 euros par jour de retard (non repris au dispositif des conclusions qui seul lie le juge) et le remboursement des loyers versés depuis janvier 2019 et le paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral alors que Mme [B] [J] est en situation d’handicap.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’injonction de communiquer la requête et l’ordonnance du 31 mars 2015 ainsi que le descriptif des travaux effectués dans le logement entre le 18 décembre 2018 et le 15 janvier 2019 sollicitée par Mme [B] [J]

Conformément aux dispositions de l’article 133 du code de procédure civile lorsque la communication demandée, comme en l’espèce dans le cadre des conclusions de la défenderesse, n’est pas faite, cette communication peut être demandée au juge.

Néanmoins, dans la mesure où Mme [B] [J] a conclu au fond malgré le défaut de communication, celle-ci est présumée avoir renoncé à la demande.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [B] [J] au titre du trouble de jouissance et de l’indécence du logement

Dans la mesure où la réponse à cette demande subordonne la possibilité pour la bailleresse de solliciter la résiliation du bail, cette demande bien que reconventionnelle doit faire l’objet d’un examen préalable.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat, et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Mais dans la mesure où Mme [B] [J] ne produit aucun élément faisant état des difficultés de ventilation ainsi que du défaut d’isolation thermique et phonique soulevés ; que sa demande de reprise des peintures alors qu’elle évoque une moquette à remplacer est incohérente et surtout, compte tenu des rapports et dispositions prises par les services de l’habitat (pièces 5 et 7 de la défenderesse) aboutissant à un arrêté du 31 août 2018 enjoignant à la locataire de mettre en état son logement de manière à ne plus porter atteinte à la salubrité du voisinage et d’exécuter tous les travaux permettant d’y arriver, il y a lieu de constater que si l’état du logement est dégradé, cela résulte de la seule activité de la locataire et ne saurait être imputable au bailleur.

Par ailleurs, il sera observé que Mme [B] [J] déjà avertie en 2018 par les services de l’habitat a laissé son logement en déshérence ainsi qu’en atteste le constat de commissaire de justice dressé 6 ans plus tard.

Elle sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes en réparation.

Sur la demande principale en résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de bail liant les parties, visant expressément les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il n’y a lieu de faire application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 évoquées par la défenderesse.

Il sera ainsi rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce il résulte du procès-verbal de constat dressé le 13 juin 2024, produit par le demandeur que la cuisine n’est pas équipée d’appareils permettant de réchauffer et cuisiner en état de marche ; que le lit est recouvert d’objets et de plastique qui témoignent d’une absence d’usage ; qu’aucun papier ou factures à l’instar de ceux produits par la défenderesse pour justifier d’une occupation ne sont présents dans les lieux et que la comparaison entre le constat dressé le 15 janvier 2019 à la demande de Mme [B] [J] et produit en pièce 9 avec celui du 13 juin 2024 confirme que les lieux loués n’ont pas été occupés ni entretenus par la locataire conformément à la loi.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de résiliation du bail à compter du 9 août 2025.

Mme [B] [J] devenant ainsi occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [B] [J] sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter du 10 août 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [J] partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Pour des motifs d’équité et compte tenu de la situation respective des parties, il n’y a lieu de faire droit à la demande de la société SA ELOGIE-SIEMP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 novembre 2005 entre la société SA ELOGIE-SIEMP et Mme [B] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation d’une pièce situé [Adresse 1] (escalier 3 – RDC – porte 2) [Localité 3] à compter du 9 août 2025, aux torts de la locataire ;

ORDONNE à Mme [B] [J] de quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la société SA ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [B] [J] à payer à la société SA ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Mme [B] [J] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.