TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07843

N° Portalis 352J-W-B7H-CZZRJ

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET DEBAYLE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Marie-Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0076

DÉFENDERESSES

Madame [R] [U] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Madame [H] [U]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentées par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0154

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07843 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZZRJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la S.A.S. CABINET DEBAYLE.

Au sein de cet immeuble :

* Madame [H] [U] était propriétaire des lots n° 17 (local d’habitation au 5ème étage) et 24 (cave n° 4),

* Madame [R] [Z] [U], mère de Madame [H] [U], était propriétaire du lot n° 18 (local au 5ème étage),

* Madame [H] [U] ainsi que Madame [R] [Z] étaient propriétaires indivises à concurrence de la moitié chacune du lot n° 40 (palier desservant les lots n° 17 et 18), au cinquième et dernier étage de l’immeuble.

Les lots susvisés du 5ème étage ont été regroupés en un seul et unique appartement.

Des désordres d’infiltrations en toiture ont affecté les lots du 5ème étage au moins depuis l’année 2012, l’architecte mandaté par le syndic de l’immeuble ayant fait état dans son rapport d’investigation réalisé dès le 26 septembre 2012 de « dégâts des eaux intervenus dans les logements sous combles », ayant pour origine des infiltrations en provenance du toit.

Une protection par bâchage a été mise en place en novembre 2014 et remplacée en juillet 2018, en raison de la vétusté de la bâche.

Faute de réalisation des travaux nécessaires en toiture, Madame [H] [U] et Madame [R] [U]-[Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et l’un des copropriétaires majoritaires (la SNC [Adresse 13]) opposant en annulation de résolutions d’assemblées générales ayant rejeté la réalisation des travaux.

En cours de procédure, les travaux ont été votés selon résolution n° 18 de l’assemblée générale du 26 septembre 2019 puis réalisés. Ces travaux ont impliqué le remplacement à l’identique des velux en toiture, les appels de fonds afférents auxdits travaux ayant été intégralement réglés par Madame [U] et Madame [Z].

Les lots ayant appartenu à Madame [H] [U] ainsi qu’à Madame [R] [Z] ont par la suite été vendus, le 30 août 2022, les états datés établis par le syndic le 22 août 2022 n’ayant fait état d’aucune somme due par Madame [U] ou Madame [Z] au titre de leurs lots de copropriété.

Le 17 octobre 2022, le syndic a adressé trois lettres recommandées avec accusé de réception, l’une à l’étude de Maître [V] [Localité 14] [M], et les deux autres à Madame [R] [U] [Z] et à Madame [H] [U], à leurs domiciles respectifs, pour leur réclamer un solde débiteur de 15.928,17 € au titre de travaux privatifs réalisés dans leur appartement.

Considérant qu’aucune somme n’était due par leurs soins, Madame [R] [U] [Z] et Madame [H] [U] n’ont pas donné suite à ces mises en demeure et ont immédiatement contestées les sommes réclamées, selon courriel du 5 février 2023 de Madame [Z] adressé à l’étude du Notaire.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 15 mai et 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 9ème a fait assigner Madame [R] [U] [Z] et Madame [H] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, au visa des articles 1231-1, 1301-2, 1303 et suivants, 1231-6 et suivants du code civil, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 15.928,17 € en principal, augmentée des intérêts de droit à compter du 17 octobre 2022, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 9ème demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son Syndic la SA CABINET DEBAYLE en sa présente demande, ce faisant,

Vu l’article 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1301-2 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1303 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-6 et suivants du Code civil,

A titre principal, au titre de la relation contractuelle,

Condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] à payer la somme de 15 928,17 € en principal, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

A défaut,

Condamner Madame [H] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros, sa quote part au regard du coût des travaux des 8 fenêtres du lot 17 dont elle était propriétaire, soit la somme de 12 043,09 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

Condamner Madame [R] [Z] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros sa quote part au regard du coût des travaux de la fenêtre du lot 18 dont elle était propriétaire, soit la somme de 3 885,08 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

A titre subsidiaire, au titre de la gestion d‘affaires,

Condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] à payer la somme de 15 928,17 € en principal, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

A défaut,

Condamner Madame [H] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros, sa quote part au regard du coût des travaux des 8 fenêtres du lot 17 dont elle était propriétaire, soit la somme de 12 043,09 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

Condamner Madame [R] [Z] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros sa quote part au regard du coût des travaux de la fenêtre du lot 18 dont elle était propriétaire, soit la somme de 3 885,08 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

A titre plus subsidiaire, au titre de l’enrichissement sans cause,

Condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] à payer la somme de 25 000 euros en principal, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

A défaut,

Condamner Madame [H] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros, sa quote part au regard du coût des travaux des 8 fenêtres du lot 17 dont elle était propriétaire, soit la somme de 12 043,09 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

Condamner Madame [R] [Z] [U] à payer sur la somme de 15 928,17 euros sa quote part au regard du coût des travaux de la fenêtre du lot 18 dont elle était propriétaire, soit la somme de 3 885,08 euros TTC, augmentée des intérêts de droit à compter de la 1ère mise en demeure en date du 17 octobre 2022.

En tout état de cause,

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par Madame [H] [U] et/ou Madame [R] [Z] [U],

Ordonner la capitalisation des intérêts et condamner Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] à les payer,

Condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] à payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [H] [U] et Madame [R] [Z] [U] à payer la somme de 2.500 € chacune,

Sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie,

Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer signifiée par le ministère de la SCP ROBERT HEURTEL PETITE, Huissiers de justice le 8 février 2022 pour la somme de 75,16 €,

Condamner in solidum Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [U] au paiement des sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 et remplacé par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 au titre des dépens et en sus de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, en cas de non-règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, Madame [R] [U] [Z] et Madame [H] [U] demandent au tribunal de :

Vu les articles 3 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 31 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 32 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 32-1 du Code de Procédure Civile,

A titre principal

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] doit voir ses demandes limitées à la somme de 10.800,19 Euros et que seule Madame [H] [U] est débitrice desdites.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Madame [H] [U] la somme de 10.800,19 Euros, en indemnisation du préjudice financier et matériel subi du fait des travaux à réaliser sur des parties privatives à la suite de travaux réalisés sur des parties communes.

Reconventionnellement et en tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à une amende civile de 10 000 Euros et à verser à Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] la somme de 5 000 Euros chacune au titre de la procédure abusive.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Madame [H] [U] la somme de 15.000 Euros, en indemnisation du préjudice moral subi,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Madame [R] [Z] la somme de 3.000 Euros, en indemnisation du préjudice moral subi,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Madame [H] [U] et à Madame [R] [Z] la somme de 3.500 Euros chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] au titre des travaux de changement de châssis et à titre de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] agit à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à titre subsidiaire sur le fondement de la gestion d’affaire et à titre encore plus subsidiaire sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

Il fait valoir en substance que les défenderesses à la présente instance ont donné leur accord à la réalisation des travaux en acceptant expressément le premier devis en date du 24 novembre 2020 (pièces n° 4, 12 et 5) et en laissant systématiquement les entrepreneurs et l’architecte accéder à leur appartement pour établir les devis puis pour réaliser les travaux de changement de châssis.

Il précise, sur la gestion d’affaires, que :

— dans le cadre des travaux communs importants de réfection de la toiture, la copropriété a pris en charge la réparation et la mise aux normes d’un élément d’équipement défini comme privatif au règlement de copropriété, à savoir le remplacement des velux de Mesdames [H] et [R] [U], afin d’assurer la bonne coordination des travaux et dans l’intérêt des défenderesses,

— il est courant dans les copropriétés, lorsque des travaux de ce type sont réalisés, que les travaux relatifs aux équipements privatifs (fenêtres, volets, etc.) soient, avec l’accord du copropriétaire concerné, réalisés dans le même temps, dans le but de lui faire bénéficier d’un prix plus avantageux lié à la globalité générale des travaux, de sorte qu’il a avancé pour le compte des défenderesses et avec leur total assentiment, les sommes qu’elles doivent aujourd’hui au titre des travaux privatifs réalisés pour leur compte.

Sur l’enrichissement sans cause, il soutient que les défenderesses se sont enrichies au minimum du montant des travaux, alors qu’elles n’ont payé aucune somme puis ont vendu leur appartement, si tôt les travaux terminés, doté de châssis tous neufs qu’elles n’ont pas réglés, augmentant ainsi la valeur de leur bien.

Sur sa demande de dommages et intérêts (10.000 €), il fait valoir que le comportement des défenderesses lui a causé un « véritable préjudice », en ne réglant pas à sa date, sans motif légitime, la créance dont elles sont incontestablement redevables, ce qui caractérise une faute ayant eu pour effet de désorganiser la trésorerie de la copropriété et de perturber la gestion du syndicat des copropriétaires, lui causant un préjudice « matériel et financier » particulier non réparé par le simple octroi des intérêts de retard et contraignant les autres copropriétaires à fournir un effort budgétaire supplémentaire.

En réponse au moyen de défense tiré du défaut d’intérêt à agir, il fait valoir que celui-ci relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile et souligne à titre subsidiaire que les lots réunis du chef des consorts [U] ont été vendus le 30 août 2022 par ces derniers, ensemble, comme le démontre l’attestation de vente produite (pièce n° 1), ces lots constituant un seul et même appartement, de sorte qu’une condamnation in solidum entre tous les propriétaires, indivis ou pas, doit être prononcée.

Dans l’hypothèse d’une absence de solidarité entre les propriétaires, il sollicite la condamnation de chacune d’elle en fonction du nombre de fenêtres remplacés dans leurs lots respectifs (dans le lot n° 17 ayant appartenu à Madame [H] [U], 8 velux sur brisis sur rue, soit 10.601,27 € TTC ; dans le lot n° 18 ayant appartenu à Madame [R] [Z], une seule fenêtre sur cour changée pour un montant total de 3.419,73 € TTC), les honoraires d’architecte et du syndic d’un montant total de 1.907,16 € devant être répartis entre les consorts [U] à proportion de leurs parts respectives dans les travaux, soit 1.441,82 € pour Madame [U] et 465,35 € pour Madame [Z] (pièces n° 6 et 16).

Sur la « prétendue faute dans la gestion des travaux de toiture », il souligne que le tribunal a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires en reconnaissant la responsabilité du syndic in solidum avec la SNC [Adresse 13], l’assemblée générale ayant refusé à au moins deux reprises de voter les travaux en toiture en raison de l’opposition systématique et farouche de ce copropriétaire, tandis que le recours à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’aurait pas résolu le problème puisqu’aucune majorité n’aurait été atteinte pour autant, tandis que le jugement du 17 décembre 2021 a uniquement reproché au syndic de ne pas avoir suffisamment tenter une solution alternative et consensuelle.

Sur la qualification des fenêtres du toit, il se prévaut des stipulations de l’article 4, chapitre 2 (page 19), du règlement de copropriété, disposant notamment que les parties privatives comprennent notamment « les fenêtres, persiennes, volets, stores et jalousies », l’article 3 dudit règlement disposant en outre que les parties communes comprennent « les ornements extérieurs des façades des bâtiments, y compris les terrasses, les balustres et balustrades, les appuis de fenêtres et balcons, à l’exclusion des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies, qui sont parties privatives ».

Il ajoute, en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, que les fenêtres du toit n’ont aucune utilité pour l’ensemble des copropriétaires mais bien uniquement pour celui qui jouit de l’éclairage et de l’ouverture desdits équipements privatifs.

Il fait enfin valoir qu’il ressort des plans établis le 27 avril 2005 par un géomètre-expert, joints au règlement de copropriété créé en octobre 2005 (pièce n° 17), qu’au 5ème étage n’existaient que trois châssis parisiens simples, deux sur rue (lot 17) et un sur cour (lot 18), de sorte que le remplacement de ces châssis parisiens par quatre velux, doubles sur rue et un velux simple sur cour, constitue « une modification radicale de l’existant », réalisé après l’établissement de ces plans, donc après l’établissement du règlement de copropriété et qu’il est faux de dire que ces velux sont antérieurs au règlement de copropriété.

Il précise que la description du lot n° 17 dans le règlement de copropriété (page 11) dans l’acte d’acquisition des lots par les consorts [U] le 6 octobre 2016, que celui-ci est décrit comme composé de deux pièces « mansardées à aménager » (pièce n° 19), sans qu’il soit fait état de fenêtres de toit mais d’un espace brut à aménager ultérieurement à la mise en copropriété de 2005, sans doute par Mesdames [U] et [Z] elles-mêmes en 2006, sans autorisation de l’assemblée générale. Il en déduit que ces fenêtres de toit neuves qui n’étaient pas intégrées à la construction de l’immeuble et n’existaient pas au moment de la mise en copropriété en 2005 sont des parties privatives, de sorte que l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’appliquer.

Sur « le changement de velux rendu nécessaire en raison des travaux de toiture », il souligne que :

— il est constant que lors d’un ravalement de façade ou autres, chacun des copropriétaires supporte in fine les travaux exécutés sur des équipements privatifs, comme par exemple les volets ou les fenêtres,

— lors des travaux de réfection de la toiture ayant débuté le 7 septembre 2020, l’architecte en charge de ces travaux a constaté que les infiltrations d’eau dans l’appartement des consorts [U] provenaient de l’état de leurs fenêtres de toit (pièce n° 14),

— des photographies de ces installations ont été prises lors de ce rendez-vous de chantier du 16 décembre 2020, démontrant que les chevêtres, éléments de structure de la charpente, ont été découpés sans autre protection pour installer les anciens châssis de l’appartement de Mesdames [U] (pièce n° 15), ces installations étant non conformes aux règles de l’art et DTU.

Sur l’acceptation des travaux sur les velux par Madame [H] [U], il fait valoir qu’en raison de la théorie du mandat apparent, le syndic était parfaitement fondé, s’agissant de l’occupation par Madame [H] [U] seule d’un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, à solliciter l’accord de celui se présentant comme mandataire apparent de l’ensemble des lots ainsi regroupés. Il ajoute que Madame [H] [U] a donné un accord spontané et sans réserve, se reconnaissant comme mandataire de la gestion des lots de Madame [R] [Z], de sorte qu’une condamnation in solidum doit être prononcée par le tribunal.

Madame [R] [U] [Z] et Madame [H] [U] soulignent que les travaux de changement de velux étaient rendus nécessaires par les travaux de toiture et elles font valoir en substance les moyens de défense suivants :

Sur le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires :

Madame [H] [U] était seule propriétaire des lots n° 17 et 24 tandis que Madame [R] [Z] était seule propriétaire du lot n° 18, seul le lot n° 40 (palier desservant les lots n° 17 et 18) étant la propriété en indivision de Madame [U] et Madame [Z] à concurrence de la moitié chacune.

Aucune solidarité n’est prévue dans le règlement de copropriété entre copropriétaires de lots différents.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de dépenses portant sur les lots n° 17 et 24 dont Madame [Z] n’est pas propriétaire et le lot n° 18 dont Madame [U] n’est pas propriétaire, en formulant une demande globale et forfaitaire, alors qu’il doit formuler des demandes distinctes rattachables à chaque lot de copropriété.

Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires :

Les velux sont « vraisemblablement des parties communes », le règlement de copropriété mentionnant les fenêtres comme privatives mais en aucun cas les ouvertures du toit type velux (article 4), alors qu’il ne fait aucun doute que leur velux sont incorporés à la toiture, qui est une partie commune et constitue le gros œuvre (article 3 de la loi du 10 juillet 1965), ce que confirme la jurisprudence (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre, 15 février 2013, n° 11/03822).

Le changement des velux, indépendamment de leur nature, était imposé par les travaux de toiture qui ont modifié l’état des existants et imposé une adaptation des velux eux-mêmes préexistants.

Il est patent que ces velux étaient en très bon état avant leur remplacement, ainsi qu’il en ressort du constat d’huissier établi le 19 janvier 2021, préalablement aux travaux de toiture et de remplacement des fenêtres (pièce n° 6 : cette « pièce est aérée et éclairée par six fenêtres de toit de type VELUX neuves se trouvant sous la panne médiane »).

La jurisprudence prévoit que des travaux sur parties privatives qui sont la conséquence de travaux sur parties communes incombent au syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2015, n° 13-28.030), ce qui est une évidence.

Le syndicat des copropriétaires lui-même reconnaît dans son assignation (page 3) cette causalité directe entre travaux de toiture et changement de velux.

Ce n’est pas parce que Madame [H] [U] seule aurait accepté qu’il soit procédé au remplacement de velux, et à la réalisation de travaux sur des parties privatives pour les besoins de travaux de toiture en parties communes, qu’elle aurait accepté de les prendre en charge, s’agissant de travaux menés sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte de l’immeuble, sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat, et qui ont été facturés au seul syndicat (pièces n° 4 et 5).

Les deux états-datés du 22 août 2022 émis tant au profit de Madame [U] que de Madame [Z], chacune pour leurs lots, au moment de leur vente, et réalisés plus d’un an et demi après la réalisation des travaux litigieux, ne font état d’aucune somme d’argent due par les défenderesses.

Sur « la gestion d’affaires » et/ou « l’enrichissement sans cause » :

Le syndicat ne démontre aucun lien avec Madame [Z] pour le changement des velux sur ses lots.

Ce n’est pas parce que Madame [U] occupait le lot de sa mère que cette dernière était dénuée de ses droits de copropriétaires.

Rien ne justifie en l’espèce un quelconque mécanisme de gestion d’affaire dans un contexte où Madame [Z] a toujours été la seule interlocutrice du syndicat des copropriétaires pour ses lots, recevant seule les appels de fonds adressés à son nom propre et étant seule convoquée aux assemblées générales (pièces n° 2 à 5 et pièce n° 11).

L’on ne voit pas en quoi consisterait l’enrichissement des défenderesses en disposant enfin de lots ne subissant plus des sinistres de dégâts des eaux provenant de la toiture, dont le ravalement nécessitait un changement de fenêtres.

Sur le quantum des réclamations financières (à titre subsidiaire) :

Madame [Z] ne s’est jamais engagée ni n’a accepté les moindres travaux sur les velux.

Le seul devis initial sur lequel Madame [U] avait échangé avec le syndic porte sur la somme de 10.800,19 € et non sur des travaux complémentaires engagés par le syndicat pour la somme de 3.384,86 €, sur lesquels Madame [U] n’a jamais été consultée.

Sur le moyen tiré de la gestion paralysée de la copropriété :

S’agissant de travaux urgents en toiture, à l’origine d’infiltrations, le syndic avait tout pouvoir légal et même l’obligation de les effectuer, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, outre que les dispositions de l’article 22 § 2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la réduction de voix du copropriétaire majoritaire ont précisément pour objet d’éviter des abus de majorité.

Sur l’argument tiré du fait que les lots constitueraient un seul et même appartement :

Le fait que les lots aient été matériellement réunis pour un usage n’implique aucun transfert de propriété des lots de l’un des propriétaires vers l’autre ou vice versa, ni la création d’une indivision.

Sur la ventilation de ses réclamations financières par le syndicat des copropriétaires :

Outre que Madame [U] [Z] n’a jamais accepté le paiement d’un quelconque devis ou de quelconques travaux, la proposition consistant à répartir cette facture « à proportion des velux » de l’appartement ne répond à aucune logique juridique, alors qu’en matière de copropriété, la répartition ne peut se faire qu’en fonction des tantièmes et qu’en l’état, le syndicat des copropriétaires ne peut créer une clé de charges spéciales propre à Madame [U] et Madame [Z] [U].

La responsabilité du syndicat des copropriétaires a été parfaitement établie de même que son obligation aux travaux, peu important la qualification de parties privatives ou communes des fenêtres du toit, décrite en 2021 comme en parfait état (pièce n° 6).

Sur l’argument qualifié de « péremptoire » tiré du défaut de mise en œuvre dans l’installation des fenêtres de toit :

Cette argumentation ne ressort d’aucun élément technique objectif, alors qu’il n’existe aucun rapport sur ce prétendu défaut de mise en œuvre, les photographies (illisibles et en noir et blanc) produites par le syndicat ne permettant pas de corroborer sa nouvelle argumentation.

Bien au contraire, force est de constater que le constat d’huissier établi en 2021 confirme que les fenêtres de toit sont en parfait état, ainsi que l’absence de désordres à leur pourtour.

Si les fenêtres qui sont antérieures à 2006 présentaient un quelconque défaut de mise en œuvre comme le prétend le syndicat, nul doute que : i) elles n’auraient pas un aspect neuf et ii) des traces d’infiltration et autre présence d’humidité auraient été constatées à leur endroit.

***

1 – Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de Madame [H] [U] et Madame [R] [Z] [U] :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 dudit code dispose par ailleurs que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution ait été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le fait que Madame [H] [U] ait donné son accord pour le remplacement de deux anciens châssis de type velux, en signant le devis n° 115811 du 4 août 2020 de l’entreprise [L] et LEMASSON, transmis par courriel du 24 novembre 2020 à l’entreprise et à l’architecte en charge des travaux (pièces n° 4 et 12 produites en demande) n’implique nullement, en vertu de l’effet relatif des conventions (article 1199 du code civil), que cette dernière :

— se serait engagée contractuellement à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16], représenté par son syndic en exercice, en acceptant d’assumer la charge finale dudit remplacement, s’agissant de travaux rendus indispensables par les travaux de réfection complète de la toiture votés selon résolution n° 18 de l’assemblée générale du 26 septembre 2019 en raison de l’état avancé de vétusté des matériaux constituant les surfaces courantes en zinc à l’origine d’infiltrations depuis 2012 (pièces n° 7 et 13 produites en défense),

— aurait admis que les frais afférents à ce devis lui seraient définitivement imputables et pourraient lui être réclamés, après paiement de l’entreprise, par le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage de l’opération.

La responsabilité contractuelle des consorts [U]/[Z] ne saurait donc être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1231-1 du code civil.

2 – Sur la qualification des « velux » litigieux :

Aux termes de l’article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Ce texte ajoute que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— 

le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Il résulte de cette première référence que, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, les velux de toit, équipant l’immeuble depuis l’origine de la copropriété, relèvent du gros œuvre des bâtiments en ce qu’ils s’insèrent à la toiture et sont affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires et qu’ils contribuent à la couverture de l’immeuble (pièces n° 6 et 8 produites en défense, photographie et procès-verbal de constat d’huissier de justice du 19 janvier 2021).

Par ailleurs, si le règlement de copropriété de l’immeuble du 19 octobre 2005 qualifie de parties privatives faisant l’objet d’une propriété exclusive, en son article 4, les « menuiseries intérieures » ainsi que les « fenêtres, persiennes, volets, stores et jalousies » et « en général, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux », il ne fait nullement référence aux velux en toiture, lesquels :

— ne sont réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé au sens de l’article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils participent de l’étanchéité de la totalité de l’immeuble,

— ne peuvent être qualifiés de « menuiseries intérieures » ou d’éléments « inclus à l’intérieur des locaux », alors que les velux constituent une ouverture vers l’extérieur et sont inclus dans la toiture, élément de gros œuvre, dont ils font partie intégrante, en ce qu’ils assurent non seulement l’éclairage d’un lot de copropriété mais également le couvert de l’immeuble et sont donc affectés à l’utilité de tous les copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre, 15 février 2013, n° RG 13/00611 ; voir également : Cour d’appel de [Localité 12], 2ème chambre civile, 12 mai 2022, n° RG 18/06942).

Il apparaît donc tant de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété que les velux en toiture qui ont été remplacés dans le cadre des travaux de réfection complète des couvertures votés selon résolution n° 18 de l’assemblée générale du 26 septembre 2019, relèvent, quand bien même ils paraissent profiter particulièrement à certains copropriétaires en particulier, des parties communes de l’immeuble.

C’est vainement que le syndicat des copropriétaires prétend que les velux en toiture ne seraient pas d’origine et auraient été créés postérieurement à la construction de l’immeuble en s’appuyant :

— sur un plan non probant de géomètre-expert du 5ème étage de l’immeuble datant d’avril 2005 donc antérieure au règlement de copropriété rédigé en octobre 2005 (et dont aucun élément ne permet d’établir qu’il aurait été annexé audit règlement, dont seuls des extraits sont produits),

— et sur l’acte d’acquisition du lot n° 17 par Madame [H] [U], dont la référence faite à « deux pièces mansardées à aménager » n’implique nullement l’absence d’ouverture en toiture préexistante, d’autant plus que le règlement ne qualifie de parties privatives que les fenêtres et non les ouvertures en toiture, parties communes.

Le syndicat des copropriétaires procède donc par voie d’affirmation en faisant état d’aménagements en toiture réalisés « sans doute » par Madame [H] [U] et Madame [R] [Z] elle-même « en 2006 » en détruisant pour partie la toiture d’origine.

De même, aucune pièce produite en demande n’atteste de l’existence d’un quelconque lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre l’absence de fixation d’anciennes fenêtres de toit sur des chevêtres mise en évidence par l’architecte en charge des travaux dans un compte rendu de chantier n° 7 du 16 décembre 2020 et les infiltrations d’eau ayant dégradé l’appartement des consorts [U]/[Z].

Au surplus, le tribunal relève que :

— en raison du caractère fuyard de la toiture, dans sa globalité, ayant provoqué des infiltrations, c’est bien la fonction de couverture des velux qui a motivé leur remplacement, de sorte que la dépense de réfection y afférente ne peut qu’incomber au syndicat des copropriétaires et non aux seuls copropriétaires bénéficiant partiellement de l’utilité de cet élément d’équipement,

— en tout état de cause, il est constant que le copropriétaire qui subit des dégradations, par suite de l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale, a droit à une indemnité, ce qui inclut le remplacement de velux en toiture « nécessairement » induit par des travaux d’intérêt collectif de réfection de l’intégralité de la couverture d’un immeuble (fuyarde) régulièrement votés, nonobstant la qualification de partie privative ou de partie commune des velux litigieux, en application des dispositions du III de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

3 – Sur la gestion d’affaires pour autrui et sur l’enrichissement sans cause, invoqués à titre subsidiaire :

L’article 1301-2 du code civil prévoit que :

« Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépens faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.

Les sommes avancées par le gérant portent intérêt au jour du paiement ».

Par ailleurs, l’article 1303 du même code dispose que : « En-dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité également à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

En l’espèce, et au regard des éléments susvisés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] ne peut valablement soutenir avoir fait procéder au remplacement des velux se trouvant dans les lots appartenant à Mesdames [H] et [R] [U] dans l’intérêt de ces dernières et/ou en faisant profiter à ces dernières d’un quelconque enrichissement sans cause, s’agissant :

— de parties communes dont le remplacement, rendu nécessaire par les travaux de réfection des couvertures, devait incomber in fine au seul syndicat des copropriétaires, lequel n’a donc pas agi dans l’intérêt exclusif des consorts [U]/[Z],

— et de velux dont le bon état, attesté par le procès-verbal de constat avant travaux dressé le 19 janvier 2021 (pièce n° 6 produite par les consorts [U]/[Z]), ne nécessitait pas en lui-même leur remplacement, en-dehors des travaux de réfection des couvertures décidés selon résolution n° 19 de l’assemblée générale ordinaire du 26 septembre 2019.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice « matériel et financier » subi :

L’article 1231-6, dernier alinéa, du code civil dispose que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] ne rapporte la preuve ni de la créance dont il fait état, les consorts [U]/[Z] n’étant débiteur d’aucune obligation au paiement d’une somme d’argent à son égard, ni du préjudice qui en découlerait, lié à la désorganisation de sa trésorerie et à la perturbation de sa gestion, lequel n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] devra être intégralement débouté :

— de ses demandes en paiement formées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, à l’encontre de Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [Y] au titre du coût des travaux de remplacement des fenêtres se trouvant dans les lots n° 17 et 18 dont elles étaient propriétaires,

— ainsi que de sa demande de condamnation de Mesdames [H] [U] et [R] [Z] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier et pour procédure abusive formées par les consorts [Z]/[U] :

Madame [R] [U] [Z] et Madame [H] [U] font valoir en substance que :

— la présente procédure a replongé Madame [U] dans un contexte de contentieux l’opposant au syndicat des copropriétaires, après plus de dix ans de litiges et conflits, ce qui lui cause un préjudice moral incontestable (ex. : Civ. 3ème, 20 mai 1992, n° 90-17.441),

— elle est donc fondée à solliciter la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral,

— Madame [Z] s’est retrouvée pour les besoins de la procédure humiliée sur son lieu de travail qui est un cabinet de dentistes, où le syndicat lui a signifié l’acte, de sorte qu’elle est fondée à solliciter également la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral,

— le syndicat des copropriétaires connaît parfaitement les graves manquements dont il est l’auteur, que ce soit dans la tardiveté de réalisation des travaux de toiture sur les parties communes ou dans ses graves conséquences pour Madame [H] [U], qui était copropriétaire occupante avec sa famille, composée de deux jeunes enfants,

— il connaît parfaitement également le jugement déjà rendu le 21 décembre 2021 entre les parties et reconnaissant que les travaux lui incombaient (pièce n° 7),

— il ne peut feindre d’ignorer les termes de son règlement de copropriété et la jurisprudence en matière de « fenêtre de toit »,

— c’est en connaissance de cause que le syndicat maintient sa procédure dans le seul but de nuire aux défenderesses avec lesquelles il a déjà eu plusieurs procédures judiciaires passées en raison des travaux sur les parties communes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par les consorts [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] répond que l’action en justice relève d’un droit et ne peut être considérée comme abusive quand elle repose sur des faits concrets, alors qu’il n’y a rien d’abusif ou de dilatoire à réclamer, dans le temps imparti par la loi, le paiement de sommes dues, en faisant respecter l’accord conclu avec les défenderesses, et plus particulièrement Madame [H] [U].

Il ajoute que les consorts [U]/[Z] ne démontrent aucunement la réalité des préjudices invoqués et ne justifient pas du quantum de leurs demandes, étant rappelé qu’elles ont tiré profit de cette situation puisqu’elles ont vendu leur bien à meilleur prix, sans régler les frais de rénovation dudit bien.

***

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d’instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Sont abusives les actions manifestant une intention de nuire, un mauvaise fois évidente, les actions dépourvues de fondement ou reposant sur une erreur de droit ou de fait grossière, manifestant une certaine témérité, un acharnement procédural ou encore un comportement essentiellement dilatoire (par exemple : Civ. 3ème, 12 mai 2021, n° 19-21.725).

En l’espèce, les consorts [U]/[Z] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] (intention de nuire, malveillance) en introduisant la présente instance en paiement, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit.

S’il est indéniable que d’autres litiges ont opposé les parties, force est de constater qu’au regard des principes ci-dessus rappelés, il n’est pas démontré en quoi la présente action aurait dégénéré en abus et ce faisant serait fautive.

Par ailleurs, les préjudices moraux allégués par les consorts [U]/[Z] ne sont justifiés, dans leur principe comme dans leur quantum, par aucun élément de preuve.

En particulier, il n’est pas rapporté la preuve :

— ni de « l’humiliation » alléguée de Madame [Z] sur son lieu de travail, lors de la signification d’un acte de procédure par le syndicat des copropriétaires,

— ni des « graves conséquences » alléguées pour Madame [U], en sa qualité d’ancienne copropriétaire occupante, avec sa famille, des lots litigieux, étant relevé qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la présente procédure et le préjudice invoqué à cet égard.

Dès lors, il y a lieu de débouter intégralement :

— Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € chacune au titre de la procédure abusive,

— Madame [H] [U] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 15.000 € en indemnisation du préjudice moral subi,

— et Madame [R] [Z] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.000 € en indemnisation du préjudice moral subi.

En outre, il n’appartient pas à l’une des parties à l’instance de réclamer le prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral à cette mesure qui ne peut être mise en œuvre qu’à l’initiative de la juridiction (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1, Chambre 5, 4 juin 2014, n° RG 14/03742).

Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] seront donc également déboutées de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] au paiement d’une amende civile de 10.000 €.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € à chacune, à Madame [H] [P] et Madame [R] [Z], soit au total 6.000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07843 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZZRJ

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] [P] et Madame [R] [Z] seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] de toutes ses demandes en paiement formées, tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, à l’encontre de Mesdames [H] [U] et [R] [Z] [Y], au titre du coût des travaux de remplacement des fenêtres se trouvant dans les lots n° 17 et 18 dont elles étaient propriétaires,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] de l’intégralité de sa demande de condamnation de Mesdames [H] [U] et [R] [Z] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € chacune au titre de la procédure abusive,

Déboute Madame [H] [U] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 15.000 € en indemnisation du préjudice moral subi,

Déboute Madame [R] [Z] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.000 € en indemnisation du préjudice moral subi,

Déboute Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] au paiement d’une amende civile de 10.000 €,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] à payer à Madame [R] [Z] et à Madame [H] [U] la somme de 3.000,00 € à chacune, soit au total 6.000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [R] [Z] et Madame [H] [U] du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,