TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Céline MARCOVICI

M^e Sophie CHARDIGNY

M^e Christophe [Localité 8]-LAFOURCADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/00059 – N° Portalis 352J-W-B7D-CV6RR

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0637

Madame [C] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0637

DÉFENDEURS

Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

Syndic. de copro. [Adresse 5] représenté par son syndic SAS REFLET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/00059 – N° Portalis 352J-W-B7D-CV6RR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 août 2012, [E] et [C] [J] ont donné à bail à [T] [Z] et [M] [P] un appartement situé [Adresse 7], pour une durée de trois années reconductible.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 7 janvier 2015, les époux [J] ont notifié aux locataires un congé pour reprise du logement, afin d’y loger leur fille. Ce congé a été signifié par acte d’huissier en date du 6 février 2015.

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2015, les parties ont conclu un contrat de location meublée “étudiant”, pour une durée de neuf mois, à compter du 11 août 2015.

Les locataires n’ont pas quitté les lieux et des incidents de paiement sont intervenus.

Par exploit en date du 21 juin 2019, les époux [J] ont fait signifier une sommation d’avoir à quitter les lieux à [T] [Z] et [M] [P], ainsi qu’une mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 8 juillet 2019.

Par exploit en date du 14 octobre 2019, [E] et [C] [J] ont assigné [T] [Z] et [M] [P] devant le tribunal d’instance de Paris. [T] [Z] a été réassignée à l’audience du 9 janvier 2020 devant le juge des contentieux de la protection par exploit en date du 23 décembre 2019, à étude.

Par jugement avant dire-droit en date du 16 juin 2020, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise et réservé les dépens.

Par ordonnance du 20 juillet 2020, le juge chargé du contrôle des expertises a procédé au remplacement de l’expert.

Par exploit d’huissier en date du 16 novembre 2021, les époux [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] afin de le mettre dans la cause, après invitation de l’expert.

Par jugement du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection a déclaré communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées par jugement du 16 juin 2020 et réservé les dépens.

L’expert désigné a rendu son rapport le 15 juillet 2023.

Les époux [J] ont adressé des conclusions en ouverture du rapport d’expertise en date du 30 novembre 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures, [E] et [C] [J] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

A titre principal,

— les déclare recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions;

— déboute le défendeur de toutes ses demandes et prétentions,

— déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et prétentions;

— constate que [M] [P] est occupant sans droit, ni titre des lieux sis [Adresse 7], depuis le 11 mai 2016;

— ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de [M] [P], avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin;

— condamne [M] [P] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à défaut d’avoir spontanément libéré les lieux et d’en avoir rendu les clés aux propriétaires bailleurs;

— dise que la juridiction pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée;

— ordonne le transport et la séquestration des meubles appartenant aux occupants dans un garde-meubles ou tout autre lieu de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues;

— condamne [M] [P] à leur payer une indemnité d’occupation à hauteur de 560 euros par mois, à compter du 11 mai 2016 jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne [M] [P] au paiement de la somme de 3.360 euros au titre de la créance arrêtée au 27 novembre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir;

— ordonne la capitalisation des intérêts,

— déclare prescrites les demandes indemnitaires formulées par [M] [P] avant le 8 janvier 2017;

— déclare irrecevables les demandes indemnitaires formulées par [M] [P] à compter du 11 mai 2016 en tant qu’occupant sans droit, ni titre;

— déboute [M] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre subsidiaire,

— déclare irrecevable l’action en requalification du bail d’habitation meublé éudiant en bail d’habitation non meublée en raison de la prescription acquise ;

en conséquence,

— déboute [M] [P] de sa demande de requalification du contrat de bail d’habitation meublée en contrat de bail d’habitation non meublée;

— ordonne la réduction du montant sollicité par [M] [P] à proportion de la responsabilité retenue par le tribunal à son encontre;

— condamne [M] [P] à leur payer la somme de 3.360 euros au titre de la créance arrêtée au 27 novembre 2023 inclus et ce avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir;

en tout état de cause,

— condamne [M] [P] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [J] font valoir avoir consenti un bail meublé étudiant d’une durée de neuf mois, non reconductible, à [T] [Z] et [M] [P] le 23 juillet 2015, de sorte qu’ils sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 11 mai 2016 et avoir fait délivrer un congé pour reprise personnelle qui doit être validé. Les époux [J] indiquent que certaines sommes dues au titre des indemnités d’occupation sont restées impayées. Ils soulignent avoir fait réaliser des travaux en 2016, dans la salle de bain et des travaux d’électricité et mentionnent que le locataire a fait réaliser des travaux sans avoir obtenu leur accord préalable.

Les époux [J] font valoir que [M] [P] est irrecevable à formuler des demandes d’indemnisation de son trouble de jouissance puisqu’il est occupant sans droit, ni titre des lieux, le bail étant expiré depuis le 11 mai 2016, et en raison de la prescription affectant les demandes antérieures au 8 janvier 2017.

Les époux [J] indiquent avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires à la demande de l’expert judiciaire, de façon justifiée, de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à leur demander de l’indemniser au titre de son préjudice matériel.

En suite du rapport d’expertise, les époux [J] exposent avoir fait des travaux liés aux désordres structurels de l’immeuble et soulignent que le syndicat des copropriétaires a prévu de faire des travaux de réfection partielle du mur de refend au niveau de la porte d’entrée de l’appartement. Ils indiquent avoir changé le radiateur, à la suite d’une mention de l’expert sur l’insuffisance d’aération des lieux en lien avec la localisation du radiateur et soulignent la mauvaise foi du défendeur. Ils indiquent avoir fait des travaux dans la salle de bain pour réduire l’humidité, et soulignent que ce phéomène ressort d’un manquement du défendeur à son obligation d’entretien des lieux. Ils indiquent avoir fait réaliser des travaux dans la cuisine, qui seront finalisés après la rénovation du mur de la cuisine, soulignant que ces travaux ont été rendus nécessaires par le défaut d’entretien du locataire. Les époux [J] exposent avoir fait réaliser des travaux d’électricité, mettant l’installation en conformité avec les normes applicables en la matière. Ils indiquent que l’expert a conclu à un partage de responsabilité entre les bailleurs et le locataire quant à l’état des lieux, s’élevant respectivement à 40% et 60%.

Quant aux demandes formulées à titre subsidiaire, les époux [J] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de requalification du bail d’habitation meublé en bail non meublé pour cause de prescription, la réduction des demandes indemnitaires de [M] [P] en raison du partage de responsabilité relevé par l’expert judiciaire, soulignant leur bonne foi dans la réalisation des travaux, et la résistance des défendeurs pour permettre leur réalisation.

[M] [P] sollicite de la juridiction qu’elle :

— déboute les époux [J] de l’ensemble de leurs prétentions,

— constate que le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande à son encontre,

— déboute les époux [J] de leur demande visant à la condamnation solidaire de [M] [P] et [T] [Z],

— rejette l’exception de fin de non recevoir de [E] et [C] [J] tirée de la prescription de la demande visant à voir requalifier le bail conclu entre les parties en contrat de locaux non meublés;

— juge que le bail du 23 juillet 2015, à effet le 11 août 2015, est un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de sa durée, s’est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans à compter du 11 août 2018 puis à compter du 11 août 2021 et du 11 août 2024, aux mêmes clauses et conditions que le bail initial,

— déboute [E] et [C] [J] de toutes leurs demandes tirées de l’expulsion du preneur, du paiement d’une indemnité d’occupation, d’une astreinte provisoire pour quitter les lieux de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, avec faculté pour le juge de liquider l’astreinte provisoire,

— fixe à la somme de 867,10 euros au titre des termes 14/31 octobre 2016, novembre 2016, février/mars 2019, le montant de la dette locative de [M] [P],

— autorise [M] [P] à s’acquitter du règlement de sa dette par 21 acomptes successifs et mensuels de 40 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir, le solde, accessoires et frais, devant être réglé à la 22ème mensualité,

— constate que le logement pris à bail par [M] [P] ne répond pas aux exigences de conformité fixées notamment par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamne solidairement [E] et [C] [J] à lui verser la somme de 23.744 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur pour la période comprise entre le 29 décembre 2015 et le 31 octobre 2024, sauf à parfaire,

— ordonne la capitalisation des intérêts à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonne le cas échéant, la compensation entre les créances respectives des parties,

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamne solidairement [E] et [C] [J] aux dépens de l’instance, dont le coût de l’expertise.

Au soutien de ses prétentions, [M] [P] expose avoir divorcé de [T] [Z] par jugement du 25 mars 2022 et que leur solidarité a cessé à compter du 12 septembre 2022, date de retranscription sur les registres de l’état civil de cet acte. Il expose que le bail du 23 juillet 2015 ne correspond pas à un bail meublé, à défaut d’inventaire et d’état détaillé du mobilier et doit être requalifié en bail de locaux vides, soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée de 3 ans. Il soutient que cette demande n’est pas prescrite, parce que la prescription triennale ne s’applique pas à cette demande et parce que le point de départ du délai de prescription est en date du 9 janvier 2020. Il conteste le montant réclamé au titre de l’arriéré locatif en raison de la prescription de certaines sommes et de la compensation à opérer avec certains travaux réglés alors qu’ils auraient dû être acquittés par les bailleurs et sollicite des délais de paiement pour régler la somme qu’il reconnaît devoir au titre de l’arriéré.

A titre reconventionnel, [M] [P] indique que les lieux occupés ne satisfont pas aux obligations de décence et n’ont pas été correctement entretenus par les bailleurs, générant des désordres à l’origine de troubles de jouissance. Il conteste le partage de responsabilité proposé par l’expert et souligne que les désordres liés à la structure de l’immeuble relèvent des bailleurs, que les désordres liés aux conditions d’occupation du logement, à l’état de la fenêtre et à l’installation électrique ne sauraient lui être imputés.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate que l’expert ne rélève aucune responsabilité de sa part, et que les époux [J] ne formulent aucune demande contre lui,

en conséquence,

— condamne in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 6.750 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de syndic exposés et 828 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires d’architecte exposés,

— condamne in solidum les époux [J] à lui payer la somme de 19.515 euros toutes taxes comprises au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] expose qu’aucune responsabilité dans un désordre ne lui est imputée, qu’aucune demande n’est en conséquence formulée contre lui, que les travaux votés en juin 2024 sont sans lien avec les désordres structurels de l’immeuble mentionnés en expertise. Il indique que sa mise dans la cause par les époux [J] a engendré des frais de gestion par le syndic et des honoraires d’architecte et d’avocat qu’ils doivent lui rembourser, d’autant plus que sa responsabilité dans les dommages au bien immobilier n’a pas été retenue.

[T] [Z] n’a pas comparu. Les dernières citations avaient été signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 12 du code de procédure civile dispose que “Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.”

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le bail relatif à l’occupation des lieux litigieux est un contrat de location meublée “étudiant” en date du 23 juillet 2015, conclu pour une durée de 9 mois, à effet au 11 août 2015. Il vise les articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La loi n°89-462 prévoit que les articles 25-3 et suivants sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 et que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La date de conclusion du contrat constitue le point de départ de la prescription triennale.

En l’espèce, le bail relatif à l’occupation des lieux litigieux étant un contrat de location meublée “étudiant” en date du 23 juillet 2015, conclu pour une durée de 9 mois, à effet au 11 août 2015, le preneur pouvait contester la qualification du bail jusqu’au 23 juillet 2018. Sa demande de requalification étant formulée pour la première fois en janvier 2020, elle apparaît prescrite et irrecevable.

Sur le terme du bail

L’article 25-7, dernier alinéa, dispose que “Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.”

En considération de cet alinéa et de l’absence de possibilité de reconduction tacite, le bail du 23 juillet 2015, à effet du 11 août 2015, a expiré le 11 mai 2016.

Ainsi, [M] [P], qui s’est maintenu dans les lieux après le terme du bail, en est devenu occupant sans droit, ni titre, à compter du 12 mai 2016, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 14 octobre 2019.

Sur l’expulsion de l’occupant

[E] et [C] [J], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [M] [P], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En application des articles L131-1 du même code, “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.”

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [,] exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1o à 3o du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il convient de considérer que c’est à partir de la date de dépôt du rapport d’expertise que court la prescription relative aux demandes. En conséquence, les demandes de [M] [P] ne sont pas prescrites.

Toutefois, la jurisprudence a établit que l’occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 6.

[M] [P] étant sans droit ni titre depuis le 12 mai 2016, ses demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance postérieures à cette date sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir.

Sur le bien fondé des demandes

[M] [P] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il condamne solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 23.744 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par le preneur pour la période comprise entre le 29 décembre 2015 et le 31 octobre 2024.

Les époux [J] soulignent que l’expert a relevé qu’un partage de responsabilité entre bailleurs et preneur s’appliquait aux désordres et qu’ils ont fait réaliser de nombreux travaux dans les lieux.

Aux termes du bail initial du 31 juillet 2012, il est indiqué sur l’état des lieux d’entrée qu’ils sont en “état moyen à rafraîchir”.

[M] [P] produit aux débats un courrier du service technique de l’habitat en date du 11 janvier 2016 consécutif à une visite effectuée le 29 décembre 2015 dans les lieux loués.

Il est indiqué que le contrôle fait apparaître que :

1°) l’alimentation électrique n’est pas mise en sécurité en raison de l’absence d’un disjoncteur de 30mA,

2°) l’immeuble est infesté de blattes/cafards,

3°) la fenêtre du logement ne ferme plus et n’assure plus une protection efficace contre les intempéries,

4°) une importante humidité de condensation règne dans le logement, et plus particulièrement dans la salle de bains, en raison d’une aération permanente inefficace,

5°) les murs et plafonds présentent des fissurations,

6°) des infiltrations d’eau se manifestent dans les murs en raison de l’insuffisance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires (sol, parement mural),

7°) un développement de moisissures sur les murs et le plafond, plus particulièrement dans la salle de bains,

8°) l’emplacement de la trappe de visite sous le receveur de douche ne permet pas d’accéder aux évacuations d’eaux,

9°) la porte d’entrée ferme difficilement.

Les rapports consécutifs à la visite du 18 août 2017 et à celle du 13 novembre 2019 attestent de la persistance des points 1, 4 et 7 et indiquent qu’il subsiste des poches d’humidité dans le bas des murs de la salle de bains et que les revêtements de la salle de bain sont détériorés par des infiltrations.

Le rapport d’expertise judiciaire du 15 juillet 2023 établi par Monsieur [W] relève trois types de désordres dans l’appartement :

1- les désordres liés aux problèmes structurels de l’immeuble, affectant la porte palière qui ferme mal et qui baille, la fissuration importante du linteau de la porte, le décollement au droit de la cueillie avec le plafond ainsi qu’au sol sur la cloison séparative entre la kitchenette et la salle d’eau, entraînant un décollement des plinthes en carrelage. Le rapport indique que l’origine de ces désordres sont liés à la structure bois de l’immeuble,

2- les désordres liés aux conditions d’occupation du logement, consistant en des moisssures sur les murs, ayant pour origine un phénomène de condensation sur les parois froides, favorisé par l’insuffisance ou l’absence de ventilation efficace permettant d’évacuer l’humidité ambiante dans l’appartement, en particulier lorsque le lit est devant le radiateur; état dégradé de la salle d’eau : cloisonnement non hydrofuge, absence de revêtement étanche sous le carrelage, absence de trappe d’accès au receveur de douches pour l’entretien du syphon, état de dégradation de cette pièce attribué en partie à un défaut d’entretien des locataires; état dégradé de la kitchenette, équipements en mauvais état, évier fuyard, plaques de cuisson hors d’usage, manque d’entretien général par le locataire, introduction de parasites dont des rongeurs, par la porte palière, vu son manque d’étanchéité,

3- autres griefs : changement de la seule fenêtre de l’appartement en 2016, mais liaison fuyarde entre le mur de la façade et l’appui, qui peut être corrigée à l’occasion du ravalement de façade, installation électrique non conforme jusqu’en février 2020 et juin 2023.

Le rapport synthétise ces constats dans les termes suivants :

1 Le logement ne présentait pas de désordres lors de l’entrée dans les lieux de [M] [P] en août 2012.

2 Compte-tenu de son état, la salle d’eau a dû être rénovée par les bailleurs, au mois de mai 2016.

3 Ces derniers se sont acquittés de leurs obligations en matière de réparations, avec toutefois, plus ou moins de diligences.

4 Le locataire a fait réaliser des travaux sans les avertir.

5 Le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles en matière d’entretien de la chose louée.

6 Certaines installations sont inappropriées ou insuffisantes.

7 L’immeuble souffre de problèmes structurels affectant le logement loué.

L’expert considère que le locataire est responsable de la situation du logement du fait d’un manque d’entretien et de soin apporté à son utilisation, cela sans exclure toutefois, une part de responsabilité des bailleurs qui ont tardé à faire réaliser certains travaux apportant une gêne certaine au locataire et évalue le partage de responsabilités selon la répartition suivante, 40% pour les bailleurs et 60% pour les occupants.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, aux termes des baux du 31 juillet 2012 et 23 juillet 2015, les lieux consistent en un studio équipé d’une kitchenette et d’une salle d’eau avec toilettes, d’une superficie de 20 mètres carrés. En outre, l’état des lieux d’entrée mentionnent qu’ils sont en “état moyen à rafraîchir”.

Contrairement à ce qu’indique l’expert judiciaire, cette mention ne signifie pas que les lieux ne présentaient pas de désordres lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [P] en 2012. En effet, l’état des lieux d’entrée est imprécis, parce que global et non pas détaillé élément par élément, et les désordres relevés par l’expert à partir de sa désignation et du début de sa mission en décembre 2020, existaient dès décembre 2015, date de la visite du service technique de l’habitat. Il convient de considérer que les désordres qualifiés de “structurels” par l’expert sont de nature à endommager plus significativement une petite surface où sont concentrées à la fois les pièces d’eau et la pièce à vivre. Ainsi, par exemple, il ne peut être reproché à Monsieur [P] d’avoir mis un radiateur près de son lit, alors d’une part que la superficie des lieux est petite, que d’autre part, la porte d’entrée présentait une béance significative et que la fenêtre, changée en 2016, n’assure pas la liaison avec le mur d’appui alors que seul le ravalement de la façade le permettra. En outre, l’expert mentionne des désordres structurels affectant la salle de bain, et mentionne deux causes de défaut d’étanchéité.

Dès lors, les lieux étant intrinsèquement perméables aux infiltrations, depuis l’entrée dans les lieux, il ne peut être reproché au locataire un manquement à son obligation d’entretien.

La proposition de partage de responsabilité faite par l’expert judiciaire ne sera donc pas retenue et les bailleurs seront exclusivement responsables des troubles de jouissance du locataire pour la période d’occupation légitime d’août 2015 à mai 2016.

En considération de la consistance des désordres affectant la porte d’entrée, l’installation électrique générale de l’appartement et l’étanchéité de la fenêtre et de la pièce d’eau de ce studio, il y a lieu de considérer que le trouble a affecté la jouissance des lieux à hauteur de 80% du montant du loyer, soit la somme de 448 euros par mois. [E] et [C] [J] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 4.032 euros à [M] [P] à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance du 11 août 2015 au 11 mai 2016.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [M] [P], malgré le terme du bail, crée à l’égard des bailleurs un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les époux [J] sont irrecevables à formuler des demandes en paiement du loyer et des charges pour la période antérieure au 14 octobre 2016, compte-tenu de la date de signification de l’assignation, le 14 octobre 2019.

Aussi, [M] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant incluant la provision pour charges, soit la somme de 560 euros, à compter du 14 octobre 2016, en deniers ou quittances pour tenir compte des sommes versées par le défendeur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[E] et [C] [J] sont bien fondés à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Au regard du décopmpte produit aux débats par les demandeurs, [M] [P] doit les sommes suivantes :

— du 14 au 31 octobre 2016 : 252,90 euros,

— novembre 2016 : 560 euros,

— février et mars 2019 : 1.120 euros,

Total 1.932,90 euros.

Or, le défendeur justifie avoir changé le chauffe-eau équipant les lieux en mars 2019, après avoir demandé aux bailleurs de le faire en urgence. C’est à bon droit qu’il demande le remboursement de cette somme engagée sans l’accord du bailleur, mais nécessaire à un usage des lieux conforme à leur destination, en l’espèce, l’habitation. La somme de 650 euros sera déduite de l’arriéré locatif dû par [M] [P], qui sera condamné à payer la somme de 1.282,90 euros aux époux [J], au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, déduction faite du coût de remplacement du chauffe-eau, mis à la charge des demandeurs, et ce avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

Sur la compensation et les délais de paiement

L’article 1347 du code civil dispose que “La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions sont réunies.”

Aux termes du présent jugement, les époux [J] et [M] [P] sont réciproquement créanciers et débiteurs de dettes fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces sommes, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

[M] [P] sollicite un échelonnement du paiement de la somme due au regard de sa situation financière. En l’espèce, en considération de la compensation ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur la demande de remboursement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires en lien avec l’expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite le remboursement des sommes engagées au titre des honoraires du syndic et d’architecte en suite de sa mise dans la cause par les époux [J].

Le rapport d’expertise énonce expressément que l’expert judiciaire a sollicité, dans sa note aux parties n°2, la mise en cause du syndicat des copropriétaires. Les époux [J] indiquent avoir procédé à cette mise en cause à la demande de l’expert.

Il convient de considérer qu’aucune faute ne peut être reprochée aux époux [J]. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation in solidum des époux [J] à lui payer la somme de 6.750 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de syndic exposés et 828 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires d’architecte exposés.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[C] et [E] [J], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge des défendeurs la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit certes aux débats les factures d’honoraires de son conseil. Toutefois, en l’absence de justification de la croissance exponentielle de ces frais au cours des trois années d’assistance, il n’y a pas lieu de les prendre en compte sans pondération.

Il y a donc lieu de condamner in solidum [C] et [E] [J] à régler la somme de 7.500 euros TTC au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

[E] et [C] [J] seront déboutés de leur propre demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

— Déclare irrecevable la demande de [M] [P] de requalification du bail du 23 juillet 2015 en bail de locaux vides d’une durée de trois ans, tactiement reconductible, pour cause de prescription,

— Déclare irrecevables les demandes indemnitaires de [M] [P] au titre du préjudice de jouissance postérieures au 11 mai 2016, pour défaut d’intérêt à agir;

— Constate que le bail du 23 juillet 2015, à effet du 11 août 2015, a expiré le 11 mai 2016,

— Constate que [M] [P] est occupant sans droit, ni titre des lieux, appartement situé [Adresse 6], depuis le 12 mai 2016;

— Autorise [C] et [E] [J] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [M] [P], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé [Adresse 6] ;

— Dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Condamne solidairement [E] et [C] [J] à payer à [M] [P] la somme de 4.032 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance du 11 août 2015 au 11 mai 2016;

— Condamne [M] [P] à payer à [E] et [C] [J] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant incluant la provision pour charges, soit la somme de 560 euros, à compter du 14 octobre 2016, en deniers ou quittances pour tenir compte des sommes versées par le défendeur,

— Condamne [M] [P] à payer à [E] et [C] [J] la somme de 1.282,90 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, déduction faite du coût de remplacement du chauffe-eau, mis à la charge des demandeurs, et ce avec intérêts de droit à compter de la présente décision;

— Ordonne la compensation entre les sommes dues par [M] [P] à [E] et [C] [J] et les sommes dues par [E] et [C] [J] à [M] [P],

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision;

— Déboute [C] et [E] [J] du surplus de leurs demandes, notamment des demandes de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Déboute [M] [P] du surplus de ses demandes, notamment de délais de paiement;

— Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation in solidum de [C] et [E] [J] à lui payer la somme de 6.750 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires de syndic exposés et 828 euros toutes taxes comprises au titre des honoraires d’architecte exposés,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne solidairement [C] et [E] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de +

+l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

— Condamne solidairement [C] et [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.500 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Déboute [E] et [C] [J] de leur propre demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE