TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 32] [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]

[Adresse 10]

[Localité 21]

Madame [A] [B] épouse [T]

[Adresse 10]

[Localité 21]

représentée par M^e Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0807

DÉFENDEURS

[Adresse 35] [Adresse 27]

représenté par le cabinet Compagnie de Gestion Foncière – COGEFO, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 36] sous le n° 679 804 625, dont le siège social est situé [Adresse 4]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 21]

représentée par M^e Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0020

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 24]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représenté par M^e Anne STRAPELIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0584

Madame [W] [K]

[Adresse 18] [Adresse 5]

[Adresse 28]

[Localité 22]

représentée par M^e Gladys BLEUNVEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

Cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE

[Adresse 20]

[Localité 23]

Non représenté

Mutuelle AREAS ASSURANCES

[Adresse 16]

[Localité 19]

représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1172

S.A.R.L. AUXILIS

[Adresse 17]

[Localité 21]

représentée par M^e Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1192

S.A.S. AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE [G] [U] [F]

[Adresse 3]

[Localité 22]

Non représentée

INTERVENANT VOLONTAIRE

La MAAF ASSURANCES

représentée par M^e Stéphanie MOISSON , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C406

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1èreVice-présidente adjointe

[P] [E], juge

Caroline ROSIO, Vice-président

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Juin 2025 tenue publiquement, Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, puis prorogé au 20 octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire

En premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T], ci-après les époux [T], ont acquis le 25 octobre 2018 au prix de 315 000 euros de M. [Z] [S] et Mme [W] [K] les lots de copropriété numéros 75 (appartement), 207 (cave) et 339 (emplacement de parking) dépendant de l’ensemble immobilier, [Adresse 33], sis [Adresse 12].

Cette vente est intervenue après compromis de vente en date du 17 juillet 2018.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise [Adresse 7]) est assuré auprès de la société AREAS DOMMAGES et géré par son syndic, le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO.

Par courriers recommandés avec demande d’accusé de réception en date du 7 décembre 2018, les époux [T] ont signalé notamment à leurs vendeurs et à l’agence immobilière, AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE ([G] [U] [F]) ayant apporté son concours à la vente, la présence de rongeurs dans l’appartement.

Par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception en date du 17 décembre 2018, Mme [W] [K] leur a répondu qu’en ce qui la concernait ce problème avait été résolu, ayant fait le nécessaire avec le syndic avant la vente.

Le rapport de l’expert judiciaire commis suivant ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles le 18 juin 2019, au contradictoire de M. [Z] [S], Mme [W] [K], du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], du cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, de la société AREAS ASSURANCES, de la société AUXILIS et de la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, a été rendu le 23 décembre 2022.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Par acte extrajudiciaire signifié les 17 et 25 août et 1er, 4 et 14 septembre 2023, les époux [T] ont fait assigner M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, la société AREAS ASSURANCES, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à l’indemnisation de leurs divers préjudices et frais exposés.

Par conclusions du 22 avril 2024, la société MAAF ASSURANCES est volontairement intervenue à la procédure en qualité d’assureur de la société AUXILIS.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2024, les époux [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1112-1, 1137, 1240 et suivants, 1641 et suivants et 1992 du code civil et des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

« – CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et Mme [T] :

● 24.350,15 € au titre des frais de remise en état des salles de bain et d’eau,

Subsidiairement, la somme de 7.757 €,

● 2.827,20 € au titre du préjudice de jouissance,

● 20.000 € au titre de la perte de valeur de l’appartement

● 5.906,70 € au titre du surplus de taxes payées lors de la vente,

● 10.000 € au titre du préjudice moral,

— CONDAMNER la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à restituer à M. et Mme [T] la somme de 10.000 € au titre des frais d’agence payés à tort,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à restituer à M. et Mme [T] la somme de 110,64 € au titre de leur quote-part sur les frais d’avocat de la copropriété,

— CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et Mme [T] la somme de 1.392,60 € au titre des frais engagés dans le cadre des opérations d’expertise pour l’inspection caméra,

— CONDAMNER IN SOLIDUM M. [Z] [S], Mme [W] [K], le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la société AREAS ASSURANCES, le syndic de l’immeuble la société COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE « [G] [U] [F] » à payer à M. et

Mme [T] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise et l’ensemble des frais d’huissier,

— REJETER toutes les demandes formées à l’encontre de M. et Mme [T]. ».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juin 2024, M. [Z] [S] demande au tribunal de : « A titre principal :

DEBOUTER purement et simplement M. et Mme [T] et tout concluant de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [Z] [S], comme étant mal fondées.

En conséquence, mettre hors de cause M. [Z] [S].

A titre subsidiaire

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndic COGEFO et la société AUXILIS à garantir M. [Z] [S] de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre.

En toute hypothèse :

CONDAMNER l’ensemble des défendeurs solidairement [à] payer à M. [Z] [S], la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Dans ses conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, Mme [W] [K] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1137 et 1641 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, de : « A titre principal

— DEBOUTER M. et Mme [T] de tous leurs moyens, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mme [K] ;

A titre subsidiaire

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndic COGEFO et la société AUXILIS à garantir Mme [K] de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre ;

En toute hypothèse :

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER les époux [T] à verser à Mme [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à MONTESSON (78360) demande au tribunal, au visa des articles 8,

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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Décision du 20 Octobre 2025

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9, 11, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble et de ses modificatifs, de : « A titre principal,

— DEBOUTER toutes les demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum la société AUXILIS et son assureur, la société MAAF ASSURANCES, ainsi que M. [Z] [S] et Mme [W] [K] à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

— CONDAMNER la compagnie AREAS DOMMAGES, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], et en vertu des obligations contractuelles que prévoient le contrat les liant, à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER toutes les parties perdantes à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER toutes les parties perdantes à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Norbert NAMIECH sur le fondement de l’article 699 du CPC ;

— DEROGER à la règle de l’exécution provisoire, uniquement si le syndicat des copropriétaires venait à être débouté de ses demandes. ».

Dans ses conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil et L. 124-3 du code des assurances et des pièces versées aux débats, de : « A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER les époux [T] et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société AREAS DOMMAGES, comme étant mal fondées, et non justifiées,

En effet,

— JUGER que la présence de rongeurs n’a jamais été constatée par l’Expert Judiciaire dans l’appartement des époux [T],

— JUGER en tout état de cause que l’origine des rongeurs dans la cause des dommages allégués par les époux [T] n’a pas été démontrée,

— JUGER en outre que le Syndicat des Copropriétaires n’a commis aucune faute, tenu par ailleurs d’une obligation de moyens dans la dératisation, ainsi que la société AUXILIS d’ailleurs, qui a procédé au traitement, et que les époux [T] ne rapportent pas la preuve

qu’une partie commune de l’immeuble serait à l’origine des dommages qu’ils allèguent, la source matérielle de déplacement des rongeurs, jamais vus en expertise, n’étant pas établie,

En conséquence,

— METTRE HORS DE CAUSE la société AREAS DOMMAGES,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que le Tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par M. [O] dans son rapport,

— DEBOUTER M. et Mme [T] de leurs demandes au titre des préjudices matériels et immatériels, non justifiés et non validés par M. [O] dans son rapport,

— CONDAMNER in solidum la société AUXILIS et son assureur, la société MAAF ASSURANCES, à relever et garantir la société AREAS DOMMAGES de toutes condamnations,

— REJETER l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de M. et Mme [T],

— DEBOUTER tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

— JUGER la société AREAS DOMMAGES bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

— CONDAMNER in solidum M. et Mme [T] et tout succombant à payer à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.».

Dans ses dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 25 juin 2024, la SOCIETE AUXILIS demande au tribunal de : « A titre principal,

Juger que la société AUXILIS n’a commis aucune faute contractuelle ou délictuelle et que sa responsabilité n’est pas engagée,

Débouter en conséquence purement et simplement M. et Mme [T], Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la société AREAS DOMMAGES de toutes demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société AUXILIS, aussi bien à titre principal que subsidiaire, comme étant mal fondées,

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

A titre subsidiaire,

Débouter Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la société AREAS DOMMAGES de leurs demandes en relève et garantie

Juger que sur le plan indemnitaire, la société AUXILIS ne saurait être tenue qu’au titre du préjudice de jouissance sur une durée de 38 mois,

A titre encore plus subsidiaire,

Condamner in solidum Mme [K], M. [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et la société AREAS DOMMAGES à garantir la société AUXILIS de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Condamner les époux [T] ou tout succombant à verser à la société AUXILIS la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.».

Dans ses conclusions d’intervention volontaire signifiées par voie électronique les 22 avril et 1er mai 2024, la société MAAF ASSURANCES demande au tribunal de : « Donner Acte à la MAAF ASSURANCES de son intervention volontaire, et l’y déclarer recevable;

Juger que la société AUXILIS n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité dans le cadre de ses contrats de dératisation;

Mettre la société AUXILIS purement et simplement hors de cause ;

REJETER toutes les demandes formées à son encontre ;

Subsidiairement,

LIMITER la garantie de la MAAF aux dommages occasionnés par la prolifération des rongeurs après traitement de la société AUXILIS, soit le nettoyage et désinfection retenue à hauteur de 869 €.

Condamner tout succombant à payer à la MAAF ASSURANCE une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du NCPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits à M^e Stéphanie MOISSON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.».

Le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 juin 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, puis après prorogation le 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires des époux [T]

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des vendeurs, du syndicat des copropriétaires et son assureur, AREAS DOMMAGES, du syndic de copropriété, de la société AUXILIS, de la société AGENCE DE L’HOTEL DE VILLE, à les indemniser des préjudices résultant de l’infestation de leur appartement par des rongeurs, à savoir :

du coût des travaux à prévoir pour le nettoyage, la désinfection des lieux et la remise en état des salles de bain et de douche, du préjudice de jouissance causé, de la perte de valeur du bien résultant de la simple connaissance de cette problématique nonobstant les travaux réalisés, de la perte de chance d’avoir pu payer des taxes plus faibles si la situation avait été connue de leur préjudice moral et,des frais engagés en cours d’expertise, des dépens et autres frais de procédure.

1.1 Sur la responsabilité des vendeurs et la garantie des vices cachés

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum des vendeurs à leur verser des dommages et intérêts sur plusieurs fondements, à savoir le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et le dol, mais également sur le fondement de la garantie du vice caché.

1.1.1 Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs

Les époux [T] fondent tout d’abord leur action en responsabilité sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, estimant que M. [S] et Mme [K] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information par dissimulation de l’infestation de rongeurs affectant l’appartement.

Ils font valoir à cet égard que :

— M. [S] et Mme [K] avaient connaissance de la présence récurrente et hautement problématique de rongeurs ainsi qu’il ressort, d’une part, de la teneur et des qualificatifs employés par cette dernière dans ses échanges avec les conseil syndical et syndic de copropriété intervenus entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente, et d’autre part, des cinq interventions curatives réalisées en trois mois de la société AUXILIS dont quatre entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente ;

— la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 26] citée par Mme [K] n’est pas applicable au cas d’espèce, deux années s’étant écoulées dans l’affaire jugée en appel entre l’intervention du dératiseur et la vente ;

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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Décision du 20 Octobre 2025

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— M. [S] et Mme [K] ne pouvaient ignorer que le problème ne pouvait être considéré comme résolu au jour de la vente dans la mesure où le bon d’intervention de la société AUXILIS daté de l’avant-veille de la signature de l’acte définitif relevait que l’intégralité des appâts avait été emportée par les souris dont la présence était dès lors à nouveau attestée ;

— par suite, Mme [K] ne peut de bonne foi indiquer, dans sa correspondance du 17 décembre 2018, avoir pensé que le nécessaire avait été fait et qu’il s’agissait probablement d’une nouvelle infestation ni, dans ses conclusions, qu’aucune infestation n’avait jamais été constatée depuis 2007 avant août 2018 ;

— exerçant alors la profession d’agent immobilier, Mme [K] ne pouvait ignorer son obligation précontractuelle d’information et le caractère déterminant de cette information pour un potentiel acquéreur du bien, a fortiori parent d’un enfant en bas âge, à l’aune de l’ampleur des troubles de jouissance dont elle s’est elle-même plainte auprès du syndic et risques sanitaires engendrés, ainsi que le sous-entend également la société AUXILIS dans ses conclusions ;

— ils ignoraient, quant à eux, légitimement cette information en l’absence de toute mention aux documents de la copropriété à l’exception du carnet d’entretien se bornant à mentionner un contrat de dératisation conclu en 2016.

En réponse à l’argument de M. [Z] [S] suivant lequel il était séparé de son épouse et n’a pas participé à la commercialisation de l’appartement, les époux [T] entendent maintenir leur demande de condamnation in solidum dans la mesure où les vendeurs étaient encore mariés à l’époque de la vente et ont tous deux fait preuve de négligence dans la gestion de leur appartement à tel point qu’une procédure de saisie immobilière a été votée à leur encontre en 2018.

Pour s’opposer aux demandes introduites à son encontre quel qu’en soit le fondement, M. [Z] [S] fait essentiellement valoir en réplique que :

— ayant quitté l’appartement depuis juillet 2016 dans le cadre d’une procédure de divorce conflictuelle en conséquence de laquelle Mme [K] a été autorisée à vendre seule le bien, il n’a jamais participé au processus de commercialisation ni connu de présence de rongeurs dans l’appartement, découverte par son épouse ; il n’a pas non plus participé au compromis de vente, ni même à l’acte authentique de vente chez le notaire.

— le problème, limité à une forme de pollution sonore, leur paraissait tellement mineur et anodin qu’ils n’en ont pas spécialement averti les acquéreurs

— les époux [S] ont régulièrement averti le syndic de copropriété;

— s’agissant d’un simple problème d’entretien, il devait être facilement réglé par le syndic dans le cadre des mesures d’entretien ;

— les rongeurs n’ont pas été introduits dans les trappes de visite de la douche ou de la baignoire par les époux [S], lesquels n’ont donc aucun pouvoir sur l’événement, mais ont voyagé au travers des gaines d’aération, des tuyaux, impactant d’ailleurs très probablement d’autres appartements.

Mme [W] [K], pour s’opposer à ces demandes, fait valoir que :

— dès qu’elle a constaté la présence de rongeurs dans sa salle de bain et sa salle d’eau au mois d’août 2018, elle a contacté le syndicat des copropriétaires pour qu’il soit procédé à une dératisation qui a été mise en œuvre avec succès, les rongeurs ayant disparu selon elle au mois d’octobre 2018 ;

— elle a pu légitimement considérer que cette intervention, réalisée dans les règles de l’art, avait mis fin à l’infestation ;

— lors de la visite réalisée le 24 octobre 2018, les acquéreurs sont longuement restés dans la salle de bain et n’ont constaté aucune odeur ou nuisance, de sorte qu’elle a pu considérer de bonne foi que la question avait été réglée et qu’il était inutile de les prévenir.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 25] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

L’obligation d’information entre cocontractants s’impose ainsi à tous les vendeurs qui en sont les débiteurs, au bénéfice des acheteurs qui en sont créanciers.

* Sur la responsabilité de Mme [W] [K]

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que dès le 7 décembre 2018, les époux [T] se sont plaints, auprès des consorts [S] [K] et de leur agence immobilière, de la présence de rongeurs dans l’appartement qu’ils venaient d’acquérir, leur reprochant de ne pas les avoir informés préalablement à la vente de l’infestation préexistante affectant le bien vendu.

Si Mme [W] [K] reconnait que l’appartement a subi une infestation de rongeurs au mois d’août 2018, soit entre la signature du compromis de vente et la réitération de la vente par acte authentique du 25 octobre 2018, elle estime qu’ayant fait le nécessaire en alertant le syndicat des copropriétaires et alors que les mesures de dératisation ont été menées dans les règles de l’art, elle ne pouvait se douter de la persistance de l’infestation et n’avait donc pas l’obligation d’en informer les acquéreurs.

Toutefois, il ressort de son courriel adressé le 27 août 2018 à 21h48 au syndic de copropriété que l’infestation des salles d’eau de son appartement était une problématique récurrente, à tout le moins depuis le mois de mars 2018, générant des désagréments particulièrement importants puisqu’elle écrivait « le 28 mars [X] [N] (voisin du rdc) est venu m’aider car sous le lavabo il y avait des crottes souris ou rat. Le 29 mars mon fils en a informé le gardien puis en avril nous avons passé des nuits d’enfer et Mr [Y] en a informé également et la société de dératisation est intervenue le 2 mai puis une période de calme. En juin on commence à sentir des odeurs pestilentielles, et à nouveau en août des bruits de grattage et les odeurs toujours là. (…) ».

Elle soulignait encore l’importance des désagréments générés par l’infestation dans un mail du même jour envoyé à 00h26 à M. [C] [Y] en ces termes « voici plusieurs jours que de nouveau on entend souris ou rat dans la salle d’eau. On entend gratter toute la nuit.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Allez-vous faire quelque chose de pérenne que ce soit pour ce gros problème ou pour les odeurs insupportables ? ».

S’il est établi que des actions de dératisation ont été menées avant la réitération de la vente, les 7 et 18 septembre et les 16 et 23 octobre 2018, ainsi qu’il ressort des bons d’intervention de la société AUXILIS versés aux débats, il apparait néanmoins que les interventions curatives des 7 et 18 septembre et du 16 octobre 2018 n’ont pas permis de mettre fin à l’infestation puisque le technicien précise dans ses bons que « tous les appâts ont été emportés par les souris », ce qui caractérise leur présence sur les lieux, en particulier dans les salles d’eau et salle de bain de l’appartement vendu.

A supposer même que Mme [W] [S] ait pu penser que ces quatre interventions étaient suffisantes à éradiquer la présence des rongeurs dans les lieux, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisqu’un dernier bon d’intervention en date du 6 novembre 2018, postérieur à la vente, précise également que tous les appâts déposés le 23 octobre ont été emportés par les souris, il lui appartenait en toute hypothèse, en sa qualité de venderesse, compte tenu de la récurrence de cette problématique et de l’importance des désagréments en résultant, d’informer les futurs acquéreurs de l’existence de cette infestation, de sa récurrence depuis le mois de mars 2018 et des opérations de dératisation en cours, une telle information étant nécessairement déterminante de leur consentement au regard de l’intensité des nuisances générées par les rongeurs s’agissant d’un bien vendu à usage d’habitation.

Le fait que les acquéreurs n’aient pas constaté la présence de rongeurs dans la salle de bain lors de leur visite du 24 octobre 2018 est indifférente à cet égard et ne saurait être suffisante à la dispenser de son obligation d’information.

Ainsi, en n’informant pas les époux [T] de l’infestation des salles de bain de l’appartement par des rongeurs, Mme [W] [K] a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la caractérisation d’un dol également allégué dès lors que les demandes indemnitaires formées par les demandeurs sont identiques quelques soient les fondements invoqués, elle sera par conséquent condamnée à indemniser les époux [T] des dommages résultant de l’absence d’information relative à l’infestation de l’appartement par des rongeurs dans les conditions précisées ci-après.

* Sur la responsabilité de M. [Z] [S]

En l’espèce, il est établi par le compromis de vente du 17 juillet 2018 et l’acte authentique de vente du 25 octobre 2025 que M. [Z] [S], propriétaire en indivision du bien immobilier objet de la vente, a été représenté à la vente par Mme [W] [K], spécialement habilitée à cet effet par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 22 février 2018. Il est en outre indiqué à ces actes qu’il réside à [Localité 34], contrairement à son épouse qui a déclaré demeurer [Adresse 14], adresse du bien immobilier litigieux. Ainsi, ces actes permettent de démontrer qu’il était en instance de divorce avec Mme [W] [K], qu’il ne résidait plus dans l’appartement litigieux et qu’il n’a pas participé à la mise en vente de ce dernier. En outre, le tribunal constate que Mme [W] [K] ne conteste pas le fait que M. [Z] [S] ne vivait plus dans l’appartement objet de la vente depuis 2016.

Dans ces conditions, alors qu’aucun élément versé aux débats ne permet de prouver que M. [Z] [S] avait connaissance de l’infestation de rongeurs infectant l’appartement objet de la vente dans lequel il ne vivait plus, il n’est pas démontré qu’il aurait manqué à son obligation précontractuelle d’information sur ce point.

A fortiori, sa responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement de la réticence dolosive.

En conséquence, le tribunal retient que seule la responsabilité de Mme [W] [K] est engagée sur le fondement du manquement à son obligation précontractuelle d’information.

1.1.2 Sur la garantie des vices cachés

Sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, les époux [T] sollicitent également la condamnation des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, faisant valoir à cet égard que :

l’antériorité à la vente de l’existence du vice est confirmée par le rapport d’expertise judiciaire ;le vice a été caché lors de la vente faute d’information communiquée aux acquéreurs à cet égard et de mention aux procès-verbaux d’assemblée générale de 2015 à 2018 ;le vice est d’une gravité telle qu’il rend impropre l’appartement à son usage ou est de nature à diminuer sa valeur, soulignant qu’étant parents d’un jeune enfant, ils n’auraient pas acheté ce bien s’ils avaient eu connaissance de l’infestation par les rongeurs compte tenu des conséquences engendrées (bruit, odeurs, risques de transmission de maladies confirmés par le rapport d’expertise judiciaire ;l’argument développé dans ses conclusions par Mme [W] [K] selon lequel le vice ne présenterait pas une gravité suffisante pour rendre la chose impropre à son usage est contredit par la teneur-même de ses échanges avec les conseil syndical et syndic de copropriété ainsi que le relève d’ailleurs l’expert judiciaire dans son rapport ;la connaissance du vice par les vendeurs empêche l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

En défense, M. [S] fait valoir que ce problème de rongeurs, banal, ne peut être considéré comme affectant la solidité de l’immeuble, les rongeurs demeurant captifs et ne pouvant se promener dans l’appartement, ni son usage.

Mme [K] fait valoir en réplique au surplus des arguments précédemment développés que :

en présence de rongeurs dans un immeuble, la jurisprudence rejette les actions intentées sur ce fondement lorsque la gravité du vice n’est pas suffisante ; – elle n’avait pas connaissance des éventuels vices pouvant affecter son ancien appartement, ayant de bonne foi estimé que les interventions du dératieur avaient mis fin à la présence des rongeurs ;

la gravité du vice n’est pas démontrée, seule la salle de douche ayant en l’espèce été rendue impropre à son usage pour une période s’étendant de la vente jusqu’à l’ultime réunion d’expertise judiciaire le 15 septembre 2022 comme indiqué au Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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courrier du conseil des demandeurs en page 70 du rapport d’expertise, lesquels y ont d’eux-mêmes évalué cette impropriété à 2 768,30 euros soit 0,89% du prix d’acquisition du bien.

Sur ce,

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour réticence dolosive ou défaut d’information précontractuelle d’information.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’infestation par des souris dans les gaines techniques des salles de bains de l’appartement vendu était connue de Mme [W] [K] et antérieure à la vente, ainsi que le démontrent les courriels qu’elle a adressés au syndic de la copropriété le 27 août 2018, dans lesquels elle se plaint des « nuits d’enfer » subies en raison de la présence des rongeurs et des odeurs pestilentielles en résultant, évoquant de précédents épisodes à compter du mois de mars 2018.

Il est également démontré que les époux [T] n’ont pas eu connaissance de cette infestation de l’appartement vendu par des rongeurs avant la conclusion tant de la promesse de vente que de l’acte authentique de vente, Mme [W] [K] n’ayant pas contesté ne pas les avoir informés de la difficulté et ayant souligné que lors de la visite effectuée par ces derniers le 24 octobre 2018, aucune présence de rongeurs n’avait été constatée.

S’il résulte des constatations de l’expert judiciaire que l’infestation des rongeurs est localisée au niveau des gaines techniques des deux salles de bains de l’appartement vendu et qu’elle n’a pas affecté le reste de l’appartement, il conclut néanmoins, en pages 68 et 69 de son rapport, que « l’habitabilité est affectée dans la mesure où :

— la présence d’appâts a été rendue nécessaire durant toute la durée des opérations d’expertise.

— les rongeurs ont été présents depuis l’entrée dans les lieux des époux [T], c’est-à-dire au dernier trimestre 2018 jusqu’au mois de décembre 2021. Cela représente 1157 jours.

— la présence des rongeurs a été naturellement stressante est incommodante par les odeurs d’urine.

— elle a pu se révéler dangereuse compte tenu du risque lié à la transmission de la leptospirose à l’homme. (…) ».

Il précise en page 49 de son rapport qu'« on peut donc dire et confirmer de façon certaine, que les conditions de vie sont entachées de sérieuses inquiétudes et de stress dans de telles conditions. »

L’importance de l’infestation des lieux par les rongeurs, quand bien même a-t-elle été circonscrite aux salles d’eau de l’appartement, qui a généré d’importantes nuisances sonores et olfactives et a affecté son habitabilité à défaut de traitement efficace, caractérise pour les époux [T] un vice caché antérieur à la vente de nature à rendre le bien immobilier impropre à sa destination ou à en diminuer tellement l’usage qu’ils n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils avaient été informés de la situation, dans la mesure où ils devraient exposer d’importants frais de dératisation et souffrir d’un préjudice de jouissance durant les opérations de dératisation jusqu’à disparition définitive des rongeurs, outre la perte de valeur du bien résultant d’un risque récurrent d’infestation par des rongeurs.

L’acte notarié du 25 octobre 2018 stipule dans une clause relative à l’état du bien que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Au cas présent, il résulte des développements relatifs à la responsabilité extracontractuelle des vendeurs que les époux [T] n’ont rapporté la preuve de la connaissance par les vendeurs des vices cachés affectant le bien vendu qu’à l’égard de Mme [W] [K], les éléments produits ne permettant pas d’établir que M. [Z] [S] était informé de l’infestation de l’appartement par des rongeurs. En application de la stipulation précitée, les demandeurs sont donc mal fondés à réclamer la condamnation de M. [Z] [S] à les indemniser de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. La demande dirigée contre celui-ci au titre des vices cachés sera donc rejetée.

En revanche, les époux [T] sont bien fondés en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de Mme [W] [K], qui n’ignorait pas l’infestation par les rongeurs, et qui sera donc tenue à réparation des préjudices en résultant sur le fondement des dispositions de l’article 1645 du code civil dans les conditions précisées ci-après.

1.2 Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Sur le fondement de l’article 1991 du code civil, les époux [T] demandent la condamnation in solidum de la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE, celle-ci ayant selon eux failli en sa qualité de mandataire à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde, à les indemniser à hauteur du coût des travaux à prévoir pour le nettoyage, la désinfection des lieux et la remise en état des salles de bain et de douche, du préjudice de jouissance causé, de la perte de valeur du bien résultant de la simple connaissance de cette problématique nonobstant les travaux réalisés, la perte de chance d’avoir pu payer des taxes plus faibles si la situation avait été connue et des frais engagés en cours d’expertise, des dépens et autres frais de procédure.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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Ils font valoir à cet égard qu’aucune vérification n’a été effectuée par l’agent immobilier pour s’assurer que le bien était habitable.

Ils réclament également le remboursement des frais d’agence, estimant que l’agent immobilier a gravement manqué à ses obligations professionnelles.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 1992 du code civil dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ».

Il est constant que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer mais non sur l’existence de désordres non apparents si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

En l’espèce, il n’est justifié par aucun élément produit en demande que l’agence immobilière [G] [U] aurait eu connaissance de l’infestation affectant le bien vendu, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé les futurs acquéreurs de cette difficulté.

Dès lors, les époux [T] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre ainsi que de leur demande de remboursement de la somme de 10 000 euros au titre des frais d’agence acquittés lors de la vente.

1.3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31]

Pour rechercher la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, in solidum avec son assureur, la société AREAS DOMMAGES, les époux [T] font valoir que :

la présence des rongeurs s’explique par l’absence d’entretien par le syndicat des copropriétaires des parties communes qui aurait dû faire poser des grilles et vérifier régulièrement leur état et maintenir en bon état les gaines et conduits de l’immeuble pour éviter qu’ils ne deviennent vétustes ;à cet égard, l’expertise judiciaire a permis d’établir que les rongeurs ont pu, sans intervention des demandeurs, accéder à l’appartement par les parties communes ; l’expert a pu relever un défaut d’étanchéité entre les gaines destinées aux réseaux d’évacuation des eaux usées et eaux vannes et le conduit de ventilation, la vétusté des gaines techniques maçonnées et l’absence d’entretien, fixation ou réparation des grilles inférieures des conduits de ventilation, de sorte que les rongeurs s’y réintroduiront très probablement dès cessation de l’effet des produits rodenticides ;le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur ne sauraient se prévaloir d’un cas de force majeure au motif de la présence d’un nombre notable de rongeurs malgré la souscription d’un contrat de dératisation due à leur accoutumance aux rodenticides ;contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ils ne sont pas restés inactifs entre janvier 2019 et décembre 2021, les échanges entre les parties à l’acte de vente étant intervenus dès la fin de l’année 2018 pour aboutir à un constat d’huissier en mars 2019 et à la désignation de l’expert judiciaire en juin 2019 dont la mission impliquait l’absence de travaux ou autres interventions avant son terme, d’autant que dans le cas contraire les défendeurs auraient pu se prévaloir d’une absence de respect du contradictoire et de l’impossibilité de disposer d’éléments de preuve opposables ;quant à l’argument avancé par le syndicat d’une origine de l’infestation du bien tenant à la potentielle fracturation de la cloison, partie privative, qui aurait ainsi pu permettre le passage des rongeurs, il ne saurait exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, étant souligné que dans la mesure où les derniers propriétaires ont déclaré ne pas avoir effectué de travaux, cette fracturation pourrait être la conséquence d’un grignotage par les rongeurs de la cloison en plâtre.Soutenant que le syndicat des copropriétaires devra être intégralement garanti par son assureur, les demandeurs, en réponse aux arguments de la société AERAS, font valoir que :

les bruits et vibrations générés lors des visites en cours d’expertise judiciaire par la dizaine de personnes présentes expliquent le fait que la présence des rongeurs n’ait pu être constatée lors des opérations d’expertise ;la présence des rongeurs n’est pas contestable, tel qu’il ressort tant des constatations de la venderesse qui s’en est plainte au printemps et à l’été 2018, que par l’Huissier de Justice intervenu en mars 2019 et l’expert judiciaire, que des appâts régulièrement emportés ;il ressort des opérations d’expertise que les rongeurs n’ont pu accéder à l’appartement que par un unique endroit identifié par l’expert judiciaire, depuis les parties communes, sans introduction par les demandeurs ni circulation par une cloison donnant sur l’appartement d’un autre copropriétaire qui aurait introduit les rongeurs.

Mme [W] [K] recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic aux motifs, d’une part, qu’elle n’est selon elle pas responsable de l’absence d’efficacité des traitements mis en œuvre par l’entreprise de dératisation et que le passage des rongeurs trouve sa cause dans un défaut de conception et d’entretien des parties communes tel que le conclut l’expert judiciaire et, d’autre part, que si le syndicat et le syndic avaient été diligents dans un délai réduit, le nombre de rongeurs n’aurait pas tant augmenté.

Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Adresse 29] [Localité 2] objecte que :

l’éventuelle présence de déjections de rongeurs dans les canalisations communes ne permet pas de déduire un manque d’entretien ;les photographies de grilles de ventilation inférieures du sous-sol détériorées figurant en pages 20-21 des dernières écritures des demandeurs ne sont ni localisées ni certifiées au contraire de Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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celles des grilles de ventilation supérieures reprises au rapport d’expertise judiciaire ;

l’ancienneté de la gaine d’aération n’a pas de lien avec la circulation de rongeurs.

La société AREAS DOMMAGES argue quant à elle que :

la présence même des rongeurs n’est pas établie au motif qu’ils n’ont pu être observés lors des réunions d’expertise ;la voie d’accès des rongeurs à l’appartement demeure inconnue et il n’est pas établi de manière certaine que les rongeurs auraient emprunté les parties communes, seule étant révélée une anomalie constructive consistant en une ouverture anormale mettant en communication une gaine technique hydraulique et un conduit d’amenée d’air frais ;le syndicat n’a pas commis de faute ou de négligence de nature à engager sa responsabilité, dès lors qu’il a souscrit un contrat de dératisation avec la société AUXILIS en 2016 puis un second prévoyant davantage d’interventions en 2019 et fait intervenir celle-ci dès sa connaissance de la supposée présence de rongeurs, dont les diligences ont permis de régler le problème en avril 2022 voire décembre 2021 – n’étant pas démontré que l’éradication postérieurement à la pose des pièges de second type ne résulte pas des effets des premiers ;la société AUXILIS, mandatée par le syndicat des copropriétaires, n’était elle-même tenue que d’une obligation de moyen, non de résultat ;dans sa version applicable au litige, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose de démontrer, pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée, que les dommages causés ont leur origine dans les parties communes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que l’expert judiciaire n’a pu que procéder par hypothèse et qu’il y aurait lieu de démontrer, non que les rongeurs ont pu transiter par les parties communes, mais que les parties communes seraient à l’origine du passage des rongeurs ;

A titre subsidiaire, la société AREAS oppose les limites de garantie que constituent notamment les plafonds et franchises prévues par la police d’assurance.

Sur ce,

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. ».

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d’entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le syndicat ne pourra s’exonérer par la preuve de son absence de faute (Civ. 3ème, 21 janvier 2004, n° 02-16.386).

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il est établi par l’expertise judiciaire, le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 20 mars 2019 mais également par les courriels de Mme [W] [K] au mois d’août 2018, la présence de rongeurs dans les gaines techniques des salles de bain de l’appartement des époux [T], ce depuis la date d’acquisition du bien immobilier par ces derniers. Cette présence est démontrée notamment, par la forte odeur d’urine animale régnant dans la salle de douche constatée par huissier de justice, lequel a également relevé la présence de déjections de rongeurs dans la trappe de visite de la baignoire, ainsi que par la découverte en cours d’expertise judiciaire de déjections de rongeurs dès ouverture après démolition partielle de la gaine maçonnée dans les salles de bains et d’eau des demandeurs lors de l’inspection par caméra à l’accédit du 9 février 2021.

Aux termes de son expertise, l’expert judiciaire conclut en outre que les époux [T] ne sont pas à l’origine de l’introduction des rongeurs dans leur appartement, ce qui est d’autant plus établi que la présence des rongeurs avait été constatée avant leur entrée dans les lieux par Mme [W] [K] mais également lors des interventions de la société AUXILIS au cours des mois de septembre à novembre 2018.

S’agissant de la cause de la présence des rongeurs dans les gaines techniques de l’appartement litigieux, l’expert conclut que « Les causes de la présence de rongeurs proviennent du fait que ceux-ci ont réussi à trouver un cheminement pour pouvoir atteindre l’appartement des époux [T] pourtant situé au 3ème et dernier étage de l’immeuble.

Plusieurs hypothèses ont été évoquées quant au transit des rongeurs, soit depuis le point bas de l’immeuble, soit depuis un appartement du niveau inférieur ou d’un appartement contigu, au même étage.

La zone d’introduction la plus fréquente et la plus vraisemblable se trouve être dans les caves où se trouvent les locaux de stockage des poubelles. C’est pour cette raison qu’une protection été trouvée au plafond du sous-sol, au droit de certains conduits de ventilation distribuant les appartements.

Cette protection est constituée par un grillage à mailles permettant de laisser un passage d’air.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

A noter que l’inspection par caméra a permis de mettre en évidence la présence de déjection de rongeurs en partie basse du conduit visité, ce qui nous situe sensiblement au niveau du plancher haut du sous-sol -dernier (cf. cliché bas de page n° 27).

L’inspection par caméra a effectivement permis de mettre en évidence qu’il existait dans le conduit des déjections de rongeurs.

Il a également été observé l’existence côté salle de bains, d’un petit orifice dans la paroi séparant la gaine destinée aux réseaux d’évacuations des eaux usées et d’eaux vannes, d’une part, de celle du conduit de ventilation basse, d’autre part.

A noter que le conduit de ventilation basse dessert à la fois la salle de bains et les toilettes.

Il n’existe pas d’étanchéité entre ces deux gaines, de telle sorte qu’une migration des rongeurs est tout à fait possible, allant d’une gaine à l’autre. Mais il doit exister d’autres pertes d’étanchéité de l’une ou l’autre des gaines, puisque les rongeurs ne se limitent pas à la circulation inter gaines, mais s’effectue en dehors de celles-ci, par exemple sous la baignoire et sous le bac à douche, comme cela a pu être constaté. La précédente propriétaire, Mme [K] avait d’ailleurs signalé la présence de déjections sous le lavabo.

Le conduit de ventilation d’amenée d’air de ventilation basse est très nettement rugueux et permet ainsi de nombreuses possibilités de rétentions. La même observation vaut pour la gaine des eaux usées et eaux vannes.

Nous avons reconstitué par un schéma de principe la configuration des conduits comme indiqué ci-dessous.

La communication existe ente le conduit accueillant les réseaux d’évacuation et le conduit de ventilation. Cela constitue une potentialité de passage des rongeurs.

Nous n’avons pas découvert d’autre chemin, excepté le bas de conduit au niveau du plancher haut du sous-sol où se situent les déjections. Les rongeurs circulent donc librement en divers endroits sans aucune difficulté. ».

Dans la partie de ses conclusions relative aux solutions à apporter pour remédier à ces désordres, l’expert judiciaire note également qu’ « il sera nécessaire au moment des travaux de la salle de bains de faire procéder au rebouchage au plâtre de l’orifice de communication intergaine. Toutefois, l’intervention sur gaines relève d’une partie commune. »

A l’examen du rapport d’expertise judicaire, il apparait ainsi établi que l’infestation de rongeurs dans les salles d’eau de l’appartement des époux [T], situé au troisième étage de l’immeuble, a été rendue possible du fait d’un défaut d’étanchéité entre les gaines techniques, situées en parties communes de l’immeuble, destinées aux réseaux d’évacuations des eaux usées et d’eaux vannes et celles du conduit de ventilation basse, et par la présence d’ « une petite communication entre les deux gaines verticales (gaine technique et de ventilation) qui est suffisant pour permettre le passage d’une souris » (rapport d’expertise p 55) qui explique l’intrusion des rongeurs au plafond du sous-sol et dans les parties inférieures de certaines appareils sanitaires, baignoire et douche.

Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires, le fait que l’expert ait relevé en page 56 de son rapport l’existence d’une cloison de doublage en carreaux de plâtre partiellement fracturée située en partie privative ne permet pas de conclure qu’elle serait à l’origine de l’intrusion des rongeurs dans le lot des époux [T], l’expert judiciaire ne concluant pas en ce sens et mettant plutôt en évidence que la source du passage des rongeurs vers les parties privatives résulterait d’une petite communication entre les deux gaines verticales (techniques et ventilation). Il précise à cet égard en page 56 de son rapport que « cette communication entre deux conduits verticaux maçonnés n’a pas de lien avec les éventuels travaux qui auraient pu être réalisés au cours de la vie de l’immeuble par de précédents occupants ».

Dès lors, en application de la jurisprudence précitée prise sous l’empire de l’ancienne version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, applicable au présent litige, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée, l’infestation résultant de la configuration des parties communes, et en particulier de l’absence d’étanchéité intergaines, et de la présence d’un espace de communication, également situé en parties communes, entre les gaines et les parties inférieures de la baignoire et de la douche des demandeurs, sans qu’il ne puisse utilement défendre en démontrant avoir satisfait à son devoir d’entretien des parties communes ou n’avoir commis aucune faute dans la prise en charge de l’infestation.

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, le fait que les rongeurs aient infesté les gaines techniques de l’appartement des époux [T] ne revêt pas les caractéristiques du cas de force majeure, ce phénomène qualifié de naturel par le syndicat n’étant pas imprévisible, notamment au regard de la situation géographique de la copropriété située entre bords de Seine, centre commercial et espaces agricoles, ni irrésistible dès lors qu’au sein de l’immeuble en cause, seuls les époux [T] ont souffert de ce désordre. En outre, le fait que les rongeurs aient développé une résistance aux produits rodenticides ne permet pas non plus de caractériser un cas de force majeure, ce phénomène, attesté par l’expert judiciaire qui a souligné le caractère aléatoire de cette résistance, n’étant pas plus imprévisible.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à indemniser les époux [T] des dommages résultant de l’infestation de rongeurs dans les conditions exposées ci-après.

La société AERAS DOMMAGES, en sa qualité d’assurer du syndicat des copropriétaires, sera également condamnée à indemniser les époux [T], dans la limite des franchises et plafonds prévus à la police d’assurance.

1.4 Sur la responsabilité du syndic de copropriété dans l’exercice de ses fonctions

Sur le fondement de l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les époux [T] recherchent la responsabilité du cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, soutenant que celui-ci a failli en sa qualité de syndic de copropriété à sa mission d’administration, de conservation et d’entretien de l’ensemble immobilier ainsi que d’établissement,

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actualisation et mise à la disposition des copropriétaires de son carnet d’entretien.

Ils font valoir à cet égard :

la négligence du cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO dans la gestion de l’infestation de rongeurs au-delà de la simple conclusion d’un contrat de dératisation ;le défaut d’entretien des grilles inférieures de ventilation ;l’impossibilité pour eux d’obtenir le carnet d’entretien complet de nature à questionner sur son établissement régulier, l’unique exemplaire en leur possession ne mentionnant pas la présence de rongeurs, et de l’ensemble des bons d’intervention des dératiseurs.

Sur ce,

Les troisième et huitième alinéas de l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, disposent que : « I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : […] – d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] – d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ; […] ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3eme, 6 mars 1991, no 89-18.758).

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel, (article 1240 du code civil), et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Il résulte des articles 1 à 5 du décret n°2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis respectivement ce qui suit : « Le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée contient au moins les informations mentionnées à l’article 3 et, s’il y a lieu, celles mentionnées à l’article 4. », « Le carnet d’entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu’il contient. Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien un chapitre par bâtiment. Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d’entretien par chacun d’eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des syndicats. », « Le carnet d’entretien mentionne : – l’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi ; – l’identité du syndic en exercice ; – les références des contrats d’assurances de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’échéance de ces contrats. », « Le carnet d’entretien indique également : – l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ; – la référence des contrats d’assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ; – s’ils existent, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d’échéance de ces contrats ; – si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé ; – s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. » et « Le carnet d’entretien peut en outre, sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l’immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées. ».

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire et n’est pas contesté que le syndic a souscrit pour la copropriété, pour l’année 2016, un contrat avec la société AUXILIS, spécialisée dans la lutte contre les rongeurs. A cet égard, le carnet d’entretien de la copropriété versé aux débats vente mentionne le contrat souscrit au titre de la dératisation auprès de la SARL AUXILIS, reconduit par tacite reconduction le 1er janvier 2016.

L’expert judiciaire a également relevé au cours de son expertise que les parties communes de l’immeuble, notamment le sous-sol, bénéficiaient d’interventions de dératisation antérieures, par la société HYGIENE OFFICE, une étiquette apposée portant la date du 18 décembre 2015.

En outre, il est établi qu’à la suite de la réclamation formée par Mme [W] [K] au mois d’août 2018, le syndic de copropriété a fait intervenir à cinq reprises, entre le mois de septembre 2018 et le mois de novembre 2018, la société AUXILIS pour traiter le problème d’infestation des lieux ainsi qu’en attestent les bons d’intervention de la société de dératisation, laquelle était déjà intervenue le 2 mai 2018 après une première réclamation faite par Mme [W] [K], ainsi que cette dernière l’évoque dans son courriel du 27 août 2018 à 21h48.

Il est également justifié qu’un nouveau contrat de dératisation a été conclu avec la société AUXILIS au cours de l’année 2019, prévoyant un nombre accru de visites et d’intervention.

Ainsi, à l’examen des pièces versées aux débats, le tribunal constate que la société COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO n’a pas été négligente dans la prise en charge de l’infestation de l’immeuble

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par des rongeurs et qu’elle a accompli les diligences, notamment les mesures de conservation et d’entretien, normalement attendues d’un syndic de copropriété dans l’exercice de sa mission à cet égard.

Le fait que le syndic n’ait pas assuré l’entretien des grilles d’aération posées dans la cave ainsi que le soulignent les demandeurs n’est pas de nature à engager sa responsabilité dans le cadre de la présente procédure dès lors que l’expert judiciaire n’a mis en exergue aucun lien causal entre l’entretien des parties communes, et en particulier de ces grilles d’aération, et l’infestation à l’origine des désordres subis par les époux [T].

De même, le fait que le carnet d’entretien ne serait pas tenu de manière actualisée et complète par le syndic, à le supposer avéré, ou encore le fait que les époux [T] n’aient pu en obtenir la communication complète, sont sans lien de causalité direct avec les préjudices qu’ils invoquent, étant rappelé à toutes fins que le carnet d’entretien mentionne bien la souscription d’un contrat de dératisation.

En conséquence, les époux [T] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, en sa qualité de syndic.

1.5 Sur la responsabilité de la société AUXILIS

Les époux [T] recherchent la responsabilité de la société AUXILIS, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, soutenant que celle-ci a manqué à son obligation de moyen résultant du contrat de dératisation conclu avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31].

Ils font valoir à cet égard la multiplicité des interventions de celle-ci sans réel succès avant l’adaptation tardive (en décembre 2021, soit 4 ans après l’acquisition) du type d’appâts et de boîtes employées qui ont objectivement permis la disparition progressive des rongeurs.

Mme [W] [K] soutient que la société AUXILIS en ne lui conseillant pas de procéder à des obstructions, solution recommandée par la même société aux époux [T] pour mettre un terme à la circulation des rongeurs, a commis une faute.

En réplique, la société AUXILIS sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre exposant n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de ses contrats de dératisation, un nouveau contrat prévoyant des interventions plus nombreuses et fréquentes ayant été signé en 2019.

Elle fait valoir à cet égard :

n’être contractuellement tenue que d’une obligation de moyens ;ne disposer comme moyens de lutte que la capture ou les produits rodenticides ;que ces moyens sont encadrés, spécialement l’usage de produits rodenticides, et que dans ce cadre, elle respecte la réglementation applicable et se tient informée de l’évolution des connaissances scientifiques ;que ses interventions ont produit effet, l’infestation ayant cessé en décembre 2021 ainsi que le constate le rapport d’intervention du 1er avril 2022;

que la taille des boîtes comme des appâts y positionnés n’a pas d’incidence, la molécule présente dans l’appât demeurant identique et les rongeurs n’en consommant pas davantage compte tenu de la capacité de leurs mâchoires ;que l’éradication peut par ailleurs résulter des effets des premiers types de pièges, lesquels n’auront été observés qu’à l’occasion de la pose des seconds ;avoir conformément aux dispositions du règlement sanitaire du département des Yvelines (titre VI, section 4, article 119) conseillé aux époux [T] d’obstruer la fracturation de cloison entre la gaine technique hydraulique et le dessous de la baignoire révélée par l’expertise judiciaire et qu’elle estime constituer l’origine de l’infestation de l’appartement ;avoir transmis les contrats explicitant les obligations de chaque copropriétaire ;à titre subsidiaire qu’elle ne saurait être éventuellement tenue que sur une durée de 38 mois au titre du préjudice de jouissance allégué.

Aux termes de son intervention volontaire et surplus des conclusions de son assuré, la société MAAF ASSURANCES conclut au rejet de l’ensemble des demandes dirigées contre la société AUXILIS et par suite à sa propre mise hors de cause.

A ces fins elle fait valoir que :

la société AUXILIS a procédé à la pose d’appâts, moyen que l’expert judiciaire reconnaît lui-même comme le plus efficace et radical ;par suite les demandeurs n’établissent pas en quoi la société AUXILIS n’aurait pas respecté des impératifs techniques précis ou aurait manqué à des obligations légales ou réglementaires susceptibles d’engager sa responsabilité.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort du contrat du premier conclu entre la société AUXILIS et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31], qu’il était souscrit un abonnement de traitement préventif des parties communes à raison d’une visite par an et des réseaux à raison de deux visites par an, avec mise en place des postes de réglementation BIOCIDE, et l’intervention à la demande du client en cas d’infestation sur les réseaux et les parties communes.

Il résulte ensuite du contrat conclu en 2019 que le syndicat des copropriétaires a souscrit un abonnement renforcé, prévoyant six visites par an pour le traitement préventif des réseaux eaux pluviales et eaux

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usées et 2 visites par an pour le traitement préventif des parties

communes sous-sols et de la chaufferie, le contrat prévoyant toujours l’intervention de la société en cas de probable infestation.

Aux termes de la clause « garanties » prévue aux conditions générales, le contrat de 2019 stipule « Garantie de moyens : la société AUXILIS s’engage pendant toute la durée du Contrat à mettre en œuvre tous les moyens dont elle dispose et compatibles avec la nature des locaux et des réseaux d’assainissement et des eaux pluviales du clients. »

Alors qu’il résulte des pièces versées aux débats que la société AUXILIS est intervenue au moins une fois le 2 mai 2018 après que Mme [K] a signalé la présence de rongeurs, puis à cinq reprises entre septembre et novembre 2018 après la découverte de l’infestation affectant l’appartement litigieux, il n’est pas démontré par les époux [T] que la société AUXILIS aurait manqué à ses obligations contractuelles à l’égard du syndicat des copropriétaires et n’aurait pas procédé aux interventions prévues aux contrats.

En outre, dès lors que la société AUXILIS n’est tenue que d’une obligation de moyen et non de résultat, il ne peut lui être fait le reproche de ne pas avoir réussi à éradiquer les rongeurs de manière définitive avant le mois de décembre 2021 et le premier trimestre 2022, en dépit d’interventions régulières de sa part ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire.

Il ne peut non plus lui être reproché le choix des traitements et leur absence d’efficacité suffisante et immédiate, l’expert judiciaire exposant en page 45 du rapport que « en ce qui concerne la comparaison entre les boites d’appâts, nous ne pensons pas que cela soit très significatifs. », les études démontrant une résistance aux rodenticides et l’expert précise que cette résistance « apparait donc d’une maitrise aléatoire qui ne semble pas encore être pleinement maitrisée scientifiquement. Il existe de nombreuses études sur le sujet. », l’expert concluant enfin que « nous pensons effectivement que l’efficacité ne peut être obtenue qu’à partir d’une accessibilité totale des zones en question. »

Ainsi, les époux [T] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société AUXILIS, échouant à démontrer qu’elle aurait manqué à ses obligations contractuelles dans le traitement de l’infestation de l’appartement par les rongeurs.

A toutes fins, le fait que la société AUXILIS n’ait pas conseillé à Mme [W] [K], ainsi qu’elle l’allègue, d’obturer certains éléments des salles d’eau est sans lien de causalité avec les préjudices dont les époux [T] réclament réparation et ne permet pas de modifier cette analyse.

* * *

Au total, seules les responsabilités de Mme [W] [K], sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, et du syndicat des copropriétaires, et son assureur AREAS DOMMAGES, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sont engagées, outre la garantie de Mme [W] [K] due au titre des vices cachés.

1.2 Sur le préjudice réparable

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, le manquement à une obligation d’information engage la responsabilité de la partie défaillante.

Dès lors que l’annulation de la vente n’est pas pas sollicitée, le préjudice réparable en la matière tient en la perte d’une chance de contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter (Cass. com., 10 juillet 2012, n°11-21.954).

En outre, il est constant que le préjudice de perte de chance ne se répare pas intégralement mais se limite à une certaine somme, correspondant à la seule chance perdue, et dont le montant est souverainement apprécié par les juges du fond.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable du dommage, en ce compris le trouble de jouissance causé aux copropriétaires, qui trouve son origine dans les parties communes.

Enfin, chacun des responsables d’un même dommage est tenu d’en réparer la totalité.

* Sur le préjudice matériel et le préjudice de jouissance

En réparation de leur préjudice matériel, les époux [T] demandent le versement, à titre principal, de la somme de 23 750,15 euros, comprenant les frais de dépose des éléments des salles d’eau, nettoyage et désinfection des lieux, et de repose des éléments des salles d’eau, et à titre subsidiaire de la somme de 7 757 euros, faisant valoir que l’indemnisation de leur préjudice doit être intégrale et permettre de les placer dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés en l’absence d’infestation par les rongeurs, soulignant que la remise en état de l’appartement nécessite la dépose des éléments de la salle de bains et de la salle de douche, le nettoyage et la désinfection des lieux, la repose des éléments, opérations que l’expert judiciaire a jugé prioritaires.

Ils soutiennent que :

si le syndicat des copropriétaires et son assureur contestent la nécessité du nettoyage et de la désinfection, cette dernière est reconnue comme indispensable par l’expert judiciaire, le devis de l’entreprise RENKÖ d’un montant de 869 euros, validé par l’expert judiciaire devant donc être retenu ;si l’expert judiciaire avait en son temps validé le devis IFP du 26 février 2022 s’élevant à 5 340,50 euros à hauteur de 4 855 euros pour la repose, ce dernier n’était pas actualisé de la destruction requise pour les besoins de la désinfection, d’une part, et aux fins d’obstruction de tout éventuel passage ultérieur de rongeurs, d’autre part, en conséquence de quoi il conviendrait de retenir un montant de 12 771,07 euros pour la salle de bains et de 8 677,08 euros pour la salle d’eau ;doit y être ajoutée l’indemnisation des meubles de la salle d’eau imprégnés d’urine de rongeurs retenus pour un montant de 600 euros à l’inventaire estimatif des parties figurant à l’acte de vente.

Mme [W] [K] ne formule aucune observation sur ces points.

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Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] juge la demande en principal excessive et injustifiée par rapport à la demande

subsidiaire correspondant à la somme retenue par l’expert qui est elle-même trop élevée pour un simple nettoyage ou désinfection, appelant à retenir la seule somme de 869 euros elle-même exorbitante pour une aspiration et la diffusion d’un désinfectant et précisant qu’il s’agit du seul préjudice reconnu par le syndicat.

S’agissant de l’indemnisation sollicitée au titre des meubles de la salle d’eau imprégnés d’urine par les rongeurs, le syndicat des copropriétaires objecte que ce dommage n’a pas été constaté par l’expert judiciaire et doit donc être rejeté.

La société AREAS DOMMAGES considère également que les demandes excédent de très loin les postes à réaliser en priorité et sommes validés par l’expert en pages 69 et 70 de son rapport auxquels elle entend se limiter, le surplus devant être rejeté puisque la présence des rongeurs dans la gaine technique et sous les appareils sanitaires de salle de bains n’a causé aucun préjudice matériel.

Sur ce,

Les époux [T] sollicitent au titre de la dépose, la somme de 1 433 euros, au titre du nettoyage la somme de 869 euros et au titre de la repose complète de la salle d’eau, la somme de 8 677,08 euros et 12 771,07 euros au titre de la repose de la salle de bain.

L’expert judiciaire a validé, au regard des devis produits, le montant réclamé au titre de la dépose et du nettoyage, soit les sommes de 1 433 euros et 869 euros qui seront retenues par le tribunal.

S’agissant de la remise en état de la salle de bain et de la salle d’eau, les époux [T] produisent des devis de la société LE MEHAUTE établis en février 2023 qui ont évalué les travaux de remise en état de ces deux pièces, respectivement aux sommes de 12 771,07 euros et 8 677,08 euros, alors que l’expert avait validé ce poste de préjudice et retenu le devis de la société IFP du 26 février 2022 pour un total de 4 855 euros, étant souligné que l’expert judiciaire relevait que la désinfection et le nettoyage total des lieux impliquaient une destruction de l’appareillage sanitaire.

Compte tenu de l’ancienneté du devis validé par l’expert judiciaire et des devis plus récents produits par les demandeurs, sans qu’ils ne justifient cependant pas concrètement les raisons du différentiel constaté entre les premiers et les seconds, ni l’incomplétude du devis validé par l’expert, le tribunal retiendra que le préjudice matériel au titre de la remise en état des deux salles d’eau sera intégralement réparé par l’allocation d’une indemnité totale de 6 000 euros.

Les époux [T] réclament également l’indemnisation des meubles de la salle d’eau qu’ils allèguent être imprégnés d’urine de rongeurs pour un montant de 600 euros. Toutefois, ils ne justifient par aucune pièce de l’imprégnation alléguée et de la nécessité de remplacer les meubles de cette salle de bain. Ils seront déboutés de leur demande à cet égard.

Au total, il sera alloué aux époux [T] la somme de 8 302 euros en réparation du préjudice matériel subi.

* Sur le préjudice de jouissance

Au titre du préjudice de jouissance, les époux [T] réclament la somme de 2 827,20 euros (se décomposant comme suit : 3,1 m² x 19 euros x 48 mois) ayant été dans l’impossibilité d’utiliser leur salle de douche en raison de la présence de rongeurs et de leurs déjections générant de mauvaises odeurs, ce pendant 48 mois.

Ils font valoir à cet égard que :

les odeurs ont été constatées par huissier le 20 mars 2019 comme en cours d’expertise au début de l’année 2020 ;les rongeurs n’étant a priori plus présents depuis le printemps 2022, les odeurs se sont estompées près de 6 mois plus tard ;plusieurs carreaux de la douche ont été déjointés au cours des opérations d’expertise, en rendant impossible l’utilisation pour absence d’étanchéité ;par suite le préjudice de jouissance doit être retenu pour la période allant de la signature de l’acte de vente le 25 octobre 2018 jusqu’au jour de la dernière réunion d’expertise soit le 15 septembre 2022 en sus de la durée de réalisation des travaux à intervenir qui peut être raisonnablement évaluée à 1 mois ;le prix moyen au m² à la location d’un bien sur la commune s’élève à 19 euros ;la surface de la salle de douche s’élève à 3,1 m².

Mme [W] [K] ne formule aucune observation sur ces points.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) objecte que :

les odeurs n’ont pas été constatées lors de la dernière réunion d’expertise ;il ne peut y avoir eu de gêne jusqu’en septembre 2022 puisque l’infestation a cessé au moins en décembre 2021 – la durée des nuisances ne peut donc s’étendre qu’au maximum sur 38 mois et au lieu de 47 ;le constat d’huissier fait état d’odeurs d’urine mais note que l’aération est calfeutrée;ce problème ne concerne que la salle de douche ;la réalité de la gêne est discutable car il semble paradoxal de laisser les odeurs de souris se répandre dans une pièce dont les conduits d’aération sont bouchés alors qu’ils ont pour objet d’amener de l’air frais et d’évacuer l’air vicié.

La société AREAS DOMMAGES estime la demande non justifiée, faisant valoir que :

l’expert judiciaire n’a pas formulé d’observation sur le préjudice de jouissance ou les autres demandes d’indemnisation ;l’assignation en référé des demandeurs datant du 30 avril 2019 et l’expert judiciaire ayant confirmé dans son rapport le 15 septembre 2022 le dire [T] n°9 du 7 avril 2022 selon lequel la société AUXILIS a constaté le 1er avril 2022 que les appâts posés le 3 décembre 2021 demeuraient intacts, les demandes de préjudice ne sauraient courir avant le 30 avril 2019 ni après le 3 décembre 2021 a maxima ;tant les demandeurs que l’expert judiciaire n’ont jamais mis en évidence une circulation des rongeurs dans les volumes habitables, celle-ci demeurant limitée aux volumes techniques

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peu ou non accessibles en relation avec les installations hydrauliques privatives et communes et attestée uniquement par des déjections.

Sur ce,

Il est établi par le procès-verbal d’huissier de justice en date du 20 mars 2019 et le rapport d’expertise judiciaire la réalité des fortes odeurs d’urine animale consécutives à l’infestation émanant des salles d’eau de l’appartement des époux [T] et d’un trouble de jouissance subi par les époux [T] du fait de l’infestation de rongeurs.

Ainsi, en page 11 de son rapport, l’expert judiciaire indique avoir constaté lors de l’accédit du 17 septembre 2019 la présence sous le receveur de douche de déjections de rongeurs dégageant une mauvaise odeur.

Il y indique en outre en pages 58-59 : « En ce qui concerne la perte de jouissance depuis le 25 octobre 2018 jusqu’au 15 septembre 2022, date du dernier accédit à l’occasion duquel nous n’avons pas perçu les mauvaises odeurs du fait de la disparition des rongeurs, nous rappellerons que les odeurs avaient été constatés de façon très gênante par la précédente propriétaire, Mme [K] qui en fait le récit dans son mail du 27 août 2018 en évoquant des odeurs pestilentielles.

Ces odeurs n’étaient donc pas imaginaires. Nous dirons que si l’huissier a constaté, outre les mauvaises odeurs, que les aérations étaient bouchées, c’était probablement pour éviter, soit que les rongeurs puissent apparaitre, soit que les mauvaises odeurs provenaient des ventilations, du fait de la présence d’excréments comme observés par caméra dans le conduit.

Lors de nos accédits, nous avons pu constater l’obturation volontaire d’au moins une grille, comme on peut le voir sur le cliché suivant, et cela relève d’une démarche de protection.

Il n’y a donc pas de paradoxe de trouver des grilles obturées afin de se protéger des mauvaises odeurs.

En ce qui concerne la durée de la contamination olfactive, nous ne pouvons pas nous prononcer soit sur 38 mois ou 47 mois car celle-ci est proportionnelle au passage progressif de la neutralité découlant de la dégradation des matières. ».

Au terme de son rapport, en pages 68 et 69, l’expert judiciaire conclut que « l’habitabilité est affectée dans la mesure où :

— la présence d’appâts a été rendue nécessaire durant toute la durée des opérations d’expertise.

— les rongeurs ont été présents depuis l’entrée dans les lieux des époux [T], c’est-à-dire au dernier trimestre 2018 jusqu’au mois de décembre 2021. Cela représente 1157 jours.

— la présence des rongeurs a été naturellement stressante est incommodante par les odeurs d’urine.

— elle a pu se révéler dangereuse compte tenu du risque lié à la transmission de la leptospirose à l’homme. (…) ».

Le préjudice de jouissance subi par les époux [T] est donc démontré et s’est étendu de la date d’acquisition du bien le 25 octobre 2018, dès lors que la précédente propriétaire s’était déjà plainte des odeurs provoquées par l’infestation, jusqu’au mois de décembre 2021, dès lors que la société AUXILIS a constaté le 1er avril 2022 que les appâts placés le 3 décembre 2021 étaient restés intacts et l’absence de crotte, soit pendant 37 mois.

Il convient également d’ajouter un mois supplémentaire correspondant à la durée prévisible des travaux des deux salles de bain, soit un total de 38 mois.

Les demandeurs justifient en outre d’un prix au mètre carré dans leur localité de 19 euros et de la superficie concernée de l’appartement à raison de 3,1 m².

Il sera alloué aux époux [T] la somme de 2 238,20 euros

(3,1 m²x 19 euros x 38 mois) en réparation de leur préjudice de jouissance.

* Sur la perte de valeur

Les époux [T] réclament l’indemnisation de la perte de valeur du bien, exposant qu’il résulte des diverses estimations immobilières réalisées avec et sans mention de la présence de rongeurs une perte de valeur de 20 000 euros. Ils soulignent leur impossibilité de passer sous silence l’infestation à la revente même en l’absence de réapparition des rongeurs.

Mme [W] [K] ne formule aucune observation à cet égard.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) rétorque qu’il n’y a pas d’inconvénient à révéler à un candidat acquéreur l’infestation passée dès lors qu’elle est résolue.

La société AREAS DOMMAGES conclut au rejet de la demande faute de perte de chance démontrée, a fortiori dans l’hypothèse d’une revente non avérée et d’une infestation enrayée.

Sur ce,

En l’espèce, les époux [T] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice de perte de valeur à la revente du bien, dès lors que des travaux pour remédier à la présence des rongeurs vont être effectués et que le syndicat des copropriétaires a fait le nécessaire pour que, plus globalement, la problématique des rongeurs soit durablement traitée par la souscription d’un contrat renforcé de dératisation.

Les époux [T] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

* Sur l’indemnisation du surplus de taxes payées

Les époux [T] réclament en outre la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 5 906,70 euros, correspondant selon eux, à la différence du montant des taxes qu’ils auraient dû payer s’ils avaient acquis le bien en étant informé de la présence des rongeurs, au regard de la perte de valeur en résultant.

Rappelant avoir acquitté 18 606 euros au titre des taxes, ils établissent ce différentiel en retenant dans leurs écritures un prix négocié à 215 000 euros au lieu et place du prix acquitté de 315 000 euros.

Mme [W] [K] ne formule aucune observation à cet égard.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) objecte que :

la réduction de la base de 100 000 euros n’est pas justifiée ;cette demande, supposant une perte de valeur dès l’acquisition, fait double emploi avec la précédente demande d’indemnisation pour perte de valeur du bien à la revente.

La société AREAS DOMMAGES conclut au rejet de cette demande comme étant ni justifiée ni fondée.

Sur ce,

Cette demande s’analyse en une demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de payer de moindres frais et taxes d’acquisition tenant à la perte de valeur, lors de l’acquisition, de l’appartement du fait de l’infestation dont ils n’étaient pas informés, ayant également perdu une chance d’acquérir l’appartement à un moindre prix du fait de la dissimulation par la venderesse de la présence de rongeurs.

Cette demande est distincte de la demande de réparation du préjudice résultant de la perte de valeur du bien en cas de revente.

En revanche, un tel préjudice n’est pas la conséquence directe de l’infestation des lieux par les rongeurs dont pourrait être tenu le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 mais résulte uniquement et directement du manquement de Mme [W] [K] à son obligation précontractuelle d’information.

En l’espèce, au regard des six estimations immobilières produites en demande, le tribunal retient une perte de valeur à l’achat de l’appartement du fait de la présence de rongeurs, de 10 000 euros.

Compte tenu des opérations de dératisation menées jusqu’à la veille de l’acquisition et de l’incertitude, à la date de l’acte authentique de vente, du succès des opérations de nettoyage, le tribunal retient une perte de chance pour les époux [T] de négocier un prix inférieur d’acquisition du bien vendu à hauteur de 99 %.

Il ressort de l’acte authentique de vente du 25 octobre 2018 que les époux [T] se sont acquittés d’une somme totale de 18 606 euros au titre des droits et taxes dus.

Si l’appartement avait été acquis au prix de 305 000 euros, le montant de taxes et droits perçus aurait été de 18 015 euros (300 000 x 18 606 /315 000), soit un différentiel de 591 euros.

Il y a lieu de retenir également ici une perte de chance à hauteur de 99% de payer des frais et taxes moindre compte tenu de la présence de rongeurs et d’une très probable réduction du prix de vente.

Mme [W] [K], qui est seule responsable de ce préjudice, sera donc condamnée à verser aux époux [T] la somme arrondie de (591 euros x 99% =) 585 euros à ce titre.

* Sur le préjudice moral subi

Les époux [T] réclament la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral tenant à :

la durée pendant laquelle ils ont subi la présence des rongeurs ;l’anxiété qu’ils en ont éprouvée, particulièrement en tant que parents d’un enfant en bas âge et compte tenu des attitudes des parties défenderesses qui ont minimisé le problème ou n’ont pas recherché de solutions, se montrant de parfaite mauvaise foi, du temps et de l’énergie engagés pour le résoudre et plus généralement de l’impact sur leurs conditions de vie et des risques sanitaires liés rappelés par l’expert judiciaire ;une capacité d’emprunt immobilier obérée, au regard de l’augmentation des taux d’intérêts, qui aggrave ce préjudice.

Mme [W] [K] ne formule aucune observation sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) objecte que la gêne morale n’est pas démontrée mais seulement évoquée par la crainte de tomber malade alors que, les déjections étant localisées dans des espaces clos et inaccessibles sous la douche et la baignoire, le risque se révélait nul.

La société AREAS DOMMAGES conclut au rejet de la demande du chef d’un préjudice non justifié ni distinct du préjudice matériel lui-même limité par l’expert judiciaire à 7 157 euros TTC.

Sur ce,

En l’espèce, l’infestation des gaines techniques des salles de bain de l’appartement par des rongeurs et sa persistance pendant 37 mois, ont nécessairement causé un préjudice moral aux époux [T], résultant d’un important stress, la crainte des maladies et de nombreux désagréments distincts du préjudice de leur jouissance subi, qui sera intégralement indemnisé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera alloué aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

* Sur la prise en charge du coût de l’inspection par caméra lors des opérations d’expertise judiciaire et de l’intervention de la société IFP

Les époux [T] réclament l’indemnisation des frais résultant de l’inspection par caméra nécessaire aux opérations d’expertise judiciaire, à hauteur de la prestation réalisée soit 924 euros TTC, et de l’intervention d’assistance (ouverture des coffrages notamment) de la société IFP, plombier de l’ensemble immobilier, s’élevant à 468,60 euros supportés par leurs soins.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) objecte que :

cette dépense a été décidée par les demandeurs pour faire avancer leur cause auprès de l’expert judiciaire et pourrait être considérée comme devant suivre le régime des frais irrépétibles ;l’opération n’a pas été d’une grande utilité puisque l’expert a formulé plusieurs critiques à l’égard de son rapport.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

La société AREAS DOMMAGES entend se limiter aux seules prestations à réaliser en priorité validées par l’expert judiciaire à un montant de 7 157 euros.

Mme [W] [K] ne formule aucune observation sur ce point.

Sur ce,

En l’espèce, les époux [T] justifient, par la production de factures, s’être acquittés d’une part, des frais d’inspection télévisée des gaines techniques par la société EAV, qui a permis lors de l’expertise judiciaire d’établir le cheminement probable des rongeurs dans l’immeuble, à hauteur de 924 euros, et d’autre part, des frais d’intervention de la société IFP, plombier, pour procéder à l’ouverture des coffrages, à hauteur de 468,60 euros, l’expert relevant en page 25 de son rapport que l’ouverture du mur pour accéder côté gaine technique « nous semble pourtant nécessaire en fonction des difficultés de visibilité que nous avons rencontrées lors de notre examen par la trappe de visite ». A l’examen de l’expertise judiciaire, il apparait que ces deux prestations ont apporté des éléments utiles pour comprendre le cheminement des rongeurs et mettre en évidence les causes, dans les parties communes, de la propagation des rongeurs jusqu’aux gaines techniques de l’appartement des époux [T].

Il n’est par ailleurs pas contesté que ce sont les époux [T] qui se sont acquittés de ces frais, l’expert judiciaire relevant au demeurant à cet égard en page 44 de son rapport, « Sur l’avance des frais pour les investigations dans les conduits, nous confirmons qu’il ne s’agit pas de conduits de fumées, mais de conduits de ventilation collectifs rattachés à l’usage général, et donc, aux parties communes de l’immeuble. Il n’appartenait pas à la partie demanderesse d’en assumer les frais au titre du nettoyage et de la désinfection. ».

Ces dépenses, qui ne relèvent ni des dépens, ni des frais irrépétibles, exposés par les époux [T] sont en lien direct avec les responsabilités retenues par le tribunal, et leur seront donc intégralement remboursées au titre du préjudice matériel résultant de l’infestation des rongeurs.

Il sera alloué aux époux [T] la somme de 1 392,60 euros à ce titre.

1.3 Sur la condamnation in solidum des responsables

Les époux [T] demandent la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à les indemniser à hauteur de l’intégralité de leurs préjudices causés par la présence de rongeurs, estimant que chacun d’entre eux a concouru à la survenance des préjudices résultant de la présence des rongeurs.

A titre général, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 31] met en exergue l’absence de hiérarchisation des demandes comme de motivation suffisante de la condamnation in solidum sollicitée alors que certaines des fautes alléguées ne semblent pas pouvoir être cumulées ou considérées comme ayant contribué pour le tout au préjudice invoqué.

Sur ce,

Chacun des responsables d’un même dommage est tenu d’en réparer la totalité.

En l’espèce, en application de la garantie des vices cachées et sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [W] [K], le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société AREAS DOMMAGES, sont chacun tenus de l’indemnisation des préjudices résultant de l’infestation de rongeurs subie par les époux [T].

Ainsi, en réparation de tous les préjudices résultant directement de l’infestation de rongeurs, tel qu’il a été déterminé précédemment, ils seront donc condamnés in solidum à verser aux époux [T], les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

8 302 euros en réparation de leur préjudice matériel ;2 238,20 euros en réparation de leur préjudice de jouissance1 392,60 euros au titre des frais d’inspection par caméra et de plomberie.

En revanche, ainsi qu’il a été motivé, Mme [W] [K] est seule responsable du préjudice résultant de la perte de chance de payer des frais et taxes moindres compte tenu de la présence de rongeurs, en conséquence de son manquement à l’obligation précontractuelle d’information. Elle sera donc seule condamnée à verser la somme de 585 euros à ce titre.

* * *

2. Sur les appels en garantie

A titre liminaire, il sera observé que seules les responsabilités de Mme [W] [K] et du syndicat des copropriétaires ont été retenues, aucune faute n’étant caractérisée ou aucune responsabilité de plein droit n’étant mobilisable à l’encontre de M. [Z] [S], de la société AUXILIS et son assureur, du cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, en sa qualité de syndic, et de l’AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE.

Les appels en garantie formés par Mme [W] [K], le syndicat des copropriétaires et son assureur à leur encontre seront donc rejetés.

Mme [K] sollicite, en cas de condamnation, celle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] et son assureur à l’en garantir à raison du défaut d’entretien des parties communes qui constitue l’origine de l’infestation et du retard dans la désignation d’une entreprise de dératisation qui l’a laissée s’aggraver.

Réciproquement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] sollicite la condamnation in solidum notamment de Mme [K] à le garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre dès lors que sa faute a pu contribuer à la survenance du litige et l’action dirigée contre lui.

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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Il fait valoir à cet égard les concernant que :

ceux-ci n’ont à l’acquisition pas informé les demandeurs de la présence de rongeurs dans une partie de l’appartement alors qu’ils n’en ignoraient rien ;les allégations de Mme [K] selon lesquelles, d’une part, elle n’aurait jamais constaté la présence de rongeurs avant la fin du mois d’août 2018 et d’autre part le syndicat des copropriétaires n’aurait fait intervenir l’entreprise de dératisation qu’au terme d’un délai d’un mois sont respectivement contredites par la lettre-même de son courriel du 27 août 2018 à 21h48 et le bon d’intervention de la société AUXILIS en date du 7 septembre 2018.

Sur ce,

2.1 Sur les appels en garantie réciproques du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 33] et de Mme [W] [K]

S’agissant de la condamnation de Mme [W] [K] au titre de la perte de chance des époux [T] de payer des frais et taxes moindres compte tenu de la présence de rongeurs, celle-ci a pour objet de réparer le préjudice résultant du seul manquement de la venderesse à son obligation précontractuelle d’information.

Ce préjudice est dès lors sans rapport de causalité directe avec le défaut d’entretien des parties communes allégué, qui n’a pas été établi par le rapport d’expertise, ou encore avec un retard dans la désignation d’une entreprise de dératisation, qui n’est au demeurant pas avéré au regard des éléments versés aux débats.

Mme [W] [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de cette condamnation.

S’agissant des autres condamnations indemnitaires retenues en réparation des préjudices résultant de l’infestation de l’appartement des époux [T] par des rongeurs, il résulte des motifs adoptés ci-dessus que Mme [W] [K] est tenue de la garantie des vices cachés, en sa qualité de venderesse, tandis que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est retenue sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Chacun étant également tenus à réparer les dommages subis par les demandeurs, en vertu d’une garantie objective ou d’une responsabilité de plein droit, ils seront condamnés à se relever et garantir réciproquement des condamnations prononcées à leur encontre, exception faite de la condamnation précitée au titre de la perte de chance de payer des frais et taxes moindre.

Il est observé que ni le syndicat des copropriétaires, ni Mme [W] [K] n’ayant demandé au tribunal de fixer leur part contributive dans leurs rapports avec leurs co-obligés, ils seront donc tenus chacun, dans leurs rapports entre eux, par part virile.

2.2 Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] à l’encontre de son assureur AREAS DOMMAGES

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur AERAS DOMMAGES, soulignant, d’une part, que le contrat multirisques immeuble souscrit couvre notamment la garantie responsabilité civile dont les risques de condamnation sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que la société AREAS DOMMAGES a pu participer à l’expertise judiciaire qui lui a été rendue commune par ordonnance du 5 mai 2022.

La société AREAS DOMMAGES fait valoir qu’elle est bien fondée à opposer à son assuré, les limites de garantie, notamment les plafonds et franchises prévus dans la police.

Sur ce,

La société AREAS DOMMAGES, qui ne conteste pas sa garantie, sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations indemnitaires prononcées à son encontre dans la limite des plafonds et franchises prévues au contrat.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les parties succombantes à l’instance, soit Mme [W] [K] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31], ainsi que son assureur, la société AREAS DOMMAGES, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais d’huissier de justice.

Les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Stéphanie Moisson, avocat.

Sur les frais irrépétibles

Mme [W] [K] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31], ainsi que son assureur, la société AREAS DOMMAGES, seront condamnées in solidum à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

aux époux [T] pris ensemble la somme de 5 000 euros ;à la société AUXILIS, la somme de 3 000 euros ; à M. [Z] [S] la somme de 4 000 euros ;à la MAAF assurances, la somme de 2 000 euros ;

Sur l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Enfin, les époux [T] réclament l’application des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le remboursement par le syndicat des copropriétaires par, et des honoraires d’avocat d’ores

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et déjà acquittés à hauteur de 12 026,10 euros soit, ramenés à leur quote-part de 0,92%, 110,64 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] rétorque que :

cette dernière somme issue de la pièce n°33 des demandeurs ne correspond pas aux seuls honoraires d’avocat en lien avec le présent litige – lesquels ne sont d’ailleurs pas définitivement arrêtés – mais également au contentieux de charges impayées [S]-[K]. Aussi seule une somme de 6 856,50 euros soit pour leur quote-part 63,07 euros serait éligible ;en toute hypothèse la somme suivra le régime de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Les deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, disposent que : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ».

L’article 768 du code de procédure civile prévoit notamment que « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que les demandeurs ne reprennent pas dans le dispositif de leurs écritures, la demande de dispense de participation aux frais de l’instance exposé dans la discussion, de sorte qu’il n’en est pas saisi en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le seul relevé de compte de copropriété versé aux débats par les époux [T] ne permet pas au tribunal de calculer la quote-part des frais déjà acquittés par eux au titre du présent litige, le syndicat des copropriétaires contestant tant la quote-part des époux [T] que les frais déjà exposés par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de la présente instance.

Ils seront donc déboutés de leur demande condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 110,64 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre exécutoire et qu’il n’est pas justifié d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Mme [W] [K], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] et son assureur AREAS DOMMAGES, à verser à M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

8 302 euros en réparation de leur préjudice matériel ;2 238,20 euros en réparation de leur préjudice de jouissance1 392,60 euros au titre des frais d’inspection par caméra et de plomberie ;3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamne Mme [W] [K] à verser à M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T], à titre de dommages et intérêts, la somme de 585 euros au titre de la perte de chance de s’acquitter de moindres frais et taxes d’acquisition ;

Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires de M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T] dirigées contre M. [Z] [S], le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO, la société AUXILIS et la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE ;

Rejette la demande de M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T] tendant à condamner la société AGENCE DE L’HÔTEL DE VILLE à leur rembourser la somme de 10 000 euros au titre des frais d’agence ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 9] [Localité 30] [Adresse 1]) à relever et garantir Mme [W] [K] des condamnations prononcées à son encontre, à l’exception de la condamnation à payer aux époux [T] la somme de 585 euros au titre de la perte de chance de s’acquitter de moindres frais et taxes d’acquisition ;

Déboute Mme [W] [K] de sa demande tendant à condamner le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FINANCIERE – COGEFO et la société AUXILIS à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne Mme [W] [K] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] des condamnations prononcées à son encontre, dans la limite des plafonds et franchises prévus au contrat ;

Décision du 20 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/11759 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MPS

Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] tendant à la condamnation in solidum de M. [Z] [S], la société AUXILIS et son assureur la MAAF à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Rejette la demande formée par la société AREAS DOMMAGES tendant à la condamnation in solidum de la société AUXILIS et son assureur la MAAF à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Rejette la demande de M. [J] [T] et Mme [A] [B] épouse [T] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] à lui verser la somme de 110,64 euros au titre de leur quote-part sur les frais d’avocat de la copropriété ;

Condamne in solidum Mme [W] [K], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] et son assureur AREAS DOMMAGES, à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

5 000 euros aux époux [T] pris ensemble ;3 000 euros à la société AUXILIS ; 4 000 euros à M. [Z] [S] ;2 000 euros à la MAAF assurances ;

Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [W] [K], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33], sise aux [Adresse 8] à [Localité 31] et son assureur AREAS DOMMAGES, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et d’huissier de justice ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Stéphanie Moisson, avocat ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 32] le 20 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

Fabienne CLODINE-FLORENT Claire BERGER