TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e SECK, M^e GRINHOLTZ, Me [T]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e AMSELLEM

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/08311

N° Portalis 352J-W-B7G-CXICJ

N° MINUTE :

Assignation du :

01, 05, 07 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [V]

[Adresse 1]

[Localité 10]

S.C.I. ESPARTES

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentés par Maître Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0586

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. JB CONSULTANT

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Sandrine GRINHOLTZ de la SELAS ARDENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1161

Madame [U] [P]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0123

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08311 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXICJ

S.A.R.L. Cabinet SYGERIM

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0267

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI ESPARTES est copropriétaire au sein de cet immeuble d’un appartement au 3ème étage, occupé par M. [V], par ailleurs gérant de la société précitée.

Mme [U] [P] est également propriétaire au sein de cet immeuble d’un appartement situé au-dessus de celui appartenant à la société ESPARTES.

En 2012, la SCI ESPARTES a fait réaliser des travaux de rénovation au sein de son lot, autorisés par l’assemblée générale.

A la suite de problèmes d’infiltrations et de constat d’un affaissement du plancher haut de l’appartement appartenant à la SCI ESPARTES, une pose d’étais a été votée par l’assemblée générale, à laquelle cette dernière s’est opposée.

Mme [P] a assigné en référé la SCI ESPARTES afin de la voir condamner à laisser libre accès à son lot pour la pose des étais, action dont elle s’est désistée ce qui a été constaté par ordonnance du 17 septembre 2020.

Une mesure d’expertise judiciaire sur les désordres a par ailleurs été prononcée par ordonnance de référé du 19 juin 2020, avec désignation de M. [C] [E] à cette fin, lequel a déposé son rapport le 15 septembre 2021.

Par actes d’huissier délivrés les 1er, 05 et 07 juillet 2022, la société ESPARTES et M. [V] ont dès lors assigné, en ouverture de rapport devant la juridiction de céans, Mme [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause et la SARL SYGERIM, en sa qualité de syndic de l’immeuble au moment de la survenance des désordres, aux fins d’indemnisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, M. [V] et la SCI ESPARTES demandent au tribunal de :

«  Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

Vu les dispositions des articles 1991 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions d’ordre public des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— Constater que le cabinet SYGERIM a commis des fautes dans l’exécution de son mandat,

— Constater que la cause des désordres subis par d’une part M. [V] et la SCI ESPARTES et d’autre part le syndicat des copropriétaires se situe dans la mise en place d’une chape lourde sur une pièce horizontale en bois qui n’était pas stable, cette pièce de bois n’était pas adaptée à sa fonction, le pourrissement progressif de cette pièce de bois sous l’action d’infiltrations d’eau répétées autour de la douche, comportements fautifs imputables à Mme [P],

— Constater que l’action en référé expertise qui a permis de révéler les causes véritables des troubles allégués n’a pas été mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet SYGERIM, son syndic alors en exercice, mais par M. [V] et la SCI ESPARTES,

En conséquence,

— Condamner in solidum le Cabinet SYGERIM et Mme [P] à

payer :

en réparation de leurs préjudices respectifs tenant à l’atteinte dans leur jouissance paisible des lieux sur la période de temps envisagée ayant couru à compter du 28 septembre 2020 et jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état du plancher haut de leur appartement, à savoir la somme de 2.000 € à la SCI ESPARTES et la somme de 12.240 € à M. [V],

en réparation du préjudice moral de M. [R] [V] la somme de 10.000 € à lui verser,

les frais de constat d’huissier (facture 19.08.3840 Pièce 52) d’un montant de 531,77€

— Dispenser la SCI ESPARTES de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10.1 de la loi de 1965,

— Condamner in solidum le Cabinet SYGERIM et Mme [P] au titre des frais irrépétibles,

— Condamner in solidum le Cabinet SYGERIM et Mme [P] à la somme de 6.000 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance dont les frais d’expertise 7614,34€ ".

A titre liminaire, la société ESPARTES soutient avoir un intérêt à agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle et des troubles du voisinage à l’encontre de Mme [P], en sa qualité de propriétaire du lot « victime » des nuisances.

Sur le fond, les parties demanderesses se prévalent des termes du rapport d’expertise judiciaire quant aux causes des désordres et mettent en exergue le fait que le fléchissement du plancher haut du lot appartenant à la SCI ESPARTES, subi au niveau de la salle de bain du lot de Mme [P], trouve son origine dans la non-conformité de travaux réalisés par l’ancien propriétaire du lot appartenant désormais à Mme [P], en raison d’une chape de béton déposée sur une assise en bois non dimensionnée pour la supporter, d’une part, et des infiltrations dans la salle d’eau liées à des défauts d’étanchéité ayant entraîné le pourrissement de ladite assise en bois, d’autre part.

Elles contestent à l’inverse tout éventuel rôle causal des travaux de rénovation diligentés au sein du lot de la SCI ESPARTES en 2012.

Elles en déduisent être fondées à solliciter l’engagement de la responsabilité de Mme [P] au visa combiné de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Elles sollicitent également l’engagement de la responsabilité de la société SYGERIM, en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1992 du code civil, excipant de l’inertie fautive de celle-ci dans la gestion du sinistre, et de son obstination, infondée, à vouloir faire poser des étais au sein du lot de la SCI ESPARTES alors que cela était en réalité une solution inappropriée.

La SCI ESPARTES et M. [V] réclament réparation de leurs divers préjudices.

Outre un préjudice matériel, ils font état d’un préjudice de jouissance constituée des nuisances récurrentes subies en raison des travaux menés au sein de l’appartement de Mme [P], pendant douze mois à compter du 28 septembre 2020 (bruits, poussière, dégât des eaux).

Enfin M. [V] se prévaut d’un préjudice moral en sa qualité d’occupant des lieux, soutenant avoir subi des troubles sonores et visuels conséquents en raison des travaux de remise en état du bien de Mme [P].

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, Mme [P] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 9, 31 et 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08311 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXICJ

— Juger la SCI ESPARTES irrecevable à agir à l’encontre de Mme [P] pour défaut d’intérêt à agir ;

— Juger que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité de Mme [P] ne sont pas réunies ;

— Débouter la SCI ESPARTES et M. [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) de ses demandes à l’encontre de Mme [U] [P];

A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la responsabilité de Mme [P] est engagée :

— Juger que le préjudice de jouissance de la SCI ESPARTES et M. [V] ne saurait excéder la somme de 612€ ;

— Juger que le préjudice moral de M. [V] ne saurait excéder la somme de 1.000€ ;

— Juger que la part d’imputabilité de Mme [P] dans les préjudices allégués par les demandeurs ne saurait excéder 5% ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI ESPARTES et M. [V] à verser à Mme [P] la somme de 10.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI ESPARTES et M. [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL 1804 ".

Mme [P] soulève à titre liminaire l’absence d’intérêt à agir de la société ESPARTES à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour les prétendues nuisances subies, au motif qu’elle n’occupe pas l’appartement dont elle est propriétaire et ne peut donc se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance à ce titre.

Sur le fond, Mme [P] conclut au rejet des prétentions indemnitaires des parties demanderesses eu égard à l’absence de caractérisation des prétendues nuisances ainsi que du préjudice de jouissance dont elles sollicitent réparation, d’une part, ni du lien de causalité avec les travaux réalisés au sein de son lot, d’autre part, rappelant que c’est elle qui a subi un préjudice très conséquent depuis l’apparition des désordres en 2018.

Elle soutient par ailleurs que la SCI ESPARTES et M. [V] ont contribué à leur propre préjudice en ayant fait réaliser en 2012 des travaux de rénovation avec retrait du plafond plâtre et du bacula, ce qui a dégradé l’isolation phonique des lieux.

Elle conclut subsidiairement à la réduction des quantum réclamés à titre indemnitaire, estimant que la part d’imputabilité lui incombant ne saurait excéder 5%, compte tenu des conclusions expertales et de la propre responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que du syndic dans la gestion du sinistre.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 4,9, 32, 122 et 768 du code de procédure civile,

— Juger qu’aucune demande n’est formée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

— Prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08311 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXICJ

— Condamner in solidum la SCI ESPARTES, M. [V] et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SCI ESPARTES et M. [V] aux entiers dépens ".

Le syndicat des copropriétaires conclut à sa mise hors de cause compte tenu de l’absence de toute prétention à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 avril 2023, la société SYGERIM demande au tribunal de :

«  Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise non contradictoire,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites aux débats,

— Débouter la SCI EPARTES et M. [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société SYGERIM ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI EPARTES et M. [V] à verser à la société SYGERIM la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI EPARTES et M. [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me [T], avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ".

La société SYGERIM se prévaut en premier lieu de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire à son encontre, arguant qu’elle n’a pas été attraite aux opérations expertales.

Elle se prévaut en deuxième lieu, sur le fond, de l’absence de toute faute pouvant lui être reprochée dans la gestion du sinistre.

Elle conclut, à titre très subsidiaire, à ce qu’un quantum de 10% maximum lui soit imputé, et soulève la carence probatoire des parties demanderesses dans la caractérisation des préjudices dont elles sollicitent réparation.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2023.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 septembre 2024, a été décalée à celle du 05 février 2025, en raison de l’absence non remplacée du magistrat devant tenir l’audience initiale.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater » et de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, celles-ci ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la recevabilité de l’action engagée par la SCI ESPARTES

Selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, " Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.(…) ".

Sur ce,

Il ressort des éléments au débat que la fin de non-recevoir dont se prévaut Mme [P] à l’encontre de la SCI ESPARTES n’a pas été utilement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Dans ces conditions elle n’est pas recevable à se prévaloir de cette fin de non-recevoir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n’a pas à l’examiner.

Ladite fin de non-recevoir sera donc rejetée en l’état.

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. "

Sur ce,

S’il n’est pas contesté que la mesure d’expertise judiciaire n’a pas été rendue commune à la société SYGERIM, le rapport rendu à l’issue a été valablement versé au débat et soumis à la discussion contradictoire, de sorte qu’il lui est opposable, la défenderesse ne prétendant ni ne démontrant au demeurant ne pas avoir pu en prendre connaissance durant la procédure au fond.

L’appréciation du bien fondé des prétentions indemnitaires des parties demanderesses à son encontre, qui ne sauraient en revanche se fonder uniquement sur les conclusions dudit rapport, relève de l’examen au fond du litige.

Sur les demandes principales en indemnisation

Sur les désordres, leur caractérisation et leur(s) cause(s)

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur ce,

Il ressort de l’examen des pièces versées au débat que le bien de la SCI ESPARTES a été victime de deux dégâts des eaux provenant du lot de Mme [P] en avril et août 2018, et que c’est à l’occasion de l’intervention d’un plombier chez cette dernière qu’a été pour la première fois signalé l’affaissement du plancher situé entre ces deux lots.

Après une visite des lieux, l’architecte de l’immeuble M. [S], mandaté par le syndic, a confirmé ledit affaissement, relevant ainsi que " le sol en carrelage de la cuisine et du couloir présente une différence de niveau allant jusqu’à 1 cm par rapport au dessous de la plinthe en carrelage et la partie de plan de travail au mur de la salle de bains s’est affaissé d'1 cm environ (…) une longue fissure horizontale serait apparue depuis un certain temps sur la paroi séparant le couloir d’accès à la chambre du couloir des parties communes en face de la salle-de-bains. Ces différents désordres témoignent d’une déformation du plancher support sous l’ensemble cuisine/salle de bains.(…) ".

L’architecte a également noté que " au 3ème étage, chez M. [V], l’examen de la structure bois apparente (poutres, solives, chevêtres) en plafond du logement, a permis de déceler l’existence de gerces, fentes, dégradations et début de cassure. Des traces de coulures sont visibles sur le chant des bois à l’aplomb de la zone salle-de-bains/cuisine du 4ème étage ".

Ainsi la matérialité des désordres ayant affecté le lot de la SCI ESPARTES, dont l’occupation par M. [V] n’est pas contestée, est établie.

S’agissant de leurs causes, l’expert judiciaire a retenu les éléments suivants :

«  Les constats ont permis de voir que c’est la chape de la salle d’eau du 4ème étage qui a fléchi, et non la structure du plancher porteur.

Cette chape, en mortier-béton non allégé, reposait en partie sur une pièce de bois horizontale et surélevée par rapport au plancher porteur. C’est le pourrissement progressif de cette pièce de bois qui a provoqué le fléchissement observé dans la salle d’eau du 4ème étage.

(…)

En résumé, les causes des désordres sont :

— la mise en place d’une chape lourde sur une pièce horizontale en bois qui n’était pas stable. Cette pièce de bois n’était pas adaptée à sa fonction ;

— le pourrissement progressif de cette pièce de bois sous l’action d’infiltrations d’eau répétées autour de la douche.

Ces deux causes sont liées à des non-conformités observées au 4ème étage, dans l’appartement de Mme [P]. Il n’y a pas de lien avec les travaux effectués dans l’appartement du 3ème étage de la SCI ESPARTES. "

Il s’évince de ces constats techniques, non-contestés, que les désordres subis par le lot de la SCI ESPARTES, précités, trouvent leur origine dans les parties privatives du lot de Mme [P], et qu’à l’inverse les travaux de réaménagement engagés par les parties demanderesses en 2012, dûment autorisés par l’assemblée générale, n’ont joué aucun rôle causal.

Ces désordres, par leur importance et par leur localisation, constituent un trouble excédant ceux normaux du voisinage, de sorte que la responsabilité objective de Mme [P], en sa qualité de propriétaire du lot à l’origine dudit trouble, se trouve engagée.

Concernant la société SYGERIM, l’expert judiciaire fait état de ce que " M. [V] a subi un préjudice dans l’ensemble de cette affaire. (…) L’étayement demandé par le syndic précédent était basé sur des hypothèses erronées « , et que » le fait que le problème d’affaissement du plancher ait pris de telles proportions peut être attribué à un enchaînement de circonstances, dont :

l’avis du plombier/carreleur de Mme [P] qui l’a alerté sur un risque d’effondrement du plancher,

le rapport de l’architecte de la copropriété, M. [S], qui n’a pas été suivi d’une étude de structure par un bureau d’études spécialisé,

l’avis de l’entreprise RENOFORS qui a préconisé des travaux de renforcement des solives,

l’avis de l’entreprise Charpentier de [Localité 12] qui a préconisé des travaux de renforcement du plancher et un étayement provisoire en urgence,

le syndic SIGERIM qui n’a pas mandaté un ingénieur structure pour analyser le problème et qui s’est basé sur l’avis des Charpentiers de [Localité 12] pour exiger un étayement,

le syndicat des copropriétaires qui a voté des travaux de renforcement du plancher sur la base d’avis des entreprises précitées.

Pour déterminer les parts d’imputabilité du préjudice de M. [V], il faut prendre en compte l’ensemble de cet enchaînement de circonstances. La part d’imputabilité de Mme [P] apparaît minime, et celle de l’ancien syndic SYGERIM plus importante ".

Il rappelle la non prise en compte, à l’époque, de l’avis du rapport d’expert d’assurance POLYEXPERT, mandaté par l’assurance PACIFICA, établi en novembre 2019, qui " concluait déjà à un problème d’affaissement de poutre rongée par l’humidité et que les dommages sur cette poutre ne sont pas inhérents aux travaux réalisés par M. [V] en 2012 mais par (sic) les dégâts des eaux successifs ayant pris naissance dans la salle de bains de Mme [P] ".

Ces premiers éléments, dont il doit être rappelé qu’ils ne peuvent suffire à eux seuls pour engager l’éventuelle responsabilité de l’ancien syndic de l’immeuble, illustrent la mobilisation de la société SYGERIM dans la gestion de la situation, celle-ci ayant fait le nécessaire notamment en sollicitant l’avis de plusieurs sociétés professionnelles et en soumettant au vote de l’assemblée générale les solutions proposées.

Ils illustrent également le fait que la pose d’étais au sein du lot de la SCI ESPARTES, qui s’est avéré in fine inapproprié, avait été pourtant une solution provisoire conseillée par plusieurs des professionnels du bâtiment sollicités, et adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il ne saurait être reproché utilement à la société SYGERIM d’avoir d’abord suivi les conseils prodigués, alors qu’elle est elle-même profane en la matière, et ensuite de s’être conformée aux positions de l’assemblée générale, étant au surplus relevé qu’aucune demande en paiement n’est formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pourtant attrait à la procédure.

C’est donc à tort que l’expert judiciaire mentionne dans ses propos conclusifs que " La part d’imputabilité de Mme [P] apparaît minime, et celle de l’ancien syndic SYGERIM plus importante ".

Enfin, force est de constater que si elles le sollicitent, les parties demanderesses ne se prévalent d’aucun autre moyen opérant ni au demeurant ne justifie d’élément permettant de caractériser une faute de la société SYGERIM dans l’exercice de sa mission de syndic, s’agissant des désordres objets du litige.

Par conséquent, sa responsabilité ne saurait être retenue, et seule celle de Mme [P] sera engagée, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

La demande de celle-ci de voir fixée sa part d’imputabilité à hauteur de 5% devient sans objet et sera donc rejetée, une telle demande ne pouvant s’entendre qu’en cas de condamnation in solidum de plusieurs parties responsables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, étant au surplus relevé que la défenderesse ne forme aucune demande en garantie.

Sur la réparation des préjudices

Selon l’article 768 du code de procédure civile, " (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

Le tribunal relève en premier lieu que si, en page 22 de leurs dernières écritures, les demanderesses sollicitent " la remise en état par Mme [P] d’une plaque BA 13 ", elles ne forment aucune prétention en ce sens aux termes du dispositif de ces mêmes écritures, de sorte qu’il n’en est pas saisi.

Le tribunal relève en second lieu que c’est de manière impropre que les parties demanderesses se prévalent d’un préjudice matériel consistant en des frais d’huissier, qui sera examiné dans le cadre des dépens et frais accessoires, ci-après.

S’agissant du préjudice de jouissance, compte tenu du fait, non contesté, que la SCI ESPARTES est propriétaire non-occupante des lieux, elle ne saurait se prévaloir utilement d’une perte quelconque de leur jouissance, ce d’autant plus qu’elle ne prétend pas ne pas avoir pu en disposer, la mettre en location, ni que son locataire aurait cessé de l’occuper en raison des nuisances excipées, ne serait-ce que temporairement.

La demande indemnitaire de la SCI ESPARTES pour préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Concernant M. [V], force est de constater à la lecture des écritures sur ce point et des pièces produites qu’il se prévaut d’une perte de jouissance non pas en raison de la survenance des désordres objets du litige, mais subséquente aux nuisances découlant de la réalisation des travaux de réfection, réalisés au sein du lot de Mme [P].

Or, si la réalisation de ces importants travaux a nécessairement donné lieu à certaines nuisances de type bruits d’engins, poussière ou gravats, cela ne saurait être reproché utilement à Mme [P] qui n’avait pas d’autre choix que de les faire diligenter afin de faire cesser les désordres, outre que le demandeur n’explicite pas en quoi ces nuisances auraient été d’une intensité supérieure à celle de tous travaux de ce type, d’une part, et que, comme relevé par l’expert judiciaire, l’appartement qu’il occupait présentait un défaut d’isolation phonique découlant des travaux de rénovation de 2012, d’autre part.

M. [V] ne saurait se plaindre davantage de la pose de bâches dans son appartement dès lors que cela fait partie des mesures de protection indispensables ; par ailleurs, s’il se plaint de la survenance de dégâts des eaux en lien avec les travaux litigieux, il n’en justifie pas.

Enfin, il ne prétend ni au demeurant ne justifie n’avoir pas pu habiter les lieux durant toute la phase des travaux réparatoires.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de M. [V] au titre du préjudice de jouissance sera également rejetée.

Enfin, au soutien de sa demande indemnitaire pour préjudice moral, le défendeur produit un certificat médical émanant du docteur [F], daté du 21 avril 2022, qui mentionne avoir constaté chez l’intéressé un mal être et un stress durant la période des travaux litigieux, ainsi que des attestations de proches le confirmant.

Il convient par conséquent de lui allouer à ce titre la somme de 3.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile dispose que " Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent:

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9°Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des États membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ".

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Civ 2ème, 12 janvier 2017, n°16-10.123).

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, Mme [P] doit être condamnée aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Me [T] sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aura exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Les frais d’huissier dont la SCI ESPARTES et M. [V] réclament la prise en charge ne relèvent pas des dépens au sens de l’article précité ; il sera en revanche tenu compte de leur montant pour l’évaluation des frais irrépétibles.

Ainsi, à ce titre, Mme [P] doit être condamnée à régler aux parties demanderesses une somme globale de 3.000 euros, tenant compte des frais ci-dessus mentionnés.

Il convient en outre, compte tenu de la solution du litige et en équité, de condamner la SCI ESPARTES et M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires, d’une part, et à la société SYGERIM, d’autre part, une somme de 2.000 euros chacun.

La SCI ESPARTES sera déboutée par conséquent de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [U] [P],

REJETTE le moyen d’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire soulevé par la SARL SYGERIM,

CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à M. [R] [V] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE M. [R] [V] du surplus de ses prétentions,

DEBOUTE la SCI ESPARTES de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à la SCI ESPARTES et à M. [R] [V] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ESPARTES et M. [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ESPARTES et M. [R] [V] à payer à la SARL SYGERIM une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [P] aux dépens,

AUTORISE Maître [O] [T] à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aura exposés sans avoir reçu préalablement

provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 29 Avril 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée,

Madame Elyda MEY, Juge