TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e TCHAMÉNI (K0107)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BUCHBINDER-BOTTERI (PC372)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/00392

N° Portalis 352J-W-B7F-CVZNM

N° MINUTE : 6

Assignation du :

24 Décembre 2021

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AYOUB JUNIOR (RCS de [Localité 7] 435 097 225)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Karine BUCHBINDER-BOTTERI de la S.C.P. BUCHBINDER KARSENTI & LAMY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC372

DÉFENDERESSE

S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS (RCS de Paris 432 868 594)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Augustin TCHAMÉNI de la S.E.L.A.S. AGN AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0107

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort susceptible d’appel dans un délai de quinze jours à compter de sa signification

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2001, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique et sanitaires en rez-de-chaussée et d’une cave en sous-sol constituant les lots n°1 et n°4 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à Paris 14ème cadastré section AJ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2001 afin qu’y soit exercée une activité de prestation de services, d’achat, de vente, d’import-export, en gros, demi-gros, détail, de tous produits et marchandises non réglementés et notamment le commerce de coiffure, de salon de thé, de restauration sédentaire ou non, à l’exclusion des commerces de poissonnerie, d’imprimerie et de sex-shop, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 27.879,87 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2010.

Par jugement contradictoire en date du 8 juillet 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 24 novembre 2009.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2015, la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR a fait signifier à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années.

Par jugement contradictoire en date du 30 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a notamment : déclaré de nul effet le commandemant de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR par acte d’huissier en date du 2 juillet 2015 ; débouté la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS de sa demande en paiement des charges locatives pour la période comprise entre le 1er janvier 2010 et le 31 mars 2017 ; déclaré la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS recevable en sa demande en paiement de la taxe sur la valeur ajoutée sur le loyer révisé à compter du 24 novembre 2009 ; déclaré la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS recevable en sa demande d’indexation du loyer révisé à compter du 24 novembre 2009 ; enjoint à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS de communiquer à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR les quittances de loyer et avis d’échéance pour les années 2009 à 2015, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de six semaines à compter de la date de signification de la décision et pendant une durée de quatre-vingt-dix jours ; ordonné une consultation judiciaire confiée à Monsieur [S] [Z] aux fins d’établissement du compte entre les parties pour la période comprise entre le 25 janvier 2010 et le 31 décembre 2014 s’agissant des loyers, indemnités d’occupation et charges dus ; et réservé les frais irrépétibles et les dépens.

Le consultant judiciaire a organisé un rendez-vous contradictoire le 20 septembre 2018, a adressé une pré-consultation aux parties le 15 décembre 2018, et a déposé sa consultation écrite définitive le 4 février 2019, concluant à l’existence d’un trop-perçu par la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS d’un montant de 25.036,12 euros au 31 octobre 2018.

Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment : condamné la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS à payer à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR la somme de 25.036,12 euros en restitution du trop-perçu de loyers et de charges locatives sur la période comprise entre le 24 novembre 2009 et le 31 octobre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2019 ; et condamné la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été signifié par la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS par acte d’huissier en date du 30 mars 2020.

En exécution de ce jugement, la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR a, par acte d’huissier en date du 22 mai 2020 dénoncé à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS le 27 mai 2020, fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 31.189,47 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la S.A. LA BANQUE POSTALE, laquelle s’est révélée fructueuse à hauteur d’un montant de 677,59 euros.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois de novembre 2018 à novembre 2020, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a, par acte d’huissier en date du 17 novembre 2020, fait signifier à la S.A.R.L AYOUB JUNIOR un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 31.787,42 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 262,62 euros.

Lui faisant grief de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois de novembre 2018 à novembre 2021, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a, par acte d’huissier en date du 25 novembre 2021, fait signifier à la S.A.R.L AYOUB JUNIOR un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 54.983,32 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 324,16 euros.

Arguant de l’absence d’exécution du jugement du 18 décembre 2019 ainsi que du caractère erroné du décompte annexé au deuxième commandement de payer, la S.A.R.L AYOUB JUNIOR a, par exploit d’huissier en date du 24 décembre 2021, fait assigner la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et de l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, en privation des effets du commandement de payer signifié par acte d’huissier du 25 novembre 2021, ainsi qu’en injonction sous astreinte de lui remettre les quittances de loyers et avis d’échéance pour les années 2009 à 2020.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a fait signifier à la S.A.R.L AYOUB JUNIOR un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 91.782,82 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 395,09 euros

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 août 2025, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS demande au juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, des articles 1103, 1343-5, 1347, 1347-1 et 1347-4 du code civil, et des articles L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-60 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son incident ;

– en conséquence, à titre principal, condamner la S.A.R.L AYOUB JUNIOR à lui payer la somme provisionnelle de 147.230,33 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de mars 2025 ;

– condamner la S.A.R.L AYOUB JUNIOR à lui payer la somme provisionnelle de 14.723 euros au titre de l’indemnité contractuelle arrêtée au mois de septembre 2025 ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.A.R.L AYOUB JUNIOR à lui payer la somme provisionnelle de 141.710,32 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 ;

– condamner la S.A.R.L AYOUB JUNIOR à lui payer la somme provisionnelle de 14.710 euros au titre de l’indemnité contractuelle arrêtée au mois de septembre 2025 ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L AYOUB JUNIOR à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– réserver les dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS fait valoir que la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR ne règle plus régulièrement ses loyers, charges et taxes locatives depuis le mois de novembre de l’année 2018, nonobstant la délivrance des trois commandements de payer litigieux visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial demeurés sans effet dans les délais impartis. Elle affirme, d’une part que sa créance locative s’élève à la somme principale de 147.230,33 euros hors indemnités et pénalités contractuelles au 30 septembre 2025, laquelle tient compte de la compensation opérée avec sa dette issue du jugement en date du 18 décembre 2019 hors intérêts ainsi que des versements ponctuels effectués par la locataire, ou à la somme subsidiaire de 141.710,32 euros prenant en considération les prétendus règlements omis et la contestation relative au montant du complément au dépôt de garantie, et d’autre part qu’il doit être fait application de la clause pénale prévue au contrat, ce qui justifie ses demandes de provisions.

Elle conteste la prétendue illicéité de la clause d’indexation stipulée au bail fondée sur l’indice du coût de la construction, faisant observer que le contrat de bail commercial n’a jamais été renouvelé à compter du mois d’octobre 2015. Elle réfute l’existence d’une quelconque créance indemnitaire adverse au titre du défaut de communication des quittances et avis d’échéance, soulignant que d’une part, cette prétention relève exclusivement de la compétence du juge du fond et n’a pas de fondement juridique, la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée étant déclarative et indépendante de la communication des avis d’échéance, et que d’autre part la preneuse ne démontre pas avoir fait l’objet d’un redressement fiscal, si bien que cette créance alléguée est dénuée de caractère certain.

Elle s’oppose à tout octroi de délais de paiement au profit de la demanderesse, faisant remarquer que d’une part, de tels délais priveraient ses demandes de provisions de tout intérêt, et que d’autre part l’important arriéré locatif imputable à la locataire la prive de ressources et la place dans l’incapacité d’honorer le règlement de sa propre quote-part de charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ce qui a donné lieu à un jugement du présent tribunal en date du 12 septembre 2024 ayant prononcé des condamnations à son encontre, lequel est en cours d’exécution forcée.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR sollicite du juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, des articles L. 145-10, L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-39 du code de commerce, des articles 1231-1, 1343-5 et 1348-2 du code civil, et de l’article 11 de la loi n°77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix, de :

– à titre principal, constater l’existence de différentes contestations sérieuses faisant obstacle à la demande provisionnelle de la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS ;

– en conséquence, se déclarer incompétent et renvoyer la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS au fond pour qu’il soit statué sur ses demandes, fins et prétentions ;

– débouter la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS à lui payer la somme provisionnelle de 56.705,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date des présentes conclusions, à titre de dommages et intérêts ;

– constater qu’elle justifie d’une créance d’un montant de 43.991,49 euros au titre du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 décembre 2019 ;

– ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;

– réduire à de plus justes proportions la demande provisionnelle de la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS ;

– lui donner acte de sa proposition de régler la somme de 30.000 euros à titre d’acompte sur l’arriéré locatif ;

– lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter du solde éventuel de sa dette locative ;

– condamner la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS aux dépens, avec distraction au profit de la S.C.P. SCP BUCHBINDER KARSENTI & LAMY.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR avance que d’une part, le décompte produit par la bailleresse ne tient pas compte de certains des versements qu’elle a effectués et comporte des erreurs relatives au montant du dépôt de garantie, et que d’autre part les indexations de loyers sont erronées en ce qu’elles sont fondées sur la variation de l’indice du coût de la construction, ce dernier étant illicite et ayant été remplacé par l’indice trimestriel des loyers commerciaux par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, applicable au contrat de bail commercial renouvelé entre les parties à compter du 31 octobre 2015, ce qui constitue des contestations sérieuses justifiant le rejet des demandes de provisions adverses.

À titre subsidiaire, elle affirme être elle-même titulaire d’une créance d’un montant de 43.991,49 euros en exécution du jugement du 18 décembre 2019, ainsi que d’une créance de dommages et intérêts d’un montant de 56.705,25 euros en raison de l’absence de communication par la bailleresse des avis d’échéance et quittances pour les années 2009 à 2018, ce qui l’a empêchée de déduire la taxe sur la valeur ajoutée correspondante, de sorte que les créances réciproques des parties doivent faire l’objet d’une compensation judiciaire. Elle ajoute que sa situation financière justifie l’octroi de délais de paiement à son profit.

L’incident a été évoqué à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 3°) accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, dès lors que le décompte actualisé produit aux débats par la bailleresse fait état d’une créance de loyers, de charges et de taxes locatives d’un montant de 177.266,45 euros arrêtée au 30 septembre 2025 (pièce n°13 en défense), et dans la mesure où la locataire conteste certains postes de créance, il convient d’examiner ces derniers successivement.

Sur la contestation de la licéité de la clause d’indexation

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, d’après les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Conformément aux dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, les deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 de ce code prévoient que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de prescription biennal et à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions, notamment de prix, du bail venu à expiration (Civ. 3, 1er juillet 1998 : pourvoi n°96-19852 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-12048 ; Civ. 3, 9 juillet 2014 : pourvoi n°13-15643).

En l’occurrence, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2001 à effet au même jour, s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2010 jusqu’au 30 septembre 2015, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS par acte d’huissier en date du 31 juillet 2015, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2015, date correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci, en l’absence de réponse de la bailleresse dans le délai de trois mois, étant précisé que l’acte de signification mentionne expressément que « Cet acte a été remis […] À : Monsieur [K] [J] en sa qualité de : Gérant, se déclarant habilité à recevoir l’acte », si bien que cette demande de renouvellement a été signifiée à personne au sens des dispositions du deuxième alinéa de l’article 654 du code de procédure civile, et que l’indication selon laquelle « la lettre prévue par l’article 658 du Code de Procédure Civile contenant la copie de l’acte de signification a été adressée le : 03/08/15 » est parfaitement conforme aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 658 du même code selon lesquelles l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et contenant une copie de l’acte de signification, y compris lorsque la signification est faite à une personne morale (pièces n°3 et n°22 en demande, et n°2 en défense).

De plus, en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux, force est de constater que ce contrat de bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Or, la clause intitulée « Art. 9. Révision annuelle » insérée au contrat de bail commercial en date du 1er janvier 2001, laquelle est donc applicable au bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015, stipule que « le loyer ci-dessus […] sera soumis à révision annuelle et sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee » (pièces n°3 en demande et n°2 en défense, page 5), étant observé qu’en application des dispositions de la deuxième phrase du premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques, si bien que la référence à l’indice du coût de la construction, certes inapplicable en matière de loyer du bail renouvelé ou de loyer révisé en vertu des dispositions des articles L. 145-15, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, demeure toutefois parfaitement licite en matière d’indexation conventionnelle.

En conséquence, il convient de retenir que la licéité de la clause d’indexation stipulée au contrat de bail commercial liant les parties n’est pas sérieusement contestable.

Sur la contestation des montants figurant au décompte

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1234 du code civil dans sa rédaction applicable à la date d’effet du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les obligations s’éteignent : par le paiement.

En l’espèce, comme le relève à juste titre la locataire, le décompte produit aux débats fait état d’un montant de 3.348,80 euros « Versé le 05/11/2018 », lequel apparaît cependant dans la colonne « Montant dû par la SARL Ayoub Jr. Hors jugement », et non dans la colonne « Règlements de la SARL Ayoub JR (date) » (pièce n°13 en défense, page 1), si bien que ce montant doit être déduit de la créance locative invoquée par la propriétaire.

De même, la preneuse justifie avoir effectué, en sa qualité de tiers saisi, deux virements bancaires d’un montant de 2.500 euros chacun le 10 décembre 2021 et le 15 février 2022 entre les mains du commissaire de justice instrumentaire en charge des opérations de saisie-attribution pratiquées sur ses comptes bancaires en exécution d’un jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 janvier 2021 condamnant la bailleresse à verser certaines sommes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel se situent les locaux donnés à bail (pièces n°10 et n°24 en demande), de sorte que ce montant total de 5.000 euros doit être déduit du décompte.

Enfin, dès lors que les parties sont en désaccord sur la réalité du paiement, par la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR, du complément au dépôt de garantie d’un montant de 2.828,47 euros, force est de constater que cette somme apparaît, à ce stade, sérieusement contestable et doit être déduite du décompte.

En conséquence, il convient de retenir que les sommes de 3.348,80 euros, de 5.000 euros et de 2.828,47 euros sont sérieusement contestables.

Sur la contestation de l’indemnité contractuelle

En application des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1150 ancien du même code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Selon les dispositions de l’article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

D’après les dispositions de l’article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Conformément aux dispositions de l’article 1229 ancien du code susvisé, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, l’article 1231 ancien du code susmentionné dispose quant à lui que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le quatrième alinéa de la clause intitulée « Art. 7. Loyer » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit qu’ « en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues » (pièces n°3 en demande et n°2 en défense, page 5).

Dès lors qu’il est acquis que la locataire s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers et charges locatives, force est de constater que les conditions d’application de la clause pénale susvisée sont réunies.

Cependant, il y a lieu de relever que d’une part, cette stipulation peut apparaître manifestement excessive, et que d’autre part, il ressort du décompte de la bailleresse que la locataire a continué d’effectuer des versements, fût-ce sporadiquement, notamment d’un montant de 30.000 euros le 4 décembre 2023, et d’un montant respectif de 3.500 euros les 23 juillet, 27 août, 24 septembre, 25 octobre et 24 décembre 2024, ainsi que le 29 janvier 2025 (pièce n°13 en défense, page 4), si bien qu’il est démontré que cette dernière a exécuté partiellement son obligation de paiement de ses loyers, de sorte que la clause querellée est susceptible d’être modérée sur le fondement des dispositions tant de l’article 1152 ancien que de l’article 1231 ancien du code civil, ce qu’il appartiendra au tribunal statuant au fond d’apprécier, les modalités d’application de cette clause apparaissant dès lors, à ce stade, sérieusement contestables.

En conséquence, il convient de retenir que la créance indemnitaire alléguée par la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS au titre de l’indemnité contractuelle stipulée au contrat de bail apparaît sérieusement contestable, et de débouter cette dernière de sa demande de provision formée à ce titre.

Sur la créance de la locataire au titre de l’exécution du jugement du 18 décembre 2019

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il est constant que par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment : condamné la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS à payer à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR la somme de 25.036,12 euros en restitution du trop-perçu de loyers et de charges locatives sur la période comprise entre le 24 novembre 2009 et le 31 octobre 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2019 ; et condamné la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (pièce n°8 en demande).

De plus, il ressort du décompte de l’huissier instrumentaire en date du 21 décembre 2021 qu’à la suite des mesures d’exécution forcée de ce jugement entreprises par la preneuse, le montant global dû, dépens compris, s’élevait à la somme de 32.152,97 euros (pièce n°12 en demande).

Or, le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier en date du 25 novembre 2021 fait expressément état de la déduction des sommes dues au titre du « jugement du 18 décembre 2019 » (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°4 en défense), de sorte qu’il est démontré que la bailleresse a invoqué la compensation.

Dès lors, force est de constater que la locataire n’est pas fondée à se prévaloir d’une créance d’un montant de 43.991,49 euros arrêtée au 21 mai 2025 (pièce n°23 en demande) tenant compte du taux légal majoré de cinq points visé à l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

En conséquence, il convient de retenir que la créance de la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR au titre de l’exécution du jugement en date du 18 décembre 2019 n’est pas sérieusement contestable à hauteur d’un montant de 32.152,97 euros.

Sur la créance de dommages et intérêts de la locataire

En vertu des dispositions du premier alinéa du I de l’article 271 du code général des impôts, la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération.

En outre, selon les dispositions de la première phrase du I de l’article 208 du code général des impôts, annexe II, le montant de la taxe déductible doit être mentionné sur les déclarations déposées pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée.

En l’espèce, la clause intitulée « Art. 8. Caution TVA » insérée au contrat de bail commercial stipule que « le bailleur s’engage expressément à opter pour l’assujettissement à la taxe à la valeur ajoutée du loyer ci-dessus fixé afférent aux locaux loués, en application du décret n°67-126 du 22 décembre 1967, le preneur s’oblige en conséquence à rembourser au bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA qui figurera sur les factures de loyer qui lui seront adressées le premier jour de chaque mois à échoir » (pièces n°3 en demande et n°2 en défense, page 5).

Si la locataire reproche à sa bailleresse de ne pas lui avoir adressé l’intégralité des factures de loyers, force est toutefois de constater que dans la mesure où le loyer est contractuellement soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, et que donc cette dernière a été payée, rien ne l’empêchait de déduire cette taxe sur les déclarations déposées auprès de l’administration fiscale.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que la créance alléguée d’un montant de 56.705,25 euros correspond à la taxe sur la valeur ajoutée que la preneuse argue n’avoir pas pu récupérer en raison de l’absence de factures émises, suivant attestation de son experte-comptable en date du 21 décembre 2022, au titre des années 2009 à 2018 (pièce n°14 en demande).

Or, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction : que la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR a formé cette demande en paiement pour la première fois dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 décembre 2022 ; et que la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale partielle de cette demande dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA successivement le 25 janvier 2023, le 9 juin 2023, le 13 novembre 2023 et le 27 février 2024, soulignant que « la société AYOUB JUNIOR ne peut donc formuler de demandes indemnitaires antérieures au 22 décembre 2017 », de sorte que cette créance se heurte, à ce stade, à une contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de retenir que la créance indemnitaire alléguée par la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR apparaît sérieusement contestable, et de débouter cette dernière de sa demande de provision formée à ce titre.

Conclusion sur les demandes de provisions

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de loyers, de charges et de taxes locatives non contestable de la bailleresse arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à la somme totale de : 177.266,45 – 3.348,80 – 5.000 – 2.828,47 – 32.152,97 = 133.936,21 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR à payer à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS la somme de 133.936,21 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2025.

Sur la demande de délais

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR démontre que sa situation de trésorerie actuelle révèle des capacités contributives limitées (pièces n°25 et n°26 en demande), force est toutefois de constater que d’une part, cette dernière n’a procédé à aucun règlement depuis le 29 janvier 2025 (pièce n°13 en défense, page 4), soit depuis plus de dix mois à la date de la présente décision, et que d’autre part, il est établi que la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS a elle-même fait l’objet d’un jugement de condamnation du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 septembre 2024 au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail pour un montant principal de 11.860,48 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété, ledit jugement mentionnant expressément que « la SCI […] est en effet confrontée au non-paiement des loyers commerciaux par le preneur du bail commercial », ainsi que d’une ordonnance de condamnation du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 2 décembre 2022 au profit de la S.A.S. SAS EHPAD [6] pour un montant principal de 74.908,04 euros (pièces n°7 en défense page 8, et n°10 en défense), de sorte que les besoins financiers de la créancière justifient le rejet de la demande de délais de paiement formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR de sa demande de délais de paiement.

Sur la poursuite de la procédure

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 780 du code de procédure civile, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l’instruction de l’affaire, eu égard à la nature, à l’urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l’avis des avocats.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR a conclu au fond en dernier lieu et pour la troisième fois le 24 septembre 2024, soit depuis quatorze mois et demi à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 24 mars 2026 pour que la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS notifie ses dernières conclusions en réponse au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’incident, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé que celle-ci ne peut être écartée d’après les dispositions du dernier alinéa de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel dans un délai de quinze jours à compter de sa signification,

CONDAMNE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR à payer à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS la somme de 133.936,21 euros (CENT TRENTE-TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE-SIX euros et VINGT ET UN centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 septembre 2025,

DÉBOUTE la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS de sa demande de provision à valoir sur sa créance indemnitaire au titre de l’indemnité contractuelle stipulée au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR de sa demande subsidiaire de provision à valoir sur sa créance indemnitaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR de sa demande de délais de paiement,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 24 mars 2026 à 11h30, avec invitation à Maître Augustin TCHAMÉNI de la S.E.L.A.S. AGN AVOCATS [Localité 7] à notifier ses dernières conclusions au fond pour le compte de la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS pour le 20 mars 2026 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR à payer à la S.C. SCI LA GAÎTÉ PLUS la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. AYOUB JUNIOR aux dépens de l’incident,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 7] le 09 Décembre 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM