TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/10923 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5EY

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Isabelle HADED NABET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1902

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Madame [K] [D] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître François DUHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0172

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/10923 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5EY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 20 Novembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 juin 2019, Mme [K] [G] [D] épouse [R] a vendu à M. [Z] [V] [N] [C] un appartement, un parking et une réserve, constituant les lots numéro 4, 69 et 85 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un prix de 178 500 euros.

La vente est intervenue par l’intermédiaire de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, selon mandat en date du 18 février 2019, qui a perçu une rémunération de 9 500 euros payée par M. [Z] [C].

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 16 août 2023, M. [Z] [C] a fait assigner Mme [K] [G] [D] épouse [R] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’ordonner la délivrance conforme et d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, M. [Z] [C] demande au tribunal de :

« A titre principal,

— JUGER que la vente immobilière réalisée le 21 juin 2019 entre les parties porte notamment sur une réserve composant le lot 85 et portant le numéro 5 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— JUGER que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction du lot numéro 5 composé, au premier sous-sol, d’une réserve portant le numéro 5 ce qui constitue un manquement à l’obligation contractuelle du vendeur de délivrer la chose vendue paisiblement ;

— ORDONNER la délivrance conforme du lot numéro 85 comprenant une réserve portant le numéro 5, par Mme [K] [D] à M. [Z] [C] et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir.

— JUGER que l’inexistence du lot numéro 85 composé, au premier sous-sol, d’une réserve portant le numéro 5 constitue un manquement à l’obligation contractuelle du vendeur de délivrer la chose vendue ;

— JUGER que Mme [K] [D] et l’agence immobilière GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERESMMOBILIER ont manqué à leurs obligations précontractuelles de renseignement ;

— CONDAMNER in solidum Mme [K] [D] et l’agence GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à payer à M. [Z] [C] la somme de 20.064,07 euros se décomposant comme suit :

o 15.000 € correspondant à la réduction du prix de la vente pour le défaut de délivrance de la réserve portant le numéro 5 ;

o 5.000,00 € correspondant à son préjudice moral et d’agrément ;

o 20.90 € correspondant aux prix de la reproduction et l’envoi des deux clés de la réserve, pourtant inexistante ; (Pièce n°3)

o 43,17 € correspondant aux paiements des charges de copropriétés afférentes au lot numéro 85 pour l’année 2019, 2020, 2021 ; (Pièce n°3, 12 et 14)

— CONDAMNER in solidum Mme [D] épouse [R] et l’Agence Gestion

TRANSACTIONS IMMOBILIERES à payer la somme de 9.500,00€ en raison du manquement

à son devoir de conseil et d’information correspondant aux frais d’agence.

— CONDAMNER in solidum Mme [K] [D] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERESMMOBILIER solidairement à payer M. [Z] [C] et jusqu’au jour du jugement, la somme de 120 euros par mois à compter du 21 juin 2019 en réparation du préjudice de jouissance subit équivalent à la location d’une nouvelle réserve ;

Si par extraordinaire, le défaut de délivrance conforme de la réserve ne devait pas être retenu:

— JUGER que le consentement de M. [Z] [C], a été obtenu par des manœuvres dolosives du vendeur et celles du mandataire, intermédiaire à la vente immobilière intervenue le 21 juin 2019 en violation des droits de l’acheteur ;

— CONDAMNER in solidum Mme [K] [D] épouse [R] et l’agence GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à payer à M. [Z] [C] la somme de 20.064,07 euros se décomposant comme suit :

o 15.000 € correspondant à la réduction du prix de la vente pour le défaut de délivrance de la réserve portant le numéro 5 ;

o 5.000,00 € correspondant à son préjudice moral et d’agrément ;

o 20.90 € correspondant aux prix de la reproduction et l’envoi des deux clés de la réserve, pourtant inexistante ; (Pièce n°3)

o 43,17 € correspondant aux paiements des charges de copropriétés afférentes au lot numéro 85 pour l’année 2019, 2020, 2021 ; (Pièce n°3, 12 et 14)

— CONDAMNER in solidum Mme [D] épouse [R] et l’Agence GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à payer la somme de 9.500,00€ en raison du manquement son devoir de conseil et d 'information correspondant aux frais d’agence.

— CONDAMNER Mme [K] [D] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES in solidum solidum à payer M. [Z] [C] et jusqu’au jour du jugement, la somme de 120 euros par mois à compter du 21 juin 2019 en réparation du préjudice de jouissance subit équivalent à la location d’une nouvelle réserve ;

— REJETER l’ensemble des demandes reconventionnelles de Mme [D] épouse [R] comme étant totalement infondées ;

— CONDAMNER Mme [K] [D] et la société GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES in solidum à payer à M. [Z] [C] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER in solidum Mme [K] [D] et la société GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES aux entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Mme [K] [R] demande au tribunal de :

« dire et juger Mme [K] [D] épouse [R] recevable et bien fondée en ses demandes.

débouter M. [Z] [C] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [K] [D] épouse [R].Condamner M. [Z] [C] à verser la somme de 11 000 euros au profit de Mme [K] [R] au titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi liée à la signature de la vente en toute connaissance de cause.Condamner M. [Z] [C] à verser la somme de 4 000 euros au profit de Mme [K] [R] au titre de sa mauvaise foi matérialisée par la production aux débats de deux attestations mensongères émanant de deux professionnels de l’immobilier.Condamner M. [Z] [C] à verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [K] [R] et ce, non compris les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître François DUHART, Avocat au Barreau de Paris.Prononcer l’exécution de la décision à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 octobre 2024, la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES demande au tribunal de :

« – Débouter M. [C] des demandes présentées à l’encontre de la société GESTION TRANSCTIONS IMMOBILIERES,

A titre subsidiaire,

Condamner Mme [D] épouse [R] à relever et garantir la société GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,En tout cas,

Condamner Mme [D] épouse [R] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître François BLANGY, SCP CORDELIER & ASSOCIES. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « donné acte »

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « donné acte » formulées par les parties, qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, et qui ne donnent pas lieu à des décisions susceptibles de trancher le principal du litige et dès lors sont dépourvues d’autorité de chose jugée.

Sur les demandes principales formées par M. [Z] [C]

Sur la demande de délivrance conforme du lot numéro 85

M. [Z] [C] demande au tribunal d’ordonner la délivrance conforme du lot numéro 85, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir.

Il explique que depuis son acquisition le 21 juin 2019, il n’est pas parvenu à accéder au lot numéro 85, malgré plusieurs demandes d’informations, ce qui caractérise le manquement de Mme [K] [R] à son obligation de délivrance qui lui cause un lourd préjudice moral et de jouissance. Il estime qu’en application de l’article 1128 du code civil, il incombe à Mme [K] [R] de délivrer le bien en intégralité tel qu’indiqué dans l’acte de vente, et à défaut, de réparer le préjudice financier qui en découle.

Il soutient, au visa des articles 1604 et 1615 du code civil que le vendeur a une double obligation, consistant, d’une part, à délivrer le bien à l’acheteur, et d’autre part, à délivrer le bien conforme aux prévisions contractuelles, et doit, à ce titre, mettre à disposition de l’acquéreur un bien identifiable et libre d’occupation.

Il indique que l’acte de vente porte sur trois lots de copropriété dont le lot numéro 85 constituant une réserve numéro 5 située au premier sous-sol, mais qu’après la vente, il n’a pas pu retrouver la réserve, malgré des recherches. Il précise que la réserve est mentionnée dans l’acte de vente, dans les diagnostics techniques, dans l’état descriptif de division et qu’il paye des charges de copropriété pour ce lot. Il ajoute que lors de la visite préalable à la signature de la promesse de vente, il a visité une autre réserve, qui lui a été présentée comme la réserve objet de la vente alors que le lot n’existe pas, ce qu’indique par ailleurs Mme [K] [R] dans ses conclusions. Il estime que la venderesse n’a pas délivré à l’acquéreur la réserve vendue et indiquée dans l’acte.

En réponse à l’argumentation adverse, il souligne que la délivrance conforme intervient dès la remise des clefs, et que l’agence et la venderesse n’ont pas informé l’acquéreur de l’absence de la réserve et ont sciemment caché son inexistence lors des visites, si bien qu’il n’a dès lors pas renoncé à l’acquisition de la réserve.

Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché l’absence d’usage du droit de rétractation dans le délai de 10 jours et qu’il n’avait pas d’obligation personnelle de vérification, soulignant que les lots de l’immeuble appartiennent à des personnes d’une même famille, qui seules peuvent expliquer où se trouve la cave numéro 5.

Il ajoute que Mme [K] [R], qui a cédé des lots, devait délivrer la cave indiquée, si bien que si la cave n’existe plus ou n’est plus identifiable, elle doit en supporter la responsabilité. A ce titre, il relève que la remise de clefs de cave montre qu’elle existait.

Mme [K] [R] conclut au rejet de la demande.

Elle rappelle que les rendez-vous de signature de la promesse de vente, du 3 avril 2019, puis de la vente, du 21 juin 2019, se sont tenus dans les locaux de l’agence immobilière GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES et que M. [Z] [C] avait visité le bien, dont une cave, si bien que si la cave numéro 5 n’existait pas, il l’aurait constaté à ce moment. Elle explique que malgré cela, M. [Z] [C] n’a pourtant pas fait valoir son droit de rétractation prévu à l’article L271-2 du code de la construction et de l’habitation, rappelé dans l’acte de vente, et n’a émis aucune réserve lors de la signature de l’acte.

La SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES conclut au rejet de la demande. Elle soutient que la demande de délivrance conforme ne peut être dirigée que contre le vendeur.

Sur ce,

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.

Aux termes de l’article 1605 du code civil, l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Conformément à l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à son obligation de délivrance, l’acheteur pourra demander soit la résolution du contrat ou la mise en possession.

Il appartient au vendeur de prouver qu’il a mis la chose vendue à la disposition de l’acheteur dans le délai convenu.

En l’espèce, il est constant que la vente porte sur trois lots de copropriété, dont le lot numéro 85, identifié dans l’acte authentique du 21 juin 2019 comme « au premier sous-sol, une réserve numéro 5 ».

Il ressort des pièces communiquées par les parties et de leurs observations que Mme [K] [R] a remis à M. [Z] [C] les titres de propriété relatifs aux trois lots acquis, dont la cave, lot numéro 85, et les clefs permettant l’accès aux biens immobiliers, dont celles de la cave.

En conséquence, Mme [K] [R] rapporte la preuve de l’exécution de son obligation de délivrance, caractérisée par la remise du titre de propriété et des clefs des biens vendus.

Il convient dès lors de rejeter la demande d’ordonner la délivrance du lot numéro 85, sous astreinte.

Sur les demandes indemnitaires

M. [Z] [C] demande au tribunal de condamner in solidum Mme [K] [R] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à lui payer la somme de 20 064,07 euros à titre de dommages et intérêts, 9 500 euros au titre des frais d’agence et 120 euros par mois à compter de 21 juin 2019 jusqu’au jour du jugement en réparation du préjudice de jouissance.

Mme [K] [R] conclut au rejet des demandes.

La SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES conclut au rejet des demandes.

Sur la responsabilité de Mme [K] [R] au titre de la garantie d’éviction

M. [Z] [C] soutient, à titre principal, qu’à défaut de délivrance conforme du bien acquis, il incombe, en application de l’article 1228 du code civil, à Mme [K] [R] de réparer le préjudice financier. Il estime que Mme [K] [R] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES doivent être condamnées in solidum à la réparation du préjudice, car responsables d’un même dommage conformément à l’article 1310 du code civil.

A titre principal, il soutient que conformément à l’article 1582 du code civil, le transfert de propriété immobilière intervient au moment de la remise des clefs le jour de la signature de l’acte, et que selon l’article 1626 du code civil, l’acquéreur doit avoir une possession paisible après la délivrance de la chose vendue. Il indique qu’il n’a pas pu « acquérir » la propriété du lot numéro 85 malgré des demandes au syndic et au notaire qui n’ont pas pu le renseigner sur l’existence ou non du bien. Il ajoute que le constat d’huissier du 15 décembre 2021 établit l’absence de la cave numéro 5 au premier sous-sol, qui n’existe pas ou plus, seules étant présentes les caves numérotées 11, 13, 14 ,15 ,17 et 20.

Il estime être bien fondé à actionner la garantie d’éviction du fait de la privation totale de la jouissance de la réserve numéro 5, et que la venderesse doit réparer l’éviction, conformément à l’article 1630 du code civil.

Mme [K] [R] rappelle que les rendez-vous de signature de la promesse de vente, du 3 avril 2019, puis de la vente, du 21 juin 2019, se sont tenus dans les locaux de l’agence immobilière GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES et que M. [Z] [C] avait visité le bien, dont une cave, si bien que si la cave numéro 5 n’existait pas, il l’aurait constaté à ce moment. Elle explique que malgré cela, M. [Z] [C] n’a pourtant pas fait valoir son droit de rétractation prévu à l’article L271-2 du code de la construction et de l’habitation, rappelé dans l’acte de vente, et n’a émis aucune réserve lors de la signature de l’acte.

Elle relève que l’acte de vente mentionne expressément la possibilité pour l’acquéreur de se rendre sur place pour visiter les lots en page 4 « L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance. »

Sur ce,

Aux termes de l’article 1626 du code civil, le vendeur est obligé, de droit, à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ce texte qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’éviction dont il souffre dans l’objet vendu.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Mme [K] [R] rapporte la preuve de la remise des clefs de la cave en plus du titre de propriété et donc, de la délivrance du bien.

Il appartient dès lors à M. [Z] [C], qui invoque la garantie d’éviction, de démontrer soit que la cave n’existe pas, soit qu’elle est occupée par un tiers.

Or, au soutien de l’inexistence de la cave numéro 5, M. [Z] [C] communique un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 15 décembre 2021, sur deux pages. L’huissier de justice relève avoir effectué les constatations suivantes : « en me tenant au premier sous-sol de l’immeuble, je constate la présence d’une porte donnant accès aux caves, pénétrant dans le couloir de circulation, je constate la présence de six caves numérotées 11, 13, 14, 15, 17 et 20. Il apparait que sur le premier niveau de sous-sol, il n’existe aucune autre pore ou piève susceptible de constituer la réserve désignée dans l’acte notarié ».

Les constatations de l’huissier de justice mettent ainsi en évidence l’absence de cave portant le numéro 5 parmi six caves situées dans un couloir de circulation du premier sous-sol de l’immeuble.

Toutefois, la seule absence d’une cave numérotée 5 à l’endroit visité par l’huissier de justice ne permet pas de déduire l’absence de cave numérotée 5 dans l’ensemble de l’immeuble, lequel comporte plusieurs niveaux de sous-sol, ni que cette cave aurait fait l’objet d’une réunion à un autre lot.

Il ressort en effet de l’examen du règlement de copropriété établi le 27 décembre 1977 et de l’état descriptif de division, l’existence du lot numéro 85, au premier sous-sol désigné comme étant « une réserve numéro 5 ». Les charges de copropriété liées à ce lot sont en outre régulièrement appelées par le syndic.

D’abord, le fait que la réserve soit notée numéro 5 n’implique pas nécessairement que ce numéro soit matérialisé sur la porte d’accès à la cave.

Ensuite, il n’est pas précisé si le constat a été effectué dans l’ensemble du premier sous-sol de l’immeuble, ou seulement dans une partie. Or, le règlement de copropriété mentionne, au premier sous-sol, non seulement la cave numéro 5, constituant le lot 85, mais également de nombreux emplacements de stationnement (lots 55 à 80) et 21 caves (lots 81 à 101, correspondant aux réserves numérotées de 1 à 20bis). L’huissier de justice ne fait cependant état que de six caves, sur les 21 mentionnées dans ces actes, et n’évoque pas les parkings. Force est de constater qu’il n’est pas certain que l’huissier de justice a visité l’ensemble du premier sous-sol.

Il s’ensuit que l’absence de la cave numéro 5 parmi les six seules caves que l’huissier de justice a pu voir dans l’immeuble n’est pas de nature à démontrer l’inexistence de la cave, aussi bien au premier sous-sol que dans le reste de l’immeuble, ni encore que M. [Z] [C] en aurait été évincé par un tiers.

Enfin, il n’est fait état d’aucune tentative par l’huissier de justice d’ouverture des caves dont l’existence a été constatée au moyen des clefs détenues par M. [Z] [C], si bien qu’il n’est pas établi que les clefs remises par la venderesse ne permettaient pas d’ouvrir l’une de ces caves.

Par ailleurs, il est constant qu’il n’existe pas de plan de l’immeuble, ainsi que rappelé dans l’acte de vente et par le syndic à l’occasion des échanges par courrier électronique avec M. [Z] [C], et si des plans réalisés à l’occasion d’un projet de modificatif au règlement de copropriété sont évoqués dans ces échanges, ces pièces ne sont pas communiquées.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il s’ensuit que le lot numéro 85 a été délivré par Mme [K] [R], et que ni son inexistence matérielle, ni l’éviction de l’acquéreur ne sont établies.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes au titre de la garantie d’éviction.

Sur la responsabilité de Mme [K] [R] pour dol

A titre subsidiaire, M. [Z] [C] soutient, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, que Mme [K] [R] lui a intentionnellement montré une autre réserve pour qu’il accepte d’acheter le bien, alors qu’elle connaissait la volonté de celui-ci d’acheter les lots en raison de la présence d’une réserve, qui faisait partie de ses critères de recherche.

Il estime ainsi que le comportement et l’abstention de Mme [K] [R] constitue une faute au sens des articles 1240 et 1241 du code civil permettant d’engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de la réticence dolosive.

Mme [K] [R] soutient avoir acquis les biens par succession après le décès de son oncle le 5 juillet 2016, si bien qu’il n’y a pas la preuve de l’existence de manœuvres dolosives, puisqu’elle ne connaissait ni l’acquéreur, ni le bien, compte tenu de son éloignement géographique et de l’aléa de composition des lots dans l’attente du partage successoral.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, si M. [Z] [C] indique avoir visité une cave lors de la visite préalable à la vente, menée par l’agence GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, force est de constater que cette dernière conteste avoir fait visiter la cave, soulignant qu’elle ne disposait alors pas des clefs en permettant l’accès.

Il n’est donc pas établi que M. [Z] [C] a visité une cave qui serait distincte de celle qui lui a été délivrée, et en tout état de cause, l’existence et la réalité de manœuvres de la venderesse ne sont pas démontrées.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes au titre du dol.

Sur la responsabilité de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES

M. [Z] [C] soutient, d’une part, que l’agent immobilier est contraint au respect d’une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur, et que la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, qui était informée qu’il recherchait un bien avec une réserve, aurait dû l’informer que la réserve n’existait pas, a, au contraire, fait visiter une autre réserve sans attirer l’attention de son client sur ce point.

D’autre part, il indique que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée par son mandant ou un tiers et soutient, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, que la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, qui connaissait la volonté de M. [Z] [C] d’acheter les biens en raison de la présence d’une réserve a intentionnellement montré une autre réserve afin qu’il accepte d’acheter le bien, si bien que sa responsabilité est engagée sur le fondement du dol.

Il indique en outre qu’en raison du manquement au devoir d’information et de conseil, il est bien fondé à obtenir le remboursement de 9 500 euros versé à l’agence en rémunération du mandat, sans qu’il soit nécessaire de demander la nullité de la vente.

En réponse à l’argumentation adverse, il précise que l’agence disposait de toutes les clefs et qu’elle pouvait, dans tous les cas, vérifier l’existence de la réserve numéro 5.

La SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES soutient, au visa des articles 1992 et 1231-1 du code civil, qu’elle n’a pas commis de faute, en l’absence de manquement à son obligation d’information et de manœuvres dolosives.

Elle explique qu’elle n’a eu connaissance du fait que la réserve n’existerait pas que dans le cadre de la présente instance. Elle souligne que son mandat portait sur le bien décrit, avec une remise en sous-sol, de même que l’état descriptif de division, et l’acte de propriété repris par le notaire. Elle ajoute qu’elle ne disposait pas des clefs et n’a donc pas pu faire visiter la réserve, soulignant que si c’était le cas, M. [Z] [C] aurait eu la capacité de la retrouver.

Elle estime que les actes et pièces établissent l’existence de la réserve de même que la remise de clefs, et que si Mme [R] semble dire dans ses conclusions que la réserve n’existe pas, cela relève de sa seule responsabilité.

Elle indique ensuite qu’il n’y a aucun lien de causalité entre l’intervention de l’agent immobilier et les préjudices allégués. A ce titre, elle fait valoir que soit la réserve existe, et il n’y a alors aucun préjudice en lien avec l’intervention de l’agent immobilier, soit la réserve n’existe pas et le préjudice subi est alors consécutif aux manœuvres dolosives de Mme [K] [R].

A ce titre, elle précise que la diminution de prix demandée, qui ne peut être dirigée que contre le vendeur, ne correspond pas à la valeur de la réserve litigieuse, que M. [C] ne prouve pas. Elle ajoute que la cave n’a pas été visitée, si bien qu’il ne peut pas avoir eu l’impression qu’elle avait une superficie de 10 m². Elle précise que la demande au titre du préjudice moral et d’agrément, forfaitaire ne repose sur aucun élément probant, d’autant que le bien constitue un investissement locatif et relève que la dépense de reproduction des clefs du bien qu’il a donc reçu, lui incombe comme propriétaire, de même que les charges de copropriété. Elle souligne enfin que le remboursement des frais d’agence n’est recevable qu’en cas de nullité de la vente, cette rémunération étant contractuellement prévue.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [Z] [C] invoque, d’une part, des préjudices financiers au titre de la réduction du prix de vente, du paiement de charges de copropriété liées à la cave, de la facturation du double des clefs de la cave, et le préjudice moral lié à l’absence de jouissance de la cave et, d’autre part, le remboursement de la rémunération versée à l’agence dans le cadre de la vente.

Toutefois, au regard des développements qui précèdent, il n’est pas démontré l’existence d’une faute de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES dans le cadre de l’exécution de son mandat, ni de manquement à son obligation d’information.

En outre, force est de constater qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes de l’agent immobilier dans l’exécution de sa mission, le seul préjudice résultant du dol ou du manquement à l’obligation d’information consistant en la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre, laquelle n’est ni alléguée ni démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes à l’encontre de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [K] [R]

Mme [K] [R] demande au tribunal de condamner M. [Z] [C] à lui payer la somme de 11 000 euros et de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient que la mauvaise foi de l’acquéreur justifie l’octroi de dommages et intérêts. Elle indique que le montant de son préjudice doit être évalué au regard de la plus-value latente réalisée par M. [Z] [C] à l’achat du bien, destiné à générer des revenus locatifs. Elle précise que le marché oscillait entre 10 000 et 10 500 euros le m² mais qu’elle a dû vendre rapidement à prix avantageux afin de pouvoir payer les droits successoraux, si bien que la plus-value latente est de 600 euros par mètre carré, ce qui justifie un préjudice de 11 000 euros.

Elle ne développe pas de moyen spécifique à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans la production d’attestations mensongères.

M. [Z] [C] conclut au rejet des demandes.

Il indique que la mauvaise foi n’est pas rapportée et que les attestations des agences immobilières ne sont pas mensongères.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, alors qu’il n’est démontré ni une perte de plus-value sur le bien, qui a été vendu au prix consenti par les parties, ni l’existence d’attestations mensongères provenant des agences immobilières, lesquelles ont estimé la valeur d’une cave, à la demande de M. [Z] [C], puis précisé ensuite les conditions dans lesquelles les évaluations ont été faites, Mme [K] [R] n’établit pas qu’elle a souffert de préjudices en lien avec la mauvaise foi alléguée de son contractant.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à l’encontre de Mme [K] [R]

Au regard des développements qui précèdent et en l’absence de condamnation principale de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, la demande de garantie à l’encontre de Mme [K] [R] est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [C] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître François DUGART, avocat de Mme [K] [R] et de Maître François BLANGY, avocat de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] [R] et de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [Z] [C] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 4 000 euros à Mme [K] [R],la somme de 4 000 euros à la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [Z] [C] sera en revanche rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de M. [Z] [V] [N] [C] aux fins d’ordonner la délivrance conforme du lot numéro 85 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

REJETTE les demandes de M. [Z] [V] [N] [C] aux fins de condamnation in solidum de Mme [K] [G] [D] épouse [R] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à lui payer les sommes de 20 064,07 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices, de 9 500 euros correspondant aux frais d’agence et de 120 euros par mois à compter de 21 juin 2019 jusqu’au jour du jugement en réparation du préjudice de jouissance sur le fondement de l’absence de délivrance conforme,

REJETTE les demandes de M. [Z] [V] [N] [C] aux fins de condamnation in solidum de Mme [K] [G] [D] épouse [R] et la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à lui payer les sommes de 20 064,07 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices, de 9 500 euros correspondant aux frais d’agence et de 120 euros par mois à compter de 21 juin 2019 jusqu’au jour du jugement en réparation du préjudice de jouissance sur le fondement du dol,

REJETTE les demandes de Mme [K] [G] [D] épouse [R] tendant à la condamnation de M. [Z] [V] [N] [C] au paiement de la somme de 11 000 euros et de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DIT que la demande de garantie de la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES à l’encontre de Mme [K] [G] [D] épouse [R] est sans objet,

CONDAMNE M. [Z] [V] [N] [C] à payer à Mme [K] [G] [D] épouse [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [V] [N] [C] à payer à la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [V] [N] [C] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître François DUGART et Maître [S] [Y] pourront recouvrer directement contre M. [Z] [V] [N] [C] les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de M. [Z] [V] [N] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Z] [V] [N] [C] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE