TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 22/07389

N° Portalis 352J-W-B7G-CXHFY

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

20 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDERESSE

ASSOCIATION CLUB KINERET

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0866

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous représentés par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0635

Décision du 27 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/07389 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXHFY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

M. [P] [Y], en qualité d’usufruitier, et M. [K] [Y], M. [T] [Y], M. [V] [Y], en qualité de nus-propriétaires, ci-après désignés ensemble « l’indivision [Y] », sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2002, M. [P] [Y] a donné à bail commercial à l’association Club Kineret, association loi 1901, ci-après désignée « l’Association », un local sur cour à usage de dépôt situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2003, moyennant un loyer annuel de 2.745 euros hors taxes payable trimestriellement, outre des charges fixées forfaitairement à 10 % du loyer principal.

Par un deuxième bail à effet du 1er juillet 2007, l’Association s’est vue consentir un bail commercial sur un local sur rue situé à la même adresse, moyennant un loyer annuel de 6.800 euros payable trimestriellement, outre les charges fixées forfaitairement à 10% du montant du loyer principal.

Des commandements de payer visant la clause résolutoire ont été adressés par les bailleurs à l’Association, le 19 mai 2017, puis le 30 octobre 2018.

Le 28 décembre 2018, l’Association a donné congé pour le local sur rue à l’issue d’une période triennale, à effet du 30 juin 2019, et les locaux ont été restitués.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l’Association le 3 mars 2020 pour un montant de 3.873,89 euros relatif au local sur cour.

Par courrier recommandé en date du 6 avril 2020, l’Association a contesté le principe et le quantum des sommes visées dans ce commandement et a dénoncé des troubles de jouissance liés à l’absence d’électricité dans le local et à des travaux réalisés sur une poutre à la demande des bailleurs mais laissés inachevés par l’entreprise mandatée.

Par ordonnances de référé du 6 juin 2019, puis du 4 mai 2021, le juge des référés saisi par l’indivision [Y] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, a dit à deux reprises n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mai 2022, M. [P] [Y] a fait délivrer à l’Association un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 31 décembre 2002 pour un montant de 6.649,26 euros au titre de loyers, charges, intérêts de retard et accessoires.

Par acte d’huissier du 20 juin 2022, l’Association a fait assigner l’indivision [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement de payer du 19 mai 2022 et de paiement de diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2024, l’Association demande au tribunal de :

« DECLARER l’ASSOCIATION CLUB KINERET recevable et fondée en son opposition à commandement.

Y faisant droit,

A titre principal,

— DEBOUTER les Consorts [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— JUGER le commandement non fondé et en tout état de cause, insusceptible de produire effet compte tenu de la mauvaise foi du Bailleur.

— CONDAMNER les Consorts [Y] à rembourser à l’ASSOCIATION CLUB KINERET la somme de 10.358,96 € au titre des loyers trop payés au titre du bail en cours.

— LES CONDAMNER au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

— LES CONDAMNER à payer à l’ASSOCIATION CLUB KINERET une somme de 1.700€ au titre du remboursement du dépôt de garantie.

— ORDONNER aux Consorts [Y] sous astreinte de 250 € par jour de retard de procéder aux réparations des locaux suite à l’éventration du plafond.

A titre subsidiaire,

Vu les paiements intervenus,

Vu la créance du preneur à l’égard du bailleur,

Vu les ordonnances du 25 mars 2020, la Loi du 14 novembre 2020 applicable depuis le 17 octobre 2020, et la Loi du 31 mai 2021,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et de la clause pénale.

— ORDONNER compensation entre les créances réciproques.

— OCTROYER à l’ASSOCIATION CLUB KINERET un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour acquitter, le cas échéant, tout reliquat.

— CONDAMNER les Consorts [Y] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, l’indivision [Y] demande au tribunal de :

« – JUGER Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] le bien fondés en leurs écritures, fins et conclusions ;

— DEBOUTER l’Association CLUB KINERET de toute demande notamment indemnitaire, dommages-intérêts à l’encontre de Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] ;

— DIRE ET JUGER mal fondée l’Association CLUB KINERET en ses diverses demandes, fins et prétentions à l’égard de Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] ;

— CONSTATER acquise la clause résolutoire du bail au profit de Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] à la date du 19 juin 2022 ;

A titre subsidiaire

— ORDONNER la résolution judiciaire du bail commercial pour manquement grave et répété de l’Association CLUB KINERET à son obligation contractuelle de régler les loyers & charges auprès des Consorts [Y] ;

En tout état de cause :

— ORDONNER l’expulsion pure et simple et immédiate de l’association CLUB KINERET du local commercial qu’elle occupe sis [Adresse 2], ainsi que tous occupants de ses chefs et de ses biens et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— AUTORISER Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] à expulser l’association CLUB KINERET des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et de deux témoins ;

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de l’association CLUB KINERET, pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation et des charges locatives ;

— CONDAMNER l’Association CLUB KINERET au paiement des loyers et charges d’un montant de 6.939,89 euros arrêté à la date du 16 avril 2024 relatif au local sur cour ;

— CONDAMNER l’Association CLUB KINERET au paiement des loyers et charges d’un montant de 841,19 euros relatif au local sur rue ;

— DIRE ET JUGER que l’Association CLUB KINERET ne bénéficie d’aucun délai de paiement ;

— CONDAMNER l’association CLUB KINERET, au paiement d’une somme supplémentaire de 194,63 euros, au titre de l’application de la clause pénale contractuelle ;

— DIRE ET JUGER que l’indexation des loyers réalisé est parfaitement valable ;

— DIRE ET JUGER que l’Association CLUB KINERET est de mauvaise foi ;

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle et indivisible due par l’association CLUB KINERET, au titre du lot n°502, à la valeur d’un mois de loyers majoré de 30%, soit la somme de 1.538 euros par mois, hors charges à compter du 19 juin 2022 ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la date de restitution des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son représentant ;

— CONDAMNER l’association CLUB KINERET au paiement de cette indemnité d’occupation ;

— JUGER que Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y], en qualité de Bailleur, ne doivent aucunement restituer quelconque somme au titre du dépôt de garantie en l’absence de tout justificatif de paiement ;

— CONDAMNER l’association CLUB KINERET à payer la somme de 2.912,45 euros au titre des travaux de peinture de réfection du lot d’ores et déjà restitué ;

— CONDAMNER l’association CLUB KINERET à payer la somme de 6.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant donné qu’il serait inéquitable que Messieurs [P] [Y], [K] [Y], [T] [Y], [V] [Y] supportent les frais non compris dans les dépens, qu’ils dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ».

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 7 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 et rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’Association fait valoir que le décompte à l’appui du commandement de payer est injustifié à tout le moins à hauteur de 3.849,07 euros au regard de sommes injustifiées (solde antérieur de 2.470,42 euros ; frais de dépôt d’enseigne relatif au bail sur rue) et de frais de commandements antérieurs indus (commandement de payer antérieur dont les frais ont été mis à la charge des bailleurs par ordonnance de référé) ; que le compte entre les parties entre juillet 2017 et juin 2022 établit un solde positif à son profit à hauteur de 10.358,96 euros en raison de révisions de loyers erronées pratiquées par les bailleurs ; que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance des commandements sur la base de décomptes qui étaient erronés et alors qu’ils ne tenaient pas compte des contestations du preneur sur les décomptes ; que les justifications des bailleurs sur les calculs de loyers ne sont pas convaincantes, ni justifiées par les pièces qui sont versées et que les loyers appelés sur la période considérée restent erronés en raison des mauvais calculs de révision et de la base de loyer erronée ; qu’ils ont ainsi tenté d’obtenir la libération des lieux sur la base de motifs fallacieux ; que la mauvaise foi dans la délivrance du commandement paralyse le jeu de la clause résolutoire.

L’indivision [Y] soutient que la créance réclamée dans le commandement de payer d’un montant de 6.649,57 euros est parfaitement détaillée, certaine, liquide et exigible ; que les décomptes établis au 2 octobre 2020, au 10 janvier 2023, au 16 avril 2024, démontrent la réalité des sommes dues par la preneuse ; qu’un nouveau loyer avait été fixé à compter du 1er janvier 2012 à la suite d’un renouvellement du bail et que les révisions de loyer ont été correctement effectuées à la suite ; qu’il n’y a pas eu de trop-perçu de loyer ; que la preneuse a multiplié les défauts de paiement ; qu’il n’y a donc pas d’abus des bailleurs qui ont toléré des retards de paiement et accordé des délais pendant la période « Covid » ; qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la preneuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Il est constant que l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer visant une telle clause soit délivré de bonne foi par le bailleur, que celle-ci est présumée et qu’il appartient à la preneuse de caractériser l’absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l’acte.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

*Sur l’exigibilité des sommes visées dans le commandement de payer

En l’espèce, le bail du 31 décembre 2002 stipule en son article XI « Clause pénale – Clause résolutoire » que « en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, dont les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge. »

Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2022, M. [P] [Y] a fait signifier à l’Association un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 6.487,75 euros au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au 2ème trimestre 2022 inclus.

Le décompte annexé au commandement de payer est contesté par le preneur à plusieurs titres :

— Sur le solde antérieur mentionné à hauteur de 2.470,42 euros :

Il ressort du décompte locatif de juillet 2019 à octobre 2020 (pièce 11 défendeurs) que la somme de 2.470,42 euros correspond aux appels de loyers et charges des 3ème et 4ème trimestre 2019, somme qui a été reportée sur le décompte annexé au commandement de payer qui couvre la période de janvier 2020 à mai 2022. Les justificatifs de paiement produits par la locataire pour cette période ne sont pas probants en ce qu’ils sont constitués d’un tableau établi par la locataire elle-même relatif à des comptes antérieurs aux échéances litigieuses, et, d’un justificatif de virement en date du 3 mai 2019, donc antérieur aux échéances contestées.

En conséquence, les contestations de l’Association sur ce montant ne sont pas justifiées.

— Sur les frais de commandement de payer à hauteur de 168,26 euros mentionnés au titre du 2ème trimestre 2020 :

Il ressort des pièces produites par les bailleurs que ce montant correspond aux frais du commandement de payer délivré le 3 mars 2020, imputés au preneur en application de l’article XI du contrat de bail du 31 décembre 2002 au titre des frais d’actes de recouvrement. Les contestations du preneur tenant à l’application des textes dérogatoires pris dans le cadre de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 ne sont pas pertinentes, le commandement de payer étant antérieur à ces mesures et au début de la période d’urgence sanitaire. Il en va de même des contestations tirées de l’ordonnance de référé du 6 juin 2019 condamnant l’indivision [Y] aux dépens de procédure, cette ordonnance étant antérieure au commandement litigieux et ne pouvant donc pas viser les frais liés audit commandement.

— Sur la somme de 270 euros au titre des frais de dépose d’enseigne à la suite du bail sur rue résilié :

Cette somme relative aux conséquences de la résiliation du bail sur rue figure à tort sur le décompte annexé au commandement de payer du 19 mai 2022 lequel vise les sommes dues au titre du bail du local sur cour. C’est à juste titre que l’Association conteste cette somme.

— Sur le calcul des loyers en application de la clause de révision :

L’Association conteste les calculs de révision de loyers qui ont été appliqués depuis 2017 alors que les bailleurs estiment qu’il n’y a pas d’erreur dans l’application des stipulations contractuelles et que la locataire omet de faire état du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2012, à l’occasion duquel le bailleur a sollicité un nouveau loyer de 4.300 euros par an auquel le preneur ne s’est pas opposé et qui s’est appliqué à compter de cette date, soit 1.075 euros par trimestre.

L’Association locataire soutient que le loyer de 4.300 euros à compter de 2012 n’a jamais été appliqué car elle ne l’a pas respecté et qu’en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de 2 ans, le bail a été renouvelé aux mêmes termes et conditions que précédemment.

Les bailleurs produisent un congé avec offre de renouvellement signifié le 30 juin 2011, aux termes duquel il est demandé un loyer porté à 4.300 euros par an à compter du 1er janvier 2012. L’Association ne justifie d’aucune contestation de cette demande de nouveau loyer, ni d’une saisine du juge des loyers commerciaux, alors que les bailleurs ont effectivement appliqué un nouveau loyer à compter de cette date, ainsi que cela ressort notamment de l’extrait de compte 2016/2017 dans lequel le loyer trimestriel en 2016 était de 1.093,90 euros, correspondant à un loyer trimestriel de 1.075 euros (soit 4.300 euros par an) au 1er janvier 2012, auquel a été appliqué une révision triennale à compter du 1er janvier 2015 (pièce défendeurs n° 22).

Contrairement à ce que soutient l’Association, un nouveau loyer a bien été appliqué à compter du renouvellement du bail au 1er janvier 2012. Ce loyer n’a pas été contesté et a été payé par la locataire, ainsi que cela ressort du décompte locatif 2016/2017, témoignant à cette époque de son accord non équivoque sur le nouveau prix du bail.

Il ressort de l’article VIII « Révision du loyer » du bail du 31 décembre 2002 que « Les parties conviennent de réviser le loyer tous les 3 ans. Cette révision interviendra à la date anniversaire de prise d’effet du bail, à la demande de l’une ou l’autre des parties, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception […] elle sera calculée selon l’évolution en plus ou en moins de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE […] L’indice de révision sera l’indice du même trimestre 3 années plus tard, puis 6 années plus tard ». L’indice de référence stipulé est l’indice du 2ème trimestre 2002, soit 1163.

En application de cette clause et au regard du nouveau loyer fixé à compter du 1er janvier 2012, à la date du commandement litigieux du 19 mai 2022, les révisions triennales avaient dû s’appliquer comme suit :

— loyer au 1er janvier 2012 : 4.300 euros par an

— loyer au 1er janvier 2015 :

4.300 x 1621 (ICC 02/2014) = 4.375,58 euros, soit 1.093,90 par trimestre

1593 (ICC 02/2011)

— - loyer au 1er janvier 2018 :

4.375,58 x 1664 (ICC 02/2017) = 4.491,65 euros, soit 1.122,91 par trimestre

1621 (ICC 02/2014)

— loyer au 1er janvier 2021 :

4.491,65 x 1753 (ICC 02/2020) = 4.731,89 euros, soit 1.182,97 par trimestre

1664 (ICC 02/2017)

Les loyers appelés selon le décompte annexé au commandement de payer correspondent à ces calculs de révision et sont ainsi justifiés.

L’Association soutient à tort que les révisions triennales ont été calculées de façon erronée et qu’elles auraient du être calculées sur la base du loyer initial de 2.745 euros par an et par référence systématique à l’indice du loyer et de la construction (ICC) du 2ème trimestre 2002, dans la mesure où un nouveau loyer a été appliqué à compter du renouvellement du bail le 1er janvier 2012 et où l’indice de référence doit être celui de la précédente révision et non celui fixé dans le bail initial, ainsi que cela ressort des stipulations contractuelles.

Il résulte de ces éléments, que les calculs invoqués par l’Association sont erronés et le décompte annexé au commandement de payer litigieux est justifié.

En conséquence, l’indivision [Y] était bien créancière de l’Association à la date du commandement du 19 mai 2022, l’Association ne pouvant se prévaloir d’aucun paiement excessif de loyer de 2016 à 2022, seule la somme de 270 euros étant indûment comptabilisée dans le décompte des bailleurs.

*Sur la mauvaise foi reprochée aux bailleurs

L’Association soutient que la mauvaise foi des bailleurs est caractérisée par la délivrance des commandements de payer pour des montants injustifiés ; que le commandement du 3 mars 2020 comportait un décompte inexact ; que la délivrance d’actes extrajudiciaires sur la base de calculs injustifiés traduit la volonté des bailleurs d’obtenir le départ de la locataire sur la base de motifs fallacieux.

Les bailleurs font valoir que les décomptes annexés aux commandements délivrés sont corrects de sorte qu’il n’y a aucune mauvaise foi de leur part ; que la locataire se fonde sur des calculs erronés pour leur faire des reproches alors qu’elle ne règle pas ses loyers régulièrement.

En l’espèce, il est rappelé que la mauvaise foi s’apprécie lors de la délivrance de l’acte litigieux. Les moyens relatifs à la bonne ou mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement du 3 mars 2020 sont donc inopérants pour apprécier la bonne foi des bailleurs dans la délivrance du commandement du 19 mai 2022.

Il a été établi que les loyers appelés par les bailleurs sont en cohérence avec les stipulations contractuelles et il n’est pas contesté que l’Association locataire n’a pas satisfait au règlement de tous les loyers appelés.

L’Association échoue à démontrer que l’indivision [Y] aurait fait délivrer des actes extrajudiciaires abusifs sur la base de calculs erronés, de sorte qu’il n’est justifié d’aucun acharnement ou d’abus des bailleurs dans l’exercice de leurs prérogatives contractuelles.

La mauvaise foi reprochée n’est, en conséquence, pas caractérisée.

Il n’est pas contesté que la somme réclamée aux termes du commandement de payer du 19 mai 2022 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant l’acte. Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de bail du 31 décembre 2002, renouvelé à compter du 1er janvier 2012 est résilié depuis le 19 juin 2022 à vingt-quatre heures.

La demande reconventionnelle principale de l’indivision [Y] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et ses effets

L’Association sollicite un délai de 6 mois pour apurer sa dette au regard des effets de la pandémie de Covid-19 ayant entrainé l’effondrement de son activité et l’ayant privée de la jouissance de son local ; elle indique que ces effets de la pandémie sont justifiés par une attestation de son expert-comptable relative à la période 2019-2021.

Les bailleurs font valoir que la locataire ne justifie par aucun document comptable de sa capacité à honorer un échéancier de paiement ; que l’association s’est déjà accordée des délais de paiement ; qu’elle continue à régler les loyers de façon irrégulière ; que les délais ne sont pas justifiés.

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais de paiement, l’Association Club Kineret verse une attestation de son expert-comptable en date du 12 février 2021 aux termes de laquelle le chiffre d’affaires de l’association pour la période 2019-2021 s’établit comme suit :

—  1.140.004 euros en 2019,

—  513.313 euros en 2020,

—  0 euros du 1er janvier au 31 mars 2021.

Il convient de relever que, si le chiffre d’affaires 2020 reflète l’impact de la crise sanitaire sur l’activité de la locataire, son chiffre d’affaires représentant la moitié de celui de 2019, le chiffre pour l’année 2021 ne peut être pris en compte dès lors que l’attestation date du 12 février 2021. L’absence de chiffre d’affaires réalisé entre le 1er janvier et le 12 février, pour une association ayant pour objet l’organisation de colonies de vacances pour la jeunesse, n’est pas significative de l’absence de reprise d’activité post-pandémie.

L’Association locataire ne produit aucun document comptable actualisé pour justifier de sa situation financière, de ses difficultés ou de sa capacité à honorer un échéancier de paiement. Elle ne justifie pas davantage avoir tenté d’apurer sa dette depuis la délivrance du commandement justifiant sa bonne foi dans la demande de délais.

Dans ces conditions, au regard de l’ancienneté de la dette et de l’ancienneté des effets de la crise sanitaire invoqués, en l’absence de justificatif récent de la situation financière de l’Association locataire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par l’indivision [Y] dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement des bailleurs

*Sur l’indemnité d’occupation

L’indivision [Y] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à une somme supérieure de 30% au montant du loyer afin qu’elle conserve son caractère coercitif et couvre le préjudice engendré par l’occupation indue des locaux, soit la somme de 1.538 euros par mois à compter du 19 juin 2022 et jusqu’à la libération des lieux.

L’Association sollicite le rejet des demandes pécuniaires de l’indivision bailleresse compte tenu des calculs erronés de loyers et de révisions, ne justifiant pas que des sanctions soient prises à son encontre.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, l’Association occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 19 juin 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indivision [Y] qui sollicite un accroissement de 30 % du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, ne justifie pas de son préjudice et la fin du titre de la société preneuse étant constatée seulement aux termes du présent jugement.

En conséquence, il est équitable de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 20 juin 2022 à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu’à la libération complète des lieux.

*Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les bailleurs font valoir que l’arriéré locatif à la date du 16 avril 2024 est de 6.939,89 euros selon le décompte produit, lequel n’est pas sérieusement contestable.

L’Association locataire soutient que les calculs de révision pratiqués par l’indivision bailleresse sont erronés.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, l’indivision [Y] sollicite le paiement de la somme de 6.939,89 euros au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 16 avril 2024, et produit un décompte locatif au soutient de sa demande (pièces défendeurs n° 26).

Il ressort de ce décompte relatif aux locaux sur cour objets du bail du 31 décembre 2002, que les bailleurs ont tenu compte des contestations de la locataire relatives à l’imputation des frais de commandement de payer ainsi que des frais de saisie-conservatoire, ainsi que des contestations relatives à l’imputation d’une taxe foncière et d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 2023, ces sommes ayant été recréditées dans le décompte.

Seule la somme de 270 euros au titre de la dépose de l’enseigne sur la façade, qui se rattache au bail du local sur rue, n’a pas été recréditée alors que cette somme ne saurait être imputée à l’Association Club Kineret au titre du bail du local sur cour.

Par ailleurs, la locataire conteste la révision appliquée à compter du 1er janvier 2024 en invoquant l’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, ayant plafonné à 3,5 % mes révisions de loyer jusqu’au 31 mars 2024. Il ressort cependant des dispositions légales que ces mesures visent à plafonner la variation de l’indice des loyers commerciaux, et non pas l’indice du coût de la construction, de sorte que ces dispositions ne s’appliquent pas au bail litigieux.

En conséquence, il ressort de ces éléments que la demande en paiement des bailleurs au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation est justifiée à hauteur de 6.669,89 euros (6.939,89 – 270), de sorte qu’il y a lieu de condamner la demanderesse au paiement de cette somme.

*Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’indivision [Y] sollicite le paiement de la somme de 194,63 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat prévoyant une pénalité de 3% par trimestre en cas de retard, ce qui ne constitue pas une pénalité excessive.

L’Association locataire estime que les calculs de loyers des bailleurs sont erronés de sorte qu’aucune clause pénale ne peut lui être imputée.

En application des dispositions de l’article 1152 du code civil (devenu l’article 1231-5), le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, l’article « XI – Clause pénale – Clause résolutoire » du bail stipule que « En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 3% par trimestre ».

Les bailleurs sollicitent la somme de 194,63 euros en appliquant le taux de 3% à une somme totale de 6.487,75 euros représentant le montant de l’arriéré locatif figurant dans le commandement de payer du 19 mai 2020, ce qui n’apparait pas manifestement excessif.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de condamnation à la somme de 194,63 euros au titre de la clause pénale.

*Sur les demandes en paiement au titre des locaux sur rue

L’indivision bailleresse fait valoir qu’à la restitution des locaux sur rue, il restait un arriéré de charges de 841,19 euros qui n’a pas été réglé, que la locataire n’a pas retiré l’enseigne de la façade alors que celle-ci n’avait pas été autorisée, qu’elle a dû débourser 270 euros pour le retrait de cette enseigne, et qu’elle a été contrainte de procéder à des travaux de remise en état au regard de l’état délabré des locaux, à hauteur de 2.912,45 euros ; elle ajoute justifier de ces sommes dont il est demandé paiement par des relevés de compte et l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’article 1134, de venu 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’indivision [Y] produit un relevé de compte arrêté au 21 janvier 2020, relatif aux locaux sur rue dont le bail du 30 juin 2007 a pris fin par l’effet du congé délivré le 28 décembre 2018 à effet du 30 juin 2019.

Ce relevé de compte fait apparaître un solde débiteur de 841,19 euros et il ressort du décompte qu’il comporte, outre les loyers et charges, des sommes imputées au locataire à hauteur de 121,30 euros au titre de frais d’assignation en référé et 510,31 euros au titre de saisie-conservatoire. Ces sommes n’étant pas justifiés par les bailleurs, elles ne seront pas imputées à la locataire.

En l’absence de contestation de ce décompte par la demanderesse, l’Association sera condamnée à payer une somme de 209,58 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au contrat de bail du 30 juin 2007.

S’agissant des frais de dépose de l’enseigne figurant sur la façade, l’indivision bailleresse produit un échange de courrier électronique entre les parties attestant qu’elle a fait procéder à cette dépose, ce qui n’est pas contesté par la locataire. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif du prix de cette dépose, de sorte que sa demande de paiement à hauteur de 270 euros n’est pas justifiée.

S’agissant des frais de remise en état, le bail du 30 juin 2007 stipule que le preneur est tenu de « prendre les lieux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, et tels qu’ils résultent de l’état des lieux contradictoire dressé entre les parties et joint en annexe au présent bail » et ne fait pas mention des obligations du preneur en termes de restitution des locaux.

Les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 2.912,45 euros au titre des frais de remise en état sur la base de l’état des lieux de sortie établi par huissier le 4 juillet 2019.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties, et aucun justificatif de la somme réclamée n’est produit par les bailleurs.

Il ressort toutefois du constat d’état des lieux que le ménage n’a pas été fait dans les locaux, et qu’un mur de la boutique comporte des inscriptions au feutre. S’agissant des autres éléments relevés par l’huissier (une poutre endommagée, boitier électrique décroché), les bailleurs ne justifient pas de l’imputation de telles réparations au locataire, ni du montant de ces réparations puisqu’aucune facture ou devis détaillé n’est versé aux débats.

En conséquence, il sera retenu forfaitairement une somme de 700 euros imputable à la locataire au titre des réparations locatives en raison de l’absence de ménage et de l’état du mur portant des inscriptions et nécessitant d’être repeint. L’Association sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes en paiement de l’Association

*Sur la demande en remboursement d’un trop perçu de loyers

L’Association sollicite le remboursement de la somme de 10.358,96 euros au titre de loyers qu’elle estime avoir trop payés au titre du bail relatif au local sur cour ; que cette somme résulte des mauvais calculs de révision réalisés par les bailleurs à compter de 2017.

L’indivision [Y] fait valoir que les révisions triennales ont été correctement calculées et notifiées à la locataire ; qu’une révision a été notifiée de façon erronée en 2019 mais qu’il s’agissait d’une erreur et que le loyer n’a jamais été appelé sur cette base.

En l’espèce, il résulte des développements supra que les calculs de révision triennale et les décomptes locatifs établis par les bailleurs sont corrects et que les erreurs invoquées par la locataire ne sont pas justifiées.

Il en résulte une absence de trop perçu de loyer, de sorte que l’Association sera déboutée de sa demande en remboursement de 10.358,96 euros.

*Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

L’Association soutient que le défaut d’entretien des parties communes et du local par les bailleurs entraine un préjudice de jouissance qu’elle estime à 15.000 euros ; qu’elle subi depuis 2018 l’état d’abandon des parties communes avec des poubelles non sorties, des ordures stagnantes, l’absence de nettoyage, l’infestation de souris ; que fin 2019, une entreprise mandatée par les bailleurs a pénétré dans les locaux, éventré une partie du local derrière une canalisation, provoquant une inondation ; que les bailleurs n’ont pas remédié aux dégâts causés, permettant aux souris d’entrer dans le local ; qu’il y a lieu de contraindre les bailleurs à procéder aux réparations sous astreinte.

L’indivision [Y] fait valoir qu’il existe un contrat de dératisation et autres nuisibles dont elle justifie ; qu’il en va de même du contrat d’entretien pour le ménage et la sortie des poubelles ; que la locataire fait preuve de mauvaise foi dans ses allégations relatives à la propreté ; qu’elle a toujours respecté les obligation à sa charge ; que le constat d’huissier produit par la locataire ne permet pas d’établir l’éventration ou inondation invoquée, ni la présence de nuisibles ; que les bailleurs n’ont jamais été informés d’une inondation dans le local ; que la locataire ne justifie pas que les locaux auraient été rendus inexploitables ; qu’elle a toujours répondu aux doléances de la locataire par l’intermédiaire de son administrateur de biens.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort d’un courrier du 2 février 2018 de l’Associationà l’administrateur de biens, puis d’un courrier de son conseil du 6 avril 2020, que la locataire fait état d’un défaut de ménage de l’immeuble dans lequel elle loue des locaux. Le second courrier fait également état de travaux réalisés à l’intérieur de son local, ayant endommagé celui-ci, par une entreprise mandatée par les bailleurs.

Pour illustrer ces désordres, l’Association produit une série de photographies dépourvues de valeur probante en l’absence de datation et en raison de la qualité et du cadrage des photographies qui ne permettent pas d’identifier l’emplacement des prises de vues. Elle verse aussi aux débats un constat d’huissier en date du 9 mars 2020 dont les photographies permettent de voir des dégradations dans le plafond du local pris à bail, ainsi qu’un frigo et une poubelle entreposés dans un couloir menant au hall de l’immeuble.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse que l’infestation de souris et nuisibles alléguée n’est pas justifiée, ni l’inondation qui aurait affecté son local.

S’agissant du manque d’entretien des locaux, invoqué dans deux courriers, le constat d’huissier du 9 mars 2020 ne permet pas de corroborer ce point, puique seule une photographie met en évidence un vieux frigo entreposé dans un couloir de parties communes, alors que le défaut de nettoyage et de sortie des poubelles n’est pas établi.

La dégradation du local par une entreprise mandatée par les bailleurs n’est en revanche pas contestée et elle est établie par le constat d’huissier du 9 mars 2020. Pour autant, il n’est pas établi que cette dégradation aurait nuit à l’exploitation du local qui est loué à usage d’entrepôt, de sorte que le préjudice allégué n’est pas sufisamment justifié.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner aux bailleurs de réaliser les travaux permettant de réparer le local donné à bail dans les termes du dispositif ; ceci sous astreinte compte tenu du temps écoulé depuis la dégradation du local sans intervention du bailleur malgré les demandes de la locataire. L’Association sera, en revanche, déboutée de sa demande indemnitaire, en l’absence de preuve du préjudice subi.

*Sur la demande restitution du dépôt de garantie du local sur rue

L’Association expose que le dépôt de garantie versé à la signature du bail du 30 juin 2007 n’a jamais été restitué par les bailleurs malgré ses demandes.

Les bailleurs soutiennent que le versement de cette somme n’est pas démontré de sorte qu’ils n’ont pas à la restituer.

Il résulte de l’article 1134 devenu 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’article VII – Dépôt de garantie du bail du 30 juin 2007 stipule que le « preneur verse ce jour, tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme » de 1.700 euros qui sera « restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ».

Il ressort ainsi du bail qu’un dépôt de garantie de 1.700 euros a été versé aux bailleurs à la signature du bail.

Les bailleurs ne justifient d’aucun élément permettant de contredire la lettre du contrat et de conclure que le dépôt de garantie mentionné n’a jamais été versé. En particulier, ils ne justifient d’aucune demande de versement de ce dépôt de garantie à la suite de la signature du bail, ni d’une mention relative à cette somme dans les décomptes locatifs.

Dès lors, il n’y a pas lieu de remettre en cause les mentions du contrat de bail et il y a lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie, sous réserve de la compensation avec les sommes dues par la locataire en fin de bail.

Sur les autres demandes

Par application des articles 1289 et suivants du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

L’Association Club Kineret qui succombe à titre principal à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à payer aux bailleurs, sur ce fondement, au regard de l’équité, la somme de 2.000 euros.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 décembre 2002, renouvelé au 1er janvier 2012, portant sur les locaux sur cour à usage de dépôt situés [Adresse 2], à [Localité 7], à la date du 19 juin 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 19 mai 2022 délivré par M. [P] [Y],

Déboute l’Association Club Kineret de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que l’Association Club Kineret devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour l’Association Club Kineret de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par l’Association Club Kineret à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 20 juin 2022,

Condamne l’Association Club Kineret à payer à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 6.669,39 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus, arrêtés à la date du 16 avril 2024, outre les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne l’Association Club Kineret à payer à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 194,63 euros au titre de la clause pénale,

Condamne l’Association Club Kineret à payer à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 209,58 euros au titre des loyers et charges du contrat de bail du 30 juin 2007,

Condamne l’Association Club Kineret à payer à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 700 euros au titre des réparations locatives relatives au local sur rue objet du bail du 30 juin 2007,

Déboute l’Association Club Kineret de sa demande en paiement au titre d’un trop perçu de loyers,

Déboute l’Association Club Kineret de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance,

Ordonne à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] de faire procéder à la réparation du local donné à bail pour remédier aux dégradations réalisées par une entreprise mandatée par les bailleurs, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que passé ce délai, M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] devront payer à l’Association Club Kineret la somme de 50 euros par jour de retard à titre d’astreinte, pendant un délai de 4 mois,

Ordonne la restitution du dépôt de garantie de 1.700 euros au titre du bail du 30 juin 2007 au profit de l’Association Club Kineret,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision, à hauteur de la plus faible,

Condamne l’Association Club Kineret à payer à M. [P] [Y], M. [K] [Y], M. [T] [Y] et M. [V] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute l’Association Club Kineret de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Association Club Kineret aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 27 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME