TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Daniel MONGBO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie CUNAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01879 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DUI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MYRHA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nathalie CUNAT, avocat au barreau de NANCY, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Daniel MONGBO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1711

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01879 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DUI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2003, la S.C.I. MYRHA a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 717 euros et d’une provision pour charges de 198 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3787,83 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [X], le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, la S.C.I. MYRHA a fait assigner Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [X] avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 2346,08 euros à compter du prononcé de la présente ordonnance,

—  1974,60 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  197,46 euros au titre de la majoration de 10% due en raison retard des loyers et charges,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025, lors de laquelle la S.C.I. MYRHA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Elle demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire en date du 23 octobre 2023,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [X] avec toutes conséquences de droit,

— Ordonner sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 2346,08 euros à compter du prononcé de la présente ordonnance,

—  3443 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de novembre inclus,

— retard des loyers et charges,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— Débouter Mme [N] [X] de l’ensemble de ses prétentions.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. MYRHA fait valoir que Mme [N] [X] commet des manquements à ses obligations de locataire du fait des troubles de jouissance qu’elle occasionne aux autres locataires. Elle reproche à sa locataire sa négligence dans la gestion d’un dégât des eaux, le défaut d’entretien de son appartement et le comportement inapproprié du compagnon de cette dernière. Elle indique que Mme [N] [X] ne règle pas ses loyers de manière régulière et qu’elle a en conséquence été contrainte de lui notifier un commandement de payer. Elle sollicite la résiliation du contrat par l’acquisition de la clause résolutoire indiquant que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai et sollicite une indemnité d’occupation majorée outre l’application d’une clause pénale compte tenu des nuisances occasionnées par Mme [N] [X].

Elle s’oppose aux demandes de la locataire et fait valoir que la S.C.I. MYRHA justifie de sa qualité à agir et que le commandement de payer est régulier même s’il vise un délai de six semaines, Mme [N] [X] n’ayant pas réglé les sommes demandées ni dans le délai de six semaines, ni dans le délai de deux mois.

Mme [N] [X] comparaît en personne, assistée de son conseil. Avant toute défense au fond, elle soulève le défaut de qualité à agir de le S.C.I MYRHA, aucun titre de propriété n’étant produit. Elle soulève également la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle demande de déclarer la clause du commandement de payer non acquise et dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le renvoi de l’affaire au fond afin de statuer sur sa demande de réduction du loyer pour le voir fixer à la somme de 300 euros hors charge à compter du 23 octobre 2023 et jusqu’au 13 novembre 2024. Elle demande la condamnation de la S.C.I. MYRHA à lui payer la somme de 105 501 euros de dommages et intérêts au titre des loyers et la somme de 50 094 euros au titre des charges.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la S.C.I. MYRHA à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code civil.

Elle expose que les logements de la [Adresse 5] sont insalubres et que la S.C.I. MYRHA essaye de la rendre seule responsable de l’insalubrité de tout l’immeuble.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir soulevées in limine litis par Mme [N] [X]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 123 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 124 du même code ajoute que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Il est constant qu’il résulte des dispositions des articles 122 et 124 du code de procédure civile susvisés, que la liste des fins de non-recevoir prévues par le premier n’est pas limitative.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

En vertu de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. L’article 31 précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. Enfin, l’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [N] [X] soutient que la S.C.I. MYRHA échoue à démontrer sa qualité de propriétaire du bien loué de sorte qu’elle n’aurait pas intérêt à agir à son encontre.

Il apparaît que la société S.C.I. MYRHA est désignée comme bailleur dans le contrat de bail signé par les parties le 23 octobre 2003 et le répertoire SIRENE indique que son activité principale est la location de logements. Il en est de même du Registre national des entreprises où elle est enregistrée. A défaut d’un titre de propriété, il résulte des nombreux documents produits que la S.C.I. MYRHA administre le logement loué à Mme [N] [X] et que cette dernière n’a jamais contesté la qualité de bailleur à la S.C.I MYRHA depuis la date de la conclusion du contrat de bail.

Par conséquent, la S.C.I. MYRHA a intérêt à agir dans la présente action et il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [X].

Sur l’exception tirée de la nullité du commandement

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi ;

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ".

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention du délai que le locataire dispose pour payer sa dette.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que la demande de nullité du commandement par le locataire ne peut prospérer que s’il rapporte la preuve d’un grief causé par les irrégularités de forme qu’il invoque.

Mme [N] [X] fait valoir que le commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 est nul et nul d’effet en ce qu’il fixe un délai de six semaines pour apurer la dette locative alors que le contrat de bail prévoit un délai de deux mois ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment du commandement de payer.

Cependant, il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement, en revanche les contestations élevées par la défenderesse sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. MYRHA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige.

La preuve d’une telle contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

Mme [N] [X] soulève l’existence d’une contestation sérieuse résultant du commandement de payer ne lui permettant pas de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon les termes de l’avis rendu le 13 juin 2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 27 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

En l’espèce, le bail a été conclu le 23 octobre 2003 et s’est renouvelé tous les trois ans. Il a ainsi été reconduit le 23 octobre 2021 pour se terminer le 22 octobre 2024, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 21 septembre 2023, le délai de 2 mois était donc applicable.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable de 2 mois au délai de 6 semaines erroné.

Le commandement du 21 septembre 2023 vise des loyers et charges impayées à la date du 11 septembre 2023 présentant un solde débiteur de 3787,83 euros. Le décompte joint au commandement reprend les échéances en détail depuis le 1er janvier 2021 et il est précis quant à l’imputation pratiquée par la bailleresse.

A la suite du commandement, Mme [N] [X] a effectué deux versements, un premier versement le 25 septembre 2023 de 2500 euros et un autre le 20 octobre 2023 de 1400 euros, soit dans le délai du commandement.

La défenderesse a donc réglé une somme de 3900 euros laquelle est supérieure à celle visée dans le commandement de payer, et ce, dans un délai du commandement.

Il en résulte que la clause résolutoire n’a pas joué.

Par conséquent, la S.C.I. MYRHA sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur la dette locative

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

S’agissant du bailleur, les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en œuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1732 du Code civil met à la charge du preneur la réparation des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance. L’article 7, c) de la loi du n° 89-642 6 juillet 1989 édicte la même présomption de faute. En raison de cette présomption, le bailleur ne peut être tenu responsable d’un dégât des eaux survenu dans le logement sans qu’il soit recherché s’il ne provenait pas d’une faute du locataire ( Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-15.656).

Le locataire est par ailleurs tenu, en application de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (…) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » .

Il sera enfin rappelé enfin qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire de rapporter la preuve des désordres et troubles de jouissance qu’il invoque.

En l’espèce, la S.C.I. MYRHA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, Mme [N] [X] lui doit la somme de 3443 euros au titre de loyers et charges impayés.

Mme [N] [X] conteste devoir payer les sommes réclamées en raison de l’état du logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques d’un logement décent. Pour ces raisons, elle fait valoir qu’elle peut être dispensée du paiement du loyer entier durant la période de la situation de non-conformité qui selon elle a débuté le 23 octobre 2003 et ce, jusqu’à la réalisation des travaux. Elle fait valoir que le manquement de la bailleresse à son obligation de relogement et à la délivrance d’un logement décent caractérise une contestation sérieuse et fait valoir qu’il n’y a pas lieu à référé et demande que l’affaire soit renvoyée au fond devant le juge du contentieux de la protection pour statuer sur l’ensemble des prestations des parties. Elle demande que le loyer soit alors fixé à 300 euros par mois.

La S.C.I. MYRHA reconnaît que des dégâts des eaux sont survenus dans l’immeuble. Toutefois, selon elle, ces dégâts sont dus à la négligence de la défenderesse. Elle indique qu’elle a été contrainte de mettre sa locataire en demeure de bien vouloir remplir un constat de dégâts des eaux suite au sinistre qu’elle avait provoqué chez le voisin de l’appartement situé en dessous du sien.

Force est de constater que la défenderesse ne produit aucun élément à l’appui de ses prétentions. Elle ne justifie d’aucune alerte ou mise en demeure de son bailleur sur la situation d’indécence du logement. Elle n’indique pas la nature de l’indécence de son logement ni même les travaux qui seraient à la charge de la bailleresse.

Faute de contestation sérieuse dûment rapportée, Mme [N] [X] sera condamnée à payer la somme de 3443 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Mme [N] [X] sera en outre déboutée de sa demande formée au titre de la suspension et de la réduction de ses loyers.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Mme [N] [X] échouant à rapporter la preuve de l’indécence de son logement et d’un manquement du bailleur à lui fournir un logement la privant d’une jouissance paisible elle sera déboutée de ses demandes en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la SCI MYRHA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [X] tirée du défaut d’intérêt à agir de la S.C.I. MYRHA,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la nullité du commandement de payer,

DEBOUTONS la S.C.I. MYRHA de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport des meubles et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] à payer à la S.C.I. MYRHA la somme de 3443 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTONS Mme [N] [X] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNONS Mme [N] [X] à payer à la S.C.I. MYRHA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [X] aux dépens

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection