Décision du 19 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/00482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAI

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/00482 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAI

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0507

DÉFENDEURS

S.C.P. VXL NOTAIRES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [B] [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0513

Monsieur [Z] [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Hélène LABORDE de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0513

Décision du 19 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/00482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAI

Monsieur [L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1157

Madame [X] [V] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1157

Monsieur [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0507

Madame [C] [K]

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0507

Madame [D] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par Maître Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0507

Madame [W] [E]

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par Maître Sébastien MIARA de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0819, et Maître Jean-Philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Monsieur [O] [P]

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par Maître Sébastien MIARA de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0819, et Maître Jean-Philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Décision du 19 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/00482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YAI

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. CABINET [N]

[Adresse 9] et [Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0285

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame [W] GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 08 Janvier 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

[T] [U] était propriétaire des lots numéros 23, 66 et 59, consistant en un appartement au 5ème étage, une chambre et une cave en sous-sol, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 11] à [Localité 10].

Par jugement du juge des tutelles du 18ème arrondissement de [Localité 1] du 17 avril 2018, une mesure de tutelle a été ouverte au bénéfice de [T] [U], Mme [D] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée en qualité de tutrice et M. [IH] [U] a été désigné en qualité de subrogé tuteur.

Mme [R] [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée tutrice en remplacement de Mme [H], par ordonnance du juge des tutelles du 15 octobre 2018, rectifiée le 13 novembre 2018.

Par ordonnance du 27 septembre 2018, rectifiée le 13 novembre 2018, le juge des tutelles a autorisé la tutrice à vendre le bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 10] au prix minimal de 395 000 euros.

Par ordonnance du 4 avril 2019, le juge des tutelles a autorisé la vente du bien immobilier au prix minimal de 380 000 euros.

Selon mandat de vente sans exclusivité en date du 24 janvier 2019, Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U], a confié à la SA CABINET [N] la recherche d’un acquéreur en vue de la vente du bien immobilier prévoyant une rémunération à hauteur de 5% toutes taxes comprises (TTC) du prix de vente.

Par acte authentique en date du 18 juin 2019, reçu par Maître [KS] [JE], avec la participation de Maître [LX] [WN], Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U], a consenti à M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10], lots numéros 23, 66 et 59, pour un prix de 380 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 18 septembre 2019 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts au plus tard le 23 août 2019.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 38 000 euros, dont la moitié, soit 19 000 euros, a été versée par M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] entre les mains de Maître [LX] [WN], notaire, désigné séquestre.

L’acte mentionnait également que le promettant s’engageait obtenir les certificats de non recours à l’encontre des ordonnances du juge des tutelles, et à défaut un écrit de refus de délivrance de certificat, au plus tard au jour de la vente définitive.

Le subrogé tuteur de [T] [U] a interjeté appel le 17 juillet 2019 de l’ordonnance du juge des tutelles du 4 avril 2019 et a saisi le premier président de la cour d’appel d’une demande de suspension de l’exécution provisoire.

Le recours devant le premier président a été rejeté par ordonnance du 16 aout 2019 et le subrogé tuteur a indiqué se désister de son appel le 7 octobre 2019.

Par courrier électronique officiel du 31 octobre 2019, Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U], a, par l’intermédiaire de son avocat, fait sommation à M. [S] et Mme [I] de se présenter pour signer l’acte de vente.

La vente ne s’est pas réalisée.

M. [S] et Mme [I] ont fait publier le 25 novembre 2019 la promesse de vente à la conservation des hypothèques de [Localité 1].

Par acte authentique du 28 juillet 2020, Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U], a vendu à Mme [RY] [F] [G] et M. [NS] [A] [M] les biens immobiliers situés [Adresse 11] à [Localité 10], lots numéros 23, 66 et 59, pour un prix de 495 000 euros.

La vente avait été précédée d’une promesse de vente du 23 avril 2020.

Par acte authentique du 27 avril 2022, Mme [G] et M. [M] ont vendu à Mme [W] [E] et M. [O] [P] les biens immobiliers situés [Adresse 11] à [Localité 10], lots numéros 23, 66 et 59, pour un prix de 713 070 euros.

Dans le cadre d’une première procédure, initiée par assignation de Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U], à l’encontre de M. [S] et Mme [I] et de la SCP VXL NOTAIRES, le président du tribunal judiciaire statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond a, par jugement du 17 septembre 2020, déclaré irrecevable la demande de radiation de l’inscription en marge de l’état hypothécaire, en l’absence de texte prévoyant le recours à cette procédure.

Par acte de commissaire de justice en date des 6 et 10 août 2020, Mme [R] [Q], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en sa qualité de tutrice de [T] [U], a fait assigner M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I], ainsi que la SCP VXL NOTAIRES devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La SA CABINET [N] est intervenue volontaire à l’instance par conclusions signifiées par voie électronique le 21 octobre 2020.

[T] [U] est décédée le 20 mai 2021.

L’affaire a été radiée selon ordonnance du juge de la mise en état du 19 janvier 2022, en l’absence de justification de la reprise de l’instance après son interruption par l’effet du décès de la demanderesse.

L’affaire a été réintroduite à la demande de M. [S] et Mme [HF].

M. [S] et Mme [HF] ont par actes de commissaire de justice en date des 18, 24 et 26 janvier 2024, fait assigner en intervention forcée M. [J] [U], Mme [C] [MC] et Mme [D] [Y], les héritiers de [T] [U], Mme [RY] [F] [XG] et M. [NS] [A] [M] et Mme [W] [E] et M. [O] [P].

L’affaire a été enregistrée sous le RG numéro 24/01543. La jonction de cette instance avec la présente instance a été ordonnée le 25 mars 2024 par mention au dossier.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

Par ordonnance du 24 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Mme [Q], M. [IH] [U], Mme [C] [MC] et Mme [D] [Y] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER les consorts [S] de toutes leurs demandes infondées et irrecevables devant la présente juridiction, notamment contre les consorts [U]

CONDAMNER les consorts [S] à la somme de 20.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de Madame [Q], sachant qu’ils ne font aucune demande contre elle

CONDAMNER les consorts [S] à la somme de 20.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit des consorts [U]

JUGER que la vente par Madame [T] [U] dument représentée par sa mandataire Madame [Q] au profit des consorts [G]/[M] était tout à fait régulière, la promesse de vente du 18 juin 2019 étant caduque par suite du non-respect des obligations contractuelles qui y étaient inscrites, par les consorts [S]

DEBOUTER le Cabinet [N] de son intervention irrecevable

CONDAMNER les consorts [S] au paiement au profit de Madame [Q] de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER les consorts [S] au paiement au profit des consorts [U] de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] demandent au tribunal de :

« Ordonner la jonction de la présente procédure avec celle introduite par Madame [ZP] [Q] ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] par assignation du 10 août 2020 (RG n° 20/07920),

Recevoir Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] en leurs demandes incidentes,

A TITRE PRINCIPAL :

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), n’a pas mis en demeure Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) au titre de la condition suspensive particulière exigeant une notification par le bénéficiaire de la promesse de l’obtention ou non d’une ou de plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 23 août 2019,

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), a renoncé à cette faculté de mise en demeure sous huitaine de Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires),

Juger que Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) n’ont pas été défaillants dans la réalisation de cette condition suspensive particulière,

Constater que Madame [RY] [F] [G] et Monsieur [Z] [A] [M] ont signé le 28 juillet 2020 un acte de vente en violation d’une promesse unilatérale de vente qu’ils ne peuvent prétendre ne pas connaître, étant donné que celle-ci a été publiée en marge de l’état hypothécaire du bien acquis,

Constater que Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] ont signé le 27 avril 2022 un acte de vente en violation d’une promesse unilatérale de vente qu’ils ne peuvent prétendre ne pas connaître, étant donné que celle-ci a été publiée en marge de l’état hypothécaire du bien acquis,

Prononcer la nullité des ventes consenties au profit de Madame [RY] [F] [G] et Monsieur [Z] [A] [M] d’une part et de Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] d’autre part, en application de l’article 1124 du Code civil,

Constater que Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] ont levé l’option conformément à la promesse unilatérale du 18 juin 2019,

Juger que la vente, objet de la promesse du 18 juin 2019, devra être réalisée sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir, par versement du prix restant au notaire rédacteur de la promesse, conformément aux conditions posées par cette promesse,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), n’a pas mis en demeure Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) dans le respect de la condition suspensive particulière exigeant une notification par le bénéficiaire de la promesse de l’obtention ou non d’une ou de plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 23 août 2019,

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), a renoncé à cette faculté de mise en demeure sous huitaine de Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires),

Juger que Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) n’ont pas été défaillants dans la réalisation de cette condition suspensive particulière,

Constater que Madame [SV] [G] et Monsieur [Z] [A] [M] ont signé le 28 juillet 2020 un acte de vente en violation d’une promesse unilatérale de vente qu’ils ne peuvent prétendre ne pas connaître, étant donné que celle-ci a été publiée en marge de l’état hypothécaire du bien acquis,

Constater que Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] ont signé le 27 avril 2022 un acte de vente en violation d’une promesse unilatérale de vente qu’ils ne peuvent prétendre ne pas connaître, étant donné que celle-ci a été publiée en marge de l’état hypothécaire du bien acquis,

Prononcer la nullité des ventes consenties au profit de Madame [RY] [F] [G] et Monsieur [Z] [A] [M] d’une part et de Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] d’autre part, en application de l’article 1124 du Code civil,

Constater que la promesse unilatérale du 18 juin 2019 n’a pas encore expiré,

Juger que Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) peuvent, sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir réaliser la vente à leur profit, conformément à ladite promesse qui prévoit une réalisation par « la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente »,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), n’a pas mis en demeure Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) en application de la condition suspensive particulière exigeant une notification par le bénéficiaire de la promesse de l’obtention ou non d’une ou de plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 23 août 2019,

Constater que Madame [R] [Q], ès qualités de tutrice de Madame [T] [U] (promettant), a renoncé à cette faculté de mise en demeure sous huitaine de Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires), Juger que Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] (bénéficiaires) n’ont pas été défaillants dans la réalisation de cette condition suspensive particulière,

Prononcer la résiliation judiciaire de la promesse du 18 juin 2019 aux torts exclusifs de la promettante,

Ordonner à l’étude VXL NOTAIRES de restituer à Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] la somme de 19.000 € séquestrée entre ses mains à titre d’indemnité d’immobilisation,

Condamner solidairement Monsieur [J] [U], Madame [C] [K] et Madame [D] [Y], à verser à Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] la somme de 333.070 € à titre d’indemnisation du préjudice de perte de chance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner solidairement les parties perdantes à verser à Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement les parties perdantes aux entiers dépens, en ce compris ceux exposés dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire d’AMIENS. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, Mme [RY] [F] [XG] et M. [NS] [A] [M] demandent au tribunal de :

« RECEVOIR les consorts [G] et [M] en l’ensemble de leurs demandes;

CONSTATER que la promesse unilatérale de vente conclue entre Madame [T] [U] dument représentée par sa mandataire Madame [Q] et les époux [S] est caduque depuis le 18 septembre 2019 ;

En conséquence :

DEBOUTER les époux [S] de leur demande visant à voir prononcer la nullité des ventes consenties au profit de Madame [B] [F] [G] et Monsieur [Z] [A] [M] et de Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] ;

DEBOUTER les époux [S] de leur demande visant à voir ordonner la vente forcée du bien, objet de la promesse unilatérale du 18 juin 2019, au à leur profit ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER les époux [S] à régler aux consorts [G] et [M], la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

CONDAMNER les époux [S] à régler aux consorts [G] et [M], la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Hélène LABORDE dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Mme [W] [E] et M. [O] [P] demandent au tribunal de :

« Débouter Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] de l’ensemble de leurs demandes fin et conclusions ;

Condamner in solidum Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] à payer à Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] la somme de 53 310 € à titre d’indemnisation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du Code civil désormais 1343-2 dudit code ;

Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit ; à défaut ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner in solidum Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] à payer Madame [W] [E] et Monsieur [O] [P] la somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Madame [X] [V] [I] et Monsieur [L] [S] aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er décembre 2020, la SCP VXL Notaires demande au tribunal de :

lui donner acte « qu’aucune demande de condamnation n’est formulée à son encontre et qu’elle n’a été assignée qu’en sa qualité de séquestre »,lui donner acte « qu’elle s’en rapporte à la décision du tribunal sur la demande de Mme [T] [U] et Mme [Q] es qualité de tutrice tendant à voir libérer l’indemnité séquestrée à leur profit »,constater qu’elle détient en sa qualité de séquestre la somme de 19 000 euros,condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intervention volontaire, signifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, la SA CABINET [N] demande au tribunal de :

« Dire le Cabinet [N] SA recevable et fondé en son intervention volontaire,

* Ordonner la jonction de la présente instance avec celle actuellement pendante par-devant le Tribunal de céans sous le numéro R.G. : 20/07920,

A titre principal :

* Faire droit à l’ensemble des demandes reconventionnelles de Monsieur [S] et de Madame [I], tendant, notamment, à la réalisation forcée de la vente immobilière convenue dans les termes et conditions de la promesse de vente du 18 juin 2019,

* Dire Monsieur [L] [S] et Madame [X] [I] solidairement tenus au règlement des honoraires de négociation librement consentis au bénéfice du Cabinet [N] S.A.,

* Condamner, le cas échéant et en conséquence, solidairement, Monsieur [L] [S] et Madame [X] [I] à régler au Cabinet [N] S.A. la somme T.T.C. de 20.000,00 € à la date de la constatation à intervenir par acte authentique de la vente considérée.

A titre subsidiaire :

* Dire engagée vis-à-vis du Cabinet [N] SA la responsabilité extracontractuelle de Madame [R] [Q], ès-qualité de tuteur de Madame [T] [U], ainsi que des ayants droit de cette dernière et/ou, solidairement, de Monsieur [L] [S] et de Madame [X] [I],

* Condamner, en conséquence et solidairement, Madame [R] [Q], ès-qualité de tuteur de Madame [T] [U], ainsi que des ayants droit de cette dernière et, solidairement, de Monsieur [L] [S] et de Madame [X] [I] à régler au Cabinet [N] SA, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

—  20.000,00 € en réparation de la perte de rémunération subie,

—  3.000,00 € à raison du retard de règlement des honoraires de négociation dus,

outre intérêts légaux sur ces sommes à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil,

En toutes hypothèses :

* Condamner, solidairement, tous succombants à régler au Cabinet [N] S.A. la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Condamner, solidairement, tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Roger DENOULET, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 8 janvier 2026.

À l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de jonction

En l’espèce, d’une part, la jonction entre les interventions forcées par assignation signifiées à la requête de M. [S] et Mme [I], enregistrées sous une autre instance, et la présente instance a déjà été ordonnée par le juge de la mise en état et d’autre part, l’intervention volontaire de la SA CABINET [N] par voie de conclusions n’a pas donné lieu à une instance distincte, si bien qu’il n’y a pas lieu à jonction.

Sur les demandes de M. [S] et Mme [I]

Sur les demandes principales aux fins de nullité des ventes conclues les 28 juillet 2020 et 27 avril 2022 et de réalisation de la vente, objet de la promesse du 18 juin 2019

M. [S] et Mme [I] demandent au tribunal de prononcer la nullité des ventes consenties au profit de Madame [G] et Monsieur [M], d’une part, et de Madame [E] et Monsieur [P], d’autre part.

Ils indiquent dans un premier temps que le défaut de mise en demeure par le promettant au titre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt fait obstacle à la caducité de la promesse de vente, ainsi que cela ressort des mentions en page 16 de l’acte, et que la carence du promettant dans la réalisation de la vente, établie par l’indication par celui-ci de l’existence d’un recours à l’encontre de l’autorisation du juge des tutelles et de la nécessité d’attendre plusieurs mois pour finaliser la vente, l’empêche de se prévaloir de l’expiration du délai contre le bénéficiaire, conformément aux clauses de la promesse de vente en pages 8 et 9.

Ils relèvent que l’absence de signalement par le promettant du rejet de la demande de suspension de l’exécution provisoire par une ordonnance du premier président de la cour d’appel du 16 août 2019, de même que l’absence de mention, dans le courrier officiel du 31 octobre 2019, du désistement d’appel du 7 octobre 2019, avaient pour but de faire échouer la vente ou de les contraindre à sa réalisation à un prix supérieur. Ils évoquent une entente entre la tutrice et [IH] [U], subrogé tuteur, ressortant des échanges entre eux le 22 novembre 2019, qui expliquerait les raisons des manœuvres effectuées par la tutrice, en vue de l’obtention d’un avantage qui lui serait accordé. Ils ajoutent n’avoir ainsi jamais demandé de prorogation du délai de la promesse et appellent à la vigilance du tribunal quant aux « écritures trompeuses » de Mme [Q] et des consorts [U].

Ils estiment qu’il y a donc lieu de constater que le promettant ne peut plus opposer le délai d’expiration de la promesse au bénéficiaire.

Ils soutiennent, dans un second temps, au visa de l’article 1124 du code civil, que les ventes successives intervenues au profit de Mme [G] et M. [M] le 28 juillet 2020, puis au profit de Mme [E] et M. [P] le 27 avril 2022, ont été conclues en violation d’une promesse unilatérale de vente qu’ils ne peuvent prétendre ne pas connaître, compte tenu de sa publicité en marge de l’état hypothécaire du bien acquis et sont par conséquent nulles.

S’agissant de Mme [G] et Monsieur [M], ils indiquent que la vente a été conclue sans attendre l’issue de la procédure initiée devant le président du tribunal judiciaire le 2 juin 2020, alors que la promesse de vente mentionnait la précédente promesse et sa publicité foncière et que l’acte de vente confirme qu’ils étaient bien informés.

S’agissant de Mme [E] et M. [P], ils soulignent que la promesse de vente était toujours inscrite en marge de l’état hypothécaire à la date de la deuxième vente, et que s’ils prétendent ne pas avoir été informé de cette inscription, ils n’indiquent toutefois pas que leur notaire ne l’a pas fait, craignant qu’il puisse justifier les en avoir informés.

Enfin, dans un troisième temps, en conséquence de la carence du promettant et de la nullité des ventes, ils font valoir qu’ils ont levé l’option prévue à la promesse dès le 7 octobre 2019, aucune forme n’étant exigée pour le faire, et qu’ils ont confirmé leur volonté d’acquérir le bien, ce dont témoigne la publicité de la promesse de vente effectuée le 25 novembre 2019, à laquelle ils expliquent avoir procédé compte tenu de la contradiction des informations reçues et conformément à la clause « gestion des conflits entre acquéreurs successifs ». Ils estiment dès lors que le tribunal devra dire que la réalisation de la vente se fera dans les conditions de la promesse de vente, rappelant la clause de force exécutoire incluse dans l’acte.

Mme [Q] et les consorts [U] concluent au rejet de cette demande.

Ils indiquent que M. [S] et Mme [I] n’ont jamais démontré leur volonté d’acheter le bien dans les délais prévus par la promesse de vente, n’envoyant que des courriers électroniques, sans justifier leur volonté réelle d’acquérir, et qu’ils n’ont décidé de publier la promesse de vente que lorsqu’ils se sont aperçus, en novembre 2019, que la promesse était caduque, ainsi que relevé par les notaires. Ils ajoutent qu’après la publicité de la promesse, ils n’ont pas persévéré dans une intention d’acheter et ne se sont pas manifestés.

Ils soutiennent que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option, ce qui a eu pour effet de libérer le promettant de son obligation, ni n’ont justifié du dépôt de demandes de prêt, malgré de nombreuses sollicitations à cet effet. Ils soulignent qu’alors que M. [S] et Mme [I] se prévalent du recours formé par le subrogé tuteur pour justifier leur inaction, ils ne communiquent aucune lettre ou courrier électronique s’en inquiétant. A l’inverse, ils exposent que le promettant a fait le nécessaire pour l’obtention des certificats de non recours, d’autant que la demande de suspension de l’exécution provisoire a été rejetée le 16 août 2019, et que l’appelant s’est désisté de son appel et s’est associé à la démarche de la tutrice en novembre 2019. Ils font valoir que le souhait de se porter acquéreur le 7 octobre 2019 est postérieur à l’expiration de la promesse de vente et qu’ils n’ont jamais répondu aux diverses demandes. Ils ajoutent que la situation financière de [T] [U] était grave, l’obligeant à une vente rapide.

S’agissant des demandes aux fins de nullité des ventes, ils soulignent qu’il n’est pas justifié que M. [S] et Mme [I] disposent de la somme de 380 000 euros qu’ils cherchent à obtenir dans le cadre de la procédure par leurs diverses demandes.

Mme [G] et M. [M] concluent au rejet de cette demande.

Ils indiquent que la vente du 28 juillet 2020 a été valablement conclue, postérieurement à la caducité de la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2019.

Ils soutiennent au visa des articles 1103 et 1124 du code civil qu’alors que la promesse expirait le 18 septembre 2019 à 16 heures, M. [S] et Mme [I] n’ont pas levé l’option dans ce délai selon le formalisme prévu à la promesse, si bien que la promesse est devenue caduque, sanction reprise dans l’acte.

Ils font valoir l’absence de carence du promettant, soulignant, d’abord, que l’obligation de fournir des certificats de non recours n’avait aucunement été érigée en condition essentielle du contrat ni en condition suspensive, mais constituait en une simple obligation de moyen, non assortie de sanction, qui n’empêchait pas la vente, et précisant, ensuite, l’absence de preuve d’une dissimulation de l’état d’avancement des procédures, ou de pressions ou manœuvres des promettants.

Ils indiquent, par ailleurs, que la défaillance ou non des conditions suspensives est sans incidence sur l’obligation relative à la levée de l’option dans le délai prévu ou sur la caducité de la promesse de vente et ne concerne que le sort de l’indemnité d’occupation. Ils ajoutent que les bénéficiaires de la promesse n’ont accompli aucune diligence pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Ils relèvent que l’article 1304-3 du code civil, qui vise à sanctionner le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la promesse, ne leur permet pas de soutenir que la vente doit être conclue à leur profit après annulation de ventes postérieures, de même que l’absence d’envoi d’une mise en demeure de justifier de l’obtention des prêts, le promettant ne se prévalant pas de la défaillance de la condition.

Ils soutiennent que la publicité de la promesse de vente ne peut produire des effets que si elle est faite de bonne foi, et non pour empêcher le propriétaire de vendre le bien à un tiers, ce qui est le cas en l’espèce, cette formalité n’ayant été faite qu’après que les bénéficiaires se soient vus opposer une caducité, ce qu’ils indiquent dans leurs écritures. Ils ajoutent que la publicité de l’avant contrat n’est que facultative et ne le rend pas opposable aux tiers.

Mme [E] et M. [P] concluent au rejet de cette demande.

Ils soutiennent que la publication de la promesse de vente sur le fichier de la publicité foncière, qui n’est que facultative, n’a pas pour effet de la rendre opposable ni de caractériser la mauvaise foi ou la connaissance de la vente par l’acquéreur permettant son annulation, ce qui justifie le rejet des demandes.

Ils ajoutent que la publicité de la promesse ne leur a jamais été révélée, leur acte d’acquisition ne mentionnant que des inscriptions au titre des garanties et qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir attrait leur notaire à la cause.

Ils indiquent enfin que la promesse de vente initiale n’a pu produire aucun effet dès lors qu’elle était caduque en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt dans les délais convenus et de l’absence de la levée d’option ou de signature de la vente dans le délai convenu, lesquelles sont prévues à peine de caducité, automatique.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce texte prévoit également, d’une part, que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis et, d’autre part, que le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2019, [T] [U], représentée par sa tutrice, Mme [Q], a conféré à M. [S] et Mme [V] [I], bénéficiaires, la faculté d’acquérir le bien immobilier, lesquels se sont réservés la faculté de demander ou non la réalisation de la vente.

L’acte prévoit à la clause « délai » que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 18 septembre 2019 à seize heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant de 380 000 euros.

L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt à ces conditions au plus tard le 23 août 2019.

Il est précisé en outre que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. » et que le bénéficiaire devra notifier au promettant l’obtention ou non des prêts, à défaut de quoi le promettant aura la possibilité de le mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Par ailleurs, il est mentionné une clause « Carence » aux termes de laquelle la carence est définie comme le manquement fautif d’une des parties « du fait de sa volonté ou sa négligence à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ». Il est ainsi mentionné qu’au cas où « le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant, qui disposera alors librement du Bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l’acquérir. »

Il est enfin prévu à la clause « indemnité d’immobilisation », la fixation d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 38 000 euros. Sur cette somme, il est stipulé, d’une part, le versement de la somme de 19 000 euros entre les mains du notaire du promettant, qui, soit s’imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente, soit, sera restituée au bénéficiaire « dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes », soit sera versée et restera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il apparait que la vente ne s’est pas réalisée.

En premier lieu, l’examen des pièces communiquées par les parties met en évidence l’absence de levée de l’option par M. [S] et Mme [I] dans le délai prévu, soit au plus tard le 18 septembre 2019 à 16 heures.

D’une part, s’ils se prévalent d’un courrier électronique du 7 octobre 2019, adressé par M. [S] à l’avocat de la promettante et à son avocat, aux termes duquel il indique à l’avocat de la promettante « je tiens à porter à votre attention mon souhait de toujours me porter acquéreur de ce bien. Toutes les démarches ont été faites de mon côté, je vais demander à ce que la vente soit réalisée dans les plus brefs délais », qui constituerait la manifestation de la levée d’option, laquelle serait dépourvue de tout formalisme, force est de constater que ce courrier électronique ne peut, au contraire, caractériser la levée de l’option.

En effet, l’acte prévoit à la clause « réalisation » que la réalisation de la promesse de vente aura lieu par « la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai » et que « cette levée d’option sera effectuée par tous moyen auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire » et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d’une somme correspondant au prix de vente et aux frais.

Or, le courrier électronique du 7 octobre 2019 est émis par M. [S], seul, est adressé à l’avocat du promettant et non pas au notaire, et n’est pas accompagné d’un versement par virement du prix de vente. Il ne peut dès lors pas constituer une levée de l’option par les bénéficiaires.

Il n’est par ailleurs pas justifié, ni même allégué, de l’envoi d’un autre courrier ou de l’accomplissement d’une autre démarche à cette fin.

D’autre part, et en tout état de cause, ce courrier électronique est postérieur à la date d’expiration de la promesse de vente.

Or, aucune prorogation du délai n’a été convenue par les parties. Au contraire, les consorts [U] et Mme [Q] justifient qu’une demande de prorogation provenant du notaire des bénéficiaires, adressée au notaire du promettant par courrier électronique du 18 juillet 2019, versé aux débats, a été refusée.

De même, l’absence de mise en demeure de justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention du prêt, qui n’est que facultative pour le promettant, ne peut caractériser ni un manquement contractuel, ni une carence de celui-ci, d’autant qu’il appartient à l’inverse au bénéficiaire de justifier de ces éléments.

Enfin, il n’est pas non plus démontré une carence du promettant au sens de la promesse de vente, puisque la carence évoquée dans la clause « délai » vise la carence du promettant pour la réalisation de la vente l’empêchant de se prévaloir du délai de la promesse, lorsque l’option a été levée et que le promettant fait défaut, ainsi que rappelé dans la clause « carence », c’est-à-dire au cas où il ne se présenterait pas à un rendez-vous de signature après une mise en demeure d’avoir à comparaitre à l’étude du notaire.

Ainsi, l’indication de l’existence d’un recours à l’encontre de l’autorisation du juge des tutelles et de la nécessité d’attendre plusieurs mois pour finaliser la vente en cas de maintien de la procédure d’appel ne constitue ni un manquement du promettant à ses obligations, ni une « carence » l’empêchant de se prévaloir du délai de réalisation.

Au regard de ces éléments, il n’est établi ni la levée de l’option dans le délai fixé, ni la levée de l’option après l’expiration du délai, ni encore la carence du promettant justifiant l’inopposabilité du délai fixé dans la promesse.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans le délai, la promesse de vente est donc devenue caduque.

Il s’ensuit que le bénéficiaire s’est trouvé déchu du bénéfice de la promesse, et que le promettant a dès lors pu valablement disposer de son bien.

Compte tenu de la caducité de la promesse de vente, celle-ci ne peut entrainer la nullité des contrats qui seraient conclus par la suite.

En conséquence, les ventes intervenues les 28 juillet 2020 et 27 avril 2022 ne sont pas entachées de nullité, la publicité de la promesse de vente effectuée par les bénéficiaires, par ailleurs postérieurement à l’expiration de la promesse de vente, devenue caduque, étant sans aucune incidence sur la validité des contrats.

Il convient de rejeter la demande de nullité des ventes 28 juillet 2020 et 27 avril 2022.

Enfin, en l’absence de levée de l’option, il convient également de rejeter la demande de « Juger que la vente, objet de la promesse du 18 juin 2019, devra être réalisée sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir, par versement du prix restant au notaire rédacteur de la promesse, conformément aux conditions posées par cette promesse ».

Sur la demande subsidiaire aux fins de réalisation de la vente par la signature de l’acte authentique de vente

M. [S] et Mme [I] demandent au tribunal de juger qu’ils peuvent, sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir réaliser la vente à leur profit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente.

Ils indiquent, si le tribunal juge qu’ils n’ont pas levé l’option, se prévaloir à titre subsidiaire de la possibilité de réalisation de la vente, selon la promesse qui prévoit à la clause « réalisation » une réalisation par « la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente ». Ils estiment que la promesse de vente n’est plus enfermée dans un délai en raison de la carence du promettant si bien que la nullité des ventes ultérieures leur permet de signer l’acte de vente constatant son caractère définitif.

Mme [Q] et les consorts [U] concluent au rejet de cette demande. Ils ne développent pas d’autres moyens spécifiques à ce titre.

Sur ce,

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que l’option n’a pas été levée dans le délai prévu et que la promesse de vente du 18 juin 2019 est caduque, si bien qu’aucune vente ne peut intervenir en exécution de celle-ci.

Il convient de relever que si la clause « réalisation » vise deux hypothèses de réalisation, celle de la signature de l’acte dans le délai de la promesse et celle de la levée de l’option dans le délai de la promesse, la première branche de l’alternative ne fait pas disparaitre l’obligation de levée d’option, mais concerne l’hypothèse dans laquelle la levée de l’option et la signature de l’acte interviennent toutes deux dans ce délai, qui est distinguée de celle dans laquelle seule la levée de l’option intervient dans le délai, l’acte de vente étant alors signé après l’expiration du délai.

Il est constant que la signature de l’acte de vente n’est pas intervenue dans le délai fixé et qu’aucune prorogation ni autre cause ne permet au bénéficiaire de passer outre ce délai pour se prévaloir, près de cinq ans après la conclusion du contrat, dans le cadre de la présente instance, de la réalisation de la promesse par la signature de l’acte.

Il convient de rejeter la demande de « juger qu’ils peuvent, sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir réaliser la vente à leur profit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente ».

Sur les demandes subsidiaires de résolution judicaire de la promesse de vente du 18 juin 2019 et de restitution de l’indemnité d’immobilisation

M. [S] et Mme [I] demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire de la promesse du 18 juin 2019 aux torts exclusifs de la promettante, et d’ordonner à l’étude VXL NOTAIRES de leur restituer la somme de 19 000 euros séquestrée entre ses mains à titre d’indemnité d’immobilisation,

Ils soutiennent, au visa de l’article 1217 du code civil, que la dissimulation de la décision intervenue le 16 août 2019 caractérise une violation par le promettant de ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résiliation judiciaire de la promesse de vente du 18 juin 2019, et en conséquence la restitution par le notaire de l’indemnité d’immobilisation séquestrée conformément aux stipulations de la promesse, la non réalisation de la vente et la non levée de l’option étant dues à la défaillance de la promettante.

Mme [Q] et les consorts [U] concluent au rejet de cette demande. Ils ne développent pas d’autres moyens spécifiques à ce titre.

L’étude VXL NOTAIRES soutient que compte tenu du désaccord entre les parties à la promesse de vente du 18 juin 2019 quant au règlement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte, en sa qualité de séquestre conventionnel, elle ne peut, en application de l’article 1960 du code civil, se libérer de la somme de 19 000 euros que sur décision de justice, et s’en rapporte à la décision du tribunal quant aux demandes de restitution de la somme séquestrée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la promesse de vente du 18 juin 2019 comprend une clause « documents relatifs à la capacité des parties », rappelant la situation juridique de [T] [U], personne protégée bénéficiant alors d’une mesure de tutelle, et les autorisations judiciaires nécessaires obtenues pour conclure l’acte de vente. Cette clause prévoit que « le promettant s’engage à faire ses meilleurs efforts pour obtenir au plus tard le jour de la vente définitive les certificats de non recours suite à l’ordonnance du 17 avril 2018 et du 27 septembre et 15 octobre 2018 13 novembre 2018 et 4 avril 2019. A défaut de fournir le certificat de non recours, le promettant devra fournir un écrit [attestant] de leur refus de délivrer le certificat ».

Il apparaît qu’aucune obligation particulière de communiquer les décisions ne ressort de cette clause, mais seulement de faire les « meilleurs efforts » pour obtenir, de tiers, notamment des juridictions, des certificats de non recours, et à défaut, d’établir une attestation écrite mentionnant le refus de délivrance des documents, le tout pour le jour de la vente définitive.

Il n’est ainsi pas démontré de manquement à cet engagement, la vente n’étant jamais intervenue.

Par ailleurs, l’ordonnance du juge des tutelles du 4 avril 2019 a été frappée d’appel et l’appelant a parallèlement sollicité la suspension de l’exécution provisoire de la décision devant le premier président de la cour d’appel de [Localité 1]. L’ordonnance du 16 août 2019 ne constate toutefois pas le désistement de l’appelant de son appel, mais le rejet du recours aux fins de suspension de l’exécution provisoire. Mme [Q] n’a été informée de l’intention de [IH] [U], appelant, de se désister de son appel que par courrier de son avocat le 7 octobre 2019. La décision constatant le désistement d’appel n’est pas communiquée par les parties.

L’examen des échanges entre Mme [Q], M. [S] et Mme [I] et le notaire montre que lorsque la tutrice a, par l’intermédiaire de son avocat, contacté M. [S] le 3 octobre 2019, elle n’avait donc pas connaissance du désistement de l’instance d’appel annoncé.

En outre, il n’est pas démontré que l’ordonnance du 16 août 2019 aurait été dissimulée, d’autant que celle-ci, si elle permettait de maintenir le caractère exécutoire de la décision initiale n’avait pas pour effet de mettre fin à l’instance d’appel.

Il n’est démontré aucune inexécution par le promettant de ses obligations qui justifierait la résolution du contrat. La demande de prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente sera donc rejetée.

Toutefois, compte tenu de la caducité de la promesse de vente en raison de l’absence de levée de l’option, et à défaut de demande de versement de l’indemnité d’immobilisation par les consorts [U] à leur profit à titre d’indemnité forfaitaire, il convient, conformément aux clauses du contrat, d’ordonner la restitution à M. [S] et Mme [I] de la somme séquestrée de 19 000 euros.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

M. [S] et Mme [I] demandent au tribunal de condamner solidairement les consorts [U], à leur verser la somme de 333 070 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de perte de chance.

Ils expliquent que l’absence de régularisation de la vente leur cause un préjudice de perte de chance manifeste car ils auraient pu acquérir le bien pour le prix de 380 000 euros en septembre 2019 et réaliser en cas de revente une plus-value s’élevant au minimum à 333 070 euros correspondant à la différence avec le prix de revente à Mme [E] et M. [P].

Mme [Q] et les consorts [U] concluent au rejet de cette demande.

Ils indiquent que l’échec de la vente n’est imputable qu’à la mauvaise foi de M. [S] et Mme [I], que ni les consorts [U] ni Mme [Q] ne sont responsables d’un préjudice, et que M. [S] et Mme [I] ne justifient pas de la perte de chance qu’ils auraient subies, dont les conditions ne sont pas réunies, alors que le montant demandé, est infondé, et ne tient pas compte des travaux effectués par les différents acquéreurs.

Sur ce,

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il ressort de développements qui précèdent qu’en l’absence de résolution judiciaire de la promesse de vente, par ailleurs caduque, et en l’absence de preuve de tout manquement du promettant à ses obligations, qui aurait entrainé l’absence de régularisation de la vente, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Q], en qualité de tutrice de [T] [U]

Mme [Q] demande la condamnation de M. [S] et Mme [I] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient que la procédure est abusive, aucune demande n’étant formulée à son encontre.

M. [S] et Mme [I] ne formule aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’instance, initiée en 2020 par Mme [Q], alors tutrice de [T] [U], a fait l’objet d’une radiation à la suite du décès de [T] [U] et a été réintroduite par M. [S] et Mme [I] dans le cadre d’assignations en intervention forcée des héritiers de [T] [U] et de tiers à la promesse de vente litigieuse.

Or, aucune demande n’est maintenue à l’encontre de Mme [Q], laquelle a néanmoins été maintenue dans l’instance alors que l’instance interrompue par le décès de [T] [U] a été reprise à l’encontre des héritiers si bien que la tutrice n’a plus qualité pour représenter la personne protégée, la mesure de protection ayant pris fin à son décès, conformément à l’article 443 du code civil.

La poursuite de la procédure à son encontre apparait, dans ces conditions, manifestement abusive et cause un préjudice moral qui doit être indemnisé.

Il convient de condamner M. [S] et Mme [I] à payer à Mme [Q] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [U]

Les consorts [U] demandent la condamnation de M. [S] et Mme [I] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que la procédure est abusive, causant un grave préjudice à [T] [U] qui n’a pas pu vendre son bien pendant plus d’un an, et qu’ils ont agi de mauvaise foi en faisant preuve de déloyauté, alors qu’ils sont seuls responsables de la caducité de la promesse de vente.

M. [S] et Mme [I] ne formulent aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors que la promesse de vente du 15 juin 2019 est caduque depuis le 18 septembre 2019, elle a fait l’objet d’une publicité foncière le 25 novembre 2019 par M. [S] et Mme [I] s’appuyant sur la clause « gestion des conflits entre acquéreurs successifs » du contrat, qui rappelle uniquement le droit applicable en cas de précédente vente par le promettant du bien objet de la promesse, sans mettre d’obligation de publication à la charge des parties.

Or, la publication n’a été suivie d’aucune autres diligences de leur part en vue de la réalisation de la vente avant que [T] [U] représentée par Mme [Q] ne soit contrainte d’initier diverses procédures afin de pouvoir disposer de son bien. Ces éléments mettent en évidence un abus de M. [S] et Mme [I] de leur droit d’agir en justice, qui a causé un préjudice certain à [T] [U], qui n’a pu vendre immédiatement son bien, alors que, sous mesure de protection, elle était installée en EHPAD au regard de son état de santé, l’exposant à des dépenses et frais élevés.

Il convient de condamner M. [S] et Mme [I] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [XG] et M. [M]

Mme [XG] et M. [M] demandent la condamnation de M. [S] et Mme [I] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que la procédure est abusive, ceux-ci ayant fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté contractuelle en publiant la promesse caduque pour empêcher la vente du bien sans motif. Ils indiquent que le comportement a causé un préjudice d’anxiété important compte tenu des demandes de nullité des ventes et des incidences financières qu’elles pourraient avoir.

M. [S] et Mme [I] ne formulent aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la publication de la promesse de vente caduque et la mise en œuvre par M. [S] et Mme [I] de la procédure à l’encontre de leurs contractants, mais également des acquéreurs successifs, plusieurs mois après les différentes cessions caractérisent une faute de leur part, qui a causé à Mme [XG] et M. [M] un préjudice lié aux tracas de la procédure.

Il convient de condamner M. [S] et Mme [I] à payer à Mme [XG] et M. [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [E] et M. [P]

Mme [E] et M. [P] demandent la condamnation in solidum de M. [S] et Mme [I] à lui payer la somme de 53 310 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que l’action en justice initiée à leur encontre, manifestement vouée à l’échec, et son maintien, malgré plusieurs courriers officiels adressés par leur avocat, les 15 mars 2024 et 20 février 2025, sans réponse, circonstances qui la font dégénérer en abus du droit d’agir en justice, est constitutive d’une faute qui leur cause un préjudice. Ils expliquent qu’ils avaient le projet d’acquérir l’appartement situé au-dessus afin de faire réaliser un agrandissement et qu’ils avaient entrepris à ce titre des démarches, en formalisant une offre d’achat le 17 janvier 2023, et en sollicitant une étude par un architecte, selon facture du 29 novembre 2023 et une étude de structure, selon facture du 13 décembre 2023, qu’ils ont été contraints de suspendre à la réception de l’assignation, compte tenu du risque d’annulation de la vente, puis d’abandonner, le bien ayant été vendu à un tiers. Ils ajoutent ne pas pouvoir vendre leur bien compte tenu de la procédure en cours. Ils estiment que le préjudice financier s’élève au montant des factures et que le préjudice d’agrément et moral ne peut être inférieur à 50 000 euros.

M. [S] et Mme [I] ne formulent aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la publication de la promesse de vente caduque et la mise en œuvre par M. [S] et Mme [I] de la procédure à l’encontre de leurs contractants, mais également des acquéreurs successifs, plusieurs mois après les différentes cessions caractérisent une faute de leur part.

Si Mme [E] et M. [P] justifient de dépenses préalables à un projet d’agrandissement, devenues inutiles, il n’est pas démontré que l’abandon de ce projet est la conséquence de la procédure initiée par M. [S] et Mme [I] à leur encontre. En l’absence de preuve du lien de causalité la demande au titre des factures à hauteur de 2 310 euros sera rejetée.

En revanche, ils subissent un préjudice certain lié aux tracas de cette procédure.

Il convient de condamner in solidum M. [S] et Mme [I] à payer à Mme [E] et M. [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes de la SA CABINET [N]

Sur la recevabilité de l’intervention

La SA CABINET [N] soutient que son intervention est recevable au sens de l’article 325 du code de procédure civile car elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, le principe des honoraires de négociation dus se trouvant subordonné au sort réservé à la promesse de vente du 18 juin 2019.

Mme [Q] et les consorts [U] demandent de dire l’intervention irrecevable. Ils ne développent aucun moyen spécifique à ce titre.

Sur ce,

Selon les articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est une demande incidente, principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SA CABINET [N] intervient volontairement à l’instance initiée par voie de conclusions régulièrement signifiées.

En l’espèce, elle était mandataire de [T] [U] en vue de la vente du bien immobilier et sollicite la condamnation de diverses parties au paiement de diverses sommes liées au contrat de mandat, qui découlent de la réalisation ou non de la vente objet de la promesse de vente du 15 juin 2019.

L’intervention volontaire est donc recevable.

Sur la demande de paiement de la somme 20 000 euros par M. [S] et Mme [I]

La SA CABINET [N] demande au tribunal de condamner solidairement M. [S] et Mme [I] au paiement de la somme de 20 000 euros.

Elle soutient, à titre principal, qu’il y a lieu de faire droit aux demandes de M. [S] et Mme [I], si bien qu’elle doit bénéficier de sa rémunération dans les termes du mandat de vente du 24 janvier 2019, à hauteur de 20 000 euros qui devra être payée par M. [S] et Mme [I] à la date de la constatation de la vente à intervenir.

Elle indique que le défaut de réalisation de la vente dans les termes de la promesse de vente du 18 juin 2019 est imputable à la carence des demandeurs, orchestrée en considération d’une offre d’achat à un prix supérieur. S’agissant de l’absence de réalisation de la condition suspensive, elle estime que la caducité de la promesse n’est encourue que si le promettant a exercé sa faculté de mise en demeure préalable du bénéficier et que le bénéficiaire n’a pas déféré à cette mise en demeure. Elle ajoute que l’absence de réponse à la sommation du 31 octobre 2019 est compréhensible compte tenu de l’existence de recours à l’encontre de l’ordonnance du juge des tutelles.

M. [S] et Mme [I] ne formulent aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le mandat de vente sans exclusivité conclu le 24 janvier 2019 entre Mme [U] représentée par sa tutrice et la SA CABINET [N] prévoyait la rémunération du mandataire à hauteur de 5% TTC en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire.

La promesse de vente du 15 juin 2019 mentionne dans la clause « négociation », l’intervention de la SA CABINET [N], et sa rémunération à hauteur de 20 000 euros, à la charge des bénéficiaires.

Toutefois, il ressort des développements qui précèdent que la promesse de vente du 15 juin 2019 est devenue caduque le 18 septembre 2019, si bien que la vente ne s’est pas réalisée.

En conséquence, aucune somme n’est due à la SA CABINET [N] au titre de la rémunération en exécution du contrat de mandat.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande subsidiaire d’indemnisation de la perte de rémunération

La SA CABINET [N] demande au tribunal de condamner solidairement, Mme [Q], en qualité de tutrice, les consorts [U], et M. [S] et Mme [I] au paiement de la somme de 23 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, que la caducité de la promesse de vente est due, soit au comportement dolosif des promettants, soit à la carence des bénéficiaires, ce qui caractérise un manquement contractuel de l’une ou l’autre des parties à l’acte. Elle estime que ce manquement des parties à leurs obligations est constitutif d’une faute à son égard, à l’origine de la perte de rémunération. Elle souligne que l’exigibilité des honoraires était fixée au 18 septembre 2019, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros pour la perte de rémunération et de 3 000 euros au titre du retard dans le règlement des honoraires.

Mme [Q] et les consorts [U] concluent au rejet de la demande. Ils ne développent aucun moyen spécifique à ce titre.

M. [S] et Mme [I] ne formulent aucune prétention et ne développent aucun moyen en réponse à cette demande.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle peut constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

En l’espèce, d’une part, compte tenu de la nature du contrat de promesse unilatérale de vente et de l’aléa qui en découle, l’absence de réalisation de la vente ne constitue, en soi, ni un manquement contractuel constituant une faute à l’égard du mandataire, ni un préjudice pour celui-ci.

En outre, l’absence de levée de l’option entrainant la caducité de la promesse, et de fait, l’absence de réalisation de la vente, n’est pas un manquement contractuel des parties à la promesse de vente qui constituerait une faute à l’égard du mandataire.

Enfin, la perte de la rémunération est liée à l’absence de conclusion de la vente, qui demeure seulement éventuelle en matière de promesse unilatérale de vente. Il n’y a donc pas de preuve. d’un préjudice certain.

Il n’est dont établi ni de faute de l’une ou l’autre des parties à la promesse de vente qui occasionnerait un préjudice à la SA CABINET [N].

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] in solidum aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Hélène LABORDE, avocat de Mme [XG] et de M. [M], de Maître Thomas RONZEAU, avocat de la SCP VXL Notaires et de Maître Roger DENOULET avocat de la SA CABINET [N] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [Q] et des consorts [U] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [S] et Mme [I] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [Q] et de 2 000 euros aux consorts [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [XG] et M. [M] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [S] et Mme [I] à leur payer à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] et M. [P] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [S] et Mme [I] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP VXL Notaires les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

De même, compte tenu de l’issue du litige, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA CABINET [N], dont l’intervention est rejetée, les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Les demandes de M. [S] et Mme [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Sur les demandes principales aux fins de nullité des ventes conclues les 28 juillet 2020 et 27 avril 2022 et de réalisation de la vente, objet de la promesse du 18 juin 2019

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de leur demande de prononcer la nullité de la vente du 28 juillet 2020 conclue entre [T] [U] représentée par Mme [R] [Q], sa tutrice, et Mme [RY] [F] [G] et M. [NS] [A] [M], portant sur les lots numéros 23, 66 et 59 de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10],

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de leur demande de prononcer la nullité de la vente du 27 avril 2022 conclu entre Mme [RY] [F] [G] et M. [NS] [A] [M], d’une part, et Mme [W] [E] et M. [O] [P], d’autre part, portant sur les lots numéros 23, 66 et 59 de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10],

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de leur demande de réalisation de la vente objet de la promesse de vente du 18 juin 2019 portant sur les lots numéros 23, 66 et 59 de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10],

REJETTE la demande de M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de « juger qu’ils peuvent, sous un délai de 20 jours à compter du jugement à intervenir réaliser la vente à leur profit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente »,

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de leur demande de résolution judiciaire de la promesse de vente du 18 juin 2019 portant sur les lots numéros 23, 66 et 59 de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10],

ORDONNE la restitution à M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de la somme de 19 000 euros séquestrée entre les mains de la SCP VXL Notaires au titre de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de dommages et intérêts à l’encontre de M. [J] [U], Mme [C] [MC] et Mme [D] [Y],

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [R] [Q] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à M. [J] [U], Mme [C] [MC] et Mme [D] [Y] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [RY] [F] [G] et M. [NS] [A] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [W] [E] et M. [O] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA CABINET [N],

REJETTE la demande de la SA CABINET [N] en paiement par M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] de la somme de 20 000 euros,

REJETTE la demande de la SA CABINET [N] de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [R] [Q] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à M. [J] [U], Mme [C] [MC] et Mme [D] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [RY] [F] [G] et M. [NS] [A] [M] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] à payer à Mme [W] [E] et M. [O] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Hélène LABORDE Maître Thomas RONZEAU et Maître Roger DENOULET pourront recouvrer directement contre M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I] les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE les demandes de M. [L] [S] et Mme [X] [V] [I], de la SCP VXL Notaires et de la SA CABINET [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE